物業(yè)管理員四級試卷(二)

1、物業(yè)管理員四級試卷（二）一、單選題（每題 1 分，滿分 60 分）1、綜合經(jīng)營服務(wù)中的特約性服務(wù)是具有（ ）性質(zhì)的服務(wù)方式。A、管理和被管理 B、服務(wù)和被服務(wù)C、整體和局部D、環(huán)境保潔管理2、當(dāng)住用人因特殊原因希望花錢買方便時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)創(chuàng)造條件滿足其要求，提供（ ） 。A、一般性服務(wù)B、特約性服務(wù) C、公共性服務(wù) D、公眾代辦性服務(wù)3、在下列的闡述中，哪一項(xiàng)說法是不正確的（ ） 。A 、早期介入是前期物業(yè)管理的重要鋪墊B 、前期物業(yè)管理為早期介入打下良好基礎(chǔ)C 、前期物業(yè)管理是后期物業(yè)管理的基礎(chǔ)D 、后期物業(yè)管理是前期物業(yè)管理的延續(xù)4、 物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部各部門的權(quán)利與職責(zé)要非常明確， 才

2、能做到人人有事做， 事事有人管， 這體現(xiàn)了 （ ）A、業(yè)主至上原則B、權(quán)責(zé)分明原則C 、產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營權(quán)分離原則D 、公平競爭原則5、業(yè)主委員會是業(yè)主大會的（ ） 。A、權(quán)利機(jī)構(gòu)B、執(zhí)行機(jī)構(gòu)C、管理機(jī)構(gòu)D、附屬機(jī)構(gòu)6、一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施管理，體現(xiàn)了物業(yè)管理的（ ）原則。A、權(quán)責(zé)分明B、業(yè)主主導(dǎo)C、統(tǒng)一管理D、專業(yè)高效7、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)按照 “誰享用，誰受益，誰負(fù)擔(dān)”的原則，所收費(fèi)用要讓業(yè)主和使用人感到（ ）A、價格優(yōu)惠B、質(zhì)價相符C、物美價廉D、價格偏低8、物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)需要通過（ ）的辦法，將一些專業(yè)性較強(qiáng)的項(xiàng)目分包給其它具有實(shí)力的專業(yè)公 司。A、承包B、簽定合同C、雙

3、方協(xié)商D、中介9、物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)是搞好物業(yè)管理的物質(zhì)基礎(chǔ)，管理企業(yè)所收的費(fèi)用要讓業(yè)主和使用人感到（ ） 。A、質(zhì)價相符B、能夠承受C、價格優(yōu)惠D、價格偏低10、物業(yè)管理涉及到的法律很多，遇到的問題又十分復(fù)雜，在處理問題時應(yīng)以（）為依據(jù)。A、企業(yè)的規(guī)章制度B、業(yè)主委員會章程C、上級行政部門的指示D、法律、法規(guī)11、中國物業(yè)管理協(xié)會制定的普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)不適用于（ ） 。A、高檔商品住宅B、普通商品住房 C、經(jīng)濟(jì)適用住房 D、集資建房12、由海外投資者同國內(nèi)企業(yè)合資的物業(yè)管理企業(yè)屬于（）企業(yè)。A、股份制 B、聯(lián)營C、民營 D、合資13、注冊資本必須在1000 萬元以上的公司是（ ）

