房地產開發(fā)與管理考試大綱

1、課程性質與設置目的房地產開發(fā)與管理課程是一門應用學科，是應用現代經營管理原理討論房地 產業(yè)運作規(guī)律，并以較小的代價取得較好房地產開發(fā)利用效益或效果的科學經營 方法的學科，屬于經營管理學科的一個分支。具有綜合性、政策性、實用性強的 特點，課程是由工程經濟學、市場營銷、管理學、國家法律法規(guī)等知識構成，因 此，通過本課程的學習使學生了解房地產開發(fā)與經營的理論和策略，掌握房地產開發(fā)的程序和內容，了解房地產營銷和地產交易的相關知識。 對房地產企業(yè)和物 業(yè)管理也有介紹。為培養(yǎng)高級從事房地產開發(fā)經營的人才打好理論基礎。課程內容與考核目標（考核知識點與考核要求）第一章管理與城市房地產一、學習目的與學習要求通過

2、本章的學習，掌握房地產開發(fā)的含義、特征及分類；把握房地產開發(fā)的 主要參與者及其所作的工作；熟練掌握房地產開發(fā)的主要工作階及其內容。二、課程內容第一節(jié)管理的內涵（一）管理的定義同別人一起，或通過別人使活動完成得更有效的過程。成思危：“（房地產）管理是（房地產）管理者在多變的客觀環(huán)境下設法運 用各種資源來達到既定目標的各種活動和全部過程。”第二節(jié)城市的產生和發(fā)展（一）城市的形成第二次大分工，商業(yè)和手工業(yè)從農業(yè)中分離，產生了以農業(yè)為主的農村，以商業(yè)為主的城市（二）城市的定義指國家按行政建制設立的直轄市、市、鎮(zhèn)。（三）城市的基本特征1 聚集性：人口，工商企業(yè)2 系統性：人工、開放、復雜第三節(jié) 房地產與

3、房地產業(yè)（一）房地產定義：房產和地產的總稱，是房屋與土地在經濟方面的體現。財產、 不動產。 它系房屋與土地兩種財產的合稱， 包括建筑在土地上的各種房屋、土地以及與房屋、土地有關的權益。注： 1 在實際生活中， 講到房地產， 一般均指房屋建筑及其建筑地塊所組成的整體，習慣上，房地產即房屋和用地。（二）房地產一般形式：房屋財產；土地財產。（三）房地產業(yè)概念：指從事房地產的開發(fā)、經營、管理和服務等行業(yè)和企業(yè)的總稱。（四）內容： 1 土地開發(fā)與再開發(fā)2 房屋開發(fā)和建設；3 地產經營：土地是同權的出讓、轉讓、租賃和抵押；4 房地產經營：房產買賣、租賃和抵押；5 房地產中介服務：咨詢、估價、測量、服務、公

4、正；6 房地產物業(yè)管理服務： 家居服務、 房屋及配套實施和公共場所的維修養(yǎng)護，保安、綠化、衛(wèi)生、代收代付，轉租；7 房地產金融：信貸，保險和房地產金融資產投資。第四節(jié) 房地產開發(fā)的含義、特征、分類（一）房地產開發(fā)的含義一種使土地和房屋不斷地處于開發(fā)、 改造、 在開發(fā)狀態(tài)的活動， 是一個動態(tài)過程。具體地說， 是指房地產企業(yè)按照城市規(guī)劃的要求， 對土地開發(fā)和房屋建設進行“統一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開發(fā)、配套建設” ，及相應的房地產營銷與物業(yè)管理，已取得良好的經濟效益、社會效益和環(huán)境效益為目的的綜合性生產經營活動。（二）房地產開發(fā)的特征：1綜合性一一以人為本2長期性3時序性4地域性5局風險（

5、三）房地產開發(fā)的分類：根據開發(fā)建設項目所處位置和建設內容的不同： 新區(qū)開發(fā)和舊城改造按開發(fā)規(guī)模分：單項開發(fā)；成片開發(fā)按開發(fā)對象分：土地開發(fā)；房屋開發(fā)；綜合開發(fā)第五節(jié)房地產開發(fā)的主要工作階段和主要參與者（一）房地產開發(fā)的主要工作階段1 .項目選擇與決策：選址、論證、決策；2 .前期工作：土地使用權的獲取、資金籌集、初步規(guī)劃設計；3 .施工階段：建管管理、招投標落實、監(jiān)理、配套設施；組織與協調4 .竣工交付驗收：竣工備案制度、交付使用許可制度、兩書制度、前期物業(yè)管理。（二）房地產開發(fā)的主要參與者1 .開發(fā)商一一出資者、組織者、管理者、協調者2 .建筑承包商一一施工3 .政府有關部門一一行政審批4

