房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)

1、房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)第一章 房地產(chǎn)及其估價(jià)概述 1 房地產(chǎn)的概念及其特性 2 房地產(chǎn)的價(jià)格及其種類 3 房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素 4 房地產(chǎn)估價(jià) 1 房地產(chǎn)的概念及其特性一、房地產(chǎn)的概念（一）什么是房地產(chǎn)通俗地講， real estate 就是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。是指土地、建筑物及固著于土地建筑物上不可分離的部分，包括物質(zhì)實(shí)體和依附于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。（二）房地產(chǎn)的構(gòu)成：是實(shí)物與權(quán)益的結(jié)合。（ 1 ） 房地產(chǎn)實(shí)物（ 1 ） 土地 , 是地球陸地表面一定高度和深度范圍內(nèi)的土壤、巖石、礦產(chǎn)藏、水文、大氣、植物以及人類過(guò)去和現(xiàn)在活動(dòng)成果所構(gòu)成的自然經(jīng)濟(jì)綜合體。（ 2 ） 建筑物 包括房屋和構(gòu)筑物。（ 3 ） 其

2、他附著物 如排水管道、電力、熱力系統(tǒng)、庭院、花園、假山等2、房地產(chǎn)權(quán)益指由法律設(shè)定的房地產(chǎn)各種權(quán)益以及享有這些權(quán)利所獲得的利益或收益。我國(guó)土地上能夠進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)的土地權(quán)益有：土地使用權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)等。房屋有所有權(quán)、使用權(quán)之分. 我國(guó)走”的原則。二、房地產(chǎn)的特性：有自然特性與經(jīng)濟(jì)特性。（一）房地產(chǎn)的自然特性1 、不可移動(dòng)性: 位置固定具有區(qū)位差異地區(qū)性市場(chǎng)2 、耐久性 :土地的永續(xù)性， 建筑物的壽命很長(zhǎng), 我國(guó)土地使用權(quán)的有限性3 、個(gè)別性（異質(zhì)性） 4 、數(shù)量有限性（二）社會(huì)經(jīng)濟(jì)特性1 、用途多樣性 2 、具有雙重經(jīng)濟(jì)身份3 、涉及廣泛性4 、高昂的投資資金特性5 、難以變現(xiàn)性6 、保值增

3、值性（抵御通脹性） 7 、權(quán)益受限性 2 房地產(chǎn)的價(jià)格及其種類一、房地產(chǎn)價(jià)格 : 指在某個(gè)時(shí)點(diǎn)為取得房地產(chǎn)及其相應(yīng)權(quán)益所支付的代價(jià)。二、房地產(chǎn)價(jià)格的形成滿足三個(gè)條件： （ 1 ）有用性（ 2 ）稀缺性（ 3 ）有需求“房隨地三、房地產(chǎn)價(jià)格類型房地產(chǎn)價(jià)格體現(xiàn)的是房地產(chǎn)權(quán)益的交換價(jià)值，房地產(chǎn)權(quán)益的多樣性必然導(dǎo)致價(jià)格的多樣性。（ 一） 按價(jià)格的形成分類1 、成交價(jià)格（事實(shí)價(jià)格）4 、公開市場(chǎng)價(jià)格5（二）按實(shí)物形態(tài)分類2 、市場(chǎng)價(jià)格（反應(yīng)平均價(jià)格水平）3 、理論價(jià)格、評(píng)估價(jià)格 6 、政府指導(dǎo)價(jià)和政府定價(jià)1 、土地價(jià)格按土地開發(fā)程度不同，有 生地價(jià)格、毛地價(jià)格、熟地價(jià)格按土地使用權(quán)取得市場(chǎng)不同，分為 出

4、讓價(jià)格和轉(zhuǎn)讓價(jià)格總地價(jià)、單位地價(jià)及樓面地價(jià)單位地價(jià)=總地價(jià)+土地面積樓面地價(jià)=總地價(jià)+建筑面積2 、建筑物價(jià)格3 、房地產(chǎn)價(jià)格22我國(guó)的單位有m、 ft 、坪。房地產(chǎn)單價(jià)有單位建筑面積、單位使用面積之分按交易表的狀況不同，有現(xiàn)房?jī)r(jià)格和期房?jī)r(jià)格之分在開發(fā)商經(jīng)銷中，有起價(jià)、標(biāo)價(jià)、成交價(jià)、均價(jià)之分（三）按不同的經(jīng)濟(jì)行為分類樓面地價(jià)=單位地價(jià)+容積率1 、買賣價(jià)格2 、租賃價(jià) 3 、抵押價(jià)格4 、保險(xiǎn)價(jià)格5 、課稅價(jià)格6 、征地價(jià)格3 房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素、一般因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響是整體的和全方位的，覆蓋面是整個(gè)地區(qū)。包括社會(huì)因素、經(jīng)濟(jì)因素和制度因素三項(xiàng)（一）社會(huì)因素1 、人口狀況人口數(shù)量：影響房地

5、產(chǎn)需求，人口數(shù)量與房地產(chǎn)價(jià)格呈正相關(guān)性。人口素質(zhì)：受制與受教育程度和文化素質(zhì)。主要影響住宅價(jià)格家庭人口：家庭結(jié)構(gòu)變化，影響居民戶數(shù)，引起住宅套數(shù)需求的改變2 、城市化及公共設(shè)施條件 3 、教育及社會(huì)福利狀況 4 、房地產(chǎn)交易慣例5 、生活方式6 、心理因素 7 、國(guó)內(nèi)政治狀況8 、社會(huì)治安狀況 9、國(guó)際政治狀況（二）經(jīng)濟(jì)因素1 、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r2 、儲(chǔ)蓄、消費(fèi)及投資水平3 、財(cái)政與金融狀況4 、物價(jià)、居民收入和就業(yè)水平5 、稅負(fù) 6 、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)狀況7 、城市交通體系狀況8 、國(guó)際經(jīng)濟(jì)狀況（三）制度（行政）因素1 、土地制度2 、住房制度3 、土地利用規(guī)劃和城市規(guī)劃 4 、建筑規(guī)格5 、房地產(chǎn)有關(guān)

6、稅制 6 、地價(jià)政策7 、交通管制 8 、行政隸屬變化二、區(qū)域因素： 指房地產(chǎn)所在區(qū)域由于本身特性而對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響的因素。住宅區(qū)域的影響因素自然地理因素：日照 、溫度、濕度、風(fēng)向等2 、街道狀況3 、離市中心距離及交通設(shè)施狀況4 、基礎(chǔ)設(shè)施及公共設(shè)施配置狀況（二）商業(yè)區(qū)域的影響因素1 、商業(yè)業(yè)務(wù)種類、規(guī)模及商業(yè)集聚程度4、商品進(jìn)出運(yùn)輸?shù)谋憷潭?、地域內(nèi)經(jīng)營(yíng)者的創(chuàng)新性及資本實(shí)力（三）工業(yè)區(qū)域的影響因素1 、 對(duì)外交通設(shè)施的便利程度5 、洪水、地震、噪音、污染等發(fā)生可能性 6 、景觀狀況5、臨街道路可及性及通行能力2 、商業(yè)鄰近地域狀況3 、交通工具及停車設(shè)施狀況6 、營(yíng)業(yè)類別及競(jìng)爭(zhēng)狀況2

