大連開發(fā)區(qū)潛在高端市場分析_第1頁
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1、大連開發(fā)區(qū)潛在高端市場分析大連開發(fā)區(qū)潛在高端市場分析目錄目錄一、開發(fā)區(qū)區(qū)域特性解讀二、開發(fā)區(qū)產業(yè)發(fā)展概況三、開發(fā)區(qū)高端社區(qū)概況四、開發(fā)區(qū)高端客戶訪談1開發(fā)區(qū)區(qū)域特性解讀開發(fā)區(qū)區(qū)域特性解讀區(qū)位區(qū)位開發(fā)區(qū)區(qū)域特性解讀開發(fā)區(qū)區(qū)域特性解讀l大連開發(fā)區(qū)地處遼東半島東南端,北依大黑山,與金州區(qū)接壤;南瀕黃海,與長山列島隔海相望;東與金州區(qū)登沙河鎮(zhèn)相連;西接金州蜂腰部與甘井子區(qū)大連灣鎮(zhèn)毗鄰。地理坐標為北緯385643391230,東經1214130122945。l大連開發(fā)區(qū)下轄 馬橋子、大孤山、海青島、灣里、董家溝、金石灘6個街道,代管得勝、大李家兩個鎮(zhèn)和新港工作處。概況概況開發(fā)區(qū)區(qū)域特性解讀開發(fā)區(qū)區(qū)域特性

2、解讀l大連開發(fā)區(qū)于1984年10月成立,與天津開發(fā)區(qū)等共同成為環(huán)渤海區(qū)域首批經濟技術開發(fā)區(qū)試點,國家政策扶植力度優(yōu)厚, 后經不斷擴大,2004年,市委、市政府決定金石灘國家旅游度假區(qū)合并到開發(fā)區(qū),2005年,大連出口加工區(qū)合并到開發(fā)區(qū),2008年雙D港劃歸開發(fā)區(qū)管理,實現“四區(qū)合一”管理體制。l目前區(qū)域管理總面積404.98平方公里,總人口63.9萬,其中戶籍人口25.1萬。經過25年的開發(fā)建設,大連開發(fā)區(qū)已經成為國家級開發(fā)區(qū)中最具經濟實力、發(fā)展?jié)摿统鞘谢攸c的區(qū)域之一。金 州 區(qū)開開 發(fā)發(fā) 區(qū)區(qū)人口人口開發(fā)區(qū)人口構成及增長趨勢(萬人)開發(fā)區(qū)人口構成及增長趨勢(萬人)開發(fā)區(qū)人口總數持續(xù)呈現上

3、漲趨勢;截至開發(fā)區(qū)人口總數持續(xù)呈現上漲趨勢;截至0909年末,開發(fā)區(qū)區(qū)域內總人口年末,開發(fā)區(qū)區(qū)域內總人口數約數約63.963.9萬人,其中戶籍人口約萬人,其中戶籍人口約25.125.1萬人,以非農業(yè)務工人口為主,非戶萬人,以非農業(yè)務工人口為主,非戶籍人口約籍人口約38.838.8萬人,外來人口比例超過萬人,外來人口比例超過60%60%,主要為產業(yè)發(fā)展帶動人群;,主要為產業(yè)發(fā)展帶動人群;開發(fā)區(qū)區(qū)域特性解讀開發(fā)區(qū)區(qū)域特性解讀06年開始,開發(fā)區(qū)全力推進“一城帶七區(qū)”建設?!耙怀恰奔刺嵘_發(fā)區(qū)建成區(qū)功能,帶動中心園區(qū)、光電子產業(yè)區(qū)、IT產業(yè)區(qū)、大山半島林港工業(yè)區(qū)、小窯灣CBD中心商務區(qū)、城北工業(yè)區(qū)和金

4、石灘度假區(qū)等七個園區(qū)發(fā)展。對開發(fā)區(qū)發(fā)展起到了決定性的推動作用; 開發(fā)區(qū)2004年GDP 總值為367.6億,占當年大連全市GDP的18.7%, 到2007年增長到703.1億, 占全市的22.45%, 而2008年增長至833.2,占全市22.6%;經濟經濟開發(fā)區(qū)區(qū)域特性解讀開發(fā)區(qū)區(qū)域特性解讀開發(fā)區(qū)是大連乃至遼寧重要經濟增長點,屬于遼寧省沿海經濟帶重要核心開發(fā)區(qū)是大連乃至遼寧重要經濟增長點,屬于遼寧省沿海經濟帶重要核心產業(yè)聚集區(qū),經濟發(fā)展勢頭迅猛,所占大連產業(yè)聚集區(qū),經濟發(fā)展勢頭迅猛,所占大連GDPGDP份額逐年上升;份額逐年上升;產業(yè)產業(yè)開發(fā)區(qū)區(qū)域特性解讀開發(fā)區(qū)區(qū)域特性解讀建區(qū)25年來,有來

5、自47個國家和地區(qū)的2313個外商投資項目落戶大連開發(fā)區(qū),其中世界500強企業(yè)45個,投資項目70個,平均投資規(guī)模7000萬美元,投資總額1億美元以上的項目33個。英特爾、博格華納等世界頂級項目落戶開發(fā)區(qū)。石油化工、電子信息、裝備制造、汽車零部件、修造船產業(yè)等五大產業(yè)實現產值占全區(qū)規(guī)模以上工業(yè)總產值的84%。開發(fā)區(qū)由以石油工業(yè),電、熱力供應等為主導的第二產業(yè)單一化格局逐漸開發(fā)區(qū)由以石油工業(yè),電、熱力供應等為主導的第二產業(yè)單一化格局逐漸向以生物技術、高新電子為核心的第二、三產業(yè)多元化綜合區(qū)域邁進;向以生物技術、高新電子為核心的第二、三產業(yè)多元化綜合區(qū)域邁進;交通交通開發(fā)區(qū)區(qū)域特性解讀開發(fā)區(qū)區(qū)域特

6、性解讀l 港口:距大連港7海里,大窯灣港8公里,北良港12公里,籌建中的30萬噸礦石碼頭、30萬噸原油進口碼頭依次環(huán)繞開發(fā)區(qū)四周;往國內港口城市及東南亞、歐洲、北美洲均有班輪可達;l 航空:距大連周水子國際機場24公里,交通暢通,快捷便利;l公路:距沈大高速公路7公里,由此貫通東北地區(qū),通往華北地區(qū)。沈大高速公路零公里處與開發(fā)區(qū)快速路振興路相接,連接北部山區(qū)的黃海大道已通車;l 輕軌:02年10月,大連建成開通了從大連市內經開發(fā)區(qū)到金石灘國家旅游度假區(qū)的城市快速軌道交通3號線,全線長46.7公里,最大時速為100公里/小時。使大連市內到開發(fā)區(qū)僅需15分鐘l 大連海底隧道:設計為雙向6車道,南側

7、分別與民生街及疏港路等相連,北側與光明路、中華路、東方路等相連。投入使用后,將在大連新老市區(qū)間形成第二條通道,中心城區(qū)車輛可通過海底隧道經光明路、東方路直接至開發(fā)區(qū),有效緩解二者間交通壓力;l 大連跨海大橋:南起大連中心城區(qū)規(guī)劃的南部快速路,跨大連港航道、甘井子航道等、油輪錨地、至金港區(qū)西海屯,全長17.978公里,縮短了來往于大連市內和北部新區(qū)的時間,使得老城區(qū)和新市區(qū)的距離更近,隨之帶來的經濟效益也將顯而易見;l 新機場規(guī)劃:大連新機場選址已經確定為金州灣地區(qū),距開發(fā)區(qū)中心約20公里,新機場建成后,能滿足目前世界最大的民航客機“空中客車”A380順利起降,預計2010年開始填海建造,1期工