6、.金融機構一一資金提供者第六節(jié)房地產開發(fā)企業(yè)的人員與組織（一）開發(fā)人員的構成：建筑師、工程師、會計師、經濟師及成本控制人員、律師與代理人。（二）房地產開發(fā)企業(yè)的資質等級等級注冊各類職稱人員工程技術、經濟統近三年累計上年資本建筑、土木、中級以上持資格證計、財務類人員職稱竣工面積機施工（萬）建筑、財管管理人員專職會計規(guī)定從業(yè)年限面積一級500040204設總管、中級以上30 萬、515萬二級200020102中級以上15 萬、310萬三級8001052工程、財務中級以上10 晚、2四級10052工程類中級以上1年三、考核知識點（一）房地產、房地產開發(fā)概念（二）房地產開發(fā)的工作階段（三）房地產企業(yè)四

7、、考核要求（一）管理的內涵識記：管理的定義。（二）城市的產生與發(fā)展識記：城市的形成、定義和特征。（三）房地產與房地產業(yè)識別：房地產定義、內容。領會：房地產含義。（四）房地產開發(fā)的含義、特征、分類識記：房地產開發(fā)的涵義、特征、分類。領會：常見的物流信息技術及其基本理念。（五）房地產開發(fā)的主要工作階段和主要參與者識別：房地產開發(fā)的主要工作階段及內容領會：房地產開發(fā)的主要參與者及其所承擔的角色（六）房地產開發(fā)企業(yè)的人員與組織識別：房地產開發(fā)企業(yè)的人員、房地產開發(fā)企業(yè)的資質第二章房地產項目選擇和土地使用權的獲取一、學習目的與學習要求通過本章的學習，熟悉房地產項目選擇相關環(huán)節(jié)和程序， 掌握當前土地使用權

8、的獲取途徑、方式及相關土地制度。二、課程內容第一節(jié) 房地產開發(fā)項目選擇的概念和程序（一）項目選擇的定義。對房地產開發(fā)項目就其開發(fā)價值進行篩選、談判、論證和選定，是房地產開發(fā)投資成功的關鍵。（二）項目選擇的程序1廣泛尋找投資項目2精心篩選投資項目3對重點項目進行投資機會性研究（初步可行性研究）4項目投資談判5詳細可行性研究（發(fā)展策劃）6公司的決策與實施第二節(jié) 房地產建設項目選址（一）項目選址的管理依據城市管理法 ：城市規(guī)劃區(qū)內的建設工程的選址必須符合城市規(guī)劃。設計任務書報請批準時，必須富有城市規(guī)劃行政主管部門的選址意見書。（二）住宅項目選址的原則1 住宅項目選址要以城市總體規(guī)劃為依據2 住宅項目

9、選址必須考慮城市公用基礎設施的配套條件3 住宅項目選址要與立體軌道交通發(fā)展狀況相適應4 住宅項目選址必須符合環(huán)境保護要求5 住宅項目選址必須考慮周邊設施的控制要求第三節(jié) 住宅項目建設用地規(guī)劃管理（一） 定義： 是城市規(guī)劃管理部門根據城市總體規(guī)劃對建設單位和個人申請的建設項目用地進行審查， 確定其建設地址， 用地范圍， 核定其用地性質和土地 開發(fā)強度等規(guī)劃要求，合法建設用地許可證。（二）主要內容1 核定土地使用性質2 核定土地開發(fā)強度（ 1）容積率（ 2）建筑密度（ 3）擬訂土地的其他規(guī)劃管理要求第四節(jié) 住宅項目建設工程規(guī)劃管理（二）建設工程規(guī)劃管理的概念是根據城市規(guī)劃管理的法規(guī)、規(guī)章，對建筑、

10、管線、路橋和房屋等工程，有規(guī)劃行政主管部門審核， 并會同相關專業(yè)管理部門協同審核意見， 對擬建工程項目的性質、規(guī)模、位置、密度、高度、體形、體量、建筑面積、空間以及朝向、基地出入口、 基地標高建筑色彩、 和風格等進行核定， 并核發(fā)建設工程法律憑證建設工程規(guī)劃許可證。（三） 住宅項目建設工程規(guī)劃管理的內容： 按土地來源不同對工程規(guī)劃進行管理按設計審核對工程規(guī)劃進行管理按配套對工程規(guī)劃進行管理第五節(jié) 現行的土地制度（一） 現行的土地制度： 全部土地都為社會主義公有制， 分為全民所有和集體所有。第六節(jié) 土地使用權的獲?。ㄒ唬┩恋厥褂脵嗟墨@取方式出讓。 是指國家或其委托部門以土地所有者的身份將一定時期

