不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記業(yè)務(wù)總結(jié)

1、不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù) 2016年3月 目 錄 1 2 不動(dòng)產(chǎn)登記概述 登記程序 信息化和數(shù)據(jù)整合 3 一、 不動(dòng)產(chǎn)登記概述 10/15/2018 1 1 不動(dòng)產(chǎn)登記概述 ? 不動(dòng)產(chǎn) ?物權(quán)法，將物分為動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)兩類，并例舉了有關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，但沒(méi)有對(duì)不動(dòng)產(chǎn)做出定義。 ?擔(dān)保法，不動(dòng)產(chǎn)是指土地以及房屋、林木等地上定著物。 ?不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例，不動(dòng)產(chǎn)是指土地、海域以及房屋、林木等定著物，包括： 1）耕地、林地、草地、荒地、水域、灘涂、建設(shè)用地以及因自然淤積（和人工填海、填湖形成的土地等； （2）定著于地表、地上或者地下的房屋等、建筑物、構(gòu)筑物以及特定空間； （3）海域及海上建筑物、構(gòu)筑物； （4）定

2、著于土地的森林和林木； （5）其他不動(dòng)產(chǎn)（礦產(chǎn)、水流等） 10/15/2018 4 1 1 不動(dòng)產(chǎn)登記概述 ? 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利和登記 ?不動(dòng)產(chǎn)登記，是指不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法定事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的行為。 房屋等建筑物、構(gòu)筑物和森林、林木等定著物應(yīng)當(dāng)與其所依附的土地、海域一并登記，保持權(quán)利主體一致。 ?不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。 另有規(guī)定的情況： （1）國(guó)家所有權(quán)； （2）因人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)的生效法律文書或因繼承、受遺贈(zèng)取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)； （3）因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或消滅物權(quán)； （4）承包

3、經(jīng)營(yíng)權(quán)； （5）地役權(quán)。 5 10/15/2018 1 1 不動(dòng)產(chǎn)登記概述 ?不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利 (一)集體土地所有權(quán)； (二)房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)； (三)森林、林木所有權(quán)； (四)耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)； (五)建設(shè)用地使用權(quán)； (六)宅基地使用權(quán)； (七)海域使用權(quán)； (八)地役權(quán)； (九)抵押權(quán)； (十)法律規(guī)定需要登記的其他不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利。 10/15/2018 6 1 1 不動(dòng)產(chǎn)登記概述 ? 不動(dòng)產(chǎn)單元 ?不動(dòng)產(chǎn)以不動(dòng)產(chǎn)單元為基本單位進(jìn)行登記。不動(dòng)產(chǎn)以不動(dòng)產(chǎn)單元為基本單位進(jìn)行登記。 （1）集體土地所有權(quán)宗地應(yīng)設(shè)定不動(dòng)產(chǎn)單元。 （2）無(wú)定著物的使用權(quán)宗地（宗海）應(yīng)設(shè)為一

4、個(gè)不動(dòng)產(chǎn)單元。 （3）有定著物的使用權(quán)宗地（宗海），宗地（宗海）內(nèi)的每個(gè)定著物單元與該宗地（宗海）應(yīng)設(shè)為一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)單元。 10/15/2018 7 1 1 不動(dòng)產(chǎn)登記概述 ?宗地、宗海劃分宗地、宗海劃分 在地籍子區(qū)內(nèi)，依據(jù)權(quán)屬來(lái)源劃分宗地； 在縣級(jí)行政轄區(qū)內(nèi)，依據(jù)權(quán)屬來(lái)源劃分宗海。 ?定著物單元?jiǎng)澐侄ㄖ飭卧獎(jiǎng)澐?（1 1）定著物為房屋）定著物為房屋 ?同一權(quán)利人擁有的獨(dú)幢房屋宜劃分為一個(gè)定著物單元。 ?具有多個(gè)權(quán)利人的一幢房屋，應(yīng)按照界線固定，且具有獨(dú)立使用價(jià)值的幢、層、套、間等封閉空間劃分定著物單元。 ?同一權(quán)利人擁有多套（層、間等）界線固定且具有獨(dú)立使用價(jià)值的房屋，每套（層、間等）房屋宜

