關于商業(yè)地產的推廣策略

1、關于商業(yè)地產的基礎常識共同交流、共同積累，不斷更新哆嗦的廢話！商業(yè)地產賣給誰？商人與商人的交易過程商人與商人的交易過程啰嗦的廢話！啰嗦的廢話！住宅憧憬與實現，憧憬與實現，被賦予意義的產品推廣商業(yè)理性與籌劃，理性與籌劃，被賦予意義的產品啰嗦的廢話！沒有人能預測未來！ 啰嗦的廢話！設計師描繪的商業(yè)建筑群落是再現對商業(yè)繁華設計師描繪的商業(yè)建筑群落是再現對商業(yè)繁華的想象，而享受建筑的居者是通過需求被滿足的想象，而享受建筑的居者是通過需求被滿足的過程來成就商業(yè)的繁華。的過程來成就商業(yè)的繁華。啰嗦的廢話！城市核心商業(yè)城市核心商業(yè)城市次中心商業(yè)城市次中心商業(yè)城市邊緣商業(yè)城市邊緣商業(yè)一級商圈二級商圈三級商圈啰

2、嗦的廢話！這里這里需要需要什么？什么？地塊和區(qū)域場環(huán)境賦予商業(yè)地塊和區(qū)域場環(huán)境賦予商業(yè)業(yè)態(tài)組合的機遇和創(chuàng)新的動業(yè)態(tài)組合的機遇和創(chuàng)新的動機。機。居者居者想要想要什么？什么？區(qū)域內居者生活所需的商業(yè)配區(qū)域內居者生活所需的商業(yè)配套和業(yè)態(tài)分布無論從基本的還套和業(yè)態(tài)分布無論從基本的還是提升的是否滿足其實際的生是提升的是否滿足其實際的生活需要，活需要，能做能做什么？什么？實際的規(guī)劃賦予建筑的商業(yè)實際的規(guī)劃賦予建筑的商業(yè)功能與商業(yè)價值體現。功能與商業(yè)價值體現。支撐支撐什么？什么？根據所在區(qū)域的商業(yè)現狀根據所在區(qū)域的商業(yè)現狀及未來商業(yè)發(fā)展規(guī)劃，結及未來商業(yè)發(fā)展規(guī)劃，結合本項目商業(yè)部分的特點，合本項目商業(yè)部分的

3、特點，判斷其在該地區(qū)商業(yè)分布判斷其在該地區(qū)商業(yè)分布中起到的作用和其支撐力中起到的作用和其支撐力點。點?；罨顔碌膹U話！這里能做什么？這里能做什么？可以支撐什么可以支撐什么?這里需要什么？這里需要什么？居者想要什么？居者想要什么？契合契合建筑建筑人文人文潛力潛力地脈人文精神的累積過程地脈人文精神的累積過程價值價值地脈人文精神的累積潛力地脈人文精神的累積潛力商業(yè)價值判定模型預期遠景帶來預期遠景帶來的商業(yè)利好的商業(yè)利好量元素量元素指：商圈形成所必需依托的量化數據和客觀條件等； 質元素質元素則用來說明影響消費特征變化的潛在客觀事實，如所面向人群的學歷、年齡、性別及職業(yè)等因素；商業(yè)價值判定模型自身條件指

4、商業(yè)項目立地，自身所要具備的規(guī)模條件因素，如區(qū)域內產業(yè)結構是否利于商業(yè)氛圍的形成，政府相關規(guī)劃是否利好與商業(yè)的發(fā)展等。而商業(yè)規(guī)模、商品結構及業(yè)態(tài)店面數量等則體現商也規(guī)模及商業(yè)輻射范圍；配套性條件指商區(qū)內的附屬功能，其條件的具備與完善與否將在一定程度上對商區(qū)所具備的品質產生一定的影響；客觀客觀“理化理化”指標在整盤的形象帶動下，指標在整盤的形象帶動下，結合該區(qū)域內未來人口入住特征，使其商結合該區(qū)域內未來人口入住特征，使其商業(yè)形象趨于成熟；業(yè)形象趨于成熟；商業(yè)價值判定模型客戶的安全感客戶的安全感商業(yè)的特性決定了旺場成熟必須經過一個慢熱的過商業(yè)的特性決定了旺場成熟必須經過一個慢熱的過程，市場培育是必

