中小城休閑商業(yè)街發(fā)展策略

1、休閑商業(yè)的特征與發(fā)展趨勢作者：智高地產(chǎn)顧問一、休閑商業(yè)的特征與傳統(tǒng)的商業(yè)相比，休閑商業(yè)有以下幾個特征：1 .奢侈性。休閑是奢侈的，需要花費時間、精力與支付能力。比如說傳統(tǒng)商業(yè)中心提供以 購物為主的服務(wù)。而休閑商業(yè)則還提供娛樂、飲食、電視、網(wǎng)絡(luò)、健身等等，需要時間、精力和 支付更多的錢。因此休閑商業(yè)比較傳統(tǒng)商業(yè)，具有顯著的奢侈性。2 .個性化和市場高度細(xì)分。休閑是個性的，因為人是休閑的主體，而不同的人群對休閑生活及休閑商業(yè)的價值觀的差異性是很大的，因此休閑商業(yè)一定也是個性化的。這種市場細(xì)分有時按照年齡，有時按性別，有時按文化程度，有時按職業(yè)，當(dāng)然很多時間也是按支付能力等等，無 論你從那種角度，都

2、能細(xì)分出差異化的休閑市場和休閑產(chǎn)品。3 .學(xué)習(xí)與體驗。休閑不僅是個性的，也是可塑造的，這就是說休閑的體驗往往是精神領(lǐng)域 的，休閑的生活需要文化的體驗，而學(xué)習(xí)能夠獲得文化，也能在精神領(lǐng)域孕育體驗休閑的環(huán)境， 學(xué)習(xí)可以改變休閑主體，塑造和改變主體的休閑體驗。學(xué)習(xí)程度與休閑體驗程度是成正比的，經(jīng)常學(xué)習(xí)人群，對休閑產(chǎn)品的需求程度更高，涉及的領(lǐng)域更廣泛。4 .升級換代更新快。休閑商業(yè)及其提供的產(chǎn)品具有較高的淘汰比率，產(chǎn)品升級換代率同樣 很高。由于休閑是一個較為抽象的概念，具有很強的主觀決定性，因此市場是否接受一個休閑產(chǎn)品，接受了以后又能持續(xù)多久，很大程度取決于人們的一定時間里的偏好?，F(xiàn)代社會中，市場孕

3、育新產(chǎn)品的能力極其強大，人們對具體服務(wù)產(chǎn)品的忠誠度卻在不斷降低，市場也無時不在地鞭笞著生產(chǎn)者不斷地將休閑產(chǎn)品升級，升級，再升級。5 .復(fù)合功能經(jīng)營形態(tài)。休閑產(chǎn)業(yè)往往在傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的邊緣成長，兩個甚至更多的休閑產(chǎn)品邊緣能夠培育出新的休閑產(chǎn)品。比如休閑茶館，可以認(rèn)為它是人們吃飯、飲茶、和溝通交流等需求融合，產(chǎn)生的新需求引發(fā)的；也是茶館、餐廳和棋牌館等原有產(chǎn)品的融合和相互滲透而產(chǎn)生的，于是我們看到的休閑茶館就是在茶館、餐廳和棋牌館復(fù)合經(jīng)營功能。6 .高增殖性。休閑商業(yè)具有高附加值的特征。由于其產(chǎn)品的融合性和創(chuàng)意性很強，往往聚合了創(chuàng)造者的智慧和經(jīng)驗，加之其因為獨創(chuàng)而產(chǎn)生的風(fēng)險，因此往往具有高增殖性。隨著市

4、場的不斷擴大，產(chǎn)品老化，高增殖效應(yīng)遞減?？ɡ?ok是典型的休閑產(chǎn)品，面市時很轟動，早期經(jīng)營 者的高回報是人所皆知的。7 .休閑的環(huán)境及產(chǎn)品集聚共生。休閑是一種愉悅、放松的心態(tài)，人們化錢消費休閑，直接 目的就是購買這種心態(tài)的體驗，也是對壓抑、煩躁、疲勞的擺脫和反抗。因此休閑產(chǎn)品一定要在與之適應(yīng)的環(huán)境中消費，并且休閑的環(huán)境還能創(chuàng)造休閑消費。8 .以人為本的人文關(guān)懷。休閑的主體是人，休閑商業(yè)從人文關(guān)懷出發(fā)，以人文關(guān)懷作為其產(chǎn)品的核心來取得利潤，最終目的還是讓人生活得更美好。因此休閑商業(yè)及其產(chǎn)品的創(chuàng)造、成長和完善都是圍繞目標(biāo)人群實施的。與傳統(tǒng)商業(yè)模式相比，休閑商業(yè)更重視人的需要，忽略了產(chǎn)品分類的嚴(yán)密性

