仲元廣場項目可行性分析

1、仲愷地標(biāo)：灣區(qū)軌道交通一體化示范項目仲元廣場投資可行性報告【仲愷地標(biāo)：灣區(qū)軌道交通一體化示范項目】V4惠州市仲元實業(yè)有限公司2019-1一、市場研究（一）惠州宏觀經(jīng)濟形勢綜述1至10月，我市宏觀經(jīng)濟運行質(zhì)量良好，主要經(jīng)濟指標(biāo)增幅繼 續(xù)走在珠三角或全省前列。電子和石化兩大支柱產(chǎn)業(yè)對我市經(jīng)濟發(fā)展 的拉動作用明顯，1-10月，電子行業(yè)在三星電子、科銳、龍旗電子 等企業(yè)的強力帶動下，呈加快發(fā)展勢頭，實現(xiàn)增加值351.9億元，增 長26.9% ；石化行業(yè)在中海煉油、中海殼牌、中海開氏等重點石化企 業(yè)滿負(fù)荷生產(chǎn)的帶動下，實現(xiàn)增加值258.9億元，增長16%。2017 年石化產(chǎn)業(yè)方面，中海煉油、中海殼牌、中

2、海開氏、比亞迪、海能發(fā) 等重點石化項目將保持平穩(wěn)增長，仁信聚苯乙烯、可隆化工新材料、 等項目計劃于2017年投產(chǎn)；電子信息產(chǎn)業(yè)方面，寶明精工、ASM 先進科技項目、中興新通訊設(shè)備項目、長城開發(fā)移動通訊（一期）項 目、康冠平板顯示項目、科銳、龍旗 電子和三大企業(yè)集團等將有一定 增長。預(yù)計石化和電子兩大產(chǎn)業(yè)在明年也將持續(xù)平穩(wěn)增長。（二）仲愷高新區(qū)經(jīng)濟發(fā)展年內(nèi)，仲愷高新區(qū)實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值530億元，增長21%，規(guī) 模以上工業(yè)總產(chǎn)值2556億元，增長28%，稅收總額92億元，增長 32% ；公共財政預(yù)算收入13億元，增長41%。全年人均 GDP12.47萬元；R&D經(jīng)費支出占GDP比重4.6%

3、 ；每萬 元 GDP電耗617千瓦時。先后引進信利AMOLED等項目128個，總 投資近300億元。（三）惠州市與仲愷區(qū)城市樓市市場發(fā)展分析仲愷高新區(qū)是88家國家級高新區(qū)之一，經(jīng)過多年發(fā)展，吸引 了來自十多個國家和地區(qū)、近2000家中外企業(yè)投資設(shè)廠，形成了以 LED、移動互聯(lián)網(wǎng)、平板顯示、新能源、云計算為主導(dǎo)的4+戰(zhàn) 略性新興產(chǎn)業(yè)，成為國內(nèi)重要的電子 信息產(chǎn)業(yè)基地?！彼f，正是有 著這樣優(yōu)越的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，仲愷吸引了大大小小幾十家房企進駐，成為 近幾年樓市發(fā)展的熱點片區(qū)。“不僅如此，仲愷未來的生活配套還將進一步提升。十三五' 規(guī)劃中，仲愷還將新建仲愷中學(xué)初中部、陳江白云學(xué) 校、仲愷第一小

4、學(xué)、惠南實驗學(xué)校、東江東興學(xué)校等，改擴建11所公辦學(xué)校。同 時，將建成北大附屬仲愷實驗學(xué)校、華中師范附屬惠州實驗學(xué)校、仲 愷大欣實驗學(xué)校等3所民辦學(xué)校，區(qū)域教育資源會越來越豐富。除了仲愷區(qū)人民醫(yī)院以外，還將 建成潼湖衛(wèi)生院新院、區(qū)中醫(yī)醫(yī)院新院、惠環(huán)第二社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中 心、東江社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心等，仲愷人再也不用為看病煩惱。此外， 像恒裕集團打造的五星級酒店，也讓高端商務(wù)人群留在了仲愷，未來 將建成愷視網(wǎng)、星愷大劇院、數(shù)字圖書館、文化館等文體設(shè)施，更加 提升了區(qū)域的居住品質(zhì)。、項目概況一）項目位置1、項目城際價值分析 仲元廣場位于廣東惠州市仲愷高新技術(shù)開發(fā)區(qū)黃金 地段，隸屬于惠環(huán)街道辦。南面與深莞

