世榮兆業(yè)投資

1、關(guān)于廣東世榮兆業(yè)股份有限公司非公開發(fā)行股票投資分析報告 投資分析人：鄒定兵 日期：2016年04月11日關(guān)于世榮兆業(yè)股票定向增發(fā)投資價值分析報告1、 廣東世榮兆業(yè)股份有限公司基本要素分析：（一）公司概況： 廣東世榮兆業(yè)股份有限公司（以下簡稱“公司”）前身為廣東威爾醫(yī)學(xué)科技股份有限公司（以下簡稱“威爾科技”），于2004年7月8日在深圳證券交易所掛牌上市，股票代碼：002016。威爾科技于2008年2月25日完成重大資產(chǎn)重組，公司的主營業(yè)務(wù)由醫(yī)療器械業(yè)務(wù)成功轉(zhuǎn)型為房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營，之后公司專注于房地產(chǎn)主業(yè)，并取得良好的經(jīng)營業(yè)績，公司的市場競爭力和持續(xù)發(fā)展能力不斷得到提升。而目前公司主營業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型為

2、包括房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營和醫(yī)療器械生產(chǎn)銷售兩部分業(yè)務(wù)。公司是廣東省高新技術(shù)企業(yè)、技術(shù)創(chuàng)新優(yōu)勢企業(yè)和專利試點企業(yè)，是國內(nèi)較早通過ISO9002國際質(zhì)量體系認證及中國醫(yī)療器械行業(yè)CMD認證的醫(yī)療器械企業(yè)，為國內(nèi)醫(yī)療器械行業(yè)的龍頭企業(yè)。 （二）公司目前股本股東分析截至2015年12月31日，廣東世榮兆業(yè)股份有限公司累計發(fā)行總股本8.09億股，其中流通A股6.46億股，前十大股東累計持有62597.65萬股，累計占總股本77.38%，較上期變化：1184.5萬股，前十大股東如下：名次股東名稱股份類型持股數(shù)（萬股）占總股份比例增減(萬股）變化比例1梁社增流通A股4334453.57%不變-2梁家榮限售流通16

3、30020.15%不變-3全國社?；鹨涣闫呓M合流通A股1036.851.28%新進-4中國建設(shè)銀行股份有限公司-民生加銀研究精選靈活配置混合型證券投資基金流通A股535.650.66%新進-5日喀則市世榮投資管理有限公司流通A股3000.37%未變-6中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司-國泰金牛創(chuàng)新成長混合型證券投資基金流通A股2600.32%新進-7天治基金-浦發(fā)銀行-天治凌云6號特定多客戶資產(chǎn)管理計劃流通A股256.670.32%新進-8吳潤富流通A股199.520.25%未變-9陳英梅流通A股190.450.24%新進-10潘元穆流通A股174.510.22%新進-合計-62597.6577.3

4、8%1184.5（3） 公司財務(wù)分析：1 資產(chǎn)負債表和償債能力科目/年度2015/12/312015/09/302015/6/302015/3/312014/12/31基本每股收益0.080.060.04-0.040.02凈利潤（萬元）638844453388-25831470凈利潤同比增長率（%）334.5354.04-14.08-217.87-97.35營業(yè)總收入（億元）13.58.766.180.184.21營業(yè)總收入同比增長率（%）220.39144.76106.87-86.01-56.72每股凈資產(chǎn)2.102.072.052.082.41凈資產(chǎn)收益率（%）3.822.672.02-1

5、.670.93凈資產(chǎn)收益率攤薄（%）3.772.662.04-1.530.94資產(chǎn)負債比例（%）66.0667.0466.4166.9161.66每股基本公積金（元）0.060.060.060.060.062 .流動比率和速動比率盈利能力指標2015/12/312015/9/302015/6/302015/3/312014/12/31毛利率（%）30.4329.9830.19-4.0832.51凈利率（%）4.594.795.17-150.221.65實際稅率（%）43.7144.7750.10-2.77流動比率1.511.502.122.242.52速動比率0.350.390.580.660