5、各自劃分定著物單元。 ?同一權(quán)利人（如：行政機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位等）擁有的兩幢或兩幢以上的房屋可共同組成一個(gè)定著物單元。 （2 2）定著物為森林、林木）定著物為森林、林木 ?權(quán)屬界線封閉、獨(dú)立成片的森林、林木可劃分一個(gè)定著物單元。 ?屬于同一權(quán)利人多片森林、林木可共同組成一個(gè)定著物單元。 10/15/2018 8 1 1 不動(dòng)產(chǎn)登記概述 ?不動(dòng)產(chǎn)單元代碼不動(dòng)產(chǎn)單元代碼 不動(dòng)產(chǎn)單元代碼采用七層28位層次碼結(jié)構(gòu)，由宗地（宗海）代碼與定著物代碼構(gòu)成，分段表示。 10/15/2018 9 1 1 不動(dòng)產(chǎn)登記概述 ? 登記類型 ( (一一) )首次登記首次登記 是指不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利第一次登記。 未辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登

6、記的，不得辦理不動(dòng)產(chǎn)其他類型登記，但法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的除外。 市、縣人民政府可以根據(jù)情況對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)未登記的不動(dòng)產(chǎn)，組織開展集體土地所有權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的首次登記。 10/15/2018 10 1 1 不動(dòng)產(chǎn)登記概述 ( (二二) )變更登記變更登記 （1）權(quán)利人的姓名、名稱、身份證明類型或者身份證明號(hào)碼發(fā)生變更的； （2）不動(dòng)產(chǎn)的坐落、界址、用途、面積等狀況變更的； （3）不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利期限、來(lái)源等狀況發(fā)生變化的； （4）同一權(quán)利人分割或者合并不動(dòng)產(chǎn)的； （5）抵押擔(dān)保的范圍、主債權(quán)數(shù)額、債務(wù)履行期限、抵押權(quán)順位發(fā)生變化的； （6）最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)

7、范圍、最高債權(quán)額、債權(quán)確定期間等發(fā)生變化的； （7）地役權(quán)的利用目的、方法等發(fā)生變化的； （8）共有性質(zhì)發(fā)生變更的； （9）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他不涉及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移的變更情形。 11 10/15/2018 1 1 不動(dòng)產(chǎn)登記概述 ( (三三) )轉(zhuǎn)移登記轉(zhuǎn)移登記 （1）買賣、互換、贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)的； （2）以不動(dòng)產(chǎn)作價(jià)出資（入股）的； （3）法人或者其他組織因合并、分立等原因致使不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的； （4）不動(dòng)產(chǎn)分割、合并導(dǎo)致權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的； （5）繼承、受遺贈(zèng)導(dǎo)致權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的； （6）共有人增加或者減少以及共有不動(dòng)產(chǎn)份額變化的； （7）因人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利發(fā)

8、生轉(zhuǎn)移的； （8）因主債權(quán)轉(zhuǎn)移引起不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)轉(zhuǎn)移的； （9）因需役地不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移引起地役權(quán)轉(zhuǎn)移的； （10）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移情形。 12 10/15/2018 1 1 不動(dòng)產(chǎn)登記概述 ( (四四) )注銷登記注銷登記 （1）不動(dòng)產(chǎn)滅失的； （2）權(quán)利人放棄不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的； （3）不動(dòng)產(chǎn)被依法沒(méi)收、征收或者收回的； （4）人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利消滅的； （5）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形 10/15/2018 13 1 1 不動(dòng)產(chǎn)登記概述 ( (五五) )更正登記更正登記 權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)有錯(cuò)誤，可以申請(qǐng)更正登記。 不

9、動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤，應(yīng)當(dāng)通知當(dāng)事人在30個(gè)工作日內(nèi)辦理更正登記。當(dāng)事人逾期不辦理的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在公告15個(gè)工作日后，依法予以更正。 在錯(cuò)誤登記之后已經(jīng)辦理了涉及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利處分的登記、預(yù)告登記和查封登記的不予更正。 10/15/2018 14 1 1 不動(dòng)產(chǎn)登記概述 ( (六六) )異議登記異議登記 利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤，權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。 異議登記申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在異議登記之日起15日內(nèi)，提交人民法院受理通知書、仲裁委員會(huì)受理通知書等提起訴訟、申請(qǐng)仲裁的材料；逾期不提交的，異議登記失效。 異議登記期間，不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記