4、 。A、有限公司 B、有限責(zé)任公司C、股份有限公司 D、股份合作公司14、物業(yè)管理有限責(zé)任公司的（）是公司的經(jīng)營決策機(jī)構(gòu)。A、股東會B、董事會C、監(jiān)事會D、職代會15、物業(yè)管理公司的（）是負(fù)責(zé)物業(yè)維修及設(shè)備運(yùn)行的技術(shù)管理部門。A、工程部B、管理部C、產(chǎn)業(yè)部D、租賃部16、物業(yè)管理公司處理業(yè)主或使用人投訴的部門是（）A、管理部 B、監(jiān)察部 C、客戶服務(wù)部 D、產(chǎn)業(yè)部 17、業(yè)主有權(quán)直接參與管理區(qū)域的物業(yè)管理是業(yè)主自治管理，這種自治管理是（） 。A、業(yè)主直接進(jìn)行的B、通過房地產(chǎn)行政部門實(shí)現(xiàn)的C、通過業(yè)主大會或業(yè)主代表大會實(shí)現(xiàn)的D、通過物業(yè)管理公司實(shí)現(xiàn)的18、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)新建商品住宅出售額達(dá)到（）

5、以上后，可以召開第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會。A、 20%B、 30%C、 50% D、 80%）以上后，可以召開第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會19、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公有住宅出售額達(dá)到（A、 30%B、 50%C、 60% D、 80%20、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)第一套房屋交付業(yè)主使用（） ，可以召開第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會。A、滿一年 B、滿兩年 C、一年以內(nèi)D、兩年以內(nèi)21、第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會由（ ）組織召開。A、房地產(chǎn)行政管理部門B、房屋出售單位C、業(yè)主委員會D、物業(yè)管理公司22、建設(shè)部對住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的具體要求中，規(guī)定北方地區(qū)居室內(nèi)溫度不得（） 。A、高于16c B、低于1

6、6c C、高于20c D、低于20c 23、我國中型寫字樓的建筑面積一般在（） 。A、 1 萬平方米以下B、 1-3 萬平方米C、 3 萬平方米以上D、 5 萬平方米以上24、我國寫字樓按功能可以分為（）三種類型。A 、一級、二級、三級B 、甲級、乙級、丙級C 、大型、中型、小型D 、單純型、綜合型、商住型25、在寫字樓的管理方式中，委托服務(wù)型與自主經(jīng)營型物業(yè)管理的根本區(qū)別是物業(yè)管理公司的（）不同。A、管理職能B、管理范圍C、產(chǎn)權(quán)狀況D、經(jīng)濟(jì)效益第 2 頁（共 6 頁） 26、寫字樓的管理方式不包括（）A、委托服務(wù)型B、自主經(jīng)營型C、專業(yè)服務(wù)公司型D、有關(guān)部門委派型27、與物業(yè)管理公司簽訂寫字

7、樓物業(yè)管理合同的是（）A、大廈業(yè)主委員會B、大廈承租人C、大廈產(chǎn)權(quán)人D、大廈投資人28、寫字樓商務(wù)服務(wù)中心是（）為了方便客人，滿足客人需要設(shè)立的商務(wù)服務(wù)機(jī)構(gòu)。A、寫字樓業(yè)主B、大廈承租人C、大廈業(yè)主委員會D、物業(yè)管理公司29、寫字樓商務(wù)中心服務(wù)保障的前提條件是（）A、物業(yè)的保值增值B、物業(yè)的出租率 C、資金的良性循環(huán) D、設(shè)備的正常使用和保養(yǎng)30、在工業(yè)廠房外墻或屋頂設(shè)置企業(yè)標(biāo)志和廣告，應(yīng)（）A、 經(jīng)廠長辦公會同意 B 、經(jīng)職工代表大會批準(zhǔn)C 、事先向管理者申請 D 、事先經(jīng)工商部門批準(zhǔn) 31、 （ ）是指可開發(fā)的土地及其地上定著物、建筑物，包括物體實(shí)質(zhì)和依托于物體實(shí)質(zhì)上的權(quán)益。A、物業(yè)管理B