5、經的階段。程，市場培育是必經的階段。常用概念和不得不記住的常識常用概念和不得不記住的常識常用概念和不得不記住的常識常用概念和不得不記住的常識1. 城市綜合體城市綜合體 城市綜合體基本具備了現代城市的全部功能，所以也被稱為“城中之城”。常用概念和不得不記住的常識常用概念和不得不記住的常識城市綜合體=商業(yè)綜合體所謂“城市綜合體”是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。大型城市綜合體適合經濟發(fā)達的大都會和經濟發(fā)達城市，在功能選擇上要根據城市經濟特點有所側重，

6、一般來說，酒店功能或者一般來說，酒店功能或者寫字樓跟購物中心功能是最基本的核心構件。寫字樓跟購物中心功能是最基本的核心構件。常用概念和不得不記住的常識常用概念和不得不記住的常識城市綜合體城市綜合體=多功能建筑多功能建筑多功能建筑是建筑功能的優(yōu)化設計組合。而城市綜合體則是各組成部分之間的功能性優(yōu)化組合，并共同存在于一個以建筑和建筑共同構成的系統之中。常用概念和不得不記住的常識常用概念和不得不記住的常識常用概念和不得不記住的常識常用概念和不得不記住的常識記??！已知北京最大的綜合城市功能屬性的大規(guī)模建筑記住！已知北京最大的綜合城市功能屬性的大規(guī)模建筑群落體系，不是國貿！也不是萬達廣場群落體系，不是國

7、貿！也不是萬達廣場CBD 中央商務區(qū)中央商務區(qū)常用概念和不得不記住的常識常用概念和不得不記住的常識2. 常規(guī)商業(yè)業(yè)態(tài)的優(yōu)化概念常規(guī)商業(yè)業(yè)態(tài)的優(yōu)化概念常規(guī)商業(yè)業(yè)態(tài)：由耐用和非耐用日用消費品構成常規(guī)商業(yè)業(yè)態(tài)：由耐用和非耐用日用消費品構成的商業(yè)業(yè)態(tài)形式；的商業(yè)業(yè)態(tài)形式；常用概念和不得不記住的常識常用概念和不得不記住的常識非常規(guī)商業(yè)業(yè)態(tài)：由非耐用和非耐用日用消費品非常規(guī)商業(yè)業(yè)態(tài)：由非耐用和非耐用日用消費品構成的商業(yè)業(yè)態(tài)形式；構成的商業(yè)業(yè)態(tài)形式；常規(guī)商業(yè)業(yè)態(tài)的主要形態(tài)之一：零售業(yè)態(tài)常規(guī)商業(yè)業(yè)態(tài)的主要形態(tài)之一：零售業(yè)態(tài)常用概念和不得不記住的常識常用概念和不得不記住的常識便利店是以滿足顧客便利性需求為主要目

8、的零售業(yè)態(tài)。1、選址在居民住宅區(qū)、主干線公路邊以及車站、醫(yī)院、娛樂場所、機關、團體、企事業(yè)所在地。2、營業(yè)面積在100平方米左右，營業(yè)面積利用率極高。3、營業(yè)時間一般在16小時以上，甚至24小時。4、商品結構：以速成食品、小包裝商品、文具雜志為主，有即時消費性、少容量、應急性等特點。5、目標顧客：居民徒步購物居民徒步購物5分鐘可到達分鐘可到達，80%顧客為有目的的購物。 便利店在時間上、空間上及品項上都是對其它業(yè)態(tài)的一種彌補，隨著人們生活水平的提高及生活節(jié)奏的加快，有較大的發(fā)展空間。常用概念和不得不記住的常識常用概念和不得不記住的常識食品超市是采取自選銷售方式，以銷售食品、生鮮食品、副食品和生

