商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)PPT課件

1、目目 錄錄第一部分：商業(yè)零售基礎(chǔ)知識(shí)第一部分：商業(yè)零售基礎(chǔ)知識(shí)1 1、零售業(yè)態(tài)的分類(lèi)及定義、零售業(yè)態(tài)的分類(lèi)及定義2 2、購(gòu)物中心的定義及分類(lèi)、購(gòu)物中心的定義及分類(lèi)3 3、購(gòu)物中心發(fā)展史、購(gòu)物中心發(fā)展史4 4、購(gòu)物中心建筑特征、購(gòu)物中心建筑特征5 5、購(gòu)物中心定位要素、購(gòu)物中心定位要素6 6、購(gòu)物中心規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)、購(gòu)物中心規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)7 7、購(gòu)物中心招商及營(yíng)銷(xiāo)策劃要點(diǎn)、購(gòu)物中心招商及營(yíng)銷(xiāo)策劃要點(diǎn)8 8、購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)管理要點(diǎn)、購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)管理要點(diǎn)目目 錄錄第二部分：商業(yè)運(yùn)營(yíng)活動(dòng)中的專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)第二部分：商業(yè)運(yùn)營(yíng)活動(dòng)中的專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)1、房地產(chǎn)的含義2、商業(yè)房地產(chǎn)的含義3、商業(yè)物業(yè)的分類(lèi)4、建筑規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范

2、術(shù)語(yǔ)5、招商專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ) 零售業(yè)零售業(yè)Retail industryRetail industry 以向消費(fèi)者銷(xiāo)售商品為主，并提供相關(guān)服務(wù)的行業(yè)。零售業(yè)態(tài)零售業(yè)態(tài) Retail FormatsRetail Formats 零售企業(yè)為滿足不同的消費(fèi)需求進(jìn)行相應(yīng)的要素組合而形成的不同經(jīng)營(yíng)形態(tài)。分類(lèi)原則：分類(lèi)原則： 零售業(yè)態(tài)按零售店鋪的結(jié)構(gòu)特點(diǎn),根據(jù)其經(jīng)營(yíng)方式、商品結(jié)構(gòu)、服務(wù)功能，以及選址、商圈、規(guī)模、店堂設(shè)施、目標(biāo)顧客和有無(wú)固定營(yíng)業(yè)場(chǎng)所進(jìn)行分類(lèi)。分類(lèi)：分類(lèi)： 食雜店、便利店、折扣店、超市、大型超市、倉(cāng)儲(chǔ)會(huì)員店、百貨店、專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)賣(mài)店、家居建材商店、購(gòu)物中心、廠家直銷(xiāo)中心、電視購(gòu)物、郵購(gòu)、網(wǎng)上商店、自動(dòng)

3、售貨亭、電話購(gòu)物等。 零售業(yè)態(tài)從總體上可以分為有店鋪零售業(yè)態(tài)和無(wú)店鋪零售業(yè)態(tài)兩類(lèi)零售業(yè)態(tài)從總體上可以分為有店鋪零售業(yè)態(tài)和無(wú)店鋪零售業(yè)態(tài)兩類(lèi) 購(gòu)物中心是指：購(gòu)物中心是指： 國(guó)際購(gòu)物中心協(xié)會(huì)的解釋為：購(gòu)物中心是指一群建筑，組合在一起的商業(yè)設(shè)施，按商圈確定其位置、規(guī)模，將多種店鋪?zhàn)鳛橐粋€(gè)整體來(lái)計(jì)劃、開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)，并且擁有一定規(guī)模的停車(chē)場(chǎng)。由此可見(jiàn)，從嚴(yán)格意義上講，購(gòu)物中心不是一種商業(yè)業(yè)態(tài)，而是一種有計(jì)劃地實(shí)施的全新的商業(yè)聚集形式 根據(jù)購(gòu)物中心的建筑、設(shè)施和形態(tài)的不同，國(guó)際購(gòu)物中心協(xié)會(huì)又將購(gòu)物中心細(xì)分為摩爾(Mall，停車(chē)場(chǎng)與店鋪間有一定的距離，通常在整體建筑的地下或外圍，而店鋪間有專(zhuān)門(mén)的步行街連接，如

4、區(qū)域型、超區(qū)域型購(gòu)物中心)和帶狀中心(店鋪前各有停車(chē)場(chǎng)，店鋪間通常沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的步道連接，如鄰里型、社區(qū)型等)。 摩爾摩爾(Mall)(Mall)購(gòu)物中心是指：購(gòu)物中心是指： 面積在10萬(wàn)平方米以上，由專(zhuān)業(yè)購(gòu)物中心管理集團(tuán)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，業(yè)態(tài)業(yè)種復(fù)合度極度齊全（全業(yè)態(tài)、全業(yè)種/行業(yè)經(jīng)營(yíng)，表現(xiàn)出高度專(zhuān)業(yè)化與高度綜合化并存的成熟性結(jié)構(gòu)特征），行業(yè)多、店鋪多、功能多,商品組合的寬度及深度極深（商品高中低檔必須齊備，以保證商品品種齊全。商品組合的寬度極寬由多家不同定位的大型百貨公司、超市大賣(mài)場(chǎng)實(shí)現(xiàn)。商品組合的深度極深由無(wú)數(shù)各類(lèi)品牌專(zhuān)賣(mài)店、專(zhuān)業(yè)的不同行業(yè)主題大賣(mài)場(chǎng)實(shí)現(xiàn)。） 嚴(yán)格意義上講，小于0萬(wàn)平方米的，叫做購(gòu)物

