首發(fā)溫榆河項目土地價值分析報告正式

1、 北京市首發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 溫榆河項目土地價值分析報告 一、 地塊基礎(chǔ)資料與現(xiàn)狀概況（一）項目概況首發(fā)地產(chǎn)溫榆河項目位置新奧楓庭居住區(qū)是為保證京承高速公路建設(shè)資金而進行的開發(fā)項目，居住用地100.14公頃，容積率0.4。（二）項目區(qū)位：新奧楓庭居住區(qū)位于規(guī)劃五環(huán)路及六環(huán)路之間、昌平區(qū)小湯山鎮(zhèn)土溝村范圍，東接規(guī)劃的京承高速公路，西側(cè)為小湯山鎮(zhèn)土溝村，南臨溫榆河，交通方便，環(huán)境良好，是北京首都公路發(fā)展有限責(zé)任公司提出的位置。該位置地處規(guī)劃空港城、北七家鎮(zhèn)、小湯山鎮(zhèn)的大東流組團、高麗營鎮(zhèn)中間，屬于城鎮(zhèn)之間的地區(qū)。據(jù)市政規(guī)劃和目前城市發(fā)展動態(tài)，整個北京市呈現(xiàn)向南發(fā)展的趨勢，“新奧楓庭”總體區(qū)位

2、屬于較具發(fā)展?jié)摿^(qū)域。（三）項目性質(zhì)與規(guī)模Ø 初步規(guī)劃：新奧楓庭居住區(qū)規(guī)劃范圍東到京承高速公路紅線及其服務(wù)區(qū)外緣，南到溫榆河河堤路，西鄰?fù)翜洗?，北到現(xiàn)狀路中線，總面積1439公頃。根據(jù)昌平區(qū)域規(guī)劃及溫榆河流域總體規(guī)劃，規(guī)劃范圍中包括溫榆河200米寬綠化帶、京承高速公路100米寬綠化帶及南北兩條規(guī)劃區(qū)級路，居住區(qū)總面積100.14公頃。Ø 建筑控制高度：一期12米，二期、三期9米Ø 建筑控制層數(shù)：4層Ø 綠化環(huán)境規(guī)劃要求：綠地率45Ø 交通規(guī)劃要求：停車泊位居住區(qū)機動車按不小于一輛l戶配套，公建按不小于6輛千平方配套。（四）地塊環(huán)境調(diào)研Ø

3、; 地塊形狀與地貌地形為不規(guī)則的四邊形狀。原有地貌平緩，落差約2米，為溫榆河北岸一片農(nóng)田。Ø 自然條件該地區(qū)為溫帶大陸性季風(fēng)氣候，主導(dǎo)風(fēng)向北風(fēng)、西北風(fēng)，年平均降水量570毫米，年平均蒸發(fā)量2000毫米。周邊自然資源十分豐厚，區(qū)內(nèi)擁有大面積原生植被、大量成樹，可以選擇性保留、移植。項目毗鄰溫榆河水系，營造“新奧楓庭”內(nèi)、外環(huán)境極為有利。根據(jù)北京市工程地質(zhì)普查資料，該地區(qū)西部為工程地質(zhì)綜合評價二類區(qū)，適宜進行工程建設(shè)，東部為工程地質(zhì)綜合評價三類區(qū)，需對地基進行處理后，才可進行工程建設(shè)。該地區(qū)屬地震烈度區(qū)劃7度區(qū)。Ø 環(huán)境質(zhì)量本地塊在溫榆河邊，居住環(huán)境較好，空氣質(zhì)量較高，負(fù)離子含

4、量較城區(qū)為高，環(huán)境PH值建議進行專業(yè)測量，不過項目周邊有一條高速公路和幾條市政道路，車輛行駛產(chǎn)生的噪音是最主要的污染源，采取弱化措施之后，可基本符合別墅物業(yè)的要求；空氣污染主要來自于公路上行駛汽車所排放的尾氣，其它污染物因素影響不大?！緞?chuàng)典建議】為使本地塊規(guī)劃的別墅物業(yè)得到充分的環(huán)境優(yōu)勢支撐，建議聘請當(dāng)?shù)貦?quán)威環(huán)境檢測部門進行多指標(biāo)環(huán)境測試，出具環(huán)境評估報告,該報告信息將向市場推廣。Ø 景觀項目南面是溫榆河，水景是地塊所擁有的得天獨厚的景觀優(yōu)勢，但由于河堤高差的影響，別墅無法直接看到江景。由于河堤和京承路的阻斷，地塊形成較為封閉的環(huán)境，因此人工造景是本項目主要居住實地景觀。 【創(chuàng)典建議

