產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度分析

1、四川省房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度分析摘要：從產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)角度，利用投入-產(chǎn)出模型研究四川省地產(chǎn)的帶動(dòng)效應(yīng)和其在發(fā)展過程中暴 露的問題。進(jìn)而通過投入產(chǎn)出分析表，計(jì)算相關(guān)系數(shù)，揭示四川省房地產(chǎn)對(duì)其他產(chǎn)業(yè)的定量關(guān) 系;最后從達(dá)到明確并得到四川省也與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)聯(lián)的主要產(chǎn)業(yè)類型；房地產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)效應(yīng)和優(yōu)化地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)目標(biāo)出發(fā) ，提出四川省地產(chǎn)發(fā)展的建議。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)聯(lián)度分析投入產(chǎn)出表一.研究目的和意義房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)之一，具有融資量大、產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、波及面廣等特點(diǎn)。雖然房地產(chǎn)業(yè)與其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)作用日益受到重視，但是各種闡述房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要地位以及適度優(yōu)先發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)等方面的研究相

2、對(duì)都缺少較為專門的、系統(tǒng)的分 析。通過研究四川省房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度，可以定量分析四I省房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)推拉效果 ；確定四川省與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大的主要產(chǎn)業(yè)類型；定量反映成都地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)效應(yīng)；從產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)角度分析成都地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展問題，給出相關(guān)產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的建議。二.研究方法及數(shù)據(jù)來源2. 1理論方法與模型房地產(chǎn)業(yè)界定：以土地和建筑物為經(jīng)營(yíng)對(duì)象為對(duì)象開發(fā)經(jīng)營(yíng)，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理以及維修、裝飾與服務(wù)的一系列活動(dòng)的綜合性產(chǎn)業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)理論:是指在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中一個(gè)產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)之間的經(jīng)濟(jì)技術(shù)聯(lián)系，表示國(guó)民經(jīng)濟(jì)各產(chǎn)業(yè)之間投入產(chǎn)出、供給需求的

3、關(guān)系，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)理論是對(duì)產(chǎn)業(yè)之機(jī)的聯(lián)系進(jìn)行量化研究的一種方法理論，揭示產(chǎn)業(yè)之間在生產(chǎn)、交換、分配過程中發(fā)生的數(shù)量比例上的規(guī)律性。在國(guó)民經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，每個(gè)產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)都需要其他產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品或服務(wù)作為本產(chǎn)業(yè)的投入要素，其他產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)活動(dòng)同樣將產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品或服務(wù)作為本產(chǎn)業(yè)的投入要素。產(chǎn)業(yè)后向關(guān)系數(shù)：直接消耗系數(shù)一一aj=xij/xj（其中aj是第j產(chǎn)業(yè)對(duì)第i產(chǎn)業(yè)的直接消耗 系數(shù)；xij是第j產(chǎn)業(yè)對(duì)第i產(chǎn)業(yè)的直接消耗值；為是第j產(chǎn)業(yè)的總產(chǎn)值。）直接消耗系數(shù)越大，說明某產(chǎn)業(yè)對(duì)提供要素產(chǎn)業(yè)的直接需求越大 ， 產(chǎn)業(yè)之間的直接關(guān)聯(lián)度也越大。產(chǎn)業(yè)前向關(guān)聯(lián)系數(shù):直接分配系數(shù)一一rj=xij/x（其中rij是第i產(chǎn)業(yè)對(duì)第j產(chǎn)

4、業(yè)的直接分配系數(shù)；xij是第i產(chǎn)業(yè) 分配給第j產(chǎn)業(yè)作為中間產(chǎn)品的使用的價(jià)值量；Xi是第i產(chǎn)業(yè)的總產(chǎn)值。）直接分配系數(shù)越大，說明i產(chǎn)業(yè)對(duì)j產(chǎn)業(yè)的直接供給推動(dòng)作用越明顯。2.2數(shù)據(jù)來源與處理本文書局來源于四川省統(tǒng)計(jì)年鑒，在定量分析過程中計(jì)算了直接消耗系數(shù)矩陣、直接消耗系數(shù)矩陣、并對(duì)關(guān)聯(lián)系數(shù)進(jìn)行排序等。三.房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)?，F(xiàn)狀近幾年成都房地產(chǎn)市場(chǎng)投資開發(fā)狀況如下表所示。表一四川省幾年來房地產(chǎn)開發(fā)狀況年份全年房地產(chǎn)開發(fā)量商品房銷售面積四川生產(chǎn)總值房地產(chǎn)行業(yè)生產(chǎn)總值（萬m2）（億元）（萬m2）（億元）200917609.175888.6714151.28534.75201021158.346388.631

