2020年(物業(yè)管理)物業(yè)日常綜合管理費(fèi)

1、（物業(yè)管理）物業(yè)日常綜合管理費(fèi)20XX年XX月多年的企業(yè)咨詢豉問經(jīng)驗(yàn).經(jīng)過實(shí)戰(zhàn)驗(yàn)證可以落地機(jī)行的卓越管理方案，值得您下載擁有壹、日常綜合管理費(fèi)的使用范圍日常綜合管理費(fèi)是指物業(yè)管理企業(yè)為了保汪物業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)和為 業(yè)主提供方便，而向業(yè)主或住戶收取的用于組織開展多項(xiàng)日常物 業(yè)管理而發(fā)生的費(fèi)用支出。主要可使用于以下幾個(gè)方面： （壹）人工費(fèi)它是指物業(yè)管理企業(yè)為聘用日常管理人員和維修工人而發(fā)放的 工資、工資性津貼和福利支出等。（二）勞動防護(hù)保護(hù)費(fèi)它是指物業(yè)管理企業(yè)職工的勞動防護(hù)保護(hù)用品和技術(shù)安全設(shè)施 的購置、攤銷和修理費(fèi)用；供職工保健用的解毒劑、營養(yǎng)品、防 暑飲料、肥費(fèi)，以及職工洗澡、飲水的燃料費(fèi)等。（三）

2、保險(xiǎn)費(fèi)它是指物業(yè)管理企業(yè)為物業(yè)投保財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)（如火險(xiǎn)、災(zāi)害險(xiǎn)等） 和各種責(zé)任保險(xiǎn)時(shí)所發(fā)生的支出。（四）行政 辦公費(fèi)它是指物業(yè)管理企業(yè)管理部門管理行政人員的工資、辦公用的文 具、紙張、賬表、印刷、郵電、書報(bào)、會議、水電、燒水集體取 暖用煤費(fèi)、差旅交通費(fèi)、公共關(guān)系費(fèi)、廣告費(fèi)等開支。（五）公用水電費(fèi)它是指物業(yè)管理企業(yè)因值班等而耗用的電費(fèi)，公共照明系統(tǒng)包括 大廳、 門 廳、 走廊、 路燈、 裝飾類（含 節(jié) 日裝點(diǎn)燈）的 用 電和其他 用 電 （ 如 電梯）、 其他用 水（如 噴泉）等費(fèi)用 。（六）保安服務(wù)費(fèi) 它是指物業(yè)管理企業(yè)為維護(hù)所轄區(qū)域范圍內(nèi)的日常公共秩序，排 除干擾， 保持 安靜 保證安全 而進(jìn)

3、行保衛(wèi)警戒所發(fā)生的費(fèi)用。 包 括 支 付 給 保 安 人 員 的 _資 、 津 貼 、 福 利 支 出 ， 保 衛(wèi) 系 統(tǒng)設(shè) 備 的 日 常維護(hù)費(fèi)、 耗用 電費(fèi)及保衛(wèi)工器具（如警棍、 電池、 手電筒等）費(fèi) ， 或者繳納給專業(yè)保安X公司的費(fèi)用。（七）環(huán)衛(wèi)清潔費(fèi)它是指為保持物業(yè)環(huán)境衛(wèi)生清潔而發(fā)生的費(fèi)用，包括支付給清潔 工人的工資、津貼、制服費(fèi)和垃圾桶、垃圾袋購置費(fèi)，清潔機(jī)械 費(fèi) （ 如 大 中 型 清 潔 機(jī) 械 、大 樓 幕 墻 清 潔 設(shè) 備 、打 蠟 拋 光 機(jī) 和 日 常 清 潔工器具費(fèi)等）和清潔工作所需的其他費(fèi)用。（八）綠化 養(yǎng)護(hù)費(fèi)它是指物業(yè)管理企業(yè)為護(hù)花種草美化環(huán)境而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支

4、出，包括綠化用的材料費(fèi)、工具器具費(fèi)、綠化種植再造費(fèi)，綠化 養(yǎng)護(hù)工人工資、獎金、津貼，綠化用水費(fèi)等。（九）公共設(shè)施 日常維修費(fèi)它是指壹般公共設(shè)施和特殊公共設(shè)施的日常維修費(fèi)用。包插公共 照明系統(tǒng)、抽送風(fēng)電機(jī)、給排水設(shè)備系統(tǒng)、供配電設(shè)備系統(tǒng)、消 防系統(tǒng)、公共建筑道路和電梯、中央空調(diào)、非有線電視公開提供 的電視設(shè)備系統(tǒng)等的日常維修費(fèi)用。（十）其他日常管理費(fèi)它是指除上述符項(xiàng)贊用開支以外的其他各項(xiàng)只常管理費(fèi)用。從上述日常管理費(fèi)的使用范圍中能夠見出，有些費(fèi)用如辦公費(fèi)等 是屬于相對固定的費(fèi)用，其總額且不隨著所接管物業(yè)的數(shù)量增減 而增減。但就單位建筑面積所分?jǐn)偟馁M(fèi)用來見，則隨著物業(yè)管理 企業(yè)所接管物業(yè)數(shù)量的變動

