第07講第四章房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理制度與政策

1、第四章 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理制度與政策一、內(nèi)容提要：1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理2、房地產(chǎn)開發(fā)項目管理3、房地產(chǎn)經(jīng)營管理二、考試目的和考試要求項目管理、 經(jīng)營管理制度和本部分的考試目的是測試應考人員對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理、政策的了解、熟悉和掌握程度。本章的考試要求包括：1了解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的概念、特征及分類；2了解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設立條件；3了解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級；4了解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設立的程序；5了解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理；6熟悉確定房地產(chǎn)開發(fā)項目的原則；7掌握房地產(chǎn)開發(fā)項目建設用地使用權(quán)的取得；8熟悉房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金制度；9熟悉對不按期開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項目的處理原則；10熟悉房地產(chǎn)開發(fā)項目

2、質(zhì)量責任制度；11熟悉項目手冊制度；12掌握房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓；13熟悉商品房交付使用；14了解房地產(chǎn)廣告。三 、內(nèi)容輔導：1、關于本章內(nèi)容歷年考試情況一年低的趨勢， 這也從下表可以看出， 本章內(nèi)容在歷年考試中所占分值呈現(xiàn)了一年高、 往往是房地產(chǎn)基本制度與政策及相關知識每章內(nèi)容歷年出題的一個特點。本章內(nèi)容在20022007年的考試中，連續(xù) 6年綜合分析題中都有本章內(nèi)容，特別是 2003年5道綜合分析題，僅此一項就占了 10分，而 2009 年此章內(nèi)容僅占 1.5 分，均達到了極限。近兩年則均占到了 6分?！颈菊職v年考題所占分值比例】2004 年2005 年2006 年2007 年2008 年2

3、009 年2010 年2011 年分值比例分值比例分值比例分值分值分值比例分值比例分值比例分值比例5.55.5%22%33%66%2.52.5%1.51.5%66%66%2、關于本章法規(guī)依據(jù):物權(quán)法；城市房本章涉及有關的法律、法規(guī)包括：城市房地產(chǎn)管理法地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例；原建設部部長令第 77號房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定：房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定（國家工商局令第86號）:關于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知（國發(fā)200927號）。第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理（了解）、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的概念、特征及分類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是依法設立，具有企業(yè)法人資格的， 以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。特征

4、：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般具有高投入、高風險、回報周期長、綜合性強、關聯(lián)效應大等特征。依據(jù)中華人民共和國公司法，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)登記為有限責任公司或股份公司。二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設立條件城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設立、管理有明確的規(guī)定。設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應具備下列條件:（1）有符合公司法人登記的名稱和組織機構(gòu);（2）有適應房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營需要的固定的辦公用房;2名以上 注冊資本100萬元以上;（4）有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術人員,持有資格證書的專職會計人員;（5）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。例題：設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本應在 （） 萬元以上。A.50B.

5、80C.100D.200答案：C解析：按照城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例規(guī)定，設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本應在100萬元以上，因此選 Co三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定（原建設部令第77號）規(guī)定，國家對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行資質(zhì)管理。資質(zhì)等級的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)按照企業(yè)條件分為一、二、三、四等四個資質(zhì)等級,條件見表4 1:資質(zhì)等級注冊資本（萬元）從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營時間（年）近3年房屋建筑面積累計竣工（萬怦）連續(xù)幾年建筑工程質(zhì)量合格率達到100%上一年度房屋建筑施工面積（萬rf ）專業(yè)管理人員（人數(shù)）其中：中級以上職稱管理人員持有資格證書的專職會計人員一級資質(zhì)> 5000&g

6、t; 5> 305> 15> 40> 20> 4二級資質(zhì)> 2000> 3> 153> 10> 20> 10> 3三級資質(zhì)> 800> 2> 52> 10> 5> 2四級資質(zhì)> 100> 1已竣工的建筑工程> 5> 2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級條件表4-1商品住宅銷售中另外，各資質(zhì)等級的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還必須具備完善的質(zhì)量保證體系,實行了住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度，且從未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。例題： 甲公司持有二級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書。2006 年 4 月，

