以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實(shí)現(xiàn)土地轉(zhuǎn)讓地方式原因及效力分析報(bào)告0001

1、以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實(shí)現(xiàn)土地轉(zhuǎn)讓的方式原因與效力分析2014-01-02猛戳右邊關(guān)注?某某律商智庫(kù)律商會(huì)【LAWMBA 分享2011年5月6日，安某三人將自己擁有某實(shí)業(yè)公司的 100%的 股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了錢(qián)某等人，因?yàn)樵摴緵](méi)有債權(quán)債務(wù)，也沒(méi)有任何糾紛， 公司資產(chǎn)僅有50畝土地，所以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)手續(xù)辦理的較為順利。 然，在完成股權(quán)變更后，公司向當(dāng)?shù)氐闹鞴懿块T(mén)申辦先關(guān)開(kāi)發(fā)手續(xù)時(shí)， 并告知該塊土地涉嫌非法轉(zhuǎn)讓?zhuān)蕰和＾k理該地塊的相關(guān)手續(xù)。委托 人十分不解，明明是通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式收購(gòu)的公司，怎么會(huì)涉嫌非法轉(zhuǎn)讓土地呢？況且該塊土地使用權(quán)并沒(méi)有發(fā)生轉(zhuǎn)移，當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門(mén)似乎在以行政手段干預(yù)經(jīng)濟(jì)交往。經(jīng)筆者了解，類(lèi)

2、似于該公司的遭遇的遠(yuǎn)不止一家。 某某省某某市陸阿 生因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)公司股權(quán)被依“非法倒賣(mài)土地使用權(quán)罪審查起訴， 某某某某市也對(duì)“非法倒賣(mài)土地使用權(quán)案進(jìn)展了判決。 某某省國(guó)土 部門(mén)更是開(kāi)全國(guó)之先河，出臺(tái)了關(guān)于充分發(fā)揮土地調(diào)控作用促進(jìn)房 地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康開(kāi)展的通知以下簡(jiǎn)稱(chēng)通知。其中第五條明確表 示要“完善土地二級(jí)市場(chǎng)管理防 X惡意炒賣(mài)土地行為。而該條中 最引人注目的是“嚴(yán)禁以股權(quán)轉(zhuǎn)讓為名變相違規(guī)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。 為什么普通的股安全交易會(huì)和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓聯(lián)系在一起呢？而且 有的交易甚至被追究了刑事責(zé)任。 那么，股權(quán)轉(zhuǎn)讓和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 之間有什么區(qū)別和聯(lián)系？為什么近年來(lái)通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓來(lái)實(shí)現(xiàn)土地使 用權(quán)轉(zhuǎn)讓

3、的事件越來(lái)越多？通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的效 力如何認(rèn)定？帶著這些問(wèn)題，筆者進(jìn)展了一些研究。一、股權(quán)轉(zhuǎn)讓和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的區(qū)別一概念不同股權(quán)轉(zhuǎn)讓是指公司股東依法將自己的股份讓渡給他人，使他人成為公司股東的民事法律行為。股權(quán)轉(zhuǎn)讓是股東行使股權(quán)經(jīng)常而普遍的方 式，我國(guó)公司法規(guī)定股東有權(quán)通過(guò)法定方式轉(zhuǎn)讓其全部出資或者 局部出資。股權(quán)內(nèi)容包括自益權(quán)和共益權(quán)兩種性質(zhì)的權(quán)利。自益權(quán)是指股東為自身利益而可單獨(dú)主 X的權(quán)利，主要包括公司盈余分配請(qǐng) 求權(quán)、剩余財(cái)產(chǎn)分配請(qǐng)求權(quán)、股份轉(zhuǎn)讓過(guò)戶(hù)請(qǐng)求權(quán)等財(cái)產(chǎn)權(quán)利；共益 權(quán)是指股東為公司利益兼為自己的利益而行使的權(quán)利，主要包括股東會(huì)議出席權(quán)和表決權(quán)、知情權(quán)、查閱權(quán)、

4、訴訟權(quán)等參與性權(quán)利。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括買(mǎi) 賣(mài)、交換、贈(zèng)與或其他合法方式。根據(jù)城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理方法 的規(guī)定，其他合法方法主要包括：1以房地產(chǎn)作價(jià)入股、與他人成 立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；2一方提供土地使用權(quán)，另 一方或者多方提供資金，合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán) 屬發(fā)生變更的；3因企業(yè)被收購(gòu)、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn) 移的；4以房地產(chǎn)抵債的；5法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。二構(gòu)成要件不同在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中，轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的是土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓的主體是土地 使用權(quán)人，因此構(gòu)成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為應(yīng)具備兩個(gè)條件： 一是土地使用權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，是在原來(lái)合法

