2015房地產(chǎn)估價師考試試題：理論與方法4

1、2015房地產(chǎn)估價師考試試題：理論與方法1. 下面說法正確的是（）。A. 房地產(chǎn)估價師可以受聘于兩個房地產(chǎn)估價機構(gòu)B. 委托人和估價報告使用者通常是估價利害關(guān)系人C. 依法從事房地產(chǎn)估價活動必須受到行政區(qū)域、行業(yè)限制D. 房地產(chǎn)估價報告應由估價師個人出具2. 在英國和其他英聯(lián)邦國家，法院一般（）來判斷房地產(chǎn)評估價 值的誤差范圍。A. 使用估價對象房地產(chǎn)的實際成交價格B. 使用政府公布的房地產(chǎn)交易指導價格C. 使用近一年內(nèi)房地產(chǎn)的平均成交價格D. 依賴于專家證人測算的估價對象房地產(chǎn)的價值3. 某宗土地面積為2 000 m2，城市規(guī)劃規(guī)定的限制指標為：容 積率3，建筑密度30%。在單位建筑面積所獲

2、得的利潤相同的條件下， 下列建設方案中最可行的是（）。A. 建筑物地面一層建筑面積為 800m2，總建筑面積為5 000m2B. 建筑物地面一層建筑面積為1 400 m2，總建筑面積為5 000m2C. 建筑物地面一層建筑面積為600 m2，總建筑面積為5500m2D. 建筑物地面一層建筑面積為 600 m2，總建筑面積為2 500 m24. 假設某類住宅的價格從3 000元/m2下降到2 800元/m2 , 需求從900套上升到1 000套，則用中點法計算的該類住宅需求的 價格彈性為()。A. -1.33B. -0.66C. 0.66D. 1.535. 在符合城市規(guī)劃和建筑結(jié)構(gòu)安全的條件下，

3、住宅所有權(quán)人尋找他人出資，合作加蓋房屋并進行分成，屬于動用()的行為。A. 宅基地所有權(quán)B. 空間利用權(quán)C. 地役權(quán)D. 建筑物相鄰關(guān)系6. 設定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法 拍賣該房地產(chǎn)后，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。A. 稅金B(yǎng)扌拍賣費用C. 土地使用權(quán)出讓金D. 土地使用成本7標準深度是道路對地價影響的轉(zhuǎn)折點，由此接近道路的方向,地價逐漸升高；由此遠離道路的方向，地價()。A. 逐漸降低B. 逐漸升高C. 可視為基本不變D. 為零8房地產(chǎn)的供給曲線表示()。A. 房地產(chǎn)的出售量與其價格之間的關(guān)系B. 房地產(chǎn)的出售量與購買者能

4、力的關(guān)系C. 房地產(chǎn)的供給量與其價格之間的關(guān)系D. 房地產(chǎn)的供給量與購買者能力的關(guān)系9. 投資利息估算只有在()中才需要。A. 比較法B. 傳統(tǒng)方法C. 現(xiàn)金流量折現(xiàn)法D. 收益法10. 下列房地產(chǎn)不是按其經(jīng)營使用方式來劃分的為()。A. 出售型房地產(chǎn)B. 出租型房地產(chǎn)C. 辦公型房地產(chǎn)D. 自用型房地產(chǎn)參考答案：1.B 2.D 3.C 4.D 5.B 6.C 7.C 8.C 9.B 10.C11. 根據(jù)合法原則，拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質(zhì)或者 面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進行評估。在被拆遷房屋的性質(zhì) 不能協(xié)商一致時，應當向()申請確認。A. 當?shù)夭疬w管理部門B. 當?shù)貒敛块TC.

5、 當?shù)匦姓鞴懿块TD. 城市規(guī)劃行政主管部門12購買某類房地產(chǎn)，通常抵押貸款占 70%，抵押貸款的年利 率為6%，自有資本要求的年收益率為 9%，該類房地產(chǎn)的資本化率 為()。A. 6.0%B. 6.9%C. 8.8%D. 9.0%13. 某宗房地產(chǎn)預計未來第一年的有效毛收入為50萬元，運營費用為30萬元，此后每年的有效毛收入會在上一年的基礎(chǔ)上增長3%，運營費用增長2%，收益年限可視為無限年，該宗房地產(chǎn)的報 酬率為7%。該宗房地產(chǎn)的收益價格為()萬元。A. 650B. 687C. 585D. 63014. 某開發(fā)商通過出讓方式取得某宗土地使用權(quán)。價格為 1000 元/m2，容積率為3。后經(jīng)批準