5、】鑒于首發(fā)溫榆河項目有臨河無水景之勢，項目推廣中應(yīng)將水景視野與倡導(dǎo)水岸生活并重渲染，依照市場經(jīng)驗及購房者潛在心理分析，項目環(huán)境定位中不要回避重筆推廣溫榆河水景概念。同時在規(guī)劃中考慮將溫榆河綠化帶充分利用，建立住區(qū)與溫榆河的緊密聯(lián)系。 Ø 地塊交通條件調(diào)查項目地塊周邊的市政路網(wǎng)及其公共交通起始線路的現(xiàn)狀及其遠(yuǎn)景規(guī)劃：地塊位于城市高速干道旁，與5環(huán)、6環(huán)的聯(lián)系緊密，交通較為方便。項目南面的濱河路是聯(lián)系溫榆河北岸的通道，可以將溫榆河畔的居住區(qū)連接起來。項目距北京火車站約60分鐘車程；距首都機場約30分鐘左右的車程； Ø 周邊市政配套設(shè)施調(diào)查市政公用設(shè)施需解決小區(qū)內(nèi)供水、供暖、供電

6、、污水排放等問題，包括開閉站、水井水泵房、液化氣混氣站等。上述公用設(shè)施目前考慮小區(qū)自行解決。目前周邊的生活配套設(shè)施缺乏，周圍2公里范圍內(nèi)沒有商場、超市，但離高速公路不遠(yuǎn)，便利的交通條件可有限彌補，未來小區(qū)新建設(shè)的服務(wù)設(shè)施應(yīng)滿足以上要求?！緞?chuàng)典建議】高尚配套是高尚板塊的市場注意力所在，鑒于目前周邊市政設(shè)施規(guī)劃不足，為提升地塊價值，解決客戶信心不足，增加對地段的認(rèn)同感，在規(guī)劃上要體現(xiàn)以高尚配套提升項目形象的原則，同時在推廣中，作為項目賣點，全案規(guī)劃及高尚配套設(shè)施詳列十分必要。（五）地塊主要特點描述通過對首發(fā)溫榆河項目地塊的考察，發(fā)現(xiàn)該地塊具有以下特點：l 地塊位于高速公路旁，直入交通比較方便快捷，

7、通過京承高速能迅速和市內(nèi)各區(qū)域互通，但其便利性主要體現(xiàn)在北三、四、五環(huán)附近的區(qū)域，且由于地處郊區(qū)，公交系統(tǒng)不發(fā)達(dá)；l 地塊南面有溫榆河，河畔有200米寬綠化帶，風(fēng)景怡人，具備良好的景觀因素，可充分利用溫榆河的景觀優(yōu)勢來最大限度地實現(xiàn)本項目的價值；l 該地塊符合城市總體規(guī)劃，屬較為理想的別墅用地，周邊環(huán)境比較好；l 地塊南邊的溫榆河是地上河，受高差影響，有臨河無水景的缺點；l 位于郊區(qū)，城市化程度低，目前配套設(shè)施還很不齊全；l 位于政府規(guī)劃的溫榆河生態(tài)走廊內(nèi)，未來發(fā)展空間非常大。l 雖然目前北京市場有不少所謂的別墅供應(yīng)，但真正高品質(zhì)的、有特色的高檔別墅幾乎沒有，市場有效供給仍然不足。而作為首都，

8、北京在全國有很大的輻射力，有數(shù)量相當(dāng)龐大的高品位、高收入階層人士，他們在不斷地尋找更為健康，貼近自然的生活居住環(huán)境與空間，存在著較大的市場需求空間。【創(chuàng)典提示】房地產(chǎn)項目價值構(gòu)成中，首要價值體現(xiàn)在區(qū)位優(yōu)勢中，首發(fā)溫榆河項目所在區(qū)位目前由于起步晚，開發(fā)空間大，政府規(guī)劃可誘導(dǎo)型強，作為該區(qū)域旗艦開發(fā)商，應(yīng)充分利用各類社會資源及媒介優(yōu)勢，強力宣傳及渲染本項目在溫榆河生態(tài)走廊區(qū)位中的領(lǐng)跑地位，以及本項目休閑旅游板塊的規(guī)劃定位，以期爭取到土溝村生態(tài)旅游區(qū)用地，形成規(guī)模效應(yīng)，同時占據(jù)區(qū)域制高點，因為本項目成功啟動后，溫榆河沿線其他項目的也將隨后開發(fā)，本項目市場形象的逐步推廣可考慮與溫榆河別墅帶的聯(lián)動宣傳。