5、中心，大于這個(gè)數(shù)字的且業(yè)態(tài)復(fù)合度高的方可稱(chēng)作摩爾MALL。而大于20萬(wàn)平方米的，可叫做超級(jí)摩爾購(gòu)物中心SUPERMALL。 城市綜合體城市綜合體HOPSCAHOPSCA是指：是指： 城市綜合體一般是由高級(jí)酒店，高檔寫(xiě)字樓，大型綜合商業(yè)中心、步行街區(qū)、市民廣場(chǎng)等組成。城市綜合體是將城市中商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛等城市生活空間的三項(xiàng)以上功能進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體，以功能協(xié)同、空間緊湊、抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)為特點(diǎn)，表現(xiàn)出極大的生命力和充沛的發(fā)展?jié)撃?。因其?guī)模宏大、功能齊全，城市建筑綜合體常被稱(chēng)為“城中之

6、城” 。城市綜合建筑體又稱(chēng)綜合性建筑或復(fù)合型建筑 。HOPSCAHotel(酒店)、 Office(寫(xiě)字樓)、Parking(停車(chē)場(chǎng))、Shopping mall(購(gòu)物中心)、Convention(會(huì)議中心)、Apartment(公寓) 購(gòu)物中心分類(lèi)購(gòu)物中心分類(lèi)A A、社區(qū)購(gòu)物中心、社區(qū)購(gòu)物中心Community shopping centerCommunity shopping center 是在城市的區(qū)域商業(yè)中心建立的，面積在5萬(wàn)平方米以內(nèi)的購(gòu)物中心。B B、市區(qū)購(gòu)物中心、市區(qū)購(gòu)物中心Regional shopping centerRegional shopping center 是在城市

7、的商業(yè)中心建立的，面積在10萬(wàn)平方米以內(nèi)的購(gòu)物中心。C C、城郊購(gòu)物中心、城郊購(gòu)物中心Super-regional shopping centerSuper-regional shopping center 是在城市的郊區(qū)建立的，面積在10萬(wàn)平方米以上的購(gòu)物中心。D D、廠家直銷(xiāo)中心、廠家直銷(xiāo)中心Factory outlets centerFactory outlets center 由生產(chǎn)商直接設(shè)立或委托獨(dú)立經(jīng)營(yíng)者設(shè)立，專(zhuān)門(mén)經(jīng)營(yíng)本企業(yè)品牌商品，并且多個(gè)企業(yè)品牌的營(yíng)業(yè)場(chǎng)所集中在一個(gè)區(qū)域的零售業(yè)態(tài)。業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)基基 本本 特特 點(diǎn)點(diǎn)選址選址商圈與商圈與目標(biāo)顧客目標(biāo)顧客規(guī)模規(guī)模商品（經(jīng)營(yíng)）結(jié)構(gòu)商品（經(jīng)

8、營(yíng)）結(jié)構(gòu)商品售商品售賣(mài)方式賣(mài)方式服務(wù)功能服務(wù)功能管理信息系統(tǒng)管理信息系統(tǒng)社區(qū)購(gòu)物中心社區(qū)購(gòu)物中心communitycommunityshopping shopping centercenter市、區(qū)市、區(qū)級(jí)商業(yè)級(jí)商業(yè)中心中心商圈半徑商圈半徑5-105-10公公里里建筑面積建筑面積為為5 5萬(wàn)平萬(wàn)平方米以內(nèi)方米以內(nèi)20-4020-40個(gè)租賃店，包個(gè)租賃店，包括大型綜合超市、專(zhuān)括大型綜合超市、專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)賣(mài)店餐飲服業(yè)店、專(zhuān)賣(mài)店餐飲服務(wù)及其他店務(wù)及其他店各個(gè)租各個(gè)租賃店獨(dú)賃店獨(dú)立開(kāi)展立開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活經(jīng)營(yíng)活動(dòng)動(dòng)停車(chē)位停車(chē)位300-500300-500個(gè)個(gè)各個(gè)租賃店使各個(gè)租賃店使用各自的信息用各自的信息系統(tǒng)系

9、統(tǒng)市區(qū)購(gòu)物中心市區(qū)購(gòu)物中心Regional Regional shoppingshoppingcentercenter市級(jí)商市級(jí)商業(yè)中心業(yè)中心商圈半徑商圈半徑10-2010-20公公里里建筑面積建筑面積為為1010萬(wàn)平萬(wàn)平方米左右方米左右40-10040-100個(gè)租賃店，包個(gè)租賃店，包括百貨店大型綜合超括百貨店大型綜合超市、各種專(zhuān)業(yè)店專(zhuān)賣(mài)市、各種專(zhuān)業(yè)店專(zhuān)賣(mài)店，飲食店雜品店以店，飲食店雜品店以及娛樂(lè)服務(wù)設(shè)施等及娛樂(lè)服務(wù)設(shè)施等各個(gè)租各個(gè)租賃店獨(dú)賃店獨(dú)立開(kāi)展立開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活經(jīng)營(yíng)活動(dòng)動(dòng)停車(chē)位停車(chē)位500500個(gè)以個(gè)以上上各個(gè)租賃店使各個(gè)租賃店使用各自的信息用各自的信息系統(tǒng)系統(tǒng)城郊購(gòu)物中心城郊購(gòu)物中心Sup