6、.69財務(wù)狀況綜述.2015年度公司實現(xiàn)營業(yè)收入13.49億元，同比增長220.39%，其中主營業(yè)務(wù)收入13.10億元，同比增長244.83%，主要原因是本期可結(jié)轉(zhuǎn)的商品房銷售收入較上年同期大幅增加。由于結(jié)轉(zhuǎn)收入增加，報告期公司主營業(yè)務(wù)成本9.07億元，同比增長270.56%；主營業(yè)務(wù)利潤為1.79億元，同比增長531.71%。 銷售費用5,302.64萬元，同比增長70.56%，主要原因是商品房銷售增長，營銷費用增加；管理費用6,695.34萬元，同比增長3.51%，金額與上年基本持平；財務(wù)費用933.12萬元，同比增長931.54%，主要原因是本期費用化利息支出增加。 報告期公司現(xiàn)金流狀況

7、良好，經(jīng)營活動產(chǎn)生現(xiàn)金流量凈額3,031.10萬元，上期為-83,424.91萬元，主要原因是銷售商品房收入增長以及銷售資金回籠情況較好，以及本期土地出讓金的支出減少；投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額-26,454.62萬元，同比減少334.27%，主要是投資玉柴船舶動力股份有限公司股權(quán)；籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為3,794.62萬元，同比減少90.70%，主要原因系本期借款減少，還款增加。 截至2015年12月31日，公司總資產(chǎn)50.41億元，同比增長11.33%，歸屬上市公司股東所有者權(quán)益16.96億元，同比增長8.72%，資產(chǎn)負債率66.06%，處于穩(wěn)健水平。3 杜邦分析世榮兆業(yè)的的杜邦分析排

8、名較低，排在同行業(yè)的43位，但是凈資產(chǎn)收益率（ROE）的高并不意味著具有良好的投資價值，相對于其他股票來說，世榮兆業(yè)的三年的凈資產(chǎn)收益率波動非常大，而且凈利潤率有不斷下滑的趨勢，理論認為進行投資的風(fēng)險大。代碼簡稱ROE(%)凈利率（%）3年平均13A14A15A3年平均13A14A15A002016世榮兆業(yè)15.2640.930.933.92826.573.251.654.59行業(yè)平均13.1013.4913.8711.9616.7213.2514.8222.07行業(yè)中值10.279.457.737.679.8210.659.678.992、 世榮兆業(yè)SWOT分析a. 優(yōu)勢(strengths

9、)： 1） 區(qū)域競爭優(yōu)勢 在房地產(chǎn)開發(fā)方面，公司實施從設(shè)計開發(fā)、工程建設(shè)到市場銷售，由集團主控、分項目管理的經(jīng)營模式，主要以住宅開發(fā)銷售為主，輔以配套商業(yè)。公司主要項目里維埃拉經(jīng)過十余年的開發(fā)經(jīng)營，品質(zhì)不斷優(yōu)化，加上商業(yè)、醫(yī)療、教育、交通等配套的日漸完善成熟，品牌影響和大型社區(qū)價值日益凸顯，在區(qū)域內(nèi)處于領(lǐng)先樓盤位置。雖然隨著珠海西區(qū)房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，國內(nèi)主要大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均進入了這一市場，公司在區(qū)域內(nèi)依然有著有力的競爭優(yōu)勢。2） 核心競爭力優(yōu)勢區(qū)域市場強大的持續(xù)發(fā)展能力和顯著的品牌影響力公司在珠海區(qū)域擁有可以滿足未來若干年開發(fā)且成本較低的土地儲備，使得公司在本區(qū)域市場的持續(xù)發(fā)展能力、抵