7、甲公司取得了某市市2006 年 8 月，甲公司因與李某達不成拆遷補償協(xié)議，申請拆遷管理部門裁決。2007 年房地產(chǎn)經(jīng)紀人制度試題)區(qū)一宗國有土地使用權(quán)， 擬開發(fā)建設高檔住宅小區(qū)， 并取得城市房屋拆遷許可證， 開始拆遷 該宗土地上房屋。李某為拆遷范圍內(nèi)一幢房屋的所有權(quán)人。1A注冊資本應在 2000 萬元人民幣以上B至少應有 4 名以上專業(yè)管理人員C近3年房屋建筑面積累計竣工15萬rf以上D從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的時間應在 2 年以上二級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)應具備的條件包括 ( )。答案： AC解析：從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的時間應在 3 年以上。四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設立的程序新設立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應當自領取

8、營業(yè)執(zhí)照之日起30 日內(nèi)，持下列文件到登記機關所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案：(1) 營業(yè)執(zhí)照復印件；(2) 企業(yè)章程；(3) 驗資證明；(4) 企業(yè)法定代表人的身份證明；(5) 專業(yè)技術人員的資格證書和聘用合同。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應當在收到備案申請后 30 日內(nèi)向符合條件的企業(yè)核發(fā)暫定資質(zhì)證書，暫定資質(zhì)的條件不低于四級資質(zhì)的條件。暫定資質(zhì)證書有效期房地產(chǎn)開發(fā)主管部門可以視企業(yè)經(jīng)營情況，延長暫定資質(zhì)證書有效期，但延長期不得超過2年。長。自領取暫定資質(zhì)證書之日起1 年內(nèi)無開發(fā)項目的， 暫定資質(zhì)證書有效期不得延例題 1：新設立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應先到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門核定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級，后

9、到所在地工商部門辦理營業(yè)執(zhí)照。)(2008 年房地產(chǎn)估價師制度試題)答案：X解析： 新設立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)， 應先到所在地工商部門辦理營業(yè)執(zhí)照， 后到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門核定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級。例題2：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級證書不是企業(yè)領取營業(yè)執(zhí)照的必備條件。） （ 2004 年房地產(chǎn)估價師制度試題）答案：解析：新設立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應當自領取營業(yè)執(zhí)照之日起30 日內(nèi)持下列文件到登記機關所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。（1）營業(yè)執(zhí)照復印件； （2） 企業(yè)章程；（ 3）驗資證明；（4）企業(yè)法定代表人的身份證明；（5） 專業(yè)技術人員的資格證書和聘用合同。五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理（一） 管理機

10、構(gòu)國務院建設行政主管部門負責全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理工作；縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理工作。（二） 實行分級審批一級資質(zhì)由省、自治區(qū)、直轄市建設行政主管部門初審，報國務院建設行政主管部門審批； 二級及二級以下資質(zhì)的審批辦法由省、自治區(qū)、 直轄市人民政府建設行政主管部門制定。例題： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一級資質(zhì)由（）審批。A市人民政府B省、自治區(qū)、直轄市建設行政主管部門C省、自治區(qū)、直轄市人民政府D國務院建設行政主管部門答案： D解析：按照有關規(guī)定， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一級資質(zhì)由國務院建設行政主管部門審批， 因此，應選 D。第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理一

11、、確定房地產(chǎn)開發(fā)項目的原則（熟悉）還應（1） 確定房地產(chǎn)開發(fā)項目， 應當符合土地利用總體規(guī)劃、 年度建設用地計劃和城市規(guī)劃、 房地產(chǎn)開發(fā)年度計劃的要求； 按照國家有關規(guī)定需要經(jīng)國家發(fā)展改革主管部門批準的， 當報國家發(fā)展改革主管部門批準，并納入年度固定資產(chǎn)投資計劃。注重開發(fā)基礎設施(2) 房地產(chǎn)開發(fā)項目，應當堅持舊區(qū)改建和新區(qū)建設相結(jié)合的原則， 薄弱、 交通擁擠、 環(huán)境污染嚴重以及危舊房集中的區(qū)域， 保護和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護歷 史文化遺產(chǎn)。注：城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例第十條規(guī)定，確定房地產(chǎn)開發(fā)項目，應當符合土 地利用總體規(guī)劃、 年度建設用地計劃和城市規(guī)劃、 房地產(chǎn)開發(fā)年度計劃的要求； 按照

