完整版不動(dòng)產(chǎn)善意取得案例

1、案例】：2003年2月，洪先生與成都一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽訂房屋買賣合同，洪先生以170萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買了位于成都市錦江區(qū)的一商場(chǎng)鋪位，房產(chǎn)證由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)向有關(guān)部門申報(bào)核發(fā)。訂立合同后，洪先生繳清了購(gòu)房款，而開(kāi)發(fā)商一直未交房，也不履行*產(chǎn)權(quán)證義務(wù)。 2004年1月，該開(kāi)發(fā)商又與李女士訂立房屋買賣合同，將洪先生已購(gòu)買的鋪面以190萬(wàn)元的價(jià)格賣給李女士。李女士繳清購(gòu)房款后，開(kāi)發(fā)商出具商品房專用發(fā)票。2004年7月，房地產(chǎn)管理局給李女士辦理了房屋所有權(quán)證，開(kāi)發(fā)商向李女士交房后，李女士將該商鋪出租。洪先生以簽訂合同在先為由要求開(kāi)發(fā)商為其辦理產(chǎn)權(quán)證，撤銷李女士的產(chǎn)權(quán)證，并訴至法院。 法院判決該房屋歸李女士所有，

2、洪先生的損失由開(kāi)發(fā)商賠償。 【評(píng)析】上述案例中出現(xiàn)的問(wèn)題是典型的“一房二賣”，在物權(quán)法出臺(tái)之前，依據(jù)商品房銷售管理辦法第十條的規(guī)定，“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人?！焙妥罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律的若干問(wèn)題的解釋第八條的規(guī)定，“具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第

3、三人。”在李女士已經(jīng)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的情況下，洪先生也只能請(qǐng)求解除合同、返還購(gòu)房款及利息、賠償損失，并請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任，但合同約定的商品房是無(wú)法取得了?；蛘吒鶕?jù)合同法第五十二條的規(guī)定，請(qǐng)求合同無(wú)效，并要求開(kāi)發(fā)商交付房屋，但買受人不能證明對(duì)方當(dāng)事人有惡意串通的，就很難保障自己的權(quán)利了。 自2007年10月1日起施行物權(quán)法后，洪先生的權(quán)利就可能得到切實(shí)的保護(hù)。物權(quán)法第二十條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。” 預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或

4、者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效?！?如果洪先生在簽訂商品房買賣合同時(shí)，與開(kāi)發(fā)商約定就合同約定的商品房進(jìn)行預(yù)告登記，在登記之后就會(huì)產(chǎn)生物權(quán)的對(duì)抗第三人的效力，此時(shí)，洪先生就可以取得其期待的商品房。（劉高鋒） 從一起民事抗訴案例析不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度 作者：于政文 基本案情 1995年11月，某房地產(chǎn)公司在未取得房屋預(yù)售許可，房屋剛建情況下，便將其中一套房屋預(yù)售給欒某，工程建設(shè)期間房屋編號(hào)發(fā)生變動(dòng)，最后交付給欒某的不是原房月向區(qū)法院起訴，要求交付原房屋。一、二審均作出欒7年1997屋，欒某不服，于某勝訴判決。 在二審判決執(zhí)行期間法院發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)公司已將原定賣給欒某的房

5、屋抵給了張某，二審法院遂以原審時(shí)遺漏第三人為由將此案發(fā)回重審。重審開(kāi)庭審理時(shí)，張某提出該房屋已委托房地產(chǎn)公司賣給李某。李某已辦理完產(chǎn)權(quán)證。于是區(qū)法院追加李某為第三人。法院重審認(rèn)為房地產(chǎn)公司在一、二審期間已被法院告知該房屋不得出售，仍出售房屋屬欺詐行為，售房行為無(wú)效，判決李某所辦房屋產(chǎn)權(quán)證作廢，原告欒某勝訴，房屋歸其所有。李某不服法院重審判決，向檢察機(jī)關(guān)申請(qǐng)抗訴。 分歧意見(jiàn) 本案應(yīng)否提請(qǐng)抗訴，有兩種不同意見(jiàn)。爭(zhēng)議的焦點(diǎn)在于：在能夠認(rèn)定李某為善意第三人的情況下，應(yīng)當(dāng)維護(hù)其合法權(quán)益，但房屋為不動(dòng)產(chǎn)，善意取得制度能否適用房屋這種不動(dòng)產(chǎn)買賣案件？ 第一種意見(jiàn)認(rèn)為：不應(yīng)提出抗訴。理由是：1、我國(guó)目前還沒(méi)有