9、二、 SWOT分析考察溫榆河項目之地產(chǎn)因子、規(guī)劃設(shè)計和小區(qū)配套，項目存在大量的成功機會，同時潛在許多威脅。如下面SWOT坐標(biāo)圖所示：W劣勢1目標(biāo)客戶對區(qū)域的認(rèn)同感低2距市區(qū)距離較遠(yuǎn)3高速公路的污染4自然景觀支撐力度不夠，人工造景的成本較大5溫榆河改造的不確定因素S優(yōu)勢1良好的自然景觀創(chuàng)造的地段優(yōu)勢2便捷的直入交通創(chuàng)造的地段優(yōu)勢3溫榆河生態(tài)走廊規(guī)劃創(chuàng)造的地段優(yōu)勢4建筑規(guī)劃設(shè)計的卓越和獨特5準(zhǔn)確的定位創(chuàng)造主題別墅社區(qū)6。高尚配套設(shè)施全方位提升項目形象7應(yīng)用新技術(shù)提升產(chǎn)品附加值8豐富的地?zé)豳Y源9高速公路服務(wù)區(qū)的優(yōu)勢10品牌全息推廣模式創(chuàng)造銷售奇跡T威脅1發(fā)展商經(jīng)驗不足2市場競爭帶來的威脅3宏觀經(jīng)濟形

10、式的變化4水主題概念實現(xiàn)的難度5配套設(shè)施經(jīng)營風(fēng)險O機會1宏觀政策方面對房地產(chǎn)的扶持2高品質(zhì)別墅市場的空白3郊區(qū)城市化的趨勢帶來低密度住宅的機遇4北京城市發(fā)展帶來的機遇（一）STRENGTH溫榆河項目優(yōu)勢分析溫榆河現(xiàn)狀1良好的自然景觀創(chuàng)造的地段優(yōu)勢不可再生的自然環(huán)境資源是一個項目價值區(qū)別于其他項目的天然砝碼，項目位于溫榆河生態(tài)走廊內(nèi)部，自然景觀優(yōu)美，且溫榆河水域受到北京市政府的重點保護，是一建造高檔住宅社區(qū)的地塊。對于一個高檔住宅商住項目，擁有絕佳的景觀、新鮮的空氣且距工作區(qū)域距離適當(dāng)，就是最佳的地段。2便捷的直入交通創(chuàng)造的地段優(yōu)勢項目位于城市近郊，處于北京市區(qū)的遠(yuǎn)郊，但由于緊相鄰京承告訴，可以

11、便利地到達(dá)市區(qū)、機場各地，使項目與其他別墅項目相比其優(yōu)勢為可較為方便的享受城市之便利繁華，可作為真正居家型使用，同時由于臨溫榆河而形成的居者心理上的與城市喧囂的隔離，使其具備了度假居住的功能，因此打破了傳統(tǒng)的居家度假兩難全的局面，進一步提升了項目的市場價值。3溫榆河生態(tài)走廊規(guī)劃創(chuàng)造的地段優(yōu)勢項目位于大型高檔生態(tài)居住片區(qū)溫榆河生態(tài)走廊內(nèi)部，溫榆河即將改造成為的北京最大規(guī)模最高檔次的別墅板塊和生態(tài)旅游區(qū)，將全面提升該項目的區(qū)域形象，同時可以提供完善的旅游休閑市政配套設(shè)施，可滿足住戶的休閑需求。4建筑規(guī)劃設(shè)計的卓越和獨特北京房地產(chǎn)市場逐步轉(zhuǎn)向理性地產(chǎn)時代，是經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律的必然。首發(fā)溫榆河項目通過首發(fā)

12、地產(chǎn)全面整合房地產(chǎn)專業(yè)團隊和資源，并邀請境外設(shè)計機構(gòu)規(guī)劃設(shè)計，將會在規(guī)劃設(shè)計的諸多方面突出和提升該地塊價值，從而成為此項目價值實現(xiàn)的決定性因素之一。5準(zhǔn)確的定位創(chuàng)造主題別墅社區(qū)高檔別墅的功能定位起到凈化效果，使小區(qū)居民層次最大趨同，以物以類聚、人以群分的效果聚集了具有相同社會地位和生活方式的人群，通過院落圍合的規(guī)劃處理手法給各個建筑組團居民營造了鄰里交流的共享空間和較大的組團綠化，營造出最具生活氛圍的別墅。6。高尚配套設(shè)施全方位提升項目形象項目配套設(shè)施定位為吸引溫榆河包括北京市的高檔商務(wù)休閑及度假休閑需求，因此全面建成后將有超出居住區(qū)規(guī)模的眾多的商業(yè)及市政配套，居民生活十分便利。溫泉度假酒店為