12、國家有 關規(guī)定需要經(jīng)計劃主管部門批準的， 還應當報計劃主管部門批準， 并納入年度固定資產(chǎn)投資 計劃。第十一條規(guī)定，確定房地產(chǎn)開發(fā)項目，應當堅持舊區(qū)改建和新區(qū)建設相結(jié)合的原則， 注重開發(fā)基礎設施薄弱、 交通擁擠、 環(huán)境污染嚴重以及危舊房屋集中的區(qū)域， 保護和改善城 市生態(tài)環(huán)境，保護歷史文化遺產(chǎn)。的要求。例題：確定房地產(chǎn)開發(fā)項目， 應當符合城市規(guī)劃、 房地產(chǎn)開發(fā)年度計劃和 ( )2004 年土地管理基礎試題)A國土規(guī)劃B年度建設用地計劃C區(qū)域規(guī)劃D土地利用總體規(guī)劃答案： BD解析：城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例第十條規(guī)定，確定房地產(chǎn)開發(fā)項目，應當符合 土地利用總體規(guī)劃、 年度建設用地計劃和城市規(guī)劃、

13、房地產(chǎn)開發(fā)年度計劃的要求； 按照國家 有關規(guī)定需要經(jīng)計劃主管部門批準的， 還應當報計劃主管部門批準， 并納入年度固定資產(chǎn)投 資計劃。二、房地產(chǎn)開發(fā)項目建設用地使用權(quán)的取得(掌握)(一) 建設用地使用權(quán)的取得方式城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例 第十二條規(guī)定， 房地產(chǎn)開發(fā)用地應當以出讓的方式取得，但法律和國務院規(guī)定可以采用劃撥方式的除外。采用劃撥方式取得建設用地使用權(quán)有以下兩種情形：(1) 城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，國 家機關用地和軍事用地，城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地，國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地，法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地 確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥。(2) 199

14、8 年 7 月 3 日國務院發(fā)布的 國務院關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知規(guī)定： “經(jīng)濟適用住房建設應符合土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃，堅持合理利用土地、節(jié)約用地的原則。經(jīng)濟適用住房建設用地應在建設用地年度計劃中統(tǒng)籌安排，并采取行政劃撥方式供應” 。注： 1、劃撥用地目錄國土資源部令第 9 號)規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地主要指特殊用地，包括監(jiān)獄、勞教所、戒毒所、看守所、治安拘留所、收容教育所。2、國務院關于促進節(jié)約集約用地的通知( 國發(fā)20083 號)規(guī)定，今后除軍事、社會 保障性住房和特殊用地等可以繼續(xù)以劃撥方式取得土地外，對國家機關辦公和交通、能源、 水利等基礎設

15、施(產(chǎn)業(yè)) 、城市基礎設施以及各類社會事業(yè)用地要積極探索實行有償使用， 對其中的經(jīng)營性用地先行實行有償使用。3、原建設部、國家發(fā)展和改革委員會、監(jiān)察部、民政部、財政部、國土資源部、中國人民銀行、國家稅務總局、國家統(tǒng)計局令第 162 號廉租住房保障辦法第十三條規(guī)定，廉 租住房建設用地， 應當在土地供應計劃中優(yōu)先安排， 并在申報年度用地指標時單獨列出， 采 取劃撥方式，保證供應。4、原建設部、國家發(fā)改委、監(jiān)察部、財政部、國土資源部、中國人民銀行、國家稅務總局等七部門 2007年 11 月 30日聯(lián)合發(fā)布的經(jīng)濟適用住房管理辦法(建住房 2007 258號) 第七條規(guī)定， 經(jīng)濟適用住房建設用地以劃撥方

16、式供應。 經(jīng)濟適用住房建設用地應納入當 地年度土地供應計劃，在申報年度用地指標時單獨列出，確保優(yōu)先供應。( 二) 建設條件書面意見的內(nèi)容城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例規(guī)定，土地使用權(quán)出讓或劃撥前，縣級以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門和房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應當對下列事項提出書面意見，作為 土地使用權(quán)出讓或者劃撥的依據(jù)之一：(1) 房地產(chǎn)開發(fā)項目的性質(zhì)、規(guī)模和開發(fā)期限；(2) 城市規(guī)劃設計的條件；(3) 基礎設施和公共設施的建設要求；(4) 基礎設施建成后的產(chǎn)權(quán)界定；(5) 項目征收補償、安置要求。例題 ：房地產(chǎn)開發(fā)項目建設用地使用權(quán)的取得，可采取行政劃撥方式包括A國家機關用地，軍事用地B國家重點扶