11、內土地使用權讓與使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。1 主體 : 市、縣人民政府組織，報省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準執(zhí)行！2 報批程序：3 年限：居住用地70年，工業(yè)用地50年，文、教、科、衛(wèi)、體用地50 年，商業(yè)、旅游、娛樂用地40 年，綜合或其他用地50 年4 出讓方式 土地使用權有償出讓一般有協議、 招投標、 拍賣三種方式, 另有掛牌競價出讓。有資料顯示，在土地出讓活動中，拍賣、招標、協議出讓三種方式下，地價之比可以達到 11.6 ： 3： 1。轉讓。 是土地使用權出讓的后發(fā)行為， 即指土地使用權出讓后， 土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換和贈與。第

12、七節(jié) 農地征用與工作程序（一）農地征用的概念。是指國家為公共需要或公共用途，行使其最高（終極）土地所有權，強制取得農村集體土地，并給予補償安置而取消其所有權、另外支配使用的一種土地政策或制度（二）征用集體土地的工作程序1 申請用地2 受理申請并審查有關文件3 審批用地4 簽發(fā)用地證書5 征地批準后的實施管理6 頒發(fā)土地使用權證7 建立征用土地檔案第八節(jié) 城市房屋拆遷管理制度與政策（一）城市房屋拆遷的概念在城市規(guī)劃區(qū)內國有土地上實施房屋拆遷， 并需要對被拆遷人補償、 安置的活動。 拆遷人是指取得房屋拆遷許可證的單位。 被拆遷人是被拆遷房屋的所有人，而不是使用人。（二）城市房屋拆遷的管理體制國家城

13、市房屋拆遷主管機構指國務院建設行政主管部門， 管理職責是負責全國城市房屋拆遷工作的監(jiān)督管理。地方城市房屋拆遷主管機構指縣級以上地方人民政府負責管理城市房屋拆遷工作部門，管理職責是對本行政區(qū)與內的城市房屋拆遷工作實施監(jiān)督管理。三、考核知識點（一）項目選址的概念和程序（二）房地產建設項目選址（三）住宅項目建設用地規(guī)劃管理（四）宅項目建設工程規(guī)劃管理（五）現行的土地制度（六）土地使用權的獲?。ㄆ撸┺r地征用與工作程序（八）城市房屋拆遷管理制度與政策四、考核要求（一）房地產開發(fā)項目選擇的概念和程序識記：房地產開發(fā)項目選擇的定義、項目選擇的程序。（二）房地產建設項目選址識記：房地產建設項目選址管理、住宅項

14、目選址的原則。（三）住宅項目建設用地規(guī)劃管理識記：住宅項目建設用地規(guī)劃管理定義、主要內容。（四）住宅項目建設工程規(guī)劃管理識記：住宅項目建設工程規(guī)劃管理的定義、主要內容。（五）現行的土地制度識別：現行的土地制度。（六）土地使用權的獲取識別：土地使用權出讓、轉讓的概念。領會：土地使用權出讓方式、轉讓方式。（七）農地征用與工作程序識別：農地征用的定義及程序。（八）城市房屋拆遷管理制度與政策識別：城市房屋拆遷的有關規(guī)定及管理體制。第三章房地產開發(fā)項目策劃決策和可行性研究一、學習目的與學習要求通過本章的學習，懂得房地產投資決策的相關原則、程序和方法，并學會用 相應的方法進行簡單的分析和計算； 熟悉可行性

15、研究的概念和內容，了解可行性 研究報告的撰寫要求及內容；掌握財務評價與國民經濟評價的概念與聯系， 財務 評價的主要指標和簡單計算。二、課程內容第一節(jié) 房地產開發(fā)項目策劃和決策概述（1） 房地產開發(fā)項目策劃的核心思想： 通過對項目的多次系統分析和策劃，逐步實現對項目有目標、有計劃、德全面全過程管理。（2） 房地產投資決策： 在房地產投資活動中， 一般都會有不同的投資方案可供選擇， 如何利用有效、 準確的分析方法進行正確的選擇， 在眾多投資方案中選出最佳投資方案，就是房地產投資決策。（三）房地產投資決策的程序1 確定決策目標2 擬定決策方案3 優(yōu)選決策方案4 執(zhí)行決策方案第二節(jié) 房地產投資決策方法

16、（一）定性分析方法1經驗判斷法2創(chuàng)造工程法（二）定量分析方法1凈收益法：2凈現值3內部收益率第三節(jié) 房地產投資不確定性分析（一）線性盈虧平衡分析（二）敏感性分析1概念：指從眾多不確定性因素中找出對投資項目經濟效益指標有影響的敏感性因素， 并分析、 測算其對項目經濟效益指標的影響程度和敏感性程度， 進而判斷項目承受風險能力的一種分析方法。2原理：通過假定其他因素都不變，而把一個或幾個參數往不利和有利的方向變動， 研究其影響項目經濟效益的程度， 從中找出關鍵因素， 并根據分析結果盡量采取有效措施避免敏感性因素朝著不利方向發(fā)展， 確保投資決策的準確性和項目經濟效益達到最優(yōu)。3分析步驟：第一步， 確定

