徐州市場典型小戶型項目調(diào)研：徐州酒店式公寓市調(diào)報告

1、徐州市場典型小戶型項目調(diào)研徐州市場對于公寓概念定位模糊，對銷售認知情況差異較大： 將酒店式公寓與寫字樓概念混為一體，在銷售過程中將小面積寫字樓(40-60 m2)添加進酒店式公寓功能進行講解，擴展其物業(yè)使用范圍；在70年產(chǎn)權(quán)的小戶型住宅中植入酒店式公寓概念，提升物業(yè)品質(zhì)感及投資回報率。1、徐州市公寓市場的分類徐州市場的酒店式公寓根據(jù)目標客戶和物業(yè)特征，大致可以分為兩類(1)以居住為主的“小戶型單身公寓” ，以“小戶型、低總價、酒店式管理、 精裝修” 作為其主要賣點。贏得了大量新興白領(lǐng)的年輕購房客群與投資客。比較典型的樓盤有：綠地城市廣場、櫻花國際公寓。市場特點一：徐州目前在售的此類公寓多集中于

2、交通較便利的區(qū)域或規(guī)劃商業(yè)區(qū)域內(nèi)， 且體量不大，因此項目多依附于周邊配套。市場特點二：所有項目的主力戶型多集中在30-60平方米之間，有少量大戶型。市場特點三：大部分項目都有裝修房源，裝修標準參差不齊。市場特點四：物業(yè)管理標準高于普通住宅項目。(2)隨著徐州市經(jīng)濟發(fā)展迅速，在市中心商業(yè)區(qū)域內(nèi)，出現(xiàn)了主要為中、小型企業(yè)提 供服務(wù)，以辦公為主的商務(wù)型公寓。此類項目有錦繡茗都、匯源置地廣場。市場特點一：此類公寓主要集中于市中心CBCW圈內(nèi)，挑高戶型占據(jù)大多數(shù)。市場特點二：配套上均遵循酒店的高檔配套設(shè)施，功能配套齊備。物業(yè)管理標準高于同地段商住類型的小戶型公寓，購買的客戶均是高端的投資客戶和企業(yè)。2、

3、徐州市在售公寓特點項目名稱物業(yè)類型所屬區(qū)域主力戶型(m2)層高交付標準綠地城市廣場商辦云龍區(qū)41-50 72-812.9米精裝修世茂COSMO商業(yè)云龍區(qū)38、45、722.99 米應(yīng)客戶要求裝修奧運城商住云龍區(qū)31-503.3米精裝修新銳領(lǐng)地商辦云龍區(qū)40-803.2米毛坯錦繡茗都商辦鼓樓區(qū)49、72復(fù)式5.2米精裝修龍商天驕9#商辦鼓樓區(qū)51.8-68.55.2米毛坯香檳城商辦鼓樓區(qū)27-522.8精裝修開元MINI住宅泉山區(qū)35、452.9米精裝修櫻花國際住宅泉山區(qū)26 502.8毛坯（北側(cè)精裝修）通過上面內(nèi)容可以看出：1）徐州小戶型酒店式公寓住宅大多享有地理優(yōu)勢，處于人口密集，商業(yè)成熟、

4、交通便利地區(qū)。2）徐州公寓市場逐步成熟，市場進一步細分。為滿足不同客戶群體的需求，不同類型、不同功能的小戶型公寓項目也應(yīng)運而出。3）徐州市小戶型公寓面積主力以 30 75 itf為主。4）小戶型公寓層高基本控制在 3米左右，挑高戶型公寓較少。5）單價較高，主要以精裝修來支撐。小戶型公寓精裝修也逐漸成為市場主流。3、現(xiàn)有酒店式公寓產(chǎn)品普遍存在的盲點通道狹窄通風(fēng)米光缺之戶型設(shè)計不合理，出現(xiàn)不規(guī)則或多邊形怪異戶型儲存空間不足裝修質(zhì)量粗糙居住人群復(fù)雜會所設(shè)施不全綠化率低通過市場調(diào)研發(fā)現(xiàn)，這些問題多存在于早期建設(shè)的小戶型公寓中，現(xiàn)在新推出酒店式公寓項目戶型設(shè)計、居住環(huán)境物業(yè)服務(wù)相對好轉(zhuǎn)。這些產(chǎn)品盲點都將