5、6898.59558.56201127315.446593.1621026.68620.62表二四川省房地產(chǎn)最終使用結(jié)構(gòu)城鎮(zhèn)居民消費(fèi)政府消費(fèi)1存貨增加出口合計(jì)額度（億）比例98830019.798%145937129.2341%0213550042.7783%004992018國(guó)民（元）經(jīng)濟(jì)比例838.713.2%9738.9% 10839.83億12.66% 由以上二表可以看出，最終消費(fèi)，資本形成， 與房地產(chǎn)行業(yè)占國(guó)民經(jīng)濟(jì)水平22.1% , 12.66%出口所占比重分別為房地廣偏，這表明，房地廣31.1%, 42.8%，0。方是一種較為明顯的消費(fèi)拉動(dòng)型產(chǎn)業(yè)；資本形成偏低，說明該產(chǎn)業(yè)尚未形成相

6、當(dāng)規(guī)模的資本能力，投資拉動(dòng)能力弱房地產(chǎn)出口為0,說明該產(chǎn)業(yè)尚未形成出口需求，是一種內(nèi)向型產(chǎn)業(yè)，同時(shí)間接表明，四川省目房地產(chǎn)行業(yè)整體質(zhì)量有待于進(jìn)一步提高，特別是在對(duì)外開放程度進(jìn)一步加深的形勢(shì)下，西安房地產(chǎn)面臨很大挑戰(zhàn)與機(jī)遇。四. 四川省房地產(chǎn)慘也關(guān)聯(lián)度比較分析4.1四川省房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)及其關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)后向關(guān)聯(lián)度比較分析以投入產(chǎn)出表中房地產(chǎn)直接消耗系數(shù)矩陣，得下表，反應(yīng)的是先總體水平上房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的主要后向關(guān)聯(lián)，如表三所示。表三 四川省房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)后向關(guān)聯(lián)度代碼直接關(guān)聯(lián)度工業(yè)040.5572371建筑業(yè)050.0174668交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)、郵政070.0437525信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)、軟件080.00774

7、310批發(fā)和零售090.0656123住宿和餐飲100.0345316金融業(yè)110.1536932房地產(chǎn)業(yè)120.00456311租賃和商業(yè)服務(wù)130.0321517科學(xué)研究、技術(shù)服務(wù)和地質(zhì)勘查140.00020314水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理150.00195712居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)160.0649434教育170.00149413文化體育和娛樂190.014656917個(gè)產(chǎn)業(yè)中，與房地產(chǎn)有直接關(guān)聯(lián)關(guān)系的產(chǎn)業(yè)一共有14個(gè)，農(nóng)林牧魚、社會(huì)管理與公共服、社保與社會(huì)福利與房地產(chǎn)后巷直接關(guān)聯(lián)度為0。上后向直接關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)中，與四川省房地產(chǎn)后巷關(guān)聯(lián)度較高的，（高于平均值0.0667）的行業(yè)包括：工業(yè)、金融

8、業(yè)。其次與房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)度 較高的行業(yè)包括批發(fā)零售業(yè)、居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)。上述行業(yè)中，房地產(chǎn)行業(yè)每生產(chǎn)出一萬元產(chǎn)品，需要直接消耗工業(yè)產(chǎn)品價(jià)值5572元，金融業(yè)產(chǎn)品價(jià)值1536元、批發(fā)和零售業(yè)價(jià)值656元、居民及其他服務(wù)業(yè)649、交通運(yùn)輸和倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)437元、住宿和餐飲345元。說明四 川省房地產(chǎn)對(duì)工業(yè)和金融業(yè)有較強(qiáng)的依賴性，很顯然，房地產(chǎn)行業(yè)需基礎(chǔ)工業(yè)支持，例如： 水利、電力、機(jī)械制造等。其次，房地產(chǎn)行業(yè)融資需求比較大，對(duì)金融行業(yè)依賴度僅次于工 業(yè)，由以上分析可見，四川省房地產(chǎn)業(yè)是以開發(fā)經(jīng)營(yíng)建筑為主的產(chǎn)業(yè)。4.2四川省房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)及其關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)前向關(guān)聯(lián)度比較分析房地產(chǎn)行業(yè)具有高杠桿化、資源密集、人才密集

9、的特點(diǎn)，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)上游和下游 相關(guān)產(chǎn)能達(dá)到200多種，分析前向關(guān)聯(lián)度目的可以從數(shù)量上明確四川省房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)不 同產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)的供給推動(dòng)能力差異。利用投入產(chǎn)出表可得出表四，表四主要反映了四川總體水平上房地產(chǎn)的主要前向直接關(guān) 聯(lián)產(chǎn)業(yè)類型及關(guān)聯(lián)度。表四四川省房地產(chǎn)行業(yè)前向關(guān)聯(lián)度直接關(guān)聯(lián)廣業(yè)代碼直接關(guān)聯(lián)度位次工業(yè)040.0061710建筑業(yè)050.032061交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)、郵政070.00484211信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)、軟件080.00334813批發(fā)和零售090.0063999住宿和餐飲100.0082998金融業(yè)110.0301592房地產(chǎn)業(yè)120.0115596租賃和商業(yè)服務(wù)130.0