9、活用品為主，滿足顧客每日生活需求的零售業(yè)態(tài)。其特點是：1、選址在居民住宅區(qū)、交通要道、商業(yè)區(qū)。2、營業(yè)面積在500到2000平方米。3、商品結構：以購買頻率高的商品為主。4、營業(yè)時間不低于16小時。5、以居民為消費對象，10分鐘左右可到達分鐘左右可到達。生鮮食品成為該類店鋪的主要商品，店家需以提高生鮮食品的鮮度、加工工藝等手段吸引家庭主婦光顧，并且積極參與或組織各類的社區(qū)活動，讓消費者感到是去鄰居家購物，而不是去店里購物。常用概念和不得不記住的常識常用概念和不得不記住的常識常用概念和不得不記住的常識常用概念和不得不記住的常識綜合性超市綜合性超市綜合性超市是以銷售大眾化實用品為主，滿足顧客一次性

10、購足需求的零售業(yè)態(tài)，其特點是：1、選址在住宅區(qū)或商業(yè)密集區(qū)。2、營業(yè)面積在2000-8000平方米以下。3、商品結構：生鮮食品、衣食用品齊全。重點在商品的深度（指同一商品的規(guī)格、等級、品種的多少）。4、目標顧客：滿足消費者中比率最大的中低收入階層的消費需求。5、設施裝飾較倉儲商店好。綜合性超市市場比倉儲商場更能提供一種良好舒適的購物環(huán)境，及多品種商品選擇機會的業(yè)態(tài)。 倉儲式商場倉儲式商場 儲銷一體，低價銷售，提供有限服務的銷售業(yè)態(tài)（其中有的采取會員制只為會員提供服務）。其特點為：1、 選址交通便利性強，并有大型停車場。2、 營業(yè)面積大，一般為8000-12000平方米以上。3、 庫架合一，裝飾

11、簡單，節(jié)約成本?，F購自運的銷售方式，貨架高6米以上，整個賣場的容積是否有70%以上用來儲存商品判斷首要標準。4、 商品結構：主要以食品（有一部分生鮮食品）、家用品、服裝衣料、文具、家用電器、汽車用品、室內用品為主，重點的商品的廣度要寬（指商品的種類要多）。5、 目標顧客：以中小零售商、餐飲業(yè)、集團購買和有交通工具的消費者為主。此種店鋪大都實行大量銷售和大批訂貨等方式，從而實現廉價銷售。常用概念和不得不記住的常識常用概念和不得不記住的常識商業(yè)零售業(yè)態(tài)的建筑指標商業(yè)零售業(yè)態(tài)的建筑指標常用概念和不得不記住的常識常用概念和不得不記住的常識倉儲式超市建筑要求 1、建筑面積：、建筑面積：100002000

12、0平方米，最好一層，最高兩層；建筑凈高平方米，最好一層，最高兩層；建筑凈高5米以上，進深最少米以上，進深最少60米；柱距米；柱距8.7米左右；米左右； 2、地面荷載：、地面荷載：1500公斤公斤/平方米，面層為耐磨硬化劑地面；平方米，面層為耐磨硬化劑地面； 3、用電荷載：、用電荷載：2800KVA,雙回路用電；雙回路用電； 4、照明: 照度不小于600lux； 5、用水:主要以生活用水和生鮮冷凍用水為主,日用水量40噸； 6、冬季采暖:18攝氏度20攝氏度； 7、夏季制冷: 24攝氏度26攝氏度； 8、通訊: 一條DDN數據專線積20門電話(應有一條中繼線)； 9、收貨區(qū):應有8個或8個以上的