5、使用根底上的再次轉(zhuǎn)移； 二是土地 使用權(quán)轉(zhuǎn)移行為存在于兩個(gè)民事主體-土地使用權(quán)人之間，即轉(zhuǎn)讓 方、受讓方必須在同一時(shí)點(diǎn)同時(shí)存在。在這種方式下，轉(zhuǎn)讓雙方直接 以合同方式約定土地使用權(quán)買(mǎi)斷性轉(zhuǎn)移的權(quán)利和義務(wù)，轉(zhuǎn)移后轉(zhuǎn)讓方不再享有土地使用權(quán)。在股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，轉(zhuǎn)讓標(biāo)的是股東登記依法所享有的公司股份，股東權(quán)利和股東責(zé)任，而不僅僅是公司出資人的出資額， 更不是他曾擁有的 包括土地使用權(quán)在內(nèi)的公司某項(xiàng)現(xiàn)實(shí)財(cái)產(chǎn)。股權(quán)轉(zhuǎn)讓主體之間的關(guān)系 表現(xiàn)為公司股東之間和股東與其他第三人之間的關(guān)系。因此，構(gòu)成股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為應(yīng)具備兩個(gè)條件：一是公司股權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，在股權(quán)轉(zhuǎn)移 中股東構(gòu)成發(fā)生變動(dòng)二是股權(quán)轉(zhuǎn)移行為發(fā)生在一個(gè)民事主體即公

6、司 法人內(nèi)部。就土地使用權(quán)而言，公司依法取得土地使用權(quán)后，土地使 用權(quán)作為法人財(cái)產(chǎn)時(shí)已表現(xiàn)為貨幣化或股份化的形式，是公司法人財(cái)產(chǎn)的一局部。股東依法轉(zhuǎn)讓股權(quán)時(shí)，土地使用權(quán)的公司法人財(cái)產(chǎn)性質(zhì) 未發(fā)生改變，不屬于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的 X疇。三轉(zhuǎn)讓條件不同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)嚴(yán)格根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第三十八條規(guī)定執(zhí) 行，第三十八條規(guī)定：”以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn) 時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合如下條件：一按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地 使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)；二按照出讓合同約定進(jìn) 展投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上,屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓

7、房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書(shū)。因此，對(duì)于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓而言，有三項(xiàng)限制條件：已支付全部土地出讓金；取得土地使用權(quán)證；開(kāi)發(fā)已完成一定的工作量。公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓除股份某某、上市公司對(duì)特定股權(quán)轉(zhuǎn)讓有特殊限制外，某某公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓如此都應(yīng)遵循一般性規(guī)定，即公司法第七十二條規(guī)定，某某公司的股東之間可以相互轉(zhuǎn)讓其全部或者局部股權(quán)。股東向股東以外的人轉(zhuǎn)讓股權(quán)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)其他股東過(guò)半數(shù)同意。四調(diào)整的法律不同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓受土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法、物權(quán)法、 城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例、最高人民法院關(guān)于審理涉與國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋 等一系列 與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的

8、法律法規(guī)所調(diào)整。 這些法律法規(guī)明確規(guī)定了 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的概念、轉(zhuǎn)讓方式與轉(zhuǎn)讓條件。股權(quán)轉(zhuǎn)讓如此適用公司法、合同法、證券法等一系列有關(guān)法 規(guī)所調(diào)整。五登記部門(mén)不同土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)讓的，雙方當(dāng)事人應(yīng)依法申請(qǐng)辦理變更土地登記，土地變更登記的管理部門(mén)為各地的國(guó)土資源管理部門(mén)。 某某公司股權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)讓的，也需辦理變更登記，變更登記的管理部門(mén)為公司登記的 工商行政管理部門(mén)。二、近年來(lái)，以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的情形越來(lái)越多的 原因 經(jīng)筆者了解，近年來(lái)，以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的情形越 來(lái)越多的原因，大概有以下幾個(gè)方面：一政府陸續(xù)出臺(tái)了相關(guān)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策， 從2008年12月 的國(guó)務(wù)院