10、171915科學(xué)研究、技術(shù)服務(wù)和地質(zhì)勘查140.00016114水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理150.0091467居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)160.0300693教育170.00352312文化體育和娛樂190.0235884公共管理和社會(huì)組織200公共管理和社會(huì)組織與房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)為0,其他的14個(gè)產(chǎn)業(yè)均與房地產(chǎn)有前向直接聯(lián)系，其中關(guān)聯(lián)度高于平均值（平均值為0.012491）的產(chǎn)業(yè)有5個(gè)，分別是建筑業(yè)、金融業(yè)、 居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)、文化體育和娛樂業(yè)、租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)，這些直接關(guān)聯(lián)度比較大的行業(yè)中，房地產(chǎn)行業(yè)每增加1萬元總產(chǎn)值，在上述5個(gè)行業(yè)作為中間投入分別為：320元、302元、300元、235元、1

11、72元。這說明房地產(chǎn)的發(fā)展會(huì)促進(jìn)建筑業(yè)發(fā)展、金融市場(chǎng)繁榮， 也對(duì)社會(huì)服務(wù)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)起到較強(qiáng)的推動(dòng)作用。4.3四川省房地產(chǎn)與關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)環(huán)向關(guān)聯(lián)分析與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)有前向關(guān)聯(lián)又有后向關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)被稱為環(huán)向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，計(jì)量方法為房地產(chǎn) 與同一產(chǎn)業(yè)的后項(xiàng)關(guān)聯(lián)與前向關(guān)聯(lián)程度之和。關(guān)聯(lián)類型后向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)前向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)環(huán)向接關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度位次關(guān)聯(lián)度位次關(guān)聯(lián)度工業(yè)0.55723710.00671100.56337建筑業(yè)0.1746680.03230610.206966交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)和郵政業(yè)0.04375250.004842 110.48594信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)0.007743100.003348 130.011091批

12、發(fā)和零售業(yè)0.65561230.00639990.662011住宿和餐飲業(yè)0.03453160.00892280.043453金融業(yè)0.153693 20.03019520.183888房地產(chǎn)業(yè)0.004563110.01155960.016122租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)0.03215170.01719150.049342科學(xué)研究、技術(shù)服務(wù)、地質(zhì)勘探0.000203140.000161 140.000364水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理0.001957120.00914670.011103居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)0.064943 40.03006930.095012教育0.001494130.003523 12

13、0.005017衛(wèi)生、社會(huì)保障和社會(huì)福利業(yè)000文化、體育和娛樂業(yè)0.01465690.023538 40.038194公共管理和社會(huì)組織00環(huán)向關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)有14個(gè)，如上圖所示，后向關(guān)聯(lián)度較高，前向關(guān)聯(lián)度低的是工業(yè)，其次是 批發(fā)零售業(yè)。說明房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)這兩個(gè)產(chǎn)業(yè)的主要作用是直接拉動(dòng)。前向關(guān)聯(lián)度高而后向關(guān)聯(lián)度不高的產(chǎn)業(yè)是建筑業(yè)、文化體育和娛樂業(yè)，說明房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)對(duì)這兩個(gè)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的作用是 直接推動(dòng)。4.4四川省房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)效應(yīng)結(jié)論通過以上投入產(chǎn)出表的分析，基于對(duì)四川省房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度類型分析方法和口徑，得出以下結(jié)論：首先，四川省房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)定量分析結(jié)果表明，房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈很長(zhǎng)，可帶動(dòng)多多個(gè) 產(chǎn)也發(fā)

14、展。房地產(chǎn)也會(huì)對(duì)其他產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生直接、間接的影響。包括后向拉動(dòng)作用、前向推動(dòng)作用、和環(huán)向作用等。以上因素造成了房地產(chǎn)的發(fā)展對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展波動(dòng)面增大。理論上房地產(chǎn)對(duì)絕大部分產(chǎn)業(yè)都有關(guān)聯(lián)關(guān)系，但在上述直接關(guān)聯(lián)分析中，看出直接關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)并不多，除 其本身外只有金融業(yè)、租賃和商務(wù)服務(wù)、批發(fā)和零售業(yè)、建筑業(yè)、教育、文化體育娛樂業(yè)、 交通與倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)。對(duì)于上文數(shù)據(jù)表現(xiàn)的直接關(guān)聯(lián)度不高的產(chǎn)業(yè)，也不能忽視其間接、隱蔽的聯(lián)系。其次，與其他地區(qū)不同的是， 公共管理和社會(huì)組織與房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)聯(lián)度極小，北京前向關(guān)聯(lián)度為0.004。西安環(huán)向關(guān)聯(lián)度為0. 116474。這與投入產(chǎn)出表統(tǒng)計(jì)指分類角度有關(guān)，實(shí) 際上，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)社會(huì)組