6、物權(quán)法，從現(xiàn)有的物權(quán)法理論來(lái)看，一般認(rèn)為善意取得制度只適用于動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)所與權(quán)的轉(zhuǎn)移不能適用于善意取得制度。2、本案被告已被法院口頭告知訴爭(zhēng)房屋不能買賣，其將房屋抵償給他人并代為出售的行為屬惡意欺詐，應(yīng)認(rèn)定其行為無(wú)效。第三人雖然取得房屋為善意，但不能對(duì)抗被告的惡意欺詐所導(dǎo)致的行為無(wú)效。原告購(gòu)買行為在先，原被告之間的購(gòu)買房屋合同應(yīng)該有效，對(duì)其主張的權(quán)利應(yīng)予保護(hù)。 第二種意見(jiàn)認(rèn)為：為保護(hù)善意第三人的利益，應(yīng)當(dāng)提出抗訴。理由是：1、雖然物權(quán)法理論一般認(rèn)為善意取得僅適用于動(dòng)產(chǎn)，但不能排除在特殊情況下，不動(dòng)產(chǎn)也應(yīng)適用善意取得制度，以維護(hù)交易安全和秩序，保障當(dāng)事人的合法權(quán)益。2、本案原被告之間簽訂合同時(shí)，

7、被告方?jīng)]有取得房屋預(yù)售許可，一審法院重審前，被告方未取得房屋產(chǎn)權(quán)證，其購(gòu)買房屋行為由于未辦理產(chǎn)權(quán)登記不能對(duì)抗已辦產(chǎn)權(quán)證的第三人。第三人李某是在被告方售房手續(xù)完備，自己出于善意購(gòu)買該房屋且無(wú)過(guò)錯(cuò)，并辦理了產(chǎn)權(quán)證的情況下，向法院主張權(quán)利，法院應(yīng)依據(jù)善意取得制度維護(hù)第三人的合法權(quán)益，確認(rèn)房屋歸其所有。 筆者同意第二種觀點(diǎn)，即認(rèn)為應(yīng)該依據(jù)善意取得制度依法提請(qǐng)抗訴，維護(hù)第三人的合法權(quán)益。 評(píng)析意見(jiàn) 善意取得，學(xué)說(shuō)又稱為即時(shí)取得，是指無(wú)權(quán)處分他人財(cái)產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)占有人，在將其財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三人后，如果受讓人取得該財(cái)產(chǎn)時(shí)出于善意，則受讓人將依法即時(shí)取得對(duì)該財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)或其他物權(quán)，原財(cái)產(chǎn)所有人不得要求受讓人返還。善意