10、er-areaSuper-areaShopping Shopping CenterCenter城鄉(xiāng)結(jié)城鄉(xiāng)結(jié)合部交合部交通要道通要道商圈半徑商圈半徑30-5030-50公公里里建筑面積建筑面積為為1010萬(wàn)平萬(wàn)平方米以上方米以上200200租賃店以上，包租賃店以上，包括百貨店、大型綜合括百貨店、大型綜合超市各種專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)超市各種專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)賣(mài)店、飲食店、雜品賣(mài)店、飲食店、雜品店及娛樂(lè)服務(wù)設(shè)施等店及娛樂(lè)服務(wù)設(shè)施等各個(gè)租各個(gè)租賃店獨(dú)賃店獨(dú)立開(kāi)展立開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活經(jīng)營(yíng)活動(dòng)動(dòng)停車(chē)位停車(chē)位10001000個(gè)以個(gè)以上上各個(gè)租賃店使各個(gè)租賃店使用各自的信息用各自的信息系統(tǒng)系統(tǒng)工廠直銷(xiāo)中心工廠直銷(xiāo)中心Factor Fa

11、ctor OutletsOutletsCenterCenter一般遠(yuǎn)一般遠(yuǎn)離城市離城市目標(biāo)顧客目標(biāo)顧客多為重視多為重視品牌的目品牌的目的的購(gòu)買(mǎi)的的購(gòu)買(mǎi)單個(gè)建筑單個(gè)建筑面積面積100-100-200200平方平方米米為品牌商品生產(chǎn)商直為品牌商品生產(chǎn)商直接設(shè)立，商品均為本接設(shè)立，商品均為本企業(yè)的品牌企業(yè)的品牌采用自采用自選式售選式售貨方式貨方式多家店共多家店共有有500500個(gè)個(gè)以上停車(chē)以上停車(chē)位位各個(gè)租賃店使各個(gè)租賃店使用各自的信息用各自的信息系統(tǒng)系統(tǒng) 中國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展歷史中國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展歷史 購(gòu)物中心的在中國(guó)的發(fā)展可以追溯到二十世紀(jì)80年代末，中國(guó)開(kāi)始興建一些綜合性的商業(yè)設(shè)施，通過(guò)出租或出售的

12、方式引入一些商戶進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，一般沒(méi)有統(tǒng)一的規(guī)范，租售形式雜合，功能單一，服務(wù)和配套設(shè)施嚴(yán)重缺乏。與規(guī)范的購(gòu)物中心還相差甚遠(yuǎn)。 真正的購(gòu)物中心在中國(guó)的出現(xiàn)與發(fā)展，應(yīng)該是90年代的中期，典型代表是廣州的天河城，項(xiàng)目以統(tǒng)一規(guī)劃與管理，只租不賣(mài)經(jīng)營(yíng)模式，成為中國(guó)歷史上最為成功的購(gòu)物中心。但在功能的安排和租戶的選擇方面，依然過(guò)于單一，不能滿足顧客復(fù)合性的消費(fèi)需求。 近年來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人民生活水平，特別是城市居民的生活水平的大幅度提高，加之天河城等第一代購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)成功，刺激了購(gòu)物中心行業(yè)在中國(guó)飛的發(fā)展，新一代的購(gòu)物中心以北京金源燕莎為代表，功能及品牌極大滿足了消費(fèi)者需求。4 4、購(gòu)物中心建筑特征、

13、購(gòu)物中心建筑特征商業(yè)空間步行化商業(yè)空間室內(nèi)化公共空間社會(huì)化5 5、購(gòu)物中心定位要素、購(gòu)物中心定位要素定位定位 定位基礎(chǔ)：自身?xiàng)l件分析、市場(chǎng)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)、城市規(guī)劃條件定位基礎(chǔ)：自身?xiàng)l件分析、市場(chǎng)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)、城市規(guī)劃條件 定位依據(jù)：消費(fèi)者需求、區(qū)域商業(yè)設(shè)施及商業(yè)資源供應(yīng)狀況定位依據(jù)：消費(fèi)者需求、區(qū)域商業(yè)設(shè)施及商業(yè)資源供應(yīng)狀況 綜合專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商業(yè)街社區(qū)商業(yè)及底商周邊尚未形成有影響、成規(guī)模的商業(yè)街商業(yè)街環(huán)境至關(guān)重要，并需要有清晰的定位商業(yè)街以開(kāi)放性、參與性、多元性方向發(fā)展社區(qū)商業(yè)及底商供需兩旺受到經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的限制，周邊底商以服務(wù)業(yè)為主社區(qū)商業(yè)以便利、實(shí)用、服務(wù)多樣為特色趨向集中化、完善的服務(wù)功能、便利等特點(diǎn)周邊