5、導(dǎo)致客戶的流失或者導(dǎo)致客戶失去對該類產(chǎn)品住宅足夠的信任，因此，在其市場發(fā)展過程中尤其對于未來新開發(fā)的項目存在比較大的市場疏導(dǎo)。 4、公寓市場客群分析 1）客戶年齡層次通過售樓處調(diào)研、訪談數(shù)據(jù)來看，徐州目前公寓消費人群多以 35歲以上的中年人為主， 這部分人群正處于事業(yè)顛峰，經(jīng)濟相對寬余，購買公寓大多用于投資或者是在同一小區(qū)內(nèi)為父母購置，方便照顧。35歲以下的人群中部分購房人是向父母、親戚借款買房自住或作為一種長線投資。50歲以上購買公寓的人員相對較少，大部分為事業(yè)單位退體的老者，他們 的經(jīng)濟寬裕，兒孫發(fā)展的不錯，沒有后顧之憂，買套房子來進行長期投資或者用于養(yǎng)老。2）客戶職業(yè)分析通過售樓處調(diào)研數(shù)

6、據(jù)來看，購買小戶型公寓客戶職業(yè)以私營企業(yè)主為主，這些經(jīng)過多年商海拼搏的私營業(yè)主投資意識往往比常人強，加上手頭上有足夠?qū)捰嗟馁Y金，在徐州房地產(chǎn)市場不斷升溫的情況下， 買房來進行長期投資或者辦公之用。其次為政府公務(wù)員、 金融證券、IT、媒體等高收入行業(yè)從業(yè)人士。他們有較高的收入，穩(wěn)定的工作，資金充裕，購買小戶型 公寓主要用于長期投資。5、徐州市小戶型公寓供應(yīng)情況A、已上市項目后續(xù)供應(yīng)情況行政區(qū)域項目名稱物業(yè)總量銷售量剩余量云龍區(qū)綠地城市廣場9227930517.7861761.22云龍區(qū)世貿(mào)COSMO91800091800云龍區(qū)新銳領(lǐng)地19480.525577.3413903.18云龍區(qū)奧運城24

7、761.0913081.4811679.61鼓樓區(qū)龍商天驕9760.18272.699487.49鼓樓區(qū)錦繡茗都38529.117900.0720629.03鼓樓區(qū)金郡中央1130000113000泉山區(qū)開元MINI公寓711007110泉山區(qū)舜淮府第45000045000目前徐州市場在售或?qū)⑼瞥龅男」㈨椖亢罄m(xù)供應(yīng)面積約37萬平方米，其中云龍區(qū)在售項目后續(xù)供應(yīng)約 18萬平方米，占總供應(yīng)量的 49%日徐州市小戶型公寓項目潛在商辦地塊情況土地編號地塊名稱規(guī)劃用途行政區(qū)域容積率總建面商辦建面2010-8河清路21號商業(yè)、辦公、 酒店式公寓鼓樓區(qū) 5.524805-2010-9云龍區(qū)政府 西側(cè)地塊商

8、辦用地云龍區(qū) 3.576233.5-2010-17云龍工業(yè)園一期5號地 塊商住云龍區(qū) 1.9163954.61-2010-20毛紡廠北地塊商住泉山區(qū) 2.289790.8-2010-33南郊賓館地 塊商業(yè)辦公、賓 館、居住云龍區(qū) 5.2243900.8不得小于9.8萬m22010-40民營工業(yè)園3號地塊商辦云龍區(qū) 5.0388676.87-居住 2.3商住 2.2居住 1.92010-41高鐵站區(qū)地塊商住云龍區(qū)2.5-3.0483399-商住2.5-3.0商住2.5-3.0商住2.5-3.0商住2.5-3.02010年成交地塊中，小戶型公寓潛在供應(yīng)共7宗地塊，其中云龍區(qū)有 4宗，可以看出,隨著

