特種設(shè)備(電梯、消防)維保監(jiān)管辦法

1、 特種設(shè)備（電梯、消防）維保監(jiān)管辦法一、電梯維保監(jiān)管辦法1.目的為了更好的加強(qiáng)對電梯運(yùn)行和日常維護(hù)保養(yǎng)過程中的安全管理，減少故障的發(fā)生及保證各位乘客的人身安全、正常的生活和工作，規(guī)范電梯的維護(hù)保養(yǎng)管理工作，明確對電梯公司的監(jiān)管內(nèi)容和要求，特制訂本管理方案。2.適用范圍適用于項目管轄區(qū)內(nèi)的所有運(yùn)行和使用電梯的維修養(yǎng)護(hù)過程3.主要職責(zé)3.1電梯公司按照國家及行業(yè)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要求制定電梯維護(hù)保養(yǎng)規(guī)范與應(yīng)急預(yù)案，并接受物業(yè)公司的監(jiān)督檢查。3.2電梯公司按簽約維保合同要求對園區(qū)內(nèi)所有電梯進(jìn)行設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)、安全運(yùn)行及業(yè)主急報修工作的處理。3.3管理處工程部負(fù)責(zé)定期對電梯進(jìn)行監(jiān)督檢查及維保協(xié)助工作，發(fā)現(xiàn)問

2、題及時提出，電梯公司按照要求在規(guī)定的限期內(nèi)進(jìn)行整改。4.工作程序4.1電梯公司應(yīng)與物業(yè)公司簽訂日常維護(hù)保養(yǎng)合同。電梯日常維護(hù)保養(yǎng)合同至少應(yīng)包括以下內(nèi)容： 日常維護(hù)保養(yǎng)期限； 日常維護(hù)保養(yǎng)內(nèi)容； 日常維護(hù)保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)； 雙方責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)； 電梯困人時，維修保養(yǎng)作業(yè)人員及時抵達(dá)的時間； 爭議及違約的處理方式。 4.2電梯公司要按照電梯維保合同要求進(jìn)行電梯日常維護(hù)保養(yǎng)工作，并不得以任何形式將電梯的日常維護(hù)保養(yǎng)進(jìn)行分包與轉(zhuǎn)包。4.3電梯公司確定管理電梯維護(hù)保養(yǎng)項目內(nèi)容和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，必須符合電梯日常維護(hù)保養(yǎng)規(guī)則（DB11/T 418-2007）附錄 A的要求，但不得少于此標(biāo)準(zhǔn)的項目內(nèi)容及要求。4.4電梯公

3、司每月 日之前將下月度的電梯維保工作計劃報管理處工程部備案，維保工作計劃應(yīng)包括但不僅限于以下內(nèi)容： 維保電梯位置； 維保項目； 維保標(biāo)準(zhǔn)； 維保時間； 維保人員。4.5電梯維保人員必須對機(jī)械、電氣部件及線路做嚴(yán)格定期檢查，以確保電梯正常工作。4.6在電梯出現(xiàn)困人、水浸、火災(zāi)等事故或其它臨時故障時，電梯維保人員必須在15分鐘內(nèi)到達(dá)，采取應(yīng)急措施，及時排除故障，使損失降至最低。4.7電梯日常維護(hù)保養(yǎng)作業(yè)中，現(xiàn)場作業(yè)人員不得少于兩人。作業(yè)中應(yīng)負(fù)責(zé)落實(shí)現(xiàn)場安全防護(hù)措施，保證施工安全。4.8電梯公司每月必須至少一次組織相關(guān)工程人員及使用人員進(jìn)行電梯日常使用、維護(hù)及應(yīng)急預(yù)案的培訓(xùn)及演習(xí)，物業(yè)公司有關(guān)人員要

