建材商貿(mào)城物業(yè)管理方案

1、精品Word文檔歡迎下載建材商貿(mào)城物業(yè)管理方案刖百作為xx市集住宅、商鋪為一體的樓盤，其物業(yè)管理工作開(kāi)展的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)體現(xiàn)出一 種“舒適、安全、尊貴”。欽州市 xxx物業(yè)管理有限公司將以高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán) 要求的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)開(kāi)展工作。舒適：物業(yè)管理的舒適體現(xiàn)在“溫暖、潔凈、方便、快捷”的人居環(huán)境上。物 業(yè)使用人選擇一個(gè)居住、學(xué)習(xí)、工作的環(huán)境更注重“舒適”的一面，以滿足其“生 理上的基本需求”。安全：安全防范是物業(yè)管理公司的一項(xiàng)專項(xiàng)業(yè)務(wù)，公司應(yīng)從治安、消防、車輛三 個(gè)方面來(lái)搞好管理工作，同時(shí)為了滿足物業(yè)使用人“安全需求”的需要出發(fā)制定出 相應(yīng)的管理制度和應(yīng)急預(yù)案。尊貴：“以人為尊”、“以人為本”的一貫服務(wù)理

2、念能讓業(yè)主或物業(yè)使用人在 小區(qū)中體現(xiàn)到生活尊貴的一面。本公司在管理好物業(yè)本身的基礎(chǔ)上，充分實(shí)現(xiàn)物業(yè) 管理服務(wù)的內(nèi)容，讓業(yè)主及物業(yè)使用人滿足“受人尊重的需求”。第一章xxx物業(yè)管理有限公司簡(jiǎn)介一、公司簡(jiǎn)介欽州市xxx物業(yè)管理有限公司是一家新成立的專業(yè)物業(yè)管理公司，公司地址:欽州市揚(yáng)帆大道與金海灣東大街交匯處。二、企業(yè)管理理念及服務(wù)理念根據(jù)物業(yè)管理的先進(jìn)操作模式和企業(yè)自身的特點(diǎn)，公司采取以下管理理念：團(tuán)隊(duì)意識(shí)和吃苦精神+個(gè)性舒張和競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制1、團(tuán)隊(duì)意識(shí)和吃苦精神：在當(dāng)前資本企業(yè)向人本企業(yè)轉(zhuǎn)變的過(guò)程中， 團(tuán)隊(duì)意識(shí) 和吃苦精神的樹(shù)立無(wú)疑是企業(yè)求生存、求發(fā)展的先決條件?！捌髽I(yè)以人為本、員工 以企業(yè)為家”便

3、是其核心體現(xiàn)。2、個(gè)性舒張和競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制：在人本企業(yè)中講的是如何用人，如何充分調(diào)動(dòng)其積極 性為企業(yè)的發(fā)展做貢獻(xiàn)。個(gè)性舒張是對(duì)員工活力激發(fā)的重要方式，人有不同層次的 需求，員工對(duì)自己個(gè)性的舒張能夠從其愛(ài)好的方面來(lái)發(fā)揮其工作的能動(dòng)性，有利于 員工自身素質(zhì)的培養(yǎng)和業(yè)務(wù)技能的提高；競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制是企業(yè)用人的重要手段，相馬不 如賽馬，賽馬機(jī)制將是企業(yè)在招聘、培訓(xùn)、定崗、換崗、升降職的主要方法?！罢媲懈冻?、心靈交匯”是我公司的服務(wù)理念。從本行業(yè)來(lái)說(shuō)，物管企業(yè)與業(yè) 主或物業(yè)使用人之間是一種合作關(guān)系，是企業(yè)如何創(chuàng)造一種環(huán)境使我們很好的生活、 學(xué)習(xí)、工作，在我們的員工中營(yíng)造這種氛圍中與合作方達(dá)成一種理解、協(xié)調(diào)與共識(shí)。三、

4、六項(xiàng)主要服務(wù)內(nèi)容：1、物業(yè)共用部位日常維護(hù)和管理服務(wù)；2、物業(yè)共用設(shè)施、設(shè)備及其運(yùn)行、使用的日常維護(hù)和管理服務(wù)；3、環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理服務(wù)；4、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)交通秩序與車輛停放的管理服務(wù)；5、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)治安、消防協(xié)助管理服務(wù)；6、物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)。四、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量分項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)和指標(biāo)項(xiàng)目服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（一）1、根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)等有償便民服綜合 務(wù)的，并公示服務(wù)項(xiàng)目和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。服務(wù) 2、與被服務(wù)者簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同（協(xié)議），雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確, 公布物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目、內(nèi)容及物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格按照合同約定提供物業(yè) 服務(wù)。3、小區(qū)設(shè)服務(wù)中心，辦公設(shè)施設(shè)備

5、較先進(jìn)完備，應(yīng)用計(jì)算機(jī)等現(xiàn)代化管理手段 進(jìn)行科學(xué)管理，辦公場(chǎng)所整潔有序。4、建立有完善的物業(yè)管理制度、作業(yè)流程及物業(yè)管理工作計(jì)劃及實(shí)施時(shí)間。建 立財(cái)務(wù)制度，財(cái)務(wù)收支符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定。5、業(yè)主咨詢、投訴在24小時(shí)內(nèi)予以答復(fù)處理。業(yè)主急修半小時(shí)內(nèi)、其他報(bào)修 按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，有完整的報(bào)修、維修記錄，并有回訪制度，滿意 率達(dá)90 %以上。6、廣泛的應(yīng)用專門的物業(yè)管理軟件、計(jì)算機(jī)系統(tǒng)對(duì)業(yè)主及房產(chǎn)檔案、物業(yè)管理 服務(wù)、收費(fèi)情況、設(shè)備檔案和日常辦公進(jìn)行管理。7、按合同適時(shí)組織開(kāi)展健康有益的文體娛樂(lè)活動(dòng)。8、小區(qū)業(yè)主支持和配合物業(yè)管理的各項(xiàng)工作，每年進(jìn)行一次對(duì)物業(yè)管理服務(wù)滿意度抽樣調(diào)查，滿意率達(dá)90%

6、以上，對(duì)不滿意的情況進(jìn)行分析并及時(shí)整改。9、物業(yè)管理企業(yè)持有有效證照，人員配置合理，有管理人員、水、電、綠化等 專業(yè)操作人員，并按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書(shū)或崗位證書(shū)， 崗位責(zé)任制明確。10、全體員工統(tǒng)一著裝，佩戴標(biāo)志，服務(wù)意識(shí)高，敬業(yè)精神高，業(yè)務(wù)素質(zhì)強(qiáng)， 行為語(yǔ)言規(guī)范，服務(wù)主動(dòng)，熱情。11、定期對(duì)服務(wù)人員進(jìn)行物業(yè)管理業(yè)務(wù)知識(shí)培訓(xùn)、消防培訓(xùn)及其他服務(wù)培訓(xùn)。12、承接項(xiàng)目時(shí)，對(duì)住宅小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn)，驗(yàn)收手續(xù)齊全。13、每月在服務(wù)中心公布1次由業(yè)主分?jǐn)偟墓菜姷荣M(fèi)用詳細(xì)預(yù)算情況，每季度1次在服務(wù)中心公布涉及物業(yè)管理代收代支的費(fèi)用情況。14、按有關(guān)規(guī)定或合同約定規(guī)

7、范使用住房專項(xiàng)維修資金。1、按照物業(yè)服務(wù)合同和管理規(guī)約的約定對(duì)房屋及配套設(shè)施設(shè)備提供服務(wù)。2、小區(qū)出入口設(shè)有小區(qū)房屋、道路平面示意圖、宣傳欄，主要路口設(shè)有路標(biāo)；各組團(tuán)、棟、及單元（門）、戶和共有配套設(shè)施場(chǎng)地的標(biāo)識(shí)齊全、 規(guī)范、美觀3、房屋外觀（包括屋面、露臺(tái)）完好、整潔，符合原設(shè)計(jì)要求；公共樓梯間墻面、地面無(wú)破損；外墻及公共空間無(wú)亂張貼、亂涂、亂畫(huà)、亂懸掛現(xiàn)象；室（二） 房屋 管理 及維修養(yǎng)護(hù)外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置，整齊有序。4、對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建、私自拆改管線和擅自改變房屋用途的行為及時(shí)勸阻， 并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和相關(guān)主管部門。5、每日巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位

