頤樂老人公寓創(chuàng)業(yè)計劃書

1、業(yè)計劃書 牙 老 年 J 公 寓A2010 年 5 月 22 日目錄一、執(zhí)行總結二、公司簡介三、市場分析四、競爭分析五、市場營銷策略六、項目投資策略七、風險分析及應對措施八、財務分析九、項目執(zhí)行方案（按時間規(guī)劃 ） 一執(zhí)行總結不變的。我 們將學習優(yōu)秀領導者的經驗，創(chuàng)出自己的特色，努 力在眾目前 中國 60 歲 以 上 老年 人 口 已 超過 1.49 億 ， 占 總 人 口 的 11% 以 上 。 調 查 顯 示 ， 目 前 全 國 城 市 老 年 人 空 巢 家 庭 （ 包 括 獨 居 ）的 比 例 達 49.7% ，與 2000 年 相 比，提 高 了 7.7% 個 百 分 點 。 且 據(jù)

2、 杭 州 市 老 齡 工 作 委 員 會 辦 公 室 2005 年 末抽 樣調查，全市"空巢" 家庭的老年人數(shù)在 11.5 萬左右。這些 老 年 人 尤 其 是 獨 居 的 老 年 人 身 邊 缺 少 監(jiān) 護 人 ，他 們 與 家 人 及 社 會 之 間 的 聯(lián) 系 、信 息 發(fā) 生 了 斷 層 。中 國 已 經 進 入 老 齡 化 社 會 ，老 年 人 市 場 不 容 忽 視 。正 是 在 這 種 形 勢 下 ，我 們 團 隊 提 出了在杭建設居家養(yǎng)老與社會養(yǎng)老相結合的新模式老 年人公寓的方案,這個方案切實符合了杭州將建設成和諧城 市的目標，也是一個建設老年工程的新的模式

3、。馨 雅 老 年 人 公 寓 正 是 鑒 此 而 成 立 ，本 企 業(yè) 主 要 是 為 有 一 定經濟 基礎 的老年人提供溫馨幽雅的生活環(huán)境，豐富他們 的生活和提高他 們的生活 質量。本 公 寓 將 立 足 杭 州 ，選 址 在 環(huán) 境 幽 雅 的 小 和 山 ，目 標 打 造 成 為 杭 州 人 最 喜 愛 的 老 年 居 家 之 所 ，為 建 設 和 諧 杭 州 而 努 力 。通 過 吸 引 風 險 投 資 ，采 用 股 份 制 的 形 式 、直 線 型 的 組 織 管 理 機 構 ，采 用 多 種 產 品 策 略（ 根 據(jù) 老 年 人 的 偏 好 及 其 身 體 狀 況 采 用 不 同

4、的 方 案 ；成 立 老 年 俱 樂 部 ；建 立 “時間 銀 行 ”）， 來 發(fā) 展 建 設 本 公 寓 。老 年 公 寓 和 托 老 部 是 我 們 的 兩 大 主 體 構 成 部 分 ，不 同 的 部 分 有 不 同 的 管 理 模 式 ，但 是 優(yōu) 質 的 服 務 是 多競爭者中脫穎而出。二、公司簡介公司的主題 ：和 諧 杭 州 ， 幸 福 老 人頤 樂 老 年 人 公 寓（ 頤 養(yǎng) 天 年 、舒 心 怡 樂 的 老 年 居 家 園 地 ）是通過對老齡人市場的分析、為滿足現(xiàn)在及將來社會老年人 對住房的需求而成立的，是按老年人特點設計、建造，專供 老年家庭的居住建筑，入住老年公寓已成為新

5、的養(yǎng)老方式。公司管理：1. 董事會：創(chuàng)業(yè)人自己、參股的企業(yè)及政府2. 經營團隊：經理：*財務部長：*策劃部長：*后勤中心部長：*活動中心部長：*醫(yī)療中心部長：*3. 外部支持：根據(jù)需求外聘人才，并與律師事務所， 顧問公司，技術支持，行業(yè)協(xié)會等友好交流，并且要 與杭州各大醫(yī)院合作，提供醫(yī)療與協(xié)助。公司的組織機構：事醫(yī)業(yè)療中中心心督企業(yè)的發(fā)展。1老年人活動中心：負責老年人的娛樂活動，組織和創(chuàng)新各種競賽活動，另外還負責活動設施的保養(yǎng)工作。2 醫(yī) 療 中 心 ： 負 責 老 年 人 身 體 狀 況 的 日 常 檢 查 工 作 ，密 切 關注老年人的身體狀況，做好處理緊急事件的準備。3 后勤服務中心：負

