復(fù)星地產(chǎn)基金融資設(shè)想

1、復(fù)星地產(chǎn)基金融資管理設(shè)想復(fù)星地產(chǎn)基金融資管理設(shè)想二、復(fù)星地產(chǎn)板塊融資現(xiàn)狀分析目錄目錄2 2一、復(fù)星地產(chǎn)板塊發(fā)展戰(zhàn)略解析三、實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)板塊基金募集解決路徑四、總結(jié)及下階段工作計(jì)劃一、復(fù)星地產(chǎn)板塊發(fā)展戰(zhàn)略解析一、復(fù)星地產(chǎn)板塊發(fā)展戰(zhàn)略解析全球一流的投資集團(tuán) 復(fù)星集團(tuán)復(fù)星集團(tuán) 全球一流的地產(chǎn)投資集團(tuán)復(fù)星地產(chǎn)復(fù)星地產(chǎn)控股控股1 1、定位清晰、定位清晰全球一流的地產(chǎn)投資集團(tuán)全球一流的地產(chǎn)投資集團(tuán)（多產(chǎn)品線、全產(chǎn)業(yè)鏈）（多產(chǎn)品線、全產(chǎn)業(yè)鏈）2、實(shí)現(xiàn)邏輯-復(fù)星集團(tuán)持續(xù)對接長持續(xù)對接長期、低成本、期、低成本、全球化的優(yōu)全球化的優(yōu)質(zhì)資本質(zhì)資本復(fù)星集團(tuán)復(fù)星集團(tuán)持續(xù)尋找低持續(xù)尋找低風(fēng)險(xiǎn)、高回風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)、可持續(xù)報(bào)、可持

2、續(xù)的投資機(jī)會的投資機(jī)會融資能力建設(shè)形成結(jié)果有效退出持續(xù)對接偏好地產(chǎn)的長期、低成本、多類別、全球化資本主題化地產(chǎn)產(chǎn)品線孵化能力地產(chǎn)企業(yè)家對接合作能力項(xiàng)目開發(fā)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)控制能力項(xiàng)目成本控制能力商業(yè)資產(chǎn)整合管理能力全球地產(chǎn)企業(yè)并購能力以現(xiàn)金流為基礎(chǔ)的產(chǎn)品規(guī)劃能力持續(xù)引進(jìn)培養(yǎng)地產(chǎn)專業(yè)管理人才能力.形成管控體系清晰、全產(chǎn)業(yè)鏈、多產(chǎn)品線的地產(chǎn)集團(tuán)整體或分拆通過上市、股權(quán)出讓、項(xiàng)目出讓、reits等退出2、實(shí)現(xiàn)邏輯-復(fù)星地產(chǎn)20152015與與20202020年的定量挑戰(zhàn)目標(biāo)年的定量挑戰(zhàn)目標(biāo)管理下資產(chǎn)管理下基金管理下營收938歸屬復(fù)星凈利潤15110218148332619325214054240135288

3、07771032995200150022502003、發(fā)展規(guī)模3 3、發(fā)展規(guī)模、發(fā)展規(guī)模在未來發(fā)展中，無論是管理資產(chǎn)規(guī)模還是利潤規(guī)模都將占復(fù)星集團(tuán)“萬億資產(chǎn)、三百億利潤”的半壁江山還有八年零四個月，時間緊，任務(wù)重必須高起點(diǎn)布局，創(chuàng)造性工作，全面提高投融管退的能力融投管退4、結(jié)合四個維度做進(jìn)一步思考41 結(jié)合四個維度投產(chǎn)品定位清晰地域布局清晰決策管理明確42 結(jié)合四個維度管地產(chǎn)板塊決策事項(xiàng)（新37條）兩翼人才的建設(shè)43 結(jié)合四個維度退 下階段研究重點(diǎn)44 結(jié)合四個維度融 本次解決重點(diǎn)二、復(fù)星地產(chǎn)板塊融資現(xiàn)狀分析二、復(fù)星地產(chǎn)板塊融資現(xiàn)狀分析1、目前融資結(jié)構(gòu)分布不夠合理 信貸融資基金資本市場融資 小

4、 計(jì)125.26億82.9億18.84億227億55.1836.528.310036.522、基金業(yè)績分散于不同主體，不滿足險(xiǎn)資投資要求（1）各產(chǎn)品線分屬于三個不同投資主體（2）注冊資本低（3）組織架構(gòu)分散基金業(yè)績無法合 并計(jì)算不能滿足保險(xiǎn)等大型機(jī)構(gòu)LP的投資需求21 保險(xiǎn)資金對股權(quán)投資基金的要求根據(jù)關(guān)于保險(xiǎn)資金投資股權(quán)和不動產(chǎn)有關(guān)問題的通知：保險(xiǎn)資金投資股權(quán)投資基金，發(fā)起設(shè)立并管理該基金投資機(jī)構(gòu)的資本要求，調(diào)整為注冊資本或者認(rèn)繳資本不低于1億元人民幣。管理資產(chǎn)余額不低于50億元，具有豐富的不動產(chǎn)投資管理和相關(guān)經(jīng)驗(yàn)。擁有不少于15名具有不動產(chǎn)投資和相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人員，其中具有5年以上相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的