8、程預計將于2014年至2015年完工并啟用;交通交通開發(fā)區(qū)區(qū)域特性解讀開發(fā)區(qū)區(qū)域特性解讀開發(fā)區(qū)已形成完善的交通體系,與大連現代化的海、陸、空立體交通網絡開發(fā)區(qū)已形成完善的交通體系,與大連現代化的海、陸、空立體交通網絡緊密連接,外來先進交通配套規(guī)劃將為區(qū)域發(fā)展注入更大潛力;緊密連接,外來先進交通配套規(guī)劃將為區(qū)域發(fā)展注入更大潛力;主體框架主體框架商場:大商新瑪特、安盛購物廣場、友誼商城開發(fā)區(qū)店、金瑪商城、商場:大商新瑪特、安盛購物廣場、友誼商城開發(fā)區(qū)店、金瑪商城、邁凱樂大連商場邁凱樂大連商場六大星級賓館:不夜城、東方、金元、銀帆、凱倫、金港六大星級賓館:不夜城、東方、金元、銀帆、凱倫、金港餐飲服務

9、體系餐飲服務體系新橋美食街、五彩城新橋美食街、五彩城G區(qū)、美食村和黃海西路大眾化餐飲街區(qū)、美食村和黃海西路大眾化餐飲街中高級餐飲店:各大星級賓館、酒店和海王府、聚仙樓等中高級餐飲店:各大星級賓館、酒店和海王府、聚仙樓等金融機構金融機構四大國有銀行和光大、廣發(fā)、浦發(fā)等股份制銀行;四大國有銀行和光大、廣發(fā)、浦發(fā)等股份制銀行;證券經營機構證券經營機構旅游文化功能旅游文化功能金石灘旅游度假區(qū)、童牛嶺、海濱浴場、五彩城、文化廣場、影劇院金石灘旅游度假區(qū)、童牛嶺、海濱浴場、五彩城、文化廣場、影劇院等旅游文化設施等旅游文化設施開發(fā)區(qū)區(qū)域特性解讀開發(fā)區(qū)區(qū)域特性解讀服務與旅游服務與旅游豐富的業(yè)態(tài)發(fā)展、完善的配套

10、設施、獨有的旅游資源促使開發(fā)區(qū)向著現代豐富的業(yè)態(tài)發(fā)展、完善的配套設施、獨有的旅游資源促使開發(fā)區(qū)向著現代化、產業(yè)與資源性宜居城市新區(qū)方向邁進;化、產業(yè)與資源性宜居城市新區(qū)方向邁進;區(qū)域發(fā)展方向區(qū)域發(fā)展方向 隨著大連經濟發(fā)展和城市人口擴容,大連市政府提出城市“西拓北進”策略: 西拓主要是對于老城區(qū)的外圍空間的利用,主要解決城市不斷擴張居住需求。北進則是大連市未來新城區(qū),以開發(fā)區(qū)和金州區(qū)域為主,是產經結構和城市尺度升級的基礎。 建立“兩區(qū)三帶”開放型產業(yè)布局。兩區(qū),即主城區(qū)和新市區(qū)兩大經濟區(qū)三帶,即以沈大高速公路、黃海大道、長山列島群為主干的產業(yè)帶集群。西拓北進西拓北進兩城三帶兩城三帶規(guī)劃布局規(guī)劃布

11、局 將規(guī)劃大連市最終將形成由一個中心城市、三個次中心城市、七個小城市、十一個重點鎮(zhèn)、二十八個建制鎮(zhèn)組成的城鎮(zhèn)體系網絡,構成沿兩條軸線(一條為渤海沿岸的長大鐵路和沈大高速公路、一條為黃海沿岸的大丹高速公路)呈“ V”形放射狀組團式空間格局。 開發(fā)區(qū)區(qū)域特性解讀開發(fā)區(qū)區(qū)域特性解讀開發(fā)區(qū)為城市未來規(guī)劃重點發(fā)展區(qū)域,多項政策促進將在未來較長時間內開發(fā)區(qū)為城市未來規(guī)劃重點發(fā)展區(qū)域,多項政策促進將在未來較長時間內帶動區(qū)域經濟、產業(yè)等方面整體快速向前發(fā)展;帶動區(qū)域經濟、產業(yè)等方面整體快速向前發(fā)展;隨著開發(fā)區(qū)自身的不斷創(chuàng)新發(fā)展,同時根據遼寧省沿海經濟帶開發(fā)開放戰(zhàn)略、大隨著開發(fā)區(qū)自身的不斷創(chuàng)新發(fā)展,同時根據遼寧

12、省沿海經濟帶開發(fā)開放戰(zhàn)略、大連市連市“兩區(qū)一帶兩區(qū)一帶”和和“一個中心、四個基地一個中心、四個基地”發(fā)展規(guī)劃,大連開發(fā)區(qū)將繼續(xù)按照發(fā)展規(guī)劃,大連開發(fā)區(qū)將繼續(xù)按照“核心企業(yè)核心企業(yè)產業(yè)鏈產業(yè)鏈產業(yè)集群產業(yè)集群產業(yè)基地產業(yè)基地”的思路,聚焦世界先進生產力,向的思路,聚焦世界先進生產力,向努力打造東北亞重要集成電路產業(yè)集散地、遼寧先進制造業(yè)基地,重點發(fā)展:汽努力打造東北亞重要集成電路產業(yè)集散地、遼寧先進制造業(yè)基地,重點發(fā)展:汽車整車、光機電一體化、生物產業(yè)、節(jié)能環(huán)保產業(yè)、旅游產業(yè)的目標全力前進;車整車、光機電一體化、生物產業(yè)、節(jié)能環(huán)保產業(yè)、旅游產業(yè)的目標全力前進; 結結 論論開發(fā)區(qū)區(qū)域特性解讀開發(fā)區(qū)

13、區(qū)域特性解讀綜合各方條件下,開發(fā)區(qū)未來具備較大發(fā)展?jié)摿εc發(fā)展空間,經濟實力與綜合各方條件下,開發(fā)區(qū)未來具備較大發(fā)展?jié)摿εc發(fā)展空間,經濟實力與產業(yè)核心地位將持續(xù)占據大連及遼寧省重要地位;產業(yè)核心地位將持續(xù)占據大連及遼寧省重要地位;隨著開發(fā)區(qū)自身的不斷創(chuàng)新發(fā)展,同時根據遼寧省沿海經濟帶開發(fā)開放戰(zhàn)略、大隨著開發(fā)區(qū)自身的不斷創(chuàng)新發(fā)展,同時根據遼寧省沿海經濟帶開發(fā)開放戰(zhàn)略、大連市連市“兩區(qū)一帶兩區(qū)一帶”和和“一個中心、四個基地一個中心、四個基地”發(fā)展規(guī)劃,大連開發(fā)區(qū)將繼續(xù)按照發(fā)展規(guī)劃,大連開發(fā)區(qū)將繼續(xù)按照“核心企業(yè)核心企業(yè)產業(yè)鏈產業(yè)鏈產業(yè)集群產業(yè)集群產業(yè)基地產業(yè)基地”的思路,聚焦世界先進生產力,向的思路