5、。傳統(tǒng)購物往往按產(chǎn)品設(shè)置分類，而休閑商業(yè)常將化妝品和美容咨詢放在一起，并且商業(yè)區(qū)隔段距離便有個餐館或咖啡廳，方便消費者休閑。二、休閑商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢趨勢一：追求生活的享受，休閑第一所謂休閑，廣義包括餐飲、娛樂等服務(wù)功能。該服務(wù)功能是用來滿足消費者在精神層面所追求的各種 生活方式”的，也是休閑商業(yè)的靈魂所在。說休閑商業(yè)是一種全新的商業(yè)地產(chǎn)模式，最創(chuàng)新的地方也就是將傳統(tǒng)的消費模式向休閑的生活方式”的傾斜和功能側(cè)重。趨勢二：環(huán)境第一與傳統(tǒng)商業(yè)中心和的商業(yè)街相比，休閑商業(yè)更加注重環(huán)境和建筑設(shè)計，突出合理的布局、特色的風(fēng)格和環(huán)境的舒適、閑雅，與消費者階層生活品味、消費習(xí)慣相匹配。據(jù)統(tǒng)計，美國129家休閑

6、商業(yè)生活中心的開發(fā)成本中， 用于環(huán)境、景觀設(shè)計及施工方面的成本占到 5-10% 左右, 甚至更高。趨勢三：業(yè)態(tài)專精與傳統(tǒng)購物中心和商業(yè)街相比，休閑商業(yè)生活中心從業(yè)態(tài)上更接近于，都是集百貨店、（大型）超市、專業(yè)店、專賣店等有店鋪零售業(yè)態(tài)與休閑、餐飲、娛樂服務(wù)等為一體的集合體。但從業(yè)態(tài)、業(yè)種的比例分配上，一些明顯的差異形成了休閑商業(yè)生活中心與Shopping mall之間的本質(zhì)區(qū)別，休閑商業(yè)生活中心將更注重消費者對生活方式”的精神享受和追求，而休閑商業(yè)生活中心則更注重于消費者基本的實際性購物需求，兩者附加值的差異也因此形成了消費階層的顯著區(qū)分。趨勢四：消費高端精神層次的需求創(chuàng)造了休閑商業(yè)生活中心巨

7、大的附加值。高檔的環(huán)境、高檔的產(chǎn)品和倡導(dǎo)的時尚理念，營造了高檔人群的聚集氛圍，促進了高端消費消費層特點對比消費層平均年收入消費層平均年齡泛消費層占人口 比重Shopping mall4.5力美兀34.378.8%休閑商業(yè)生活中 心8.5力美元39.623.5%消費層年齡對比18-2425-3435-4445-5455-6465以上Shopping mall21%22%21%16%10%6%休閑商業(yè)生活中 心15%23%21%19%10%11%以上圖表為美國消費調(diào)查表趨勢五：開發(fā)成本低，經(jīng)營利潤高開發(fā)成本低主要有兩個原因：一是開發(fā)商不必在核心商業(yè)區(qū)內(nèi)尋找土地，減少土地上的資金投入；二是層數(shù)低，建

8、造成本相對較低，但對設(shè)計的要求相對較高。綜合小容積率情況下的地價分?jǐn)?，同等?guī)模開發(fā)的成本仍明顯低于Shopping mall。經(jīng)營利潤高是吸引業(yè)主的關(guān)鍵。休閑商業(yè)生活中心的消費層面較窄，但由于總租用成本占經(jīng)營收益的比重較低，且經(jīng)營品項本身即為高消費、高利潤率和高附加值的產(chǎn)品，致使休閑商業(yè)生活中心的業(yè)主的零售凈利潤率平均達(dá)30%以上。趨勢六：發(fā)展勢頭強勁客觀的說，休閑商業(yè)生活中心是由傳統(tǒng)商業(yè)步行街和Shopping mall在市場的作用下演變而來的，也是消費群細(xì)分、業(yè)態(tài)細(xì)分的必然結(jié)果。對于中國的商業(yè)地產(chǎn)，雖然我們Shopping mall的發(fā)展歷程還很短，經(jīng)驗還不是很成熟，并且對國外商業(yè)模式的理

