大連東港某項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、大連市東港某項(xiàng)目可行性研究報(bào)告一、城市宏觀經(jīng)濟(jì)概況及城市規(guī)劃1、宏觀經(jīng)濟(jì)概況2010 年，全年生產(chǎn)總值 5,158.1 億元，按可比價(jià)格計(jì)算比上年增長(zhǎng) 15.2%。其中， 第一產(chǎn)業(yè)增加值 345.1 億元，增長(zhǎng) 6%；第二產(chǎn)業(yè)增加值 2,645.5 億元，增長(zhǎng) 20.7%；第 三產(chǎn)業(yè)增加值 2,167.5 億元，增長(zhǎng) 10.9%。三次產(chǎn)業(yè)構(gòu)成比例為 6.7 ：51.3 ：42，對(duì)經(jīng)濟(jì) 增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率分別為 2.6%、64.7%和 32.7%。2010 年，全年地方財(cái)政一般預(yù)算收入 500.8 億元，比上年增長(zhǎng) 25.1%。其中，市本 級(jí) 186 億元，增長(zhǎng) 17.3%；縣區(qū)級(jí) 314.8 億元，

2、增長(zhǎng) 30.3%。實(shí)現(xiàn)地方財(cái)政一般預(yù)算支出 611.4 億元,比上年增長(zhǎng) 29.8% %。年末戶籍人口 586.4 萬人，比上年末凈增 1.6 萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口 363.5 萬人， 比重為 62.0%. 在戶籍人口中，外省市遷入人口 5.9 萬人，出生人口 3.9 萬人。社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng) 20%（實(shí)際利用外資 60.2 億美元 , 增長(zhǎng) 20.2%）。全 年居民消費(fèi)價(jià)格總水平比上年上漲 2.7%，其中消費(fèi)品價(jià)格上漲 3%，第二服務(wù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格上 漲 1.9%。工業(yè)品出廠價(jià)格比上年上漲 3.56%。原材料、燃料及動(dòng)力購(gòu)進(jìn)價(jià)格比上年上漲 13.03%。城市居民年人均可支配收入 21,293

3、元，比上年增長(zhǎng) 12%;年人均消費(fèi)支出 16,580 元， 增長(zhǎng) 8.2%. 農(nóng)村居民年人均純收入 12,317 元，比上年增長(zhǎng) 14.8%;年人均生活消費(fèi)支出 6,940 元，增長(zhǎng) 8.4%. 城市居民家庭恩格爾系數(shù) 37.1%,農(nóng)村居民家庭恩格爾系數(shù) 39.6%.2010 年全年房地產(chǎn)開發(fā)施工面積 5,060.5 萬平方米，比上年增長(zhǎng) 33.2%;竣工面積 571 萬平方米，增長(zhǎng) 3.9%.商品房銷售額 856億元，增長(zhǎng) 18.8%,其中住宅銷售額 761.6 億元， 增長(zhǎng) 12.8%. 商品房銷售面積 1,215.3 萬平方米，增長(zhǎng) 5.4%, 其中住宅銷售面積 1,126.7 萬平方米

4、， 增長(zhǎng) 3%.商品房待售面積 235.4 萬平方米，增長(zhǎng) 14.8%, 其中住宅待售面積 132.5 萬平方米，增長(zhǎng) 9.3%.2、城市規(guī)劃摘要 （ 大連市城市總體規(guī)劃 20092020 ）城市性質(zhì)：東北亞重要的國(guó)際航運(yùn)中心，我國(guó)東北地區(qū)核心城市，文化、旅游城市 和濱海國(guó)際名。城市職能：東北亞國(guó)際航運(yùn)中心、東北亞國(guó)際物流中心和區(qū)域性金融中心，國(guó)際旅 游目的地和服務(wù)基地，國(guó)家軟件和信息服務(wù)業(yè)基地，東北地區(qū)會(huì)展、先進(jìn)裝備制造業(yè)中 心。人口與用地規(guī)模： 2015 年，城市人口規(guī)模 410 萬人； 2020年，城市人口規(guī)模 500萬 人, 城鎮(zhèn)化水平達(dá)到 100%。規(guī)劃期內(nèi)，城市人口規(guī)模年均增長(zhǎng) 2

5、.79%。2015年，人均城市 建設(shè)用地面積 105平方米，城市建設(shè)用地面積 430.5 平方公里； 2020年，人均城市建設(shè) 用地面積 99.2 平方米，城市建設(shè)用地面積 496.0 平方公里。核心區(qū)：定位東北地區(qū)金融、商務(wù)、會(huì)展中心，大連市行政中心、文化中心、 體育中心、軟件產(chǎn)業(yè)基地。重點(diǎn)發(fā)展方向向北發(fā)展。商業(yè)金融業(yè)用地：2020 年，規(guī)劃商業(yè)金融業(yè)用地 2282 公頃，占城市建設(shè)用地的 4.6%， 人均用地 4.6 平方米。金融中心布局規(guī)劃 3 個(gè)市級(jí)金融中心，分別位于核心區(qū)的中 山廣場(chǎng)至東港、星海灣，金州新區(qū) - 保稅區(qū)城區(qū)（東部）的小窯灣。注 : 大連在金融上已經(jīng)和香港、上海建立起金