5、呈反比例變動，即所接管物業(yè)的數(shù)量 增加，每平方米建筑面積分?jǐn)偟馁M(fèi)用隨之減少。因此，物業(yè)管理 企業(yè)多接管壹些物業(yè)，相對就可降低日常管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，從而 可在壹定程度上緩解我國居民收入水平不高和日常管理費(fèi)過高 的矛盾。二、日常綜合管理費(fèi)的管理要求（壹）積極 推行民主管理物業(yè)管理企業(yè)的日常綜合管理服務(wù)費(fèi)是業(yè)主和住戶繳納的，他們 對這部分資金是否有效地使用是非常敏感的，若沒有透明度，不 讓他們參和監(jiān)督管理，就會造成管理費(fèi)收取困難的局面，更無從 談及管理費(fèi)的運(yùn)用。反之，如果公布管理費(fèi)運(yùn)用賬目且讓他們參 和監(jiān)督管理，則會調(diào)動他們當(dāng)家理財(cái)?shù)姆e極性，使管理資金更有 效地使用。另外，業(yè)主和住戶是物業(yè)管理企業(yè)日常

6、綜合管理服務(wù) 的直接受益者，對管理服務(wù)質(zhì)量、水平和價(jià)格是否平衡壹致有最 大的發(fā)言權(quán)。讓他們壹起參和監(jiān)督管理，了解費(fèi)用支出過程，壹 方面可讓物業(yè)管理企業(yè)及時(shí)得到服務(wù)的反饋信息，有效促進(jìn)物業(yè) 管理企業(yè)提高管理服務(wù)的質(zhì)量水平；另壹方面可約束物業(yè)管理企 業(yè)，防止浪費(fèi)，努力降低服務(wù)成本開支。（二）制定 預(yù)算方案預(yù)算方案是經(jīng)業(yè)主委員會核準(zhǔn)的主要對物業(yè)日常綜合管理費(fèi)作出的科學(xué)測算和評估，物業(yè)管理企業(yè)以預(yù)算方案作為日常管理費(fèi) 開支的基準(zhǔn)，且受業(yè)主和住戶委托，全權(quán)負(fù)責(zé)處理。預(yù)算方案是 物業(yè)管理企業(yè)日常管理服務(wù)計(jì)劃的核心，是開展日常綜合管理服 務(wù)的量化目標(biāo)。預(yù)算方案應(yīng)包括所有的日常綜合管理費(fèi)用開支。制定預(yù)算方案必

7、 須根據(jù)不同類型、性質(zhì)、對象的物業(yè)的過去記錄和經(jīng)驗(yàn)及對未來 日常綜合管理費(fèi)開支的預(yù)算來確定的。因?yàn)椴煌愋?、性質(zhì)、對 象的物業(yè)對日常綜合管理費(fèi)的開支范圍和要求都有所不同，收益 性物業(yè)和非收益性物業(yè)的日常管理費(fèi)開支就不同，例如，同為非 收益性物業(yè)的住宅也由于有電梯和無電梯之別而使樓宇的日常 綜合管理費(fèi)開支不同。有電梯的樓宇預(yù)算方案中有電梯的日常維 修養(yǎng)護(hù)費(fèi)支出，無電梯的樓宇的預(yù)算方案中就沒有這項(xiàng)費(fèi)用。有 了切實(shí)可行的日常管理費(fèi)的預(yù)算方案，企業(yè)在日常管理、資金使 用上就有了標(biāo)準(zhǔn)，就能使廣大職工在日常管理活動范圍內(nèi)精打細(xì) 算，改善日常管理水平，積極主動地把物業(yè)的日常管理工作組織 好，有效控制日常綜合

