房地產(chǎn)價格_2

1、房價到底是由誰決定的？房價到底是由誰決定的？影響房價的因素中國房地產(chǎn)的背景及現(xiàn)狀房價由誰決定及原因ABC目 錄CONTENT一、中國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀 房地產(chǎn)市場一直是我國居民關(guān)注的熱點行業(yè)，然而，目前中國房地產(chǎn)行業(yè)正步入困局：一邊是一、二線城市地價、房價持續(xù)上漲，高燒不退；一邊卻是三、四線城市，市場需求有限、效益不高。行業(yè)現(xiàn)狀行業(yè)現(xiàn)狀（1）一二線城市由于聚集了過多的資源，需求集中，而供給和存量相比需求都較為短缺，因此市場供不應(yīng)求，房價暴漲；三四線城市由于庫存積壓非常嚴重，供過于求，正醞釀巨大風險，多個城市出現(xiàn)了房價下跌的現(xiàn)象。（2）還可以從龍頭房企戰(zhàn)略布局變更上得到驗證。恒大地產(chǎn)、保利地產(chǎn)等房

2、企開始重返一二線城市，進一步加大一二線城市拿地比重。1、城市格局分化2、房企格局分化（1）龍頭房企資金實力雄厚和品牌影響力較大，而取地節(jié)奏上遠高于其他梯隊的房企，充足的土地儲備保證了龍頭房企未來更高的增長速度；（2）多層次和暢通的融資渠道，其融資成本也往往低于中小房企；（3）中小型企業(yè)在資源、人才儲備方面相對落后，市場份額逐年縮小。3、房企利潤率低位徘徊 目前，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤已經(jīng)到了一個非常飽和的程度，利潤率在低位徘徊，行業(yè)平均利潤率不足10%，很多房企的利潤率只有5%左右。4、一二線重點城市房價將延續(xù)上漲態(tài)勢（1）房地產(chǎn)行業(yè)需求角度：城鎮(zhèn)化和存量人口的住房改善需求，未來房地產(chǎn)的需求將居高不

3、下。（2）利率市場化和金融管制放松的大背景：國內(nèi)銀行很可能會增加按揭貸款占總貸款的比重，加上居民收入水平和財富增長對購買力的提升，未來的住房需求得以鞏固。5、一二線重點城市房價增速將大幅放緩 （1）2014年土地供應(yīng)增加，供需矛盾有望緩解。（2)不動產(chǎn)登記制度、房產(chǎn)稅等相關(guān)政策的逐步執(zhí)行實施成為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的一項長效機制，有利于降低房價的漲幅。 二、房價由誰決定及原因二、房價由誰決定及原因PQQ*P*DS價格是由價格是由市場市場決定的決定的在市場經(jīng)濟條件下在市場經(jīng)濟條件下，房地產(chǎn)需求方面的因素A人口C購買力B消費偏好 D動機 主體主體隨著城市化速度的加快 ,大城市 日益吸引各方面人才的進入城

4、市人口增量這 部 分 消 費者 的 消 費 目的 主 要 是 改善 居 住 環(huán) 境以 及 動 拆 遷需求城市人口儲量為調(diào)整城市土地利用結(jié)構(gòu) ,加強基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) ,改善市容市貌及居民的生活環(huán)境 ,全國舊城改造步伐呈現(xiàn)加快趨勢拆遷引發(fā)的強制性需求1、居住消費、居住消費2、投資消費、投資消費訓內(nèi)容來分訓內(nèi)容來分 投資消費的主體：民營資本在國際國內(nèi)雙過剩條件下民營資本在國際國內(nèi)雙過剩條件下 , ,存款負利率、股市不景存款負利率、股市不景氣氣, ,加之其他投資渠道不通暢加之其他投資渠道不通暢, ,急于尋找新的投資方向。例如急于尋找新的投資方向。例如, ,溫州低技術(shù)含量溫州低技術(shù)含量 , ,高競爭強度的民

5、營資本大量過剩高競爭強度的民營資本大量過剩 , ,從而直從而直接引發(fā)了遍布全國各地的溫州購房團。接引發(fā)了遍布全國各地的溫州購房團。通貨膨脹時代通貨膨脹時代, ,貨幣供應(yīng)量過快增長條件下城市居貨幣供應(yīng)量過快增長條件下城市居民儲蓄存款余額的不斷攀升民儲蓄存款余額的不斷攀升 , ,由于利率的影響由于利率的影響 , ,這部分存款與其放在銀行這部分存款與其放在銀行 , ,不如出來尋找別的投不如出來尋找別的投資渠道。資渠道。在人民幣升值預(yù)期下在人民幣升值預(yù)期下 , ,海外資海外資金不斷增加對大陸收益性物業(yè)金不斷增加對大陸收益性物業(yè)的投資。從而一方面可以享受的投資。從而一方面可以享受物業(yè)升值收益物業(yè)升值收益

6、 , ,另一方面又可另一方面又可以從人民幣未來升值中套利。以從人民幣未來升值中套利。投機消費是嚴重影響房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的不安定因素,也是造成局部結(jié)構(gòu)性失衡的主要誘因。在市場中,投機客主要采取兩種方式從中獲利 一是在交易監(jiān)管缺乏下的炒作 ,預(yù)售前的購買優(yōu)先權(quán) ,然后將購買優(yōu)先權(quán)加價轉(zhuǎn)讓獲取利差 另一種就是短進短出 ,炒高樓價。這種投機行為催生了房地產(chǎn)商品的價格上揚。3、投機消費、投機消費制定制定1 1、住宅供給向多元化方向發(fā)、住宅供給向多元化方向發(fā)展展 房地產(chǎn)供給商品房經(jīng)濟適用房廉租房510%發(fā)展中國家高檔物業(yè)在房地產(chǎn)業(yè)中所占的比例在5至10左右比較合適中國中國政府政府10%由于土地資源總量是