4、列席參加。4.9嚴(yán)防人為破壞、錯誤使用電梯及違規(guī)操作、水浸火災(zāi)等現(xiàn)象發(fā)生。4.10嚴(yán)禁在電梯機(jī)房、井道、底道堆放雜物、易燃易爆物品及有毒有害物品。4.11嚴(yán)禁任何非專管人員操作和修理電梯。4.12管理處工程部將依據(jù)每月的電梯維保工作計劃對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)電梯設(shè)備運(yùn)行狀況和維保工作計劃的完成情況進(jìn)行監(jiān)督檢查。4.13管理處工程部對電梯維保的監(jiān)管要確定專人負(fù)責(zé)此項工作的檢查，確保園區(qū)內(nèi)每部電梯都應(yīng)按照特種設(shè)備安全監(jiān)察條例規(guī)定，至少每 15日進(jìn)行一次維護(hù)保養(yǎng)。4.14項目管理處每周不少于2次對園區(qū)內(nèi)在用電梯的使用狀況及轎箱內(nèi)設(shè)施設(shè)備的完好性進(jìn)行檢查，以確保電梯正常運(yùn)行，保障每位使用人的安全，認(rèn)真填寫電

5、梯巡查記錄表。4.15每次的抽樣檢查要對電梯的各級維保記錄的時效性進(jìn)行檢查，驗(yàn)證是否按維保計劃逐項逐條按時落實(shí)完成。4.16工程部對每周電梯巡查發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行匯總，送交電梯公司，限期整改并負(fù)責(zé)整改效果的跟蹤驗(yàn)證。4.17管理處工程部負(fù)責(zé)檢查每年電梯公司資質(zhì)年檢情況，電梯維修工持證上崗情況，電梯安全運(yùn)行情況等，并參加由電梯公司組織實(shí)施的設(shè)施設(shè)備安全運(yùn)行大檢查活動。4.18電梯設(shè)施設(shè)備監(jiān)管內(nèi)容：4.18.1機(jī)房 檢查機(jī)房內(nèi)設(shè)備設(shè)施完好性、衛(wèi)生達(dá)標(biāo)情況等。 檢查各控制柜、電氣元件、儀表等電氣設(shè)施的工作狀態(tài)。 檢查變電器、電解電容、元器件有無異常現(xiàn)象。 檢查曳引輪及曳引機(jī)、制動器、限速器、電氣開關(guān)工作

6、狀態(tài)的符合性。 檢查安全回路，門機(jī)系統(tǒng)、井道各電氣開關(guān)。4.18.2井道 井道照明、燈具應(yīng)完好有效。 鋼絲繩磨損情況、繩頭組合應(yīng)牢固，隨行電纜順暢，固定合理。 上下限位，極限開關(guān)及強(qiáng)通換速開關(guān)的是否完好、可靠。4.18.3轎箱層站、廳、轎門 檢查轎頂、照明、插座完好性、安全性、有效性。 緊急報警裝置與應(yīng)急照明是否完好。 檢查安全開關(guān)及顯示系統(tǒng)是否完好、可靠。 廳、轎門運(yùn)行良好可靠，安全觸板或光幕動作靈活、有效。 門機(jī)速度是否正常。 安全鉗動作靈活可靠、安全鉗電氣開關(guān)是否有效。 箱內(nèi)安全檢驗(yàn)合格標(biāo)志、安全注意事項和警示標(biāo)志是否完好、明顯，易于被乘客注意。4.18.4底坑 緩沖器動作是否靈活，電氣

7、開關(guān)完好有效。 限速器張緊輪運(yùn)行有無噪音、斷絕非自動復(fù)位開關(guān)動作是否可靠。 底坑急停開關(guān)動作可靠有效，照明及插座合格。 4.19電梯運(yùn)行異常處置4.19.1職責(zé) 電梯維修人員必須在第一時間到達(dá)事故現(xiàn)場控制事態(tài)的發(fā)展。確保人員的人身安全，按相關(guān)電梯維修保養(yǎng)程序進(jìn)行修理。 項目管理處工程和秩序維護(hù)人員迅速到出事現(xiàn)場進(jìn)行人員疏導(dǎo)、設(shè)置警戒標(biāo)識等協(xié)助工作，并及時做好相關(guān)的業(yè)主告知事宜。4.19.2電梯困人救助 切斷電梯機(jī)房總電源，并掛上“正在維修”的標(biāo)示牌； 檢查電梯機(jī)房內(nèi)情況是否一切正常； 機(jī)房必須有足夠的照明，查看鋼絲繩上的樓層標(biāo)記，確定停放的位置； 如果轎廂停于接近廳門位置，且高于或低于樓面不超