7、、商品銷售市場(chǎng)及原材料購(gòu)入市場(chǎng)與廠區(qū)的位置關(guān)系2 、 動(dòng)力配置及排放設(shè)施費(fèi)用5、勞動(dòng)力資源狀況及生活條件4 、關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的位置6 、有關(guān)法律法規(guī)對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的有關(guān)規(guī)定三、個(gè)別因素 ：指房地產(chǎn)的個(gè)性因素。（一）土地的個(gè)別因素自然條件包括宗地的地形、地勢(shì)、地質(zhì)條件、面積、形狀及與道路街面的方位局部區(qū)域條件及環(huán)境狀況包括宗地所處的地段位置、離街面的距離、街面的幅寬、構(gòu)造等，交通設(shè)施狀況、相鄰房地產(chǎn)及周圍情況、基礎(chǔ)設(shè)施狀況及有無(wú)不利因素等（二） 建筑物的個(gè)別因素建筑物用途類別 ：分為住宅建筑、商業(yè)建筑、工業(yè)建筑、公共建筑及其他建筑等五類建筑結(jié)構(gòu) ： 分為鋼結(jié)構(gòu)及鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、木結(jié)構(gòu)、簡(jiǎn)易房四類

8、七等層數(shù) ： 分為低層建筑、多層建筑和高層建筑質(zhì)量 4 房地產(chǎn)估價(jià)一、 房地產(chǎn)估價(jià)的概念是指房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托，為了特定目的。遵循估價(jià)原則，按照一定的程序，依據(jù)有關(guān)依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)，在合理的假設(shè)下，運(yùn)用科學(xué)的方法，對(duì)特定房地產(chǎn)在特定時(shí)間的特定價(jià)值進(jìn)行分析、測(cè)算和判斷。并提供相關(guān)專業(yè)意見(jiàn)的活動(dòng)。 房地產(chǎn)估價(jià)是科學(xué)與藝術(shù)的有機(jī)結(jié)合。二、房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)1 、科學(xué)性：建立在科學(xué)的估價(jià)理論和方法之上。2 、客觀性 ： 應(yīng)完整、客觀、準(zhǔn)確地描述、說(shuō)明估價(jià)對(duì)象的狀況。3 、藝術(shù)性 ： 估價(jià)人員需要有豐富的經(jīng)驗(yàn)， 需要很強(qiáng)的推理和判斷能力， 需要一定的技巧4、綜合性三、房地產(chǎn)估價(jià)的必要性1 、社

9、會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的需要土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓，房地產(chǎn)的買賣、租賃、交換、抵押、保險(xiǎn)、課稅、糾紛、損失賠償?shù)取? 、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的需要第二章 房地產(chǎn)估價(jià)基礎(chǔ)理論內(nèi)容提要 1 房地產(chǎn)估價(jià)的理論依據(jù) 2 房地產(chǎn)估價(jià)的意義 3 房地產(chǎn)估價(jià)的基本原則 4 房地產(chǎn)估價(jià)的程序 1 房地產(chǎn)估價(jià)的理論依據(jù)一、 地租理論二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求理論 三、購(gòu)買者行為理論 四、效用價(jià)值理論五、生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值理論六、替代原理七、收益遞增遞減原理 2 房地產(chǎn)估價(jià)的意義一、為房地產(chǎn)市場(chǎng)交易服務(wù)因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)是一種不完全競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)，并且具有異質(zhì)性，房地產(chǎn)價(jià)格存在很大的價(jià)格差異，這就要求必須有專業(yè)人士對(duì)每一交易房地產(chǎn)進(jìn)行科學(xué)評(píng)估。二、有利

10、于提高房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率理論上， 房地產(chǎn)資源的最佳配置就是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行處于“怕累托狀態(tài)” （一般均衡狀態(tài)） ，使房地產(chǎn)資源得到充分利用，且供需平衡。但由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的非完全性、信息傳遞與反饋的非充分性、非及時(shí)性、非真實(shí)性等，可能引起外部不經(jīng)濟(jì)等問(wèn)題，使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行難以實(shí)現(xiàn) “怕累托狀態(tài)”（一般均衡狀態(tài)） 。而房地產(chǎn)估價(jià)人員可通過(guò)運(yùn)用專業(yè)理論知識(shí)和方法體系為參與者提供相對(duì)科學(xué)的存量或增量房地產(chǎn)價(jià)格，從而科學(xué)引導(dǎo)參與者尤其是供需雙方的經(jīng)濟(jì)行為， 使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)資源配置更有效率。三、確立公平的收益分配制度的基礎(chǔ)在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，其收益分配涉及到房地產(chǎn)的多元產(chǎn)權(quán)主體、多元投資主體。依據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格

11、來(lái)確定房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)收益分配額度，具有較強(qiáng)的說(shuō)服力。四、有利于稅負(fù)公平根據(jù)房地產(chǎn)的收益價(jià)格來(lái)征稅，則相對(duì)公平。房地產(chǎn)估價(jià)可為政府合理征稅提供依據(jù)。 3 房地產(chǎn)估價(jià)的基本原則估價(jià)的基本原則是估價(jià)人員在估價(jià)過(guò)程中，所應(yīng)依據(jù)的法則或標(biāo)準(zhǔn)。一、 獨(dú)立、客觀、公平原則二、合法性原則合法的產(chǎn)權(quán) ：不合法的產(chǎn)權(quán)或有爭(zhēng)議、糾紛的房產(chǎn)不能進(jìn)行估價(jià)合法使用和處置 ：房地產(chǎn)的使用應(yīng)符合土規(guī)、城規(guī)、土地管理法、房地產(chǎn)管理法的要求房地產(chǎn)的出讓、轉(zhuǎn)讓、買賣、抵押、典當(dāng)?shù)忍幹眯袨閼?yīng)以法律法規(guī)為依據(jù)，不得非法處置，否則，不受法律保護(hù)。三、最有效使用原則（ principle of highest and best use）體