6、融合作機(jī)制，共同推動(dòng)發(fā)展三地的金融中心的建設(shè)，將形 成金融產(chǎn)業(yè)的“沿海金三角” 。3、東港商務(wù)新區(qū)整體規(guī)劃1）歷史回顧2003 年 12 月，市規(guī)劃局形成了東部港區(qū)搬遷改造規(guī)劃方案。2006 年 11 月 10 日，大連東部港區(qū)搬遷改造項(xiàng)目的啟動(dòng)。2007 年 11 月，大連港東港區(qū)整體搬遷拆除工作全部順利結(jié)束。2009年 6月 19日，東港商務(wù)區(qū)填海工程 4500米臨時(shí)圍堰全面合龍，填海一期工程 提前半個(gè)月結(jié)束。2009 年 11 月份，地下管廊施工。2010年 5 月開始進(jìn)行道路工程施工。2010年底完成整個(gè)區(qū)域的道路及市政工程。2）整體規(guī)劃大連東港區(qū)用地范圍為西臨大連港客運(yùn)港碼頭，東至海

7、之韻公園，南臨長(zhǎng)江路，北 至大連灣海畔。根據(jù)大連市有關(guān)部門及指揮部意見，用地向北部海域進(jìn)行拓展和填海， 填海造地面積為 319公頃，規(guī)劃總用地面積為 597 公頃。大連東港新區(qū)分為密切關(guān)聯(lián)、分工合理的八大功能區(qū)：1、國(guó)際郵輪港區(qū)：結(jié)合海港客運(yùn)區(qū)現(xiàn)狀，完善其國(guó)際和內(nèi)陸航運(yùn)功能，為發(fā)展國(guó)際郵輪經(jīng)濟(jì)提供載體和現(xiàn)代化服務(wù)支撐。2、金融辦公區(qū)： 為銀行、投資公司、法律機(jī)構(gòu)、保險(xiǎn)公司、 證券機(jī)構(gòu)提供辦公場(chǎng)所、 為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供現(xiàn)代服務(wù)平臺(tái)。3、商務(wù)綜合區(qū)：主要為人民路中央商務(wù)區(qū)的延伸，并逐次向東部及沿海展開，重點(diǎn) 為跨國(guó)公司總部、研發(fā)機(jī)構(gòu)總部提供辦公用地。4、文化娛樂區(qū)：休閑、文化娛樂、購(gòu)物、餐飲、和濱

8、?；顒?dòng)將有機(jī)結(jié)合起來。游艇 碼頭提供駕艇出海，游艇停泊、維護(hù)等服務(wù)。娛樂區(qū)規(guī)劃有國(guó)際會(huì)議中心（已經(jīng)開建） 、 大型劇院、藝術(shù)中心、創(chuàng)意展區(qū)中心以及大型游樂設(shè)施。5、商業(yè)綜合區(qū)：主要由大型商場(chǎng)、國(guó)際名品店及零售店構(gòu)成，完善東港商務(wù)區(qū)、生 活區(qū)的商業(yè)服務(wù)功能，為進(jìn)入東港商務(wù)區(qū)的人流提供購(gòu)物場(chǎng)所。6、高檔居住區(qū)：居住區(qū)將提供高質(zhì)量的城市居住環(huán)境，吸引高端人才，增加區(qū)域內(nèi) 的經(jīng)濟(jì)、文化、商務(wù)活動(dòng)。7、濱海服務(wù)區(qū)：該區(qū)域的餐飲、娛樂、購(gòu)物、游覽、休閑、運(yùn)動(dòng)，均與親海、近海、 環(huán)海相關(guān)，力圖在城市中心區(qū)域打造一個(gè)針對(duì)全體市民開放的親?？臻g。8、公共用地：其中 3 平方公里用地規(guī)劃為道路、 廣場(chǎng)、綠地、公園

9、及公共設(shè)施用地， 力求打造一個(gè)交通便利、視野開闊、生態(tài)環(huán)境和諧，適于市民休閑觀光等戶外活動(dòng)的綠 色空間。二、項(xiàng)目概況1、宗地位置中山區(qū)是大連最繁華的中心城區(qū)，東港商務(wù)新區(qū)則是中山區(qū)規(guī)劃中的頂級(jí)商務(wù)金融 國(guó)際物流區(qū)。 本項(xiàng)目位于東港商務(wù)新區(qū)內(nèi)， 距離市政府約 3 公里，距離大連市火車站約 1 公里，距離大連市機(jī)場(chǎng)約 12 公里。東側(cè)約 500米即到大連灣，與東海相連。規(guī)劃中的地 鐵 1 號(hào)線從項(xiàng)目西南側(cè)經(jīng)過（預(yù)計(jì) 2012 年底通車）。2、宗地現(xiàn)狀本項(xiàng)目共包含東港商務(wù)區(qū)內(nèi) 2 幅地塊，各由兩塊小幅地塊打包組成。地塊一由 H03、 H09-01兩幅小幅地塊組成， 地塊二由 E18、E24兩塊小幅地

10、塊組成。 在資金允許的情況下， 項(xiàng)目公司擬將 2 幅地塊全部收入囊中，總建筑面積約 42.7 萬平方米。本項(xiàng)目項(xiàng)目目前尚無證件，正處于招拍掛準(zhǔn)備階段。目前亦無實(shí)質(zhì)性投入，未發(fā)生 債務(wù)，無拆遷。3、規(guī)劃控制要點(diǎn)土地名稱東港區(qū) E18、E24 地塊土地性質(zhì)E18 為公寓、公建， E24為住宅及配套公建占地面積規(guī)劃總用地面積約 53,200 平方米。其中：可出讓用地面積約 49,000 平方米（ E18約 21,500 平方米、 E24約 27,500 平方米） 城市道路用地面積約 4,200 平方米總建筑面積約 176,250 平方米，其中：E18 公寓約 80,000 平方米、公建約 27,50