17、分析指標。 作為敏感性分析的經濟指標一般要和財務評估中的經濟指標一致。常用的經濟指標有利潤、利潤率、利稅率、凈現值、內部收益率和投資回收期等。第二步，確定影響因素，設定其變化范圍。對房地產開發(fā)項目而言，主要敏感性因素有投資額、建設周期和租售期、建筑面積和租售面積、租金和售價、利率等。選定不確定因素后，其它因素不變，依情況設定該因素可能變化范圍，如+ 5%, + 10%, +15% 第三步， 計算各不確定因素在可能的變動范圍內發(fā)生不同幅度變動所導致的項目經濟效果指標的變動效果， 建立起一一對應關系， 并用圖或表的形式表示出來。第四步，確定敏感因素，對方案的承受能力作出判斷。第四節(jié) 房地產開發(fā)項目

18、的可行性研究（一） 可行性研究的定義： 對擬開發(fā)項目進行全面、 系統的調查研究和分析，運用科學的技術評價方法。 得出一系列瓶價值指標， 以最終確定該項目是否可行的綜合研究。（二）可行性研究的內容一是通過市場調查預測及其研究，說明投資項目建設開發(fā)的必要性；二是進行開發(fā)與施工技術方案的研究、論證其技術上的可行性；三是通過基礎數據和預測和項目的效益分析， 說明其在財務上的盈利性和在經濟上的合理性。（三）可行性研究報告要點：1項目總說明2項目概況3投資環(huán)境研究4市場研究5項目地理環(huán)境和附近地區(qū)競爭性發(fā)展項目6規(guī)劃方案及建設條件7建設方式及進度安排8投資估算及資金籌措9基礎數據的預測和選定10經濟效益評

19、價：現金流量表、資金來源與運用彪、借債償還表，找出內部收益率、投資回收期、凈現值。11 不確定性分析：敏感性分析、風險分析12 結論第五節(jié) 房地產市場研究（一）房地產市場研究步驟1確定研究目的，即該研究是投資方案選擇與決策服務、為解決某一具體問題或發(fā)現市場機會服務、 胃腸地選擇和產品定位服務的還是為編制一般市場研究報告服務的。2確立研究目標，主要是確定該研究的范圍及所需決策的主要問題3選擇研究方法，主要是確定該研究所須數據的類型和收集方法4估算研究過程所需時間和費用，以及研究結果的語氣價值5收集數據、數據處理和數據分析6結論與建議（ 二 ） 房地產市場研究內容1宏觀因素研究GNP/GDP GD

20、2曾長速度、人口、人均收入、通貨膨脹率、信貸政策/利率水平、政治穩(wěn)定性/ 民主各行業(yè)投資收益率2市場狀況研究需求分析：需求=愿意+購買能力人口、科技和經濟（收入）是決定項目產品需求規(guī)模及構成最直接、最重要的因素?？赡苁袌鲂枨罅?現實需求量+潛在需求量市場總需求量=國內需求量+出口量供給分析：供給量=愿意+供給能力可能市場供給量=實際供給量+潛在供給量市場總供給量=國內現有生產能力+在建生產能力+擬建項目生產能力十 進口量總需求不足=市場總需求-市場總供給競爭分析：產品特性分析3相關因素研究第六節(jié) 房地產開發(fā)項目經濟效益評價（一）財務數據估算含義：是在項目設計方案、供求關系、資源供給能力、技術條

21、件分析的基礎上， 從住宅開發(fā)項目的角度出發(fā)， 根據我國現行的價格體系和財稅制度，對一系列財務數據進行調查、收集、整理和測算，并將得到的財務數據編織成輔助財務報表。（二）財務數據估算的內容：總成本、銷售收入、銷售稅金及附加、利潤（三）財務評價含義。是根據國家現行財稅制度和價格體系，分析、計算項目直接發(fā)生的財務效益和費用， 編制財務報表， 計算評價指標， 考察項目的盈利能力、清償能力以及外匯平衡等財務狀況，據以判別項目的財務可行性。（四）財務評價指標1財務凈現值FPNV2財務內部收益率FIRR3動態(tài)投資回收期（五） 國民經濟評價概念： 是從國家整體角度， 按照資源合理配置的原則考察項目的效益和費用

22、， 分析、 計算項目對國民經濟的凈貢獻， 以判斷項目的經濟合理性。 10 億元以下項目不做。三、考核知識點（一）房地產策劃的基本思想（二）房地產投資決策的定義、程序、方法（三）不確定性決策的方法（四） 房地產市場研究的內容與步驟（五）財務數據估算的含義與內容（六）財務評價的含義與指標（七）國民經濟評價的含義四、考核要求（一）房地產開發(fā)項目策劃和決策概述識記：房地產產策劃的基本思想。領會：房地產決策的含義與程序。（二）房地產投資決策方法領會：價值判斷法的基本思想、創(chuàng)造工程法的基本思想應用：凈收益法、凈現值法、內部收益率法（三）房地產投資不確定性分析識記：敏感性分析的概念。領會：盈虧平衡分析的基本