12、現(xiàn)為幾點(diǎn)：（ 1 ）最佳用途（ 2 ）最佳規(guī)模 表現(xiàn)為適度規(guī)模與最佳的利用集約度。（三）最佳狀態(tài)： 一指房地產(chǎn)內(nèi)部處于最佳均衡狀況，土地與建筑物達(dá)到最優(yōu)匹配狀態(tài)；二指房地產(chǎn)與外圍環(huán)境處于最佳協(xié)調(diào)狀況。4）最佳效益四、估價(jià)期日原則 ： 根據(jù)估價(jià)目的確定估價(jià)期日。估價(jià)期日可以為現(xiàn)在、過(guò)去、將來(lái)的某一時(shí)點(diǎn)五、替代原則 在同一供需圈，類似房地產(chǎn)都具有一定程度的替代性。如：房地產(chǎn)收益的“替代”， 可比交易實(shí)例價(jià)格的“替代” ， 基準(zhǔn)地價(jià)“替代”宗地價(jià)格六、供求原則 七、預(yù)期收益原則 ： 房地產(chǎn)價(jià)格的高低取決于其預(yù)期收益。八、貢獻(xiàn)原則（收益分配原則）收益的取得是有多種要求組合而產(chǎn)生的， 因由各要素參與收益

13、分配。 總收益的分配依據(jù)各要素貢獻(xiàn)程度的大小進(jìn)行。 4 房地產(chǎn)估價(jià)的程序一、接受并受理估價(jià)任務(wù)、明確估價(jià)事項(xiàng)1 、獲取估價(jià)任務(wù)渠道：估價(jià)需求者主動(dòng)委托；積極參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)獲取不應(yīng)承接的估價(jià)業(yè)務(wù)：1 ）有利害關(guān)系或利益沖突（ 2 ）超出業(yè)務(wù)范圍估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)不同，其許可的業(yè)務(wù)范圍就不同。一級(jí)資質(zhì)機(jī)構(gòu)可以從事各類房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)； 二級(jí)資質(zhì)機(jī)構(gòu)可以從事除上市公司、企業(yè)清算以外的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)；二級(jí)資質(zhì)機(jī)構(gòu)可以從事除上市公司、企業(yè)清算、司法鑒定以外的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。（ 3 ）超出自身專業(yè)能力房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)：一級(jí)資質(zhì)：（ 1）時(shí)間要求：從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)連續(xù)6 年以上，且取得二級(jí)估價(jià)資質(zhì)

14、三年以上。（ 2 ）注冊(cè)資本金與出資額要求：有限責(zé)任公司的注冊(cè)資本200 萬(wàn)元以上，合伙企業(yè)的出資額120 萬(wàn)元以上。（ 3 ）注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師人數(shù)要求：有15 名以上專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師。25 萬(wàn)平（ 4 ）業(yè)績(jī)要求：在申請(qǐng)資質(zhì)等級(jí)之日前 3 年平均每年完成估價(jià)標(biāo)的物建筑面積50 萬(wàn)平方米以上或者土地面積方米以上。二級(jí)資質(zhì)：（ 1）時(shí)間要求：取得三級(jí)估價(jià)資質(zhì)后從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)連續(xù) 4 年以上。（ 2 ）注冊(cè)資本金與出資額要求：有限責(zé)任公司的注冊(cè)資本100 萬(wàn)元以上，合伙企業(yè)的出資額60 萬(wàn)元以上。（ 3 ）注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師人數(shù)要求：有8 名以上專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師。15 萬(wàn)平（ 4 ）業(yè)績(jī)

15、要求：在申請(qǐng)資質(zhì)等級(jí)之日前 3 年平均每年完成估價(jià)標(biāo)的物建筑面積30 萬(wàn)平方米以上或者土地面積方米以上。三級(jí)資質(zhì)：（ 1）注冊(cè)資本金與出資額要求：有限責(zé)任公司的注冊(cè)資本50 萬(wàn)元以上，合伙企業(yè)的出資額30 萬(wàn)元以上。（ 2 ）注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師人數(shù)要求：有3 名以上專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師。（ 3 ）業(yè)績(jī)要求：在暫定期內(nèi)完成估價(jià)標(biāo)的物建筑面積8 萬(wàn)平方米以上或者土地面積3 萬(wàn)平方米以上。2 、委托方向估價(jià)機(jī)構(gòu)提出書面申請(qǐng) ： 評(píng)估委托人填寫評(píng)估委托書3 、估價(jià)業(yè)務(wù)的受理： 在收到評(píng)估委托書、有關(guān)證明及資料后，在有限時(shí)間內(nèi)進(jìn)行決策受理。4、明確估價(jià)事項(xiàng)1 ）明確估價(jià)目的：即明確估價(jià)報(bào)告的用途。估價(jià)目的

16、不同，決定估價(jià)技術(shù)路線、價(jià)值類型等。2 ）明確估價(jià)對(duì)象：主要包括房地產(chǎn)的權(quán)利狀況、房地產(chǎn)的實(shí)體及其區(qū)位條件、房地產(chǎn)的構(gòu)成狀況等。3 ）明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)：估價(jià)時(shí)點(diǎn)與估價(jià)日期的區(qū)別二、擬定估價(jià)方案1 、擬定估價(jià)工作方案主要包括工作步驟、進(jìn)度，所需人力、經(jīng)費(fèi)，調(diào)查收集的資料及其來(lái)源渠道等2 、擬定估價(jià)技術(shù)路線估價(jià)技術(shù)路線即通過(guò)什么估價(jià)思路、借助于哪些技術(shù)手段、運(yùn)用什么樣的估價(jià)方法達(dá)到房地產(chǎn)估價(jià)的目的。三、資料的收集和整理不同的估價(jià)方法所需的資料不同。資料類型： 包括基礎(chǔ)性資料、方法性資料、圖件資料。資料來(lái)源： 委托人提供；查閱房地產(chǎn)信息資料；估價(jià)師協(xié)會(huì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人提供的資料；政府部門資料；房地產(chǎn)交易中心

17、、咨詢中心獲?。粚?shí)地查勘等。資料的整理四、實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象： 實(shí)地考察和核實(shí)，并取得影像圖片資料。五、選用估價(jià)方法并估算根據(jù)估價(jià)目的、對(duì)象的類型、適用條件以及收集的資料情況，選用合理的、可操作的估價(jià)方法，并選用具體的公式進(jìn)行價(jià)格估算。六、確定估價(jià)結(jié)果兩種以上的估價(jià)方法，其結(jié)果可能有差異。應(yīng)進(jìn)行分析比較，尋找和排除出現(xiàn)差錯(cuò)的原因，并進(jìn)行校正與修改。七、撰寫估價(jià)報(bào)告估價(jià)報(bào)告應(yīng)全面、公正、客觀、準(zhǔn)確地記述估價(jià)過(guò)程和結(jié)論。房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的基本內(nèi)容是記述估價(jià)過(guò)程、反映估價(jià)成果的文件及關(guān)于估價(jià)對(duì)象價(jià)值的分析報(bào)告。由以下部分組成。3 1）封面（ 2）目錄（ 3 ）致估價(jià)委托人函 （ 4）注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明