11、0 平方；E24 住宅約 58,900 平方米、配套公建約 9,850 平方米層高E18， 14 15 層E24，78 層容積率E18 為 5.0 ，E24為 2.5綠化率大于 30%建筑密度小于 35%其它條件地上地下建筑退后規(guī)劃道路紅線 15米以上，退后北側(cè)綠化帶 20 米以上，退后西側(cè)、南側(cè)綠化 帶 10 米以上建設(shè)土地名稱東港區(qū) H03、 H09-01 地塊土地性質(zhì)公寓、公建占地面積規(guī)劃總用地面積約 66,400 平方米。其中：可出讓用地面積約 62,800 平方米（ H03 約 38,000 平方米、 H09-01 約 24,800 平方米）， 城市道路用地面積約 3,600 平方米

12、總建筑面積約 251,200 平方米，其中：H03 公寓約 131,000 平方米、公建約 21,000 平方米；H09-01 公寓約 70,800 平方米、公建約 28,400 平方米層高H03， 11 12 層 H09-01 ， 11 12層容積率4.0綠化率大于 30%建筑密度小于 35%其它條件1、地上地下建筑退后規(guī)劃道路紅線15 米以上，退后北側(cè)綠化帶 10 米以上，退后南側(cè)綠化帶20 米以上建設(shè) 2、H03地塊北側(cè)沿 40 米寬道路紅線， 須規(guī)劃布局一排獨(dú)立的沿街公建 （3-4 層）4、宗地周邊環(huán)境現(xiàn)狀本項(xiàng)目北面為在建在售的萬達(dá)公館（左上圖） ，南面為在建的東港第（右上圖） ，西

13、面為已經(jīng)入住的海昌新城（右下圖） ，東面為大連灣（左下圖）5、周邊社區(qū)配套學(xué)校： E18、E24 西邊一路相隔規(guī)劃有小學(xué)。 H03、H09-1 南邊稍遠(yuǎn)規(guī)劃有小學(xué)和中商業(yè)：從 E18、E24 向西第三個(gè)十字路口將是以色列購(gòu)物中心廣場(chǎng)。臨海濱將規(guī)劃建 設(shè)商業(yè)街。醫(yī)院：項(xiàng)目西南春海街附近有大連市第六人民醫(yī)院、傳染病醫(yī)院等。銀行：本區(qū)域?yàn)榻鹑谏虡I(yè)區(qū)，將進(jìn)駐大量銀行、保險(xiǎn)等金融機(jī)構(gòu)。交通：地鐵 1 號(hào)線東港廣場(chǎng)站就在項(xiàng)目旁邊。另外在市政（ 20092020）規(guī)劃中， 公交樞紐布局里把大連港和青泥洼地區(qū)定為二級(jí)交通樞紐，交通非常便利?；疖囌驹谌嗣衤肺鬟叢贿h(yuǎn)處。休閑：附近著名的海之韻公園正在重新擴(kuò)建。 以

14、親海休閑文化為主題的 “東方水城” 規(guī)劃建筑面積 18.16 萬平方米，項(xiàng)目于 2012 年竣工，其中包括伊曼努爾購(gòu)物長(zhǎng)廊、海岸 風(fēng)情餐飲街、圣馬可文化廣場(chǎng)、蒙馬特酒堡島、沙灘酒店度假區(qū)。6、區(qū)域大市政配套現(xiàn)狀東港商務(wù)新區(qū)建有內(nèi)地下綜合管廊，呈環(huán)型，加上 3 公里地下暗渠，總長(zhǎng)在 13公里 左右，是國(guó)內(nèi)最長(zhǎng)的地下綜合管廊。供水、電力、通訊、廣播電視、消防等管道和電纜 都以層架形式進(jìn)入綜合管廊，燃?xì)夤艿乐糜谏戏綄Ｓ每臻g。地下綜合管廊內(nèi)設(shè)有消防、 監(jiān)控等設(shè)施，管線一旦發(fā)生故障，檢修人員馬上可得到信息，通過入口進(jìn)到管廊內(nèi)實(shí)施 維修，可有效避免開挖路面。由于廊內(nèi)管線較長(zhǎng)，檢修人員可乘作業(yè)車在廊內(nèi)巡查。

15、截至 2010年 12 月 31日，東港商務(wù)區(qū)管廊工程已完成工程量的 70%，2011年 4月底 工程主體已經(jīng)全部完工。7、土地價(jià)格本項(xiàng)目土地樓面均價(jià)預(yù)計(jì)在 RMB5,000-6,000 元/ 平方米之間，取中間值 RMB5,500元 / 平方米計(jì)算本項(xiàng)目土地價(jià)格。1）地塊一 H03、H09-01，總建筑面積 25,1200 平方米， 土地價(jià)格約為 13,8160 萬元。2）地塊二 E18、E24，總建筑面積 17,6250 平方米，土地價(jià)格約為 9,6937.5 萬元。兩幅地塊總的土地價(jià)格約為 23.5 億元。三、市場(chǎng)分析大連市房地產(chǎn)高端物業(yè)開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域主要集中在以下三個(gè)板塊1）大連 CBD