8、管理費(fèi)的開支。當(dāng)某些費(fèi)用超過預(yù)算時(shí)， 物業(yè)管理人員就會注意分析原因，費(fèi)用超預(yù)算，究竟是管理工作 量增加引起的，仍是物價(jià)上漲引起的，抑或是物業(yè)管理人員浪費(fèi) 引起的，以便及時(shí)加以糾正，將費(fèi)用開支控制在預(yù)算范圍內(nèi)。有 了預(yù)算方案仍能夠使業(yè)主較容易對物業(yè)日常管理的財(cái)務(wù)情況進(jìn) 行檢查監(jiān)督。當(dāng)業(yè)主發(fā)現(xiàn)物業(yè)日常管理收人或支出和預(yù)算方案中估計(jì)數(shù)有較大差異時(shí)，通常會要求物業(yè)管理人員予以解釋，物 業(yè)管理人員則必須負(fù)責(zé)對實(shí)際執(zhí)行結(jié)果背離預(yù)算的原因加以說 明，且告之業(yè)主這利，未預(yù)計(jì)到的情況的發(fā)展趨勢。所以，制定 日常綜合管理費(fèi)的預(yù)算方案，不僅確定了物業(yè)管理人員和業(yè)主的 經(jīng)濟(jì)關(guān)系，而且可使雙方控制日常綜合管理費(fèi)用的開支

9、，達(dá)到在 保證物業(yè)日常管理工作順利完成的前提下，盡可能節(jié)約資金，不 斷提高日常管理費(fèi)使用效果的目的。（三）設(shè)立 專用賬戶 ， 進(jìn) 行 日常核算， 編制報(bào)表， 做好財(cái)務(wù)記錄 物業(yè)管理企業(yè)對業(yè)主和住戶繳納的日常綜合管理服務(wù)費(fèi)，應(yīng)堅(jiān)持“?？顚Ｓ谩?、 “取之 于民， 用之于民” 的原則， 不僅 要存人金融 機(jī)構(gòu)，?？顚Ｓ?，以保證對所托物業(yè)開展日常管理維護(hù)所需的資 金，而且要設(shè)立專門賬戶，加強(qiáng)日常核算，保證日常綜合管理費(fèi) 的安全完整 且 合理有效地使用。 由于物業(yè)管理是契約式管理， 在社會主義市場經(jīng)濟(jì)條件下，每個(gè)物業(yè)管理企業(yè)都必須根據(jù)自身 的運(yùn)營管理技術(shù)服務(wù)水平和物業(yè)管理市場的需求，主動招攬物業(yè) 管理業(yè)

10、務(wù)，充分利用自身潛力，合理安排完成物業(yè)管理任務(wù)。為 了不斷改善企業(yè)技術(shù)運(yùn)營管理和服務(wù)水平，增加在物業(yè)管理市場 上的競爭能力，物業(yè)管理企業(yè)壹方面要接受國家綜合管理部門和 全國物業(yè)管理協(xié)會的監(jiān)督指導(dǎo)；另壹方面要接受業(yè)主和住戶的監(jiān) 督檢 查。 這就要求物業(yè)管理企業(yè)將日常綜 合管理費(fèi) “專戶存儲”， 做好日常核算工作，編制財(cái)務(wù)報(bào)表，做好財(cái)務(wù)記錄，及時(shí)提供財(cái) 會信息，真實(shí)反映企業(yè)的財(cái)務(wù)收支狀況，以使業(yè)主、國家有關(guān)部門、物業(yè)管理協(xié)會和物業(yè)管理人員能全面掌握企業(yè)日常綜合管理 費(fèi)的收支狀況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)失去控制的有關(guān)項(xiàng)目內(nèi)容，即費(fèi)用超預(yù) 算方面，分析原因，加以彌補(bǔ)糾正，從而得到控制，且為制定下 壹期日常綜合管理費(fèi)

11、預(yù)算方案提供可靠依據(jù)。三、日常綜合管理費(fèi)的管理方法（壹）日常綜合 管理費(fèi)的管理內(nèi)容和方法物業(yè)管理X公司應(yīng)根據(jù)日常綜合管理費(fèi)的預(yù)算收取日常綜合管理 費(fèi)，然后將收取的日常綜合管理費(fèi)，存人業(yè)主管理委員會指定的 銀行開設(shè)的號用賬戶中，以備業(yè)主管理委員會審核各項(xiàng)開支。除 有支出需要外，所有收入的日常管理費(fèi)金額都將存放在專用賬戶 中，管理費(fèi)金額所獲得的利息也將歸人管理費(fèi)專用賬戶，且特定 專供使用于物業(yè)日常綜合管理服務(wù)營運(yùn)中。所有日常管理運(yùn)作的 收 支 賬 目 都 由 各 物 業(yè) 管 理 X 公 司 財(cái) 務(wù) 經(jīng) 理 審 核 ，總 經(jīng) 理 作 最 后 的 核準(zhǔn)。其次，物業(yè)管理X公司仍要將每月的日常管理費(fèi)的收支