14、缺乏綜合、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)環(huán)境，現(xiàn)有市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)一般交通便利，本地有特產(chǎn)如岫玉由單一、少門(mén)類(lèi)向著綜合、多門(mén)類(lèi)發(fā)展百貨/購(gòu)物中心/超市百貨由多種經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)向主體性經(jīng)營(yíng)、主題經(jīng)營(yíng)對(duì)超市、購(gòu)物中心具有巨大需求體驗(yàn)業(yè)態(tài)成為中高檔商業(yè)市場(chǎng)需求的動(dòng)力專(zhuān)業(yè)化商店受到歡迎 通過(guò)左圖分析，建議本項(xiàng)目可進(jìn)入的市場(chǎng)：大型購(gòu)物中心，中型專(zhuān)業(yè)、專(zhuān)營(yíng)商店及中小規(guī)模專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)5 5、購(gòu)物中心定位要素之定位、購(gòu)物中心定位要素之定位居民家庭月收入增加居民家庭月收入增加對(duì)價(jià)格敏感程度將逐步下降對(duì)價(jià)格敏感程度將逐步下降對(duì)鄰近和產(chǎn)品品種的要求逐步提高對(duì)鄰近和產(chǎn)品品種的要求逐步提高單次購(gòu)買(mǎi)量增加單次購(gòu)買(mǎi)量增加消費(fèi)者教育程度增加消費(fèi)者教育程度增加對(duì)價(jià)格的

15、敏感程度下降對(duì)價(jià)格的敏感程度下降對(duì)品種、鄰近的需求增加對(duì)品種、鄰近的需求增加逐漸強(qiáng)調(diào)購(gòu)物效率逐漸強(qiáng)調(diào)購(gòu)物效率居民小區(qū)化居民小區(qū)化形成社區(qū)購(gòu)物的習(xí)慣，對(duì)便利性和效率的需求形成社區(qū)購(gòu)物的習(xí)慣，對(duì)便利性和效率的需求增加增加對(duì)品種和環(huán)境的需求下降對(duì)品種和環(huán)境的需求下降家庭規(guī)模變小家庭規(guī)模變小對(duì)價(jià)格敏感程度將逐步下降對(duì)價(jià)格敏感程度將逐步下降對(duì)鄰近和產(chǎn)品品種的要求逐步提高對(duì)鄰近和產(chǎn)品品種的要求逐步提高社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和生活方式變化生活方式變化追求效率；價(jià)格敏感度下降追求效率；價(jià)格敏感度下降更強(qiáng)調(diào)零售品牌的選擇更強(qiáng)調(diào)零售品牌的選擇對(duì)品種的需求增加，對(duì)生活品質(zhì)的需求提高對(duì)品種的需求增加，對(duì)生活品質(zhì)的

16、需求提高消費(fèi)者需求的變化趨勢(shì)消費(fèi)者需求的變化趨勢(shì)從需求組合看，在各類(lèi)市場(chǎng)層面上最主要的存在兩大核心目標(biāo)群體組合 “價(jià)格 + 品種”需求組合和“價(jià)格 + 鄰近”需求組合5 5、購(gòu)物中心定位要素之定位、購(gòu)物中心定位要素之定位6 6、購(gòu)物中心規(guī)劃及設(shè)計(jì)要點(diǎn)、購(gòu)物中心規(guī)劃及設(shè)計(jì)要點(diǎn)購(gòu)物中心業(yè)態(tài)規(guī)劃購(gòu)物中心業(yè)態(tài)規(guī)劃6 6、購(gòu)物中心規(guī)劃及設(shè)計(jì)要點(diǎn)、購(gòu)物中心規(guī)劃及設(shè)計(jì)要點(diǎn)第三代萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)業(yè)態(tài)規(guī)劃第三代萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)業(yè)態(tài)規(guī)劃6 6、購(gòu)物中心規(guī)劃及設(shè)計(jì)要點(diǎn)、購(gòu)物中心規(guī)劃及設(shè)計(jì)要點(diǎn)功能規(guī)劃功能規(guī)劃 抓住購(gòu)物中心的集“買(mǎi)、吃、玩”這三種最基本的消費(fèi)功能，加上多種附加功能的整合及互補(bǔ)，自然可吸引不同需求的多（年齡）客層的客流

17、。因此，一般項(xiàng)目中功能定位是將購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲、文化、酒店、商務(wù)辦公和綜合服務(wù)等多功能于一體，力求滿足消費(fèi)者一天消費(fèi)、一家消費(fèi)、一站消費(fèi)的需求。6 6、購(gòu)物中心規(guī)劃及設(shè)計(jì)要點(diǎn)、購(gòu)物中心規(guī)劃及設(shè)計(jì)要點(diǎn)交通規(guī)劃交通規(guī)劃l購(gòu)物中心的購(gòu)物中心的客客行行交通交通 購(gòu)物中心的步行人流分為兩種：一種是從停車(chē)場(chǎng)到購(gòu)物 中心的運(yùn)動(dòng)；另一種是從購(gòu)物中心到購(gòu)物中心的運(yùn)動(dòng)。 l購(gòu)物中心的車(chē)購(gòu)物中心的車(chē)流流交通交通 車(chē)流包括購(gòu)物車(chē)流、貨運(yùn)車(chē)流和公共交通車(chē)流。交通組 織原則是分流，讓購(gòu)物交通和后勤貨運(yùn)交通各行其道。 購(gòu)物中心交通規(guī)劃分為兩部分，一部分是周?chē)缆钒呀煌ㄒ胭?gòu)物中心，另一部分是購(gòu)物中心自身用地范圍內(nèi)的交