8、取得制度確立涉及民法所有權(quán)保護(hù)與交易安全的衡量與價(jià)值趨向問(wèn)題，承認(rèn)善意取得表明法律保護(hù)的動(dòng)態(tài)安全和靜態(tài)安全發(fā)生矛盾時(shí)，法律總體上采取犧牲財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的靜的安全而保護(hù)財(cái)產(chǎn)交易的動(dòng)的安全的立場(chǎng)，即犧牲財(cái)產(chǎn)所有人的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)來(lái)保護(hù)受讓人的取得財(cái)產(chǎn)所有權(quán)。作為適應(yīng)現(xiàn)代商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要而產(chǎn)生的一項(xiàng)交易規(guī)則，善意取得已為大多數(shù)國(guó)家民法所確認(rèn)，并成為民法中的一項(xiàng)重要制度。善意取得制度，既有利于維護(hù)商品交易的正常秩序，促進(jìn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的有秩序發(fā)展，又有利于及時(shí)解決民事糾紛，充分發(fā)揮物的經(jīng)濟(jì)效用。 一般情況下，善意取得僅適用于動(dòng)產(chǎn)，因?yàn)樯埔馊〉糜趧?dòng)產(chǎn)占有的公信力有關(guān)，動(dòng)產(chǎn)以交付獲得公信力，并轉(zhuǎn)移所有權(quán)，由于不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)

9、移，須有登記過(guò)戶制度，其為公示方法，權(quán)利歸屬十分明顯，不必以善意取得而對(duì)交易安全加以特殊保護(hù)。因此，善意取得一般僅適用于動(dòng)產(chǎn)。對(duì)不動(dòng)產(chǎn)而言，通常認(rèn)為因不動(dòng)產(chǎn)的取得以登記為條件，其為公示方法，權(quán)力歸屬十分明顯，不必以善意取得而對(duì)交易安全加以特殊保護(hù)，所以在關(guān)于善意取得的民法理論書(shū)籍中很少提及，最近我國(guó)正在制定的幾種物權(quán)法草案版本中也未涉及。筆者認(rèn)為并不能排斥司法實(shí)踐在特殊情況下，從維護(hù)交易安全和秩序、保障當(dāng)事人的合法權(quán)益考慮，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易準(zhǔn)用善意取得制度。其根據(jù)在于：雖然權(quán)利人在轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)時(shí)需出示權(quán)力證書(shū)，而買受人在購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)時(shí)也必須查驗(yàn)登記文件中所記載的權(quán)利人，否則不發(fā)生第三人不知情的“善意”

10、問(wèn)題，但現(xiàn)實(shí)情況是不動(dòng)產(chǎn)交易也會(huì)因登記錯(cuò)誤、疏漏、未登記等原因發(fā)生，無(wú)權(quán)處分問(wèn)題，尤其在房屋買賣交易中還存在預(yù)售的問(wèn)題，這些都會(huì)導(dǎo)致適用善意取得的“條件”的存在；同樣對(duì)于這類案件中的第三人也會(huì)存在交易不知情，即取得為善意的問(wèn)題，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的占有方在特殊情況下完全有能力出具表象上無(wú)瑕疵的權(quán)屬證明或其他相關(guān)證明（如房屋預(yù)售許可），受讓方很難辯明真?zhèn)?，也不?yīng)承擔(dān)就有關(guān)情況進(jìn)行審查或調(diào)查義務(wù)，由于出賣方本身占有不動(dòng)產(chǎn)，并有相關(guān)的證明，基于占有的公信力，讓受讓方承擔(dān)交易的不安全責(zé)任是不公平的。所以如前所述，不動(dòng)產(chǎn)交易中如果第三人取得不動(dòng)產(chǎn)是出于善意，則從保護(hù)善意第三人，維護(hù)交易公平和穩(wěn)定的目的出發(fā)

11、，應(yīng)當(dāng)允許第三人取得不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)。從世界各國(guó)立法規(guī)定來(lái)看，也不完全排除對(duì)不動(dòng)產(chǎn)適用善意取得，如瑞典民法典第937條、德國(guó)民法典第926條之規(guī)定，在最高人民法院機(jī)關(guān)刊人民司法2001年8月第451期第62頁(yè)的案例中同樣提出了在特殊情況下，善意取得制度適用于不動(dòng)產(chǎn)的觀點(diǎn)。 本案中第三人李某是在被告方售房手續(xù)完備的情況下購(gòu)得該房屋，出于善意且無(wú)過(guò)錯(cuò)，應(yīng)當(dāng)依據(jù)善意取得制度，確認(rèn)其擁有該房屋的所有權(quán)。無(wú)證據(jù)認(rèn)定第三人在與被告簽訂購(gòu)房合同時(shí)，明知被告無(wú)權(quán)售房或該房屋有產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議，第三人系不知情且無(wú)過(guò)錯(cuò)的善意第三人。第三人李某與被告的合同經(jīng)過(guò)房產(chǎn)部門簽證，基于登記的公示公信力，第三人有理由相信被告有權(quán)出售該