6、責 整個公寓的衛(wèi)生狀況及日常飲食, 各 老 年 人 的 日 常 護 理 工 作 ，對 生 活 身 活 自 理 有 困 難 的 老 人 生 活料理等事項.4 財 務 中 心 ： 負 責 本 企 業(yè) 的 經 營 財 務 狀 況 的 記 錄 及 分析 ， 財務預測報告的制定5 策 劃 中 心 ： 創(chuàng) 新 方 案 ， 審 核 方 案三市場分析2005 年我國 60 歲以上的老人已經達到 1.45 億，占總人 口 的 11% ，而 且 每 年 還 在 以 3.3% 的 速 度 增 加 。按 照 聯(lián) 合 國 的 標 準 ， 60 歲 以 上 的 人 口 超 過 10% 就 進 入 了 老 齡 化 社 會

7、。 不 僅 如 此 ，在 我 國 進 入 老 齡 社 會 的 同 時 ，我 國 的 “空巢 ”家庭 的 比 例 也 有 快 速 的 增 長 。所 謂 “空巢 ”家庭 ，是 指 子 女 長大 成 人 后 ，從 父 母 家 庭 中 分 離 出 去 后 ，只 剩 下 老 齡 一 代 人 獨 自 生 活 的 家 庭 。調 查 顯 示 ，目 前 60 歲 以 上 的 老 人 已 經 超 過 1.49 億 ，目 前 全 國 城 市 老 年 人 空 巢 家 庭（ 包 括 獨 居 ）的 比 例 達 4 9.7% ， 與 2000 年相 比 ， 提 高 了 7.7 個 百 分 點 。1 行業(yè)背景介紹老年人公寓是

8、為老年人提供獨立或半獨立家居形式的居 住建筑，具有相對完整的配套服務設施。老年 公寓 70 年代 始建于北歐，現(xiàn)在在發(fā)達 國家已經盛 行 。如 新 加 坡 專 門 建 有 為 老 年 人 提 供 居 住 的 小 區(qū) ，屋 內 專 門 為 老 人 設 計 ，有 方 便 輪 椅 ，特 制 屋 門 等 等 ，社 會 福 利 團 體 在 公 寓 內 經 營 社 區(qū) 服 務 站 ，有 專 門 人 員 上 門 提 供 服 務 。日 本 也 有 “銀發(fā) 住 宅 ”，60 歲 以 上 的 老 年 夫 婦 或 單 身 老 人 可 入 住 ，有 護 士 、保 安 等 服 務 人 員 ，提 供 細 致 完 善 的

9、服 務 。我 國 一 些 開 發(fā) 商 和 經 營 者 這 幾 年 也 愈 發(fā) 重 視 “銀發(fā) 市 場 ”，在一 些 城 市 建 立 了 專 門 適 合 老 年 人 居 住 的 住 宅 ，且 前 景 看 好 ，這 也 為 我 市 的 一 些 經 營 者 開 拓 “老年 市 場 ”提供 了 一 定 的 借 鑒 。中 國 60 歲 以 上 的 老 年 人 已 超 過 1.2 億 ， 老 年 人 患 各 種 疾 病 的 比 例 高 達 60 80 ， 獨 生 子 女 夫 婦 子 女 少 的 狀 況也 會 使 這 些 人 更 多 地 依 賴 社 區(qū) 服 務 和 選 擇 一 種 新 的 養(yǎng) 老 方 式 ，

10、而 近幾年老年公寓的出現(xiàn)給老年人提供了一種全新的養(yǎng)老方 式 。老 年 公 寓 是 指 既 體 現(xiàn) 老 年 人 居 家 養(yǎng) 老 ，又 能 享 受 到 社 會 提 供 的 各 種 服 務 的 老 年 住 宅 ，屬 于 機 構 養(yǎng) 老 的 范 疇 。在 北 京 、 上 海 這 樣 的 大 城 市 ，老 年 公 寓 已 經 很 普 遍 ，并 且 出 現(xiàn) 低 、中 、 高 檔 分 級 。中 國 老 齡 科 研 中 心 政 策 室 曾 對 北 京 1600 余 名 5 0歲以上的中老年人大調查，希望入住老年公寓的人數(shù)達1 000 余人，一 些老 年公寓還出現(xiàn)人滿為患的局面，老 年公寓 正日益獲得老年人的歡