9、辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康開(kāi)展的假如干意見(jiàn)，到2010年1月的國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康開(kāi)展的 通知，再到2011年4月的國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市 場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知。上述調(diào)控政策不僅涉與商品房交易市 場(chǎng)、銀行信貸的金融市場(chǎng)，還涉與到土地使用權(quán)的出讓市場(chǎng)。這就使 得一些開(kāi)發(fā)商從一級(jí)市場(chǎng)取得土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)為到二級(jí)市場(chǎng)上尋找目 標(biāo)。這就導(dǎo)致一些沒(méi)有能力開(kāi)發(fā)但手中有地的開(kāi)發(fā)商手中的土地進(jìn)入 交易市場(chǎng)。二便面繁瑣的土地交易程序，特別是評(píng)估程序。城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定第七條規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)當(dāng)按照如下程序辦理：房 地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)當(dāng)按照如下程序辦理：1房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人簽訂書(shū)面

10、 轉(zhuǎn)讓合同；2房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后9 0日內(nèi) 持房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地 產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門(mén)提出申請(qǐng)，并申報(bào)成交價(jià)格；3房地產(chǎn) 管理部門(mén)對(duì)提供的有關(guān)文件進(jìn)展審查，并在7日內(nèi)作出是否受理申請(qǐng) 的書(shū)面答復(fù)，7日內(nèi)未作書(shū)面答復(fù)的，視為同意受理；4房地產(chǎn)管 理部門(mén)核實(shí)申報(bào)的成交價(jià)格，并根據(jù)需要對(duì)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)展現(xiàn)場(chǎng)查 勘和評(píng)估；5房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)；6房地 產(chǎn)管理部門(mén)辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)， 核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)。按照該程序完成一塊土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑢⑿枰荛L(zhǎng)的時(shí)間周期，而且一旦在 某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，就會(huì)直接影響土地使用權(quán)的交易。

11、同時(shí)，政府主 管部門(mén)對(duì)于雙方申報(bào)的價(jià)格還要組織相應(yīng)的專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)展評(píng)估。作為交易雙方來(lái)說(shuō)，交易的本錢(qián)越低對(duì)雙方就越有利。所以一旦評(píng)估，交 易雙方將沒(méi)有任何空子可鉆。這也是交易雙方不愿直接交易的原因。三股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式可以防止繳納繁重的稅務(wù)負(fù)擔(dān)。按照我國(guó)稅收征管方面的法律規(guī)定，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓需要交納契稅、土地增值稅、營(yíng) 業(yè)稅等十余種稅收。一宗土地交易按正常的繳納標(biāo)準(zhǔn)少如此幾百萬(wàn)， 多如此幾千萬(wàn)。對(duì)交易雙方來(lái)說(shuō)這種本錢(qián)是看得見(jiàn)、摸得著的。交易 雙方如果有別的方法，交易雙方毫不猶豫的會(huì)選擇更有利于自己的方 式。四股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式手續(xù)簡(jiǎn)便，辦理快捷，而且本錢(qián)較低。一個(gè)正常 公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)绻D(zhuǎn)讓雙方?jīng)]有特殊的

12、要求比如公告，股權(quán)轉(zhuǎn)讓的變更手續(xù)，三天就能辦理完畢。而且股權(quán)轉(zhuǎn)讓的登記機(jī)關(guān)在審 查股權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，只進(jìn)展形式審查，并不進(jìn)展實(shí)質(zhì)性審查，這就給轉(zhuǎn)讓 雙方更多的空間。三、通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的效力如何認(rèn)定由于我國(guó)城市房地產(chǎn)管理法對(duì)城市建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓規(guī)定了 一些限制條件，而且由于直接進(jìn)展土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)仨毨U納契稅、 營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅，稅負(fù)較重，這使得在實(shí)踐中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們經(jīng) 常不直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，而是轉(zhuǎn)讓擁有土地使用權(quán)的公司的股權(quán)， 從而使受讓股東獲得對(duì)土地的間接控制權(quán)和利用權(quán)。對(duì)此種行為的法 律效力，司法實(shí)踐中主要有兩種意見(jiàn)。一種意見(jiàn)認(rèn)為，該行為系以合法形式掩蓋非法目的，即當(dāng)事