9、城市東擴發(fā)展加速，東部地區(qū)商辦供應(yīng)增加，東部規(guī)劃商圈的小公寓供應(yīng)量也持續(xù)增加。 6、徐州酒店式公寓未來發(fā)展空間預(yù)測通過以上分析，對徐州市小戶型酒店式公寓未來的發(fā)展空間做出以下的預(yù)測：1）徐州市民的收入增加，對投資性房地產(chǎn)產(chǎn)品需求增加。2）徐州市城市的發(fā)展，外來高收入青年人才增加，企業(yè)高技術(shù)人員和高級管理人員往來往徐州和其他城市的頻率增加，對商住兩用型酒店式公寓需求增加。3）徐州市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)以及外來企業(yè)對純商務(wù)行酒店式公寓的需求增加。5）徐州市城市外擴，“東擴南進”步伐加快， 新政中心和東區(qū)城市次中心出現(xiàn)新的酒店式公寓聚集。7、徐州市典型小戶型案例分析（1） COSMW英

10、 SOH8寓COSM5棟24F建筑中，其中 3-目前兩棟已經(jīng)規(guī)劃完成，一棟規(guī)劃9.18萬平方米（僅公寓）項目概況：世茂公寓分布在24層為酒店式公寓， 未確定。1） 總建面積：2） 年限：40年產(chǎn)權(quán)3）結(jié)構(gòu)：內(nèi)廊設(shè)計4） 梯戶比：3梯26戶，北側(cè)12戶，南側(cè)14戶5） 層高：2.99米6）水電氣：商業(yè)水、電，有暖氣，無煤氣戶型面積：1） 公寓戶型共三種，384572 m2o2） 南側(cè)為45 m2；北側(cè)為38 m2 ；東西兩側(cè)為 72 m2o3） 一室一廳（38-45 m2）,兩室一廳（72 nf）銷售動態(tài)：4） 目前該項目尚未取得預(yù)售資格，僅為內(nèi)部認籌階段。2） 7月31日推出售卡活動，截止 1

11、1月22日，已經(jīng)售出約40張VIP卡（僅限公寓）， 每卡2萬元，購房優(yōu)惠 6000元。3）項目計劃12月首批推出一棟公寓公開認購，預(yù)計毛坯5200元/平方米左右，精裝修6000元/平方米左右（應(yīng)客戶要求裝修）標準層及戶型示意：（2）世茂天觀小戶型住宅項目概況：天觀小戶型住宅位于二期南側(cè)，靠鐵路，分別為7#、8#、9#、10#四棟蝶式高層，3梯8戶，21層，每棟樓共167戶住宅，4棟樓共計668套小戶型住宅。小戶型住宅為住宅性質(zhì)，70年產(chǎn)權(quán)，建筑面積約 46779.6平方米。戶型面積：1） 62-64平米，一室一廳，標準層 6戶；2） 88.36平米，兩室一廳，標準層 2戶。銷售情況:10號20

12、10年6月7日取得預(yù)售許可證，目前已經(jīng)對外銷售，均價 5800元/平方米（優(yōu)惠完以后）；10號樓共計167戶住宅，目前銷售22套，剩余145套房源未售。9號卞H 2010年6月28日取得預(yù)售許可證，目前未售。7號和8號為取得預(yù)售許可證，目前未售。小戶型住宅平面圖：點評:世茂COSM規(guī)劃配套很完善，商鋪銷售取得了不俗業(yè)績， 但是COSM公寓售卡效果卻不盡如人意。一方面由于世茂對公寓銷售時間遲遲未定， 缺少相應(yīng)的報廣宣傳支持，另一方面 公寓緊鄰貨運鐵路線， 噪音污染嚴重，而且產(chǎn)權(quán)也只有40年，比其他公寓項目少了 10年產(chǎn) 權(quán)。這也是世貿(mào)公寓的銷售慘淡的主要原因。(3)綠地城市廣場：項目概況：綠地城

13、市廣場共有 3棟11層白L LOFI 4棟19層的酒店式公寓；目前已經(jīng)推出3棟酒店式公寓，2棟LOFT 50年產(chǎn)權(quán)，民用水，商業(yè)電， 有燃氣。酒店式公寓總建筑面積：56247 m2 ；LOFT總建筑面積：36032 m2o相關(guān)情況如下：梯戶比面積區(qū)間交付標準層（Wj結(jié)構(gòu)特征備注公寓1#3梯13戶47-52精裝(北向另送2力家電)2.9內(nèi)廊南8,北5公寓2#3梯9戶71-852.9內(nèi)廊，北側(cè)局部挑空露臺南7,北2公寓3#LOFT1#3梯16戶46-73毛坯5.2內(nèi)廊南10,北6LOFT2#銷售情況如下:銷售類型銷售時間總套數(shù)已售套數(shù)價格面積區(qū)間備注公寓1#2010.7.3016915657004