10、御風(fēng)險能力、市場競爭力等各方面都明顯優(yōu)于其他競爭對手；同時，經(jīng)過多年來在本區(qū)域市場深耕細作，無論是企業(yè)品牌還是樓盤品牌都已獲得市場高度認可，競爭優(yōu)勢愈發(fā)明顯。 b. 劣勢（wea) 1） 土地集中，項目單一公司是珠海市斗門區(qū)較早從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)之一，土地儲備主要集中在珠海市斗門區(qū)，今年來主要開發(fā)的項目也主要集中在珠海市斗門區(qū)的“里維埃拉”項目，本次非公開發(fā)行募集的資金主要投資于該項目，雖然目前公司業(yè)務(wù)也涉足山東等外地市場，但珠海市斗門區(qū)的業(yè)務(wù)仍占絕對比重，“里維埃拉”項目的開發(fā)，銷售情況將直接決定公司未來幾年的經(jīng)營業(yè)績。如果珠海市斗門區(qū)的區(qū)域房地產(chǎn)市場出現(xiàn)不景氣情況，將直接對募集資金投資項

11、目及公司的經(jīng)營業(yè)績產(chǎn)生較大的影響。2） 公司的經(jīng)營效率低，盈利能力較差 從公司近幾年的財務(wù)數(shù)據(jù)了解到，公司的盈利能力普遍較弱，每股收益僅有幾分錢，甚至在2016年一季度出現(xiàn)虧損，盈利指標低于行業(yè)平均水平。根據(jù)公司杜邦分析，相對于其他股票來說，世榮兆業(yè)的三年的凈資產(chǎn)收益率波動非常大，而且凈利潤率有不斷下滑的趨勢。 c. 機遇(opportunities)受益于珠海經(jīng)濟近年來的快速發(fā)展及國家政策等多重利好，公司主要房地產(chǎn)項目所在城市珠海2015年的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出量價齊升的良好局面。根據(jù)2016年2月28日廣東省人民政府印發(fā)的廣東省供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革總體方案（20162018年）及五個行動計劃，珠海

12、屬于庫存規(guī)模小、需求旺盛的城市，珠海商品房庫存面積為206萬平米，行動計劃下達了廣東省各城市的去庫存任務(wù)指標，唯珠海和深圳不設(shè)去庫存任務(wù)。d. 威脅(Threats) 1） 政策風(fēng)險 房地產(chǎn)業(yè)是關(guān)系到國計明生的重要產(chǎn)業(yè)，國家根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展狀況，利用行政，稅收，金融，信貸等多種手段，從土地供應(yīng)，住宅市場的供給與需求等各個方面對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控，已經(jīng)成為一種常態(tài)，這對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營與發(fā)展將產(chǎn)生直接的影響。如果本次非公開發(fā)行后公司未來不能適應(yīng)宏觀調(diào)控政策的變化，則有可能對募集資金投資的項目實施以及公司的未來發(fā)展造成不利的影響。 2） 行業(yè)競爭加劇 房地產(chǎn)屬于資金密集型行業(yè)，行業(yè)技術(shù)

13、門檻較低，投資回報期較短，因此吸引了一大批資金實力雄厚的企業(yè)進軍房地產(chǎn)行業(yè)，行業(yè)的競爭日益激烈。公司目前的主要業(yè)務(wù)集中在珠海市，由于珠海市房地產(chǎn)市場的發(fā)展?jié)摿τ拥玫秸J可，吸引了國內(nèi)外知名的大型房地產(chǎn)商搶灘珠海，如香港的和記黃埔，新世界地產(chǎn)，新加坡的仁恒地產(chǎn)等，國內(nèi)的萬科，招商地產(chǎn)等。如果公司不能及時適應(yīng)房地產(chǎn)市場環(huán)境，以公司的品牌，項目質(zhì)量等贏得當?shù)刈》啃枨笕后w的認可，則可能影響募集資金投資項目及公司的經(jīng)營業(yè)績。3、 具有代表性同類上市公司比較分析(截止2015年一季度末）排名代碼簡稱總市值流通市值營業(yè)收入凈利潤每股收益市盈率1002016世榮兆業(yè)79.29億63.32億13.49億0.64