12、損 益財(cái)務(wù)報(bào)告提交業(yè)主管理委員會批核，報(bào)表內(nèi)容應(yīng)包括所有支出 細(xì)項(xiàng)和預(yù)算估計(jì)的支出定額，且提供日常綜合管理費(fèi)收支賬目和 應(yīng)收賬款的對照，讓業(yè)主管理委員會了解物業(yè)管理中日常綜合管 理費(fèi)的收支狀況，共同做好財(cái)務(wù)管理工作。最后物業(yè)管理X公司 仍應(yīng)將每年的管理費(fèi)收支損益賬舊交會計(jì)師事務(wù)所稽核，且存儲 記錄，以保證其客觀性。（二）物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)和保險(xiǎn)費(fèi)的管理 保 險(xiǎn) 費(fèi) 是 為 了 轉(zhuǎn) 移 物 業(yè) 管 理 服 務(wù) 中 的 風(fēng) 險(xiǎn) ，由 物 業(yè) 管 理 X 公 司 向 保 險(xiǎn) X 公 司 投 保 公 眾 責(zé) 任 險(xiǎn) 等 商 業(yè) 保 險(xiǎn) 險(xiǎn) 種 而 發(fā) 生 的 費(fèi) 用 ，它 是 物業(yè)管理X公司資金使用的壹個(gè)方

13、而。物業(yè)管理服務(wù)中，存在著 許多種風(fēng)險(xiǎn)，常見的有：第壹，自然災(zāi)害。如火災(zāi)、水災(zāi)等，會 造成托管物業(yè)的損毀，甚至人員的傷亡。第二，設(shè)備事故。如漏 電、漏水和漏氣等，有可能造成嚴(yán)重的財(cái)產(chǎn)損失和人身傷害。第 三，工作中的意外事故。如觸電死亡、墜物傷人等。這些風(fēng)險(xiǎn)通 常會給物業(yè)管理X公司，特別是物業(yè)業(yè)主帶來較大的經(jīng)濟(jì)損失， 為此，對風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行投保，盡管不能實(shí)現(xiàn)物業(yè)的增值，但有助于實(shí) 現(xiàn)物業(yè)的保值，且減輕物業(yè)管理X公司所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任。為 了管理使用好保險(xiǎn)費(fèi)首先要了解物業(yè)管理X公司的風(fēng)險(xiǎn)含義及其 識別方法，然后才能做好投保工作。1 .物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)概念： 物業(yè)管理中的風(fēng)險(xiǎn)是指物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和物業(yè) 管理企業(yè)運(yùn)營

14、風(fēng)險(xiǎn)的總稱。物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)是指物業(yè)在客觀條件下，在 特定期間內(nèi)，由于未來災(zāi)害的不確定性而造成物業(yè)財(cái)產(chǎn)損失的可 能性。 其中 “財(cái)產(chǎn)損失” 包 括倆方面： 直接損失和間接損失。 直 接損失是指物業(yè)本身被破壞，如港務(wù)門窗被毀壞、設(shè)施設(shè)備不能 正常運(yùn)行等；見解損失是指由于物業(yè)的直接損失而引起的未毀損 物業(yè)價(jià)值或收益的降低，如修理被損的運(yùn)營性物業(yè)時(shí)，正常運(yùn)營 被中斷，相鄰的為毀損物業(yè)同樣不能正常使用，導(dǎo)致物業(yè)的出租 權(quán)利益、營業(yè)利潤的受損，等等。物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)是指物 業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理過程中，由于企業(yè)內(nèi)部和外部的多種不確 定因素而造成的物業(yè)財(cái)產(chǎn)、人身傷害等無法彌補(bǔ)損失的可能性。物業(yè)管理中的風(fēng)險(xiǎn)可能產(chǎn)

15、生的風(fēng)險(xiǎn)有：第壹；增加物業(yè)維修等額 外的運(yùn)營性和經(jīng)常性的財(cái)務(wù)支出；第二；引發(fā)業(yè)主和使用人和物 業(yè)X公司的抱怨，甚至喪失對其的信任；第三，引發(fā)業(yè)主和使用 人和物業(yè)X公司的矛盾，可能影響物業(yè)企業(yè)的正常運(yùn)作；第四， 損害X公司的聲譽(yù)和形象，失去長久發(fā)展的機(jī)會；第五，產(chǎn)生法 律 官 司 及 責(zé) 任 索 賠 ；第 六 ，員 工 受 到 傷 害 ；第 七 ，財(cái) 產(chǎn) 受 到 損 失 ； 第八，正常運(yùn)營利潤受到影響；第九，X公司運(yùn)營狀況下降，無 法繼續(xù)生存下去；等等。2 . 物 業(yè) 管 理 風(fēng) 險(xiǎn) 的 分 類 ： 按 形 成 不 同 風(fēng) 險(xiǎn) 的 內(nèi) 在 因 素 劃 分 ， 物 業(yè) 管理的風(fēng)險(xiǎn)可分為項(xiàng)目客觀風(fēng)險(xiǎn)