15、織與公共管理的關(guān)聯(lián)度比較難于直接考證，例如房地產(chǎn)行業(yè)稅收所得用于公共管理的部分，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)中介這一社會(huì)組織的推動(dòng)或拉動(dòng)總用也由于 網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展使房地產(chǎn)中介產(chǎn)業(yè)靈活性很大，容易將中介本身的作用歸屬到信息傳輸計(jì)算機(jī)服務(wù)類。另一方面也說明這兩個(gè)產(chǎn)業(yè)之間無直接聯(lián)系，但二者不一定不存在間接聯(lián)系。最后，在四川地區(qū)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)作用的方向和性質(zhì)即關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)類型上房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)之間的關(guān)系是單項(xiàng)關(guān)聯(lián)、前向關(guān)聯(lián)兼有的。即使同是環(huán)向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，其前向、后向關(guān)聯(lián)程度也是不同的。均密切的有金融、居民服務(wù)于其他服務(wù)；后向關(guān)聯(lián)大的工業(yè)，前向關(guān)聯(lián)大的如建筑業(yè)、文化體育和娛樂第三產(chǎn)業(yè)較多。這樣的產(chǎn)業(yè)為此和重要程度差異，反映了四

16、川地區(qū)，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)不同產(chǎn)業(yè)的影響程度?；旧希牧舷尼槍?duì)房地產(chǎn)業(yè)的后向關(guān)聯(lián)，生活消費(fèi)針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的前向關(guān)聯(lián)。五. 結(jié)論(1)從產(chǎn)業(yè)規(guī)模上看,07年四川省地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重在2.80%,發(fā)達(dá)地區(qū)北京、廣州已于2000年分別達(dá)3. 19% 5. 14%,美國(guó)在1990年就達(dá)5. 91%說明四川省地產(chǎn)總體發(fā) 展較小。四川省地產(chǎn)業(yè)與相關(guān)產(chǎn)業(yè)平均后向關(guān)聯(lián)度6. 07% (我國(guó)平均0. 060,美國(guó)0. 081,北京0. 167(1997),雖然這并不代表產(chǎn)業(yè)先進(jìn)，但與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平對(duì)照，其消耗系數(shù)適中，反 映了房地產(chǎn)業(yè)中間投入適中、房地產(chǎn)業(yè)集約程度達(dá)到平均值、產(chǎn)業(yè)效率也已達(dá)到國(guó)內(nèi)平均值，這必然導(dǎo)

17、致四I省房地產(chǎn)行業(yè)向更高端發(fā)展。 四川省地產(chǎn)業(yè)與相關(guān)產(chǎn)業(yè)平均前向關(guān)聯(lián)度1.25%(我國(guó)平均0. 076,美國(guó)0. 156,日本0. 142)過低，反映四川省經(jīng)濟(jì)服務(wù)化程度、人 民生活消費(fèi)水平及生活質(zhì)量層次較低。(2)四川省地產(chǎn)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)類型偏向資本原料型，而發(fā)達(dá)地區(qū)的則是服務(wù)型產(chǎn)業(yè)，反映了四川地產(chǎn)正處于“數(shù)量擴(kuò)張”初級(jí)階段，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式以物質(zhì)資本拉動(dòng)性為主。(3)房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)關(guān)聯(lián)度為0.03,而與建筑業(yè)關(guān)聯(lián)較也為0.03,與建筑行業(yè)的依賴程度相當(dāng)這種經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不盡合理。相比之下對(duì)金融的依賴格局可能會(huì)釀成市場(chǎng)價(jià)格虛高，直至市場(chǎng)過熱，甚至房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫，曾為經(jīng)濟(jì)危機(jī)的導(dǎo)火索。綜上所述,四川省地產(chǎn)業(yè)總帶動(dòng)效應(yīng)與發(fā)達(dá)國(guó)相近，而前向關(guān)聯(lián)明顯小于后向，說明四川省地產(chǎn)業(yè)主要帶動(dòng)的是資金原料型“硬產(chǎn)業(yè)”，對(duì)服務(wù)型科技型“軟產(chǎn)業(yè)”帶動(dòng)較小。說明四川省地產(chǎn)，中間消耗過大，集約程度較低，正處于“數(shù)量增長(zhǎng)階段”。參考文獻(xiàn)：1劉水杏我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)與金融保險(xiǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度的地區(qū)比較【J】國(guó)際商務(wù)一