16、板塊人民路一線是最早的城市商務(wù)區(qū)，人民路兩邊聚集了眾多酒店、購(gòu)物中心、高檔公 寓。目前在售在租的項(xiàng)目大連裕景，均價(jià) RMB 28,000 元/平方米；驪高新世界酒店式公 寓，均價(jià) 32000 元/ 平方米；希望大廈，目前大連最高檔寫字樓，租金 6元/ 平方米（含 物業(yè)管理費(fèi)）（2）星海灣板塊該板塊作為大連海景豪宅區(qū)，在過去的十年間得到了長(zhǎng)足的發(fā)展，星海灣周邊高檔 項(xiàng)目林立，目前在售的一方公館均價(jià) RMB 40,000元/ 平方米。（3）東港商務(wù)新區(qū)板塊 市中心開發(fā)建設(shè)起步較早， 開發(fā)的空間已經(jīng)十分有限。 星海灣區(qū)域也已經(jīng)成熟飽和。大連東港區(qū)的規(guī)劃建設(shè)無疑將使其成為大連高端物業(yè)開發(fā)的絕版區(qū)域，區(qū)

17、域價(jià)值極其顯 赫。1、東港商務(wù)新區(qū)區(qū)域市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況東港商務(wù)區(qū)西起人民路延伸段， 東至海之韻公園， 總規(guī)劃用地面積 5.97 平方公里 陸域面積 2.78 平方公里，填海面積 3.19 平方公里。商務(wù)區(qū)建成后將成為大連市新的 商業(yè)金融中心。未來建設(shè)目標(biāo)是超越香港的維多利亞灣。東港作為大連市政府重點(diǎn)打造項(xiàng)目，目前總投資額已超過 165 億元。東港地塊目前 已經(jīng)有至少三分之二已經(jīng)被拍出。目前香港鷹君集團(tuán)、 日本歐力士、 以色列大型購(gòu)物中心以 及國(guó)內(nèi)的大型開發(fā)企業(yè)萬 達(dá)集團(tuán)、綠地集團(tuán)、復(fù)地集團(tuán)等企業(yè)均已入住東港商務(wù)區(qū)。商務(wù)區(qū)內(nèi)達(dá)沃斯論壇會(huì)館正 在建設(shè)中。我們?cè)谑袌?chǎng)調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，大連市民及高端買家高度認(rèn)可

18、東港商務(wù)區(qū)的區(qū)域價(jià)值。2、東港區(qū)域目前市場(chǎng)供應(yīng)情況項(xiàng)目所在地東港商務(wù)區(qū)內(nèi)目前僅有萬達(dá)公館一處樓盤在售， 東港第項(xiàng)目將于 2011 年 6 月初開盤。項(xiàng)目名稱萬達(dá)公館物業(yè)類型酒店式公寓產(chǎn)權(quán)40 年建筑形態(tài)3棟 55層高層塔樓占地面積8.06 萬平方米建筑面積21 萬平方米容積率6.4綠化率40%開盤時(shí)間2009.4裝修標(biāo)準(zhǔn)6,000 元/ 平方米4 月成交均價(jià)29,000 元/ 平方米5月銷售報(bào)價(jià)31,000 元/ 平方米2010 年月均銷售面積11,570 平方米主力戶型250-380 平方米三房、四房開發(fā)商大連萬達(dá)產(chǎn)品賣點(diǎn)東港商務(wù)區(qū)規(guī)劃、達(dá)沃斯會(huì)館等配套、萬達(dá)品牌、大面積舒適戶型、豪華裝修。

19、產(chǎn)品 定位為平層豪宅?？蛻?0-50 歲年齡段客戶為主要客戶群，社會(huì)成功人士，大富階層。大連本地及東三省客 戶，購(gòu)房多為自住。項(xiàng)目名稱東港第物業(yè)類型普通住宅產(chǎn)權(quán)70 年建筑形態(tài)小高層： 18 層，高層： 28 層。共 11 棟板樓占地面積11.31 萬平方米建筑面積20.96 萬平方米容積率1.8綠化率42%開盤時(shí)間2011.6裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯5 月銷售報(bào)價(jià)20,000 元/ 平方米起價(jià)主力戶型90-200 平，以 160 平方米以上舒適戶型為主力戶型開發(fā)商華銳集團(tuán)產(chǎn)品賣點(diǎn)東港商務(wù)區(qū)規(guī)劃、較低容積率、 108 米開闊樓間距、 Art Deco 建筑風(fēng)格?？蛻舳鄶?shù)為在大連中心城區(qū)工作和生活的客戶，部

20、分外地客戶。3、區(qū)域市場(chǎng)需求情況中高端市場(chǎng)需求仍然旺盛（見附表 1）萬達(dá)公館銷售表現(xiàn)驚人，均價(jià)已經(jīng)達(dá)到每平方米 30,000 元，銷售率達(dá) 80%。在限購(gòu)政策背景下，市場(chǎng)熱情不減，泛東港地區(qū)的中高檔樓盤嘉和園2011 年 3 月開盤當(dāng)天 300多套房源就售出 200 余套。即將開盤項(xiàng)目東港第目前來訪意向客戶也較多。高端客戶組成A、居住類物業(yè)高端客戶主力客戶（ 60%）大連本地客戶。特點(diǎn)：老城區(qū)原住居民，習(xí)慣了城區(qū)生活，購(gòu) 房目的為自住。新大連人，在大連工作定居?？蛻纛愋蜑槟贻p首置客戶和中年改善型客 戶。輔助客戶（30%）東三省中高端客戶。 特點(diǎn)：子女在大連工作的中老年客戶居多， 兼有部分東三省