16、和運(yùn)營管理風(fēng)險(xiǎn)及人為管理風(fēng) 險(xiǎn)。項(xiàng)目客觀風(fēng)險(xiǎn)是指物業(yè)項(xiàng)目所處的自然條件（包括地質(zhì)、水 文、氣象等）和物業(yè)的復(fù)雜程度等客觀因素給物業(yè)管理帶來的不 確定性。運(yùn)營管理風(fēng)險(xiǎn)是指由于物業(yè)企業(yè)在運(yùn)營過程中，因主觀 判斷失誤，或工作疏忽等造成的風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)濟(jì)損失的發(fā)生 以及企業(yè)品牌形象的破壞。人為責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)是指由于責(zé)任方的道 德、行為再成的財(cái)產(chǎn)損失或人身傷害。如惡意行為故意破壞而造 成房屋及其設(shè)備的損壞、不良行為如亂扔煙頭引發(fā)房屋的火災(zāi)、 無意疏忽或違規(guī)操作導(dǎo)致電梯等設(shè)備運(yùn)營失控，等等。按形成風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)在原因劃分，物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)可分為主觀風(fēng)險(xiǎn)和 客觀風(fēng)險(xiǎn)。主觀風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)內(nèi)部有關(guān)決策人員（這里的決策人 員不

17、僅指管理人員，而且仍包括所有需要獨(dú)立處理問題的技術(shù)人 員和其他壹切工作人員，如需要獨(dú)立的判斷事故原因和提出解決 辦法的維修工人）認(rèn)識的局限性造成的風(fēng)險(xiǎn)。客觀風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè) 外部所有自然和非自然的壹切因素，如天災(zāi)、市場環(huán)境、物業(yè)質(zhì) 量、人為破壞等所造成的風(fēng)險(xiǎn)。按風(fēng)險(xiǎn)的可控程度劃分，物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)可分為可控風(fēng)險(xiǎn)和不可 控風(fēng)險(xiǎn)?？煽仫L(fēng)險(xiǎn)是指人們掌握風(fēng)險(xiǎn)形成原因或發(fā)生的條件，能 夠在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生前通過安全檢查、風(fēng)險(xiǎn)改善等措施，減少風(fēng)險(xiǎn)形成 的概率和頻率。不可控風(fēng)險(xiǎn)是指由于對風(fēng)險(xiǎn)條件認(rèn)識不足，或出 現(xiàn)了意外的偶然事件，人們無法事先做出判斷和準(zhǔn)備。按風(fēng)險(xiǎn)的分散性劃分，物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)可劃分為可分散風(fēng)險(xiǎn)和不可 分散風(fēng)

18、險(xiǎn)。可分散風(fēng)險(xiǎn)是指能夠通過聯(lián)合協(xié)議或者風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)協(xié)議 減少的風(fēng)險(xiǎn)。在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生前，將風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)出去。比如物業(yè)企業(yè)將 風(fēng)險(xiǎn)大的玻璃外墻的清洗工作分包給設(shè)備優(yōu)良、專業(yè)劃程度高和 技術(shù)性強(qiáng)的專業(yè)清洗X公司；仍有，面臨自然災(zāi)害造成房屋損害 的風(fēng)險(xiǎn)，能夠通過大量業(yè)主購買保險(xiǎn)方式分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)來減少風(fēng)險(xiǎn)發(fā) 生后的損失。不可分散風(fēng)險(xiǎn)是指可分散風(fēng)險(xiǎn)以外的風(fēng)險(xiǎn)，這類風(fēng) 險(xiǎn)只能有企業(yè)自己保留，時(shí)刻做好處理風(fēng)險(xiǎn)的準(zhǔn)備。按照風(fēng)險(xiǎn)造成損失的程度劃分，物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)能夠分為輕度和中 高度風(fēng)險(xiǎn)。按企業(yè)承受損失的能力劃分，物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)可劃分為可接受風(fēng)險(xiǎn) 和不可接受風(fēng)險(xiǎn)?？山邮茱L(fēng)險(xiǎn)是指雖然風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生也造成了損失， 但卻不會影響到物業(yè)管理的正常