8、的門窗、玻璃、 消防器材等，做好巡查記錄，并及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，維修率達(dá)90 %以上。巡邏、檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。6、每半年1次編制房屋等共用部位日常管理和維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。7、按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和管理規(guī)約要求，建立完善的住宅裝飾裝修 管理制度。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)。每日巡查 1次裝修施工現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)影響 房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時(shí) 勸阻并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)主管部門。8、急修半小時(shí)內(nèi)、其他保修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，建立有完整的報(bào)修、維 修和回訪記錄。9、根據(jù)房屋實(shí)際使用年限，每年至少1

9、次編制維修計(jì)劃和住房專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，向業(yè)主大會(huì)提出報(bào)告與建議，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，組織維修。1、小區(qū)內(nèi)公用配套服務(wù)設(shè)施完好，標(biāo)志、標(biāo)識(shí)齊全、規(guī)范，不隨意改變用途， 共用設(shè)施設(shè)備按照項(xiàng)目配套建設(shè)管理責(zé)任分工運(yùn)轉(zhuǎn)正常，日常的管理和維修 養(yǎng)護(hù)情況良好（依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外）。2、公用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維修養(yǎng)護(hù)制度健全，每年 1次編制共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，建立的公用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺(tái)帳）、運(yùn)行、檢查、維修、保養(yǎng) 記錄齊全。（三）3、維修養(yǎng)護(hù)制度健全并在工作場(chǎng)所明示，水、電、監(jiān)控等工作標(biāo)準(zhǔn)及崗位責(zé)任共用制明確，操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施設(shè)備運(yùn)設(shè)施行正常，無(wú)事故隱

10、患。設(shè)備4、對(duì)共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的,維修24小時(shí)內(nèi)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時(shí)編制維修計(jì)劃、更新改造計(jì)養(yǎng)護(hù)劃和住房專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃,向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出報(bào)告與建議，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，組織維修或更新改造。5、小區(qū)道路平整，主要道路及及停二車場(chǎng)交通標(biāo)志齊全、規(guī)范；小區(qū)內(nèi)公共娛樂(lè)設(shè)施、水池等部位，設(shè)置有明顯的安全警示標(biāo)志。6、每天至少1次檢查路燈、樓道燈、景觀燈等公共照明設(shè)施完好率 95%以上,按約定時(shí)間定時(shí)開(kāi)關(guān)。7、設(shè)備用房整潔、通風(fēng)，無(wú)跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象，危及人身安全隱患處有明顯標(biāo)志和防范措施。8、以可能發(fā)生的各種設(shè)備故障及重

11、大或突發(fā)事件有應(yīng)急方案和現(xiàn)場(chǎng)處理措施、處理記錄。9、消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時(shí)啟用，消防通道通暢；有健全的消防管理制度，建立消防責(zé)任制及火災(zāi)消防預(yù)案。10、雨水井、化糞池每月檢查1次，根據(jù)需要定期清理疏通，保持通暢，無(wú)堵塞外溢。12、接到相關(guān)部門停水、停電通知，應(yīng)在小區(qū)酷目位置處提前通知業(yè)主。（四）綠化養(yǎng)護(hù)1、有專業(yè)人員實(shí)施綠化養(yǎng)護(hù)管理。2、根據(jù)氣候狀況和季節(jié)，適時(shí)組織澆灌、施肥和松土，花草樹(shù)木生長(zhǎng)良好，無(wú) 枯死、無(wú)樹(shù)掛，適時(shí)修剪，疏密得當(dāng)，有良好的觀賞效果；樹(shù)形符合自然特 征，整形植物保持 定形狀。發(fā)現(xiàn)死樹(shù)一周內(nèi)清除，并適時(shí)補(bǔ)種。3、草坪生長(zhǎng)整齊，高度不應(yīng)超過(guò) 8公分，超過(guò)時(shí)應(yīng)在一周內(nèi)及時(shí)進(jìn)行

12、修剪，及 時(shí)清除雜草，有效控制雜草孳生；無(wú)垃圾、無(wú)煙頭紙屑。4、綠籬枝葉較茂密，適時(shí)進(jìn)行修剪，綠籬無(wú)死枝枯葉及雜物，當(dāng)天清除修剪廢 棄物。5、適時(shí)組織防凍保暖，定期噴灑藥物，預(yù)防病蟲(chóng)害，病蟲(chóng)害無(wú)明顯跡象。6、園林建筑和輔助設(shè)施完好，整潔無(wú)損。7、綠化地設(shè)有提示人們愛(ài)護(hù)綠化的宣傳牌。（五）保潔服務(wù)1、根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況合理布設(shè)果皮箱或垃圾桶，垃圾袋裝化。垃圾清運(yùn)日產(chǎn)日清，無(wú)垃圾桶、果皮箱外溢現(xiàn)象，每周至少清洗 1次，保持垃圾設(shè)施清潔、無(wú)異味；垃圾收集點(diǎn)周圍地向尢散落垃圾、無(wú)污跡、無(wú)異味。2、有健全的保潔制度，小區(qū)道路、廣場(chǎng)、停;車場(chǎng)綠地等公共區(qū)域設(shè)專人保潔，每天清掃2次；樓道每日清掃2次，每周拖洗

13、1次；一層共用大廳每日拖洗1次；樓梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清潔1次；室外標(biāo)識(shí)、宣傳欄、信報(bào)箱等共用部位設(shè)施設(shè)備每周擦拭 2次；路燈、樓道燈每月清潔1 次。3、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨水井、化糞池、污水井每月檢查 1次，視檢查情況及時(shí)清掏，保持通暢，無(wú)堵塞外溢；化糞池每月檢查1次，每半年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)清掏。4、二次供水水箱按規(guī)定清洗，定時(shí)巡查，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。5、進(jìn)行保潔巡查，樓道內(nèi)無(wú)舌L懸掛、亂貼亂畫(huà)、亂堆放，無(wú)明顯暴露垃圾、衛(wèi)生死角等現(xiàn)場(chǎng)，保證小區(qū)內(nèi)干凈整潔。6、建立消殺工作管理制度，根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況開(kāi)展消毒和滅蟲(chóng)除害工作，適時(shí)投放消殺藥物，肩效控制鼠、嶂、蚊、

14、蠅等害蟲(chóng)孳生。（六）協(xié)助公共秩序1、門崗室整治，公共秩序維護(hù)人員統(tǒng)一著裝，佩戴有明顯的標(biāo)志。2、設(shè)專人24小時(shí)值勤，其中主出入口不少于 12小時(shí)立崗值勤。3、對(duì)進(jìn)出小區(qū)的車輛實(shí)施有效管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放。4、對(duì)進(jìn)出小區(qū)的裝修、家政等勞務(wù)人員實(shí)行臨時(shí)出入證管理。5、配備有樓宇對(duì)講系統(tǒng)、電子監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)或者其他三項(xiàng)安全防范措施的，對(duì)安全監(jiān)控設(shè)備實(shí)施 24小時(shí)監(jiān)控并及時(shí)記錄，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題 30分鐘內(nèi) 有人到現(xiàn)場(chǎng)處理。6、按照規(guī)定路線和時(shí)間24時(shí)間進(jìn)行后計(jì)劃、不間斷的巡邏，每天不少于 8次； 對(duì)重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每1小時(shí)巡查1次，并做好巡查記錄；夜間對(duì)服務(wù)范精品資料Word歡迎使用精品W

