保利地產(chǎn)立項模板：附件五：可研報告范本

1、保利地產(chǎn)立項模板：附件五：可 研報告范本-修改(2)附件四：項目立項報告范本P2P3項目立項報告股份公司：我司對廣州市蘿崗區(qū)科學(xué)城 P2、P3項目進(jìn) 行了跟蹤考察，現(xiàn)將相關(guān)情況匯報如下：一、項目基本情況1、項目位置P2、P3項目地塊位于蘿崗區(qū)中心區(qū)西南部， 廣東科學(xué)城內(nèi)，按照目前政府規(guī)劃，科學(xué)城集辦 公、科研、金融、商貿(mào)、博覽、文化、娛樂和休 閑等功能于一體，自然環(huán)境優(yōu)異，將來非常適合 生活居住。項目四至范圍為西至水西路，南至開創(chuàng)大 道，地塊北側(cè)、東側(cè)為規(guī)劃路。項目位置圖如下：附區(qū)位圖紅線圖如卜:附項目紅線圖2、規(guī)劃條件本地塊規(guī)劃用途為居住，總用地面積224125 平方米，其中，北部 KXC-

2、P2地塊用地面積 115250平方米，南部KXC-P3地塊108875平方 米。項目規(guī)劃容積率為1,地上建筑面積224125 平方米。地塊建筑密度 25% 綠地率 35% 建筑高 度要求以多層及小高層為主，建筑高度 30米。3、項目現(xiàn)狀地塊目前已達(dá)到七通一平，現(xiàn)狀為荒地，無 拆遷，南側(cè)有高壓線經(jīng)過，但不影響地塊建設(shè)。 地塊形狀比較規(guī)則，比較利于規(guī)劃，兩地塊之間 有一條規(guī)劃路。地塊內(nèi)起伏不大，地質(zhì)條件一般， 基礎(chǔ)施工難度不大。地塊現(xiàn)狀圖如下：附現(xiàn)狀圖一、4、交通狀況目前該地塊只有534路574路公交車（二中科 學(xué)城校區(qū)站）可以到達(dá)，周邊公路網(wǎng)比較發(fā)達(dá)， 自駕車很容易到達(dá)廣汕公路、 廣深咼速、廣園

3、咼 速等。未來地鐵4號線經(jīng)過本區(qū)域，分別在項目 西側(cè)和東側(cè)設(shè)有站點(diǎn)。附交通狀況示意圖5、地塊東面毗鄰已規(guī)劃的蘿崗區(qū)文化休閑區(qū)（區(qū)內(nèi)規(guī)劃有區(qū)圖書館、展覽館、影劇院文化中 心體育館等），東北面是興建中的蘿崗區(qū)政府行 政辦公服務(wù)中心和正在規(guī)劃建設(shè)的市民公園及 酒店會議中心。地塊西面與新建成投入使用的廣 州市二中一路之隔。6、項目景觀地塊東南側(cè)有小山坡，將來可結(jié)合本項目風(fēng) 格做出比較好的景觀，且由于科學(xué)城剛開始發(fā) 展，地塊周邊沒有任何污染，自然環(huán)境比較優(yōu)越。二、出讓條件（項目取得方式）1、出讓方式及報名條件項目采取兩地塊分別招標(biāo)的方式出讓，報名 時間從8月7日至8月18日，8月仃日前繳納 競買保證金6

4、000萬元，兩地塊各3000萬。投標(biāo)申請人同時投標(biāo) KXC-P2和KXC-P3地 塊要求具備以下條件：（1）企業(yè)凈資產(chǎn)達(dá)9億元人民幣以上；（2）企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率小于 70% ；（3）報名前一個月內(nèi)銀行任一天結(jié)帳時的 企業(yè)現(xiàn)金存款達(dá)6.5億元人民幣以上。2、出讓程序-4-參加地塊投標(biāo)的公司要求 9 月 21 日提交資 格審查文件，資格審查通過后于 9 月 28 日前提 交投標(biāo)文件，開發(fā)區(qū)土地交易中心將于 9 月 28 日上午公開開標(biāo)。3、出讓底價及付款方式KXC-P2 地塊投標(biāo)最低價為 17000 萬元，計 算樓面地價 1475 元/平方米， KXC-P3 地塊投標(biāo) 最低價為 15000 萬元，計