14、億0.08元119.95 行業(yè)平均178億134億69.6億6.87億1.06元57.07 行業(yè)中值97.1億74.8億15億1.07萬1.24元28.452600657信達地產(chǎn)87.04億87.04億81.34億7.68億0.56元10.213000540中天城投330.4億277億153.86億26.07億0.60元9.374601155新城控股236億73.41億235.69億18.36億1.51元9.165000732泰禾集團263.3億215億148.13億13.25億1.23元17.17 表中，我們可以看到，世榮兆業(yè)的市盈率排在同行業(yè)69位，市值總額則排在同行業(yè)85位，均排在行業(yè)的

15、后部位，競爭力較弱，盈利情況及其余各項指數(shù)也在同行業(yè)尾部。世榮兆業(yè)目前股價9.50元/股（16年4月8日）相對同行業(yè)估值來說較高。4、 行業(yè)分析1） 公司涉足的房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展分析隨著三十多年的高速發(fā)展，中國經(jīng)濟進入了新常態(tài)發(fā)展階段，經(jīng)濟增速由高速轉(zhuǎn)換為中高速；隨著中國參與全球化進程的加深，中國經(jīng)濟與世界經(jīng)濟已經(jīng)密不可分，世界經(jīng)濟2015年維持小幅溫和增長。內(nèi)外因素的疊加既給中國經(jīng)濟帶來了挑戰(zhàn)，也給中國經(jīng)濟的結(jié)構(gòu)化調(diào)整、保持中長期平穩(wěn)發(fā)展帶來了機遇。房地產(chǎn)去庫存屬于供給側(cè)改革的重要方面之一，貨幣政策持續(xù)寬松的同時，國家不斷調(diào)整信貸政策，已經(jīng)到達歷史上信貸政策最佳時期，很大程度上釋放改善性需求

16、，房地產(chǎn)市場銷售明顯增加。2015年一線、二線和三四線城市無論是商品房屋銷售面積的增長還是價格的增長都呈現(xiàn)出非常大的差別，房地產(chǎn)市場區(qū)域分化非常顯著。其突出特點就是企業(yè)分化、區(qū)域分化。從企業(yè)方面來看，房地產(chǎn)龍頭企業(yè)的市場份額越來越高，市場集中度日益提升；從區(qū)域?qū)用鎭砜矗痪€城市量價齊升、繼續(xù)領(lǐng)跑，二線城市總體平穩(wěn)，而三四線城市則比較明顯地表現(xiàn)出了后勁不足的趨勢。、2） 公司涉足的大建康產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展分析大健康產(chǎn)業(yè)是一個具有廣闊市場發(fā)展空間、而在當前尚處于起步階段的產(chǎn)業(yè)。美國經(jīng)濟學(xué)家保羅?皮爾澤的財富第五波一書認為，繼蒸汽機引發(fā)“機械化時代”以及后來的“電氣化時代”、“計算機時代”和最近的第四波“

17、信息網(wǎng)絡(luò)時代”之后，當前已經(jīng)到來的是“健康保健時代”，而健康產(chǎn)業(yè)也將成為繼IT產(chǎn)業(yè)之后的全球“財富第五波”。從發(fā)達國家經(jīng)驗來看，美國自上世紀60、70年代分別造就健康管理公司和養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)相關(guān)企業(yè)的崛起，也就此奠定了美國全面發(fā)展大健康產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)。并且從數(shù)據(jù)來看，發(fā)達國家相關(guān)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)在國民經(jīng)濟中占有了相當高的比例，據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的2015-2020年中國大健康戰(zhàn)略發(fā)展模式與典型案例分析報告顯示，美國的健康產(chǎn)業(yè)占GDP比重超過15%，加拿大、日本等國健康產(chǎn)業(yè)占GDP比重超過10%，而我國的健康產(chǎn)業(yè)僅占GDP的4%-5%，這和發(fā)達國家之間的差距是顯而易見的?；蛘邠Q個角度來看，以我國全球第二的經(jīng)濟