7、固定的，隨著經(jīng)濟發(fā)由于土地資源總量是固定的，隨著經(jīng)濟發(fā)展，可供開發(fā)的土地資源必然越來越少，展，可供開發(fā)的土地資源必然越來越少，因此土地的供給彈性非常低。因此土地的供給彈性非常低。一方面，土地作為生產(chǎn)和采掘的目的而被利用，一方面，土地作為生產(chǎn)和采掘的目的而被利用，另一方面，土地又作為人們生產(chǎn)和生活空間而被利用，供另一方面，土地又作為人們生產(chǎn)和生活空間而被利用，供不應(yīng)求的現(xiàn)象幾乎無法逆轉(zhuǎn)。來自土地供給減少的壓力。不應(yīng)求的現(xiàn)象幾乎無法逆轉(zhuǎn)。來自土地供給減少的壓力。2、土供地給狀況 商品住宅業(yè)的發(fā)展離不開土地的依托，而土地又是一種不可再生的稀缺資源。我國人均土地、人均耕地僅為0.287公頃和1.08公

8、頃，大大低于世界的人均水平。一方面，我們要用占世界7的耕地養(yǎng)活13億人口，另一方面，經(jīng)濟要發(fā)展，無論是工業(yè)化還是城市化都需要占用一定數(shù)量的土地。因此，農(nóng)用地與商品住宅用地的矛盾一直十分尖銳。商品住宅用地商品住宅用地農(nóng)用地農(nóng)用地 近年來，我國31個特大城市的城區(qū)規(guī)模已擴大了502，但是由于對建設(shè)用地缺乏宏觀控制，致使城區(qū)內(nèi)可供普遍商品住宅開發(fā)建設(shè)的土地十分有限。土地資源的供給狀況決定了房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模。 供給曲線與需求曲線供給曲線與需求曲線在正常情況下，房地產(chǎn)市場的需求曲線具有負斜率，需求彈性很小，價格上升，則需求減少(見圖3一1)。假定由于居民收入上升，增加了對房地產(chǎn)的需求。房地產(chǎn)市場需求曲線

9、向右平移，從D1平移到D2。如果不增加供給的話，影響住宅房地產(chǎn)價格上漲的因素由于需求增加，勢必推高房價，圖中從A點移動到B點。我們可以看到由于供給曲線缺乏彈性，需求曲線僅移動一點，就會造成價格上漲很多，由P1升高到P2。如果房地產(chǎn)市場上投機需求占的比例越來越大，需求曲線將逐漸變平。在圖32中，需求曲線由D1，變成D2。當投機需求超過了某個比例之后，整個房地產(chǎn)市場的需求曲線將擁有正斜率，變成了D3。在這種情況下，增加供給，將供給曲線由S1。平移到S2。新的均衡點將由A點移動到了c點。在投機需求旺盛的時候，即使供給增加了，房價仍然上升。 可見，在投機活動非常囂張的情況下采取增加商品住房的供給并不會

10、平抑房價，反而會把房價太高。 基于上述分析，不難看出由于供給和需求之間的影響，使得住房價格上升。住房的供給缺乏彈性，高、中、低檔房屋供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，中低檔住宅相對短缺，而需求方面無論是真實需求還是投機需求都比較旺盛，在這種供不應(yīng)求的情況下，也是住房價格上漲的一個重要因素。三、影響房價的因素影響房價的因素房價政治因素政治因素自然因素自然因素經(jīng)濟因素經(jīng)濟因素社會因社會因素素行政因素行政因素一、政治因素一、政治因素影響住宅價格的政治因素：影響住宅價格的政治因素：政府機構(gòu)大變動或重大政治性政策出臺等政府機構(gòu)大變動或重大政治性政策出臺等二、經(jīng)濟因素（1）經(jīng)濟發(fā)展和城鎮(zhèn)居民收入的提高）經(jīng)濟發(fā)展和城鎮(zhèn)居民收入的提高（2）物價、工資及就業(yè)水平）物價、工資及就業(yè)水平（3）儲蓄率）儲蓄率（4）利率）利率（5）地價）地價 1.經(jīng)濟發(fā)展和城鎮(zhèn)居民收入的提高隨著我國經(jīng)濟的持續(xù)快速發(fā)展，城鎮(zhèn)化進程加快，城鎮(zhèn)居民可支配收入不斷提高，形成了對房地產(chǎn)市場持續(xù)強勁的需求。三、行政因素土地利用規(guī)劃及供應(yīng)管制房地產(chǎn)稅制住房政策政策法規(guī)城市規(guī)劃公共建設(shè)房地產(chǎn)稅制房地產(chǎn)稅制是指與房地產(chǎn)有直接關(guān)系的各種稅收制度，是國家調(diào)控房地產(chǎn)市場經(jīng)濟活動的有力杠桿。中國稅收制度中涉及房地產(chǎn)的主要包括10個稅種，即營業(yè)稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用