18、4 5 ）估價(jià)的假設(shè)和限制條件（ 6 ）估價(jià)結(jié)果報(bào)告（7 ）估價(jià)技術(shù)報(bào)告（8 ）附錄房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的寫作要求5 1 ）內(nèi)容祥實(shí) （2 ）描述客觀情況（3 ）用詞準(zhǔn)確（4 ）語(yǔ)言簡(jiǎn)練八、估價(jià)提交及資料歸案第三章房地產(chǎn)估價(jià)方法之一市場(chǎng)比較法 內(nèi)容提要 1市場(chǎng)比較法的基本原理 2市場(chǎng)比較法的估計(jì)步驟 3市場(chǎng)比較法的實(shí)務(wù)分析 1市場(chǎng)比較法的基本原理一、市場(chǎng)比較法的概念市場(chǎng)比較法是利用市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過(guò)直接比較或類比分析，弁進(jìn)行適當(dāng)修正，以此作為估價(jià) 對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格的估價(jià)方法。為比準(zhǔn)價(jià)格二、市場(chǎng)比較法的理論依據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)中的替代原理通過(guò)類似房地產(chǎn)的已知成交價(jià)格求取估價(jià)對(duì)象的未

19、知價(jià)格。三、運(yùn)用市場(chǎng)比較法的基本前提1、要有一個(gè)活躍的公開市場(chǎng)2、公開市場(chǎng)上要有可比交易實(shí)例 可比交易實(shí)例：指交易實(shí)例中交易類型與估價(jià)目的吻合、成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近、成交價(jià)格為正常市場(chǎng)價(jià)格或者能夠修正為正常市場(chǎng)價(jià)格的類似房地產(chǎn)。四、市場(chǎng)比較法的基本公式交易案例價(jià)格修正待估房地產(chǎn)價(jià)格需要進(jìn)行交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個(gè)別因素的修正公式表7K為：估價(jià)對(duì)象價(jià)格 =可比實(shí)例價(jià)格X交易情況修正系數(shù)X交易日期修正系數(shù)X區(qū)域因素修正系數(shù)X個(gè)別因素修正系數(shù)寫1市場(chǎng)比較法的基本R理MC接比較修正公式安朋E充 A 目B候 個(gè)涮I唳的通用,林莊卷第些一何價(jià)對(duì). 皿比加 金0。 f6 . 3 *9X曲母嵇 便儕

20、拈國(guó)道竄 3-00 X 3*口 首掖曲收那股:號(hào)驪嚷粉甫1季霞把14兄為總準(zhǔn) c跖九J1OO 仆 . 癡可比美仲4，月H產(chǎn)M亢；圾點(diǎn)融XI* 房制*狀7兄j處彳r *才妾比，、 *平分一 Wf比074制出地日軌）足方比仙 仇依：1桀由他 狀:品弟，剛J燈下 分 散；油:樂(lè)，豆OO分.（二）間接比較修正公式間接比較修正是設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)，以該房地產(chǎn)為基準(zhǔn)，將可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況進(jìn)行間接比較。以標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)，通常將其每個(gè)因素分?jǐn)?shù)定為100分，然后將估價(jià)對(duì)象及可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況與均與它逐個(gè)因素進(jìn)行比較、評(píng)分。又分為區(qū)域因素間接比較修正和個(gè)別因素間接比較修正1、區(qū)域因素間接比較

21、修正公式估粉對(duì)岸可比實(shí). 100 7）乜100 （V 100象餅恪樹價(jià)將X W io& 7T，交易情 交易日標(biāo)鹿傕區(qū)域因 個(gè)別因況修整 期修玄修正 素修正 素修掂1 2.個(gè)別因素向熊比較施由公式IDOX 100K價(jià)可實(shí)例格1OO1OO 土 工 a_l ! II H I _ IH I c r . 一 - I IM飛F工咽券。聲畫B交易帕交品曰 區(qū)域囚柝準(zhǔn)般個(gè)別因況卷正 期修正 未修正 博正 索修正依計(jì)對(duì) 象儕特五、市場(chǎng)比較法的特點(diǎn)與使用范圍 （一）特點(diǎn)（ 1 ）具有現(xiàn)實(shí)性，有較強(qiáng)的說(shuō)服力 （ 2 ）在非正常情況下，比準(zhǔn)價(jià)格常偏離收益價(jià)格（ 3 ）要求估價(jià)人員具有較高的專業(yè)水平（ 4 ）以替代原理

22、為基礎(chǔ)（二）適用范圍適用于房地產(chǎn)市場(chǎng)交易頻繁地域，主要試用于交易性房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估也適用于房地產(chǎn)租金及其他有關(guān)參數(shù)的求取。一、收集交易實(shí)例有交易實(shí)例的收集內(nèi)容：（ 1 ）交易雙方的基本情況及交易目的（ 2 ）交易實(shí)例房地產(chǎn)的狀況（ 3 ）成交價(jià)格及成交日期（ 4 ）付款方式 （ 5 ）交易情況二、選擇可比實(shí)例（一）數(shù)量要求 交易實(shí)例并非可比實(shí)例。一般選擇3-10 個(gè)可比實(shí)例。（二）質(zhì)量要求1 、區(qū)位相同或相似2 、用途相同 3 、建筑結(jié)構(gòu)相同 4 、權(quán)利性質(zhì)相同 5 、交易類型吻合6 、成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近7 、成交價(jià)格應(yīng)盡量為正常市場(chǎng)價(jià)格三、建立價(jià)格比較基礎(chǔ)包括以下方面：1 、統(tǒng)一付款方式（

23、以一次付款所需金額為基準(zhǔn)） 2、統(tǒng)一貨幣單位3 、統(tǒng)一面積內(nèi)涵4 、統(tǒng)一面積單位5 、統(tǒng)一采用單價(jià) 2 市場(chǎng)比較法的估計(jì)步驟四、進(jìn)行交易情況修正可比實(shí)例的成交價(jià)格可能是正常的，也可能不是正常的，對(duì)于不正常的交易，應(yīng)把它修正為正常的，這就是交易情況修正。（一）不正常的交易情況的類型1 、有利害關(guān)系人之間的交易 2 、急于出售或購(gòu)買3 、強(qiáng)迫出售或者購(gòu)買4 、交易雙方或一方對(duì)市場(chǎng)信息了解不充分5 、交易雙方或一方有特別動(dòng)機(jī)或者特別偏愛(ài)6 、相鄰房地產(chǎn)的合并交易 7 、特殊交易方式下的價(jià)格8 、交易稅費(fèi)屬于非正常負(fù)擔(dān)的交易（二）交易情況修正的方法一般采用百分比率進(jìn)行修正，修正公式為：可比實(shí)例正常價(jià)格