5、不少于3名，具有3年以上相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的不少于4名。22 地產(chǎn)板塊目前已發(fā)基金列表23目前地產(chǎn)板塊組織架構(gòu)基金規(guī)模基金規(guī)模30億億基金規(guī)?；鹨?guī)模52億億3、多點(diǎn)對接高端LP，募集無序各產(chǎn)品線分別派員對接高端LP 不利于各類優(yōu)質(zhì)LP投資人持續(xù)投資復(fù)星基金不利于提升復(fù)星基金品牌在市場上知名度1 13 32 24、激勵機(jī)制有待盡快完善尚未有統(tǒng)一的基金激勵機(jī)制不利于調(diào)動各團(tuán)隊(duì)的積極性5、多條產(chǎn)品線有基金募集需求需要協(xié)調(diào)有序發(fā)行，避免募集沖突星豫資本 計(jì)劃年底前5億、明年15億星浩資本 計(jì)劃明年55億星頤 資本 計(jì)劃今年5.5億、明年1億星泓資本 計(jì)劃明年15億即即將發(fā)將發(fā)行基金行基金浙商建業(yè)和養(yǎng)生地產(chǎn) 計(jì)

6、劃編寫中三、實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)板塊基金募集解決路徑三、實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)板塊基金募集解決路徑1.1組織機(jī)構(gòu)改善，合并計(jì)算業(yè)績組織機(jī)構(gòu)改善，合并計(jì)算業(yè)績（現(xiàn)有組織架構(gòu)）（現(xiàn)有組織架構(gòu)）復(fù)星地產(chǎn)控股集團(tuán)復(fù)星復(fù)地利源BFC星頤星泓策源星浩浙商建業(yè)星豫星堡1.2組織機(jī)構(gòu)改善，合并計(jì)算業(yè)績（改造后的組織架構(gòu)組織機(jī)構(gòu)改善，合并計(jì)算業(yè)績（改造后的組織架構(gòu);初步設(shè)想初步設(shè)想,獲獲批推進(jìn)后批推進(jìn)后,需制訂專項(xiàng)方案再上會需制訂專項(xiàng)方案再上會,組織專門團(tuán)隊(duì)落地）組織專門團(tuán)隊(duì)落地）1.3組織機(jī)構(gòu)改善，合并計(jì)算業(yè)績（改造后的組織架構(gòu)初步設(shè)想組織機(jī)構(gòu)改善，合并計(jì)算業(yè)績（改造后的組織架構(gòu)初步設(shè)想;獲批獲批推進(jìn)后推進(jìn)后,需制訂專項(xiàng)方案再上會需制

7、訂專項(xiàng)方案再上會,組織專門團(tuán)隊(duì)落地）組織專門團(tuán)隊(duì)落地）復(fù)星地產(chǎn)控股集團(tuán)復(fù)星地產(chǎn)GP地產(chǎn)代建地產(chǎn)商管持有物業(yè)星浩利源銷售代理星頤GP4子基金1子基金2子基金3子基金4母基金項(xiàng)目1項(xiàng)目2項(xiàng)目3項(xiàng)目4關(guān)于地控板塊組織架構(gòu)改造的說明關(guān)于地控板塊組織架構(gòu)改造的說明本次組織架構(gòu)改造，僅為融資所需原則上，不改變原有管控方式整合的優(yōu)點(diǎn)：整合的優(yōu)點(diǎn)：使整個地產(chǎn)板塊能夠合并計(jì)算業(yè)績，有利于更好地對接大型機(jī)構(gòu)投資者截至2012年6月末地產(chǎn)板塊凈資產(chǎn)規(guī)模246.7億，整合后一方面可以成為一個新的、規(guī)模較大的融資主體，另一方面將來也可為各產(chǎn)品線融資提供擔(dān)保有利于提升復(fù)星地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)排名，有助于品牌建設(shè)有利于為復(fù)星地產(chǎn)將來