18、體量，未來市場增長的空間是巨大的。十八屆五中全會將“健康中國”列入“十三五”規(guī)劃，上升為國家戰(zhàn)略。國務(wù)院辦公廳印發(fā)的全國醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)體系規(guī)劃綱要（20152020年）對社會辦醫(yī)、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合、醫(yī)療機構(gòu)與養(yǎng)老機構(gòu)協(xié)同發(fā)展等給出了明確的指導(dǎo)意見：加強社會辦醫(yī)療機構(gòu)與公立醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu)的協(xié)同發(fā)展，社會力量可通過直接投資興辦，或者參與公立醫(yī)院改制重組等方式參與公共衛(wèi)生工作；每千常住人口醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu)床位數(shù)配置指標：由2013年的4.55張?zhí)岣叩?020年的6張，醫(yī)院由3.56張?zhí)岣叩?.8張，其中公立醫(yī)院由3.04張?zhí)岣叩?.3張，社會辦醫(yī)院由0.52張?zhí)岣叩?.5張，社會辦醫(yī)院的計劃增長幅度高達188%，遠

19、大于公立醫(yī)院9%的增長幅度。堅持中西醫(yī)并重方針，以積極、科學(xué)、合理、高效為原則，做好中醫(yī)醫(yī)療服務(wù)資源配置，充分發(fā)揮中醫(yī)醫(yī)療預(yù)防保健特色優(yōu)勢；推動中醫(yī)藥與養(yǎng)老結(jié)合，充分發(fā)揮中醫(yī)藥“治未病”和養(yǎng)生保健優(yōu)勢；鼓勵社會力量舉辦中醫(yī)類?？漆t(yī)院、康復(fù)醫(yī)院、護理院（站）以及口腔疾病、老年病和慢性病等診療機構(gòu)。推進醫(yī)療機構(gòu)和養(yǎng)老機構(gòu)合作，建立健全醫(yī)療機構(gòu)與養(yǎng)老機構(gòu)之間的業(yè)務(wù)協(xié)作機制，鼓勵開通養(yǎng)老機構(gòu)與醫(yī)療機構(gòu)的預(yù)約就診綠色通道，協(xié)同做好老年人慢性病管理和康復(fù)護理；增強醫(yī)療機構(gòu)為老年人提供便捷、優(yōu)先優(yōu)惠醫(yī)療服務(wù)的能力；支持有條件的醫(yī)療機構(gòu)設(shè)置養(yǎng)老床位。建立社會力量參與公共衛(wèi)生工作的機制；政府通過購買服務(wù)等方式，

20、鼓勵和支持社會力量參與公共衛(wèi)生工作。綜上，無論是從市場層面還是政策層面進行分析，大健康行業(yè)都具有廣闊的市場空間和巨大的發(fā)展?jié)摿Α?、 宏觀經(jīng)濟分析Ø 經(jīng)濟形勢分析國家統(tǒng)計局10月20日公布的數(shù)據(jù)顯示，三季度GDP增長6.9%。值得注意的是，這是宏觀經(jīng)濟自2009年二季度以來首次跌破7%。因為經(jīng)濟增速低于7%，市場對未來宏觀經(jīng)濟及政策走勢關(guān)注頗多。2016年恰是十三五的開局之年，按照十八大確定的目標，十三五期間到2020年國內(nèi)生產(chǎn)總值比2010年翻一番，據(jù)此推算2016年至2020年間年均經(jīng)濟增速底線是6.5%。實際上，2016年所面臨的增長環(huán)境不容樂觀。拉動經(jīng)濟增長的三駕“馬車”進出

