房地產(chǎn)價(jià)格_2

1、房?jī)r(jià)到底是由誰(shuí)決定的？房?jī)r(jià)到底是由誰(shuí)決定的？影響房?jī)r(jià)的因素中國(guó)房地產(chǎn)的背景及現(xiàn)狀房?jī)r(jià)由誰(shuí)決定及原因ABC目 錄CONTENT一、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀 房地產(chǎn)市場(chǎng)一直是我國(guó)居民關(guān)注的熱點(diǎn)行業(yè)，然而，目前中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正步入困局：一邊是一、二線城市地價(jià)、房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，高燒不退；一邊卻是三、四線城市，市場(chǎng)需求有限、效益不高。行業(yè)現(xiàn)狀行業(yè)現(xiàn)狀（1）一二線城市由于聚集了過(guò)多的資源，需求集中，而供給和存量相比需求都較為短缺，因此市場(chǎng)供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)暴漲；三四線城市由于庫(kù)存積壓非常嚴(yán)重，供過(guò)于求，正醞釀巨大風(fēng)險(xiǎn)，多個(gè)城市出現(xiàn)了房?jī)r(jià)下跌的現(xiàn)象。（2）還可以從龍頭房企戰(zhàn)略布局變更上得到驗(yàn)證。恒大地產(chǎn)、保利地產(chǎn)等房

2、企開(kāi)始重返一二線城市，進(jìn)一步加大一二線城市拿地比重。1、城市格局分化2、房企格局分化（1）龍頭房企資金實(shí)力雄厚和品牌影響力較大，而取地節(jié)奏上遠(yuǎn)高于其他梯隊(duì)的房企，充足的土地儲(chǔ)備保證了龍頭房企未來(lái)更高的增長(zhǎng)速度；（2）多層次和暢通的融資渠道，其融資成本也往往低于中小房企；（3）中小型企業(yè)在資源、人才儲(chǔ)備方面相對(duì)落后，市場(chǎng)份額逐年縮小。3、房企利潤(rùn)率低位徘徊 目前，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)已經(jīng)到了一個(gè)非常飽和的程度，利潤(rùn)率在低位徘徊，行業(yè)平均利潤(rùn)率不足10%，很多房企的利潤(rùn)率只有5%左右。4、一二線重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)將延續(xù)上漲態(tài)勢(shì)（1）房地產(chǎn)行業(yè)需求角度：城鎮(zhèn)化和存量人口的住房改善需求，未來(lái)房地產(chǎn)的需求將居高不

3、下。（2）利率市場(chǎng)化和金融管制放松的大背景：國(guó)內(nèi)銀行很可能會(huì)增加按揭貸款占總貸款的比重，加上居民收入水平和財(cái)富增長(zhǎng)對(duì)購(gòu)買(mǎi)力的提升，未來(lái)的住房需求得以鞏固。5、一二線重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)增速將大幅放緩 （1）2014年土地供應(yīng)增加，供需矛盾有望緩解。（2)不動(dòng)產(chǎn)登記制度、房產(chǎn)稅等相關(guān)政策的逐步執(zhí)行實(shí)施成為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的一項(xiàng)長(zhǎng)效機(jī)制，有利于降低房?jī)r(jià)的漲幅。 二、房?jī)r(jià)由誰(shuí)決定及原因二、房?jī)r(jià)由誰(shuí)決定及原因PQQ*P*DS價(jià)格是由價(jià)格是由市場(chǎng)市場(chǎng)決定的決定的在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)需求方面的因素A人口C購(gòu)買(mǎi)力B消費(fèi)偏好 D動(dòng)機(jī) 主體主體隨著城市化速度的加快 ,大城市 日益吸引各方面人才的進(jìn)入城