8、整體上市做準(zhǔn)備2、建立協(xié)調(diào)機(jī)制融資預(yù)審 融資預(yù)審的內(nèi)容包括但不限于基金融資、保險(xiǎn)融資、信托融資、保理融資、委托貸款、并購貸款、經(jīng)營性物業(yè)貸款、債券融資等融資事項(xiàng)，不包括一般項(xiàng)目開發(fā)貸、產(chǎn)品線日常向銀行借入的流動資金貸款、證券市場融資以及以參與管理為目的的合資合作活動。融資預(yù)審會主要涉及的內(nèi)容：1、上會的要件和格式是否完整及準(zhǔn)確使用；2、融資結(jié)構(gòu)、期限是否合理；3、成本是否最優(yōu)、擔(dān)保方式是否合理；4、融資機(jī)構(gòu)是否符合戰(zhàn)略定位；5、基金融資事項(xiàng)中的GP的出資比例、資金投向、預(yù)期收益、管理費(fèi)率、基金規(guī)模、期限、交易結(jié)構(gòu)、風(fēng)控措施、退出方案等是否合理；6、保險(xiǎn)融資事項(xiàng)中的項(xiàng)目情況、信用增信方式、融資利

9、率、規(guī)模、期限、退出方案等；7、信托融資事項(xiàng)中的信托規(guī)模、資金投向、預(yù)期收益、期限、還款及分配方式、信托費(fèi)用、風(fēng)控措施、信托結(jié)構(gòu)等是否合理。 建立融資預(yù)審小組，成員包括：復(fù)星集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)、地產(chǎn)控股領(lǐng)導(dǎo)、地產(chǎn)控股財(cái)務(wù)資金部、法務(wù)部、基金部、各產(chǎn)品線相關(guān)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人。大于1億以上大于3000萬-1億1000-3000萬B類：大中型企業(yè)或高凈值群體C類：小型企業(yè)或個人散戶LPA類：大型機(jī)構(gòu)LP主要目標(biāo)LP約180家近1000家約50000家我們的目標(biāo)開發(fā)LPA+B類A、B類LP3、建立地產(chǎn)基金機(jī)構(gòu)投資者融資專員制度 地產(chǎn)基金融資專員專門負(fù)責(zé)對接傾向于投資地產(chǎn)的LP的人員 PE基金融資專員專門負(fù)責(zé)對接傾向于

10、投資PE基金的LP的人員4.1整合現(xiàn)有基金團(tuán)隊(duì) 目前各產(chǎn)品線人員情況如下：產(chǎn)品線名稱產(chǎn)品線名稱人員數(shù)人員數(shù)成熟團(tuán)隊(duì)星浩資本29人共贏14人智盈27人孵化產(chǎn)品線團(tuán)隊(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)-商旅文-浙商建業(yè)-星頤-4.2整合現(xiàn)有基金團(tuán)隊(duì)將分散的專業(yè)人員集中此處分兩步走此處分兩步走5.1制定基金發(fā)行激勵機(jī)制（初步設(shè)想內(nèi)容）對渠道資金來源獎勵結(jié)構(gòu)計(jì)算公式說明福布斯策源地產(chǎn)臺州商會湖州商會浙江商會提成獎金承諾出資額1億實(shí)際到帳額*1.5%復(fù)星體系內(nèi)有客戶資源企業(yè)；PE基金是1%，考慮到地產(chǎn)基金比PE基金募集困難，比例上調(diào)50%。（諾亞地產(chǎn)基金費(fèi)率約6%，諾亞PE基金募集費(fèi)率3.5%-4%）1億=承諾出資額2億實(shí)際到帳

11、額*2%2億=承諾出資額=4億實(shí)際到帳額*3%德邦證券提成獎金+運(yùn)營費(fèi)（年）提成獎金：實(shí)際到帳額的1%運(yùn)營費(fèi)：基金管理費(fèi)的0.6%/年運(yùn)營費(fèi)在每年基金管理費(fèi)收取時支付激勵對象資金來源激勵比例說明融資團(tuán)隊(duì)-第三方機(jī)構(gòu)0.15%經(jīng)集團(tuán)審批同意的第三方融資方案-復(fù)星已經(jīng)投資企業(yè)0.2%已經(jīng)投資企業(yè)，對復(fù)星的認(rèn)同度高，難度系數(shù)低-復(fù)星合作伙伴0.3%公司主要領(lǐng)導(dǎo)介紹的客戶及和復(fù)星有合作關(guān)系，熟悉復(fù)星的企業(yè)或個人，難度系數(shù)適中-融資團(tuán)隊(duì)自募0.6%融資團(tuán)隊(duì)自有資源，難度系數(shù)大，目前諾亞等融資公司基本為0.5-0.8%左右融資團(tuán)隊(duì)外的其他人員介紹0.6%星浩已經(jīng)通過審批的方案：內(nèi)部員工僅提供信息，0.3%