15、ord文檔歡迎下載圍內(nèi)重點(diǎn)部位、道路進(jìn)行不少于一次的防范檢查和巡邏；配有安全監(jiān)控設(shè)施 的，實(shí)施24小時(shí)監(jiān)控并做有完備的記錄。7、對(duì)火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時(shí)及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員 會(huì)和肩美部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。第二章擬采用的機(jī)構(gòu)設(shè)置與職責(zé)分工一、管理處組織機(jī)構(gòu)設(shè)置“xxx物業(yè)管理有限公司xxx建材商貿(mào)城物業(yè)管理處”按“管理處主任負(fù)責(zé)制 的直線制領(lǐng)導(dǎo)形式”設(shè)定管理架構(gòu)。管理處設(shè)服務(wù)中心、防范組、工程管理組三個(gè) 部門。管理處主任集指揮與職能于一身，全面掌握日常工作及人員狀況，減少失控。 各項(xiàng)工作的安排及臨時(shí)任務(wù)的下達(dá)，均由管理處主任直接安排，各部門主管下屬員 工直接向其主管負(fù)責(zé)

16、，各部門主管直接向管理處主任負(fù)責(zé)。xxx物業(yè)公司xxxx物業(yè)管理服務(wù)中心精品資料防范Word 歡）組卬使用服 務(wù) 中 心工 程 管 理 組精品Word文檔歡迎下載其優(yōu)點(diǎn)是集指揮和職能于一身，命令統(tǒng)一，責(zé)權(quán)分明，指揮及時(shí)，既能滿足本物業(yè)管理的要求，又能為將來(lái)業(yè)務(wù)的發(fā)展留下充足的空間。二、職責(zé)分工服務(wù)中心1、協(xié)調(diào)管理處各工作組的工作。2、負(fù)責(zé)處理業(yè)主（住戶）的咨詢、投訴，并提供協(xié)助。3、負(fù)責(zé)業(yè)主（住戶）的搬入和遷出協(xié)調(diào)工作。4、起草給業(yè)主（住戶）的各類通知、通告，由管理處主任簽署后發(fā)出。5、負(fù)責(zé)收集、整理和保存物業(yè)管理處資料及檔案管理，建立業(yè)主（住戶）檔案管理工作。6、負(fù)責(zé)物業(yè)管理處所需物品的后勤

17、采購(gòu)工作。7、負(fù)責(zé)收取物業(yè)服務(wù)、有償服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用。8、負(fù)責(zé)本物業(yè)的日常清潔工作。9、負(fù)責(zé)本物業(yè)公共區(qū)域及周邊的綠化及環(huán)境布置。10、負(fù)責(zé)本物業(yè)的除蟲(chóng)滅害工作。11、組織、開(kāi)展文化活動(dòng)。防范組1、負(fù)責(zé)本物業(yè)的防火、防盜、防破壞和安全巡視工作。2、與政府、公安、消防、司法等部門保持良好的關(guān)系。3、成立義務(wù)消防隊(duì)，定期舉行消防演習(xí)。4、建立、健全各項(xiàng)安全防范規(guī)章制度。5、負(fù)責(zé)本物業(yè)的日常巡視工作和固定崗位的安排。6、負(fù)責(zé)車輛的安全秩序管理工作。7、負(fù)責(zé)車輛停放費(fèi)用的收取工作。8、協(xié)助服務(wù)中心開(kāi)展其他工作。工程管理組1、負(fù)責(zé)本物業(yè)公共設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行管理，負(fù)責(zé)設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)。2、負(fù)責(zé)本物業(yè)設(shè)施設(shè)備的日常簡(jiǎn)

18、單維護(hù)保養(yǎng)工作。3、制定長(zhǎng)期和日常的維修保養(yǎng)計(jì)劃并付諸實(shí)施。4、負(fù)責(zé)本物業(yè)弱電系統(tǒng)、強(qiáng)電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、綜合布線系 統(tǒng)及其他公共系統(tǒng)的日常維修保養(yǎng)工作。5、負(fù)責(zé)服務(wù)中心轉(zhuǎn)發(fā)的業(yè)主（住戶）投訴的處理，及為業(yè)主（住戶）提供 維修等服務(wù)。6、協(xié)助服務(wù)中心做好使用的工具、設(shè)備材料的選購(gòu)、庫(kù)存和保管使用工作。7、協(xié)助服務(wù)中心開(kāi)展其他工作。精品資料Word歡迎使用第三章 服務(wù)崗位及人員配置一、項(xiàng)目擬配置人員管理處擬配人員25名，其中管理處主任1名，主管人員3名，管理人員3名，基層工作人員24名。部門崗位人數(shù)小計(jì)（人）精品Word文檔歡迎下載服務(wù)中心主任110綜合主管1管理員2保潔員5綠化員1安

19、全防范組主管117防范員16工程管理組主管13維修員230二、人員素質(zhì)要求管理處主任持有物業(yè)管理上崗證，有豐富的物業(yè)管理實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)，熟悉物業(yè)管理有關(guān)法律、法規(guī)及企業(yè)管理工作，有較強(qiáng)的管理能力和組織協(xié)調(diào)能力及處理突發(fā)事件的能力，勤業(yè)、敬業(yè)、樂(lè)業(yè)。綜合主管身體健康，大專以上學(xué)歷，持有物業(yè)管理上崗證，有豐富物業(yè)管理實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)，業(yè)務(wù)熟練，有較強(qiáng)的敬業(yè)精神，較強(qiáng)的溝通、協(xié)調(diào)能力，具有獨(dú)立完成工作的 能力，勤業(yè)、敬業(yè)、樂(lè)業(yè)。管理員精品資料Word歡迎使用精品Word文檔歡迎下載持有物業(yè)管理上崗證，有一定的寫(xiě)作能力，熟悉公關(guān)業(yè)務(wù)、各勞動(dòng)法規(guī)及公司的各項(xiàng)規(guī)章制度，具有較強(qiáng)的調(diào)查、解決問(wèn)題、溝通、理解、判斷

20、、分析能力，熟 練操作電腦，有較強(qiáng)的管理能力和組織協(xié)調(diào)能力，勤業(yè)、敬業(yè)、樂(lè)業(yè)。保潔綠化員身體健康、品行端正，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，吃苦耐勞，有較好的理論知識(shí)，熟悉衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護(hù)工作流程，較強(qiáng)的組織、溝通、協(xié)調(diào)能力，熟悉各清潔、綠化用品（具）的使用規(guī)范，勤業(yè)、敬業(yè)、樂(lè)業(yè)。防范主管大專以上學(xué)歷，熟悉國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)和保安的有關(guān)知識(shí)，具有較強(qiáng)的管理能力。持有物業(yè)管理上崗證，有 2年以上的本職工作經(jīng)驗(yàn)，具有豐富的社會(huì)經(jīng)驗(yàn)和 較強(qiáng)的語(yǔ)言表達(dá)能力，以及隨機(jī)應(yīng)變處理突發(fā)事件的能力，有一定的消防知識(shí)。工 作認(rèn)真負(fù)責(zé)，敬業(yè)、樂(lè)業(yè)，部隊(duì)復(fù)轉(zhuǎn)軍人優(yōu)先選擇。防范員愛(ài)崗敬業(yè)，有相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)，身體健康、品行端正，工作認(rèn)真負(fù)