24、=可比實(shí)例成交價(jià)格X交易情況修正系數(shù)。假設(shè)可比實(shí)例的成交價(jià)格比其正常市場(chǎng)價(jià)格高或者低S% 時(shí)，則公式為：可比實(shí)例正常價(jià)格=可比實(shí)例成交價(jià)格x1/ （1 土 S%）或者為：可比實(shí)例正常價(jià)格=可比實(shí)例成交價(jià)格X100/ （ 100 士 +S）五、進(jìn)行交易日期修正即把可比實(shí)例在成交日期的價(jià)格修正到估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格。一般采取百分率法進(jìn)行修正。假設(shè)從成交日期到估價(jià)時(shí)點(diǎn)，可比實(shí)例的價(jià)格漲跌S% 時(shí)，公式為：估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格 =可比實(shí)例成交日期的價(jià)格X （1+T%）或者為：估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格=可比實(shí)例成交日期的價(jià)格X100/ （ 100+T）也可以采用價(jià)格指數(shù)修正，公式為估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格=可比實(shí)例成交日期的價(jià)

25、格X估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格指數(shù)/成交日期的價(jià)格指數(shù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格=可比實(shí)例成交日期的價(jià)格X成交日期下一時(shí)期價(jià)格指數(shù)X成交日期再下一時(shí)期價(jià)格指數(shù)X-估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格指數(shù)六、進(jìn)行區(qū)域因素修正（一）影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)域因素1 繁華程度 2 交通便捷程度3 環(huán)境 4 公共設(shè)施配套完備程度5 城市規(guī)劃限制（二）區(qū)域因素修正方法一般采取百分率法進(jìn)行修正，假設(shè)可比實(shí)例在其區(qū)域條件下的價(jià)格比在估價(jià)對(duì)象區(qū)域條件下的價(jià)格高低的百分比為R% 時(shí)，則公式為：在估價(jià)對(duì)象區(qū)域條件下的價(jià)格在估價(jià)對(duì)象區(qū)域條件下的價(jià)格=可比實(shí)例的區(qū)域條件下的價(jià)格X=可比實(shí)例的區(qū)域條件下的價(jià)格X1/ （ 1+R% ）100/ （ 100+R ）七、

26、進(jìn)行個(gè)別因素修正(一)影響房地產(chǎn)價(jià)格的個(gè)別因素土地的個(gè)別因素：面積大小、形狀、臨路狀況、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整度、地勢(shì)、地質(zhì)水文、使用年限等建筑物|的個(gè)別因素： 新舊程度、裝飾、設(shè)施設(shè)備、平面布局、工程質(zhì)量、建筑結(jié)構(gòu)、樓層、朝向等。(二)個(gè)別因素修正方法一般采取百分率法進(jìn)行修正，假設(shè)可比實(shí)例在其個(gè)別狀況下的價(jià)格比待估價(jià)對(duì)象個(gè)別狀況下的價(jià)格高低的百分比為G%時(shí)，則公式為：在估價(jià)對(duì)象個(gè)別狀況下的價(jià)格=可比實(shí)例的個(gè)別狀況下的價(jià)格X1/ ( 1+G%)在估價(jià)對(duì)象區(qū)域條件下的價(jià)格=可比實(shí)例的區(qū)域條件下的價(jià)格X100/ (100+G )八、求取比準(zhǔn)價(jià)格(一)進(jìn)行綜合修正可比交易實(shí)例的價(jià)格經(jīng)過(guò)上述修正后

27、就變成了估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格。綜合修正公式：1 、修正系數(shù)連乘形式估價(jià)對(duì)象價(jià)格 =可比實(shí)例成交價(jià)格X1/ ( 1+S%) X ( 1+T%) X 1/ ( 1+R%) X 1/ ( 1+G%)2、修正系數(shù)累加形式估價(jià)對(duì)象價(jià)格 =可比實(shí)例成交價(jià)格X( 1+T%) / ( 1+S%+R%+G% )有直接比較公式和間接比較公式。(二)求取比準(zhǔn)價(jià)格有多個(gè)可比實(shí)例時(shí)，就有多個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格。需要進(jìn)行數(shù)學(xué)處理，求取綜合價(jià)格。1、簡(jiǎn)單算數(shù)平均數(shù)法2、加權(quán)算術(shù)平均樹法3、中位數(shù)法 4、眾數(shù)法實(shí)務(wù)分析一：為了評(píng)估重慶市某商品住宅在2012年9月1日的正常市場(chǎng)價(jià)格，在該住宅附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C

28、三宗已成交的類似商品住宅作為可比實(shí)例，有關(guān)資料見(jiàn)下表。表中，在區(qū)域因素、個(gè)別因素比較時(shí)，以估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素和個(gè)別因素為基準(zhǔn)，正負(fù)值表示可比實(shí)例的區(qū)域因素優(yōu)劣于估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素和個(gè)別因素所導(dǎo)致的價(jià)格差異幅度。 價(jià)為1: 6.5 ,假設(shè)2012年9月1日人民幣與美元的市場(chǎng)匯率價(jià)為 在2011年6月1日至2012年2月28日之間平均每月比上月上漲 均每月比上月下降 1.5% o試?yán)靡陨腺Y料估算該商品住宅在 分析如下：1、估價(jià)公式的選擇：選擇直接比較法修正公式?；竟饺缦拢?估價(jià)對(duì)象價(jià)格=可比實(shí)例成交價(jià)格x1/ ( 1+S%)2、求出各可比實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格比準(zhǔn)價(jià)格 A=5500 X 1/ ( 1

29、-5% ) X ( 1+1% ) 4 x 0.9133 X 0.9804 X 1.0309=5560.88( 元人民幣 /M2 比準(zhǔn)價(jià)格 B=860 X 6.5 X 1/ ( 1-0% )x ( 1+T%)另外，假設(shè)2012年1月1日人民幣與美元的市場(chǎng)匯率1 : 6.3 ,此類商品住宅以人民幣為基準(zhǔn)的市場(chǎng)價(jià)格1%,在2012年3月1日至2012年9月1日之間平 2012年9月1日的正常市場(chǎng)價(jià)格。X 1/ ( 1+R% ) X 1/ ( 1+G% )X 1.0406 X6 x 1/(1+3%) X 1/(1+5%) =5590 X 1 X 1.0201 XX 1/(1-2%) =5600 X 0

30、.9804 X 0.9557 X 1.0204 X元人民幣/M2 )其他條件比較如表(1-1.5% ) 6 X 1/(1+2%) X 1/(1-3%) =5500 X 1.0526X (1+1% )2x( 1-1.5% )1.0406 X 0.9709 X 0.9524 =5486.97(元人民幣 /M2)比準(zhǔn)價(jià)格 C=5600 X1/ ( 1+2%) X ( 1-1.5% ) 3 XX 1/(1-2%) 1.0204 =5463.28( 元人民幣 /M2)3.綜合求取估算結(jié)果因上述比準(zhǔn)價(jià)格很接近,則采用簡(jiǎn)單的算術(shù)平均值作為估算結(jié)果，則 估價(jià)對(duì)象價(jià)格 =(5560.88+ 5486.97+ 5