12、給提供信息的員工；內(nèi)部員工深度推進(jìn)，0.5%給信息員工；對員工5.2制定基金發(fā)行激勵機(jī)制（初步設(shè)想內(nèi)容）合理分布各產(chǎn)品線發(fā)行基金時間 第一步 第三步第三步整合基金品種地產(chǎn)基金產(chǎn)品“超市”穩(wěn)步落地 第二步第二步6、基金產(chǎn)品策略待融資主體整合、基金團(tuán)隊(duì)整合后，統(tǒng)一設(shè)計(jì)滿足各類LP投資人的基金產(chǎn)品，最終形成基金“超市”初步基金超市概念初步基金超市概念例如：利源例如：復(fù)地、星浩的商辦項(xiàng)目例如：外灘 金融中心針對各類針對各類LP定向選擇產(chǎn)品：定向選擇產(chǎn)品：例如：復(fù)地、星浩的住宅項(xiàng)目7、明確集團(tuán)、地控、各產(chǎn)品線在基金發(fā)行中的權(quán)責(zé)協(xié)調(diào)對接高端LP資源，地控將分派專人團(tuán)隊(duì)對接集團(tuán)集團(tuán)資金部對通過融資預(yù)審的地產(chǎn)

13、基金總體協(xié)調(diào)，確保整個基金有序籌集集團(tuán)法務(wù)部、會計(jì)部、稅務(wù)部對地產(chǎn)基金法務(wù)、會計(jì)、稅務(wù)予以指導(dǎo)和支持地產(chǎn)決策委員會按決策權(quán)限對基金方案等進(jìn)行最終決策71 集 團(tuán)7、集團(tuán)、地產(chǎn)控股、產(chǎn)品線在基金發(fā)行中的定位7-2 地產(chǎn)控股在集團(tuán)同意協(xié)調(diào)下，安排地產(chǎn)基金專員對接大型機(jī)構(gòu)投資人負(fù)責(zé)協(xié)助產(chǎn)品線公司基金募集的產(chǎn)品設(shè)計(jì)梳理地產(chǎn)板塊股權(quán)結(jié)構(gòu)，理順股權(quán)關(guān)系合理計(jì)算基金業(yè)績，并配合將相關(guān)業(yè)績統(tǒng)計(jì)如集團(tuán)資產(chǎn)管理報(bào)表對標(biāo)凱雷、嘉德，不斷研究地產(chǎn)基金管理模式組織融資預(yù)審7、集團(tuán)、地產(chǎn)控股、產(chǎn)品線在基金發(fā)行中的定位7-3 各產(chǎn)品線實(shí)際進(jìn)行基金路演、募集按照產(chǎn)品線發(fā)展戰(zhàn)略做好項(xiàng)目開拓和開發(fā)及商業(yè)管理工作 做好投資者關(guān)系維

14、護(hù)在集團(tuán)和地產(chǎn)控股支持下，做好初步基金產(chǎn)品設(shè)計(jì)四、總結(jié)及下階段工作計(jì)劃四、總結(jié)及下階段工作計(jì)劃1、總結(jié)總結(jié)-本次本次決決策事策事項(xiàng)匯總項(xiàng)匯總序號內(nèi)容說明1對地產(chǎn)板塊組織構(gòu)架改造同意后制訂詳細(xì)方案再上會2融資預(yù)審實(shí)施細(xì)則同意后九月實(shí)施3建立大型機(jī)構(gòu)地產(chǎn)基金專員制度同意后排列人員名單序列4建立融資激勵制度同意后抓緊細(xì)化5明確集團(tuán)、地控、產(chǎn)品線基金融資定位同意后實(shí)施2 2、工作任務(wù)時間軸、工作任務(wù)時間軸 感謝聆聽！感謝聆聽！42 結(jié)合四個維度管地產(chǎn)板塊決策事項(xiàng)（新37條）兩翼人才的建設(shè)22 地產(chǎn)板塊目前已發(fā)基金列表合理分布各產(chǎn)品線發(fā)行基金時間 第一步 第三步第三步整合基金品種地產(chǎn)基金產(chǎn)品“超市”穩(wěn)步落地 第二步第二步6、基金產(chǎn)品策略待融資主體整合、基金團(tuán)隊(duì)整合后，統(tǒng)一設(shè)計(jì)滿足各類LP投資人的基金產(chǎn)品，最終形成基金“超市”初步基金超市概念初步基金超市概念例如：利源例如：復(fù)地、星浩的商辦項(xiàng)目例如：外灘 金融中心針對各類針對各類LP定向選擇產(chǎn)品：定向選擇產(chǎn)品：例如：復(fù)地、星浩的住宅項(xiàng)目7、明確集團(tuán)、地控、各產(chǎn)品線在基金發(fā)行中的權(quán)責(zé)協(xié)調(diào)對接高端LP資源，