13、項目提供了一個超級會所，其中的各種健康、娛樂設(shè)施引導(dǎo)了一種健康豐盛的人生。7應(yīng)用新技術(shù)提升產(chǎn)品附加值項目產(chǎn)品附加值全面提升，溫泉水，直飲水，網(wǎng)絡(luò)化，小區(qū)智能化，新型建材，生態(tài)建筑等系列新技術(shù)的全面應(yīng)用，最大限度地提供了便利的生活條件，增加住戶的舒適度和尊貴感受。8豐富的地?zé)豳Y源通過深度挖掘溫泉產(chǎn)業(yè)和溫泉文化提高項目居住的舒適度，創(chuàng)造主題社區(qū)。9高速公路服務(wù)區(qū)的優(yōu)勢高速公路服務(wù)區(qū)用地及建筑的共享和服務(wù)區(qū)的對人流的積聚，信息傳播的作用。10品牌全息推廣模式創(chuàng)造銷售奇跡首發(fā)地產(chǎn)公司雄厚的資金實力、超強的專業(yè)整合能力和精心塑造的休閑地產(chǎn)品牌形象將為項目推廣帶來優(yōu)勢，高質(zhì)量的項目核心形象策劃將本項目的諸

14、多優(yōu)異品質(zhì)提煉濃縮、準(zhǔn)確的市場定位和為客戶量身定做的服務(wù)，著名的建筑設(shè)計機構(gòu)，專業(yè)的策劃服務(wù)機構(gòu)和優(yōu)秀的物業(yè)管理公司攜手打造的經(jīng)典之作，將使首發(fā)溫榆河別墅項目成為北京乃至全國別墅樓盤的知名領(lǐng)導(dǎo)品牌，使之成為每個別墅業(yè)主的尊榮和身份象征?！緞?chuàng)典小結(jié)】本項目最具獨家意義的優(yōu)勢(usp)：休閑地產(chǎn)品牌本項目最具價值的優(yōu)勢(position)：京承路產(chǎn)品規(guī)劃理念(idea)：主題社區(qū)、主題建筑概念居者生活內(nèi)核(life)：別墅品質(zhì) 水岸生活 溫泉文化 健康豐盛（二）WEAKNESS溫榆河項目弱勢分析1目標(biāo)客戶對區(qū)域的認(rèn)同感低項目地塊的區(qū)位形象較低，大部分目標(biāo)客戶對項目所在地塊都沒有了解，在其心目中，本

15、區(qū)域不屬于北京市區(qū)，也不是傳統(tǒng)的高尚別墅區(qū)。項目地塊與市政道路的接觸面過寬，京承路作為主干道有大量噪音廢氣污染，周邊村鎮(zhèn)將降低片區(qū)形象，可能影響部分客戶的判斷?！緞?chuàng)典建議】1、大型高尚配套設(shè)施的規(guī)劃對項目價值提升，同時在一期推廣時爭取兌現(xiàn)部分公建配套設(shè)施；2、通過對溫榆河生態(tài)走廊整體概念包裝體現(xiàn)本項目的所在板塊前景；通過獨特的市場定位及區(qū)位包裝使本項目超越區(qū)域內(nèi)的同類產(chǎn)品，成為獨樹一幟的高尚板塊3、降低南面市政道路干擾，充分利用溫榆河的景觀資源2距市區(qū)距離較遠(yuǎn)盡管京承高速為本項目提供了便利的直入交通，但由于與北京市區(qū)的實際距離較遠(yuǎn)，因此距離造成的交通不便對客戶的影響仍然存在，將使本項目對一些商

16、務(wù)繁忙的客戶的影響力稍微削弱。【創(chuàng)典建議】特備的住戶專車不僅有為住戶提供交通服務(wù)的便利，同時也是高檔社區(qū)所必備的配套設(shè)施之一，日常營運中也將是一個移動的宣傳媒體。3高速公路的污染京承高速與項目東側(cè)有長達(dá)1.5公里的鄰接帶，必將給住區(qū)帶來污染?！緞?chuàng)典建議】規(guī)劃上將住宅與高速路拉開距離，通過綠化及公共建筑的屏蔽降低污染，注重東側(cè)建筑的立體綠化，并通過一些技術(shù)手段，如臨高速的二層設(shè)置真空隔音玻璃等降低噪聲4自然景觀支撐力度不夠，人工造景的成本較大處于地上河堤下，臨河無水景，因此需要人工造景，但由于地塊高差不大，地形缺少變化，造景成本較高?！緞?chuàng)典建議】1、豐富互動的水岸生活的定位及宣傳，回避直面河景等