6、容積率擴大至 3.6，此時開發(fā)商應補 交地價為()元/m2。A. 100B. 200C. 300D. 60015. 城市基準地價是以一個城市為對象，在該城市一定區(qū)域范圍 內(nèi)，根據(jù)用途相似、地塊相連、地價相近的原則劃分地價區(qū)段。調(diào)查 評估出的各地價區(qū)段在某一時點的()。A. 基準價格B. 平均價格C. 正常價格D. 市場價格16. 某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積 120m2，單位 建筑面積的重置價格為 800元/m2，建筑物殘值率6%，年折舊率2.2%，計算該建筑物的現(xiàn)值是()元。A. 76 800B. 79 104C. 77 952D. 81 56217. 某建筑物實際經(jīng)過年數(shù)為10年

7、，估價人員現(xiàn)場查勘后認為 該建筑物建筑設計過時和維護保養(yǎng)差造成功能折舊和物質(zhì)折舊高于 正常建筑物，判斷其有效經(jīng)過年數(shù)為18年，剩余經(jīng)濟壽命為22年, 殘值率為4%，用直線法計算該建筑物的成新率為()。A. 43.8%B. 50%C. 56.8%D. 70%18. 某寫字樓由于市場不景氣和周邊新增居住房地產(chǎn)較多，從而不便于商務辦公，導致需求減少，估計未來期限內(nèi)每年平均空置率由 現(xiàn)在的15%上升為25%，每月可出租面積租金為 70元/m2，又知 該寫字樓可出租面積為10 000 m2，運營費用率為40%。假若該寫 字樓可出租剩余年限為30年，投資報酬率為8%，其他條件保持不 變，則該寫字樓將發(fā)生(

8、)萬元的貶值。A. 548.19B. 558.15C. 567.39D. 675.4019. 某商場建成3年后補辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán) 出讓年限為40年，建筑物的自然壽命為50年，在這種情況下，建 筑物的經(jīng)濟壽命應為()年。A. 40B. 43C. 47D. 5020. 下列關(guān)于農(nóng)地征收費用的表述中，不正確的是 ()。A. 青苗補償費的標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定B. 征地管理費的標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定C. 新菜地開發(fā)建設基金的繳納標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定D. 地上附著物補償費的標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定參考答案：11.D 12.B 13.A 14.B 15.B 16.

9、B 17.C 18.C 19.B 20.C21. 估價上的建筑物折舊是指各種原因造成的建筑物()損失。A. 價值B. 價格C. 效益D. 利潤22. 建筑物的所有權(quán)可以分為獨有、共有和()三種。A. 區(qū)分共有B. 區(qū)分所有C. 公有D. 私有23. 收益法是根據(jù)估價對象的未來收益來求取估價對象()的方法。A. 利潤B. 價格C. 價值D. 收益價格24. 某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上開發(fā)建設的， 當時獲 得的土地使用期限為50年，不可續(xù)期，至今已使用36年;預計利用 該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲凈收入 8萬元，該宗房地產(chǎn)的報酬率 為8.5%，則該宗房地產(chǎn)的收益價格為()萬元。A. 90.

10、52B. 91.52C. 92.52D. 93.5225. 運用報酬資本化法估價，需要預測估價對象的未來()。A. 利潤B. 毛收入C. 價值D. 凈收益26. 某出租的舊辦公樓的租約尚有 2年到期，在此最后2年的租 期中，每年可收取凈租金 80萬元(沒有費用支出)，到期后要拆除作 為商業(yè)用地。預計作為商業(yè)用地的價值為 1 100萬元，拆除費用為 50萬元，該類房地產(chǎn)的報酬率為10%。則該舊辦公樓的價值為()萬 丿元。A. 1 005.34B. 1 006.61C. 2 005.34D. 2 006.6127. 某宗房地產(chǎn)的土地使用年限為 50年，至今已使用3年，預 計該宗房地產(chǎn)年有效毛收入為80萬元，運營費用率為40%，安全利 率假定為6%，風險補償率為安全利率的40%，該房地產(chǎn)的收益價格 為()萬元。A. 368B. 552C. 561D. 92028. 適用于開發(fā)完成后的房地產(chǎn)出售的公式是()。A. V二VR-CB. V二VP-CC. V=VR+CD. V二VP+C29. 某地區(qū)商品住宅價格自2000年至2004年分別為681元 /m2、712 元 /m2、744 元 /m2、781 元 /m2 和 815 元/m2，采用 平均增減量法預測該地區(qū)商品住宅 2006年