8、過0.1米：A用專用廳門鑰匙開啟廳門；B轎頂用人力開啟轎廂門；C協(xié)助乘客離開轎廂；D重新將廳、轎門關(guān)妥。 如果轎廂停于遠(yuǎn)離層門位置時，應(yīng)先將轎廂移至樓層門，然后按上述步驟救出乘客：A.用對講機(jī)通知乘客保持安靜，并說明轎廂隨時可能移動，不可將身體任何部分探出轎廂外，以免發(fā)生危險，同時如果轎廂門處于半開閉狀態(tài)，則應(yīng)將其完全關(guān)閉；B.用抱閘扳手前：（1）.確保電梯總開關(guān)已切斷；（2）.確保所有廳門、轎門已關(guān)好。C.使用抱閘扳手，必須由一人控制松閘而另一人轉(zhuǎn)動手輪；D.將放在制動器上的抱閘扳手向下拉，使制動器慢慢松開，另一人轉(zhuǎn)動手輪向左或向右，以比較易扳動方向?yàn)闇?zhǔn)；E.再次提醒乘客救援工作在進(jìn)行中，然

9、后慢慢絞動轎廂，轎廂會由于自重而移動，為了避免；F.轎廂上升或下降太快發(fā)生危險，操作時應(yīng)斷續(xù)動作使轎廂逐步移動，以免發(fā)生意外；G.慢慢提升或下降轎廂，直到接近樓層門。 使用廳門鑰匙開啟前，必須確保轎廂地坎與廳門地坎相差小于100毫米才能讓乘客離開轎廂； 當(dāng)所有乘客離開電梯后必須把廳、轎門關(guān)好； 操作時尚應(yīng)注意：如果轎廂停于最上層廳門以上或最下層廳門以下，不可只撬開制動器令轎廂自由移動，而應(yīng)在撬開制動器的同時把持緊手輪，并用人力扳絞，使轎廂向正確方向移動。4.19.2當(dāng)發(fā)生火災(zāi)時維保人員打開迫降開關(guān)，將消防電梯全部降至基站，消防電梯自動進(jìn)入消防狀態(tài)，并迅速關(guān)閉無消防功能的電梯；4.19.3當(dāng)電梯

10、進(jìn)水時 底坑進(jìn)水，應(yīng)將電梯停于兩層以上，中止運(yùn)行并切斷電源； 當(dāng)樓層被水淹而使井道邊或底坑進(jìn)水，應(yīng)將電梯停于進(jìn)水樓層以上并及時關(guān)閉電梯及總電源。 對濕水電梯應(yīng)當(dāng)進(jìn)行除濕處理。確認(rèn)濕水消除，并經(jīng)試梯無異常后，方可恢復(fù)使用。 電梯濕水后，由電梯公司做除濕處理，并提交項目管理處相應(yīng)報告，內(nèi)容包括：對濕水原因、處理方法、防范措施等記錄清楚并存檔。4.20電梯報修流程4.20.1報修形式： 客戶通知客服前臺報修； 電梯困人緊急事故的搶修； 物業(yè)督檢發(fā)現(xiàn)問題的報修。4.20.2流程圖客戶報修回訪客服前臺信息傳遞電梯公司值班室工程部信息反饋困人/現(xiàn)場協(xié)助現(xiàn)場維修信息反饋維修完成4.20.3報修要求 電梯維修