21、富裕家庭客戶。購(gòu)房目的為自住或度假居住。偶得客戶（ 10%）全國(guó)范圍內(nèi)的投資客。特點(diǎn)：以投資目的購(gòu)房，看好城區(qū)和東 港商務(wù)區(qū)住宅的升值前景。B、商業(yè)類物業(yè)高端客戶東港商務(wù)區(qū)定位為金融商務(wù)區(qū)，隨著區(qū)域的開發(fā)必將帶來大量的辦公物業(yè)需求，辦 公物業(yè)前景看好。大連房地產(chǎn)市場(chǎng)上， 中高端寫字樓一般多為發(fā)展商持有， 只租不售 （見附表 2）可售 的高端寫字樓項(xiàng)目是稀缺產(chǎn)品，東港商務(wù)新區(qū)將填補(bǔ)這一空白。一些資金實(shí)力雄厚的公 司和個(gè)人將是本區(qū)域高端寫字樓的潛在客戶。3）高端需求未來預(yù)測(cè)未來東港新區(qū)規(guī)劃常駐人口 20 萬，工作人口超過 10 萬人。本區(qū)域的房地產(chǎn)需求具 有強(qiáng)有力的支撐。 另外我們調(diào)查的星海灣區(qū)域

22、的高端買家中， 90%以上的人高度關(guān)注并且 高度認(rèn)可東港新區(qū)的區(qū)域價(jià)值， 并且表示東港區(qū)域是再次置業(yè)的首選。 預(yù)計(jì)未來 5-8 年， 大連高端需求將集中在本區(qū)域釋放。附表 1：項(xiàng)目名稱物業(yè)類型建筑面積（萬）容積率綠化率最早開盤 時(shí)間裝修標(biāo) 準(zhǔn)（元 /）4月銷售 均價(jià) （元/ ）5 月銷售報(bào)價(jià)2010 年 月均銷售 面積（）2011 年 1-4 月月均銷售 面積 （ ）萬達(dá)公館酒店式公寓216.440%2009.460002900031000115701333良運(yùn)四季匯酒店式公寓5.34.845%2009.12200019500195003580993上方港景酒店式公寓13.78.515%201

23、0.1030001900019700/1024嘉和園四期住宅、酒店 式公寓9.110.4615%2011.32000250015755酒店式公寓：14000 住宅： 15000-16000/3306驪高新世界酒店式公寓5.513.225%2010.130002660028000-320001367254東海岸天際普通住宅332.559%2006.11毛坯18300（3月）20000 起價(jià)，均價(jià)2200026161095大連中心 裕景綜合體809.9530%2008.730002230424000 起價(jià)，二期 均價(jià) 25000 ，三期 均價(jià) 2800049112478東港第普通住宅20.961.

24、8/2011.5毛坯/20000 以上（報(bào) 價(jià)）/附表 2：項(xiàng)目名稱物業(yè) 類型檔次建筑面積（萬）容積率最早開 盤時(shí)間裝修情況運(yùn)營(yíng) 方式5 月租金（元 / / 天）入住率中港世銀 大廈辦公甲級(jí)2.06/2008.5全裝修出租3.590% 以上時(shí)代大廈辦公乙級(jí)48.22001.5全裝修出租2.690% 以上名仕財(cái)富 中心北塔辦公乙級(jí)5.67/2005.2全裝修出租2.590% 以上希望大廈辦公甲級(jí)8.9612.62007全裝修出租690% 以上備注：租金價(jià)格為含物業(yè)管理費(fèi)的價(jià)格4、整體市場(chǎng)對(duì)本案有重大影響的因素 政策變化會(huì)對(duì)銷售產(chǎn)生影響。目前實(shí)行的限購(gòu)令對(duì)住宅類物業(yè)影響較大，對(duì)公寓、商業(yè)等物業(yè)暫時(shí)

25、沒有影響。 本項(xiàng)目?jī)蓧K地塊總建筑面積約 42.7 萬平方米， 而住宅建筑面 積不到 6 萬平方米，假設(shè)在本項(xiàng)目銷售開始時(shí)限購(gòu)令任然持續(xù)，其對(duì)本項(xiàng)目整體物業(yè)的 銷售影響也不會(huì)太大。另外在限購(gòu)令下，住宅類物業(yè)的多套購(gòu)買也還有操作空間。對(duì)房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收的房產(chǎn)稅正在上海重慶等城市試行，從試行的情況看，預(yù)計(jì)在 未來 5-8 年中，房產(chǎn)稅對(duì)本項(xiàng)目銷售產(chǎn)生的負(fù)面影響可以忽略不計(jì)。四、產(chǎn)品定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)建議1、H03、H09-1 地塊產(chǎn)品定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)建議1）產(chǎn)品定位H03、H09-1 地塊緊鄰濱海綠化帶，擁有一線海景景觀。產(chǎn)品定位：高檔海景公寓、 高檔商業(yè)、甲級(jí)寫字樓。2）規(guī)劃建議規(guī)劃目標(biāo)：創(chuàng)造一個(gè)基于現(xiàn)

