上海市城市更新實施辦法

1、上海市城市更新實施辦法第一條（目的）為適應城市資源環(huán)境緊約束下內(nèi)涵增長、創(chuàng)新發(fā)展的要求，進一步節(jié)約集約利用存量土地，實現(xiàn)提升城市功能、激發(fā)都市活力、改善人居環(huán)境、增強城市魅力的目的，根據(jù)有關法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本辦法。第二條（定義和適用范圍）本辦法所稱城市更新，主要是指對本市建成區(qū)城市空間形態(tài)和功能進行可持續(xù)改善的建設活動，重點包括：（一）完善城市功能，強化城市活力，促進創(chuàng)新發(fā)展；（二）完善公共服務配套設施，提升社區(qū)服務水平；（三）加強歷史風貌保護，彰顯人文底蘊，提升城市魅力；（四）改善生態(tài)環(huán)境，加強綠色建筑和生態(tài)街區(qū)建設；（五）完善慢行系統(tǒng)，方便市民生活和低碳出行；（六）增加公共開

2、放空間，促進市民交往；（七）改善城市基礎設施和城市安全，保障市民安居樂業(yè)；（八）市政府認定的其它城市更新情形。本辦法適用于本市建成區(qū)中按照市政府規(guī)定程序認定的城市更新地區(qū)。已經(jīng)市政府認定的舊區(qū)改造、工業(yè)用地轉(zhuǎn)型、城中村改造的地區(qū)，按照相關規(guī)定執(zhí)行。第三條（工作原則）城市更新工作，遵循“規(guī)劃引領、有序推進，注重品質(zhì)、公共優(yōu)先，多方參與、共建共享”的原則。第四條（城市更新要求）城市更新應當堅持以人為本， 激發(fā)都市活力， 注重區(qū)域統(tǒng)籌，調(diào)動社會主體的積極性，推動地區(qū)功能發(fā)展和公共服務完善，實現(xiàn)協(xié)調(diào)、可持續(xù)的有機更新。第五條（城市更新工作領導小組）由市政府及市相關管理部門組成市城市更新工作領導小組，負

3、責領導全市城市更新工作，對全市城市更新工作涉及的重大事項進行決策。市城市更新工作領導小組下設辦公室，設在市規(guī)劃國土資源主管部門，負責全市城市更新協(xié)調(diào)推進工作。第六條（市級管理部門職責）市規(guī)劃國土資源主管部門負責協(xié)調(diào)全市城市更新的日常管理工作，依法制定城市更新規(guī)劃土地實施細則，編制相關技術和管理規(guī)范，推進城市更新的實施。市相關管理部門依法制定相關專業(yè)標準和配套政策，履行相應的指導、管理和監(jiān)督職責。第七條（區(qū)縣人民政府職責）區(qū)縣政府是推進本行政區(qū)城市更新工作的主體。區(qū)縣政府應當指定相應部門作為專門的組織實施機構(gòu)，具體負責組織、協(xié)調(diào)、督促和管理城市更新工作。第八條（管理制度）城市更新工作實行區(qū)域評估

4、、實施計劃和全生命周期管理相結(jié)合的管理制度。區(qū)域評估要確定地區(qū)更新需求，適用更新政策的范圍和要求；實施計劃是各項建設內(nèi)容的具體安排；全生命周期管理是以土地合同的方式，通過約定權利義務，進行全過程管理。第九條（區(qū)域評估的內(nèi)容）城市更新區(qū)域評估應當形成區(qū)域評估報告，主要包括以下內(nèi)容：（一）進行地區(qū)評估。按照控制性詳細規(guī)劃，統(tǒng)籌城市發(fā)展和公眾意愿，明確地區(qū)功能優(yōu)化、公共設施完善、城市品質(zhì)提升、歷史風貌保護、 城市環(huán)境改善、 基礎設施完善的目標、要求、策略，細化公共要素配置要求和內(nèi)容。（二）劃定城市更新單元。按照公共要素配置要求和相互關系，對建成區(qū)中由區(qū)縣政府認定的現(xiàn)狀情況較差、改善需求迫切、近期有條

5、件實施建設的地區(qū)，劃定城市更新單元并予落實。第十條（區(qū)域評估的公眾參與）區(qū)域評估時應當組織公眾參與， 征求市、區(qū)縣相關管理部門、利益相關人和社會公眾的意見，充分了解本地區(qū)的城市發(fā)展和民生訴求，結(jié)合城市發(fā)展和公共利益，合理確定城市更新的需求。第十一條（區(qū)域評估的確定）組織實施機構(gòu)組織區(qū)域評估并形成報告，經(jīng)區(qū)縣政府常務會議審議通過后，由區(qū)縣政府批準，并報送市城市更新工作領導小組辦公室備案。涉及本市歷史文化風貌區(qū)等重要地區(qū)、跨行政區(qū)的區(qū)域評估，需預先經(jīng)過市規(guī)劃國土資源主管部門綜合平衡。第十二條（實施計劃的編制）以城市更新區(qū)域評估為依據(jù)，以現(xiàn)有物業(yè)權利人的改造意愿為基礎，落實區(qū)域評估的要求，發(fā)揮街道辦