14、,聚焦世界先進生產力,向努力打造東北亞重要集成電路產業(yè)集散地、遼寧先進制造業(yè)基地,重點發(fā)展:汽努力打造東北亞重要集成電路產業(yè)集散地、遼寧先進制造業(yè)基地,重點發(fā)展:汽車整車、光機電一體化、生物產業(yè)、節(jié)能環(huán)保產業(yè)、旅游產業(yè)的目標全力前進;車整車、光機電一體化、生物產業(yè)、節(jié)能環(huán)保產業(yè)、旅游產業(yè)的目標全力前進; 2開發(fā)區(qū)產業(yè)發(fā)展概況開發(fā)區(qū)產業(yè)發(fā)展概況2003年2004年2005年2006年2007年2008年支柱產業(yè)石油加工、通訊設備、計算機及其他電子設備制造業(yè)石油加工、電子設備、電氣機械、設備制造、金屬壓延加工、食品加工石油加工、通信設備計算機及其他電子設備制造業(yè)、黑色金屬冶煉及壓延加工業(yè)、機械制造

15、、電器機械制造石油加工、通信設備及計算機、通用設備制造、電氣機械及器材制造和農副食品加工業(yè)石油加工、通信設備及計算機、電力熱力的生產和供應、通用設備制造、電氣機械及器材制造通用設備、電氣機械、通信電子、生物醫(yī)藥、專用設備、金屬壓延開發(fā)區(qū)產業(yè)發(fā)展概況開發(fā)區(qū)產業(yè)發(fā)展概況類型劃分類型劃分 經過多年不斷發(fā)展與積累,開發(fā)區(qū)目前呈現出以第二產業(yè)為主,第三產業(yè)逐步發(fā)展的現狀,產業(yè)不斷換代與升級所產生的勢能和效益,將在未來3-5年內進行快速釋放;開發(fā)區(qū)產業(yè)規(guī)模不斷擴大以及產業(yè)結構不斷完善,產業(yè)發(fā)展主導類型的逐漸轉變,開發(fā)區(qū)產業(yè)規(guī)模不斷擴大以及產業(yè)結構不斷完善,產業(yè)發(fā)展主導類型的逐漸轉變,為未來高新技術產業(yè)集群

16、效應的形成與快速發(fā)展奠定了良好基礎;為未來高新技術產業(yè)集群效應的形成與快速發(fā)展奠定了良好基礎;電子信息產業(yè)群新材料產業(yè)群現代化產業(yè)群生物制藥產業(yè)群紡織服裝產業(yè)群機電一體化產業(yè)群神州紡織大楊服裝旭染織坤姿時裝 輝瑞制藥寶生物制藥高新生物科技凱飛農藥 萬寶至馬達三菱電機三洋制冷星瑪電梯富士電機東芝電視佳能辦公設備斯達精密打印機羅姆電子松下通訊鞍鋼新軋浦金鋼板通世泰YKK 西太平洋石化齊化化工 開發(fā)區(qū)產業(yè)發(fā)展概況開發(fā)區(qū)產業(yè)發(fā)展概況開發(fā)區(qū)六大支柱產業(yè)集群類型劃分類型劃分目前已形成多種類、多項目、涵蓋廣泛生產領域的集約化產業(yè)群;目前已形成多種類、多項目、涵蓋廣泛生產領域的集約化產業(yè)群;開發(fā)區(qū)產業(yè)發(fā)展概況

17、開發(fā)區(qū)產業(yè)發(fā)展概況重點企業(yè)重點企業(yè)西太平洋石油化工有限公司西太平洋石油化工有限公司成立于1990年,是經國務院批準,由中法兩國股東共同投資興建的我國第一家大型中外合資石化企業(yè),總投資10.13億美元,占地面積2.5平方公里,年原油加工能力1000萬噸,2009年同時位列大連納稅百強企業(yè)與大連生產總值百強企業(yè)之首;2007年月英特爾宣布在大連投資建設亞洲的第一個芯片工廠,形成集成電路產業(yè)、IT產業(yè),及其上下游產業(yè)和金融服務業(yè)等方面的投資熱潮,可能在未來3-5年間達到50億至100億美元的規(guī)模。是大連歷史上最大的外商投資項目,也是我國振興東北老工業(yè)基地的最大項目。成立于1994年,由日本三洋電機株

18、式會社、大連冷凍機股份有限公司、雙日株式會社,強強聯手投資興建的國內規(guī)模最大的超市、商用廚房、生物醫(yī)療、服務工程設備的國際化制造研發(fā)基地。投資總額達55億日元,占地面積75000平方米。公司產品各個事業(yè)領域都成績卓越,超市設備的市場占有率更是達到了40%,穩(wěn)居業(yè)界之首。連續(xù)多年獲得“先進技術企業(yè)”、”大連市和國家外商投資雙優(yōu)企業(yè)“。日本佳能公司在大連投資興建的日本獨資企業(yè),公司于1991年正式投產后,生產規(guī)模和范圍逐年擴大,投資總額從原來的15億日元開始,先后經過8次增資后,已達399.5億日元。公司年產復印機以及激光打印機等辦公設備用暗盒2000萬臺,被評為遼寧省唯一一家最有影響力的外資企業(yè)

19、,并一直是大連市的納稅大戶。英特爾半導體大連有限公司英特爾半導體大連有限公司佳能大連辦公設備有限公司佳能大連辦公設備有限公司大連東芝電視有公司大連東芝電視有公司開發(fā)區(qū)產業(yè)發(fā)展概況開發(fā)區(qū)產業(yè)發(fā)展概況重點企業(yè)重點企業(yè)成立于1990年,道依茨一汽(大連)柴油機有限公司由世界發(fā)動機產業(yè)奠基者德國道依茨股份公司與中國汽車產業(yè)的領軍者第一汽車集團公司各按50%比例共投資12億元人民幣,于2007年8月成立?,F有員工2000人,年生產能力20萬臺。 1991年在大連設立了第一家生產健康醫(yī)療設備的工廠歐姆龍(大連)有限公司,是一家經營歐姆龍健康產品在中國國內以及香港市場的銷售,進行商品物流和國際貿易業(yè)務的日本

20、獨資企業(yè)。目前歐姆龍健康產品在中國的市場占有率名列第一,獲得大連市2007-2008年度“十大高銷售額外商投資企業(yè)”稱號。博格華納聯合傳動系統(tǒng)大連新工廠由美國財富500強企業(yè)美國博格華納公司和我國12家整車廠聯合成立的投資公司中發(fā)聯投資有限公司共同投資興建,項目位于大連開發(fā)區(qū)中心工業(yè)區(qū),總投資2億美元,注冊資本6700萬美元,占地面積8.3萬平方米,計劃于2011年年初建成并投入使用,主要從事博格華納雙離合器變速箱控制模塊(簡稱DCT)的生產和銷售。 日本電產(大連)有限公司屬日本獨資企業(yè),成立于1992年,現有7000多人,是遼寧省十大優(yōu)秀外商獨資企業(yè)之一,連續(xù)多年被大連人民政府評為優(yōu)秀納稅