5、惠城際輕軌無縫連接，無論去深圳、東莞、廣州都具備一小時生活圈。隨著粵港澳大灣區(qū)的開發(fā)，仲元廣場得天獨厚的軌道交通優(yōu)勢與仲愷高新區(qū)的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，將成為深莞惠安家、置業(yè)的首選之地。第13頁共24頁可行性分析報告仲元廣場用地南面緊鄰仲愷大道，西面為和暢三路，北面為規(guī)劃道路，東邊臨和暢二路。并且政府還配備了一個1.5萬平方米的市政廣場被項目用地環(huán)抱，無縫連接惠環(huán)城軌站。2、項目周邊配套西面為仲愷區(qū)最大的三甲醫(yī)院一一中信惠州醫(yī)院。周邊高檔社區(qū)、大型商業(yè)林立，地理位置非常優(yōu)越（二）項目改造政府控制性規(guī)劃指標(biāo)仲元廣場位于惠州市仲愷高新技術(shù)開 發(fā)區(qū)ZK9地塊。項目規(guī)劃占地55410平米，其中40605平方米屬于

6、三舊 改造用地，其中14805平米屬國有用地，我司已于2013年1月通過拍賣 獲取，整個土地位于仲愷大道珠三角城際軌道惠環(huán)站的北側(cè)，政府配置了 15000平方米的市政廣場，政府要求地塊需要統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一開發(fā)，方能發(fā) 揮最大經(jīng)濟效益；上圖為紅線內(nèi)為項目用地現(xiàn)狀容積率：3.54商住比：44 ： 56仲元廣場總用地面積：55410平方米，分為兩個部分組成。其中三舊改造占地面積為40605平方米，競買掛牌用地14805平方米。總建筑面積：275108平方米（地下室78600平米，計容面積：196508平米）,其中計容建筑面積為：196508平方米（其中商業(yè)85600平米，住宅110360平米）。1、“

7、三舊”項目地塊ZK90901，40605平方米。住建局已出規(guī)劃設(shè)計條件告知書（“三舊”改造項目）（調(diào)整）（2017年12月26日），計容積率建筑面積<=129886平方米（其中 商業(yè)建筑面積38965平方米，住宅建筑面積90921平方米），容積率 3.2，建筑密度<38%，綠地率>=25%，建筑高度<100米。配套設(shè)施包括 物業(yè)服務(wù)用房建筑面積>=260平方米，社區(qū)公共服務(wù)用房建筑面積 =>189平方米。機動車停車配建標(biāo)準(zhǔn)為每100平方米計容積率建筑面積 =>1個配置。2016年3月15日三舊辦出文關(guān)于仲愷高新區(qū)9號小區(qū)ZK9- 09-01號地塊舊廠房

8、進行“三舊”改造項目的批復(fù)惠仲三舊辦20163 號。2、競買地塊ZK9-05-01Z地塊，13947平方米，計容積率面積14805平方米，建筑面積<=66622平方米（其中商業(yè)=<46635平方米、住宅=<19439平方米、配套設(shè)施物業(yè)服務(wù)用房建 筑面積=>200平方米、社區(qū)公共服務(wù)用房=>40平方米、環(huán)衛(wèi)工作人作息站 建筑面積=>60平方米、公共廁所建筑面積=>80平方米），容積率4.5，建 筑限高v 100米，建筑密度<45%，綠地率<25%。已簽定國有建設(shè)土地交地確認(rèn)書、國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同（正、副本）、國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合

9、同（合同補充條款）。3、ZK9-06地塊為惠州市仲愷輕軌廣場市政用地；ZK9-06地塊為惠州市仲愷廣場市政用地，其土地面積為15000平方米，可設(shè)計地下停車場及公共汽車總站，同步可以計算整個項目的配套的覆 蓋率與綠化率。1 :仲元廣場總體指標(biāo)：占地面積55410平米容積率3.54總建筑面積275108平米覆蓋率40%地下室面積78600平米車位2000計容建筑面積196558平米地下室2層商業(yè)面積85600平米商住比44 : 56首層商業(yè)面積16500平米商業(yè)公寓面積69100平米住宅面積110360平米2 ：三舊指標(biāo):ZK9-09-01占地面積40605平米容積率3.2總建筑面積181846

10、平米覆蓋率38%地下室面積51960平米車位1300計容建筑面積129886平米地下室2層商業(yè)面積38965平米商住比30 : 70首層商業(yè)面積12000平米商業(yè)公寓面積26965平米住宅面積90921平米3 :搞牌指標(biāo)：ZK9-05-01Z占地面積14805平米容積率4.5總建筑面積93262平米覆蓋率45%地下室面積26640平米車位700計容建筑面積66622平米地下室2層商業(yè)面積46635平米商住比70 : 30首層商業(yè)面積4500平米商業(yè)公寓面積42135平米住宅面積19439平米三、項目定位及價值分析（一）項目SWOT分析優(yōu)勢（S） 項目位于黃金大道仲愷大道與和暢二路，南面與政府規(guī)