23、思想，敏感性分析的原理、步驟。應用：盈虧平衡分析、敏感性因素的查找。（四）房地產開發(fā)項目的可行性研究識記：可行性研究的定義、內容，可行性研究報告的要點。（五）房地產市場研究識記：房地產市場研究的內容與步驟。（六）房地產開發(fā)項目經濟效益評價識記：財務數據估算的含義、財務評價的含義、國民經濟評價的含義領會：財務數據估算的內容、財務評價的指標第四章房地產規(guī)劃設計一、學習目的與學習要求通過本章的學習，懂得城市規(guī)劃的概念和內容；掌握居住區(qū)規(guī)劃設計的相關 概念內容和重要技術經濟指標；掌握城市、居住區(qū)基礎設施的內容。二、課程內容第一節(jié)城市規(guī)劃管理（一）城市規(guī)劃概念為實現一定的城市經濟和社會發(fā)展目標， 確定城

24、市性質、 規(guī)模、 和發(fā)展方向，充分合理利用城市土地，協調城市空間布局、各項建設綜合部署和具體安排。（二）城市規(guī)劃的內容：總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、詳細規(guī)劃。第二節(jié) 居住區(qū)規(guī)劃設計與技術經濟指標（一）居住區(qū)定義：具有一定人口、用地規(guī)模、并為城市干道或自然界線所包圍的相對獨立的居住用地區(qū)域。（二）居住區(qū)用地構成1居住建筑用地2公共建筑和公用設施用地3道路及廣場用地4公共綠地（三）居住區(qū)的規(guī)模居住區(qū)的規(guī)模包括人口規(guī)模和用地規(guī)模兩個方面，一般以人口規(guī)模為標志。居住區(qū)的規(guī)模受居住區(qū)公共服務設施的合理服務半徑（ 8001000m） 、 城市干道間距（ 7001000m） 、 居住行政管理體制 （一個居住區(qū)規(guī)模大

25、致與一個街道辦事處的規(guī)模相適應） 以及自然地形條件等因素的影響。 據此， 我國居住區(qū)人口規(guī)模一般為5萬16萬人，少則3萬人；用地規(guī)模在 50100hm*右。（四）居住區(qū)的規(guī)劃結構目前我國居住區(qū)規(guī)劃結構主要有以下三種基本形式：以居住小區(qū)為基本單位組成居住區(qū)：即居住小區(qū)居住區(qū)；以居住生活單元為基本單位組成居住區(qū)：即居住生活單元居住區(qū)；以居住生活單元和居住小區(qū)為基本單位組成居住區(qū)，即居住生活單元、居住小區(qū)居住區(qū)。（五）居住區(qū)規(guī)劃設計的內容：居住建筑規(guī)劃；公共建筑規(guī)劃；道路布局；綠地規(guī)劃；建筑設計。（六）居住區(qū)技術經濟指標1總用地2居住建筑面積=居住建筑基地面積/ 居住建筑用地面積居住積密度=居住建筑

26、面積/ 居住建筑用地面積容積率 =居住建筑面積/ 居住用地面積人口毛（凈）密度=總人口 / 總用地（居住建筑用低）住宅平均層數=住宅建筑面積/ 住宅基地總面積高層比 =高層建筑面積/ 總建筑面積住宅間距、停車位、建筑周期平均造價=總造價/ 總建筑面積第三節(jié) 基礎設施建設（一）城市基礎設施內容1能源系統：供電、供熱、供氣（煤氣、天然氣、液化氣）2給排水系統：取水、輸水、凈水、上水道、下水道、污水處理、排污工程3 道路交通系統： 對內交通 （道路、 交通工具、 交通管理） 、 對外交通 （ 水、陸、空、管道）4通訊、郵電系統：郵政、電訊、網絡5環(huán)境系統：園林綠化、環(huán)境衛(wèi)生、垃圾處理、環(huán)境保護6安全

27、系統：防火、防洪、防風、防震、防沉降7土地平整工程三、考核知識點（一）城市規(guī)劃的概念（二）居住區(qū)的概念（三）基礎設施的內容四、考核要求（一）城市規(guī)劃管理識別：城市規(guī)劃的定義，合肥市未來15 年城市規(guī)劃。領會：城市規(guī)劃的內容。（二）住區(qū)規(guī)劃設計與技術經濟指標識別：居住區(qū)的定義、居住區(qū)用地構成、居住區(qū)規(guī)模領會：居住區(qū)規(guī)劃結構、居住區(qū)規(guī)劃內容、居住區(qū)技術經濟指標（三）基礎設施建設識別：基礎設施內容第五章房地產開發(fā)的建設過程管理一、學習目的與學習要求本章主要介紹施工階段的管理，要求學生學習的同時，結合實際，掌握住宅建設項目監(jiān)管管理的流程；熟練招投標管理的相關概念、形式，掌握招投標的流程；熟悉我國房地產