21、口和投資尤為乏力：今年前10月進出口負增長8.1%，與目標值差距14個百分點;而固定資產(chǎn)投資增速為10.2%，比上年同期減少5.7個百分點，這一增速是自2001年以來的新低。而兩駕“馬車”短期內(nèi)均未看到回升的可能。“十三五”期間實體經(jīng)濟還要調(diào)整，尤其是前幾年，總體將呈現(xiàn)“先 低后高”的態(tài)勢。Ø 政策取向：寬財政+穩(wěn)貨幣 “2016年穩(wěn)增長的壓力猶在，貨幣政策和財政政策將堅持以往的基調(diào)?！贝饲叭暧捎诮?jīng)濟下行，中央經(jīng)濟工作會議確定的宏觀經(jīng)濟政策基調(diào)是穩(wěn)健的貨幣政策和積極的財政政策。2016年政策搭配上還將呈現(xiàn)“寬財政+穩(wěn)貨幣”的態(tài)勢Ø 供給側(cè)改革或成重點-房地產(chǎn)去庫存 在20

22、16年“去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板”五大結(jié)構(gòu)調(diào)整和改革任務(wù)中，房地產(chǎn)去庫存化這一任務(wù)處于一攬子解決明年結(jié)構(gòu)調(diào)整問題的關(guān)節(jié)點上。這是因為，對于一個房地產(chǎn)因素作用過大的經(jīng)濟體系來說，中國現(xiàn)階段經(jīng)濟問題的痛點主要在于房地產(chǎn)，房地產(chǎn)市場的非健康發(fā)展態(tài)勢，是這些痛點問題的集中性的主要來源。Ø 證券市場形勢分析 未來二年內(nèi)央行貨幣政策操作仍然將維持寬貨幣的基調(diào)，從而給股市提供了寬松的流動性環(huán)境。以未來1-2年的維度來看，隨著2015年新一輪牛市終結(jié)，A股市場一直維持調(diào)整走勢，在20家券商發(fā)布的2016年投資策略報告顯示，超過一半的券商謹慎看多，對于滬指波動區(qū)間的預(yù)測集中在2600點4

23、000點之間，震蕩市是主基調(diào)。2016年中國證劵市場“謹慎樂觀”是共識。六 .本次世榮兆業(yè)定增募集資金投向項目情況分析2015年4月世榮兆業(yè)發(fā)布定增預(yù)案，公司擬以不低于11.64元/股，非公開發(fā)行合計不超過21478萬股，募集資金總額不超過25億元，擬用于碧水岸二期項目、藍灣半島6-10期項目及償還借款2個具體項目（18億）和償還借款（7億）。限售期為12個月，本次定增已通過了證監(jiān)會批復(fù)。二項目估算及經(jīng)濟效益如下：1 碧水岸二期”樓盤項目，本項目總投資額預(yù)計為124,500萬元，公司計劃募集資金投入52,000萬元，剩余部分由公司通過其他方式解決。預(yù)計本項目將產(chǎn)生16.81億銷售收入，凈利潤2

24、.77億，稅后投資利潤率22.25%。項目定位為區(qū)域高檔居住區(qū)，目標客戶為主城區(qū)外溢客戶及內(nèi)地度假養(yǎng)老客戶.2 “藍灣半島6-10 期”項目，本項目總投資額預(yù)計為272,579萬元，公司計劃募集資金投入128,000萬元，剩余部分由公司通過其他方式予以解決。預(yù)計本項目將產(chǎn)生32.53億銷售收人，凈利潤4.47億，稅后投資利潤率16.4%。項目定位為區(qū)域高檔居住區(qū)，目標客戶為主城區(qū)外溢客戶及內(nèi)地度假養(yǎng)老客戶。以上項目相關(guān)主要批復(fù)文件（建設(shè)用地規(guī)劃許可證，土地使用權(quán)證， 建設(shè)工程規(guī)劃許可證等）均已取得。其余正在陸續(xù)辦理中。3 償還借款： 截止2014年末，公司的負債總額為279,194.29萬元，

