【精品】物業(yè)管理方案99247

1、目 錄一、 物業(yè)服務(wù)管理理念二、 物業(yè)組織管理三、 保安管理與服務(wù)方案四、 物業(yè)維修及應(yīng)急措施五、 環(huán)境衛(wèi)生管理方案物業(yè)服務(wù)管理理念（一）、項(xiàng)目概述：一、物業(yè)管理區(qū)域無(wú)為縣職業(yè)教育中心位于城南新城，占地180.7畝,建有各類單體建設(shè)9棟,大門(mén)1處,停車場(chǎng)1處,總建筑面積38000 m 2,辦學(xué)規(guī)模預(yù)計(jì)達(dá)60個(gè)班級(jí),教職工120余人;2013年9月在校學(xué)生約1000名。職教中心各類建筑一覽表序號(hào)建筑物名稱層數(shù)棟數(shù)單位建筑面積備注1教學(xué)樓42m 2106632綜合樓51m 27082含報(bào)告廳3實(shí)訓(xùn)樓及廠房41m 270454公寓樓22m 28725住1152人5標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)動(dòng)場(chǎng)1含看臺(tái)6食堂21m 2

2、41007校門(mén)12m 2938景觀綠化m 2280009道路與停車場(chǎng)m 21700010合計(jì)二、物業(yè)管理服務(wù)范圍1、對(duì)整個(gè)校園環(huán)境及建筑物進(jìn)行衛(wèi)生保潔；2、對(duì)新校區(qū)水電設(shè)施、辦公設(shè)備、生活設(shè)施進(jìn)行日常維護(hù)和維修；3、整個(gè)校園保安；4、對(duì)學(xué)校各項(xiàng)教育教學(xué)活動(dòng)和在校師生的生活起居提供優(yōu)質(zhì)的后勤保障服務(wù)。(二)管理思路我公司將根據(jù)學(xué)校的要求，經(jīng)過(guò)細(xì)致的調(diào)研，對(duì)無(wú)為縣職業(yè)教育中心物業(yè)管理的整體構(gòu)想和管理策劃思路概括為：一個(gè)中心，兩個(gè)基本點(diǎn)，三個(gè)效益，四個(gè)滿意，五項(xiàng)達(dá)標(biāo)，六項(xiàng)保證。 一個(gè)中心- 以學(xué)校為中心，站在學(xué)校的立場(chǎng)上研究和設(shè)計(jì)服務(wù)，重視學(xué)校師生的意見(jiàn)，并順應(yīng)師生需求趨勢(shì)，不斷完善服務(wù)系統(tǒng)，為學(xué)校

3、師生提供高品質(zhì)管家式服務(wù)。 兩個(gè)基本點(diǎn)- 一手抓服務(wù)質(zhì)量，一手抓成本管理。無(wú)為縣職業(yè)教育中心擬將物業(yè)管理市場(chǎng)化目的就是為了規(guī)范學(xué)校物業(yè)管理，降低管理成本，節(jié)約運(yùn)行成本，創(chuàng)造安全、整潔、有序的辦公環(huán)境，那么我們將順應(yīng)學(xué)校需求，制定服務(wù)項(xiàng)目，確定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，在保證服務(wù)品質(zhì)的同時(shí)，積極開(kāi)拓創(chuàng)新，節(jié)能挖潛，控制成本。 三個(gè)效益- 環(huán)境效益、社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益三者是密不可分，物業(yè)管理是一個(gè)微利行業(yè)，更應(yīng)重視三者的有機(jī)結(jié)合，三種效益齊抓并舉。 四個(gè)滿意- 根據(jù)服務(wù)項(xiàng)目，制定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)日常管理和服務(wù)，面向社會(huì)和企業(yè)內(nèi)部，招聘適當(dāng)?shù)娜嗽谶m當(dāng)?shù)膷徫唬瑸閷W(xué)校提供高質(zhì)量的服務(wù)，為企業(yè)創(chuàng)造良好的社會(huì)口碑和經(jīng)濟(jì)效益，

4、最終實(shí)現(xiàn)學(xué)校滿意、社會(huì)滿意、員工滿意、企業(yè)滿意。 五項(xiàng)指標(biāo)- 根據(jù)物業(yè)管理有關(guān)要求，結(jié)合自身管理實(shí)際和學(xué)校的軟硬件設(shè)施設(shè)備情況，設(shè)定了設(shè)備運(yùn)行維護(hù)達(dá)標(biāo)、環(huán)境管理達(dá)標(biāo)、公共秩序維護(hù)達(dá)標(biāo)、無(wú)重大安全事故達(dá)標(biāo)、業(yè)主滿意率（95%以上）達(dá)標(biāo)。 六項(xiàng)措施- 措施一：即時(shí)服務(wù)與隱形管理 即時(shí)服務(wù)就是通過(guò)對(duì)所有服務(wù)對(duì)象的需求做全面、深入的了解，設(shè)立24小時(shí)服務(wù)熱線，保證在學(xué)校師生需要的時(shí)候會(huì)即時(shí)出現(xiàn)，為其提供滿意、即時(shí)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)；隱形管理的主旨就是充分尊重師生的私人空間，在需要幫助的時(shí)候即時(shí)出現(xiàn)，學(xué)校師生沒(méi)有服務(wù)需求的時(shí)候不去打擾，如調(diào)整保潔員的上下班時(shí)間，避開(kāi)在上課或下課高峰期清理保潔等。 措施二：個(gè)性化