21、企業(yè)。生產采用大型現代化流水線操作方式進行,主要生產小型馬達轉子和風機等電子產品,產品全部出口,在中國最大的500家外商企業(yè)排序中,名列第227位。道依茨一汽柴油機有限公司道依茨一汽柴油機有限公司歐姆龍(大連)有限公司歐姆龍(大連)有限公司博格華納聯合傳動工廠博格華納聯合傳動工廠日本電產大連有限公司日本電產大連有限公司目前開發(fā)區(qū)已有來自目前開發(fā)區(qū)已有來自4747個國家和地區(qū)的個國家和地區(qū)的20002000多個企業(yè)或項目,其中世界多個企業(yè)或項目,其中世界500500強企業(yè)強企業(yè)4545個,固定員工超一千人企業(yè)約個,固定員工超一千人企業(yè)約300300家,超兩千人企業(yè)家,超兩千人企業(yè)145145家,

22、家,重點企業(yè)規(guī)模不斷壯大,多元化產業(yè)集群效應凸顯;重點企業(yè)規(guī)模不斷壯大,多元化產業(yè)集群效應凸顯;開發(fā)區(qū)人口產業(yè)人口發(fā)展情況(萬人)開發(fā)區(qū)人口產業(yè)人口發(fā)展情況(萬人)開發(fā)區(qū)戶籍人口數量不斷增長的同時,產業(yè)人口數量同比例持續(xù)上升,截至09年末,區(qū)內戶籍人口中產業(yè)從業(yè)人員數量約19.8萬人,占戶籍人口總數比例約79%,其中第二產業(yè)從業(yè)人員約15.8萬人,占產業(yè)人口比例超過81.4%;開發(fā)區(qū)產業(yè)發(fā)展概況開發(fā)區(qū)產業(yè)發(fā)展概況人口帶動人口帶動開發(fā)區(qū)產業(yè)年新增就業(yè)崗位(個)開發(fā)區(qū)產業(yè)年新增就業(yè)崗位(個)開發(fā)區(qū)產業(yè)從業(yè)人員年均收入(萬元)開發(fā)區(qū)產業(yè)從業(yè)人員年均收入(萬元)隨著開發(fā)區(qū)產業(yè)的不斷發(fā)展,產業(yè)人口導入效

23、應逐漸明顯,未來高新技術隨著開發(fā)區(qū)產業(yè)的不斷發(fā)展,產業(yè)人口導入效應逐漸明顯,未來高新技術產業(yè)的不斷發(fā)展,將進一步擴大開發(fā)區(qū)外來高端人群人口數量上升;產業(yè)的不斷發(fā)展,將進一步擴大開發(fā)區(qū)外來高端人群人口數量上升;開發(fā)區(qū)產業(yè)發(fā)展概況開發(fā)區(qū)產業(yè)發(fā)展概況收入狀況收入狀況核心管理者高層管理人員,高級專家,工程師等中層管理人員,專家,工程師等基層管理人員,技術專業(yè)操作人員普通員工政府機關,國有企、事業(yè)單位100-15070-9020-307-102-5石油,焦化,能源等化工類企業(yè)120-180150-220(外)70-100 80-120 (外)20-405-82-3生物,醫(yī)療,醫(yī)藥類高新技術100-200

24、180-240(外)70-12080-160 (外)20-304-62-3電子,軟件等高新技術產業(yè)90-150100-180(外)55-6015-254-81.5-3物流,運輸,國際貿易類企業(yè)80-180100-200(外)40-5010-155-81.5-3紡織,家電,日用品等輕工業(yè)70-110100-180(外)40-5010-124-51.5-3機械、重工業(yè)制造類70-110100-150 (外)50左右70左右(外)10-154-51.5-3在主要產業(yè)類別中,大中型國有企業(yè)與外資企業(yè)綜合收入水平相對較高,在主要產業(yè)類別中,大中型國有企業(yè)與外資企業(yè)綜合收入水平相對較高,而同性質企業(yè)類型中

25、,從事能源業(yè)、高新技術行業(yè)企業(yè)收入水平偏高;而同性質企業(yè)類型中,從事能源業(yè)、高新技術行業(yè)企業(yè)收入水平偏高;部分數據來源于大連開發(fā)區(qū)政府網論壇;統(tǒng)計單位:萬元/年開發(fā)區(qū)產業(yè)發(fā)展概況開發(fā)區(qū)產業(yè)發(fā)展概況結結 論論開發(fā)區(qū)已逐漸明確向著開發(fā)區(qū)已逐漸明確向著“多種制造業(yè)同步發(fā)展,形成完善的上下游產業(yè)和金融服多種制造業(yè)同步發(fā)展,形成完善的上下游產業(yè)和金融服務業(yè)體系,快速向著現代化,科技化,集約化創(chuàng)新型產業(yè)試點區(qū)域務業(yè)體系,快速向著現代化,科技化,集約化創(chuàng)新型產業(yè)試點區(qū)域”的目標全速的目標全速前進,而自前進,而自20072007年月英特爾宣布在大連投資建設亞洲的第一個芯片工廠以來,年月英特爾宣布在大連投資建設

26、亞洲的第一個芯片工廠以來, 眾多國際一流企業(yè)的導入為區(qū)域產業(yè)發(fā)展提供了強勁的動力保障與信心,使開發(fā)眾多國際一流企業(yè)的導入為區(qū)域產業(yè)發(fā)展提供了強勁的動力保障與信心,使開發(fā)區(qū)人口、經濟及綜合人文環(huán)境進入了快速上升的軌道;區(qū)人口、經濟及綜合人文環(huán)境進入了快速上升的軌道;產業(yè)快速發(fā)展在促進區(qū)域經濟的同時,也為區(qū)域導入了大量外來相關人口,產業(yè)快速發(fā)展在促進區(qū)域經濟的同時,也為區(qū)域導入了大量外來相關人口,高素質、高收入、高品味已成為目前開發(fā)區(qū)產業(yè)導入人群明顯特征;高素質、高收入、高品味已成為目前開發(fā)區(qū)產業(yè)導入人群明顯特征;3開發(fā)區(qū)高端社區(qū)情況介紹開發(fā)區(qū)高端社區(qū)情況介紹開發(fā)區(qū)高端社區(qū)情況介紹開發(fā)區(qū)高端社區(qū)情

27、況介紹目前開發(fā)區(qū)高端人群集中住區(qū)主要分布在金馬路以南、濱海路以北,遼河目前開發(fā)區(qū)高端人群集中住區(qū)主要分布在金馬路以南、濱海路以北,遼河西路以東,東山風景區(qū)周邊相夾區(qū)域,主要社區(qū)年限西路以東,東山風景區(qū)周邊相夾區(qū)域,主要社區(qū)年限1-51-5年不等;年不等;12763854910凱悅公寓天安海景花園眾益陽光海岸 北歐假日三期翠竹中區(qū)紅梅小區(qū)皇嘉花園麗皎灣別墅乾豪海岸花園櫻花別墅西雅圖觀海苑1112海富經典玫瑰灣高端小區(qū)高端小區(qū)西雅圖觀海苑西雅圖觀海苑項目名稱西雅圖觀海苑項目地址開發(fā)區(qū)海濱路111號開發(fā)商大連維泰房地產開發(fā)有限公司占地/建筑面積5.25萬/ 8.4萬建筑類別多層、小高層總戶數118戶