12、房屋。且在重審前，第三人已經(jīng)取得房屋產(chǎn)權(quán)證。法院在一、二審期間，由于房屋尚在預(yù)售階段，判決結(jié)果未通知房產(chǎn)部門，房產(chǎn)部門在簽證、核發(fā)李某房屋產(chǎn)權(quán)證過(guò)程中并無(wú)違法行為，第三人取得的物權(quán)足以對(duì)抗原被告之間因房屋買賣合同而產(chǎn)生的債權(quán)。綜上，李某的合法權(quán)益應(yīng)該予以保護(hù)。另外，原告與被告所簽的預(yù)售房屋合同系遠(yuǎn)期購(gòu)房合同，由于合同的標(biāo)的物是未建成的房屋而非其他，為避免房屋預(yù)售中的過(guò)分投機(jī)、欺詐等違法行為，國(guó)家對(duì)此有嚴(yán)格的法律規(guī)制，從而使預(yù)售房屋合同具有較強(qiáng)的國(guó)家干預(yù)性，主要表現(xiàn)在：其一，嚴(yán)格限定了預(yù)售房屋合同中發(fā)售方的主體資格；其二，實(shí)行預(yù)售房屋合同登記制度。由于本案中原被告雙方簽約時(shí)被告沒(méi)有取得商品房預(yù)售

13、許可證證明，違反了中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法第四十四條之規(guī)定，此合同在形式要件方面有瑕疵，屬于效力待定合同，后來(lái)被告取得商品房銷售許可，被告與第三人也簽訂了買賣合同，且經(jīng)過(guò)房產(chǎn)部門鑒證，在重審時(shí)第三人已辦理房屋產(chǎn)權(quán)，該合同應(yīng)優(yōu)先于原被告之間的合同，原告由此造成的損失，應(yīng)當(dāng)由被告予以賠償。 抗訴結(jié)果及其思考 2001年6月，區(qū)法院根據(jù)抗訴進(jìn)行再審，完全采納了檢察機(jī)關(guān)的抗訴意見(jiàn)，認(rèn)定原、被告之間合同無(wú)效，第三人李某善意取得房屋，被告人與第三人合同有效，房屋歸第三人李某所有，被告對(duì)原告返還房款和補(bǔ)償。至此，這起一房?jī)少u，爭(zhēng)執(zhí)四年，四上法庭的案件因啟動(dòng)抗訴再審程序得到了成功處理。 應(yīng)當(dāng)指出，善意取得制度在我國(guó)現(xiàn)行立法中是很不完善的，盡管我國(guó)有關(guān)法律、法規(guī)和司法解釋中有一些規(guī)定，但過(guò)于零散，缺乏對(duì)善意取得制度的概念、要件、適用范圍、法律效果等的明確規(guī)定。目前我國(guó)正在起草物權(quán)法，從已公布的中國(guó)物權(quán)法草案建議稿來(lái)看，只考慮了動(dòng)產(chǎn)的善意取得問(wèn)題，沒(méi)有關(guān)注對(duì)不動(dòng)產(chǎn)在特殊條件下的交易也存在善意取得的問(wèn)題，沒(méi)有關(guān)注世界范圍內(nèi)善意取得制度適用范圍逐漸放寬之趨勢(shì)，以及司法實(shí)踐中確立不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的迫切需要，不能不說(shuō)是缺憾。目前應(yīng)該充分吸收各國(guó)的先