21、責(zé)，勤業(yè)、敬業(yè)、樂(lè)業(yè)。工程主管身體健康，技工以上學(xué)歷，持證上崗，有豐富的工程維修經(jīng)驗(yàn)，業(yè)務(wù)熟練，有較強(qiáng)的敬業(yè)精神，較強(qiáng)的溝通、協(xié)調(diào)能力，具有獨(dú)立完成工作的能力，勤業(yè)、敬業(yè)、 樂(lè)業(yè)。工程維修員身體健康，技工以上學(xué)歷，持證上崗，有豐富的工程維修經(jīng)驗(yàn)，業(yè)務(wù)熟練，有較強(qiáng)的敬業(yè)精神，具有獨(dú)立完成工作的能力，勤業(yè)、敬業(yè)、樂(lè)業(yè)。精品資料Word歡迎使用第四章物資配備、管理用房開(kāi)發(fā)公司應(yīng)在本物業(yè)內(nèi)向物業(yè)公司提供面積為設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積的千分之四作為物業(yè)管理用房，即190平方米。物業(yè)用房包括辦公、接待用房、雜物用房、員工宿舍、擬配置物資裝備計(jì)劃按“精簡(jiǎn)、實(shí)用”的原則，擬購(gòu)辦公用品及工具一批，具體清單如下:類別

22、名稱數(shù)量金額（元）用途開(kāi) 辦 用 品電腦39000.00辦公打印機(jī)11200.00辦公電腦桌3540.00辦公空調(diào)36000.00辦公復(fù)印傳真一體機(jī)12000.00辦公電話機(jī)2200.00辦公（含初裝費(fèi)）雙層架床132730.00員工住用辦公桌椅61500.00辦公接待椅10250.00辦公掛鐘260.00辦公文件柜21000.00辦公管理人員服裝6人4200.00冬夏秋各2套（配置標(biāo)準(zhǔn)：管理人員700元/年;防范防范人員服裝16人6400.00工程人員服裝2人800.00綠化保潔服裝6人2400.00對(duì)講機(jī)84000.00辦公（500元/臺(tái)）辦公用品1批3000.00小計(jì)45280.00安

23、全 消 防專用消防扳手5150.00消防強(qiáng)光電筒5300.00安全警棍5100.00安全警示牌20200.00安全小計(jì)750.00維 修 工 具沖擊鉆1130.00維修電錘11200.00維修電工工具2300.00維修鋁合金梯1800.00維修水工工具2300.00維修萬(wàn)用表2600.00維修小計(jì)3330.00保 潔 用 具掃帚（山枝掃）10（捆）180.00清潔掃帚（棕掃）20把80.00清潔布拖把20把140.00清潔垃圾清運(yùn)車3900.00清潔垃圾鏟1060.00清潔公用垃圾箱101880.00清潔綠化剪力130.00綠化鐵鏟550.00綠化噴霧器145.00綠化膠管200米300.00

24、綠化小 計(jì)3665.00總計(jì)53025.00第五章物業(yè)服務(wù)費(fèi)用預(yù)測(cè)-、預(yù)測(cè)說(shuō)明1、各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：【物業(yè)服務(wù)費(fèi)】住宅（多層）：0.50元/平方米/月；商鋪：1.00元/平方米/月；【城市垃圾清運(yùn)處理費(fèi)】按欽州市人民政府關(guān)于統(tǒng)一征收城市生活垃圾處理費(fèi)的相關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)代環(huán)衛(wèi)站收取 【公攤水電費(fèi)】 以供水、供電部門的標(biāo)準(zhǔn)按業(yè)主購(gòu)買物業(yè)建筑面積據(jù)實(shí)公攤二、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、成本預(yù)測(cè)明細(xì)表 表一：收入預(yù)測(cè)單位：元廳P項(xiàng)目名稱面積（平方米）單價(jià)月收入備注一、物業(yè)服務(wù)費(fèi)1多層住宅48875.530.5024437.802商 鋪14524.71.0014524.73二、合計(jì)38962.5表二：人工工資支出預(yù)測(cè)單位：

25、元名稱人數(shù)人均月工資月合計(jì)年合計(jì)主任12500250030000主管31600480057600管理員21000200024000防范員1590013500162000保潔員5700350042000綠化員11000100012000工程維修員21000200024000小計(jì)3029300351600表三：稅金及附加上繳稅金(%)計(jì)稅金額月上繳備注1營(yíng)業(yè)稅538962.51948.122教育費(fèi)附加31948.12583城建費(fèi)51948.12974地方教育費(fèi)附加11948.1219小計(jì)2122.12表四：行政辦公費(fèi)預(yù)測(cè)明細(xì)表項(xiàng)目月標(biāo)準(zhǔn)（元）備注1固定電話費(fèi)150.002辦公文具費(fèi)120.003電

26、腦耗材80.004飲用水費(fèi)用60.005書(shū)報(bào)費(fèi)18.006辦公水電費(fèi)（含住所）300.00小 計(jì)728.00表五 公共設(shè)施日常維護(hù)費(fèi)預(yù)測(cè)表單位：元廳P項(xiàng)目名稱測(cè)算方式月支出備注1室外排污管道日常簡(jiǎn)單疏通綜合測(cè)算300.002公共部位、設(shè)施設(shè)備日常檢查、維修、養(yǎng)護(hù)綜合測(cè)算500.00小計(jì)800.00表六綠化保潔日常支出預(yù)測(cè)單位：元廳P項(xiàng)目名稱測(cè)算方式月支出備注1清運(yùn)器具損耗、維護(hù)費(fèi)用綜合測(cè)算30.002環(huán)境消殺、農(nóng)藥、肥料費(fèi)用綜合測(cè)算80.003綠化補(bǔ)種綜合測(cè)算80.00小計(jì)190.00表七公共秩序維護(hù)費(fèi)預(yù)測(cè)項(xiàng) 目綜合測(cè)算（元/月）備注1日常材料消耗100.002消防材料補(bǔ)充150.00小計(jì)25

27、0.00表八、收支預(yù)測(cè)匯總表單位：元收入支出序號(hào)項(xiàng)目月收入備注序號(hào)項(xiàng)目月支出備注1綜合服務(wù)費(fèi)38962.52人員工資293003稅金及附加2122.124行政辦公費(fèi)用728.005公共設(shè)施日常維護(hù)800.006綠化保潔日常支出190.007公共秩序維護(hù)費(fèi)用250.00合計(jì)38962.5合計(jì)33390.12月收入減月支出5572.38年收入減年支出66868.56說(shuō)明：(1)以上預(yù)算結(jié)果，管理處每年利潤(rùn)66868.56元。(2)以上支出費(fèi)用不含設(shè)施設(shè)備的大中修費(fèi)用。(3)物業(yè)服務(wù)費(fèi)收支表每半年向業(yè)主(住戶)公布1次。三、增收節(jié)支措施1、加強(qiáng)預(yù)算管理：預(yù)算管理是企業(yè)財(cái)務(wù)管理的一個(gè)很重要的內(nèi)容，物業(yè)

28、管理處必須執(zhí)行并控制預(yù)算，加強(qiáng)成本費(fèi)用的控制，開(kāi)源節(jié)流，努力確保物業(yè)管理處物業(yè)服務(wù)費(fèi)收支平衡，達(dá)到預(yù)定的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。2、作業(yè)成本分析：加強(qiáng)管理處的每一位員工對(duì)控制成本效益的觀念，每一項(xiàng)費(fèi)用都有相應(yīng)人員負(fù)責(zé)控制，在制定預(yù)算的時(shí)候同時(shí)就要列明相關(guān)責(zé)任部門，還要有完成時(shí)間，質(zhì)量等，這樣有利于加強(qiáng)成本費(fèi)用的控制，減少人、財(cái)、物的浪費(fèi)。3、加強(qiáng)服務(wù)費(fèi)追繳：物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)是管理處收入最主要的來(lái)源。必須加強(qiáng)此 項(xiàng)費(fèi)用的催繳工作。4、通過(guò)提供優(yōu)質(zhì)的便民服務(wù)，既能提高物業(yè)服務(wù)檔次，又能為管理處創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)收 入。所得收益用于彌補(bǔ)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的不足及本物業(yè)設(shè)施設(shè)備的日常維修、養(yǎng)護(hù)等。5、加強(qiáng)車輛停放管理：爭(zhēng)取在車位停放費(fèi)