13、5噸級貨車停車位,可滿足40尺集裝箱卸貨及轉彎半徑的要求。 10、進出口：顧客進出應與車輛進出分開； 11、停車場：機動車停車位不少于300個，自行車位不少于400個。 常用概念和不得不記住的常識常用概念和不得不記住的常識大型倉儲式超市的基本場地要求和建設標準 標準大致如下： 一、面積要求：一、面積要求： 1、 占地面積：約占地面積：約20000平方米；平方米； 2、 賣場面積：單層約賣場面積：單層約10000平方米平方米,如達不到如達不到, 單層不低于單層不低于5000平方米平方米,總經營面積總經營面積10000-15000均可；均可； 3、 停車場面積：提供約停車場面積：提供約10000平

14、方米獲平方米獲200個地上專用免費車位；個地上專用免費車位； 4、 房屋：主體由鋼結構或混凝土框架結構建設均可；房屋：主體由鋼結構或混凝土框架結構建設均可； 5、 賣場：賣場臨街面與進深（即長寬）標準比例為賣場：賣場臨街面與進深（即長寬）標準比例為7：4，柱距，柱距8-10米，在當地消防部門米，在當地消防部門及設計允許的情況下盡量減少承重墻，令營業(yè)面積最大化；及設計允許的情況下盡量減少承重墻，令營業(yè)面積最大化； 6、 層高：凈高不低于層高：凈高不低于3.54米；米； 7、 地面：鋪設象牙白活淺色工業(yè)超市專用磚； 8、坡梯:賣場多于一層的每層須配置兩部自動扶梯(不超過12度的)； 9、貨梯和卸貨

15、區(qū)：兩部3噸以上的貨梯，地面一層不少于500平米的專用卸貨區(qū)，有環(huán)形 車道以方便購物車及貨車進出； 10、標及招牌：提供本商廈正面及側面顯著位置或屋頂設置店標及招牌。常用概念和不得不記住的常識常用概念和不得不記住的常識家居建材超市選址建店的基本條件 1、 占地面積：占地面積：35000-40000平方米平方米 2、 地塊要求：扣除綠化、退讓、車位等因素后，保持建筑地塊要求：扣除綠化、退讓、車位等因素后，保持建筑 物的建筑要求，物的建筑要求，保證主面臨街，周圍道路進出方便保證主面臨街，周圍道路進出方便 3、 基礎設施要求：雙路供電，基礎設施要求：雙路供電，2200KV 4、 雙路供水，管徑雙路供

16、水，管徑 主管主管100mm支管支管75mm 5、 建筑面積：建筑面積：30000-35000平方米平方米 6、 建筑高度：建筑高度： 約約25米米 7、 建筑標準：一層層高建筑標準：一層層高8.5米以上，長以米以上，長以100150米、寬以米、寬以75100 米為最米為最佳，柱網佳，柱網1010米以上米以上 8、 建筑承載：倉庫建筑承載：倉庫1.5T；經營區(qū)；經營區(qū)500KG；一樓地面承重；一樓地面承重2500KG/平方米平方米 9、車位：500-1200個，以地上為最佳 10、商場出入口：保證主入口及出口最少各一個，并設置專門的貨車出入口 常用概念和不得不記住的常識常用概念和不得不記住的常

17、識標準超市選址通則標準超市選址通則基本要求指標基本要求指標面積：主力店3000M2-5000M2，社區(qū)店1000-1500位置：繁華商圈（優(yōu)先）及可培養(yǎng)的市場位置：繁華商圈（優(yōu)先）及可培養(yǎng)的市場租金：根據項目商談管理費：根據項目商談裝修期：主力店90天，社區(qū)店60天免租期：3個月-1年營業(yè)時間：9：00AM-10：00PM工程建筑要求指標樓層凈高：3.8米以上結構：500KG/M2電力：主力店300KW，社區(qū)店100KW水：無特別要求空調：中央空調消防：提供合格的批文支柱跨度：6米-8米商業(yè)停車場：200-300個車位簽約年限：繁華商圈簽約年限：繁華商圈8年，可培養(yǎng)市場年，可培養(yǎng)市場10年年常