28、監(jiān)理的相關 機構，監(jiān)理的程序和內容；了解 住宅配套建設管理的內容。二、課程內容第一節(jié)住宅建設項目的建 管管理（一）住宅項目的建管管理 指在建設項目施工前，由政府建 筑業(yè)管理部門對住宅建設項目自 報建開始到施工許可證發(fā)放前的 全過程管理。（二）住宅項目建管管理的 工作流程第二節(jié) 住宅建設項目招標投標管理（一）住宅建設項目招投標分類：勘察招標、設計招標、監(jiān)理招標、施工招（二）勘察招標、設計招標、監(jiān)理招標1 .招標條件勘察招標項目（需要招標的范圍：500萬以上）應具備的條件：經批準的設 計任務書；建設用地范圍許可文件（建設工程立項文件）；符合要求的地形圖。設計招標項目應具備的條件：經批準的項目建議書

29、或設計任務書；具有建筑管理部門劃定的工程建設地點、平面位置紅線圖；符合要求的地形圖（1: 500或1: 1000）;建設場地水文地質初步勘察資料及市政設施、環(huán)境基礎資料。監(jiān)理招標項目應具備的條件：完成施工圖設計、符合政府要求。2 .特點：以上三種招投標，國家有指導價，各投標者的報價基本接近，一 股以技術標作為評標標準。（三）施工招標1 .建筑施工承發(fā)包與招投標的關系：招投標是承發(fā)包的一種形式，還有議 標發(fā)包，直接發(fā)包等形。2 .施工發(fā)包條件：3 ）已批準初步施工方案4 ）已列入國家或當地年度建設計劃5 ）所需相關施工圖和技術資料已齊備3.施工發(fā)包方式：以招標發(fā)包為主，又分為公開招標和邀請招標。

30、二、施工招投標的程序（一）招標程序1 .準備階段：成立招標工作小組；成立評標工作小組；招標登記2 .招標階段：編制招標文件，發(fā)布招標信息；接受招標申請，進行資格審 核；分發(fā)招標文件，辦理投標手續(xù)；至現場踏勘和召開答疑會；編制招標補充文 件；接受投標文件。3 .評標階段：開標；評標、定標；簽發(fā)中標通知書；簽訂承發(fā)包合同。（二）投標程序;成立投標小組、進行投標決策 :i參加資格審查B! 一 IBB! sM _Ml M M第三節(jié) 房地產開發(fā)工程的監(jiān)理（一） 工程監(jiān)理的含義。 指具有法定資質條件的工程監(jiān)理單位， 根據建設單位的委托， 依照法律、 行政法規(guī)及有關的技術標準、 設計文件和建筑施工承包合同，

31、 在施工質量、 建設工期和建設資金使用等方面， 代表建設單位對工程施工實施專門的監(jiān)督活動， 以求用最少的人力、 物力、 財力和時間獲得符合質量要求的產品。（二）主體1政府監(jiān)理機構：建設部下的各級行政監(jiān)理部門；工業(yè)部、交通部自己的監(jiān)理部門。2社會監(jiān)理機構包括：專門的監(jiān)理公司、事務所以及兼承建設監(jiān)理業(yè)務的工程設計、科研和項目咨詢單位等。（三）工程監(jiān)理的主要任務：建設項目的三大目標控制（費用控制目標、總工期目標和質量目標）和合同管理（四）工程監(jiān)理的程序：獲取任務；簽訂監(jiān)理合同；制定監(jiān)理規(guī)劃；進行監(jiān)理總結。（五）監(jiān)理工作的內容和方法1工程投資監(jiān)理2工程進度監(jiān)理（目標：如期完工）3工程質量監(jiān)理4工程成本

32、（造價）監(jiān)理5合同監(jiān)理第四節(jié) 住宅配套建設管理（一）住宅配套設施。指為城鎮(zhèn)居民創(chuàng)造衛(wèi)生、安全、寧靜、舒適的居住環(huán)境而必需的住宅附屬設施。（二）住宅配套建設的層次1住宅基本生活單元的配套設施。2住宅小區(qū)的配套設施。3住宅區(qū)的配套設施。4市政公用設施。（三）住宅區(qū)市政、公用配套的基本構成1給水系統2排水系統（雨水、污水）3道路系統4電力系統5燃氣系統6通訊、智能化系統7廣電系統三、考核知識點（一）住宅建設項目的建管管理（二）住宅建設項目招投標管理（三）住宅建設項目的施工監(jiān)理（四）住宅建設配套管理四、考核要求（一）住宅建設項目的建管管理領會：建管管理的含義、工作流程。（二）住宅建設項目招標投標管理識