29、中提出服務(wù)收入， 以彌補(bǔ)物業(yè)服務(wù)費(fèi) 的不足。6、加強(qiáng)廣告位招商管理：推進(jìn)建材市場(chǎng)的廣告位租賃業(yè)務(wù)收取租金，所得收益用 于彌補(bǔ)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的不足及本物業(yè)設(shè)施設(shè)備的日常維修、養(yǎng)護(hù)等。第六章公共設(shè)施設(shè)備管理工作方案精品Word文檔歡迎下載、公共設(shè)施設(shè)備管理制度(一)管理目標(biāo)保證設(shè)備運(yùn)行正常，防止重大責(zé)任事故發(fā)生。(二)管理措施(1)制定設(shè)備安全運(yùn)行、崗位責(zé)任制、定期檢查維修保養(yǎng)運(yùn)行記錄、維修檔案等管理制度。(2)配備所需專業(yè)技術(shù)人員持證上崗，嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程。(3)設(shè)備干凈整潔，無(wú)雜物、積垢。(4)建立并嚴(yán)格執(zhí)行供電、供水管理制度。(5)消防系統(tǒng)設(shè)施齊全，完好無(wú)損，確保隨時(shí)啟用。(6)掌握消防設(shè)施設(shè)備

30、的使用方法并能及時(shí)處理設(shè)施設(shè)備的各種問(wèn)題。(7)制訂突發(fā)火災(zāi)應(yīng)急預(yù)案，設(shè)立消防疏散示意圖，照明設(shè)施，引路標(biāo)志完好，緊急疏散通道暢通，無(wú)火災(zāi)安全隱患。(8)給排水設(shè)備、閥門、管道工作正常，無(wú)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。(9)本物業(yè)內(nèi)的道路暢通，路面平坦。二、公共區(qū)域設(shè)施維修保養(yǎng)細(xì)則(一)圍欄1 .每季度對(duì)圍欄進(jìn)行一次清潔，發(fā)現(xiàn)損壞，及時(shí)修復(fù)。2 .每?jī)赡陮?duì)公共區(qū)域所有鐵制門等油漆一次。(二)道路每年對(duì)本物業(yè)外圍道路上的各種標(biāo)志、停車區(qū)域的標(biāo)線重新油漆一遍。(三)樓頂屋面精品資料Word歡迎使用精品Word文檔歡迎下載每年在屋面的防水層和保溫層做一次檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并報(bào)相關(guān)責(zé)任方。（四）電器設(shè)備每月對(duì)每層配

31、電箱進(jìn)行外觀巡查及清潔。（五）照明燈具1 .每?jī)芍軐?duì)公共區(qū)域各燈照明燈具及外觀檢查一次。2 .每季度統(tǒng)計(jì)各類燈具及燈管的使用壽命，制定合理的選材方案。（六）排水管道、衛(wèi)生設(shè)施1 .每季檢查給排水主要管道、閥件狀況。2 .每年檢查各窖井，發(fā)現(xiàn)堵塞及時(shí)疏通。精品資料Word歡迎使用第七章防范服務(wù)方案3 、防范制度1、管理目標(biāo)(1)確保本物業(yè)無(wú)因管理責(zé)任引發(fā)的重大火災(zāi)。(2)維護(hù)好本物業(yè)的公共秩序，控制私設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌、廣告字畫(huà)、舌L貼、亂畫(huà) 現(xiàn)象；不準(zhǔn)小商小販進(jìn)入。(3)有預(yù)見(jiàn)性地對(duì)可能危及業(yè)主(住戶)的安全情況，采取防范措施。2 .建立交互式聯(lián)動(dòng)治安網(wǎng)絡(luò)(1)設(shè)立流動(dòng)崗哨，實(shí)行24小時(shí)值班巡邏制

32、。做到不間斷巡視，并記錄安全情 況及消防設(shè)備、公共物品的完好情況。(2)遇有緊急情況或其他治安需要，管理處通過(guò)對(duì)講機(jī)下達(dá)指令，巡邏人員及時(shí)精品Word文檔歡迎下載 到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行支援。(3)與當(dāng)?shù)嘏沙鏊⒕窆步P(guān)系，并商請(qǐng)其警官兼任管理處防范指導(dǎo)員，定 期與管理處防范員分析治安形勢(shì)、特點(diǎn)以及防范的方法和技能。3 .緊急情況下的應(yīng)急處理措施(1)發(fā)生盜竊、搶劫、交通事故、火災(zāi)等異?，F(xiàn)象時(shí)，管理處迅速調(diào)集巡邏防范員，以最快的速度趕到現(xiàn)場(chǎng)，控制局面，爭(zhēng)取主動(dòng)。(2)迅速調(diào)整人力、物力，以確保應(yīng)急工作的順利進(jìn)行。(3)發(fā)生案件時(shí)，立即報(bào)警并維護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，協(xié)助公安機(jī)關(guān)調(diào)查破案。(4)管理處主任應(yīng)在突發(fā)事件

33、發(fā)生的第一時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，沉著、機(jī)智實(shí)施處理， 并向上級(jí)進(jìn)行報(bào)告。4、安全服務(wù)要求(1)安全安全是物業(yè)管理服務(wù)的第一需求。我司樹(shù)立積極防范的態(tài)度，不斷提高自身安全防范的能力，配合公安部門和當(dāng)?shù)卣龊弥伟?、消防工作，努力業(yè)主(住戶)創(chuàng)造一個(gè)安全的工作與生活環(huán)境。(2)有序業(yè)主(住戶)不僅需要物業(yè)的設(shè)備設(shè)施運(yùn)行有序，也需要往來(lái)的人流、車流有序。一旦發(fā)生突發(fā)事件時(shí)，更需要安全人員忙而不亂，及時(shí)有序地應(yīng)對(duì)，及時(shí)妥善地處理。這種安全有序的工作與生活環(huán)境必將給業(yè)主 (住戶)帶來(lái)一種舒適的感覺(jué)。親情物業(yè)管理的安全防范服務(wù)對(duì)偷盜與破壞者來(lái)說(shuō)是一種威懾、一道屏障，但對(duì)業(yè)主(住戶)與社會(huì)公眾來(lái)說(shuō)應(yīng)充滿親情。我司的

34、安全人員應(yīng)像管家一樣愛(ài)護(hù)業(yè)主(住戶)精品Word文檔歡迎下載 的財(cái)產(chǎn)，為業(yè)主（住戶）提供力所能及的服務(wù)，讓業(yè)主（住戶）有“遠(yuǎn)親不如近鄰”的感 覺(jué)。（4）形象安全服務(wù)是物業(yè)管理服務(wù)的第一印象，好的物業(yè)安全防范服務(wù)、整齊的安全防范隊(duì)伍、優(yōu)秀的安全防范人員能提高物業(yè)的檔次，使業(yè)主（住戶）有安全感。不僅如此，安全防范服務(wù)形象帶能增加物業(yè)在社會(huì)公眾中的影響，使物業(yè)保值增值。二、防范員儀容儀表標(biāo)準(zhǔn)一防范員儀容標(biāo)準(zhǔn)1 .防范人員在門崗值勤、巡邏、檢查、訓(xùn)練及參加各種重要會(huì)議時(shí)，必須按規(guī) 定穿著公司統(tǒng)一配置的制裝、司徵、系領(lǐng)帶、穿黑色皮鞋等。2 .制服要保持整齊、挺刮、清潔；衣領(lǐng)、袖口洗滌干凈；穿襯衫要將下擺