17、絕對說法，從深圳海景物業(yè)的推廣經(jīng)驗看,不應(yīng)成為過大障礙；2、在景觀營造上要全面投入，保證景觀的不可復(fù)制性；3、主要以水景觀和人工制造一定數(shù)量的緩坡為主5溫榆河改造的不確定因素由于受溫榆河總體改造進度的影響，項目對溫榆河的利用和挖掘存在一定的困難，對項目銷售、樣板區(qū)建設(shè)將造成一定程度的不利影響。此外對溫榆河綠化帶、河堤、河道的改造都存在政策及實施上的風(fēng)險。【創(chuàng)典建議】環(huán)境兌現(xiàn)不僅僅是銷售需要，同時也是一期業(yè)主入伙后所要面臨的問題，也會跟項目二三期的推廣有關(guān)，首發(fā)地產(chǎn)應(yīng)對溫榆河一側(cè)地塊的局部環(huán)境規(guī)劃兌現(xiàn)給予高度重視【創(chuàng)典小結(jié)】以上弱勢點都可以通過規(guī)劃設(shè)計和使用材料進行彌補或通過后期的營銷進行弱化的

18、措施來改善，并不構(gòu)成對本項目否定的依據(jù) 本項目最大的弱勢：項目的區(qū)位形象本項目最不確定的弱勢：對溫榆河改造的利用（三）OPPORTUNITY溫榆河項目市場機會分析1宏觀政策方面對房地產(chǎn)的扶持國家對房地產(chǎn)業(yè)的政策支持，宏觀經(jīng)濟的持續(xù)上升趨勢，是本項目入市時所具有良好的宏觀基本面背景。隨著北京市溫榆河生態(tài)走廊規(guī)劃的逐步實現(xiàn)，對本項目區(qū)域形象的提升也將發(fā)揮巨大的作用。2高品質(zhì)別墅市場的空白北京市高品質(zhì)的低密度住宅項目有效供給的缺乏，同時市場有效需求的相對旺盛，是本項目最大的市場機會。商品住宅消費者的購房行為已經(jīng)完成集團行為向個體行為的轉(zhuǎn)化，消費者購房心理將漸趨成熟，真正高品質(zhì)的住宅將更具市場競爭力。

19、銀行金融方面的大力支持，按揭付款方式的靈活度加大，市民貸款購房之心理承受能力的增強，都是對高檔住宅的有利機會。3郊區(qū)城市化的趨勢帶來低密度住宅的機遇住宅郊區(qū)化趨勢將使郊區(qū)樓盤由度假型向居家度假混合型轉(zhuǎn)變，城市擴張導(dǎo)致傳統(tǒng)的城市概念的變遷，都為本項目開發(fā)前景帶來較好的市場機會。4北京城市發(fā)展帶來的機遇申奧成功將帶動北京城市基礎(chǔ)建設(shè)，增加城市競爭力，帶來大量的旅游度假消費，加入WTO后，隨著中國經(jīng)濟發(fā)展和生活環(huán)境改善，海歸置業(yè)及外國人定居北京也將越來越多，因此高質(zhì)量的物業(yè)將有較強的市場承接力【創(chuàng)典小結(jié)】本項目可能獨享的市場機會：填補高尚居住類別墅（house）的市場空白，成為區(qū)域領(lǐng)跑者。本項目最具

20、價值的商業(yè)機會：對真正高品質(zhì)別墅生活的渴求（四）THREATEN溫榆河市場威脅分析1發(fā)展商經(jīng)驗不足首發(fā)地產(chǎn)沒有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，在市場的把握，開發(fā)運作模式等方面都欠缺經(jīng)驗，能否指定高水準(zhǔn)的開發(fā)方案，并全面貫徹和準(zhǔn)確完整地實現(xiàn)規(guī)劃設(shè)計意圖存在很大的不確定性。【創(chuàng)典建議】高水準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計，發(fā)展商實際操作能力和一流的全程運營服務(wù)是本項目成功的必要條件，首發(fā)地產(chǎn)應(yīng)該通過合理地整合資源來實現(xiàn)開發(fā)意圖2市場競爭帶來的威脅北京別墅市場存量巨大，原有項目的惡性競爭可能會帶來威脅，此外，高檔低密度住宅市場的前景吸引大量的土地、資金、專業(yè)資源進入，導(dǎo)致新的別墅項目在今明兩年集中推出，將加劇整個市場的競爭，溫榆河片區(qū)