31、463.28) /3 =5503.71(實(shí)務(wù)分析二：為了評(píng)估一宗住宅用地的價(jià)格，選取了四宗可比實(shí)例。這四宗地的交易情況與估價(jià)對(duì)象土地一致。1所示。在區(qū)域因素、個(gè)別因素比較時(shí)，以估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素和個(gè)別因素為基準(zhǔn)，表中正負(fù)值表示可比實(shí)例的區(qū)域因素優(yōu)劣于估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素和個(gè)別因素所導(dǎo)致的價(jià)格差異幅度。在區(qū)域因素、個(gè)別因素中，各因子的權(quán)重相等。另外，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，得到該城市的定基低價(jià)指數(shù)如表2所示。根據(jù)以上條件，評(píng)估該住宅用地于 2010年10月的價(jià)格表1:可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的比較表型塞比場(chǎng)比較i表的實(shí)務(wù)分析H卓中j文。0由2OO& d200 -空00912009 rNO/口 I,201O-；2:

32、010a j 44 Ji onizrj1呼arjIO JjL. U rr JE J rljtoo1 CM103IOSi ii119分析詡他過(guò)出根據(jù)以二條件. 笨M 審幽LU 4至：去評(píng)怙該:承土*也的1介櫓備1、牯m公式的選擇女舔在 才3 1也安懣*索IE 煞 式一 筮聿 三1成細(xì)下t鼬加諦1觸| = 曾111的1*加山口1111OO/ t 100+5 A X 更1QO十丁 100/ r 100/ L 工OQ+G 2、確定修正系數(shù)：1）交易情況修正：情況一致，不需修正?？杀葘?shí)例 C: 121/119 可比實(shí)例 D: 121/1032）交易時(shí)間修正：根據(jù)定基地價(jià)指數(shù)表可比實(shí)例 A: 121/10

33、9可比實(shí)例 B: 121/1113）區(qū)域因素修正：根據(jù)可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的比較表可比實(shí)例 A: 1/ ( 1-2%-1%-2% ) =100/95可比實(shí)例 B:可比實(shí)例 C: 1/ ( 1+2%+3% ) =100/105可比實(shí)例 D:1/1/(1-2%-1%-2% ) =100/95(1-3%-2% ) =100/954）個(gè)別因素修正：根據(jù)可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的比較表可比實(shí)例 A: 1/ （ 1-2%+3%-3% ） =100/98可比實(shí)例 B: 1/ ( 1-2%-3%-3% ) =100/98可比實(shí)例 C: 1/( 1+5%) =100/105可比實(shí)例 D: 1/ (1-2%-4%-2%

34、) =100/923、求取比準(zhǔn)價(jià)格:比準(zhǔn)價(jià)格 A=3600 X 100/100比準(zhǔn)價(jià)格 B=3900 X 100/100比準(zhǔn)價(jià)格 C=4200 X 100/100比準(zhǔn)價(jià)格 D=3000 X 100/100X 121/109X 121/111X 121/119X 121/103X 100/95 X 100/98 =4292.52X 100/95 X 100/98 =4566.45X 100/105 X 100/105=3873.54X 100/95 X 100/92 =4032.364、確定估算結(jié)果:因上述比準(zhǔn)價(jià)格比較接近,則采用簡(jiǎn)單的算術(shù)平均值作為估算結(jié)果，則估價(jià)對(duì)象價(jià)格=(4292.52 +

35、 4566.45 + 3873.54+4032.36)/4 =4191.22(元/M2 )第四章房地產(chǎn)估價(jià)方法之二一收益法 1收益法的基本原理收益法的概念有收益還原法、收益現(xiàn)值法收益資本化法等稱謂。它是將估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)未來(lái)各期的純收益折算收益價(jià)格。到估價(jià)時(shí)點(diǎn)。求其之和作為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的一種估價(jià)方法。、收益法的理論依據(jù)預(yù)期收益原理：未來(lái)收益權(quán)利的現(xiàn)在價(jià)值。不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格=純收益 / 利息率三、應(yīng)用收益法必須具備的前提條件1 、被評(píng)估房地產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期收益可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量2、房地產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量3、被評(píng)估房地產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測(cè)三個(gè)主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)參

36、數(shù)：1 收益額 （1） 未來(lái)預(yù)期收益額；（ 2 ）客觀收益2 折現(xiàn)率本質(zhì)為期望投資回報(bào)率。是由無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率構(gòu)成。3 收益期限四、收益法的基本公式 （一）最基本公式V=a1/(1+r1)+ a 2/(1+r 1) (1+r 2)+ a 2/(1+r1) (1+r 2) (1+r 3)+ ? a n/(1+r1) (1+r 2) ? (1+r n)= E a i / n (1+r j )式中：V 一房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格房地產(chǎn)的收益期限1,a 2,a 3 ? an 分別為房地產(chǎn)未來(lái)第1 期、 2 期 ?第 n 期末的純收益1,r 2,r 3? r n 分別為房地產(chǎn)未來(lái)第1 期、 2 期

37、 ?第 n 期的報(bào)酬率說(shuō)明： 1 ）該公式為收益法基本原理的公式化，其他公式可以由此推導(dǎo)；2）本公式只有理論分析上的意義。（二）未來(lái)純收益不變的公式1、無(wú)限年期，其它因素不變的公式V=a/r2. 有限年期，其它因素不變的公式3、有限年期，資本化率為零的公式（三）純收益在前若干年有變化的公式V=a/r1-1/V=a x n1+r) n1 、無(wú)限年期，其它因素不變的公式2. 有限年期，其它因素不變的公式V=a 1/(1+r)+ a2/(1+r)V=a /(1+r)+ a/(1+r)22+ a 3/(1+r)2+ a /(1+r)+ ? a t /r (1+r)3+ ? a/r (1+r) ttt

38、1-1/ ( 1+r)n-t 1 、無(wú)限年期，其它因素不變的公式式中： a 為未來(lái)第一年的收益；2. 有限年期，其它因素不變的公式V= ( a/r b/r ) 1-1/1+r) n-b/rn/n1+r)例如：需評(píng)估某商業(yè)房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格。經(jīng)預(yù)測(cè)，該房地產(chǎn)若投入使用，未來(lái)第一年的凈收益為50萬(wàn)元，以后每年還會(huì)在此基礎(chǔ)上增加3 萬(wàn)元，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為 10% ，試計(jì)算該宗房地產(chǎn)在無(wú)限年期及使用年期為35 年的收益價(jià)格。 解 該宗房地產(chǎn)在無(wú)限年期的收益價(jià)格為：該宗房地產(chǎn)在35 年內(nèi)的收益價(jià)格為：V=a/r b/r 2=50/10%+3/ (10% ) 2=500+300=800 (萬(wàn)元)V=