14、7-52公寓2#2010.9.141490-7185暫未簽約公寓3#2010.9.1415110957007185LOFT1#2010.10.27128105600046-73LOFT2#2010.10.27128103600046-73注：綠地城市廣場項目，全部為取得預(yù)售后再行銷售。公寓樓平面圖：1)1#公寓樓平面圖2） 2#、3#公寓平面圖（奇數(shù)層為北側(cè)挑空，偶數(shù)層為北側(cè)露臺）會,如松2, 3號膜常察】平面圖3) LOFT1# 2#平面圖:綠地世城市廣場公寓周邊配套完全，交通便利。近期推出的3#公寓樓每層減少兩戶，增加了休憩平臺和挑高空間，使公寓擁有更好的采光通風(fēng)效果，增了公寓的舒適度。通

15、過對綠地世紀城剩余房源可以看出，3#公寓樓7080平方米的兩室公寓項目相對于1#公寓1I1的4050平方米的一室項目銷售較好。公寓和LOFT剩余房源主要位于項目的底層和頂層。底層南北兩側(cè)都有剩余房源，頂層主要剩余北側(cè)部分房源。公寓樓 14層、18層北側(cè)房源也有部分剩余。市民對北側(cè)挑空處側(cè)面的公寓接受度比平臺側(cè)面的公寓接受度低。(4)香檳城:項目概述:酒店式公寓位于項目北側(cè)綜合樓1單元3-14層,具體指標如下：1) 公寓建筑面約：10128.17平方米2) 結(jié)構(gòu)：內(nèi)廊設(shè)計3) 面積：27-52平方米之間，主力面積為40平方米左右，27-42平方米戶型主要集中在北側(cè)，4252平方米戶型集中在項目南

16、側(cè)。4) 戶數(shù)：公寓每層19戶，共228戶5) 層高：2.8米6) 年限：40年產(chǎn)權(quán)銷售動態(tài)：1) 2010年4月份房展會開始亮相，9月27日申領(lǐng)預(yù)售，11月13日正式對外銷售。2)銷售價格：北側(cè)價格 5800元/平方米左右，南側(cè) 6000元左右。3)銷售情況：網(wǎng)上數(shù)據(jù)顯示，簽約 5戶，剩余223戶未售。4)12層、13層、14層作為保留房源，預(yù)計整體出售。項目戶型：I45.72平方米戶型公寓45平方米戶型公寓30平方米戶型公寓51平方米戶型公寓(5)櫻花公寓項目概述：天山綠洲小戶型“公寓”產(chǎn)品，位于其 三期櫻花小鎮(zhèn) 3#、4#、5#、6#、7#、8#嘍, 現(xiàn)推廣名為“紅公館”，產(chǎn)權(quán)年限為70

17、年, 屬于小戶型住宅產(chǎn)品。梯戶比層（Wj產(chǎn)品公寓分布3-6#4梯12戶2.8米4住宅+8公寓東、西、北向7-8#4梯20戶2.8米20公寓南12,北4,東2、西2相關(guān)情況如下:銷售情況:所有小戶型住宅均未取得預(yù)售資格，處于認購階段，每套5萬元定金，定房號，定價格,具體銷售情況如下:樓號推盤時間總套數(shù)已售套數(shù)價格備注8#2009184184售罄除南側(cè)外8#未推出276僅南側(cè)3-6#7#2010.646046017.3-21萬元/套除北側(cè)外除止南、正北外3-7#2010.746046018.5萬元/套北側(cè)、精裝7#2010.10276約1109288元/平米僅南側(cè)當前7#樓南側(cè)小戶型銷售價格：1)