33、別：住宅建設項目招投標分類。領會：不同類型招投標的條件、招投標的程序。（三）房地產開發(fā)工程的監(jiān)理識別：工程監(jiān)理的含義、主體、程序、內容和方法。（四）住宅配套建設管理識別：住宅配套設施的涵義、住宅區(qū)市政、公用配套的基本構成。領會：住宅配套設施的層次。第六章 住宅建設項目竣工備案和交付使用制度、學習目的與學習要求了解我國建設工程質量管理方法改革的沿革、 住宅項目竣工備案和竣工交付 使用許可制度的含義， 熟悉宅項目竣工備案和竣工交付使用許可制度的內容， 熟悉兩書制度的含義、 “兩書” 的內容， 熟悉房地產開發(fā)不同階段物業(yè)管理的內容、性質和特征。二、課程內容第一節(jié) 住宅項目竣工備案制度（一）建設工程質

34、量管理方法改革的沿革1 84 年以前，參與建設的各方自我控制模式。特征：自用！矛盾：現代化裝備率低，任務不飽滿效率低。2 19842000，政府專門設立機構監(jiān)督工程質量。建設（開發(fā)）、勘察、設計、施工等單位走向市場，成為市場主體。加強了管理，提高了工程質量的整體水平；但是被動監(jiān)管，沒有抓質量的責任心和積極性，并且容易產生空擋。3 2000年以后， 建設工程竣工備案管理模式。 竣工后由建設單位組織勘察、設計、施工、監(jiān)理單位進行驗收，驗收合格后方可交付使用，且之后 15 日內要將驗收報告同規(guī)劃、 公安消防和環(huán)保部門出具的認可文件包建設行政主管部門備案。（二）住宅工程竣工備案管理的特點住宅建設工程竣

35、工常常不能一次完成，需要分批地進行。需要完成相應的配套設施，并經審核許可后方能交付使用。（三）住宅工程竣工備案制度的實施1實施主體：具體實施部門：市和各區(qū)質量監(jiān)督站驗收主體：建設單位2實施程序：1）建設單位收到施工單位報告，勘察單位報告、設計單位報告、監(jiān)理單位報告，組織施工單位、勘察單位、設計單位、監(jiān)理單位及其他單位的專家組成驗收組，制定驗收方案。2）竣工驗收7 日前，向備案管理部門（質量監(jiān)督站）申領建設工程竣工驗收備案表，建設工程竣工驗收報告，并書面通知質監(jiān)站驗收時間、地點、驗收組名單。3）備案管理部門審查，符合要求者。發(fā)給“兩表”，不符合要求者，通知其整改，確定重新驗收時間。第二節(jié) 住宅項

36、目竣工交付使用許可制度（一） 住宅項目竣工。 住宅項目按照批準的規(guī)劃設計圖紙和文件的內容全部建成， 達到入住居民使用的條件， 經過竣工驗收合格。 住宅項目包括住宅建筑單體工程，相應的市政、公用工程，公共建筑配套工程和環(huán)境工程。只有住宅項目達到入住居民的使用條件，才可以申辦交付使用許可手續(xù)。（二）住宅項目竣工驗收。住宅一項或數項工程已按照規(guī)劃設計要求建成，在施工單位預先完成子檢驗并認為符合正式驗收條件的基礎上， 向建設單位辦理正式驗收并移交手續(xù)， 建設單位組織設計、 施工、 工程監(jiān)理等有關方面對住宅項目技術資料和實物進行檢查驗收。（三） 住宅項目竣工交付使用許可。 住宅工程竣工驗收合格后， 相應

37、的市政、公用、 公建配套項目也已完成， 達到入住居民的使用條件， 建設單位就可向政府住宅建設主管部門提出交使用許可審核申請， 住宅建設管理部門在規(guī)定的期限內按照確定的標準進行綜合檢驗。 經審核符合交付使用條件的住宅， 按幢頒發(fā) “住宅交付使用許可證”成為住宅項目竣工交付使用許可。第三節(jié) 住宅交付時的“兩書”提供（1） “新建住宅質量保證書”含義：新建住宅質量保證書是房地產開發(fā)企業(yè)對銷售的商品住宅建設質量以書面形式承擔質量責任的承諾。（2） “住宅使用說明書”的含義： “住宅使用說明書”是房地產開發(fā)企業(yè)對建設的住宅結構、性能和各部位（部件）的類型、性能、標準等，以書面形式向購房者作出的使用說明和