26、代生活的高檔的特色居住商務(wù)小區(qū)； 都市感極強(qiáng)，單體建筑極具標(biāo)志性 .規(guī)劃原則： 一線海景，如何最大化利用這一景觀是設(shè)計(jì)的一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)。為此，我們?cè)诳臻g結(jié)構(gòu)， 建筑布局，入口開設(shè)，環(huán)境形態(tài)以及實(shí)際功能方面都應(yīng)做出呼應(yīng)?？臻g結(jié)構(gòu)：建議將 H03、 H09-1 緊鄰的這兩小幅地塊作為一個(gè)整體規(guī)劃空間結(jié)構(gòu)。 地塊規(guī)劃采用兩線八點(diǎn)的空間架構(gòu)。一線指由西北向南依次升高排列； 一線指采用一旋轉(zhuǎn)曲線，由中心向外圍依次升高排列； 八點(diǎn)指在兩條線的控制下的八棟板式住宅（五棟在 H03區(qū)，三棟在 H09-1 區(qū)） 兩條線把零散的空間很好的統(tǒng)一了起來，給整個(gè)小區(qū)一個(gè)整體印象，同時(shí)由東北向 西南依次升高也使得更多的景觀朝

27、向大海，而八點(diǎn)巧好成為兩個(gè)線性空間的點(diǎn)綴，使得 小區(qū)空間富于變化而又統(tǒng)一。建筑風(fēng)格：現(xiàn)代建筑布局與形態(tài)初步設(shè)想：H03地塊上商業(yè)沿濱海道路布置 （規(guī)劃條件規(guī)定） 形成商業(yè)街， 以曲線建筑體呼應(yīng)海 洋文化。商業(yè)街后 5 棟板式樓，樓座呈 W型布置，互不遮擋，最大限度保證海景景觀上的均 好性。H09地塊上 3棟板樓呈扇形面向東北排列。 另一棟寫字樓布置在 H09-1 地塊東南，緊 鄰地鐵沿線出口。2、E18、E24地塊產(chǎn)品定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)建議1）產(chǎn)品定位E18地塊位于商務(wù)區(qū)中心位置， 緊鄰區(qū)內(nèi)主干道， 商務(wù)氣氛較濃， 適宜開發(fā)投資型物 業(yè)，兼顧自住需求。產(chǎn)品定位： A、酒店式公寓一棟； B、loft

28、 躍層公寓 C、 SOHO商住兩 用公寓 D 、大型商業(yè)E24地塊位置偏向商務(wù)區(qū)南部邊緣， 環(huán)境相對(duì)安靜， 適宜建成純居住類小區(qū)。 產(chǎn)品定 位：高檔宜居住宅。2）規(guī)劃建議E18規(guī)劃目標(biāo)：創(chuàng)造一個(gè)基于現(xiàn)代生活的高檔的宜居宜商的小區(qū)；發(fā)展充滿活力的現(xiàn)代商業(yè)模式，形成具有公共空間的親和力和人文特色的商業(yè)環(huán)境；規(guī)劃原則：體現(xiàn)現(xiàn)代商務(wù)氛圍與時(shí)尚的生活方式。建筑風(fēng)格：現(xiàn)代建筑布局初步設(shè)想：體量為 27500M2的滿鋪式商業(yè)，商業(yè)上面布置四棟塔樓，西北方向?yàn)榫频晔焦ⅲ?東北方向 LOFT公寓（西北），2棟 SOHU商住分別置于東南西南。E24規(guī)劃目標(biāo)：以創(chuàng)造適居環(huán)境為原則，綜合處理居住空間，小區(qū)內(nèi)部環(huán)境，

29、內(nèi)部交通、綠化系統(tǒng) 以及地下空間的關(guān)系；規(guī)劃原則：體現(xiàn)宜居性，突出鬧中取靜的特點(diǎn)。建筑風(fēng)格：現(xiàn)代建筑布局初步設(shè)想：E24地塊中央規(guī)劃建設(shè)公共社區(qū)廣場(chǎng)，商業(yè)建筑（ 9850 ）圍繞社區(qū)廣場(chǎng)布置。廣 場(chǎng)外圍是 8棟 7-10 層的板式高級(jí)住宅。交通安排與車位配置：采用人車分流體系，地面停車分別布置在入口空間；地下停 車布置在小區(qū)入口處，這樣很好的達(dá)到了人車分流，為小區(qū)創(chuàng)造一個(gè)安靜舒適的環(huán)境。根據(jù)本項(xiàng)目客戶群的消費(fèi)能力，同時(shí)考慮住戶停車、訪客停車及工程、消防停車等 因素，建議車位設(shè)置以地下停車為主，滿足住戶的停車要求；地面停車為輔，滿足訪客、 工程停車等要求。戶數(shù)與車位的比例為 1：1.5（ 符合規(guī)

30、劃條件要求 ）；公建按 80輛/ 萬平 方米。停車設(shè)計(jì)需考慮對(duì)住戶的影響，地面停車要注意噪音、環(huán)境的污染情況；地下停車 要方便使用，同時(shí)注意與其他交通體系的連接。停車庫(kù)設(shè)計(jì)建議采用半地下室形式，即 可增加自然通風(fēng)采光，又能節(jié)省成本。綠化系統(tǒng)：在綠化面積有限的情況下，園林綠化的層次必須向空間發(fā)展，增加綠化范圍，強(qiáng)調(diào) 園林景觀的立體感。具體為：半地下室停車庫(kù)：在靠近住宅地下室出入口的地方采用園藝布置手法，把植物、流 水等延伸到地下，配合自然采光通風(fēng)，使單調(diào)的停車庫(kù)變得充滿生氣。地面及住宅大堂：舍棄大面積綠地的一般做法，利用植物的高低錯(cuò)落、顏色差異等 結(jié)合布置，使綠化更有層次；同時(shí)將綠化引入住戶大堂