18、通組織和規(guī)劃，以及建筑內(nèi)部的人流組織。 6 6、購(gòu)物中心規(guī)劃及設(shè)計(jì)要點(diǎn)、購(gòu)物中心規(guī)劃及設(shè)計(jì)要點(diǎn)平面規(guī)劃平面規(guī)劃A A、平面設(shè)計(jì)的內(nèi)容是確定步行街形態(tài)，確定承租戶單元的布局和面積大小，為所有承租戶提供一個(gè)互利互惠的機(jī)會(huì)，最大限度為每個(gè)承租戶帶來(lái)穿行人流，提供最多的購(gòu)物機(jī)會(huì)。B B、柱距與單元面寬有直接關(guān)系：大商店面寬，8，4，6， 。柱子不宜落在店面線上。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)深一般在814米比較合適。如果開(kāi)間方向的柱距是8米(9,14,16 ,24)，那么進(jìn)深可以是26,36，46。9米柱距是開(kāi)發(fā)比較常用的選擇，對(duì)于面積分割以及降低施工成功有益。C C、平面設(shè)計(jì)的結(jié)構(gòu)形狀一定要規(guī)整、簡(jiǎn)單，不要使用曲率過(guò)大

19、的圓弧，避免實(shí)用面積太少，不僅便于業(yè)態(tài)布局與商鋪分割，而且有利于未來(lái)經(jīng)營(yíng)，方便人流對(duì)不同業(yè)態(tài)不同區(qū)域的識(shí)別，可以通過(guò)外立面裝修和頂部造型，美化整個(gè)的外形。l平面設(shè)計(jì)平面設(shè)計(jì) 6 6、購(gòu)物中心規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)之平面規(guī)劃、購(gòu)物中心規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)之平面規(guī)劃l剖面設(shè)計(jì)：剖面設(shè)計(jì)： A、層高 B、中庭空間 C、從不同的層面同時(shí)引入人流 D、垂直交通工具 E、景觀的垂直吸引力 F、貨區(qū)設(shè)計(jì)l其他要素設(shè)計(jì)：其他要素設(shè)計(jì)：照明、景觀等7 7、購(gòu)物中心招商及營(yíng)銷(xiāo)策劃要點(diǎn)、購(gòu)物中心招商及營(yíng)銷(xiāo)策劃要點(diǎn)招商要點(diǎn)招商要點(diǎn)l市場(chǎng)調(diào)查l業(yè)態(tài)規(guī)劃、品牌組合、品牌落位l招商（租金）政策l團(tuán)隊(duì)組建l招商方案（計(jì)劃、節(jié)點(diǎn)、原則、方法）l

20、啟動(dòng)招商、跟進(jìn)招商、甄選商家l合同簽署l商家進(jìn)場(chǎng)7 7、購(gòu)物中心招商及營(yíng)銷(xiāo)策劃要點(diǎn)、購(gòu)物中心招商及營(yíng)銷(xiāo)策劃要點(diǎn)策劃要點(diǎn)策劃要點(diǎn) A、開(kāi)業(yè)前l(fā)項(xiàng)目主題策劃l商業(yè)形象策劃l招商階段性策劃 （招商宣傳推廣、大型招商活動(dòng)策劃、核心商戶選擇與吸引、供應(yīng)商入場(chǎng)） B、開(kāi)業(yè)l 全方位預(yù)熱宣傳（開(kāi)業(yè)前兩周），保證有足夠多的客流量，確保95商戶統(tǒng)一開(kāi)業(yè)。l環(huán)境和氛圍營(yíng)造 l標(biāo)示和引導(dǎo)（廣義）l 開(kāi)業(yè)慶典儀式l開(kāi)業(yè)后延續(xù)宣傳（一周）C、開(kāi)業(yè)后l事件營(yíng)銷(xiāo)l文化營(yíng)銷(xiāo)l服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)（人性化、顧客物流等）l目的性促銷(xiāo)8 8、購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)要點(diǎn)、購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)要點(diǎn) 購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)管理水平關(guān)系到永續(xù)運(yùn)營(yíng)的成敗，我們必須按可持續(xù)發(fā)展的

21、戰(zhàn)略，穩(wěn)步提高管理水平。經(jīng)營(yíng)期間的商業(yè)管理主要包括四個(gè)方面：承租商的優(yōu)承租商的優(yōu)化管理、整體形象策劃推廣與促銷(xiāo)推廣活動(dòng)、服務(wù)管化管理、整體形象策劃推廣與促銷(xiāo)推廣活動(dòng)、服務(wù)管理、日常的物業(yè)管理理、日常的物業(yè)管理。租賃政策（承租商優(yōu)化）日常經(jīng)營(yíng)管理營(yíng)銷(xiāo)管理（整體形象推廣與促銷(xiāo)推廣）服務(wù)管理（人性化服務(wù)、多元化服務(wù)）商業(yè)物業(yè)管理（日常物業(yè)維護(hù)保安保潔）第二部分：第二部分：商業(yè)運(yùn)營(yíng)活動(dòng)中的專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)商業(yè)運(yùn)營(yíng)活動(dòng)中的專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)1 1、房地產(chǎn)的含義、房地產(chǎn)的含義 房地產(chǎn)具體是指土地、建筑物及其地上的附房地產(chǎn)具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物