19、運(yùn)行，而且通過處理風(fēng)險(xiǎn)損失仍 可能得到收益，這類風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)壹般都會進(jìn)行自行處理。不可接受 風(fēng)險(xiǎn)壹般涉及到財(cái)產(chǎn)和責(zé)任，如果發(fā)生就使企業(yè)蒙受諸多損失， 是物業(yè)管理工作受到阻礙，企業(yè)不愿或無力承受的風(fēng)險(xiǎn)，希望通 過企業(yè)外的力量規(guī)避。按照風(fēng)險(xiǎn)損失類型劃分，物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)包括財(cái)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)、人身風(fēng)險(xiǎn) 和責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)是指物業(yè)即房屋、附屬設(shè)施和設(shè)備、相關(guān) 的場地和庭院等，因這類風(fēng)險(xiǎn)而受損失，有直接和間接的損失。 人身風(fēng)險(xiǎn)是指物業(yè)企業(yè)管理員工的養(yǎng)老、疾病、喪失勞動力以及 死亡家屬的保障問題，具體的是指物業(yè)管理企業(yè)因其工作人員在 就職期間，出現(xiàn)之上問題時(shí)需承擔(dān)的企業(yè)運(yùn)作以外的財(cái)務(wù)支出。 責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)是指物業(yè)管理企業(yè)因管

20、理過程中的疏忽或過失造成的 第三者人身傷亡或財(cái)產(chǎn)損失，主要有公眾責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)和雇主責(zé)任風(fēng) 險(xiǎn)。2 物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的方法和途 徑風(fēng)險(xiǎn)能造成損失是不可避免的，但我們能夠利用風(fēng)險(xiǎn)的可測量 性，識別出物業(yè)及物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)營過程中個(gè)環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)，通過 對 風(fēng) 險(xiǎn) 的 分 析 ，即 時(shí) 采 取 應(yīng) 對 措 施 ，實(shí) 施 全 面 的 監(jiān) 控 來 防 范 風(fēng) 險(xiǎn) ， 使損失降到最低，這個(gè)系統(tǒng)工程被稱之為物業(yè)管理中的風(fēng)險(xiǎn)管 理。因此，物業(yè)管理中的風(fēng)險(xiǎn)管理主要目標(biāo)就是以最低人力、財(cái) 力、時(shí)間風(fēng)成本，控制物業(yè)管理中的各種風(fēng)險(xiǎn)或降低其損失，使 物業(yè)獲得最佳的安全保障和保值升值能力，使物業(yè)管理企業(yè)增加 更強(qiáng)的生存競爭力進(jìn)而提供

21、更令顧客滿意的物業(yè)管理服務(wù)。有效 的風(fēng)險(xiǎn)管理能夠降低物業(yè)管理中總的成本。識別分析物業(yè)管理中 風(fēng)險(xiǎn)，就是要找出物業(yè)企業(yè)管理運(yùn)營中潛在的每壹個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素。 通過風(fēng)險(xiǎn)識別，需要定性而不是定量判斷出：哪些環(huán)節(jié)存在風(fēng)險(xiǎn) 因素；哪個(gè)環(huán)節(jié)隱藏那些風(fēng)險(xiǎn)因素；影響各環(huán)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)因素的主要 參數(shù)是什么；這些風(fēng)險(xiǎn)因素導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的可能性大??；如果風(fēng) 險(xiǎn)出現(xiàn)會造成的損失程度；等等。識別的根據(jù)是：以往的統(tǒng)計(jì)資 料，對某種風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的參數(shù)如環(huán)境、時(shí)間、頻率造成的人身或經(jīng) 濟(jì)損失等規(guī)律進(jìn)行的分析、歸納和總結(jié)。風(fēng)險(xiǎn)識別的細(xì)致和準(zhǔn)確 程度直接影響風(fēng)險(xiǎn)分析的結(jié)果進(jìn)而直接影響風(fēng)險(xiǎn)處理政策的正 確 性 ，所 以 選 擇 識 別 方 法 時(shí)

22、要 注 意 資 料 來 源 的 可 靠 性 、可 參 考 性 ， 另外仍要考慮由于偏差疏漏等原因未找出的風(fēng)險(xiǎn)因素的影響。對 物業(yè)企業(yè)無力或不愿承受的風(fēng)險(xiǎn)，可通過企業(yè)自身外的力量來規(guī) 避，如進(jìn)行各種保險(xiǎn)。在物業(yè)管理中的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面識別和分析后，應(yīng)以物業(yè)管理總目 標(biāo)為依據(jù)，根據(jù)物業(yè)管理中風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)、性質(zhì)、類別及其潛在的 影響等，制定物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置方案，控制或減少風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生和造成 的損失。風(fēng)險(xiǎn)處置方案包括：風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移和風(fēng)險(xiǎn)自留，風(fēng)險(xiǎn)自留又 包括風(fēng)險(xiǎn)控制和風(fēng)險(xiǎn)保險(xiǎn)。奉賢轉(zhuǎn)移是目前許多物業(yè)企業(yè)已經(jīng)在 運(yùn)用的風(fēng)險(xiǎn)管理方式，主要是將風(fēng)險(xiǎn)影響較大、企業(yè)不可接受、 可分散的部分風(fēng)險(xiǎn)工程采用分包的方法分包出去，由專業(yè)