5、算樓面地價 1378元/平 方米。付款方式為成交后 30 日內(nèi)一次性付清。三、市場情況1、區(qū)域市場概況 從近期廣州各區(qū)的市場成交量和成交價格 來看， 蘿崗區(qū)的成交量上升較快， 成交價格也以 蘿崗區(qū)上升幅度最大， 這說明當(dāng)前蘿崗區(qū)的住宅 市場是供不應(yīng)求的， 而且隨著科學(xué)城的進(jìn)一步發(fā) 展和蘿崗區(qū)規(guī)劃的進(jìn)一步落實， 對住宅的需求量 將會進(jìn)一步大幅增大。 值得注意的是， 在住宅需 求增加的同時， 開發(fā)區(qū)的土地供給量也大大增加 了，廣州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)計劃出讓儲備地塊 6 幅，其中商品住宅用地面積 96.33 萬平方米，占 總用地面積的 98.57%。擬公開出讓時間為 6 月 至 9 月。除了廣州政府有計

6、劃出讓的土地， 不少 發(fā)展商還通過其他渠道拿到了大量的待開發(fā)土 地，只待發(fā)展良機(jī)的到來?？梢钥闯?，該地區(qū)未 來住宅市場的競爭將十分激烈。2、周邊樓盤情況 蘿崗區(qū)除了原有的保利林語山莊和帝景山 莊外，萬科和中糧集團(tuán)合作的廣州萬科城已現(xiàn)雛 形，規(guī)模較小的華悅山莊也即將進(jìn)入市場。 帝景 山莊與保利林語山莊以別墅為主， 而廣州萬科城 則是針對更大批的中等收入階層，占地 22萬平 方米的廣州萬科城包括情景洋房、 特色小高層及 萬科的創(chuàng)新低密度住宅，將為科學(xué)城的中等消費(fèi) 者帶來新的產(chǎn)品選擇。表1:周邊樓盤情況表樓盤 名稱位置規(guī)模產(chǎn)品 類型均價銷售 速度與本案相 比優(yōu)劣勢其他附周邊樓盤個案分布圖3、項目市場

7、前景P2/P3地塊毗鄰科學(xué)城北面，開發(fā)區(qū)整體強(qiáng) 勁的經(jīng)濟(jì)走勢，以及蘿崗區(qū)嶄新而宏偉的發(fā)展藍(lán) 圖，使該項目未來幾年內(nèi)有較大的增值空間。 如 果蘿崗區(qū)域未來兩年內(nèi)各項基礎(chǔ)配套設(shè)施能夠 逐步落實，該項目面市可望面臨一個人氣較旺的 市場，此外，在科學(xué)城林語項目基礎(chǔ)上，容易在 區(qū)域市場形成品牌聯(lián)動效應(yīng)，因此總體上本案前 景較好。4、價格定位與產(chǎn)品定位根據(jù)項目規(guī)劃方案及產(chǎn)品定位，項目擬建多 層公寓、情景洋房和部分聯(lián)排別墅。售價按照聯(lián) 排別墅19000元/平米計，洋房按照8000元/平方 米計，商業(yè)按照15000元/平方米計，酒店式公 寓按照10000元/平方米計。商業(yè)按照全部銷售 計算，根據(jù)實際情況地下車

8、位按照全部銷售計 算，售價為10萬元/個。（詳見市場調(diào)研報告）四、項目初步規(guī)劃方案經(jīng)初步規(guī)劃，本項目總建筑面積312366平方 米，其中地上面積 243423平方米，可售面積 225736平方米。產(chǎn)品類型以普通洋房及聯(lián)排別 墅為主要產(chǎn)品，其中洋房面積155425平方米，別墅70303平方米。另有部分商業(yè) 3400平方米 及酒店公寓3648平方米。五、項目初步開發(fā)計劃項目初步計劃于2007年5月開工建設(shè)，項 目竣工時間2009年底，開發(fā)周期為2年半。預(yù) 計項目于2007年12月開始銷售六、項目經(jīng)濟(jì)分析1、周邊地塊成交情況地塊周邊住宅用地成交量較小，具體情況見 下表表2: 周邊地塊成交信息成成交地