22、質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。又稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱(chēng)，兩者具有整又稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱(chēng)，兩者具有整體性和不可分割性。包括：體性和不可分割性。包括：土地 建筑物及地上附著物房地產(chǎn)物權(quán)注：房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外，還有所有權(quán)衍生的租賃權(quán)、抵押權(quán)、土地使用權(quán)、典當(dāng)權(quán)等。2 2、商業(yè)房地產(chǎn)的含義商業(yè)房地產(chǎn)的含義 商業(yè)房地產(chǎn)：人們習(xí)慣上將商業(yè)物業(yè)叫商鋪或商業(yè)用房，商業(yè)房地產(chǎn)是指用于各種零售、餐飲、娛樂(lè)、健身服務(wù)、休閑設(shè)施等從事商業(yè)和為居民生活服務(wù)所用于經(jīng)營(yíng)用途的并可出租或出售的房地產(chǎn)形式。 它包括購(gòu)物中心、商業(yè)街、主題商場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)、折扣店、工廠直銷(xiāo)店、娛樂(lè)類(lèi)商業(yè)房地產(chǎn)、住宅和寫(xiě)字樓的底層商鋪等

23、等。從經(jīng)營(yíng)模式、功能和用途上完全區(qū)別于普通住宅、公寓、寫(xiě)字樓、 別墅房地產(chǎn)等類(lèi)別。國(guó)外通行的叫法為零售業(yè)房地產(chǎn) 。(也有認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)就是指商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商作為投資主體直接參與的、為生產(chǎn)和消費(fèi)提供交易平臺(tái)而進(jìn)行的商業(yè)活動(dòng)。商業(yè)地產(chǎn)包括批發(fā)市場(chǎng)、零售市場(chǎng)、娛樂(lè)休閑消費(fèi)市場(chǎng)、社區(qū)服務(wù)市場(chǎng)等相關(guān)的商業(yè)運(yùn)作；其內(nèi)容包括策劃、招商和日常運(yùn)營(yíng)管理；其任務(wù)是為生產(chǎn)者（或中間商）和消費(fèi)者提供交易平臺(tái)，并為地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)獲取未來(lái)不確定的收益。)3 3、商業(yè)物業(yè)的分類(lèi)、商業(yè)物業(yè)的分類(lèi)分類(lèi)方法分類(lèi)方法種類(lèi)種類(lèi)按市場(chǎng)形式分類(lèi)大型商廈專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)小區(qū)商鋪按物業(yè)用途分類(lèi)購(gòu)物中心小區(qū)配套商鋪專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)批發(fā)及商貿(mào)中心餐飲及美食廣場(chǎng)按建

24、筑特征分類(lèi)商業(yè)大廈住宅區(qū)商鋪臨街商鋪步行街露天商鋪地下商城3 3、商業(yè)物業(yè)的分類(lèi)、商業(yè)物業(yè)的分類(lèi)按物業(yè)區(qū)位分類(lèi)商業(yè)區(qū)物業(yè)住宅區(qū)物業(yè)近郊物業(yè)按經(jīng)營(yíng)方式分類(lèi)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)物業(yè)分散經(jīng)營(yíng)物業(yè)按經(jīng)營(yíng)類(lèi)別分類(lèi)綜合經(jīng)營(yíng)物業(yè)單一經(jīng)營(yíng)物業(yè)按招商方式分類(lèi)招商物業(yè)租售物業(yè)出租物業(yè)按物業(yè)產(chǎn)權(quán)分類(lèi)產(chǎn)權(quán)物業(yè)非產(chǎn)權(quán)物業(yè)4 4、建筑規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范術(shù)語(yǔ)、建筑規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范術(shù)語(yǔ)規(guī)劃術(shù)語(yǔ)規(guī)劃術(shù)語(yǔ)l建筑面積密度建筑面積密度 建筑面積密度是反映建筑用地使用強(qiáng)度的主要指標(biāo)。計(jì)算建筑物的總建筑面積時(shí)，通常不包括0以下地下建筑面積。建筑面積密度的表示公式為： 建筑面積密度=(總建筑面積 建筑用地面積)（m2/hm）l容積率容積率 一定地塊內(nèi)，總建

25、筑面積與建筑用地面積的比值。是衡量建筑用地使用強(qiáng)度的一項(xiàng)重要指標(biāo)。 l建筑密度建筑密度 一定地塊內(nèi)所有建筑物的基底總面積占用地面積的比例,是反映建筑用地經(jīng)濟(jì)性的主要指標(biāo)之一。計(jì)算公式為： 建筑密度= 建筑基底總面積建筑用地總面積l道路紅線道路紅線 規(guī)劃的城市道路路幅的邊界線。l建筑紅線建筑紅線 城市道路兩側(cè)控制沿街建筑物或構(gòu)筑物（如外墻、臺(tái)階等）靠臨街面的界線。又稱(chēng)建筑控制線。l建筑間距建筑間距 兩棟建筑物或構(gòu)筑物外墻之間的水平距離。4 4、建筑規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范術(shù)語(yǔ)、建筑規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范術(shù)語(yǔ)l綠地率綠地率 城市一定地區(qū)內(nèi)各類(lèi)綠化用地總面積占該地區(qū)總面積的比例。在居住區(qū)用地范圍內(nèi)指各類(lèi)綠地的總和占居

26、住區(qū)用地的比率。綠地應(yīng)包括：公共綠地、宅旁綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地和道路綠地（即道路紅線內(nèi)的綠地），不包括屋頂、曬臺(tái)的人工綠地。l占（基占（基/ /用）地面積：用）地面積： 指城市規(guī)劃行政主管部門(mén)確定的建設(shè)用地界線所圍合的用地水平投影面積，不包括代征地的面積。l總建筑面積：總建筑面積： 也叫“建筑展開(kāi)面積”。建筑物各層水平投影面積的總和，包括使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積三項(xiàng)。使用面積指建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)或生活使用的凈面積的總和。在居住建筑中的使用面積也稱(chēng)“居住面積”。輔助面積是指建筑物各層平面為輔助生產(chǎn)或生活活動(dòng)所占的凈面積的總和，例如居住建筑中的樓梯、走道、廁所、廚房等。使用面積與