21、內(nèi)同等性質(zhì)住宅建筑面積達(dá)2460萬平方米，競爭也非常激烈。【創(chuàng)典建議】以快制慢的開發(fā)速度、個性化設(shè)計確立不可復(fù)制地位、通過品牌滲透戰(zhàn)略進行推廣是本項目規(guī)避市場風(fēng)險的關(guān)鍵3宏觀經(jīng)濟形式的變化宏觀面的威脅主要來自三個方面，一是國家政治經(jīng)濟形勢的巨變；二是北京房地產(chǎn)市場變化，由于北京房地產(chǎn)市場存在著高收益，高風(fēng)險的特點，市場結(jié)構(gòu)不穩(wěn)定，存在著抗政策風(fēng)險能力較低的缺陷；三是高端物業(yè)市場的變化，別墅作為高檔物業(yè)，受政策的影響較大?！緞?chuàng)典建議】首發(fā)溫榆河項目宜采取務(wù)實有效推進地開發(fā)手法，強調(diào)承諾兌現(xiàn)，同時注重開發(fā)周期，不片面追求利潤最大化，以合理利潤實現(xiàn)為目標(biāo)4水主題概念實現(xiàn)的難度水景觀一次性投入的成本較

22、高，盡管過往經(jīng)驗顯示客戶對親水居住的生活非常向往，但仍擔(dān)心大面積水體帶來的維護，清潔成本過高，安全性、衛(wèi)生等問題?！緞?chuàng)典建議】結(jié)合北京氣候及水資源利用特點設(shè)置本項目水景觀，在一次性投入和運營成本的合理控制前提下，盡量滿足居者的親水要求5配套設(shè)施經(jīng)營風(fēng)險本項目確定以配套設(shè)施提升地塊價值，公建配套的規(guī)模突破了小區(qū)的需要，存在經(jīng)營上的要求，而首發(fā)地產(chǎn)也缺乏這方面的專業(yè)管理經(jīng)驗。【創(chuàng)典建議】通過成立專門的資產(chǎn)經(jīng)營股份公司作為配套設(shè)施的經(jīng)營實體，采取合作、參股的形式引進專業(yè)的酒店、俱樂部管理機構(gòu)共同經(jīng)營【創(chuàng)典小結(jié)】最大的威脅：發(fā)展商的經(jīng)驗不足可控制的市場威脅：客戶對水概念的接受，可通過適當(dāng)降低水體面積和

23、體積，用技術(shù)手段解決三、 地塊價值分析通過上述SWOT分析，發(fā)現(xiàn)本地塊的優(yōu)劣勢都比較明顯，這就需要運用項目資源整合的方法，努力使要素和先天條件發(fā)揮其最優(yōu)的作用，實現(xiàn)地塊價值最大化。首發(fā)地產(chǎn)溫榆河項目開發(fā)的成功與否在于能否充分實現(xiàn)項目價值，其中包括兩個方面：第一是地塊基本價值，是本地塊獨一無二的特性所決定的不同于其他地塊的土地價值。第二是項目附加值，是通過對地塊的深度挖掘，在獨特的項目個性、市場形象、品牌，配套，營銷推廣等形成的附加值。（一） 生態(tài)價值首發(fā)地產(chǎn)溫榆河項目生態(tài)食物鏈生態(tài)價值的實現(xiàn)要根據(jù)自然環(huán)境，運用生態(tài)學(xué)、建筑學(xué)的基本原理及現(xiàn)代科學(xué)手段，合理安排并組織住宅建筑與其它相關(guān)因素之間的關(guān)

24、系，使住宅和環(huán)境等成為一個有機的結(jié)合體。尋求自然、建筑和人三者之間的和諧統(tǒng)一，實現(xiàn)人居與自然的高度和諧。利用自然條件和人工手段來創(chuàng)造一個舒適、健康的生活環(huán)境，同時又要控制對自然資源的使用，實現(xiàn)向自然索取與回報之間的平衡，形成社會、經(jīng)濟、自然三者可持續(xù)發(fā)展的人類理想的居住地。 價值一：自然原貌獨具生態(tài)全貌的區(qū)域，解決好開發(fā)與保持的矛盾是挖掘生態(tài)價值的關(guān)鍵。價值二：項目定位 新奧楓庭項目要形成生態(tài)居住區(qū)理由支持：·北京市正在進行的溫榆河環(huán)境治理，沿線規(guī)劃大規(guī)模生態(tài)水面及人工濕地。·溫榆河營建綠色生態(tài)走廊，發(fā)展旅游、休閑、度假功能。·擬建的郊野森林公園，濕地及林地自然物