17、持的能源、交通、水利等項目用地C商業(yè)用房建設用地D城市基礎設施用地和公益用地E.經(jīng)濟適用住房建設用地答案： ABDE解析：商業(yè)用房建設用地使用權(quán)不能采取行政劃撥方式，因此，應選ABDE。三、房地產(chǎn)開發(fā)項目實行資本金制度（熟悉）1996 年 8 月 23 日國務院發(fā)布了關于固定資產(chǎn)投資項目試行資本金制度的通知（國發(fā)199635 號） 。該通知規(guī)定從 1996 年開始， 對各種經(jīng)營性投資項目，包括國有單位的基本建設、技術改造、房地產(chǎn)開發(fā)項目和集體投資項目試行資本金制度，投資的項目必須首先落實資本金才能進行建設。（一） 項目資本金的概念投資項目資本金， 是指在投資項目總投資中， 由投資者認購的出資額

18、， 對投資項目來說是非債務性資金， 項目法人不承擔這部分資金的任何利息和債務；投資者可按其出資的比例依法享有所有者權(quán)益，也可轉(zhuǎn)讓其出資，但不得以任何方式抽出。（二） 項目資本金的出資方式項目投資資本金可以用貨幣出資，也可以用實物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術、土地使用權(quán)作價出資， 但必須經(jīng)過有資格的資產(chǎn)評估機構(gòu)依照法律、法規(guī)評估其價值， 且不得高估或低估。工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術作價出資的比例不得超過投資項目資本金總額的20，國家對采用高新技術成果有特別規(guī)定的除外。（三） 房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金1、作用：房地產(chǎn)開發(fā)項目實行資本金制度，即規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承攬項目必須有一定比例的資本金，可以有效地防止部分不規(guī)

19、范的企業(yè)的不規(guī)范行為，減少樓盤“爛尾”等現(xiàn)象的發(fā)生。2、房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金比例變化情況。1）城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例規(guī)定： “房地產(chǎn)開發(fā)項目應當建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20”。2）2004 年 4 月，為加強宏觀調(diào)控，調(diào)整和優(yōu)化經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，國務院下發(fā)了關于調(diào)整部分行業(yè)固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知（國發(fā)200413 號） ，將房地產(chǎn)開發(fā)項目 （ 不含經(jīng)濟適用住房項目 ） 資本金最低比例由 20提高到 35。20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的最3）2009 年 5 月 25 日， 國務院常務會議決定調(diào)整固定資產(chǎn)投資項目資本金比例，調(diào)整后，保障性住房和普通商品住房項目的最低資

20、本金比例為低資本金比例為 30%。例題 1：是 ( )。A20%B25%C30%D35%答案：A2011 年房地產(chǎn)估價師制度試題）解析：國務院關于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知國發(fā) 200927 號），規(guī)定，保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的最低資本金比例為 30%。例題 2：2011年 8月，某城市作出房屋征收決定，被征收國有土地由甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以下簡稱甲企業(yè)）開發(fā)經(jīng)濟適用住房，項目總投資預算為6000 萬元。劉某自有的一套住宅被征收， 選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的補償方式。 補償協(xié)議約定， 劉某取得該項目的一套經(jīng)濟適用住房和部分貨幣補償。 （2011

21、年房地產(chǎn)估價師制度試題） 關于該項目開發(fā)建設的說法，正確的為 （）。A該項目可采用劃撥方式供地B甲企業(yè)通過招投標方式成為該項目的建設單位C該項目的資本金最低為 2100 萬元D該項目開發(fā)利潤應控制在 3%以內(nèi)2011 年 7 月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設普通商品住房項目的最低資本金比例答案 ：ABD20%，解析：項目總投資為 6000 萬元。 2009 年 5 月 25 日，國務院常務會議決定調(diào)整固定資 產(chǎn)投資項目資本金比例， 調(diào)整后，保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的最低資本金比例為30% 6000 X 20%=1200萬元。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施的經(jīng)濟適用住房項目