8、、房地產(chǎn) C、不動產(chǎn) D、單元性地產(chǎn)32、 “物業(yè) ”是廣東、香港和澳門地區(qū)人們對（ ）房地產(chǎn)的稱謂。A、單元性 B、綜合性 C、普通型 D、別墅性 33、因?yàn)槲飿I(yè)具有（） ，所以在建造之前必須依照政府有關(guān)部門的規(guī)劃進(jìn)行設(shè)計(jì)，要考慮與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)一致。A、穩(wěn)定性B、固定性C、耐久性D、多樣性34、物業(yè)不僅有價值，而且具有使用價值或觀賞價值，這體現(xiàn)了物業(yè)的（） 。A、固定性B、耐久性C、多樣性D、高值性35、物業(yè)的法律屬性集中反映在（）的關(guān)系上。A、管理B、服務(wù) C、物權(quán) D、平等36、物業(yè)管理起源于19 世紀(jì) 60 年代的（ ） 。A、德國B、美國C、英國D、法國37、全國第一家物業(yè)管理公司在

9、（）誕生。A、北京B、上海C、廣州D、深圳38、 1994 年 3 月，建設(shè)部以第 33 號令頒布的（ ） ，為我國住宅小區(qū)管理工作正規(guī)化、法制化奠定了基礎(chǔ)。A、城市新建住宅小區(qū)管理辦法 C、全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn) 39、國務(wù)院頒布的物業(yè)管理?xiàng)l例自（B、全國住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定D 、全國城市文明住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)）開始實(shí)施。A、 2002年 5月 B、 2002年 9月 C、 2003年 9月D、 2004 年 1 月40、物業(yè)管理的主要內(nèi)容不包括（） 。A、物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)B、客戶管理服務(wù)C、安全服務(wù) D、環(huán)境保潔管理二、多選題（每題 2 分，滿分 20 ） 81、民法對民事責(zé)任的規(guī)定主要包括（）

10、A、在什么情況下應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任B、在什么時候應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任C 、違反合同的民事責(zé)任的構(gòu)成D 、承擔(dān)民事責(zé)任的方式82、在我國，法律和政策是互相聯(lián)系的，它們的聯(lián)系表現(xiàn)在（）A 、政策是法律的依據(jù) B 、政策對法律起指導(dǎo)作用C 、法律對政策起制約作用D 、法律是執(zhí)行政策的重要工具83、業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行的義務(wù)有（）A、遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則B、參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)C 、監(jiān)督業(yè)主委員會的工作D 、按時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用84、物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮（）等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。A、業(yè)主和使用人的人數(shù)B、物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備C、建筑物規(guī)模D、社區(qū)建設(shè)85、業(yè)主在首

11、次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的（）等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。A、設(shè)施設(shè)備 B、建筑面積C、居住人數(shù) D、住宅套數(shù)86、業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)1/2 以上通過。業(yè)主大會作出（ ）決定，必須經(jīng)物業(yè)A、制定、修改業(yè)主公約B 、制定、修改業(yè)主大會議事規(guī)則C、選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)D、決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案、并監(jiān)督實(shí)施。87、業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)對（）等事項(xiàng)依法作出約定。A、有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理C、業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)88、業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就（A、業(yè)主大會召開的時間C、業(yè)主投票權(quán)確定辦法B 、業(yè)主的共同利益D 、違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任）等事項(xiàng)

12、作出約定。B 、業(yè)主大會的議事方式、表決程序D 、業(yè)主委員會的組成和委員任期89、遇有下列情況經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)（ ）A、投標(biāo)人少于3個 B、投標(biāo)人超過3個C、住宅規(guī)模較小的D、具有非住宅物業(yè)的90、物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對（）等內(nèi)容進(jìn)行約定A 、物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用 B 、雙方的權(quán)利義務(wù)C、專項(xiàng)維修資金的管理與使用D、物業(yè)管理用房答案： 1 、 C 2 、 A 3 、 A 4 、 B 5 、 C 6、 B7、 A 8、 A 9、 D10、 C11、 D12、 A13、 A 14、D15、 B 16、 B 1