28、戶型面積70-223開盤時間2003-10-26價格當前二手房價格:7500元/平交房時間2004-12-30開發(fā)區(qū)高端社區(qū)情況介紹開發(fā)區(qū)高端社區(qū)情況介紹開發(fā)周期較早的中高端社區(qū),居住客群多元化;開發(fā)周期較早的中高端社區(qū),居住客群多元化;高端小區(qū)高端小區(qū)眾益陽光海岸眾益陽光海岸項目名稱眾益陽光海岸項目地址開發(fā)區(qū)濱海路與金馬路的交界處開發(fā)商大連眾益地產開發(fā)有限公司占地/建筑面積7.89萬/ 20.6萬容積率/綠化率2.55/60.60%建筑類別多層、小高層、中高層、高層和別墅總戶數1219戶戶型面積70-300開盤時間2005-08-01價格當前二手房價格:8016元/平交房時間2006-01-

29、01開發(fā)區(qū)高端社區(qū)情況介紹開發(fā)區(qū)高端社區(qū)情況介紹開發(fā)周期較早的復合型社區(qū),也是開發(fā)區(qū)傳統(tǒng)高檔社區(qū)代表,居開發(fā)周期較早的復合型社區(qū),也是開發(fā)區(qū)傳統(tǒng)高檔社區(qū)代表,居住客群多元化;住客群多元化;高端小區(qū)高端小區(qū)天安海景花園天安海景花園項目名稱天安海景花園項目地址開發(fā)區(qū)遼河西路開發(fā)商大連天安房地產開發(fā)有限公司占地/建筑面積5.8萬/13萬容積率/綠化率7.2/30%建筑類別小高層總戶數557戶戶型面積132-300 開盤時間2005-10-1價格8700-11000元/平交房時間2006-03-10社區(qū)規(guī)模較小,純大面積產品居多,屬典型中高端社區(qū),目前居住人口中社區(qū)規(guī)模較小,純大面積產品居多,屬典型中

30、高端社區(qū),目前居住人口中開發(fā)區(qū)當地人群比例較高;開發(fā)區(qū)當地人群比例較高;開發(fā)區(qū)高端社區(qū)情況介紹開發(fā)區(qū)高端社區(qū)情況介紹高端小區(qū)高端小區(qū)凱悅公寓凱悅公寓項目名稱凱悅公寓項目地址大連市開發(fā)區(qū)海濱路17號 開發(fā)商凱倫萬豪公寓開發(fā)有限公司占地/建筑面積0.8萬/5.8萬容積率/綠化率7.2/30%建筑類別高層總戶數754戶戶型面積37-108 開盤時間2007.7.1價格均價12000元/平交房時間2008-6-30以中小戶型公寓式產品為主,目前是開發(fā)區(qū)較集中外來高薪工作人員租住以中小戶型公寓式產品為主,目前是開發(fā)區(qū)較集中外來高薪工作人員租住公寓,社區(qū)環(huán)境較好;公寓,社區(qū)環(huán)境較好;開發(fā)區(qū)高端社區(qū)情況介紹

31、開發(fā)區(qū)高端社區(qū)情況介紹項目名稱北歐假日三期項目地址北歐假日三期位于開發(fā)區(qū)遼河西路14號開發(fā)商鼎華地產(大連)有限公司占地/建筑面積3萬 /12萬容積率/綠化率4/43%建筑類別高層、多層總戶數1478戶戶型面積30-130 開盤時間2007.9.19開盤價格12000均價交房時間2009.8.30高端小區(qū)高端小區(qū) 北歐假日北歐假日繼北歐假日一、二期后,繼北歐假日一、二期后,0707年推出三期產品,住戶由少部分開發(fā)區(qū)當地年推出三期產品,住戶由少部分開發(fā)區(qū)當地人群與大量外省市與外籍產業(yè)租住人群為主;人群與大量外省市與外籍產業(yè)租住人群為主;開發(fā)區(qū)高端社區(qū)情況介紹開發(fā)區(qū)高端社區(qū)情況介紹高端小區(qū)高端小區(qū)

32、海富經典玫瑰灣海富經典玫瑰灣項目名稱海富經典玫瑰灣項目地址開發(fā)區(qū)海濱路與金馬路南延交匯處 開發(fā)商大連海富花園開發(fā)管理有限公司占地/建筑面積5.8萬/ 14.7萬容積率/綠化率2.56/38.65%建筑類別小高層和高層總戶數1400戶型面積 39-310開盤時間2008-8價格起價8080元/平交房時間2009-9-20開發(fā)區(qū)高端社區(qū)情況介紹開發(fā)區(qū)高端社區(qū)情況介紹復合型產品社區(qū),產品單套面積跨度較大,交房時間較近,目前入住率較復合型產品社區(qū),產品單套面積跨度較大,交房時間較近,目前入住率較低,業(yè)主以東三省、外省市投資性人群居多;低,業(yè)主以東三省、外省市投資性人群居多;上述重點介紹為近年來的新興的

33、項目,而其余入市較早的重點項目和區(qū)域簡介如下:紅梅小區(qū)和翠竹中區(qū)(主要集中于中區(qū))為代表的傳統(tǒng)富人居住區(qū),此區(qū)域主要住戶以韓國人和朝鮮族人士為主。但是08年起,受金融危機的影響,其入住率明顯降低。而南部濱海區(qū)域占據開發(fā)區(qū)最佳的景觀優(yōu)勢,區(qū)域內包含了旅游重點資源黃金海岸,因此樓盤開發(fā)多以高品質,大戶型住宅、別墅類為主。典型樓盤有乾豪海岸花園、西雅圖觀海苑、皇嘉花園、麗嬌灣別墅、櫻花別墅等樓盤到后期的海富經典等。此區(qū)域住戶多以本地、東北三省、日本人及西方人居住為主。開發(fā)區(qū)高端社區(qū)情況介紹開發(fā)區(qū)高端社區(qū)情況介紹主要項目主要項目銷售價格(元)銷售價格(元)租金價格租金價格入住率(約)入住率(約)使用狀

34、態(tài)構成使用狀態(tài)構成翠竹中區(qū)二手房6400-8000二室二廳1600元/月70%1、開發(fā)區(qū)本地人群自??;2、外來工作高端人群租??;3、東三省養(yǎng)老與度假人群自住;4、投資類空閑紅梅小區(qū)二手房:7000-10000二室1800元/月65%皇嘉花園-四室三廳 8000元/月30%麗皎灣別墅-六室16萬/年35%乾豪海岸花園10000-13000元/平二室3000元/月45%櫻花別墅-25%天安海景花園尾盤11000三室 5000-8000元/月50%北歐假日存量較多8000一室1500-2000元/月兩室2500-3000/月30%凱悅公寓少量在售9500一室1700-2500元/月20%海富經典玫瑰

35、灣少量在售7650一室 700-900元/月左右(出租較少);兩室1000-1500元/月不等,精裝修可至2000元/月以上;三室3000-4000元/月60%眾益陽光海岸2007售價6800目前二手8200 30%西雅圖觀海苑2005售價3700目前二手710050%目前銷售目前銷售/出租情況出租情況開發(fā)區(qū)高端社區(qū)情況介紹開發(fā)區(qū)高端社區(qū)情況介紹目前區(qū)域主要高端社區(qū)二手銷售與出租回報相對穩(wěn)定,入住率普遍偏低,目前區(qū)域主要高端社區(qū)二手銷售與出租回報相對穩(wěn)定,入住率普遍偏低,除開發(fā)區(qū)本地人群外,多以外來工作高端人群租住為主;除開發(fā)區(qū)本地人群外,多以外來工作高端人群租住為主;社區(qū)名稱社區(qū)名稱主要居住