35、束在 褲腰內(nèi)，袖口和褲管不得卷起來(lái)；肩章要保持端正；司微別在左胸前左上口袋的中 問(wèn)；不準(zhǔn)赤腳穿涼鞋或拖鞋立崗、巡邏。3 .防范人員著裝要保持整潔，制服袋扣、領(lǐng)扣、襯衫袖扣必須扣好。穿大衣時(shí) 不準(zhǔn)披在肩上，穿春秋套裝時(shí)須穿統(tǒng)一配置襯衫，系好領(lǐng)帶。注意儀容風(fēng)紀(jì)，嚴(yán)禁 制服、便服混穿或?qū)⒅品╇x本物業(yè)。4 .內(nèi)外衣口袋內(nèi)不準(zhǔn)放過(guò)多東西，如香煙、打火機(jī)、火柴等；佩肩章的外套或 襯衫須將肩章戴正。5 .防范人員巡邏走路，上身要挺直，步伐穩(wěn)重，雙臂自然擺動(dòng)，不得晃來(lái)晃去， 眼睛注視前方，兼顧左右。6 .門崗要在指定的崗位上，姿勢(shì)要端正，不準(zhǔn)彎腰曲背，形同依倚狀。不準(zhǔn)背 靠門柱或墻角、樹(shù)上等。精品資料Wor

36、d歡迎使用精品Word文檔歡迎下載7 .立姿如同跨立，左腳向左跨出，兩腿與肩同距，上體保持立正姿勢(shì)，身體重 心落于兩腿之間；挺胸收腹，兩手后背，左手握右手腕，右手手指并攏并自然彎曲， 手心向后。8 .立正時(shí)雙手下垂，手指自然并攏，雙手中指貼在褲的齊縫中間，不可將手插 進(jìn)衣袋或褲袋內(nèi)。9 .聽(tīng)別人講話時(shí)，眼睛應(yīng)注視對(duì)方眼睛，應(yīng)注意對(duì)方說(shuō)什么，不要左顧右望， 心不在焉。10 .不論是巡邏行走還是門衛(wèi)值勤，都要精神飽滿，姿勢(shì)端正，舉止行為規(guī)范， 不得搭肩挽臂，嬉戲打鬧，不得吸煙，不準(zhǔn)有倦怠表現(xiàn)。11 防范員儀表標(biāo)準(zhǔn)1 .注意個(gè)人衛(wèi)生，常理發(fā)、常修面、勤剪指甲，不得留小胡子、長(zhǎng)頭發(fā)和長(zhǎng)指 甲。2 .內(nèi)

37、外衣要保持整齊、清潔，衣領(lǐng)、袖口要干凈。3 .不隨地吐痰，不亂丟果皮紙屑，不在值勤時(shí)擦鼻涕、搓泥垢、剔牙齒、脫鞋 襪、吃東西。4 .不在公眾場(chǎng)合抽煙、閑聊、閱讀書(shū)報(bào)、大聲喧嚷或做與工作無(wú)關(guān)的事。5 .值崗人員只能在安全休息室內(nèi)喝水、休息，不準(zhǔn)在執(zhí)崗時(shí)端著茶杯喝水或拿 著與工作無(wú)關(guān)的物品在本物業(yè)內(nèi)走動(dòng)。6 .不準(zhǔn)酒后值勤或在值勤中飲酒，不準(zhǔn)在值勤中食用大蒜等氣味濃烈的食品。 三、防范員服務(wù)語(yǔ)言規(guī)范（一）防范人員在值勤服務(wù)中，對(duì)所有業(yè)主 （住戶）堅(jiān)持使用文明禮貌用語(yǔ)，對(duì) 人稱呼要得當(dāng)，對(duì)人講話要用“請(qǐng)、您、歡迎您、謝謝、對(duì)不起、抱歉、再見(jiàn)、您好、您早、請(qǐng)稍候、請(qǐng)坐”等文明語(yǔ)句，切忌出言不遜和說(shuō)臟話

38、。回答問(wèn)題要明確，不準(zhǔn)與無(wú)關(guān)人員閑聊。對(duì)業(yè)主（住戶）的來(lái)訪要熱情，對(duì)業(yè)主（住戶）詢問(wèn)事項(xiàng)的回答要 自然誠(chéng)懇，不得使用“不知道、不了解、不清楚、不是我管的”等生硬語(yǔ)句。（二）盤問(wèn)大件物品攜出時(shí)要有禮貌，先舉手致意或點(diǎn)頭示意，并向前招呼說(shuō):“對(duì)不起，請(qǐng)出示您的證件（請(qǐng)出示物品放行條）”，盤問(wèn)清楚后登記放行。阻止大 型貨車駛?cè)霑r(shí)，先舉手致意，說(shuō)明管理規(guī)定、不準(zhǔn)駛?cè)肜碛?，?qǐng)求理解、支持和配 合。（三）遇到不友好的訪客或陌生人，要保持冷靜，不可急躁生氣，不得與其爭(zhēng) 吵；如對(duì)方有怨言應(yīng)耐心聽(tīng)取，或作解釋，或作勸導(dǎo)，使其知曉公司有關(guān)規(guī)定和事 項(xiàng)。（四）聽(tīng)別人說(shuō)話時(shí)，要注意對(duì)方態(tài)度與情緒，如果需要詢問(wèn)對(duì)方姓名

39、、單位、 住址或其他問(wèn)題，應(yīng)先說(shuō)：“對(duì)不起，請(qǐng)問(wèn)您的姓名/單位/住址?！奔词故翘幚磉`章, 也不得以粗魯態(tài)度待人，更不得有刁難、推拉和打、罵人的行為發(fā)生。（五）值勤中堅(jiān)持使用的文明禮貌語(yǔ)言，規(guī)范用語(yǔ)有：1 .請(qǐng)多多關(guān)照、請(qǐng)多多幫忙、請(qǐng)多多指教。2 .認(rèn)識(shí)您很高興！3 .您好！ X X X X X X管理處防范組，請(qǐng)進(jìn)。4 .對(duì)不起，我沒(méi)聽(tīng)清楚，能否請(qǐng)您再說(shuō)一遍？5 .對(duì)不起，某先生/小姐不在，您是否需要留言？6 .對(duì)不起，請(qǐng)問(wèn)您是哪一位？（能否告訴我貴公司的名稱？）7 .對(duì)不起，您和我們管理處聯(lián)系好了嗎？8 .某先生/小姐，您的意思我明白了，但是我們公司目前暫時(shí)不需要貴公司的產(chǎn)精品資料Word歡

40、迎使用精品Word文檔歡迎下載 品，您是否把您的聯(lián)系地址和電話告訴我；如果需要，我們會(huì)和您聯(lián)系的，好嗎？9 .對(duì)不起，您撥錯(cuò)了。10 .對(duì)不起,請(qǐng)出示您的工作證、身份證。11 .請(qǐng)問(wèn)您的姓名？12 .請(qǐng)?zhí)釋氋F意見(jiàn)，您還有什么問(wèn)題？13 .謝謝您的合作，歡迎下次再來(lái)，再見(jiàn)！14 .您好，請(qǐng)問(wèn)需要幫忙嗎？15 .不客氣，這是我的工作職責(zé)。四、防范員服務(wù)紀(jì)律（一）防范人員必須嚴(yán)格遵守國(guó)家政策、法令、法律、法規(guī)，認(rèn)真執(zhí)行公司規(guī) 定的質(zhì)量方針和質(zhì)量目標(biāo)，堅(jiān)持安全第一、優(yōu)質(zhì)服務(wù)，努力完成公司下達(dá)的各項(xiàng)安 全任務(wù)。（二）防范人員在值勤工作中應(yīng)嚴(yán)格遵守公司及部門規(guī)定的各項(xiàng)規(guī)章制度和操 作規(guī)程。服從領(lǐng)導(dǎo)，聽(tīng)從指