11、迎。老 齡 化 社 會 的 到 來 不 可 避 免 ，老 年 人 這 一 龐 大 的 群 體 日 益 得 到 政 府 的 關 注 ，如 何 讓 “老者 不 再 憂 其 屋 ”，讓更 多 的 老 年 人 安 享 晚 年 是 我 們 今 后 需 要 解 決 的 問 題 。老 年 公 寓 的 出 現(xiàn) 無 異 為 解 決 老 年 人 養(yǎng) 老 問 題 提 供 了 一 種 很 好 的 解 決 辦 法 ，只 是 作 為 一 種 新 生 事 物 ，讓 人 們 在 短 時 間 內 接 受 和 認 同 還 需 要 一 定 的 時 間 ，但 是 我 們 相 信 時 間 不 會 太 久 ，且 人 們 不 能 拒 絕

12、這 種 趨勢，因為誰都無法拒絕老去！據(jù) 杭 州 市 老 齡 工 作 委 員 會 辦 公 室 2005 年 末 抽 樣 調 查 ， 全 市 " 空巢" 家庭的老年人數(shù)在 11.5 萬左右。這些老年人尤其是 獨 居 的 老 年 人 身 邊 缺 少 監(jiān) 護 人 ，他 們 與 家 人 及 社 會 之 間 的 聯(lián) 系、信息發(fā)生了斷層。需求發(fā)展趨勢：據(jù)杭州老年人居住現(xiàn)狀與需求中抽樣調查了 800 位老年人，收回“老年人居住狀 況及需求調查”有效問卷751份，獲得了反映老人居住基本情況和居住需求的原始數(shù)據(jù)， 與兒、媳合住占 13 92 ， 與女、婿合住占 10 18 ，與未婚子女或其他人

13、合住的 占2371 ，與老伴同住占 4339 ，單獨居住占 880。純老戶比例已超過 50 ， 比1992年與1998 年抽樣調查分別上升了 1290與 550.調查對象中目前有 47 85 的老人與子女或第三代合住。而當問及“您最希望的居住形 態(tài)”時，選擇“與子女同住一套房”的只占 532 （這意味著一旦，老人與子女分住將釋放 出巨大的住房需求 ），希住“老少居”的老人占39 15，希望與子女住同一社區(qū)或相近社 區(qū)的占 5067，而選擇與子女遠距離分開居住的只有 486?？梢?，絕大多數(shù)老人既希望與子女相對獨立，又希望與兒孫輩之間能相互照顧綜合上述，對于老年人公寓的需求遠大于供給。 中 國 老

14、 齡 化 加 速 ，到 2050 年 ，我 國 老 齡 人 口 將 激 增 至 4 億 左 右 ， 占 我 國 總 人 口 的 25 。 這 個 比 例 還 將 不 斷 攀升 。 老 人 離 退 休 金 加 子 女 贍 養(yǎng) 費 ，支 出 可 達 4000 億 元 人 民 幣。 4億 人 口 ，73200 億 消 費 預 備 金 ，每 年 4000 億 消 費 市 值， 市 場 供 應 每 年 卻 只 有 500 億 元 。 市 場 供 應 ： 市 場 需 求 =1 ： 8中 國 有 73200 億 老 年 人 消 費 預 備 金 ：據(jù)預測，2010年，我國老年人的退休金總額將達到8383 億元

15、；2020 年 ， 將 達 到 28,145 億 元 ；2030 年 ， 將 增 加 到 73,219 億 元 。這 些 資 金 ，大 部 分 將 進 入 市 場 消 費 ，關 鍵 看 有 沒 有適 應 老 年 人 需 求 的 產 品 。市 場 有 4000 億 老 年 人 消 費 潛力 ：據(jù)調 查 , 城 市 老 年 人 中 有 42.8% 的 人 擁 有 存 款 , 其 離 退休金加子女贍養(yǎng)費,可用于購買老年用品和服務的支出可 達 到 4000 億 元 人 民 幣 。所以我們應該抓住老年人市場。2 政府政策背景：杭州市政協(xié)委員朱新風在中國人民政治協(xié)商會議第九屆 杭 州 市 委 員 會 第