11、劃 市政廣場一體化運營距離輕軌口惠環(huán)站無縫連接，可以打造真正意義的輕軌物 業(yè)。陳江、仲愷距惠州市區(qū)心里 距陳江饃3公里位于仲愷核心商圈，可以打造一個集教育和商業(yè)完美配套 的花園小中信三甲醫(yī)院和惠環(huán)醫(yī)院僅一分鐘路程，方便快捷。直徑1公里范圍有兩大公園：仲愷中心公園和國家4A級風(fēng)仲愷地標(biāo)：灣區(qū)軌道交通一體化示范項目仲愷地標(biāo)：灣區(qū)軌道交通一體化示范項目 景區(qū)紅花湖。TPARK時尚公園商業(yè)綜合體已經(jīng)運營，恒裕世紀(jì)廣場也規(guī)劃了幾 萬平方米的購物中心；同時，區(qū)域新增森林公園7個，村級公園36 個；在原有的教育基礎(chǔ)上，擴增優(yōu)質(zhì)學(xué)位達到2.8萬個。目前，仲愷區(qū) 人民醫(yī)院已經(jīng)啟動新院建設(shè)，預(yù)計年中能夠建成并投入

12、使用。劣勢（W） 因剛好是四環(huán)路的施工周期范圍內(nèi)，對路面和周邊環(huán)境的 影響會造 成小區(qū)環(huán)境的污染。城際軌道還沒有完全連通深圳與廣州;機會（O）寬松的政策環(huán)境使樓市熱銷的局面從2015年下半年延續(xù)到 了 2016年，在樓市量價齊飛的背景下，房企資金充裕，樓市信心十 足，加之房企大鱷并購重組大潮來襲，房企拿地積極性高漲，引發(fā)了 2016年的“地王狂潮”，強一、二線城市地市高熱，土地溢價飆升。>在仲愷政府關(guān)于推進“三舊”改造促進節(jié)約集約用地的實施意見（惠府201098號）等文件精神的指示，為響應(yīng)該政策、積極配合“三舊”改造工作的開展，分析結(jié)論：>1 '市場分析結(jié)論通過對當(dāng)前宏觀經(jīng)

13、濟形式、惠州市房地產(chǎn)市場的調(diào)查和分析，綜 合本項目特點，本項目各項基礎(chǔ)條件已經(jīng)具備，市場進入時機也已經(jīng) 成熟，符合國家相關(guān)法規(guī)、政策規(guī)定，經(jīng)濟效益和社會效益顯著。2、經(jīng)濟分析結(jié)論由于項目是“三舊”改造項目，通過財務(wù)評價分析，充分說明項目投資收益率高，經(jīng)濟效益好，清償能力強，具有較好的抗風(fēng)險 能力，本項目 在經(jīng)濟上是合 理的。綜上所述，本項目的實施，其社會、經(jīng)濟效益顯著，建 議盡快辦理相關(guān)審批手續(xù)，做好規(guī) 劃設(shè)計，投入開發(fā)建設(shè)。四、項目定位及價值分析第15頁共24頁可行性分析報告仲愷地標(biāo)：灣區(qū)軌道交通一體化示范項目(-)、項目定位仲愷地標(biāo)：城市生活綜合體與軌道交通一體化示范項目以軌道交通、巴士區(qū)

14、間站、城市廣場、城市生活綜合體一體化 的城市功能單元，打造仲愷的第三產(chǎn)業(yè)的形象工程，形成城市中心的“一 站式”生活模式。濃縮城市概念解析.道交通一體#城市綜合體門居住 H T商務(wù)辦公1 T酒店服務(wù)l -4休閑購物* T文化交流| 一餐飲娛樂一集文化、居住、商務(wù)、休閑購物、餐飲娛樂、酒店服務(wù)“六位一體”的城市功能綜合體，濃縮用戶的時間與成本，各功能產(chǎn)生互動效應(yīng)，芾動各 物業(yè)升值住戶出門即隹享受全新多元化、高效室的都會'一站式”生活模式二)客戶定位我們大致將潛在客戶鎖定在以下群體中：1、在莞惠高鐵沿線上班的年輕白領(lǐng)，每天上下班交通 便2、仲愷高新區(qū)內(nèi)松山、惠臺、惠環(huán)工業(yè)區(qū)的中層技術(shù)人 員和

15、基層管理，他們屬首次置業(yè)，經(jīng)濟能力有限不能選擇 大戶 型，另外他們都屬技術(shù)和基層管理，要隨時到崗，不能 離生產(chǎn) 太遠，而我們項目所處位置非常中心；第13頁共24頁 可行性分析報告仲愷地標(biāo)：灣區(qū)軌道交通一體化示范項目3、小型公司、仲愷大企業(yè)的服務(wù)機構(gòu)購買用于辦公或辦公居家兩用；4、高新區(qū)企業(yè)高層或公職人員了解當(dāng)?shù)叵M習(xí)慣，看中投資回 報的，購買用于投資；5、深圳、東莞、惠城區(qū)及其他珠三角地區(qū)投資客。（三）價格定位綜合市場因素，該項目住宅的平均售價應(yīng)該定位在10000元人民幣/平方米，預(yù)計總銷售額為11億元人民幣；商務(wù)公寓平均售價應(yīng)該定位13000元人民幣/平方米，預(yù)計總銷售額為 9億元人民幣；首