9、塊位占地建筑成交成交競得交時間置面積面積價樓面人地 塊價F3-62005.8位于廣 州開發(fā) 區(qū)東區(qū) b【:丨亠b、才；南片商 住用地 東南角、廣深公 路北側(cè)14785591405588950廣州 宏康F3-12006.1位于廣 州開發(fā) 區(qū)東區(qū) 牛頭山143046436879683238廣州 宏康F8-12006.5位于廣 州開發(fā) 區(qū)大觀 路東4719397079083631505130廣東 中萊附周邊成交地塊位置圖根據(jù)項目周邊地塊成交情況，F(xiàn)8-1地塊區(qū)位 條件好于本地塊，綜合考慮時間等因素預(yù)計正常 情況下本項目成交樓面價格在4000-4500元/平方米以內(nèi)。2、經(jīng)濟(jì)效益分析經(jīng)測算，預(yù)計當(dāng)土地

10、價格為 91480萬元，樓 面地價4053元/平方米時，總投資為213769萬 元，按照可售單方成本9470元/平方米。按照洋 房8000元/平方米，別墅19000元/平方米，商業(yè) 15000元/平方米，公寓10000元/平方米的回收 均價計算，預(yù)計項目總銷售額 312799萬元，稅 前利潤達(dá)到37397萬元，稅前利潤率達(dá)到15.3%。（詳見立項測算表）3、敏感性分析由于洋房面積占總可售面積的 65%以上，故 利潤與洋房售價相關(guān)性較大，以洋房售價和土地 取得價格為變量，對稅前利潤及稅前利潤率進(jìn)行 敏感性分析。表3:稅前利潤率敏感性分析、住宅售價 稅前利潤率6500700075008000850

11、090009500850009.05%12.53%16.00%19.47%22.94%26.40%29.86%880007.19%10.61%14.03%17.45%20.86%24.26%27.66%900005.99%9.38%12.76%16.13%19.50%22.87%26.23%914805.12%8.48%11.83%15.18%18.52%21.86%25.20%920004.81%8.16%11.51%14.85%18.18%21.51%24.84%930004.24%7.57%10.89%14.22%17.53%20.85%24.15%940003.66%6.98%10.2

12、9%13.59%16.89%20.19%23.48%敏感性分析表明，項目具備一定的抗風(fēng)險能 力，在售價下降至6500元/平方米，地價上升至94000 萬元時，項目仍能保證不虧損。七、資金計劃預(yù)計本地塊成交價格在 91480 萬元左右，總 投資 213769 萬元，啟動資金 95000 萬元。安排 資金計劃如下：1、2006 年 8 月 17 日支付保證金 6000 萬元。2、2006 年 10 月 28 日支付地價 85480 萬元， 保證金已轉(zhuǎn)地價。3、2006 年 10 月-2007 年 3 月支付交易費(fèi)用、 勘探設(shè)計，場地平整等費(fèi)用 3520 萬元。4、預(yù)計 2007 年 3 月可取得銀行貸款 100000 萬元。八、項目優(yōu)劣勢分析1、優(yōu)勢(1) 項目位于規(guī)劃中的蘿崗中心區(qū)內(nèi)， 毗鄰未 來的區(qū)政府和市二中等， 所處區(qū)位條件有利， 交 通狀況良好，區(qū)域內(nèi)各項配套設(shè)施將逐步完善；(2) 項目采取對企業(yè)資金實力和規(guī)劃方案進(jìn) 行資格審查的基礎(chǔ)上競地價的方式招標(biāo)， 具有公 平性，同時對資金實力設(shè)置的高門檻， 可以排除 資金實力處于劣勢的企業(yè)；(3) 項目地塊平整，緊鄰山坡，利于結(jié)合自然 環(huán)境進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計；2、劣勢(1) 項目分成兩個地塊分別招標(biāo)出讓， 使公司 要同時取得兩部分的土地使用權(quán)， 面臨的較大的 競爭風(fēng)險，投入的土地成本將比較大；(2) 項目兩側(cè)各有高壓線走廊經(jīng)過， 對項