16、一 次 會 議 中 提 出 了 此 問 題 ；部 分 市 民 也 表 示 希望社會中能夠有一個專業(yè)的組織來關懷這些空巢老人。由此可知政府對于老年人問題高度關注，我們能夠得 到政府的支持。入 住 老 年 公 寓 ，能 夠 排 遣 空 巢 家 庭 老 人 的 寂 寞 和 孤 獨 ， 也 能 夠 使 他 們 的 生 命 和 健 康 有 更 加 的 保 障 。家 畢 竟 是 個 狹 小 的天地，有限的空間。老兩口成天面對面，該說的話說了、 該 嘮 的 嗑 也 嘮 完 了 ，只 剩 下 寂 寞 和 孤 獨 ，心 煩 時 難 免 吵 架 拌 嘴 。住 進 老 年 公 寓 后 ，他 們 可 以 找 到 志

17、同 道 合 的 朋 友 ，相 互 交 流 切 磋 ，從 而 增 強 對 生 活 的 興 趣 。老 年 人 大 都 有 高 血 壓 和 心 臟 等 方 面 的 疾 病 ，倘 若 在 家 里 發(fā) 病 可 能 會 因 為 缺 乏 急 救 知 識 很 難 得 到 及 時 搶 救 。而 若 老 人 住 在 老 年 公 寓 時 發(fā) 病 ，公 寓 內 的 專 職 醫(yī) 生 能 夠 及 時 有 效 的 控 制 住 病 情 ，為 搶 救 生 命 贏 得 時 間 。平 日 里 ，醫(yī) 生 們 也 會 定 期 給 老 人 們 做 檢 查 ，講 解 醫(yī) 療 保 健 知 識 ，這 樣 會 大 大 減 少 突 發(fā) 疾 病 的

18、 可 能 ，提 高 生 命 的 保 險系數(shù)。3 目標市場：1. 目 標 群 體 ：1.1 子 女 經 濟 狀 況 良 好 ， 但 因 工 作 忙 而 沒 有 時 間 陪 伴 老人 ； 1.2 老 人 本 身 有 穩(wěn) 定 的 經 濟 來 源（ 如 租 房 所 得 租 金 和 退 休 金等），不愿意或者不方便和年輕人一起居住的老人。2. 產品消費群體、消費方式：2.1由有能力且愿意自行承擔相關費用的老年人或其子女支 付。3. 選址：本公寓選擇建在小和山，其原因如下：A. 小和山交通方便，風景優(yōu)美，環(huán)境優(yōu)雅，背靠杭州這 座經濟發(fā)達，生活觀念相對前衛(wèi)，同時又面臨人口老齡化的 城市；B. 小和山是浙江工

19、業(yè)大學、浙江科技學院等大學的所在 地，大學生中的公益性社團可以到本公寓針對老年人開展些 公益性活動，這可以豐富老年人的生活，對于大學生來講可 以從他們那里學習生活經驗；C. 杭州市區(qū)用地緊張，寸土寸金，很難劃出大片土地來 修建配套設施齊全的老年公寓四競爭分析SWO分析S （優(yōu)勢）a. 公司成員的團隊意識強且有 創(chuàng)新意識。b. 公司管理監(jiān)督體制嚴格。C.冋質里的園內設備。d. 一流的服務態(tài)度。W （劣勢）a. 無咼技術人員，無法在設備 技術方面有所創(chuàng)新。b. 團隊成員目前為止尚無實戰(zhàn)經驗。C.對現(xiàn)今老人生活實況了解 還不夠。O （機會）由此我們抓住老年人市場，我們將適時適量的吸納優(yōu)a.杭州老年人