22、利潤率按不高于3%核定；市、縣人民政府直接組織建設的經(jīng)濟適用住房只能按成本價銷售，不得有利潤。例題 3：2012年 7 月，某房地產(chǎn)開發(fā)公司投資開發(fā)建設一普通商品住房項目，總投資億元，則該項目資本金應不低于 （ ）萬元。A4000B5000C6000D7000國發(fā) 200927 號)，答案： A20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的最解析：國務院關于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知 規(guī)定，保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為 低資本金比例為 30% 2億元X 20% =4000萬元。四、對不按期開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項目的處理原則(熟悉)城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例 規(guī)定， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照

23、土地的使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限進行項目開發(fā)建設。出讓合同約定的動工開發(fā)期限 1 年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權(quán)出讓金2 0 %以下的土地閑置費；滿 2 年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。這里所指的滿 1 年未動工開發(fā)的起止日是自土地的使用權(quán)出讓合同生效之日計算起至動工開發(fā)必須進次年同月同日止。 動工開發(fā)日期是指開發(fā)建設單位進行實質(zhì)性投入的日期。行實質(zhì)性投入，開工后必須不間斷地進行基礎設施、房屋建設。城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例還規(guī)定了以下三種情況造成的違約和土地閑置，不 征收土地閑置費。(1) 因不可抗拒力造成開工延期。不可抗拒力是指依靠人的能力不能抗拒的因素，

24、如地 震、洪澇等自然災害。(2) 因政府或者政府有關部門的行為而不能如期開工的或中斷建設一年以上的。(3) 因動工開發(fā)必須的前期工作出現(xiàn)不可預見的情況而延期動工開發(fā)的。如發(fā)現(xiàn)地下文。( 2011 年房地產(chǎn)物、拆遷中發(fā)現(xiàn)不是開發(fā)商努力能解決的問題等。例題 1： 下列導致土地閑置的情形中，不征收土地閑置費的有( )估價師制度試題)A資金短缺B洪澇災害C建材供應短缺D開挖基槽發(fā)現(xiàn)重要古墓E規(guī)劃方案上報后審批期限超過一年答案 ：BDE解析：城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例規(guī)定了以下三種情況造成的違約和土地閑置，不征收土地閑置費。 （1） 因不可抗拒力造成開工延期。 （2） 因政府或者政府有關部門的行為而 不

25、能如期開工的或中斷建設一年以上的。 （3） 因動工開發(fā)必須的前期工作出現(xiàn)不可預見的情 況而延期動工開發(fā)的。2010 年房地產(chǎn)估價師制度試題）例題 2：超過土地使用權(quán)出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，最高以征收相當于土地使用權(quán)出讓金 （ ） 以下的土地閑置費。解析：以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的，超過出讓合同約定的動工開發(fā)日A5B10C15D20答案 ： D20以下的土地閑置費；滿二A施工單位B房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)C監(jiān)理單位D房地產(chǎn)開發(fā)主管部門期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權(quán)出讓金 年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)； 但是，因不可抗力或者政府、 政府有關部門的

26、 行為，或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。五、房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量責任制度（熟悉）（一） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應對其開發(fā)的房地產(chǎn)項目承擔質(zhì)量責任城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須對其開發(fā)的房地產(chǎn)項目 承擔質(zhì)量責任。例題：由于施工的原因?qū)е律唐纷≌霈F(xiàn)質(zhì)量問題， 應首先由 （ ） 對購房者承擔責任。（2005 年房地產(chǎn)經(jīng)紀人制度試題 ）答案： B解析：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須對其開發(fā)的房地產(chǎn)項目承擔質(zhì)量責任。例題： 無論質(zhì)量問題是由勘察、設計、 施工哪個單位造成的，房地產(chǎn)開發(fā)公司都應對其 開發(fā)的房地產(chǎn)項目對購房者承擔責任。 （ ）（2009 年房地產(chǎn)估價師制度試題）答案：V解析

27、：城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須對其開發(fā)的房地產(chǎn)項目承擔質(zhì)量責任。（ 二） 對質(zhì)量不合格的房地產(chǎn)項目的處理方式房屋竣工后，必須經(jīng)驗收合格后方可交付使用。商品房交付使用后，購房人認為主體 結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗。經(jīng)核驗，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量 不合格的，購房人有權(quán)退房，給購房人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當依法承擔賠償責任。這樣規(guī)定的目的主要是為了保護購買商品房的消費者的合法權(quán)益。應當注意以下幾個問題：是購房人在商品房交付使用之后發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題。這里的交付使用之后， 是指辦理了交付使用手續(xù)之后， 可以是房屋所有權(quán)證辦理之前， 也可以是房屋 所有權(quán)證辦理完