18、 31.54平方米，一室一廳，9588元/平方米；2) 41.72平方米，一室一廳，9288元/平方米；3) 34.69平方米，一室一廳，9088元/平方米。通過售樓處調(diào)研，從戶型看目前銷售最好的為31.5平方米，認購較多。從樓層看，6層以下以及13、14、18層等較差樓層銷售相對緩慢。點評：天山綠洲的公寓項目屬于70年產(chǎn)權(quán)的小戶型住宅產(chǎn)品，相比其他項目40年產(chǎn)權(quán)的公寓具有是很明顯的產(chǎn)權(quán)年限優(yōu)勢，而且由于其項目規(guī)模大，地理位置優(yōu)越，公寓項目進入市場很受購房者的青睞。對于北側(cè)朝向較差的公寓戶型，也依托其產(chǎn)權(quán)以及區(qū)位優(yōu)勢，通過做25、26平米小戶型，以18.5萬元/套，精裝修作為賣點對外銷售，取得

19、很好的銷售業(yè)績。戶型：1） 在售7#樓東、西戶型26.3平方米4864平方米正西/正東朝向2）在售7#樓正南戶型3）前期北向戶型25.3平方米263平方米iE北朝向戶型(6)龍商榮域(7)錦繡茗都項目總建筑面積：38529.1平方米項目概況：項目位于市中心，為 高層綜合體建筑，共482戶精裝修小公寓。將 35個自然層分為12 大層，每標準層包含3個自然層；每個標準層設(shè)計花園式休息平臺， 中庭采光空間，夾層(復(fù) 式)局部挑高5.6米。主力戶型主要有 4972 1rf兩種。銷售動態(tài)：6月12日取得預(yù)售證，目前已經(jīng)簽約公寓282戶，可銷售公寓約 200戶；銷售價格為 平層1100012000元/平方

20、米，復(fù)式14000-15000元/平方米。樓層平面圖:剖面圖:主力戶型圖:42平方米戶型49平方米戶型72平方米戶型口79平方米戶型8、公寓市調(diào)分析結(jié)論徐州市小公寓項目銷售情況各不相同，建筑風(fēng)格和戶型特點也各具特點。通過本次市場調(diào)研，對目前徐州市場小戶型公寓項目整體特點做出了總結(jié)與歸納，具體內(nèi)容如下:(1)公寓項目周邊必須擁有便利的交通配套和商業(yè)商圈。目前徐州小公寓客群中，投資型和自用辦公型客群占絕大一部分，自住養(yǎng)老型客戶 只占據(jù)一小部分。沒有良好的經(jīng)濟商業(yè)基礎(chǔ)，欠缺投資價值，客群面也相對較窄。如開 元MINI公寓、香檳城，戶型、環(huán)境都很好，但是地理位置較偏，距離商圈較遠，沒有商 業(yè)配套或商業(yè)

21、配套較少，小公寓的銷售效果很不理想。(2)公寓的設(shè)計要兼顧居住和商業(yè)兩種性質(zhì)。徐州市小公寓產(chǎn)品沒有純正意義上的居住型公寓和商務(wù)型公寓，都兼具商住兩用的 特點。只是從功能定位上偏向商務(wù)辦公或者是偏向居住。也可以稱之為商住公寓。這類 公寓為中、小企業(yè)和居家辦公者提供了一個可商可住的場所。除了提供一般的生活配套 設(shè)施外，還設(shè)置了寬帶局域網(wǎng)、會議室、信件收發(fā)以及充足的停車位等商務(wù)設(shè)施。如錦 繡茗都項目。在徐州信息產(chǎn)業(yè)發(fā)展加速的情況下，小型公司的數(shù)目急增， 尤其是科技含金量較高，知識密集型，工作獨立性較強的小公司不斷涌現(xiàn)，這類小型公司對公司形象要求不高， 且工作時間不好掌握，所以比較希望選擇可商可住的公寓。(3)小公寓面積控制 3075平方米之間，層高在 3米左右通過市場調(diào)研看以看出，徐州市場小公寓項目面積大多控制在30-75平方米之間,有少量80多平方米大戶型。其中 45平方米左右一室戶型最多。7080平方米左右的戶型一般都做成兩室，銷售效果比較好。如綠地城市廣場3#公寓。設(shè)計通廊的項目，一般北側(cè)的房源面積都很小，總價較低，有利于銷售。南側(cè)房源相對比較大一點。通過市場調(diào)研發(fā)現(xiàn)，徐州市場挑高戶型相對較少，調(diào)研