18、用概念和不得不記住的常識常用概念和不得不記住的常識沃爾瑪沃爾瑪大賣場大賣場選址通則選址通則對商圈的要求在項目1.5公里范圍內人口達到10萬以上為佳，2公里范圍內常住人口可達到12-15萬人；須臨近城市交通主干道，至少雙向四車道，且無綠化帶，立交橋，河流，山川等明顯阻隔為佳；商圈內人口年齡結構以中青年為主，收入水平不低于當地平均水平；項目周邊人口暢旺，道路與項目銜接性比較順暢，車輛可以順暢的進出停車場；核心商圈內（距項目1.5公里）無經營面積超過5000平方米的同類業(yè)態(tài)為佳；常用概念和不得不記住的常識常用概念和不得不記住的常識對物業(yè)的要求物業(yè)縱深在50米以上為佳，原則上不能低于40米，臨街面不低

19、于70米層高不低于5米，對于期樓的層高要求不低于6米凈高在4.5米以上（空調排風口至地板的距離）樓板承重在800KG/平方米以上，對期樓的要求在1000KG/平方米以上柱距間要求9米以上，原則上不能低于8米正門至少提供2個主出入口，免費外立面廣告至少3個每層有電動扶梯相連，地下車庫與商場之間有豎向交通連接商場要求有一定面積的廣場常用概念和不得不記住的常識常用概念和不得不記住的常識對停車場的要求至少提供300個以上地上或地下的顧客免費停車位必須為供應商提供20個以上的免費貨車停車位如商場在社區(qū)邊緣需做到社區(qū)居民和商場客流分開，同時為商場供貨車輛提供物流專用場地，40尺貨柜車轉彎半徑18米常用概念

20、和不得不記住的常識常用概念和不得不記住的常識歐尚歐尚大賣場大賣場選址簡則選址簡則選址標準：A、 單層不小于8000平方米，凈高5.5米左右，柱距99米，承載量8001000千克/平方米B、位于2條具有4車道的主干道的交叉口C、2.53公里內常住人口達到2530萬常用概念和不得不記住的常識常用概念和不得不記住的常識商業(yè)價值研究的基本情報分析能力商業(yè)情報分析的核心要點窺一斑而見全豹！窺一斑而見全豹！商業(yè)價值研究的基本情報分析能力窺一斑而見全豹窺一斑而見全豹銷售調查在銷售現場內進行500份以上的問卷調查，通過這種方式來判斷置業(yè)者對標地項目心理承受價格。然后將問卷調查中置業(yè)者期望價格的平均值上將問卷調

21、查中置業(yè)者期望價格的平均值上浮浮10%到到15%左右，就是消費者能夠承受的心理價格。這種定律對價格左右，就是消費者能夠承受的心理價格。這種定律對價格的判斷非常準確，比任何其它的調查數據都精確。的判斷非常準確，比任何其它的調查數據都精確。 窺一斑而見全豹窺一斑而見全豹路牌及戶外廣告 作為地產業(yè)附屬的地產廣告業(yè)與地產業(yè)的發(fā)展是正關聯的。戶外地產廣告越多，代表地產業(yè)越繁榮。與這一定律關聯的還有裝修公司的廣告多少、裝修裝修公司的廣告多少、裝修公司的發(fā)展程度。公司的發(fā)展程度。 電線桿子是否干凈電線桿子是否干凈指馬路上電線桿或圍墻等被小廣告亂張貼侵占的程度。這是異地投資，判斷房地產發(fā)展?jié)摿Φ亩煞康禺a潛力與電線桿干凈程度成反比！這個與我們通常的想法相反，它客觀地提示了外來人口的數量和需求潛力。 窺一斑而見全豹窺一斑而見全豹酒店價格酒店價格與房價成正比。這包含有兩層意思：一個城市當地酒店價格高，其所在的周邊物業(yè)價格也高；一個城市酒店價格在上漲，通常該地區(qū)或者該城市房價也上漲，反之亦然。 窺一斑而見全豹窺一斑而見全豹餐廳餐廳