41、揮，堅(jiān)守崗位，恪盡職守。（三）防范人員必須嚴(yán)格遵守16個(gè)不準(zhǔn)：1 .不準(zhǔn)酒后值勤和在上班時(shí)飲酒。2 .不準(zhǔn)在崗位上與他人發(fā)生爭(zhēng)吵或打架。3 .不準(zhǔn)在值勤時(shí)間吸煙、吃零食。4 .不準(zhǔn)在夜間值勤時(shí)打瞌睡。5 .不準(zhǔn)在工作時(shí)間看書(shū)、看報(bào)、下棋、打牌、做私活。6 .不準(zhǔn)在上崗時(shí)聽(tīng)收音機(jī)、MP3等。7 .不準(zhǔn)擅離崗位、脫崗、用崗。精品資料Word歡迎使用精品Word文檔歡迎下載8 .不準(zhǔn)佩戴手鏈、項(xiàng)鏈、戒指等各類首飾及其他貴重飾品。9 .不準(zhǔn)彎腰曲背，不準(zhǔn)在崗位上與人閑聊。10 .不準(zhǔn)留鬢角、長(zhǎng)頭發(fā)、長(zhǎng)指甲、小胡子。11 .不準(zhǔn)向住戶、司機(jī)、攤主及其他住戶借錢或索討財(cái)物。12 .不準(zhǔn)帶親友到崗位上“陪崗

42、”。13 .不準(zhǔn)私分或挪用拾遺物品、無(wú)主車輛及現(xiàn)金。14 .不準(zhǔn)打人、罵人及違反“七不”規(guī)定。15 .不準(zhǔn)知情不報(bào)或包庇壞人。16 .不準(zhǔn)當(dāng)班員工下班后進(jìn)入工作場(chǎng)所。五、防范員職業(yè)道德規(guī)范1、熱愛(ài)本職工作，忠于職守，以高度的敬業(yè)精神，滿腔熱忱地投入服務(wù)工作當(dāng)中，認(rèn)真履行職責(zé)，任勞任怨，出色地完成安全防范任務(wù)。2、遵紀(jì)守法，切實(shí)做到學(xué)法、守法、用法，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)贏得社會(huì)的認(rèn)可和業(yè)主（住戶）的信任。3、不計(jì)個(gè)人得失，樂(lè)于奉獻(xiàn)。4、文明執(zhí)勤，禮貌待人。5、廉潔奉公，不牟私利。安全員必須廉潔自律，堅(jiān)持原則，照章辦事，不給違法違紀(jì)分子任何可乘之機(jī)。6、尊老愛(ài)幼，樂(lè)于助人，拾金不昧，樹(shù)立社會(huì)主義精神文明新風(fēng)

43、尚。 六、防范員門崗服務(wù)1 .在指定位置上崗值勤，嚴(yán)禁脫崗。2 .站立姿勢(shì)端正，身體挺直，雙手背后，兩腿呈跨立狀，不準(zhǔn)稍息呈依倚狀或其他姿勢(shì)，面帶微笑行注目禮，遇領(lǐng)導(dǎo)敬禮3 .不準(zhǔn)拾荒、小攤販、推銷人員進(jìn)入本物業(yè)。4 .對(duì)進(jìn)出本物業(yè)的機(jī)動(dòng)車輛實(shí)行出入證制度、登記制度和停車收費(fèi)制度（收費(fèi) 標(biāo)準(zhǔn)按南寧市物價(jià)局規(guī)定執(zhí)行）。禁止載有易燃、易爆、有毒、有害及其他 污染品的車輛進(jìn)入本物業(yè)。5 .交接班時(shí)按規(guī)范操作。6 .在指定處休息，對(duì)備用鑰匙使用進(jìn)行登記，做好休息處清潔工作。7 .上崗期間必須滿腔熱情地回答業(yè)主（住戶）提出的各種問(wèn)題，彬彬有禮、有理 有節(jié)。8 .大件物品出門必須憑物品放行條，經(jīng)核對(duì)無(wú)誤后

44、簽字放行。9 .當(dāng)本物業(yè)的設(shè)備設(shè)施被損壞時(shí)，應(yīng)將當(dāng)事人帶至管理處處理。10、各班依據(jù)檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)本班工作進(jìn)行一次班檢，填寫(xiě)安全工作班檢表。七、防范員巡邏服務(wù)（一）目的巡查本物業(yè)管理區(qū)域，保障本物業(yè)的安全，維持良好的生活秩序。（二）適用范圍管理處安全巡邏。（三）準(zhǔn)備工作按防范員儀容儀表規(guī)定和防范員交接班制度做好上崗執(zhí)勤的準(zhǔn)備工作 和交接工作。（四）工作時(shí)間安排1 .值班崗實(shí)行24小時(shí)三班輪流值班制。2 .早班：8:0016:00,中班：16:00 24:00,晚班：24:00 8:00。(五)巡邏檢查內(nèi)容檢查各崗位執(zhí)勤情況及日常巡視檢查執(zhí)勤情況由防范班長(zhǎng)負(fù)責(zé)。1 .交接班時(shí)，交接雙方要到各崗位檢查

45、：交接是否認(rèn)真，手續(xù)是否辦妥，儀容 儀表是否符合有關(guān)規(guī)定等，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)糾正，并做好記錄。2 .管理處主任巡視檢查各崗位每班不少于兩次，并填寫(xiě)巡查記錄表。3 .巡查時(shí)，發(fā)現(xiàn)有不認(rèn)真或違紀(jì)等情況，要及時(shí)糾正，做好記錄并上報(bào)。4 .本班執(zhí)勤中遇到疑難問(wèn)題時(shí)，當(dāng)值防范員應(yīng)立即到場(chǎng)，按有關(guān)規(guī)定處理，不 能解決時(shí)報(bào)告管理處主任解決處理。八、車輛管理服務(wù)(一)工作職責(zé)負(fù)責(zé)機(jī)動(dòng)車輛的進(jìn)出登記、停放和收費(fèi)管理。(二)車輛停放制度1.露天停車場(chǎng)(1)停車場(chǎng)為業(yè)主(住戶)機(jī)動(dòng)車輛提供泊車場(chǎng)地，以滿足本物業(yè)管理范圍內(nèi)的業(yè) 主(住戶)車輛優(yōu)先停放為原則進(jìn)行車輛停放。(2)凡進(jìn)入停車場(chǎng)的車輛都必須服從工作人員的指揮。

46、(3)遵守禁令標(biāo)志，通道上嚴(yán)禁停放任何車輛。(4)按收費(fèi)規(guī)定收取停車費(fèi)，對(duì)不愿意付費(fèi)的車輛應(yīng)勸阻離開(kāi)停車場(chǎng)。(5)駕駛員應(yīng)做好安全防范工作，防范人員有義務(wù)進(jìn)行配合協(xié)助。2.非機(jī)動(dòng)車、助動(dòng)車、摩托車(1)自行車、助動(dòng)車、摩托車應(yīng)停放到指定位置，并應(yīng)聽(tīng)從防范人員的指揮。(2)各類車輛嚴(yán)禁隨意亂停亂放影響道路暢通。(3)車主應(yīng)做好安全防范工作。(三)安全車管服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)(1)引導(dǎo)車輛在指定部位有序停車，提醒車主關(guān)好車窗車門，貴重物品不得留 放車內(nèi)。(2)按業(yè)主委員會(huì)及欽州市物價(jià)局的規(guī)定對(duì)車輛實(shí)行收費(fèi)服務(wù)。(3)督促車輛遵守禁令標(biāo)志，糾正違章行駛，不得在本物業(yè)內(nèi)學(xué)習(xí)駕駛。(4)發(fā)生事故應(yīng)維護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，并立即向

47、管理處和“ 110”等相關(guān)部門報(bào)告。九、防范員應(yīng)急計(jì)劃和措施(一)目的在發(fā)生緊急、突發(fā)事件時(shí)，以最有效的方法在最短的時(shí)間內(nèi)控制事態(tài)的發(fā)展， 或保證出色完成上級(jí)交辦的臨時(shí)任務(wù)。(二)適用范圍1 .治安突發(fā)事件，如突然發(fā)生的重大搶劫、殺人、業(yè)主(住戶)或公司管理人 員遭到犯罪分子的突然襲擊等。2 .受到水災(zāi)、火災(zāi)、臺(tái)風(fēng)等自然的威脅、襲擊。3 .其它重大意外情況。(三)職責(zé)1 .對(duì)可能發(fā)生的各種情況由管理處負(fù)責(zé)制定安全應(yīng)急計(jì)劃，報(bào)分管領(lǐng)導(dǎo)審批， 必要時(shí)報(bào)總經(jīng)理審批。2 .對(duì)即將發(fā)生或已發(fā)生的突發(fā)事件由管理處主任臨時(shí)確定應(yīng)急措施，同時(shí)向上精品資料Word歡迎使用精品Word文檔歡迎下載 級(jí)匯報(bào)。（四）