20、公寓市場處于供給小于需選擇在小和山建立老年人公寓，秀人才，一方面自身將盡可能多求的狀態(tài)。并爭取在寒暑假期間能夠與學校地與老年人交流，另一方面也將b.構建和諧社會是全國人民共同的愿望。共用一些設施，作為開辦老年大招聘合適的老年人或老年學專c.小和山地理位置優(yōu)越，環(huán)境優(yōu)美，交通學的硬件基礎。家做顧問。便利，而且是杭州三個高教園區(qū)之一，另外，為豐富老年人的生活而對于團隊自身，我們將在有良好的人文環(huán)境。我們將定期與大學生社團合作開實踐中不斷的總結，增加實踐經d.老年人的觀念發(fā)生變化， 他們中部分人 希望入住老年公寓。展活動，冋時這也迎合現(xiàn)在大學 里面的各個公益性組織發(fā)展的需驗。e.社會上的“空巢家庭”

21、逐漸增多，對老 年公禺的需求更加迫切。求。T （威脅）配備專車接送老人到杭州市不斷創(chuàng)新，使之區(qū)別于敬老a.杭州現(xiàn)在已經有敬老院，療養(yǎng)院。區(qū)。院、療養(yǎng)院，并在人們心目中有b.老年人公寓在杭州剛剛起步，知名度不尋求最佳的方式開展老年人明顯的優(yōu)勢。夠，居民對其缺乏了解。講座，改變老人們對老年機構的例如可以增加“非留宿“老c. 老百姓受傳統(tǒng)觀念影響，對養(yǎng)老機構有 抵觸心理。d. 所選地理位置離杭州市中心較遠。抵觸心理。人白天活動飲食服務。五營銷策略1.產品策略:?老年公寓：整租（一室一廳一廚一衛(wèi)），能獨立生活和意愿單獨居住的老年夫婦和空巢老人。?托老部：合租（標準間，一室一衛(wèi)），需要照料和意愿過 集體

22、生活的老人。?服務：“互動”積極推廣杭州市上城區(qū)創(chuàng)建的“時間銀行”經驗，在本園 中成立“時間銀行”，可以讓周邊大學生通過注冊成為互動的志愿者結對活動， 為在住老年人提供志愿服務。對入住的老人提供完善的、專業(yè)的、高質量的服務， 其中包括日常料理、醫(yī)療、保健等，以及提供配套休閑 娛樂設施，從而使他們擁有更精彩的老年生活。（其中整 租的老人既可以選擇自己做飯，也可以選擇在我們公寓 提供的餐廳進餐。） 老年人俱樂部：使有共同愛好的老年人能夠共同分享、創(chuàng)造快樂，同時也會不定期舉行競爭活動來豐富他們的生活。據(jù)”杭州市區(qū)老年人休閑生活狀況之調查分析“結果如下圖所示：看戶聽上看喝旅聊玩搓其他書外廣網(wǎng)電茶游天撲

23、麻運播視克將動牌由圖可知，老年人的閑余生活豐富多彩，我們也將采 取適合他們的不同方案。1.宣傳策略：1從實物入手本公寓將通過歡迎老人及其家人實地參觀，部分設施 的親身體驗，進入期公寓推廣期間推出部分房間免費短 期入住體驗。2從概念上入手其中在概念推廣方面主要榮過以下形式:報刊廣告。將印有公司資料的宣傳單夾雜在報刊中發(fā)配， 也可專門寫些科學小品文之類的發(fā)表在報刊中，類似于以前 的腦白金。這是非常普遍的宣傳方式，對象也非常廣泛。網(wǎng)站宣傳。21世紀，網(wǎng)站已經可以說是另一個角度看的 公司形象，做的要符合公司宗旨，突出公司亮點，區(qū)別于一 般網(wǎng)站。通過市場調查、分析,篩選除一批極有可能成為我們客 戶的客戶

24、群，對其采取有針對性的宣傳策略，營銷方案。譬 如信件，郵件，快遞，電話等。大力挖掘其他可行宣傳策略,譬如政府通常在過年過節(jié) 會給一些老人，一些有資本的老人送禮賀壽啊啥的，可以以 我們公司的名義贈送禮品。電視圖文，廣播廣告,找具有親和力的代言人，根據(jù)老 年人的偏好，在合適的時間段播放。3從人的心理入手：據(jù)調查看，2.銷售策略：試住期確定護理等級先繳費再入住十年，二十年，三十年的優(yōu)惠定期向我們的顧客一老人們收集建議，從而吸收經驗，改善服務六項目投資策略采取股份制形式，創(chuàng)業(yè)者自身、政府、企業(yè)等均可參股。 因為我們本身并沒有技術建造公寓，所以我們將以投標的方 式將工程交給建筑公司做。1項目融資的可行性