13、7、C 18、C 19、A 20、B 21、 A22、D23、 D 24、 D 25、A 26 、C 27、D 28、B 29、 B30、D31 B 32 A 33 D 34。 B 35、 B 36、 A 37、 A 38、 C39、 B 40、 D管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán) 2/3 以上通過。81、 ABD82 、 ABC 83 、 ACD84 、 ACD85 、 ACD86、 ABCD 87 、 BCD 88 、 ABCD 89 、 BC 90、 ABC三、案例題(每題 20 分，滿分 100 分)【案例一】某小區(qū)居住的張女士，經(jīng)常與同樣居住在小區(qū)的其他老年人一起，在小區(qū)廣場上打太極拳，

14、廣場周圍又幾株粗大的老楊樹。寒冬已至，樹葉已落，枯枝清晰可見。突然，一陣風(fēng)刮來，枯枝紛紛墜落，來不及躲閃的張女士被一根較粗的枯枝砸到在地。聞訊趕來的保安遠(yuǎn)不能把張女士送到醫(yī)院，診斷為：頸椎損傷。請問：(1)物業(yè)公司對小區(qū)內(nèi)老楊樹是否有管理的義務(wù)？(2)對于此案的樹木致人受傷，物業(yè)管理公司是否應(yīng)該承擔(dān)賠償?shù)呢?zé)任？【答案】 (1)物業(yè)管理公司對小區(qū)的老楊樹有管理的義務(wù)。居住小區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)容之一是綠化管理，老楊樹屬于綠化范圍，故物業(yè)管理公司對小區(qū)內(nèi)的老楊樹有管理的義務(wù)。(2)對于此案致人受傷，物業(yè)公司應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。老楊樹上的枯枝被一陣風(fēng)吹過就會斷裂，已經(jīng)給樹周圍的人構(gòu)成人身和財產(chǎn)傷害的威脅，而物業(yè)公

15、司作為老楊樹的管理者應(yīng)該發(fā)現(xiàn)卻沒有及時發(fā)現(xiàn)可能斷裂的枯枝， 未及時采取適當(dāng)措施(如修剪和放置警示標(biāo)志等) ，故應(yīng)就枯枝斷裂造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任?！景咐繕I(yè)主石先生和朋友邊走邊聊經(jīng)過其所住的商住樓大堂時，因潮濕地滑而摔倒在地，造成骨折住院一個多月，花費(fèi)醫(yī)療費(fèi)用數(shù)千元。石先生認(rèn)為其摔倒主要是因?yàn)榈鼗?，因此，物業(yè)公司應(yīng)負(fù)擔(dān)一定責(zé)任。物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償其醫(yī)療費(fèi)、誤工費(fèi)和精神損失費(fèi)。請問：此案中，物業(yè)管理公司是否需承擔(dān)賠償責(zé)任？并結(jié)合此案例，談?wù)勀銓ξ飿I(yè)管理公司應(yīng)承擔(dān)管理責(zé)任的認(rèn)識。【答案】物業(yè)公司對大堂具有管理職責(zé)，應(yīng)保證行人在大堂內(nèi)正常行走的安全，故若石先生證實(shí)摔倒確因大堂地面濕滑造成， 則物

16、業(yè)管理公司對地面濕滑發(fā)現(xiàn)處理不當(dāng)或不及時， 亦未設(shè)明顯警示標(biāo)志等提醒行人，則應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。若可以證明石先生行走時自己沒有盡到足夠的注意義務(wù)，則石先生亦應(yīng)自行承擔(dān)一部分損害后果。 對管理職責(zé)的認(rèn)識是開發(fā)性題目，可以結(jié)合環(huán)境管理的職責(zé)和任務(wù)、目的，談?wù)勅绾伪ＷC其使用功能和如何避免對使用人的侵權(quán)和傷害，從而防范風(fēng)險?！景咐縼y派招貼，被人戲稱為城市的“牛皮癬” 。這種市場經(jīng)濟(jì)發(fā)育過程中出現(xiàn)的流行病，蔓延到大街小巷。即使是作為全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)的某花園，也未能免幸。 實(shí)行封閉管理的樓宇內(nèi)部，又何以如此呢？管理處查了幾例之后，發(fā)現(xiàn)樓內(nèi)廣告的派發(fā)有三種情況：一是經(jīng)批準(zhǔn)入樓為住戶提供服務(wù)的某些人員