39、 （ a/r b/r ） 1-1/ （ 1+r） （五）純收益按一定數(shù)額遞減的公式n-b/rn/(1+r) n =800 X 0.9644-301.2454 (萬(wàn)元) = 734.158（萬(wàn)元）有限年期，其它因素不變的公式式中： a 為未來(lái)第一年的收益；V=(b 為收益逐年遞減的數(shù)額例如：需評(píng)估某商業(yè)房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格。經(jīng)預(yù)測(cè)，該房地產(chǎn)若投入使用，未來(lái)第一年的凈收益為每年還會(huì)在此基礎(chǔ)上減少3 萬(wàn)元，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為a/r-b/r2) 1-1/ ( 1+r) n+b/rnn/ ( 1+r)50 萬(wàn)元，以后10% ，試計(jì)算該宗房地產(chǎn)在無(wú)限年期及使用年期為35 年的收（四）純收益按一定數(shù)額遞增

40、的公式V=a/r b/r 2b 為收益逐年遞增的數(shù)額益價(jià)格。 解 該宗房地產(chǎn)在35 年內(nèi)的收益價(jià)格為：V= ( a/r-b/r2) 1-1/ ( 1+r) n+b/r x n/ (1+r) n =200 X 0.9644+30 X 1.2454= 230.242(萬(wàn)元)該宗房地產(chǎn)在無(wú)限年期的收益價(jià)格為：V=a/r-b/r2=50/10%-3/ ( 10% ) 2=500-300=200 (萬(wàn)元)因此 , 純收益按一定數(shù)額遞減的公式只有收益年期為有限年一種（六）純收益按一定比率遞增的公式1 、無(wú)限年期，其它因素不變的公式V=a/（r-s）式中： a 為未來(lái)第一年的收益； s 為收益逐年遞增的比率

41、2. 有限年期，其它因素不變的公式 V= （ V=a/（r-s）1-（1+ s ） / （ 1+r） n（七）純收益按一定比率遞減的公式1 、無(wú)限年期，其它因素不變的公式V=a/（r+s）2. 有限年期，其它因素不變的公式式中： a 為未來(lái)第一年的收益； s 為收益逐年遞增的比率V=a/（r+s）1-（ 1- s ） / （ 1+r） n例如：某估價(jià)對(duì)象為一剩余土地使用權(quán)為后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng) 解 該宗房地產(chǎn)在無(wú)限年期的收益價(jià)格為：V= （ V=a/（r-s）1-（ 1+ s ） / （ 1+r）又假設(shè)上述房地產(chǎn)此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上遞減45 年的商業(yè)房地產(chǎn)，經(jīng)調(diào)查

42、，該地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益為 30 萬(wàn)元，此2% ，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為 10% ，試計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。（萬(wàn)元）n=30/（ 10%-2% ） 1-（ 1+2%） / （1+10%45=362.462% ，試計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。 解 該宗房地產(chǎn)在無(wú)限年期的收益價(jià)格為： V=a/（r+s）1-（ 1- s ） / （ 1+r）n=248.62 （萬(wàn)元）五、收益法的使用范圍 適用于有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)估價(jià)第二節(jié) 收益法的估價(jià)步驟一、搜集整理資料通過(guò)走訪有關(guān)部門及個(gè)人，搜集現(xiàn)有資料、實(shí)地調(diào)查獲取收益、費(fèi)用、報(bào)酬率等方面的資料。二、確定總收益（一）收益的類型1 、實(shí)際收益與客觀收益

43、實(shí)際收益是個(gè)別企業(yè)在個(gè)別經(jīng)營(yíng)管理情況下的實(shí)際收益，不可作為估價(jià)的依據(jù)?？陀^收益是排除了企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中屬于特殊的、偶然的要素對(duì)收益的影響，為正常收益，可作為估價(jià)的依據(jù)?？陀^收益要考慮以下條件： 1 ）使用者有良好素質(zhì)及正常使用能力； 2 ）收益是持續(xù)而有規(guī)律的；3 ）收益是安全可靠的。2 、有形收益與無(wú)形收益 既要考慮企業(yè)的有形收益，也要考慮無(wú)形收益。（二）總收益的形式1 、房地產(chǎn)出租的租金要求確定客觀租金，即要通過(guò)對(duì)實(shí)際租金額與估價(jià)期日同類型房地產(chǎn)租金額、租賃市場(chǎng)狀況等綜合分析后得到。2 、企業(yè)經(jīng)營(yíng)收益指企業(yè)在正常的經(jīng)營(yíng)管理水平下，每年所得的與同類企業(yè)相類似的客觀收益。三、確定總費(fèi)用（一）、房

44、地產(chǎn)出租中的總費(fèi)用包括：1 、管理費(fèi)（一般為年租金 2%-5%）2 、維修費(fèi)（按建筑物重置價(jià)格的一定比例計(jì)算）3 、保險(xiǎn)費(fèi)（一般按房屋重置價(jià)格或現(xiàn)值的一定比例計(jì)算）4 、稅金（根據(jù)各地規(guī)定的營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)附加稅和教育附加稅的扣除標(biāo)準(zhǔn)）5 、中介費(fèi)用（一般為一個(gè)月的租金額）（二）、企業(yè)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用企業(yè)經(jīng)營(yíng)性質(zhì)不同，費(fèi)用的構(gòu)成也不同。商業(yè)經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的費(fèi)用主要有：商品銷售成本、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、管理費(fèi)用、商品銷售稅金及附加、財(cái)務(wù)費(fèi)用和商業(yè)利潤(rùn)等。生產(chǎn)型房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的費(fèi)用主要有：生產(chǎn)成本、產(chǎn)品銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、產(chǎn)品銷售稅金及附加、財(cái)務(wù)費(fèi)用和廠商利潤(rùn)等。四、計(jì)算純收益出租房地產(chǎn)純收益=房地產(chǎn)總收益- 總費(fèi)用

45、 企業(yè)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)純收益=年總收益 - 年經(jīng)營(yíng)總費(fèi)用五、確定資本化率資本化率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響很大。資本化率的確定是估價(jià)工作的精髓。（一）資本化率的實(shí)質(zhì)資本化率是房地產(chǎn)純收益與其價(jià)格的比率，實(shí)質(zhì)是資本投資的收益率。其有收益率、獲利率、報(bào)酬率、回報(bào)率等稱名。資本化率的高低與風(fēng)險(xiǎn)呈正相關(guān)。因此。房地產(chǎn)估價(jià)中并無(wú)統(tǒng)一不變的資本化率。（二）資本化率的種類房地產(chǎn)的資本化率分為綜合資本化率R0、土地資本化率 R L、建筑物資本化率R B三者的關(guān)系為：R 0= （rlx VL+ RBVB）/（ VL+VB）或者：R 0= L x RL+B XRB式中： VL 表示土地價(jià)格， V B 表示建筑物價(jià)格， L 表示