16、層商鋪平均售價應(yīng)該定位在20000元人民幣/平方米以上，預(yù)計總銷 售額為3.3億元人民幣；本項目為仲愷區(qū)中心位置，車位也會有良好的市場需求，本項目的車 位計劃按2500元人民幣/平方米銷售，預(yù)計總銷售額為2億元人第30頁共24頁可行性分析報告民幣；綜上所述，本項目靜態(tài)總價值約25.3億元整體靜態(tài)銷售預(yù)測單價面積總額元/平米平米（萬元）商鋪20000.001650033000商業(yè)公寓13000.006910189831住宅1000.00110359110359地下室2500.00249819634小計252825根據(jù)銷售的時間以及本項目獨到的產(chǎn)品設(shè)計（超寬棟距、超高底 層商鋪）的個性化及實用性特

17、征，價格仍有提高的空間。四、仲元廣場建筑規(guī)劃設(shè)計方案仲元廣場位于惠州市仲愷大道旁，協(xié)和醫(yī)院與大榮超市之間， 項目三面沿街，南側(cè)的仲愷大道為惠州仲愷區(qū)的商業(yè)主干道，昭示性好， 交通通達性強，西側(cè)和北側(cè)為城市規(guī)劃道路。東南角為仲愷大型市政廣場 且與仲愷大道的惠環(huán)輕軌站相鄰。為了將本項目打造為仲愷的地標(biāo)性建筑，臨輕軌站與輕軌廣場的南 面，本項目擬建筑一棟高層SOH。公寓，集酒店、辦公、青年創(chuàng)業(yè)公寓一 體化商務(wù)接待多功能區(qū)。另行規(guī)劃了六棟城市中心高級住宅，通過空中長廊與臨街商鋪 的圍合規(guī)劃相連，形成獨立的居住區(qū)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)”的城市發(fā)展格局在臨城市道路處均布置廣場，下沉湖景廣場為空間凝聚中心的設(shè)計概 念引

18、入，可以有效的使南面主商業(yè)廣場和西面商務(wù)商業(yè)廣場以及 不同功能、 不同形態(tài)要求的商務(wù)公寓、購物公園等各功能體串聯(lián)，整合于一體。住宅區(qū)在布局上形成明確的功能體獨立，在保證相對獨立的空間區(qū)隔 的同時，又兼顧了各功能互補區(qū)域的自然空間過渡和融合。北面住宅區(qū)相 對安靜，結(jié)合綠化非常適合都市生活體。-TT-一）東南角為城市交通廣場，空中與城市輕軌站相連，形成城市空中花園，地面為公交及出租車停泊港，形成架空花園，地下一層為城市車輛停泊港，二層立體空間廣場形成公共服務(wù)性的“城市客廳”五、投資分析1'投資估算（1 ）仲元廣場總投資為14.5億元；總投資為14.5億元，7377元/平米（按計容面積計算）

19、；其中：土地費用約2.24億元，1140元/平米；建造費用7.35億，3740元/平米；（建安6.86億元、配套0.49萬元）建設(shè)期管理費、銷售費用、財務(wù)約2.35億元；銷售增值稅、土地增值稅（按30%計算）等其他稅費約2.57億元；（2）第一期投資為5.43億元；投資為5.43億元，9110元/平米（按計容面積計算）；其中：土地費用約1.1億元；建造費用2.45億，4115元/平米；（建安2.27億元、配套0.18萬元）建設(shè)期管理費、銷售費用、財務(wù)約198億元；銷售增值稅、土地增值稅（按30%計算）等其他稅費約0.8億元；第一期單價成本較高，有兩個原因，第一點是土地成本均在第一期體現(xiàn)，第二點，融資的財務(wù)成本 4800元也只需要在第一期體現(xiàn)。2、資金籌措項目建設(shè)資金部分由開發(fā)商自籌，部分通過申請銀行貸款及商 品房預(yù)售收入再投入予以解決。由于本項目分為三期開發(fā)，實際上解決第一期的開發(fā)資金就可以實現(xiàn) 滾動開發(fā)。3、項目經(jīng)濟效益預(yù)測及社會效益 經(jīng)測算，本項目全部投資的財務(wù)內(nèi)部收 益率為42.6%，財務(wù)凈現(xiàn)值為13.34億元，稅后利潤10.77億元。