28、備之后。 只要在合理的使用年限內(nèi)，只要屬于主體結(jié)構(gòu)的問題，都可以申 請質(zhì)量部門認定，房屋主體結(jié)構(gòu)不合格的，均可申請退房。二是確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格， 而不是一般性的質(zhì)量問題。 房屋質(zhì)量 問題 有很多種， 一般性的質(zhì)量問題主要通過質(zhì)量保修解 決，而不是退房。 三是必須向工程質(zhì)量監(jiān)督部門申請重新核驗，以質(zhì)量監(jiān)督部門核驗的結(jié) 論為依據(jù)。四是對給購房人造成損失應當有合理的界定，應只包含直接損失，不應含精神 損失等間接性損失。對于經(jīng)工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗， 確屆房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的， 消費者有權(quán)要求退房， 終止房屋買賣關系。 也有權(quán)采取其他辦法， 如雙方協(xié)商換房等。 選擇退房還是換房， 權(quán)利在 消費者

29、。例題 1：購房人在取得房屋所有權(quán)證后，經(jīng)確認房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，仍有權(quán)退房。 （ ）2011 年房地產(chǎn)估價師制度試題）答案解析： 商品房交付使用后， 購房人認為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的， 可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單購房人有權(quán)退房， 給購房人造成損位申請重新核驗。經(jīng)核驗，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的， 失的， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當依法承擔賠償責任。 這里的交付使用之后， 是指辦理了交付使用 手續(xù)之后，可以是房屋所有權(quán)證辦理之前，也可以是房屋所有權(quán)證辦理完備之后。例題 2：關于因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的責任導致主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的已售商品住房處理方式的說法，正確的是 （ ） 。（2011 年房地產(chǎn)經(jīng)紀人制度試題

30、）A購房人只能要求退房，不能要求換房B購房人只能要求換房，不能要求退房C購房人有權(quán)選擇退房或換房D房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同意后，購房人才能選擇退房或換房答案： C解析：對于經(jīng)工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗， 確屬房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的， 消費者有權(quán)要 求退房， 終止房屋買賣關系。 也有權(quán)采取其他辦法， 如雙方協(xié)商換房等， 選擇退房還是換房， 權(quán)力在消費者。例題 3： 下列關于主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的已售商品住房處理方式的表述中，正確的是( )。 (2009 年房地產(chǎn)經(jīng)紀人制度試題 )A購房人只能要求退房，不能要求換房B購房人只能要求換房，不能要求退房C購房人有權(quán)選擇退房或換房D商品住房買賣雙方協(xié)商選擇退房或換房答

31、案： C解析： 選擇退房還是換房，權(quán)利在消費者。 對于經(jīng)工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗， 確屬房屋主 體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，消費者有權(quán)要求退房， 終止房屋買賣關系。 也有權(quán)采取其他辦法，如 雙方協(xié)商換房等，。 (2009 年房地例題 4： 購房人發(fā)現(xiàn)商品房質(zhì)量有問題，不能選擇退房的情形有產(chǎn)經(jīng)紀人制度試題 )A使用一年后發(fā)現(xiàn)屋面漏水B辦理房屋所有權(quán)證后，確認房屋主體結(jié)構(gòu)有質(zhì)量問題C辦理房屋所有權(quán)證前，確認房屋主體結(jié)構(gòu)有質(zhì)量問題D尚未使用即發(fā)現(xiàn)下水管道堵塞E雨時發(fā)現(xiàn)外墻滲水答案： ADE消費者有權(quán)要這里的交付使用解析：對于經(jīng)工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗， 確屬房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的， 求退房， 終止房屋買賣關系。 購房人在商品房交付使用之后發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題， 之后， 是指辦理了交付使用手續(xù)之后， 可以是房屋所有權(quán)證辦理之前， 也可以是房屋所有權(quán) 證辦理完備之后。例題 5：經(jīng) ( ) 確認，確屬房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，