23、技術(shù)性 強(qiáng) 的 其 他 專 業(yè) X 公 司 承 擔(dān) 相 應(yīng) 工 作 。諸如 前 面 提 到 的 大 廈 玻 璃 外墻 的 清 洗 需 專 門 的 清 潔 X 公 司 完 成 。風(fēng)險(xiǎn) 自 留 是 將 無 需 或 無 法 轉(zhuǎn)移出去的風(fēng)險(xiǎn)留給企業(yè)自己承擔(dān)的處置方式。在處理自留的風(fēng)險(xiǎn)于成本的問題，企業(yè)要制訂各種的風(fēng)險(xiǎn)控制措施，對不可控制的風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)才考慮物業(yè)保險(xiǎn)問題。風(fēng)險(xiǎn)控制主要指物業(yè)企 業(yè)采取各種措施減少風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率和頻率以及降低損失程度。 具 體 措 施 有 ：防 止 風(fēng) 險(xiǎn) 因 素 的 形 成 ；招 聘 有 經(jīng) 驗(yàn) 的 物 業(yè) 管 理 人 員 ； 和 外 來 顧 問 包 括 保 險(xiǎn) X 公 司

24、 專 家 共 同 成 立 研 究 風(fēng) 險(xiǎn) 防 范 小 組 ；建 立健全風(fēng)險(xiǎn)管理制度；加強(qiáng)員工和業(yè)主的風(fēng)險(xiǎn)意識和措施培訓(xùn)； 購買防范風(fēng)險(xiǎn)的先進(jìn)技術(shù)設(shè)施；等等。壹般物業(yè)管理X公司對不可控制的風(fēng)險(xiǎn)，就要考慮買物業(yè)保險(xiǎn)。 壹般包括購買財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、人身保險(xiǎn)、和公眾責(zé)任險(xiǎn)。(1) 財(cái)產(chǎn) 險(xiǎn)。 現(xiàn)實(shí)中物業(yè)管理常保的財(cái)產(chǎn) 險(xiǎn)主要有： 第壹， 普 通住宅小區(qū)的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，具體包括房屋險(xiǎn)、家庭財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)、運(yùn)輸工 具險(xiǎn)和機(jī)械設(shè)備險(xiǎn)等。其中，前三個(gè)險(xiǎn)種由業(yè)主自行投?；蛭飿I(yè) 管 理 X 公 司 代 為 投 保 。機(jī) 器 設(shè) 備 險(xiǎn) 則 由 物 業(yè) 管 理 X 公 司 統(tǒng) 壹 進(jìn) 行 投保。第二，綜合大廈保險(xiǎn)，包括企業(yè)財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)、機(jī)

25、器設(shè)備險(xiǎn)和運(yùn) 輸 工 具 險(xiǎn) 。其 中 物 業(yè) 管 理 X 公 司 自 己 的 財(cái) 產(chǎn) 和 運(yùn) 輸 工 具 等 由 其 自 行投保，公共設(shè)施由物業(yè)管理X公司統(tǒng)壹投保，而業(yè)主的財(cái)產(chǎn)和 運(yùn) 輸 工 具 等 可 由 其 自 行 投 保 或 物 業(yè) 管 理 X 公 司 代 為 投 保 。財(cái) 產(chǎn) 保 險(xiǎn)費(fèi)取決于投保險(xiǎn)種的多少、保險(xiǎn)費(fèi)率的高低和投保金額的大小 等三個(gè)因素。財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)各險(xiǎn)種的費(fèi)率不同，如家庭財(cái)產(chǎn)保 險(xiǎn)的費(fèi)率為千分之壹，企業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的費(fèi)率為千分之壹到千分之 七等。(2)人身保險(xiǎn) ?，F(xiàn)實(shí) 中物業(yè)管理 X 公司壹般為其員工投保意外傷害 險(xiǎn)和健康保險(xiǎn)，這是由于物業(yè)管理服務(wù)過程中，有可能發(fā)生或出 現(xiàn)各種