36、人口類型主要居住人口類型再次置業(yè)欲望再次置業(yè)欲望社區(qū)名稱社區(qū)名稱主要居住人口類型主要居住人口類型再次置業(yè)欲望再次置業(yè)欲望翠竹中區(qū)開發(fā)區(qū)地緣性客戶產業(yè)中高端人群弱北歐假日開發(fā)區(qū)地緣性客戶產業(yè)高端人群強強紅梅小區(qū)開發(fā)區(qū)地緣性客戶產業(yè)高端人群中中凱悅公寓產業(yè)高端人群強強皇嘉花園開發(fā)區(qū)地緣性客戶東三省休閑度假中海富經典玫瑰灣開發(fā)區(qū)地緣性客戶產業(yè)中高端人群中麗皎灣別墅開發(fā)區(qū)地緣性客戶東三省休閑度假中眾益陽光海岸開發(fā)區(qū)地緣性客戶產業(yè)中高端人群中乾豪海岸花園開發(fā)區(qū)地緣性客戶強強西雅圖觀海苑開發(fā)區(qū)地緣性客戶產業(yè)中高端人群弱櫻花別墅開發(fā)區(qū)地緣性客戶東三省休閑度假弱天安海景花園開發(fā)區(qū)地緣性客戶中高端人群置業(yè)意向情

37、況高端人群置業(yè)意向情況開發(fā)區(qū)高端社區(qū)情況介紹開發(fā)區(qū)高端社區(qū)情況介紹通過綜合走訪與分析,目前主要中高端社區(qū)內居住人群存在相對大量再次通過綜合走訪與分析,目前主要中高端社區(qū)內居住人群存在相對大量再次置業(yè)需求與欲望,區(qū)域高端市場存在一定潛在機會;置業(yè)需求與欲望,區(qū)域高端市場存在一定潛在機會;開發(fā)區(qū)高端社區(qū)情況介紹開發(fā)區(qū)高端社區(qū)情況介紹社區(qū)居住人群分類社區(qū)居住人群分類開發(fā)區(qū)本開發(fā)區(qū)本土原居民土原居民多為早年依靠承包近海水產養(yǎng)殖起家,后經國家海資源回收,獲得大批補償金致富;目前多從事私營企業(yè)、餐飲服務業(yè)或其他;對區(qū)域熟習并有濃厚感情,憑借生活圈與生活慣性,對開發(fā)區(qū)無心里抗性,注重追求居住形象往往勝過居住

38、品質;除大連外除大連外東三省客東三省客群群多為政府及事業(yè)單位工作人員或私營企業(yè)主,年齡偏大,購買能力相對較強,受大連海景資源因素吸引而來;對大連整體生活環(huán)境感到滿意,多數注重景觀資源大于一切,對于開發(fā)區(qū)與市中心區(qū)別界定并不明顯,區(qū)域抗性較小大連及外大連及外部區(qū)域務部區(qū)域務工人員工人員以中年階層為主,已完成初步財富積累,文化水平較高,受工作重心影響與開發(fā)區(qū)緊密聯系,對未來收入預期較有信心;大連市內人群對于區(qū)域有所心里抗性外,其余人員對區(qū)域抗性較小,更加注重產品品質與生活氛圍品質及投資回報率;通過綜合走訪與分析,目前大連較高端社區(qū)內居住的主要客群分為以上三通過綜合走訪與分析,目前大連較高端社區(qū)內居

39、住的主要客群分為以上三大類,分別具有不同的行為特征和需求特征,差異化表現明顯;大類,分別具有不同的行為特征和需求特征,差異化表現明顯;結結 論論隨著開發(fā)區(qū)政府規(guī)劃逐步實施與高新技術與工業(yè)產業(yè)的快速發(fā)展,人均收入水平隨著開發(fā)區(qū)政府規(guī)劃逐步實施與高新技術與工業(yè)產業(yè)的快速發(fā)展,人均收入水平逐年快速提高,高收入人群對于住房的需求也在逐步提高,區(qū)域內高端地產項目逐年快速提高,高收入人群對于住房的需求也在逐步提高,區(qū)域內高端地產項目起步相對較晚,本地源化、東三省區(qū)域及正在快速擴大的外來高端產業(yè)人群三項起步相對較晚,本地源化、東三省區(qū)域及正在快速擴大的外來高端產業(yè)人群三項主力購買人群將繼續(xù)推動擴大區(qū)域內高端

40、住宅需求;主力購買人群將繼續(xù)推動擴大區(qū)域內高端住宅需求;區(qū)域高端市場需求相對旺盛,高品質物業(yè)未來時期內存在一定市場機會;區(qū)域高端市場需求相對旺盛,高品質物業(yè)未來時期內存在一定市場機會;開發(fā)區(qū)高端社區(qū)情況介紹開發(fā)區(qū)高端社區(qū)情況介紹4開發(fā)區(qū)高端客戶訪談開發(fā)區(qū)高端客戶訪談 客戶情況介紹客戶訪談結果客戶訪談結果客戶深訪涉及主要內容客戶深訪涉及主要內容(摘錄)(摘錄)一、客戶背景一、客戶背景二、區(qū)域認知二、區(qū)域認知三、市場評判三、市場評判四、購買心理四、購買心理五、行為特征五、行為特征客戶姓名客戶姓名身份背景身份背景年齡年齡配偶情況配偶情況家庭狀況家庭狀況置業(yè)項目置業(yè)項目區(qū)域居住時間區(qū)域居住時間MARR

41、Y香港人/女開發(fā)區(qū)韓式餐飲店經歷38歲先生情況:香港人從事房地產,往返于開發(fā)區(qū)及上海三口之家(子女上學)西雅圖觀海苑五年何先生開發(fā)區(qū)人/男開發(fā)區(qū)私營海運公司經理41歲三口之家天安海景花園凱悅公寓三十多年王運欣先生開發(fā)區(qū)人/男酒店運營管理42歲三口之家(子女上學)北歐假日一期紅梅小區(qū)華潤海中國三十多年張淼女士天津人/女 開發(fā)區(qū)日資貿易物流公司31歲先生情況:大連人/開發(fā)區(qū)私營貿易公司兩口之家新星綠城(市內)橄欖季(市內)偶爾張女士 長春人 女/全職太太;48歲先生情況:長春人/開發(fā)區(qū)IT公司三口之家(子女上學)紅梅小區(qū)北歐假日紅星海六年李有為先生香港人,男/從事房地產、工業(yè)園開發(fā)等工作30歲兩口

42、之家時代廣場六年錢振新先生東北人/男羅姆電子部門經理29歲準備今年結婚預備置業(yè)兩年麗麗女士沈陽人/女開發(fā)區(qū)私營企業(yè)業(yè)主30歲兩口之家乾豪海洋花園三年祁麗女士北京人/女化工制造類產業(yè)部門主管33歲單身未婚凱悅公寓三年客戶訪談結果客戶訪談結果客戶背景(客戶背景介紹)客戶背景(客戶背景介紹) 開發(fā)區(qū)居住原因 開發(fā)區(qū)居住感受 開發(fā)區(qū)未來展望客戶訪談結果客戶訪談結果客戶深訪涉及主要內容客戶深訪涉及主要內容(摘錄)(摘錄)一、客戶背景一、客戶背景二、區(qū)域認知二、區(qū)域認知三、市場評判三、市場評判四、購買心理四、購買心理五、行為特征五、行為特征n 深訪內容摘錄:深訪內容摘錄: 深訪員:您目前居住在開發(fā)區(qū)的主要