25、種保護區(qū)。·地屬環(huán)境質(zhì)量等級較高區(qū)域，執(zhí)行相關(guān)排放標(biāo)準(zhǔn)較高。·高科技支撐的生態(tài)化生活平臺價值三：項目理念 本案開發(fā)秉持自然生態(tài)向技術(shù)生態(tài)的延續(xù)，全方位地兌現(xiàn)和提升區(qū)域生態(tài)系統(tǒng)的使用價值。（二） 景觀價值具有高尚品位的低層別墅居住區(qū)的環(huán)境景觀價值需要在完善的公共設(shè)施、適宜的居住密度、良好的居住氛圍基礎(chǔ)上有更高層次的追求。不僅要擁有美好的視覺景觀和舒適的居住環(huán)境，還應(yīng)有更大的城市地域范圍內(nèi)的自然、生態(tài)、文化環(huán)境相協(xié)調(diào)。三重景觀線成就本案景觀價值自然風(fēng)景線：溫榆河生態(tài)走廊是北京市內(nèi)最大最純的自然風(fēng)景區(qū)城市景觀線：溫榆河片區(qū)將形成城市新興高尚別墅帶，未來景觀生活區(qū)，構(gòu)筑現(xiàn)代都市天際

26、線社區(qū)風(fēng)景線：超大規(guī)模純生態(tài)社區(qū)，她的美麗不僅是項目自身的，也是城市迷人空間的一部分（三） 區(qū)位價值作為北京目前最大的河岸生態(tài)走廊地段，項目具有無法撼動的貴裔地位，規(guī)劃設(shè)計從自然、人文、建筑生活與可持續(xù)發(fā)展的角度出發(fā)，將全面改變目前城市人的生存狀態(tài)，倡導(dǎo)一種與城市相依、與自然為伍的理想生活方式，創(chuàng)造一個可居家、可度假的城市別墅與山水別墅完美結(jié)合的典范園區(qū)。價值一：城市定位北京作為我們國家的首都，除了現(xiàn)有城區(qū)的美化與營建外，新世紀(jì)的城市形象需要有一張奪目的城市標(biāo)簽。溫榆河別墅帶即將成為北京的“新城市標(biāo)簽”。價值二：市政定位 會展中心、體育中心、物流中心、郊野森林公園等大型公建設(shè)施迅速帶動片區(qū)價值

27、提升價值三：地理位置鄰近奧運村等城市新興經(jīng)濟活動區(qū)域，并處于溫榆河高尚居住生活區(qū)范圍，扼城市交通門戶，能快速蓄積人流、物流、資金流。（四） 商業(yè)價值作為別墅地產(chǎn)項目，常規(guī)層面商業(yè)的弱化使得其商業(yè)運營空間變得相對自由，商業(yè)價值的體現(xiàn)形式趨向多樣化、個性化，使商業(yè)由銷售商品提升成為引領(lǐng)生活，在較高層面上通過創(chuàng)造需求、提升需求來實現(xiàn)商業(yè)價值。價值一：幾乎空白的現(xiàn)狀 項目距離城市三環(huán)二十分鐘左右車程，在2公里半徑內(nèi)市政和生活配套極為有限，完全無法滿足基本生活需求。而片區(qū)的地產(chǎn)開發(fā)量預(yù)期值又較高，結(jié)合該區(qū)的城市定位和開發(fā)形態(tài)，此地蘊含商機無限。價值二：豐富多彩的發(fā)展旅游：溫榆河水岸綠色觀光帶將成為北京市

28、內(nèi)最佳旅游勝地之一；享地利之便，首發(fā)項目河畔公園、森林公園、體育公園也將會成為片區(qū)游覽首選。旅游業(yè)的發(fā)展必然牽動餐飲、購物、休閑、娛樂等行業(yè)的興旺。商務(wù)：項目毗鄰高速公路及奧運北商務(wù)區(qū)，建設(shè)與之相匹配的會議中心、溫泉會館、溫泉度假酒店等，商務(wù)、酒店的繁榮指日可待。 （五） 健康價值國際“健康住宅”標(biāo)準(zhǔn)：據(jù)世界衛(wèi)生組織（WHO）定義：“健康住宅”是使居住者在身體上、精神上、社會上完全處于良好狀態(tài)的住宅。最低應(yīng)符合下列幾個要求：室內(nèi)氣溫保持1727度，濕度40%90%，CO2 濃度低于0.15千克/M3 ，噪音級低于50分貝，空氣指數(shù)低于100，污染氣象條件低于二級；住宅空氣對流性好，室內(nèi)通風(fēng)、換