10、載的權(quán)利人以及第三人因處分權(quán)利申請(qǐng)登記的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)書面告知申請(qǐng)人該權(quán)利已經(jīng)存在異議登記的有關(guān)事項(xiàng)。申請(qǐng)人申請(qǐng)繼續(xù)辦理的，應(yīng)當(dāng)予以辦理，但申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提供知悉異議登記存在并自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的書面承諾。 10/15/2018 15 1 1 不動(dòng)產(chǎn)登記概述 ( (七七) )預(yù)告登記預(yù)告登記 預(yù)告登記情形： （1）商品房等不動(dòng)產(chǎn)預(yù)售的； （2）不動(dòng)產(chǎn)買賣、抵押的； （3）以預(yù)購(gòu)商品房設(shè)定抵押權(quán)的； 10/15/2018 16 1 1 不動(dòng)產(chǎn)登記概述 ( (八八) )查封登記查封登記 查封機(jī)關(guān)主要為人民法院、人民檢察院、公安機(jī)關(guān)、稅務(wù)機(jī)關(guān)。 屬于囑托登記，不需申請(qǐng)，依據(jù)協(xié)助執(zhí)行通知書等文件辦理。 預(yù)查封

11、情形： ?被執(zhí)行人全部或部分繳納土地使用權(quán)出讓金但尚未辦理登記的土地使用權(quán)； ?作為被執(zhí)行人的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，已辦理了商品房預(yù)售許可證且尚未出售的房屋； ?被執(zhí)行人購(gòu)買的已由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理了房屋權(quán)屬初始登記的房屋； ?被執(zhí)行人購(gòu)買的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)或者商品房預(yù)告登記的房屋。 10/15/2018 17 二、 登記程序 10/15/2018 2 2 ? 權(quán)籍調(diào)查 ? 權(quán)籍調(diào)查前置，調(diào)查成果作為登記的申請(qǐng)材料。 ? 主要內(nèi)容不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查和不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量，其中權(quán)屬調(diào)查由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)組織完成，不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量可委托中介機(jī)構(gòu)完成。 ? 以現(xiàn)有地籍調(diào)查成果為依據(jù)，充分利用房屋、林木等各類不動(dòng)

12、產(chǎn)調(diào)查、登記、審批、交易等資料，開展日常不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查。 ? 權(quán)籍調(diào)查完成后，要和已有的地籍圖、宗地圖等地籍成果進(jìn)行有效銜接，核實(shí)權(quán)籍調(diào)查結(jié)果，適時(shí)更新地籍圖，滿足不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的需要。 ? 申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更登記時(shí)，如宗地界址等未發(fā)生變化的，原有調(diào)查結(jié)果繼續(xù)有效。 19 登記程序 10/15/2018 2 2 ? 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表 ?地籍調(diào)查表 ?土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、農(nóng)用地其他使用權(quán)調(diào)查表 ?集體土地所有權(quán)宗地分類面積調(diào)查表 ?房屋調(diào)查表 ?林權(quán)調(diào)查表 ?海籍調(diào)查表 ?構(gòu)（建）筑物調(diào)查表 ?宗地圖 ?宗海圖 ?房產(chǎn)分戶圖 登記程序 ? 不動(dòng)產(chǎn)單元圖 10/15/2018 20 2 2 ?

13、申請(qǐng) ? 當(dāng)事人或者其代理人應(yīng)當(dāng)?shù)讲粍?dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦公場(chǎng)所申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記。 ? 不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)將申請(qǐng)登記事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿前，申請(qǐng)人可以撤回登記申請(qǐng)。 ? 處分共有不動(dòng)產(chǎn)申請(qǐng)登記的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人共同申請(qǐng)，但共有人另有約定的除外。 ? 自然人處分不動(dòng)產(chǎn)，委托代理人申請(qǐng)登記的，應(yīng)當(dāng)與代理人共同到不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)現(xiàn)場(chǎng)簽訂授權(quán)委托書，但授權(quán)委托書經(jīng)公證的除外。 ? 監(jiān)護(hù)人因處分不動(dòng)產(chǎn)而代為申請(qǐng)登記的，還應(yīng)當(dāng)提供為被監(jiān)護(hù)人利益的書面保證。 21 登記程序 10/15/2018 2 2 ? 受理 ? 屬于登記職責(zé)范圍，申請(qǐng)材料齊全、符合法定形式，或者申請(qǐng)人按照要求