17、順便所為；二是以探訪名義上樓而實(shí)有其他意圖的住戶親友乘隙所為；三是稱做特定生意的個別住戶刻意所為。請根據(jù)此情況制訂管理辦法。提示：可以采取多種方法治理，例如制作廣告牌疏導(dǎo)，把亂張貼小廣告的人請來說服教育，對累教不改者列入“黑名單” ?！敬鸢浮渴鑼?dǎo)管理：在每幢大廈入口處設(shè)置一廣告櫥窗，為有向花園住戶傳播信息的各界人士提供廣告登載服務(wù)，變堵為疏(先提供正當(dāng)渠道，再去堵歪門邪道，工作阻力就小了)，進(jìn)而對其實(shí)現(xiàn)有序管理。說服教育：發(fā)現(xiàn)樓內(nèi)派發(fā)廣告，當(dāng)即按照廣告聯(lián)系渠道，或打電話邀人前來，指出其錯誤做法和應(yīng)當(dāng)怎么做，督促其依規(guī)行事(抓住其想做成生意的心理，促其上門來接受教育，辦法巧妙 )。 對累教不改的

18、強(qiáng)制管理：某些單位不聽勸誡繼續(xù)亂派發(fā)廣告，就把其列入“黑名單” ，嚴(yán)格限制這些單位在花園內(nèi)的經(jīng)營活動，直至其做出保證，并確實(shí)改正了自己的違規(guī)行為時止。【案例四】你是某物業(yè)公司的環(huán)境管理人員，負(fù)責(zé)環(huán)境綠化衛(wèi)生和環(huán)境管理工作。 (1)請你考慮在日常管理工作中應(yīng)建立哪些主要的管理制度？(2)請說明清潔衛(wèi)生服務(wù)的主要內(nèi)容和物業(yè)綠化管理的基本要求？【答案】(1)應(yīng)建立管理制度包括：各崗位的崗位職責(zé)；各項(xiàng)清潔工作的標(biāo)準(zhǔn)操作工藝流程；各個崗位操作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；清潔質(zhì)量檢查及預(yù)防糾正機(jī)制；員工行為規(guī)范等相關(guān)管理制度。(2)清潔衛(wèi)生服務(wù)的主要內(nèi)容包括：建筑物外公共區(qū)域清潔；建筑物內(nèi)公共區(qū)域清潔；垃圾收集與處理；管道疏通服務(wù)；外墻清洗；泳池清洗；上門有償清潔服務(wù)；專項(xiàng)清潔工作。物業(yè)綠化管理的基本要求：保持植物正常生長；加強(qiáng)枯枝黃葉的清理及綠化保潔工作；及時對妨礙 業(yè)主、物業(yè)使用人活動的綠化植物進(jìn)行改造，減少人為踐踏對綠化的危害；創(chuàng)建社區(qū)環(huán)境文化，加強(qiáng)綠化保護(hù)宣傳?！景咐濉客跸壬幼≡谀硯в须娞莸男^(qū)內(nèi)。一天，王先生深夜回家，在電梯里被歹徒用磚頭砸傷。王先生向物業(yè)管理公司提倡索賠。王先生認(rèn)為：物業(yè)管理公司與業(yè)主簽訂了物業(yè)管理服務(wù)合同 ，向業(yè)主收取了物業(yè)保安費(fèi)，因此，物業(yè)管理公司就要對業(yè)主人身、財產(chǎn)受到的傷害承擔(dān)民事賠償責(zé)任。在幾次索賠未