25、：由于本園的建立符合社會需求，具 有較強的社會意義，所以我們自信會得到政府和部分企業(yè)的 支持。我們主要處于經營管理地位。2宏觀環(huán)境:上個世紀70年代我國開始實行計劃生育， 短短的二十幾年，中國少生了 3億多人，獨生子女的家庭 越來越多，但是由于出生人口遠遠抵不上老齡人口的遞增速 度，老齡化社會到來。人口老齡化已是21世紀一個重大的 社會問題，又是影響21世紀人類社會可持續(xù)發(fā)展的重要因 素。3微觀環(huán)境:杭州地區(qū)老年人公寓還處于起步階段，隨著 社會流動的加快，幾代同堂、子女養(yǎng)老的傳統(tǒng)養(yǎng)老方式在我 省已經大大弱化，對老年人公寓的需求不斷增長。政府各界 的關注。處于同一檔次的老年公寓較少，競爭性較低。

26、4自身優(yōu)勢:公司成員的團隊意識強且有創(chuàng)新意識。 公 司管理監(jiān)督體制嚴格。高質量的園內設備。一流的服務態(tài)度。 定期對本公寓的所有工作人員進行考核，提高工作人員的工 作積極性，使每個人員的才能得到最大化發(fā)揮。七、風險分析受經濟周期等因素的影響，前期投資可能超過預期投入； 園內各種設備的購買選擇相應企業(yè)時做出決策中存在風險。 另外我們要為了吸引風險投資，寸此我們要站在投資者角度 來分析我們的財務狀況。八、財務分析支出：房屋、服務和娛樂設備、服務人員、管理人員收入：投資者（自身、企業(yè)、政府）的投資、入住老年人 的費用利潤=收入一支出=營業(yè)額 一 固定成本一可變成本固定資產投入表：單位：元（人民幣）設備

27、名稱數(shù)量單價合計折舊期（直線折 舊法,凈殘值0）年折舊費房屋1200萬200000020100000電腦（臺式）1140004400058800裝修:1100萬1000000r10100000活動設備150萬5000001050000合計3544000258800來自投資者的投入，及政府的支持，部分來自貸款，2010年5.1貸款中長期年利率為:中長期貸款一至三年（含三年）3.33%三至五年（含五年）3.60%五年以上3.80%注冊資金100萬,20%來自自身投資者，30%來自政府,50%來自貸款.中長期貸款利率比例金額年財務費用一至三年（含三年）3.33%20%600004536三至五年（含五

28、年）3.60%30%900006966五年以上3.80%50%P計100%30000023247流動資金投入表 （以六個月為單位）單位：元（人民幣）項目名稱第一個半年備注工資經理1500/ 月 *6 = 90001名活動負責人1500/ 月 *6 = 90001名財務負責人1500/ 月 *6=90001名事業(yè)負責人1500/ 月 *6 = 90001名醫(yī)療負責人1500/ 月 *6 = 90001名后勤負責人1500/ 月 *6 = 90001名服務人員1000/ 月 *6 = 600050名小計354000日 常 流 動公寓打掃日用品1000用于買掃把、水桶、抹布

29、等辦公日常費1000用于各辦公室內日常用品開銷公寓管理費用5000水費，電費，網(wǎng)費等食堂伙食1000*30*6=180000用于買菜買米營銷費用10000小計197000其他支出10000用于意外支出總計561000收益表住房類型老年公寓（一室一廳）托老部（標準間）收費項目房屋費800 元人 /月 *6=4800200 元人 /月 *6=1200護理服務費200 元人 /月 *6=1200200 元人 /月 *6=1200伙食費采用刷卡（按實際的費用收?。┘s400元人/月*6=2400采用刷卡（按實際的費用收?。┘s 400 元人 /月 *6=2400電話費按實際的費用收取按實際的費用收取水電費按實際的費用收取按實際的費用收取保留房費50-150 元30-80 元入住押金500元300元床上用品等費自愿原則，按實際的費用收取自愿原則，按實際的費用收取由保留房（入園后需短期離園