48、計(jì)劃1 .對(duì)可能發(fā)生的治安突發(fā)事件和已發(fā)生或即將發(fā)生的自然災(zāi)害由管理處組織制 定應(yīng)急計(jì)劃和預(yù)防措施，并安排崗位人員按布置執(zhí)行。2 .在處理治安突發(fā)事件時(shí)，由值班員（大門防范）迅速向派出所報(bào)案，管理處 主任臨時(shí)確定應(yīng)急方案并安排人員迅速控制本物業(yè)內(nèi)各通道、樓梯口，封鎖出事現(xiàn) 場(chǎng)，嚴(yán)格盤查出入現(xiàn)場(chǎng)的人員，直到公安人員到來(lái)。3 .制定的應(yīng)急計(jì)劃必須慎重，考慮周詳，在制定自然災(zāi)害應(yīng)急措施時(shí)，要根據(jù) 災(zāi)情的程度、特性而定。（五）實(shí)施1 .在執(zhí)行過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)偏離實(shí)際情況應(yīng)及時(shí)糾正，并上報(bào)相應(yīng)審批人認(rèn)可。2 .對(duì)發(fā)生的每一事件必須進(jìn)行總結(jié)，如果是人為原因造成的損失，應(yīng)立即查找 原因，認(rèn)真填寫(xiě)糾正措施報(bào)告，嚴(yán)

49、防類似情況的再次發(fā)生。3 .保存事件全過(guò)程的有關(guān)記錄，存檔 3年；重大災(zāi)害的記錄長(zhǎng)期保存。4 .為增強(qiáng)應(yīng)變能力和戰(zhàn)斗力，防范員必須進(jìn)行嚴(yán)格的學(xué)習(xí)、訓(xùn)練、消防演習(xí)和 緊急集合演練。精品資料Word歡迎使用精品Word文檔歡迎下載第八章清潔保潔管理服務(wù)方案保潔服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與制度(一)衛(wèi)生清潔達(dá)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)1.總體清潔服務(wù)(1)清理本物業(yè)內(nèi)所有的生活垃圾，日產(chǎn)日清；(2)清潔所有垃圾桶；(3)清潔所有告示牌、櫥窗及指示牌；(6)清潔所有扶手、欄桿；(7)清潔公共區(qū)域的照明燈及燈罩；(9)清潔所有樓梯。2 .人行樓梯衛(wèi)生(1)掃凈及拖抹所有樓梯；(2)洗擦扶手及欄桿；(3)洗擦樓梯表面；3 .天臺(tái)衛(wèi)生清潔打掃天

50、臺(tái)衛(wèi)生。4 .外圍衛(wèi)生外圍清掃。(二)清潔衛(wèi)生公約為保持本物業(yè)清潔衛(wèi)生，各業(yè)主(住戶)進(jìn)入本物業(yè)的其他人員共同遵守，互相監(jiān)督，特定如下公約：1 .各業(yè)主(住戶)須使用垃圾袋，于每天早上8:00時(shí)前、午后2:30分前投入 垃圾桶內(nèi)，以便保潔員清運(yùn)，不準(zhǔn)把垃圾長(zhǎng)時(shí)間擺放在門口、走廊或樓梯間。2 .嚴(yán)禁在本物業(yè)內(nèi)隨地吐痰，亂丟紙屑、煙頭、果皮。3 .不準(zhǔn)亂倒垃圾、雜物、污水和隨地大小便。4 .禁止把垃圾、布屑、膠袋等雜物投入廁所或下水道，如因使用不當(dāng)導(dǎo)致堵塞或損壞，業(yè)主（住戶）應(yīng)負(fù)全部修理費(fèi)用。5 .本物業(yè)內(nèi)任何公共地方，均不得亂涂、亂畫(huà)、亂貼及亂豎指路牌、廣告牌等， 違者負(fù)責(zé)清除和粉刷費(fèi)用；如屬小

51、孩所為，則由家長(zhǎng)負(fù)責(zé)。6 .養(yǎng)寵物必須符合政府的有關(guān)規(guī)定。7 .業(yè)主（住戶）裝修完畢，應(yīng)立即清掃，不得將廢物棄于走廊、樓梯道及公共 場(chǎng)所。8 .商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)不得在公共場(chǎng)所、走廊堆放物品或占用公共場(chǎng)地，應(yīng)在指定地方放 置垃圾桶，不得造成蚊蠅孳生地。9 .業(yè)主（住戶）不得向室外（即窗外或陽(yáng)臺(tái)外）傾倒污水、拋丟紙屑、煙頭、雜 物等。10 .凡違反以上規(guī)定者，物業(yè)管理處有權(quán)根據(jù)政府有關(guān)衛(wèi)生管理規(guī)定或城市管理規(guī)定給予制止、規(guī)勸及報(bào)相關(guān)部門處理。11 .不準(zhǔn)亂堆建筑垃圾和建筑材料。12 .嚴(yán)禁搭建各種違章建筑。13 .不準(zhǔn)在公共場(chǎng)地、花木上拉純晾曬衣物。（四）管理處主任巡檢制度為完成公司下達(dá)的目標(biāo)管理責(zé)任制，

52、加強(qiáng)部門內(nèi)部各項(xiàng)管理工作，指導(dǎo)和協(xié)調(diào)內(nèi)部人員工作要求和工作關(guān)系，管理處主任對(duì)各項(xiàng)工作有必要進(jìn)行檢查和監(jiān)精品資料Word歡迎使用精品Word文檔歡迎下載 督，使管理工作更加富有成效。1 .管理處主任對(duì)公司經(jīng)理負(fù)責(zé)，具體負(fù)責(zé)分管本物業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施， 清潔、 衛(wèi)生、殺蟲(chóng)滅鼠、綠化美化、日常維修等管理工作。2 .管理處主任每月必須對(duì)上述管理工作范疇全面檢查一次，并進(jìn)行認(rèn)真記錄， 每月對(duì)各項(xiàng)管理工作的實(shí)施情況進(jìn)行評(píng)價(jià)，并填寫(xiě)相應(yīng)表格。3 .管理處主任負(fù)責(zé)制定每月管理工作實(shí)施計(jì)劃，并對(duì)工作計(jì)劃逐項(xiàng)進(jìn)行檢查、 指導(dǎo)和落實(shí)，抓住管理工作中的薄弱環(huán)節(jié)，統(tǒng)籌安排，合理布置。4 .管理處主任應(yīng)對(duì)本物業(yè)公共設(shè)施、衛(wèi)生責(zé)任區(qū)域、消殺范圍及重點(diǎn)部位、綠 化責(zé)任區(qū)域做到心中有數(shù)，在每次全面檢查過(guò)程中要針對(duì)存在的問(wèn)題找出原 因和解決辦法，及時(shí)督促管理員或責(zé)任人前去處理，并將處理結(jié)果記錄下來(lái)， 事后檢查完成情況。5 .管理處主任應(yīng)對(duì)各項(xiàng)管理工作高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求，除每個(gè)月定期檢查以外，還 要采取不定期的抽查，突出重點(diǎn)，兼顧全面。在抽查過(guò)程中可走訪部分業(yè)主（住戶），虛心聽(tīng)取業(yè)主（住戶）意見(jiàn)和建議，增強(qiáng)與業(yè)主（住戶）之間的 良好關(guān)系，努力改進(jìn)工作要求和提高質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，取得業(yè)主（住戶）的理解、 支持