11、在接到報修在15分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，按照維修操作規(guī)程進(jìn)行維修。 電梯維修在接到電梯困人緊急呼叫信號必須馬上到達(dá)事故現(xiàn)場，按照電梯困人救援規(guī)程首先救護(hù)乘客出梯。 項目客服前臺人員接到客戶報修并確定相關(guān)內(nèi)容后，立即將報修信息通知物業(yè)公司工程部值班室，工程值班員在記錄報修信息后，必須在第一時間通知電梯維修值班室。 值班員要對維修后的電梯進(jìn)行設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)復(fù)驗(yàn)。 項目工程部值班室在接到電梯困人報急信息時，要立即派人前往出事現(xiàn)場，在電梯維修人員未到事故現(xiàn)場時，進(jìn)行一些相應(yīng)輔助救援措施。5.引用文件5.1 DB11/418-2007 電梯日常維護(hù)保養(yǎng)規(guī)則5.2 DB11/419-2007 電梯安裝維修作業(yè)安全規(guī)

12、范5.3 DB11/420-2007 電梯安裝、改造、重大維修和維護(hù)保養(yǎng)自檢規(guī)則5.4特種設(shè)備安全監(jiān)察條例6.相關(guān)記錄6.1電梯維修保養(yǎng)記錄6.2電梯巡查記錄表（見附件1）6.3監(jiān)管報告（見附件2） 附件1： 年 月電梯巡查記錄表項目/部門：序號樓號檢查日期檢 查 內(nèi) 容檢查人員備注轎廂照明層顯運(yùn)行情況功能試驗(yàn)綜合評價 主管：第 10 頁/共 13 頁附件2： 外包單位監(jiān)管報告合同名稱承包商名稱合同期限崗位設(shè)置情況：本月工作：下月計劃：綜合評價：二、消防設(shè)施設(shè)備維保監(jiān)督管理制度1.0目的為保證消防系統(tǒng)及設(shè)備處于良好的運(yùn)行狀態(tài)，制定以下管理制度和詳盡的操作程序，并指定專人負(fù)責(zé)，定期檢查、維護(hù)和保

13、養(yǎng)，檢查后填寫檢查表格。2.0適用范圍 適用于物業(yè)公司所管轄的消防系統(tǒng)外包工作監(jiān)督檢查。 3.0職責(zé) 3.1工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)檢查消防系統(tǒng)監(jiān)管的執(zhí)行情況。 3.2工程部主管負(fù)責(zé)消防系統(tǒng)運(yùn)行管理工作。 3.3維修工負(fù)責(zé)消防系統(tǒng)運(yùn)行管理及監(jiān)督。 4.0程序要點(diǎn) 4.1消火栓 4.1.1室外消火栓：應(yīng)每季度進(jìn)行一次檢查保養(yǎng)，其主要內(nèi)容： 4.1.1.1用專用板手轉(zhuǎn)動消防栓啟閉桿，視其靈活性，必要時加注潤滑油。   4.1.1.2檢查橡膠墊圈等密封件有無損壞，老化或丟失等情況。4.1.1

14、.3檢查栓體外表油漆有無剝落，有無銹蝕，若有應(yīng)及時修補(bǔ)。4.1.1.4重點(diǎn)部位消火栓，每年應(yīng)逐一進(jìn)行一次出水試驗(yàn)，并測試檢查口壓力，對于非重點(diǎn)消火栓的總數(shù)的10%20%進(jìn)行出水試驗(yàn)。4.1.1.5隨時清除消火栓周圍及井內(nèi)可能積有的雜物、嚴(yán)禁埋、壓、圈、占室外消火栓。4.1.1.6保持室外消火栓配套器材和標(biāo)志的完整、有效。 4.2室內(nèi)消火栓：4.2.1消火栓箱內(nèi)的水帶、水槍等設(shè)備是否齊備，水帶無霉?fàn)€。遠(yuǎn)程啟泵按鈕及其保護(hù)裝置是否完好。 4.2.2消火栓體有無銹蝕、漏水現(xiàn)象，栓口橡膠熱圈有無損壞丟失，消火栓閘閥開啟是否靈活，必要時加注潤滑油。 4.2.3系統(tǒng)各種閥門的