31、內(nèi)，使室內(nèi)外連成一片空中花園：結(jié)合休閑功能，在建筑頂層作適當(dāng)?shù)木G化，使小區(qū)景觀有更多空間立體 變化五、工程及銷售計(jì)劃1、截至項(xiàng)目施工、取得銷售許可證，報(bào)批報(bào)建分別需要的工作日本項(xiàng)目預(yù)計(jì)于 2011年 8 月摘牌。 2012年 8 月取得施工證并開工。 2013年 4 月取得 預(yù)售許可證，開始銷售。2、工程計(jì)劃開發(fā)分期開工時(shí)間工期開工面積竣工時(shí)間備注第一期2012.818 個(gè)月25 萬 M22014.1第二期2013.1018 個(gè)月17.7 萬 M22015.33、銷售計(jì)劃銷售時(shí)間預(yù)計(jì)銷售面積（ M2）預(yù)計(jì)銷售平均單價(jià)（元 /M2）預(yù)計(jì)銷售總額 （ 萬元 ）累計(jì)銷售總額 （ 萬元 ）2013.4

32、-7528,000140,000140,0002013.8-10429,000116,000256,0002013.11-2014.1430,000120,000376,0002014.2-4431,000124,000500,0002014.5-7432,000128,000628,0002014.8-10433,800135,200763,2002014.11-2015.1434,800139,200902,4002015.2-4435,800143,2001,045,6002015.5-7436,800147,2001,192,8002015.8-10437,000148,0001,34

33、0,8002015.11-121.738,00061,2001,402,000總計(jì)42.71,402,000注： 1、本表當(dāng)中“平均價(jià)格”指公寓住宅商業(yè)等同期銷售的各類物業(yè)的綜合均價(jià)2、車位銷售暫時(shí)未計(jì)入此表六、投資收益分析1、成本預(yù)測(cè)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額土地成本42.7 萬平米 *5,500 元/ 平方米23.485 億元建安成本42.7 萬平米 *4,500 元/ 平方米19.215 億元其它42.7 萬平米 *3,900 元/ 平方米16.68 億元合計(jì)59.38 億元2、銷售收入及利潤(rùn)預(yù)測(cè)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額住宅及公寓340,000 平米*3.1 萬/ 平方米約 105 億元公建商業(yè)及辦公87

34、,000 平米*4 萬/ 平方米約 35 億元合計(jì)約 140.2 億元稅前利潤(rùn)140.2 億 59.38 億約 81 億稅后利潤(rùn)81億 26.74 億（81 乘以 33%所得稅 33%）54.29 億稅后利潤(rùn)占總成本比例54.29 億 /59.38 億約 91.43%3、經(jīng)濟(jì)效益分析1 ）項(xiàng)目利潤(rùn)率、投資回報(bào)率及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)投資收益分析項(xiàng)目總金額可售面積單位金額 （ 元 ）備注一、銷售收入1,402,00042,70001 、公寓1,054,000340,00031,0002 、商鋪和寫字樓348,00087,00040,000二、各項(xiàng)支出總額1 、建造成本1.1 土地價(jià)款支出234,8504

35、2.75,5001.2 前期開發(fā)準(zhǔn)備費(fèi)21,35042.75001.3 主體建筑（裝修）工程費(fèi)64,05042.71,5001.4 主體安裝工程費(fèi)106,75042.72,5001.5 社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)12,81042.73001.6 智能化系統(tǒng)費(fèi)4,27042.71001.7 園林環(huán)境工程費(fèi)2,13542.7501.8 配套設(shè)施費(fèi)042.71.9 其他建設(shè)工程支出2,13542.7502.0 預(yù)備費(fèi)21,35042.75002 、銷售費(fèi)用21,030按銷售收入 1.5%計(jì)算3 、管理費(fèi)用7,010按銷售收入 0.5%計(jì)算4 、財(cái)務(wù)費(fèi)用18,93030 億， 6.31%， 1 年5. 各種稅金及

36、附加77,110按銷售收入 5.5%計(jì)算三、利潤(rùn)總額810,355減：所得稅267,417.15所得稅率 33%四、凈利潤(rùn)542,937.85五、項(xiàng)目投資總額593,780六、收益率1 、毛利率66.65%2 、銷售利潤(rùn)率57.80%3 、成本利潤(rùn)率136.97%4 、成本凈利率91.44%5 、投資利潤(rùn)率136.47%6 、投資凈利率91.44%2）項(xiàng)目開發(fā)各期的利潤(rùn)表現(xiàn)開發(fā)各期利潤(rùn)預(yù)測(cè)銷售時(shí)間經(jīng)濟(jì)面積（萬）單位利潤(rùn)（元 / ）利潤(rùn)（萬元）2013.4-7514,094.1570,470.732013.8-10415,094.1560,376.62013.11-2014.1416,094.1

37、564,376.62014.2-4417,094.1568,376.62014.5-7418,094.1572,376.62014.8-10419,894.1579,576.62014.11-2015.1420,894.1583,576.62015.2-4421,894.1587,576.62015.5-7422,894.1591,576.62015.8-10423,094.1592,376.62015.11-121.724,094.1540,960.06總計(jì)42.7810,3553）敏感性分析：成本變動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，售價(jià)變動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化本報(bào)告選取可能對(duì)經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生較大影響的建設(shè)投