4、市人口增量這 部 分 消 費(fèi)者 的 消 費(fèi) 目的 主 要 是 改善 居 住 環(huán) 境以 及 動(dòng) 拆 遷需求城市人口儲(chǔ)量為調(diào)整城市土地利用結(jié)構(gòu) ,加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) ,改善市容市貌及居民的生活環(huán)境 ,全國(guó)舊城改造步伐呈現(xiàn)加快趨勢(shì)拆遷引發(fā)的強(qiáng)制性需求1、居住消費(fèi)、居住消費(fèi)2、投資消費(fèi)、投資消費(fèi)訓(xùn)內(nèi)容來(lái)分訓(xùn)內(nèi)容來(lái)分 投資消費(fèi)的主體：民營(yíng)資本在國(guó)際國(guó)內(nèi)雙過(guò)剩條件下民營(yíng)資本在國(guó)際國(guó)內(nèi)雙過(guò)剩條件下 , ,存款負(fù)利率、股市不景存款負(fù)利率、股市不景氣氣, ,加之其他投資渠道不通暢加之其他投資渠道不通暢, ,急于尋找新的投資方向。例如急于尋找新的投資方向。例如, ,溫州低技術(shù)含量溫州低技術(shù)含量 , ,高競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度的民

5、營(yíng)資本大量過(guò)剩高競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度的民營(yíng)資本大量過(guò)剩 , ,從而直從而直接引發(fā)了遍布全國(guó)各地的溫州購(gòu)房團(tuán)。接引發(fā)了遍布全國(guó)各地的溫州購(gòu)房團(tuán)。通貨膨脹時(shí)代通貨膨脹時(shí)代, ,貨幣供應(yīng)量過(guò)快增長(zhǎng)條件下城市居貨幣供應(yīng)量過(guò)快增長(zhǎng)條件下城市居民儲(chǔ)蓄存款余額的不斷攀升民儲(chǔ)蓄存款余額的不斷攀升 , ,由于利率的影響由于利率的影響 , ,這部分存款與其放在銀行這部分存款與其放在銀行 , ,不如出來(lái)尋找別的投不如出來(lái)尋找別的投資渠道。資渠道。在人民幣升值預(yù)期下在人民幣升值預(yù)期下 , ,海外資海外資金不斷增加對(duì)大陸收益性物業(yè)金不斷增加對(duì)大陸收益性物業(yè)的投資。從而一方面可以享受的投資。從而一方面可以享受物業(yè)升值收益物業(yè)升值收益

6、 , ,另一方面又可另一方面又可以從人民幣未來(lái)升值中套利。以從人民幣未來(lái)升值中套利。投機(jī)消費(fèi)是嚴(yán)重影響房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的不安定因素,也是造成局部結(jié)構(gòu)性失衡的主要誘因。在市場(chǎng)中,投機(jī)客主要采取兩種方式從中獲利 一是在交易監(jiān)管缺乏下的炒作 ,預(yù)售前的購(gòu)買(mǎi)優(yōu)先權(quán) ,然后將購(gòu)買(mǎi)優(yōu)先權(quán)加價(jià)轉(zhuǎn)讓獲取利差 另一種就是短進(jìn)短出 ,炒高樓價(jià)。這種投機(jī)行為催生了房地產(chǎn)商品的價(jià)格上揚(yáng)。3、投機(jī)消費(fèi)、投機(jī)消費(fèi)制定制定1 1、住宅供給向多元化方向發(fā)、住宅供給向多元化方向發(fā)展展 房地產(chǎn)供給商品房經(jīng)濟(jì)適用房廉租房510%發(fā)展中國(guó)家高檔物業(yè)在房地產(chǎn)業(yè)中所占的比例在5至10左右比較合適中國(guó)中國(guó)政府政府10%由于土地資源總量是

7、固定的，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)由于土地資源總量是固定的，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，可供開(kāi)發(fā)的土地資源必然越來(lái)越少，展，可供開(kāi)發(fā)的土地資源必然越來(lái)越少，因此土地的供給彈性非常低。因此土地的供給彈性非常低。一方面，土地作為生產(chǎn)和采掘的目的而被利用，一方面，土地作為生產(chǎn)和采掘的目的而被利用，另一方面，土地又作為人們生產(chǎn)和生活空間而被利用，供另一方面，土地又作為人們生產(chǎn)和生活空間而被利用，供不應(yīng)求的現(xiàn)象幾乎無(wú)法逆轉(zhuǎn)。來(lái)自土地供給減少的壓力。不應(yīng)求的現(xiàn)象幾乎無(wú)法逆轉(zhuǎn)。來(lái)自土地供給減少的壓力。2、土供地給狀況 商品住宅業(yè)的發(fā)展離不開(kāi)土地的依托，而土地又是一種不可再生的稀缺資源。我國(guó)人均土地、人均耕地僅為0.287公頃和1.08公