9、解不夠和借鑒上存在 偏差，但休閑商業(yè)生活中心在中國的出現(xiàn)和發(fā)展，亦將成為符合市場發(fā)展規(guī)律的必然。總結(jié):在目前中國的商業(yè)地產(chǎn)市場，存在以下特征，這些特征其實反映了潛在的商業(yè)機會和商業(yè) 挑戰(zhàn)：1、SHOPPINGMAII 發(fā)展結(jié)構(gòu)性過乘U體驗式商鋪開發(fā) (SHOPPINGMAII )是近年最流行的商業(yè)形態(tài)， 不少商用物業(yè)發(fā)展商競相 嘗試，近年風(fēng)頭最足的商業(yè)項目都定位于SHOPPINGMAII o如華南MALL、時代廣百、順聯(lián)國際購物中心、天佑城，但經(jīng)營均一般。2、專業(yè)市場與特色商業(yè)街行情看漲由于經(jīng)濟的持續(xù)高速發(fā)展，加上珠三角特有的地理位置及周邊地區(qū)強大的產(chǎn)業(yè)鏈支持，專 業(yè)市場一直是商業(yè)布局中重要的

10、一環(huán)，且各類專業(yè)市場的表現(xiàn)的非常繁榮，如佛山的家具市場、 陶瓷專業(yè)市場、廣州的布匹批發(fā)市場、兒童玩具批發(fā)市場、小商品批發(fā)商場等。3、主題商業(yè)的開發(fā)逐漸成趨勢主題式的商業(yè)由于具體清晰的定位及鮮明特色，對加強商戶的競爭力及吸引客戶方面有獨特作用，也是商用物業(yè)發(fā)展商喜歡的形式之一。如流行前線，兒童世界、廣百玩具城、運動前線、動漫城、南天國際照明廣場、國際婚慶中心等，都很受置業(yè)者、投資者和消費者的關(guān)注。中小城市休閑商業(yè)街發(fā)展策略作者：智高地產(chǎn)顧問我國大城市的商業(yè)步行街多是集購物、休閑、餐飲、娛樂、旅游觀光等多種功能于一體， 環(huán)境優(yōu)美，人財興旺，并已成為大城市的商業(yè)窗口，而中小城市開發(fā)的步行街雖不乏成功

11、之例， 但總起來說效果不佳。其中的原因固然很多，但重要的是，和大城市相比，中小城市存在著明顯的劣勢。一、中小城市發(fā)展步行街的劣勢1、消費群體劣勢開發(fā)和建設(shè)商業(yè)步行街，需要從客流量的具體結(jié)構(gòu)出發(fā)，就一般大城市而言，客流量往 往是三部分人組成：本地人、外地人和外國人，如北京、上海、廣州這樣的大都市圈里的步行街 之所以興旺又發(fā)達(dá)，根本的原因不在于步行這一概念，而在于本身城市商業(yè)的強大的輻射能力， 其目標(biāo)人群是全國乃至全世界，人口密集，客流量大。而中小城市的顧客群主要集中在本地、本市，而本地市場由于第三產(chǎn)業(yè)嚴(yán)重同質(zhì)化和商業(yè)物態(tài)的惡性競爭，僅步行這一概念很難產(chǎn)生強大的吸引力，而且這些城市也不具有像大城市

12、那樣強大的吸引力和對目標(biāo)市場的拉動力。2、整體購買力劣勢大城市消費者的整體購買力水平比較高，在生存型、發(fā)展型、享受型的多層次的消費群體中，發(fā)展型和享受型的消費正處在較快的發(fā)展周期，居民的消費自主權(quán)在加大，消費能力在提高，消費質(zhì)量在上升，不僅消費數(shù)量增加，而且消費結(jié)構(gòu)優(yōu)化，吃穿等消費比重逐漸減少，游玩 等消費比重逐漸增大，年度消費萬元級”、十萬元級”的家庭群體已占到一定比重，開始追求高檔次的消費。而中小城市的購買力水平總體來說比較低，人們消費水平有限，人們的購物習(xí)慣， 并沒有因為步行街的出現(xiàn)而產(chǎn)生根本性的變化。3、核心競爭力劣勢在大城市中興旺的項目在中小城市并不一定旺，這是一個基本的事實。這同城