46、土地價(jià)格占房地產(chǎn)總價(jià)的比例， B 表示建筑物價(jià)格占房地產(chǎn)總價(jià)的比例（三）資本化率求算的方法1 、市場(chǎng)提取法： 利用市場(chǎng)上類似區(qū)域或類似的房地產(chǎn)的純收益和價(jià)格資料，求取資本化率。2、安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法基本公式：資本化率 =無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率+其它的補(bǔ)償率3 、復(fù)合投資收益率法R=M x RM+ （ 1-M ） x RER 為資本化率； M 貸款價(jià)格比率（抵押貸款額占房地產(chǎn)價(jià)格的比率）RM抵押貸款資本化率，第一年還本息額與抵押貸款的比率RE 自有資金要求的正常收益率例如：某人購(gòu)買一房產(chǎn)，到銀行辦理抵押貸款，獲得購(gòu)房資金的 70% ，貸款的年利息率為 5% ，自有資金的一般收益率為 8%

47、 ，試計(jì)算房地產(chǎn)的資本化率。解房地產(chǎn)的資本化率=抵押貸款占房產(chǎn)價(jià)格的比例X抵押貸款利息率+自有資金占房產(chǎn)價(jià)格的比例X自有資金收益率=70% x 5%+30% X 8%=5.9%4 、投資收益率排序插入法 找出相關(guān)投資類型及其收益率，將收益率由低到高或由高到低的順序排列，制成圖表，再與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)與其他投資進(jìn)行比較分析, 考慮投資的風(fēng)險(xiǎn)程度、管理難易、安全性等，找出同等風(fēng)險(xiǎn)投資，從而判斷資本化率應(yīng)落的區(qū)域范圍，判斷資本化率。六、求取收益價(jià)格第三節(jié) 收益法的實(shí)務(wù)分析實(shí)務(wù)分析一某賓館委托估價(jià)，其提供的資料表明，該賓館有標(biāo)準(zhǔn)兩人間 25 間，床位 50 張，平均每床位每天140 元，年空置率為25%

48、 ；一般兩人間和三人間總床位數(shù)為 180 張，平均每床位每天50 元，年空置率為 30% 。該賓館月?tīng)I(yíng)業(yè)花費(fèi) 15 萬(wàn)元。經(jīng)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝瑱n次賓館標(biāo)準(zhǔn)兩人間平均每床位每天150 元，年空置率為 30% ；一般兩人間和三人間平均每床位每天50 元，年空置率為 18% ；正常營(yíng)業(yè)每月?tīng)I(yíng)業(yè)花費(fèi)平均占每月總收入的 32% ，該類房地產(chǎn)的資本化率為 8% 。試運(yùn)用所給資料評(píng)估該賓館的價(jià)格。評(píng)估分析如下：根據(jù)所提供的資料分析，本估價(jià)適宜采用收益法評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)格。1 、測(cè)算年總收益年總收益 =50 X 150 X 365 X （ 1-30%） +180 X 50X 365 X （ 1-18%） =19162

49、50+2693700=460.99（萬(wàn)元）2、測(cè)算年總費(fèi)用年總費(fèi)用 =4609950 X 32%=147.52（萬(wàn)元）3、測(cè)算年純收益年純收益 =年總收益 - 年總費(fèi)用 =460.99- 147.52=313.48 （萬(wàn)元）4、測(cè)算賓館價(jià)格賓館價(jià)格 =313.48 /8%=3918.50 （萬(wàn)元）實(shí)務(wù)分析二（一）估價(jià)對(duì)象概述估價(jià)對(duì)象是一棟整體出租的休閑娛樂(lè)中心，土地總面積為 1100M 2 ，總建筑面積為 5000 M 2 ，建筑層數(shù)為地上下 1 層，建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，土地使用年期為 40 年，從 2000 年 5 月 16 日起計(jì)。（二）估價(jià)目的3 層，地求取該估價(jià)對(duì)象在2010 年

50、 5 月 16 日的正常市場(chǎng)價(jià)格。（三）估價(jià)時(shí)點(diǎn)2010 年 5 月 16 日，估價(jià)作業(yè)期為2010 年 5 月 18 日 -5 月 31 日（四）資料收集21 ）可供出租的凈使用面積總計(jì)為 3000M ，占總建筑面積的 60% ，其余部分為大廳、公共過(guò)道、樓梯、電梯、公共衛(wèi)生間等；2）月租金平均為 70 元 /M2 ；3 ）空置率年平均為 10% ；4 ）經(jīng)常費(fèi)平均每月為 3 萬(wàn)元，包括人員工資、水、電、空調(diào)、維修、清潔等費(fèi)用；5）房產(chǎn)稅為房產(chǎn)租金收入的 12% ；6 ）其他稅費(fèi)為租金收入的 6% 。測(cè)算過(guò)程： 根據(jù)給定的資料，其適宜運(yùn)用收益法估算該房地產(chǎn)的價(jià)格。1、測(cè)算年有效毛收入年有效毛

51、收入 =3000 X 70 X 12 X （ 1-10%） =226.80（萬(wàn)元）2、測(cè)算年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用1）年經(jīng)常費(fèi)：年經(jīng)常費(fèi)=3X 12=36（萬(wàn)元）2）年房產(chǎn)稅：年房產(chǎn)稅=226.80 X 12%=27.22（萬(wàn)元）3）年其他稅費(fèi)：年其他稅費(fèi)=226.80 X 6%=13.61（萬(wàn)元）4）年總費(fèi)用：年總費(fèi)用 =36+ 27.22+ 13.61=76.83（ 萬(wàn)元 ）3、測(cè)算年凈收益年凈收益=年有效毛收入- 年總費(fèi)用 =226.80-76.83 =149.97（ 萬(wàn)元 ）5、 確定報(bào)酬率 經(jīng)調(diào)查得知，在該市場(chǎng)上相似風(fēng)險(xiǎn)的投資要求的報(bào)酬率為 10% 。5、測(cè)算房地產(chǎn)的價(jià)格該房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估適宜的公式

52、為： V=a/r1-1/（ 1+r） nV=149.99/10%1-1/第五章 房地產(chǎn)估價(jià)方法1+10%）30=1413.75（萬(wàn)元）之三成本法 1 成本法的基本原理 一、成本法的概念它是指求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，然后扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。采用此方法估算出來(lái)的價(jià)格叫 積算價(jià)格?！俺杀尽睘榉康禺a(chǎn)重新建造時(shí)的完全價(jià)格，包括建造成本、一切合理必要的費(fèi)用、稅費(fèi)及開發(fā)商合理的利潤(rùn)等，其實(shí)質(zhì)為一種價(jià)格?！俺杀尽辈⒎菤v史成本或帳面成本，為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的“成本” 為客觀成本二、成本法的理論依據(jù)從賣方的角度：理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論。即房地產(chǎn)的價(jià)格是基于“生產(chǎn)費(fèi)用” ，重在過(guò)去的投入。是賣方愿意接受的最低價(jià)格不能低于他為開發(fā)建造該房地產(chǎn)已經(jīng)花費(fèi)的代