26、意外事故，如觸電、墜落等工傷事故。人身意外傷害的保 險(xiǎn)費(fèi)率為千分之四，健康保險(xiǎn)的保險(xiǎn)費(fèi)率為千分之七。(3)公眾 責(zé)任 險(xiǎn)。 公眾 責(zé)任 險(xiǎn)的責(zé)任 范圍包 括被保險(xiǎn)人對第三者 人 身傷害或財(cái)產(chǎn)損失依法承擔(dān)的賠償金，以及訴訟和抗辯費(fèi)用。由 于在提供物業(yè)管理的服務(wù)過程中，難以完全避免發(fā)生對第三者造 成人身傷害或財(cái)產(chǎn)損失的情形。為此，現(xiàn)實(shí)中，物業(yè)管理X公司 多投保公眾責(zé)任險(xiǎn)，其保險(xiǎn)費(fèi)壹般為投保額的千分之六至千分之 九。由 此 可 見 ，保 險(xiǎn) 費(fèi) 管 理 的 關(guān) 鍵 是 物 業(yè) 管 理 X 公 司 對 風(fēng) 險(xiǎn) 的 識 別 和 分析，在此基礎(chǔ)上才能對投保的險(xiǎn)種和投保的金額作出科學(xué)的決 卒策。在選擇了風(fēng)險(xiǎn)

27、處置方法后，為真正實(shí)現(xiàn)全面的風(fēng)險(xiǎn)管理，仍要進(jìn) 壹步落實(shí)、實(shí)施和監(jiān)督處置方案的執(zhí)行情況。在實(shí)施和監(jiān)控過程 中，應(yīng)該經(jīng)常檢查是否有被遺漏的存在于物業(yè)及物業(yè)管理運(yùn)營中 的風(fēng)險(xiǎn)因素，要不斷識別、分析新出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)且對其進(jìn)行處置。 因此，有效的風(fēng)險(xiǎn)管理是風(fēng)險(xiǎn)識別、風(fēng)險(xiǎn)分析、風(fēng)險(xiǎn)處置和實(shí)施 和監(jiān)控這幾個(gè)環(huán)節(jié)連續(xù)反復(fù)不斷循環(huán)的環(huán)形機(jī)制，而且這種機(jī)制 在運(yùn)轉(zhuǎn)壹段時(shí)間以后，要對執(zhí)行中的處置方案進(jìn)行評估，以評價(jià) 風(fēng)險(xiǎn)分析的結(jié)果是否準(zhǔn)確，選擇的風(fēng)險(xiǎn)處置方案是否切實(shí)有效， 同時(shí)仍可確定在時(shí)空的條件已經(jīng)變化后，是否能夠提出不同的風(fēng) 險(xiǎn)處置方案，為下壹步的風(fēng)險(xiǎn)管理提供經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)（三）稅金 管理1 營業(yè)稅物 業(yè)管 理 X 公

28、司 的重 要業(yè) 務(wù)活 動 是 提供 物 業(yè) 管理服務(wù) （包括 公眾服 務(wù) 、公 眾 代 辦 性 服 務(wù) 和 特 約 服 務(wù) ） ，就 其 物 業(yè) 管 理 服 務(wù) 收 人 繳 納營業(yè)稅時(shí)涉及的營業(yè)稅稅目主要是服務(wù)業(yè)。同時(shí)由于物業(yè)管理X 公司仍從事大修服務(wù)和其他運(yùn)營活動，它們涉及的營業(yè)稅稅目且 不全是服務(wù)業(yè)。如物業(yè)管理X公司為業(yè)主提供物業(yè)裝修服務(wù)時(shí)，相 應(yīng) 的 營 業(yè) 稅 稅 目 為 建 筑 業(yè) ；即 使 物 業(yè) 管 理 X 公 司 因 此 而 發(fā) 生 混 合銷售行為，如將所經(jīng)銷的建筑裝修材料用于裝修，其對應(yīng)的營 業(yè)稅稅目仍維持不變。由于不同稅目的稅率不同，正確確定營業(yè) 稅稅目，是確定適用稅率的直接依據(jù)，是準(zhǔn)確地計(jì)算營業(yè)稅的基 礎(chǔ)。營業(yè)稅稅額的計(jì)算公式如下：營業(yè)稅稅額=應(yīng)稅營業(yè)額X適用稅率例 某 物 業(yè) 管 理 X 公 司 為 壹 住 戶 提 供 住 宅 裝 修 服 務(wù) ，共 收 取 裝 修 費(fèi) 80000 元 ， 其 中 裝修材 料費(fèi) 55O0 0 元（裝 修材 料全 部來 自 于 該物 業(yè)管理 X 公司所運(yùn)營的商店）， 勞務(wù)費(fèi) 25000 元。 其涉及的營業(yè) 稅稅目為建 筑業(yè)， 適 用稅率為 3； 裝修