43、原因是什么?以為工作半徑近還是其他什么原因?是否考慮或比較過在市中心居住和在這邊居住的差別? 開發(fā)區(qū)本土人:親戚朋友都在這,工作重心也在這,在這生活幾十年都習慣了,到了市里可能反到了市里可能反而不適應了而不適應了; 大連市戶籍人:就因為工作在這,為了方便一點,市中心當然會好些就因為工作在這,為了方便一點,市中心當然會好些,周末放假會回去; 東三省人群:退休了,來大連住住,這邊不那么繁華,但風景也不錯這邊不那么繁華,但風景也不錯,晚上可以登登山,感覺比市中心更安寧一些,適合我們這樣的人 其他外地及外籍人:工作在這里啊,方便嘛工作在這里啊,方便嘛,而且開發(fā)區(qū)和市里也沒什么區(qū)別嘛,都是大連對于本項目

44、的啟示:居住在開發(fā)區(qū)的高端人群主要以地緣性人群、工作重心在此對于本項目的啟示:居住在開發(fā)區(qū)的高端人群主要以地緣性人群、工作重心在此或東三省養(yǎng)老度假型人群組成,開發(fā)區(qū)區(qū)域地緣人群依賴居住慣性外,大連本土或東三省養(yǎng)老度假型人群組成,開發(fā)區(qū)區(qū)域地緣人群依賴居住慣性外,大連本土人群區(qū)域抗性相對于非本土人群更大。人群區(qū)域抗性相對于非本土人群更大。客戶訪談結果客戶訪談結果區(qū)域認知(目前在開發(fā)區(qū)居住的原因)區(qū)域認知(目前在開發(fā)區(qū)居住的原因)開發(fā)區(qū)高端客戶訪談開發(fā)區(qū)高端客戶訪談n 深訪內容摘錄:深訪內容摘錄: 深訪員:您目前居住在開發(fā)區(qū)的整體感覺如何?您認為相對于市中心,開發(fā)區(qū)在居住環(huán)境上有那些處于優(yōu)勢?有哪

45、些相對還需要在提高?例如生活配套,娛樂,醫(yī)療教育,交通等 開發(fā)區(qū)本土人:開發(fā)區(qū)已經很不錯啦!開發(fā)區(qū)已經很不錯啦!據說以后大商、家樂福,大連三院,一中、八中、七中、還有北京的什么小學不也要在紅星海那邊辦嗎?!不比市里差! 大連市戶籍人:肯定還有有一些差距的,基礎的配套也都在慢慢完善,以后應該能滿足我們的需求,希望能有些超市之類的真正方便生活的配套出現,高端商場沒有太大實際作用希望能有些超市之類的真正方便生活的配套出現,高端商場沒有太大實際作用; 東三省人群:還可以啊,雖然不如城市中方便,還能算滿足需要吧還能算滿足需要吧 外地及外籍人:和市里各有利弊吧,整體來說雖然沒有市里配套那么豐富,生活購物不

46、太生活購物不太方便方便,但最起碼的需求都還能滿足,主要未來發(fā)展的空間的速度都比較大,會趕上市里的;對于本項目的啟示:對于開發(fā)區(qū)目前的生活環(huán)境與配套,多數長期居住在此的高對于本項目的啟示:對于開發(fā)區(qū)目前的生活環(huán)境與配套,多數長期居住在此的高端人群表示可以接受或相對滿意,抗性心理主要來源于生活配套設施便捷度較低端人群表示可以接受或相對滿意,抗性心理主要來源于生活配套設施便捷度較低等方面;等方面;客戶訪談結果客戶訪談結果區(qū)域認知(目前在開發(fā)區(qū)居住的感受)區(qū)域認知(目前在開發(fā)區(qū)居住的感受)開發(fā)區(qū)高端客戶訪談開發(fā)區(qū)高端客戶訪談n 深訪內容摘錄:深訪內容摘錄: 深訪員:您對開發(fā)區(qū)未來的發(fā)展如何看待?是繼續(xù)

47、高速上升,還是會有波動? 開發(fā)區(qū)本土人:我在這住了幾十年了,自從開發(fā)區(qū)建區(qū)以來這些變化我都親歷了,近幾年近幾年發(fā)展的勢頭是強勁的,我對未來發(fā)展有很大的信心!發(fā)展的勢頭是強勁的,我對未來發(fā)展有很大的信心! 大連市戶籍人:應該是還會一直向上發(fā)展應該是還會一直向上發(fā)展,但是趕上市里還是需要一些時間的,估計跨海大橋和更多著名外資企業(yè)的進入能更加推動這邊的發(fā)展吧; 東三省人群:肯定會越來越好吧肯定會越來越好吧 外地及外籍人:自從英特爾在這邊立項以來,開發(fā)區(qū)的發(fā)展規(guī)劃就越來越明確的,有政府政策的照顧還有豐富的自然資源,預計不出現大的經濟波動,長期來看應該還是會快速向上預計不出現大的經濟波動,長期來看應該還

48、是會快速向上發(fā)展的趨勢發(fā)展的趨勢;對于本項目的啟示:目前居住在開發(fā)區(qū)的高端人群對于區(qū)域未來經濟發(fā)展持有向對于本項目的啟示:目前居住在開發(fā)區(qū)的高端人群對于區(qū)域未來經濟發(fā)展持有向好的判斷,對區(qū)域長期發(fā)展持有強烈信心。好的判斷,對區(qū)域長期發(fā)展持有強烈信心??蛻粼L談結果客戶訪談結果區(qū)域認知(對開發(fā)區(qū)未來發(fā)展的展望)區(qū)域認知(對開發(fā)區(qū)未來發(fā)展的展望)開發(fā)區(qū)高端客戶訪談開發(fā)區(qū)高端客戶訪談 開發(fā)區(qū)房地產市場認知 開發(fā)區(qū)在售項目評判客戶訪談結果客戶訪談結果客戶深訪涉及主要內容客戶深訪涉及主要內容(摘錄)(摘錄)一、客戶背景一、客戶背景二、區(qū)域認知二、區(qū)域認知三、市場評判三、市場評判四、購買心理四、購買心理五、

49、行為特征五、行為特征n 深訪內容摘錄:深訪內容摘錄: 深訪員:您對開發(fā)區(qū)房地產市場了解如何?是否會關注這邊的樓盤項目? 開發(fā)區(qū)本土人:我已經投資買了3套房子了,北歐假日2套,在前一陣在華潤也買了一套,我覺得開發(fā)區(qū)的房價一定會漲過市里的我覺得開發(fā)區(qū)的房價一定會漲過市里的 大連市戶籍人:這邊近兩年出現了很多很有名的樓盤啊,“因為紅星海,所以戀大連”,多有名?。?!房地產開發(fā)的速度很快,發(fā)展趨勢應該也是不錯的,但是如果要讓我在這邊買房子,我肯定要仔細考慮考慮,和市里比較一下,畢竟投資回報率是很重要的投資回報率是很重要的; 東三省人群:會啊,我和周圍很多親戚朋友都在這買了,不比大連市里差多少,不比大連市