8、頃，大大低于世界的人均水平。一方面，我們要用占世界7的耕地養(yǎng)活13億人口，另一方面，經(jīng)濟(jì)要發(fā)展，無(wú)論是工業(yè)化還是城市化都需要占用一定數(shù)量的土地。因此，農(nóng)用地與商品住宅用地的矛盾一直十分尖銳。商品住宅用地商品住宅用地農(nóng)用地農(nóng)用地 近年來(lái)，我國(guó)31個(gè)特大城市的城區(qū)規(guī)模已擴(kuò)大了502，但是由于對(duì)建設(shè)用地缺乏宏觀控制，致使城區(qū)內(nèi)可供普遍商品住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)的土地十分有限。土地資源的供給狀況決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的規(guī)模。 供給曲線與需求曲線供給曲線與需求曲線在正常情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求曲線具有負(fù)斜率，需求彈性很小，價(jià)格上升，則需求減少(見(jiàn)圖3一1)。假定由于居民收入上升，增加了對(duì)房地產(chǎn)的需求。房地產(chǎn)市場(chǎng)需求曲線

9、向右平移，從D1平移到D2。如果不增加供給的話，影響住宅房地產(chǎn)價(jià)格上漲的因素由于需求增加，勢(shì)必推高房?jī)r(jià)，圖中從A點(diǎn)移動(dòng)到B點(diǎn)。我們可以看到由于供給曲線缺乏彈性，需求曲線僅移動(dòng)一點(diǎn)，就會(huì)造成價(jià)格上漲很多，由P1升高到P2。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)上投機(jī)需求占的比例越來(lái)越大，需求曲線將逐漸變平。在圖32中，需求曲線由D1，變成D2。當(dāng)投機(jī)需求超過(guò)了某個(gè)比例之后，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求曲線將擁有正斜率，變成了D3。在這種情況下，增加供給，將供給曲線由S1。平移到S2。新的均衡點(diǎn)將由A點(diǎn)移動(dòng)到了c點(diǎn)。在投機(jī)需求旺盛的時(shí)候，即使供給增加了，房?jī)r(jià)仍然上升。 可見(jiàn)，在投機(jī)活動(dòng)非常囂張的情況下采取增加商品住房的供給并不會(huì)

10、平抑房?jī)r(jià)，反而會(huì)把房?jī)r(jià)太高。 基于上述分析，不難看出由于供給和需求之間的影響，使得住房?jī)r(jià)格上升。住房的供給缺乏彈性，高、中、低檔房屋供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，中低檔住宅相對(duì)短缺，而需求方面無(wú)論是真實(shí)需求還是投機(jī)需求都比較旺盛，在這種供不應(yīng)求的情況下，也是住房?jī)r(jià)格上漲的一個(gè)重要因素。三、影響房?jī)r(jià)的因素影響房?jī)r(jià)的因素房?jī)r(jià)政治因素政治因素自然因素自然因素經(jīng)濟(jì)因素經(jīng)濟(jì)因素社會(huì)因社會(huì)因素素行政因素行政因素一、政治因素一、政治因素影響住宅價(jià)格的政治因素：影響住宅價(jià)格的政治因素：政府機(jī)構(gòu)大變動(dòng)或重大政治性政策出臺(tái)等政府機(jī)構(gòu)大變動(dòng)或重大政治性政策出臺(tái)等二、經(jīng)濟(jì)因素（1）經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)居民收入的提高）經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)居民收入的提高（2）物價(jià)、工資及就業(yè)水平）物價(jià)、工資及就業(yè)水平（3）儲(chǔ)蓄率）儲(chǔ)蓄率（4）利率）利率（5）地價(jià)）地價(jià) 1.經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)居民收入的提高隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展，城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，城鎮(zhèn)居民可支配收入不斷提高，形成了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)強(qiáng)勁的需求。三、行政因素土地利用規(guī)劃及供應(yīng)管制房地產(chǎn)稅制住房政策政策法規(guī)城市規(guī)劃公共建設(shè)房地產(chǎn)稅制房地產(chǎn)稅制是指與房地產(chǎn)有直接關(guān)系的各種稅收制度，是國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的有力杠桿。中國(guó)稅收制度中涉及房地產(chǎn)的主要包括10個(gè)稅種，即營(yíng)業(yè)稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用