27、輔助面積的總和稱(chēng)“有效面積”。結(jié)構(gòu)面積指建筑物各層平面中的墻、柱等結(jié)構(gòu)所占面積的總和。l城市基礎(chǔ)設(shè)施城市基礎(chǔ)設(shè)施 城市基礎(chǔ)設(shè)施分為工程性基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)性基礎(chǔ)設(shè)施兩類(lèi)。工程性基礎(chǔ)設(shè)施一般指能源供應(yīng)、給水排水、交通運(yùn)輸、郵電通信、環(huán)境保護(hù)、防災(zāi)安全等工程設(shè)施。社會(huì)性基礎(chǔ)設(shè)施則指文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生等設(shè)施。我國(guó)一般講城市基礎(chǔ)設(shè)施多指工程性基礎(chǔ)設(shè)施。設(shè)計(jì)規(guī)范術(shù)語(yǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范術(shù)語(yǔ)l建筑面積建筑面積 房產(chǎn)的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計(jì)算多個(gè)的建筑面積，則是各房產(chǎn)建筑面積之和。建筑面積包含了房產(chǎn)的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。l使用面積使用面積 房產(chǎn)的使用面積

28、，指房產(chǎn)各層平面中直接供使用者使用的凈面積之和。計(jì)算使用面積時(shí)有一些特殊規(guī)定：內(nèi)墻面裝修厚度計(jì)入使用面積。l公用面積公用面積 房產(chǎn)的公用面積是指房產(chǎn)內(nèi)為客戶出入方便、正常消費(fèi)或生活所設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開(kāi)發(fā)商在出售商品房時(shí)計(jì)算的建筑面積存在公共面積的分?jǐn)倖?wèn)題。l實(shí)用面積實(shí)用面積 它是建筑面積扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額。l計(jì)租面積計(jì)租面積 作為計(jì)算房租的面積。非住宅用房按建筑面積計(jì)算。l套內(nèi)面積套內(nèi)面積 俗稱(chēng)地磚面積。它是在實(shí)用面積的基礎(chǔ)上扣除了柱體、墻體等占用空間的建筑物后的一個(gè)內(nèi)容空間的概念。動(dòng)既有章可循，也有利可圖，吸引居民和機(jī)構(gòu)投資非房產(chǎn)租賃市場(chǎng)。l竣工面

29、積竣工面積 竣工面積是指竣工的各幢房屋建筑面積之和。房屋建筑的竣工應(yīng)是按照設(shè)計(jì)要求全部完工，經(jīng)驗(yàn)收合格的建筑.l共有建筑面積共有建筑面積 系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。l共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) 整幢建筑物的共有建筑面積與整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和的比值，即為共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。即公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)公用建筑面積套內(nèi)建筑面積之和。l層高層高 層高是指房產(chǎn)高度以層為單位計(jì)量，每一層的高度國(guó)家在設(shè)計(jì)上有要求，這個(gè)高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。l凈高凈高 凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。l實(shí)用率實(shí)用率 實(shí)用率是套內(nèi)建筑面積和房

30、產(chǎn)面積之比，大于使用率。即實(shí)用率套內(nèi)建筑面積套內(nèi)建筑面積分?jǐn)偟墓灿泄灿媒ㄖ娣el一次商裝：一次商裝：指商場(chǎng)為其所經(jīng)營(yíng)的各種業(yè)態(tài)提供基礎(chǔ)的物業(yè)基礎(chǔ)、條件及硬件環(huán)境，主要涉及天、地、柱、墻、水、電氣、空調(diào)、消防、安防、廣播設(shè)備、通道、照明、美陳、促銷(xiāo)設(shè)施等方面。 l二次商裝：二次商裝：指以一次商裝為基礎(chǔ)，為展示品牌和商品形象，按照商場(chǎng)要求的標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行的二次裝飾裝修，主要涉及壁柜、柜臺(tái)、貨架、陳列、形象、燈光、色彩等方 l垂直交通：垂直交通：是指不同標(biāo)高空間或樓層的垂直聯(lián)系如樓梯、電梯和自動(dòng)扶梯。 l劃分防火分區(qū)：劃分防火分區(qū)：在建筑中采有耐火性能較好的分隔物將建筑物空間分隔成若干區(qū)域的防火技術(shù)措施

31、。 l劃分防煙分區(qū)：劃分防煙分區(qū)：是通過(guò)設(shè)置擋煙設(shè)施將煙氣控制在一定范圍內(nèi)，以便用排煙設(shè)施將其排出，保證人員安全疏散，消防撲救工作順利進(jìn)行。 l購(gòu)物空間購(gòu)物空間：購(gòu)物空間是在整個(gè)空間中，由貨柜和貨架作為空間限定的元素劃分出的直接進(jìn)銷(xiāo)售活動(dòng)的現(xiàn)場(chǎng)。 l交通空間：交通空間：包括商場(chǎng)內(nèi)的通道、樓梯、自動(dòng)扶梯及電梯，其位置、數(shù)量、布置及寬度等既能使急需型購(gòu)物者迅速到達(dá)購(gòu)物場(chǎng)所，又能使顧客輕松完成瀏覽觀賞的行為。 l商品展示空間商品展示空間：從常規(guī)的柜架到地臺(tái)、墻面及空中掛件，展示的商品從只能觀賞到可觸摸、可試聽(tīng)、可試用，創(chuàng)造出視覺(jué)焦點(diǎn)。 l服務(wù)空間：服務(wù)空間：是商品銷(xiāo)售的輔助空間，如：試衣間、聽(tīng)音室、