38、資與銷售收入兩個(gè)因素進(jìn)行敏感 性分析，去變化率為 +-5 進(jìn)行測(cè)算成本變化，其他不變售價(jià)變化，其他不變變化幅度+5%-5%+5%-5%銷售收入1,402,0001,402,0001,472,1001,331,900利潤(rùn)總額778,531837,909878,320738,120利潤(rùn)總額變化幅度下降 .93%提高 3.40%8.39%下降 8.91%凈利潤(rùn)521,615.77561,399588,474.4494,540.4凈利潤(rùn)變化幅度下降 3.93%提高 3.40%8.39%下降 8.91%從計(jì)算結(jié)果可以看出，影響財(cái)務(wù)內(nèi)部收益中最大的因素是銷售收入（或售價(jià)） ，其次是建設(shè)投資，而銷售收入由于

39、價(jià)位和銷售量有直接關(guān)系。因此，合理制定銷售價(jià)格，采 取靈活的促銷手段，加快銷售進(jìn)度，增加銷售量確保開發(fā)效益的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。當(dāng)然，在土 地使用成本固定的情況下，合理控制建設(shè)投資精打細(xì)算，盡量降低建安成本也是至關(guān)重 要的。應(yīng)掌握資金運(yùn)用技巧，增強(qiáng)應(yīng)變能力，充分利用項(xiàng)目開發(fā)中可爭(zhēng)取的優(yōu)惠政策， 獲取最佳的開發(fā)效益。4）盈虧平衡點(diǎn)分析：保本售價(jià)、保本銷售率保本折價(jià)比例 =項(xiàng)目投資額 /（ 1-管理費(fèi)用比例 -銷售費(fèi)用比例 -各項(xiàng)稅金比例） *預(yù)期 銷售收入總額 =593,780/ （1-0.095 ）*1,402,000=0.468住宅銷售價(jià)格為 3.1*0.468=1.4508 萬元/ 商鋪及寫字樓銷售

40、價(jià)格 =4*0.468=1.872 萬元/ 保本銷售率 =項(xiàng)目投資額 /（1-管理費(fèi)用比例 -銷售費(fèi)用比例 -各項(xiàng)稅金比例） *預(yù)期銷 售收入總額 *100%=46.8%4、項(xiàng)目資金預(yù)測(cè)資金投入計(jì)劃1 、建造成本1.1 土地價(jià)款支出234,8501.2 前期開發(fā)準(zhǔn)備費(fèi)21,3501.3 主體建筑（裝修）工程費(fèi)64,0501.4 主體安裝工程費(fèi)106,7501.5 社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)12,8101.6 智能化系統(tǒng)費(fèi)4,2701.7 園林環(huán)境工程費(fèi)2,1351.9 其他建設(shè)工程支出2,1352.0 預(yù)備費(fèi)2,13502 、銷售費(fèi)用21,0303 、管理費(fèi)用7,0104 、財(cái)務(wù)費(fèi)用18,9305. 各種

41、稅金及附加77,110資金回款計(jì)劃銷售時(shí)間預(yù)計(jì)銷售面積（ M2）預(yù)計(jì)銷售平均單價(jià)（元 /M2）預(yù)計(jì)回款金額 （ 萬元 ）2013.4-7528,000140,0002013.8-10429,000116,0002013.11-2014.1430,000120,0002014.2-4431,000124,0002014.5-7432,000128,0002014.8-10433,800135,2002014.11-2015.1434,800139,2002015.2-4435,800143,2002015.5-7436,800147,2002015.8-10437,000148,0002015.

42、11-121.738,00061,200總計(jì)42.71,402,000注：預(yù)計(jì)回款總額和本期銷售總額一致，原因是：計(jì)算銷售收入一個(gè)月的回款期限已經(jīng)預(yù)留。現(xiàn)金流量分析時(shí)間事件收入支出賬戶余額（萬元）2011 年 820 億元信托資月信托計(jì)劃開始，獲得土地金 ,10 億元本金土地出讓金 42.7*5500=234,850 萬元65,1502012 年 8一期工程 25 萬開工建設(shè)，前期費(fèi)用 500*25=12,500 萬元月初四證齊全建安成本 1500*30%*25=11,250 萬元41,4002012 年 8月信托 1 年到期41,4002012 年12 月底工程正負(fù) 041,4002013

43、年 3一期工程到 12 層，部分開始月底銷售建安成本 1500*20%*25=7,500 萬元33,9002013 年 4月開始銷售33,9002013 年 525 萬主體竣工，開始裝修月底（8 個(gè)月裝修完成）建安成本 1500*40%*25=15,000 萬元18,9002013 年 6月底裝修費(fèi)用 3000*25/8=9,375 萬元9,5255萬2013 年 7*28000=140000 萬月底5 萬平米銷售面積完成，元裝修費(fèi)用 3000*25/8=9,375 萬元140,1502013 年 8信托利息 30*20%*2=120,000 萬元 裝修月信托 2 年到期費(fèi)用 3000*25/8=9,375 萬元10,7752013 年 8月裝修費(fèi)用 3000*25/8=9,375 萬元1,4004萬裝修費(fèi)用 3000*25/8=9,375 萬元2013 年4 萬銷售面積， 2 期工程開*29000=116000 萬前期費(fèi)用 17.7*500=8,850 萬元10 月底工建設(shè)元建安成本 1500*30