14、提交全部補(bǔ)正申請(qǐng)材料的，應(yīng)當(dāng)受理并書面告知申請(qǐng)人； ? 申請(qǐng)材料存在可以當(dāng)場(chǎng)更正的錯(cuò)誤的，應(yīng)當(dāng)告知申請(qǐng)人當(dāng)場(chǎng)更正，申請(qǐng)人當(dāng)場(chǎng)更正后，應(yīng)當(dāng)受理并書面告知申請(qǐng)人； ? 申請(qǐng)材料不齊全或者不符合法定形式的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)書面告知申請(qǐng)人不予受理并一次性告知需要補(bǔ)正的全部?jī)?nèi)容； ? 申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)不屬于本機(jī)構(gòu)登記范圍的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)書面告知申請(qǐng)人不予受理并告知申請(qǐng)人向有登記權(quán)的機(jī)構(gòu)申請(qǐng)。 ? 不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)未當(dāng)場(chǎng)書面告知申請(qǐng)人不予受理的，視為受理。 登記程序 10/15/2018 22 2 2 ?審核和核定程序?qū)徍撕秃硕ǔ绦?登記審核可以采取初審、復(fù)審兩審制，由專業(yè)的登記人員填寫審核意見(jiàn)。 核定是登記機(jī)構(gòu)有關(guān)負(fù)

15、責(zé)人對(duì)登記結(jié)果的核查審定，屬于內(nèi)部行政程序，登記機(jī)構(gòu)對(duì)外承擔(dān)法律責(zé)任，可授權(quán)。 ? 審核 ?實(shí)地查看實(shí)地查看 登記程序 （1）房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)首次登記，查看房屋坐落及其建造完成等情況； （2）在建建筑物抵押權(quán)登記，查看抵押的在建建筑物坐落及其建造等情況； （3）因不動(dòng)產(chǎn)滅失導(dǎo)致的注銷登記，查看不動(dòng)產(chǎn)滅失等情況。 ?公告公告 （1）政府組織的集體土地所有權(quán)登記； （2）宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)，集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)等不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的首次登記； （3）依職權(quán)更正登記、依職權(quán)注銷登記； 公告應(yīng)當(dāng)在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)門戶網(wǎng)站以及不動(dòng)產(chǎn)所在地等指定場(chǎng)所進(jìn)行，公告期不

16、少于15個(gè)工作日。 10/15/2018 23 2 2 ? 登簿和發(fā)證 ?登記事項(xiàng)自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)完成登記，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)完成登記，應(yīng)當(dāng)依法向申請(qǐng)人核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書或者登記證明。 ?登記簿樣式，主要分為宗地和宗?；拘畔?、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記信息、其他事項(xiàng)登記信息三大部分。 26張表單（2張基本信息+10張權(quán)利信息+5張事項(xiàng)信息+6張附圖+2張封面+1張目錄）。 ?登記簿以宗地、宗海為單位進(jìn)行編成，應(yīng)對(duì)復(fù)雜的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利體系。 ?不動(dòng)產(chǎn)登記證明用于證明不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)、地役權(quán)或者預(yù)告登記、異議登記等事項(xiàng)。查封登記不發(fā)證書或證明。 登記程序 10/15/2018 24 2 2 登記程序 10/15/2018 25 三、 信息化和數(shù)據(jù)整合 10/15/2018 3 3 信息化和數(shù)據(jù)整合 ? 不動(dòng)產(chǎn)登記信息化 ? 開發(fā)過(guò)渡系統(tǒng)，直接引用土地、房屋登記系統(tǒng)數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書和登記證明的打??； ? 升級(jí)原有系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記發(fā)證； ? 開發(fā)全新不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng) 省廳開發(fā)一套不動(dòng)產(chǎn)登記信息系統(tǒng)，免費(fèi)提供給市、縣使用。（圖屬一體、嵌入申請(qǐng)材料清單和統(tǒng)一登記表格） 10/15/2018 27 3 3 不動(dòng)產(chǎn)登記概述 ? 不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫(kù) ?