6、事處和鎮(zhèn)鄉(xiāng)政府的作用，統(tǒng)籌各方意見，合理應用政策，形成依法合規(guī)的城市更新實施計劃，確定城市更新單元內(nèi)的具體項目，經(jīng)批準后組織實施。第十三條（實施計劃的內(nèi)容）城市更新實施計劃主要包括以下內(nèi)容：（一）明確城市更新單元內(nèi)的具體項目，制定城市更新單元的建設方案。一個城市更新單元內(nèi)可以有一個或多個城市更新項目。（二）確定城市更新單元建設方案的實施要求，協(xié)商明晰單元的更新主體、權利義務、推進要求。第十四條（實施計劃的公眾參與）城市更新實施計劃應當依法征求市、區(qū)縣相關管理部門、利益相關人和社會公眾的意見，鼓勵市民和社會各界專業(yè)人士參與實施計劃的編制工作。第十五條（實施計劃的確定）城市更新實施計劃形成后，經(jīng)區(qū)

7、縣政府常務會議審議通過后，由區(qū)縣政府批準，并報送市城市更新工作領導小組辦公室備案。其中，建設方案涉及調(diào)整已批準規(guī)劃內(nèi)容的，在實施計劃編制過程中，市規(guī)劃國土資源主管部門與區(qū)縣政府共同明確規(guī)劃調(diào)整要求，市規(guī)劃國土資源主管部門同時按照規(guī)定履行相應審批程序。市、區(qū)縣規(guī)劃土地管理部門按照管理權限，依法審批城市更新建設項目。第十六條（全生命周期管理）城市更新項目實行土地全生命周期管理。由市、區(qū)縣規(guī)劃土地管理部門會同產(chǎn)業(yè)投資、社會服務、公共事業(yè)、建設管理等相關管理部門，綜合產(chǎn)業(yè)功能、區(qū)域配套、公共服務等因素后，提出城市更新項目功能、改造方式、建設計劃、運營管理、物業(yè)持有、持有年限和節(jié)能環(huán)保等要求，將其納入土

8、地出讓合同進行管理。第十七條（規(guī)劃政策）城市更新規(guī)劃政策包括以下內(nèi)容：（一）在符合區(qū)域發(fā)展導向和相關規(guī)劃土地要求的前提下，允許用地性質(zhì)的兼容與轉(zhuǎn)換，鼓勵公共性設施合理復合集約設置。（二）在同一街坊內(nèi)，對符合相關要求的地塊可進行拆分合并等地塊邊界調(diào)整。（三）在地塊所處高度分區(qū)的范圍內(nèi)，建筑高度可進行適當調(diào)整，超過高度規(guī)定，應當進行規(guī)劃論證。風貌保護、凈空控制等地區(qū)按照相關規(guī)定執(zhí)行。（四）按照城市更新區(qū)域評估的要求，為地區(qū)提供公共性設施或公共開放空間的，在原有地塊建筑總量的基礎上，可獲得獎勵，適當增加經(jīng)營性建筑面積，鼓勵節(jié)約集約用地。增加風貌保護對象的，可予建筑面積獎勵。（五）因確有實施困難， 在

9、滿足消防、 安全等要求的前提下，按照規(guī)定征詢相關利益人意見后，經(jīng)規(guī)劃土地管理部門同意，部分地塊的建筑密度、建筑退界和間距等可以按照不低于現(xiàn)狀水平控制。（六）城市更新中應當采用綠色、低碳、智能技術，實現(xiàn)節(jié)能環(huán)保高標準，加快低碳智慧城市建設。鼓勵對建筑第五立面進行生態(tài)化、景觀化以及其它有益于增加公共價值的改造利用。第十八條（土地政策）城市更新土地政策包括以下內(nèi)容：（一）現(xiàn)有物業(yè)權利人或者聯(lián)合體為主進行更新增加建筑量和改變使用性質(zhì)的，可以采取存量補地價的方式。城市更新項目周邊不具備獨立開發(fā)條件的零星土地，可以擴大用地方式結(jié)合城市更新項目整體開發(fā)。（二）城市更新項目的土地使用條件應當根據(jù)經(jīng)批準的控制性

10、詳細規(guī)劃確定。以拆除重建方式實施的，可以重新設定出讓年期；以改建擴建方式實施的，其中不涉及用途改變的，其出讓年期與原出讓合同保持一致，涉及用途改變的，增加用途部分的出讓年期不得超過相應用途國家規(guī)定的最高出讓年期。 現(xiàn)有物業(yè)權利人或者物業(yè)權利人組成的聯(lián)合體，應當按照新土地使用條件下土地使用權市場價格與原土地使用條件下剩余年期土地使用權市場價格的差額，補繳土地出讓價款。（三）城市更新按照存量補地價方式補繳土地出讓金的， 市、區(qū)縣政府取得的土地出讓收入，在計提國家和本市有關專項資金后，剩余部分由各區(qū)縣統(tǒng)籌安排，用于城市更新和基礎設施建設等。對納入城市更新的地塊，免征城市基礎設施配套費等各種行政事業(yè)收費，電力、通信、市政公用事業(yè)等企業(yè)適當降低經(jīng)營性收費。（四）城市更新的風貌保護項目， 參照舊區(qū)改造的相關規(guī)定，享受房屋征收、財稅扶持等優(yōu)惠政策。第十九條（規(guī)劃土地歷史問題處理）城市更新項目范