29、氣設(shè)施完善；整體環(huán)境使人心情舒暢，無壓抑感；一天的日照確保在3小時以上，室內(nèi)照明充足；空氣指數(shù)：API 50以下優(yōu)，有利于身體健康健康價值首先體現(xiàn)在住宅本身，住宅應(yīng)是舒適、衛(wèi)生、有益健康的空間，從建筑設(shè)計到建材、飾材、設(shè)備等都應(yīng)滿足健康要求，健康還有另外一層很重要的含義，是指住宅與自然的和諧關(guān)系。形成住宅與原生環(huán)境資源的共生，盡可能減少對自然環(huán)境的負(fù)面影響，如減少有害氣體、污水、固體垃圾等污染物的排放，減少對生物圈的破壞。把健康落在實處健康是人類永恒的話題，是生活不變的追求。生活質(zhì)量的提高，人們的健康狀況卻出現(xiàn)了許多新情況：城市人的都市綜合癥，白領(lǐng)階層的亞健康狀態(tài)，IT人士的充滿重壓的工作節(jié)奏

30、健康的住宅、健康的生活環(huán)境是房地產(chǎn)的熱點也是亮點。本項目的環(huán)境指數(shù)和地塊定位，以及項目策劃都具備深度挖掘的質(zhì)素。健康是本項目客戶最關(guān)注的問題之一，也是各大競爭項目的主要訴求點，溫泉、運動、休閑其主旨都是倡導(dǎo)健康的，而如何將健康與社區(qū)生活緊密結(jié)合，并深度挖掘健康的生活方式才是本項目所要實現(xiàn)的。 （六） 審美價值一個完整和諧的居住群落，應(yīng)該是既有局部的多樣變化，又體現(xiàn)為整體的完美統(tǒng)一，在溫榆河高尚別墅帶這樣一個大規(guī)模的居住群中，無差異的空間環(huán)境會使人感到單調(diào)，缺乏識別性和場所感。有必要進行建筑之間、組團地塊之間的協(xié)調(diào)，將單體設(shè)計構(gòu)思與營造城市標(biāo)簽式的景觀生活區(qū)思想相結(jié)合，形成良好的生活環(huán)境與協(xié)調(diào)的

31、景觀。價值一：建筑對城市的貢獻(xiàn)建筑是城市肌體上的一個有機分子，建筑設(shè)計決不僅僅是在設(shè)計一個孤立的建筑，而是緊密關(guān)聯(lián)到它周圍乃至離它很遠(yuǎn)的城市空間，在設(shè)計建筑的同時也等于設(shè)計了城市。本項目有一個極好的審美發(fā)揮空間，一個值得建筑師和發(fā)展商共同發(fā)掘的空間。價值二：豐富立體的規(guī)劃及建筑形態(tài)對片區(qū)的貢獻(xiàn)新奧楓庭項目規(guī)劃價值點。在于利用現(xiàn)有地形設(shè)計各種形式的環(huán)境和建筑，形成豐富立體的視覺層次，一改平鋪直敘的規(guī)劃設(shè)計方式。參照系：華僑城從一開始就重視誠區(qū)的規(guī)劃建設(shè)，提出“要在花園中建城市，而不是在城市中去建花園”。使華僑城成為一座新加坡式的現(xiàn)代化海濱花園城區(qū)，并成為全國開發(fā)區(qū)建設(shè)的一個典范。華僑城波特菲諾項

32、目位于華僑城腹地，占地約80萬平方米。它以意大利著名的旅游風(fēng)光小城PORTOFINO為藍(lán)本，結(jié)合華僑城旅游文化、自然山水資源特點，整個區(qū)域規(guī)劃堅持遵循尊重自然、注重環(huán)保的理念，保留了原來的地形地貌，建筑園林依勢而建，以燕棲湖和天鵝湖為靈魂，形成兩個自然組團。依湖而建的別墅、TOWNHOUSE、多層洋房，依山而建的小高層、高層錯落有致，充分體現(xiàn)休閑旅游度假情懷。（七） 休閑價值休閑的需要屬于人類需求層次的最高級：尊重的需要和自我實現(xiàn)的需要。從產(chǎn)業(yè)的角度來看，休閑產(chǎn)業(yè)將在產(chǎn)業(yè)鏈中占據(jù)越來越重要的地位。項目在現(xiàn)有基礎(chǔ)上能夠有預(yù)見性地順應(yīng)時代潮流、搶占先機，整合旅游、體育、健康、會展等資源，就能夠在未來新時代贏得成功，成為最大的休閑元素整合者。休閑最顯著的特征即為張馳有度的、舒緩而非過于緊張的生活節(jié)奏，作為六朝古都的北京，人們崇尚的是一種平靜與安閑的生活，這說明了北京人文化和生活的舒適與愉快。從產(chǎn)業(yè)的角度講，休閑創(chuàng)造需求，而且是最終需求。信息時代之后到來的就是休閑時代，進入21世紀(jì)，