38、注意事項。（三）交付使用時必須提供“兩書” 。第四節(jié) 物業(yè)的交接與前期物業(yè)管理（一）物業(yè)管理服務含義：是物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主、開發(fā)商、業(yè)主委員會委托， 對已建成并經竣工驗收投入使用的房屋建筑物及其相關共設施進行全面管理的經營性服務。（3） 物業(yè)管理服務內涵： 物業(yè)管理服務是一種委托管理服務； 物業(yè)管理服務要簽訂書面委托合同， 依照合同進行管理服務； 物業(yè)管理服務是對已竣工驗收合格并投入使用的物業(yè)進行管理服務；物業(yè)管理服務是一種有償的管理服務活 動。早期介入前期物業(yè)管理物業(yè)管理項目設計啟動項目竣工驗收出售業(yè)主委員會成立（三）住宅項目物業(yè)交接含義：是指開發(fā)單位在住宅竣工驗收并交付使用許 可后進行選

39、聘物業(yè)管理公司，并簽訂委托管理服務合同，將物業(yè)交給物業(yè)管理企 業(yè)進行管理服務的活動。交接驗收前提：建筑施工正式完成，設施運行已經正常， 竣工驗收已經通過，取得新建住宅交付使用許可證，資料齊全并且準確無誤。（四）物業(yè)交接的內容和程序1 .接管驗收：新建房：建設單位向物業(yè)管理企業(yè)提交資料，如產權資料、 軍工圖紙為主的技術資料，包括總平面、建筑、結構、設備、附屬工程、隱蔽管 線的全套圖紙；原有房：提交房屋平面圖，分割平面、設施等技術資料。2 .質量與使用功能檢驗：新建房：包括對主體結構，樓宇的外立面、地面、 水、電、燃氣、消防設施及其他設備在使用功能和質量上進行目測、檢測和實測；原有房：以危險房屋鑒

40、定標準和國家有關規(guī)定作為檢驗依據；整體，主體結構， 設備，使用情況。3 .交接驗收符合標準，7日內簽署驗收合格證，并正式實施物業(yè)管理。如 發(fā)現一般性質量問題一般協議補償解決； 保修期內重大質量問題：通過鑒定，屬 建設問題由開發(fā)商負責，使用不當問題由業(yè)主負責，管理不善問題物業(yè)公司負責。（五）前期物業(yè)管理1 .前期物業(yè)管理含義：住宅出售后至業(yè)主委員會成立前的物業(yè)管理。2 .與物業(yè)管理早期介入的區(qū)別A早期介入的物業(yè)公司不一定與開發(fā)企業(yè)確定委托關系，可以咨詢顧問等形 式提出意見和建議，而前期物業(yè)管理活動必須在與開發(fā)企業(yè)簽訂委托關系后進 行，公司由該物業(yè)的管理服務權。B早期介入的物業(yè)管理公司是從物業(yè)管理

41、者的角度、從是否有利于日后物業(yè) 管理服務等具體細節(jié)上提出改進意見或建議，起輔助作用。決定全在于開發(fā)商，是否介入、 接入時機、 程度都取決于開發(fā)商。 前期物業(yè)管理則是受開發(fā)商全權委 托進行物業(yè)管理，負民事責任。三、考核知識點（一）住宅項目竣工備案制度（二）住宅項目竣工交付使用許可制度（三）住宅交付時的“兩書”提供（四）物業(yè)的交接與前期物業(yè)管理四、考核要求（一）住宅項目竣工備案制度識別：建設工程質量管理方法改革的沿革、住宅工程竣工備案管理的特點領會：住宅工程竣工備案的實施（二）住宅項目竣工交付使用許可制度領會：住宅項目竣工、住宅項目竣工驗收、住宅項目竣工交付使用許可。（三）住宅交付時的“兩書”提供

42、識別：新建住宅質量保證書、住宅使用說明說的含義。（四）物業(yè)的交接與前期物業(yè)管理識別: 物業(yè)管理服務的含義、內涵、階段劃分，物業(yè)交接含義、內容與程序。領會: 前期物業(yè)管理與早期物業(yè)管理的區(qū)別。第七章 房地產開發(fā)資金籌集和成本監(jiān)控管理一、學習目的與學習要求通過本章的學習， 懂得房地產開發(fā)資金籌集的基本原則， 把握房地產開發(fā)過程資金形式變化的特征， 掌握主要的資金籌集渠道； 會進行資金籌集成本和風險的分析。二、課程內容第一節(jié) 開發(fā)資金流動的特征與資金籌集的基本原則（一）開發(fā)過程資金形態(tài)變化：1）項目選擇與決策使用資金比較少，一般是現金；2）前期工作階段資金主要用來購買土地與三通一平，資金形態(tài)變化：貨幣 資金變成儲備資金。3）施工階段的資金主要用來支付工程進度款和其他開發(fā)費用，資金形態(tài)變 化：儲備資金變成生產資金。4）竣工驗收與交付使用簡短主要是預售房屋回收資金，資金形態(tài)變化：生 產資金變回貨幣資金。（二）房地產資金使用的特征1