32、問(wèn)訊處、寄存處等。 l休閑空間：休閑空間：為顧客提供餐飲、休息、娛樂(lè)、文化等場(chǎng)所在地，點(diǎn)綴以綠化小品，既滿足了顧客的需求，也促進(jìn)了消費(fèi)。 l柜臺(tái)：柜臺(tái)：柜臺(tái)是供營(yíng)業(yè)員展示、計(jì)量、包裝出售商品及顧客參觀挑選商品所用的設(shè)備，柜臺(tái)或全部用于展示商品，或上部展示商品，下部用于貯藏。 l貨架：貨架：貨架是營(yíng)業(yè)員工作現(xiàn)場(chǎng)中分類(lèi)分區(qū)地陳列商品并少量?jī)?chǔ)存商品的設(shè)施。 l租賃商鋪：租賃商鋪：產(chǎn)權(quán)人將一定時(shí)間內(nèi)的商鋪使用權(quán)與承租人交易，取得或分時(shí)段取得現(xiàn)金收益；對(duì)承租人而言，承租人用現(xiàn)金或分時(shí)段的租金付出取得一定時(shí)間內(nèi)的商鋪使用權(quán)利。 l轉(zhuǎn)租商鋪：轉(zhuǎn)租商鋪：商鋪?zhàn)罱K使用人并非與商鋪權(quán)利人直接建立租賃關(guān)系，而是通過(guò)

33、轉(zhuǎn)租人取得使用商鋪的權(quán)利，商鋪?zhàn)罱K使用人與轉(zhuǎn)租人發(fā)生權(quán)利、義務(wù)關(guān)系。 l 商圈：是指零售店以其所在地點(diǎn)為中心，沿著一定的方向和距離擴(kuò)展，商圈：是指零售店以其所在地點(diǎn)為中心，沿著一定的方向和距離擴(kuò)展，吸引顧客的輻射范圍，簡(jiǎn)單的說(shuō)，也就是來(lái)店顧客所居住的地理范圍。吸引顧客的輻射范圍，簡(jiǎn)單的說(shuō)，也就是來(lái)店顧客所居住的地理范圍。 l消費(fèi)市場(chǎng)調(diào)查消費(fèi)市場(chǎng)調(diào)查對(duì)商業(yè)項(xiàng)目所在的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、商業(yè)經(jīng)營(yíng)及競(jìng)爭(zhēng)狀況、居民的購(gòu)買(mǎi)力及消費(fèi)水平、商品品牌資源及人們的消費(fèi)行為進(jìn)行專(zhuān)業(yè)的市場(chǎng)調(diào)查，為商業(yè)項(xiàng)目的功能規(guī)劃、業(yè)態(tài)定位、市場(chǎng)定位、以及為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)策略、發(fā)展戰(zhàn)略提供依據(jù)。 l商業(yè)業(yè)態(tài)定位商業(yè)業(yè)態(tài)定位根據(jù)當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)

34、條件和商業(yè)項(xiàng)目的規(guī)模、面積、物業(yè)現(xiàn)狀，進(jìn)行業(yè)態(tài)根據(jù)當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)條件和商業(yè)項(xiàng)目的規(guī)模、面積、物業(yè)現(xiàn)狀，進(jìn)行業(yè)態(tài)定位及市場(chǎng)定位，科學(xué)的確定項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)形態(tài)和目標(biāo)市場(chǎng)。定位及市場(chǎng)定位，科學(xué)的確定項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)形態(tài)和目標(biāo)市場(chǎng)。 l樓層定位樓層定位根據(jù)商業(yè)項(xiàng)目的面積、形狀、層數(shù)，合理確定各樓層的商品經(jīng)營(yíng)類(lèi)別、面積、區(qū)位，確定各樓層服務(wù)設(shè)施的配套及分布。 l動(dòng)線設(shè)計(jì)動(dòng)線設(shè)計(jì)對(duì)商業(yè)企業(yè)的客流動(dòng)線、物流動(dòng)線、人流（員工）動(dòng)線、車(chē)流交通進(jìn)行平面和立體的設(shè)計(jì)。 l產(chǎn)權(quán)證書(shū)產(chǎn)權(quán)證書(shū) 產(chǎn)權(quán)證書(shū)是指產(chǎn)權(quán)證書(shū)是指 房屋所有權(quán)證房屋所有權(quán)證 和和 土地使用權(quán)證土地使用權(quán)證 。房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)包括：產(chǎn)權(quán)類(lèi)別、產(chǎn)權(quán)。房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)包括：產(chǎn)權(quán)類(lèi)別、產(chǎn)權(quán)比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來(lái)源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、他比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來(lái)源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、他項(xiàng)權(quán)利紀(jì)要和附記，并配有房地產(chǎn)測(cè)量部門(mén)的分戶房屋平面圖。項(xiàng)權(quán)利紀(jì)要和附記，并配有房地產(chǎn)測(cè)量部門(mén)的分戶房屋平面圖。l加盟商加盟商 加盟商僅是終