50、里差多少,未來發(fā)展?jié)摿σ泊螅约憾燃倩蛘咄顿Y都很好,我還準備推薦別人買呢我還準備推薦別人買呢 外地及外籍人:感覺這邊的房子多是為了像我們這樣的外地人準備的,房價相對比較高,房價相對比較高,上漲的速度這兩年是蠻快的上漲的速度這兩年是蠻快的,平時也會看看這邊的樓盤,品質都還算不錯;對于本項目的啟示:高端人群對開發(fā)區(qū)房地產市場關注度較高,本土地緣性人群對于本項目的啟示:高端人群對開發(fā)區(qū)房地產市場關注度較高,本土地緣性人群與外省市地區(qū)人群置業(yè)欲望相對較強,而處于對區(qū)域的傳統(tǒng)認知因素,大連市內與外省市地區(qū)人群置業(yè)欲望相對較強,而處于對區(qū)域的傳統(tǒng)認知因素,大連市內人群對在區(qū)域置業(yè)存在一定心理抗性。人群對在

51、區(qū)域置業(yè)存在一定心理抗性??蛻粼L談結果客戶訪談結果市場評判(對開發(fā)區(qū)地產市場的認知)市場評判(對開發(fā)區(qū)地產市場的認知)開發(fā)區(qū)高端客戶訪談開發(fā)區(qū)高端客戶訪談n 深訪內容摘錄:深訪內容摘錄: 深訪員:您對開發(fā)區(qū)房地產市場了解如何?是否會關注這邊的樓盤項目? 開發(fā)區(qū)本土人:華潤和遠洋都很好啊,我很喜歡遠洋有海景的房子,小時候經常在那邊山上玩,從前承包過的海區(qū)也在那邊,現在有那么漂亮的房子,很想買一套 大連市戶籍人:這邊近兩年大開發(fā)商開發(fā)的樓盤比較多,品質都還算可以,但是還是離高品質都還算可以,但是還是離高端項目有一定距離,端項目有一定距離,總體來說好像都處于不上不下的感覺 東三省人群:還算湊合吧,算

52、中上等,不過沒有一些特別出彩的地方沒有一些特別出彩的地方 外地及外籍人:這邊的房子多數都是賣海景嘛,我看了很多項目,都談不上豪宅,至多算是質量比較好的房子,不大喜歡,好房子是需要很多因素支撐的,賣的是生活;不大喜歡,好房子是需要很多因素支撐的,賣的是生活; 開發(fā)區(qū)沒有真正的高端豪宅,本身工業(yè)區(qū)域屬性也不支持開發(fā)區(qū)沒有真正的高端豪宅,本身工業(yè)區(qū)域屬性也不支持對于本項目的啟示:對于目前開發(fā)區(qū)重點在售樓盤,地緣性人群滿意度較高,而對于本項目的啟示:對于目前開發(fā)區(qū)重點在售樓盤,地緣性人群滿意度較高,而非地緣性高端客戶對于房屋品質、生活配套,服務等普遍尚有更高需求和期望。非地緣性高端客戶對于房屋品質、生

53、活配套,服務等普遍尚有更高需求和期望??蛻粼L談結果客戶訪談結果市場評判(對開發(fā)區(qū)在售項目的評判)市場評判(對開發(fā)區(qū)在售項目的評判)開發(fā)區(qū)高端客戶訪談開發(fā)區(qū)高端客戶訪談 是否考慮置業(yè) 置業(yè)目的 購買動機客戶訪談結果客戶訪談結果客戶深訪涉及主要內容客戶深訪涉及主要內容(摘錄)(摘錄)一、客戶背景一、客戶背景二、區(qū)域認知二、區(qū)域認知三、市場評判三、市場評判四、購買心理四、購買心理五、行為特征五、行為特征n 深訪內容摘錄:深訪內容摘錄: 深訪員:如果在開發(fā)區(qū)出現相對華潤與遠洋等項目品質更加高端、更加昂貴的房產項目,您是否考慮進行購買? 開發(fā)區(qū)本土人:有錢就買!只要是房子好,值,就買!只要是房子好,值,

54、就買! 錢現在都在房子里了錢現在都在房子里了,要是真好的話,可以考慮倒騰倒騰 大連市戶籍人:很高端?。磕峭顿Y會不會有風險?說不太好,得考慮考慮說不太好,得考慮考慮 東三省人群:看看怎么樣再說吧,現在都說自己是高端,其實都差不多 外地及外籍人:如果真的是純高端的,可以考慮,但是肯定會考慮一下總價; 近期應該不會出手,今年地產形式不明朗啊,不過以后可能會考慮,畢不過以后可能會考慮,畢竟竟 長遠還是向好的嘛長遠還是向好的嘛對于本項目的啟示:對于開發(fā)區(qū)本土人群,置業(yè)目的較為多樣,在經濟實力容許對于本項目的啟示:對于開發(fā)區(qū)本土人群,置業(yè)目的較為多樣,在經濟實力容許條件下會考慮購買,而非開發(fā)區(qū)人群置業(yè)目的

55、相對單一,對于投資回報考慮較為條件下會考慮購買,而非開發(fā)區(qū)人群置業(yè)目的相對單一,對于投資回報考慮較為敏感,購買純高端產品需要加以一定認知灌輸;敏感,購買純高端產品需要加以一定認知灌輸;客戶訪談結果客戶訪談結果購買心理(是否考慮在此置業(yè)高端項目)購買心理(是否考慮在此置業(yè)高端項目)開發(fā)區(qū)高端客戶訪談開發(fā)區(qū)高端客戶訪談對于本項目的啟示:伴隨開發(fā)區(qū)區(qū)域教育、交通及商業(yè)配套的逐步成熟,滿對于本項目的啟示:伴隨開發(fā)區(qū)區(qū)域教育、交通及商業(yè)配套的逐步成熟,滿足多種用途綜合需要,本項目目標客群范圍將逐步擴大!足多種用途綜合需要,本項目目標客群范圍將逐步擴大!客戶訪談結果客戶訪談結果購買心理(客戶置業(yè)目的)購買

56、心理(客戶置業(yè)目的)n 深訪內容摘錄:深訪內容摘錄: 深訪員:如果您在這邊購買高端住宅,未來主要的功能是? 開發(fā)區(qū)本土人:自己住啊,只要比我現在住的房子好,我就自己住,把原來房子出租只要比我現在住的房子好,我就自己住,把原來房子出租 都可以啊,自己住、出租,或者等漲價了再賣出去也好啊 大連市戶籍人:估計不會自己住,住也是短時間的,以后終究還是要出租出去住也是短時間的,以后終究還是要出租出去 東三省人群:先是考慮投資為主吧先是考慮投資為主吧,要是自己住的話估計也是階段性的,放假或者退休 外地及外籍人:品質好的話當然是自己住啦 區(qū)域發(fā)展還是不錯的,外資企業(yè)越來越多,投資一套高端的投資一套高端的,最

57、好是小最好是小戶型,戶型,未來出租估計也會有市場的,并且回報應該還可以開發(fā)區(qū)高端客戶訪談開發(fā)區(qū)高端客戶訪談n 深訪內容摘錄:深訪內容摘錄: 深訪員:您如果打算在開發(fā)區(qū)置業(yè)高端項目,您認為符合您需求的最必要因素有哪些? 開發(fā)區(qū)本土人:要有亮點,至少要比我現在的房子還好要有亮點,至少要比我現在的房子還好,我才會考慮買吧 大連市戶籍人:開發(fā)商品牌很重要,意味著以后物業(yè),房屋質量等等環(huán)節(jié)都有保障; 品質和質量最重要品質和質量最重要,我們都不是第一次買房子了,看過的房子也不少,只要你東西做得好,大家就會認可就會掏錢買的 外地及外籍人:如果是高端住宅的話,一定要講究生活品質,要精裝,而且要符合我們要求一定要講究生活品質,要精裝,而且要符合我們要求 細節(jié)的精裝

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