13、人的真實(shí)意思為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，但因法律的強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)法以土 地使用權(quán)直接轉(zhuǎn)讓的方式實(shí)現(xiàn)，因此以另一個(gè)法律行為轉(zhuǎn)讓股權(quán) 掩蓋真意，以實(shí)現(xiàn)同一效果。止匕外，此種行為惡意躲避?chē)?guó)家關(guān)于房地 產(chǎn)法主要是城市房地產(chǎn)管理法第三十八條的規(guī)定和稅法的相 關(guān)規(guī)定，屬于躲避法律的行為，因此應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。另一種意見(jiàn)認(rèn)為，該行為合法有效，理由在于，公司股權(quán)轉(zhuǎn) 讓是公司法所保護(hù)的法律行為，股權(quán)轉(zhuǎn)讓并不導(dǎo)致土地使用權(quán)權(quán)屬的 轉(zhuǎn)移，土地仍是原公司的財(cái)產(chǎn)，股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為 彼此之間相互獨(dú)立、毫不相關(guān)。任何股權(quán)變動(dòng)都會(huì)導(dǎo)致資產(chǎn)控制狀態(tài) 的變化，不能僅因股權(quán)轉(zhuǎn)讓而導(dǎo)致的對(duì)于特定資產(chǎn)的間接控制就否認(rèn) 行為本身的效力

14、。同時(shí)，稅法制度允許當(dāng)事人在不違反法律的強(qiáng)制規(guī) 定的情況下合理避稅。如果認(rèn)定此類(lèi)行為無(wú)效，將會(huì)削弱股權(quán)的流通 性，違反公司制度的根本特征，影響交易安全和效率。筆者認(rèn)為，當(dāng)事人以股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式獲得被轉(zhuǎn)讓股權(quán)公司的資 產(chǎn)，主要是房地產(chǎn)項(xiàng)目與土地使用權(quán)， 躲避了在房地產(chǎn)項(xiàng)目與土地使 用權(quán)中轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)符合的法定條件，外表上看，似乎是以合法形式掩蓋 了非法目的。但是，不能簡(jiǎn)單地得出這樣的結(jié)論。因?yàn)?，?dāng)事人要想 取得一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目可以有兩種可供選擇的方式， 其一是直接轉(zhuǎn)讓該 房地產(chǎn)項(xiàng)目，其二是間接收購(gòu)該房地產(chǎn)項(xiàng)目所在的公司， 這兩種方式 本身都是合法的。目前，法律、法規(guī)對(duì)直接轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)定了嚴(yán)格的限制條件

15、，但是對(duì)收購(gòu)房地產(chǎn)公司的股權(quán)并沒(méi)有施以同樣嚴(yán)格的 限制，所以實(shí)踐中以收購(gòu)房地產(chǎn)公司股權(quán)方式達(dá)到受讓房地產(chǎn)項(xiàng)目的 做法屢見(jiàn)不鮮。這確實(shí)存在躲避法律的問(wèn)題，但至少目前這種躲避還 是合法的，仍是當(dāng)事人在法律允許X圍內(nèi)的合法選擇，至多說(shuō)是“鉆 了法律的空子。如果國(guó)家認(rèn)為，確實(shí)需要對(duì)此類(lèi)行為嚴(yán)加調(diào)整，完 全可以通過(guò)完善立法加以解決。 所以，不應(yīng)當(dāng)僅因?yàn)楫?dāng)事人躲避了直 接轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目的法律限制，就認(rèn)定股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效，兩者是不 同的法律關(guān)系，須分別判斷。另外，當(dāng)事人在股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同中故意約定低價(jià)， 躲避以正常價(jià)格 轉(zhuǎn)讓股權(quán)時(shí)應(yīng)當(dāng)繳納的稅收，屬于惡意串通，損害國(guó)家利益的行為， 此種行為無(wú)效。但需要指出的是，由此種行為導(dǎo)致的合同無(wú)效，不是 整個(gè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的無(wú)效，而僅僅是股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同中的價(jià)格條款無(wú) 效。股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同仍然有效，但是當(dāng)事人惡意串通，逃避稅收，損害 國(guó)家利益的行為無(wú)效，必須按照包括所謂拆遷補(bǔ)償款、項(xiàng)目補(bǔ)償款等 在內(nèi)的實(shí)際交易價(jià)格，依法補(bǔ)繳稅款，并承受處罰。綜合以上內(nèi)容分析，有關(guān)部門(mén)認(rèn)為以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實(shí)現(xiàn)土地使 用權(quán)轉(zhuǎn)讓的情形涉嫌非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，從而干預(yù)股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為， 這種做法沒(méi)有法律依據(jù)，僅是對(duì)法律的錯(cuò)誤理解。所以，筆者認(rèn)為， 目前情況下，以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實(shí)現(xiàn)土地使