25、其中流動負債金額為164,988.88萬元，占負債總額的比率為59.10%，公司短期面臨一定的償債壓力。公司本次非公開發(fā)行股票的募集資金中，將有不超過70,000萬元用于償還貸款。部分募集資金償還借款，能夠降低公司的負債水平，且有利于公司減少財務(wù)費用，提升公司經(jīng)營業(yè)績和財務(wù)穩(wěn)健性。七 .公司未來發(fā)展前景分析根據(jù)世榮兆業(yè)制定的未來五年發(fā)展戰(zhàn)略：1）加快公司現(xiàn)有土地儲備開發(fā)，加速利潤釋放；2）全面布局大健康產(chǎn)業(yè)，3-5年將大健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展成為公司的主營業(yè)務(wù)，大健康產(chǎn)業(yè)為公司貢獻總收益的30%以上。1）房地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面：公司目前的主要項目位于珠海西區(qū)，珠海屬于典型的庫存規(guī)模小、需求旺盛的城市。珠海被定位

26、為珠三角三個核心城市之一，橫琴被定位為國家級新區(qū)、同時納入自由貿(mào)易區(qū)的范圍。具體項目開發(fā)上，2016年公司重點將做好以下工作：繼續(xù)推進藍灣半島4-5期、碧水岸二期、藍灣半島6-8期建設(shè)，確保藍灣半島4-5期、碧水岸二期之一部分可以在下半年竣工交樓，藍灣半島6-8期在上半年開始進行預(yù)售；開工建設(shè)藍灣半島9-11期、井岸大觀；擇機啟動井岸大觀二期、翠湖苑二期。 銷售方面，2016年主要銷售項目如下：繼續(xù)加快碧水岸二期銷售；在上半年開始銷售藍灣半島6-8期；在下半年開始銷售井岸大觀；基于上述公司全年的開發(fā)及可售房源情況，預(yù)期銷售30億元。公司預(yù)計2016年的銷售情況比較樂觀，銷售回款可為項目后續(xù)開發(fā)

27、提供相當?shù)馁Y金支持，在融資安排方面公司全力以赴爭取完成25億元增發(fā)融資，同時合理安排銀行貸款及其他債務(wù)融資。公司可能面臨的風(fēng)險主要是市場風(fēng)險，近年來珠海西區(qū)房地產(chǎn)市場競爭日益激烈，下半年西區(qū)有多個新項目推出，同時上半年價格的快速上漲會給下半年帶來一定的壓力。 2）發(fā)展大健康產(chǎn)業(yè)為公司主營業(yè)務(wù)：公司的基本發(fā)展策略為：以醫(yī)療作為基礎(chǔ)的技術(shù)、服務(wù)支撐，重點向康復(fù)養(yǎng)生、養(yǎng)老地產(chǎn)方向延伸。2016年推動“橫琴國際生命科學(xué)中心”項目落地實施，擇機通過兼并收購的方式實現(xiàn)大健康產(chǎn)業(yè)的外延式發(fā)展。大健康產(chǎn)業(yè)屬于高技術(shù)含量、高服務(wù)質(zhì)量的行業(yè)，技術(shù)、服務(wù)是否適應(yīng)市場需求是大健康產(chǎn)業(yè)的主要風(fēng)險。能否成功轉(zhuǎn)變存在較大的不確定性。八 .總結(jié)及投資建議：1) 世榮兆業(yè)是珠海一家上市的房地產(chǎn)民營企業(yè)，土地儲備量位居珠海第二。在2007 年房地產(chǎn)市場“過熱”，眾多房地產(chǎn)企業(yè)紛紛高價拿地，過度擴張的情況下，該公司沒有參加一宗高價地的競拍，現(xiàn)有的土地儲備保持較低成本，可以滿足公司未來若干年開發(fā)且成本較低的土地儲備，使得公司在本區(qū)域市場的持續(xù)