15、啟閉狀態(tài)是否正常，為防止無關(guān)人員亂動閥門，有些閥門可根據(jù)情況對其手柄加以鎖封。 4.3自動噴水滅火系統(tǒng) 4.3.1每天檢查一次，濕式報警閥的前后壓力是否致，是否在設(shè)計允許范圍內(nèi)。 4.3.2每年按設(shè)計要求進(jìn)行一次消防綜合性功能實(shí)驗(yàn)。 4.3.3如果保護(hù)區(qū)內(nèi)發(fā)生火災(zāi)，該系統(tǒng)長時間工作后或每隔2-3年應(yīng)對系統(tǒng)的重要部件進(jìn)行全面檢修。 4.3.4每周一次對噴頭作經(jīng)常性檢查，每年對積存在噴頭的灰塵清理一次。 4.4消防水泵 4.4.1平時應(yīng)對消防水泵及電動機(jī)進(jìn)行一般性保養(yǎng)(加注潤滑油，清除地面積水等)。 4.4.2經(jīng)常檢查

16、消防水泵各種閥門是否處于正常狀態(tài)。 4.4.3對各消防水泵應(yīng)每季度進(jìn)行一次運(yùn)轉(zhuǎn)試驗(yàn)，此項試驗(yàn)可利用水泵出水管試驗(yàn)將水返至消防水池。水泵運(yùn)轉(zhuǎn)時間不小于5分鐘。 4.5消防水源檢查 4.5.1給水管路必須暢通，定期進(jìn)行管道沖洗，沖洗可用順洗或逆洗兩種。 4.5.2管路各種閥門的啟閉狀態(tài)是否正常。 4.6報警系統(tǒng) 定期檢查報警系統(tǒng)是否處于正常工作狀態(tài) 4.7防火卷簾門定期作動作試驗(yàn)，每月一次，并作詳細(xì)登記。 4.8每季度由工程部根據(jù)消防設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)記錄表、消防系統(tǒng)巡檢記錄表、消防系統(tǒng)故障處理記錄表的內(nèi)容，以書面形式評價公

17、司是否按合同約定內(nèi)容執(zhí)行，并以此為付款依據(jù)。 4.9對消防系統(tǒng)執(zhí)行情況應(yīng)完整、規(guī)范地記錄在消防系統(tǒng)巡檢記錄表內(nèi)，于當(dāng)月3號將上一個月記錄整理成冊交工程部存檔，保存期2年。 5.0相關(guān)支持文件 6.0記錄 消防系統(tǒng)巡檢記錄表 消防設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)記錄表 消防系統(tǒng)故障處理記錄表附件1：消防系統(tǒng)巡檢記錄表附件2： 消防設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)記錄表名稱檢測項目檢測內(nèi)容實(shí)測記錄備注消防供電、配電消防配電測試主、備電源，切換功能自備發(fā)電機(jī)組測試啟動發(fā)電機(jī)組火災(zāi)報警系統(tǒng)火災(zāi)報警探測器試驗(yàn)報警功能手動報警按鈕試驗(yàn)報警功能警報裝置試驗(yàn)報警功能報警探測器試驗(yàn)報警功能、故障報警功能、火警優(yōu)先功能、打印機(jī)打印功能、火災(zāi)顯示盤和CRT顯示器的顯示功能消防聯(lián)動控制器試驗(yàn)聯(lián)動控制和現(xiàn)實(shí)功能消防供水設(shè)施消防水池核對儲水量消防水箱核對儲水量穩(wěn)（增）壓泵及氣壓水罐試驗(yàn)啟泵停泵時壓力情況消防水泵試驗(yàn)啟泵