13、市本身的核心競爭力和品牌有很大的關(guān)系。步行街的魅力最后表現(xiàn)的依然是城市的核心競爭力和城市的吸引力。如果城市的核心競爭力不夠， 也就是說城市消費物態(tài)的引擎力不夠， 外包裝做得再花哨也 沒有用。大城市擁有強大的核心競爭力和吸引力，在這方面有著先天的優(yōu)勢， 而中小城市無論是其綜合競爭力還是城市輻射力都無法與大城市相比。4、缺乏成熟的商業(yè)網(wǎng)點群圈一個城市具有一定規(guī)模的能夠滿足各類消費需求的商業(yè)網(wǎng)點群圈是發(fā)展商業(yè)步行街的基本條件。就綜合性的商業(yè)步行街而言，在網(wǎng)點設(shè)置上，購物和餐飲要有適當(dāng)?shù)谋壤?，在業(yè)態(tài)分布上也要有特色和層次， 比如購物，既要有較大規(guī)模的綜合百貨店，也要有一定知名度的專業(yè)特色店；在餐飲業(yè)中

14、，既要有高檔次的飯店，又要有較多的面向大眾的用餐場所。所有這些要求，都是目前大城市中那些相對高級的商業(yè)網(wǎng)點群圈所初步具備的。而少數(shù)中小城市雖然已初步具備了發(fā)展步行街的條件，但整體看來，條件尚未成熟，缺乏一定規(guī)模的豐富的商業(yè)網(wǎng)點群圈，很多商業(yè)網(wǎng)點零星分布，人氣不旺，很難產(chǎn)生聚集效應(yīng)。二、中小城市發(fā)展步行街的對策1、因地制宜，科學(xué)開發(fā)事實證明：步行街如果不能和當(dāng)?shù)氐纳倘σ约笆袌鼍o密結(jié)合，嚴(yán)重背離市場導(dǎo)向，其結(jié)果就會被市場所拋棄。 因此，中小城市應(yīng)依據(jù)自身的實際情況，遵循客觀規(guī)律，科學(xué)開發(fā)步行街：第一，要確立步行街的主題，即建設(shè)什么樣的步行街，除少數(shù)極有特色的城市外，一般而言，中小城市由于其以上劣勢

15、，僅僅做成一個主題是不足取的，應(yīng)開發(fā)綜合性的商業(yè)步行街。據(jù)專家調(diào)1/3的比例。第二，要準(zhǔn)確定位,查研究，比較科學(xué)的設(shè)計模式應(yīng)是購物、飲食、娛樂休閑各占中小城市根據(jù)城市本身的輻射距即主要是哪些人來消費，這關(guān)系到步行街的發(fā)展方向和生命力 離，在適當(dāng)考慮外來客人的情況下，應(yīng)著眼于本地、本市人，走大眾化的路線，服務(wù)于消費群體的大多數(shù)。第三，要慎重選址，合理規(guī)劃。商業(yè)步行街的開發(fā)是城市規(guī)劃的重要組成部分，是城市商業(yè)規(guī)劃的點睛之筆，因此無論是選址還是規(guī)劃都要慎重對待。中小城市不像大城市那樣擁有消費群體的優(yōu)勢，因此，為避免顧客分流，聚集人氣，步行街的選址除了要考慮交通的通達(dá)性、地理位置的優(yōu)越性以及人們的流向

16、習(xí)慣以外，還應(yīng)充分考慮和其他商業(yè)街的連接，避免單體作戰(zhàn)。2、立足本地，追求特色商業(yè)步行街是城市的亮點，是城市風(fēng)貌的一個突出窗口，因此，步行街要立足本地，追求特色：首先，步行街的外觀設(shè)計要給人美感。美”是一種廣告，是一個招牌，是一種資源，是巨大的號召力，當(dāng)然，這種美不能脫離城市的歷史淵源和實際資源，要根據(jù)地區(qū)和城市的特點做文章，努力做到對外國人而言應(yīng)顯示出中國的特色，對外地人而言應(yīng)顯示出一個城市的特色，對本地人而言應(yīng)顯示出是商業(yè)步行街的特色。其次，商業(yè)步行街的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)也要創(chuàng)造出自己的特色，既要有多樣性，又要有層次感，以滿足不同對象不同層次的消費需求。再次，要培育和樹立步行街的品牌。這種品牌或者是文化底蘊，或者是特色服務(wù)，也或者是獨特的景觀等。3、強化休閑功能，重視體驗21世紀(jì)的商業(yè)，休閑消費正成