5、服務(wù)設(shè)計(jì) 我公司每承接一個(gè)新的項(xiàng)目，都不是原有模式簡(jiǎn)單的“克隆”、“拷貝”，而是在延續(xù)公司企業(yè)文化基礎(chǔ)上的再創(chuàng)新、再升華，在考慮區(qū)域因素、業(yè)主要素以及需求的基礎(chǔ)上，為項(xiàng)目度身定做適合的管理方案。所以在服務(wù)項(xiàng)目上，在保證傳統(tǒng)項(xiàng)目高質(zhì)量完成的同時(shí)，也會(huì)針對(duì)該校的特點(diǎn)、師生的需求和愿望等為無(wú)為縣職業(yè)教育中心設(shè)計(jì)出一套個(gè)性化服務(wù)菜單，做好無(wú)為縣職業(yè)教育中心的管家。 措施三：流程管理與控制 在ISO9000質(zhì)保體系中，流程管理與控制是一項(xiàng)非常重要的工作，是規(guī)范化管理運(yùn)作的基本保證，流程的合理性和可控性是保證業(yè)主需求得到及時(shí)回應(yīng)、各項(xiàng)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化作業(yè)的基本保證。通過(guò)對(duì)無(wú)為縣職業(yè)教育中心基本情況的了解、師生需

6、求的分析，設(shè)定合理的流程，加強(qiáng)流程管理與控制，保證為學(xué)校全體師生提供方便、快捷、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，達(dá)到滿意率95%以上。措施四：建立準(zhǔn)確迅速的管理水平自我監(jiān)測(cè)系統(tǒng) 隨時(shí)關(guān)注管理服務(wù)實(shí)施效果，進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)，通過(guò)定期或不定期的學(xué)校意見(jiàn)調(diào)查，經(jīng)常性的師生走訪，24小時(shí)服務(wù)電話，管理處參與信息收集及通暢的內(nèi)部聯(lián)絡(luò)體系等，建立全面快捷的信息反饋機(jī)制，將師生的需要是否得到最大限度滿足作為衡量物業(yè)管理水平和檢驗(yàn)物業(yè)管理質(zhì)量的主要標(biāo)準(zhǔn)，形成一個(gè)對(duì)自身管理水平進(jìn)行準(zhǔn)確評(píng)價(jià)的自我監(jiān)測(cè)系統(tǒng)。通過(guò)完善自我監(jiān)測(cè)系統(tǒng)這面“鏡子”隨時(shí)校正工作中的不足，不斷提高管理質(zhì)量和服務(wù)水平，真正實(shí)現(xiàn)高水平的物業(yè)管理，達(dá)到：管理制度-健全，設(shè)

7、施設(shè)備-完好，服務(wù)項(xiàng)目-齊全，服務(wù)程序-規(guī)范，服務(wù)技能-嫻熟，服務(wù)效率-快捷，服務(wù)方式-靈活，服務(wù)態(tài)度-熱情，服務(wù)收費(fèi)-合理。 措施五：人本化服務(wù) 我公司在員工培訓(xùn)過(guò)程中，不斷灌輸“先業(yè)主之憂而憂，后業(yè)主之樂(lè)而樂(lè)”的執(zhí)業(yè)意識(shí)，以師生滿意作為管理服務(wù)工作的出發(fā)點(diǎn)和歸宿點(diǎn)，由點(diǎn)及面，對(duì)常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)進(jìn)行整合，從服務(wù)主旨、服務(wù)架構(gòu)、服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)手段、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)控制等方面全面導(dǎo)入管家式管理要素，在充分尊重、關(guān)心員工的基礎(chǔ)上，讓員工以更大的愛(ài)心、耐心、熱心為學(xué)校師生提供更多更好的人性化服務(wù)，“以人為本”將是我公司在無(wú)為縣職業(yè)教育中心服務(wù)工作開(kāi)展的基礎(chǔ)。 措施六：文化運(yùn)作 我公司深諳人才是企業(yè)最大

8、的資本，團(tuán)隊(duì)合作是企業(yè)成功運(yùn)作的基本保障，而良好的企業(yè)文化運(yùn)作使企業(yè)產(chǎn)生強(qiáng)大凝聚力和向心力，提高員工工作效率，鼓勵(lì)全體員工向著企業(yè)遠(yuǎn)景目標(biāo)共同前進(jìn)的動(dòng)力，所以我公司從創(chuàng)業(yè)之初就致力于創(chuàng)造一種專業(yè)、規(guī)范、合作、學(xué)習(xí)、創(chuàng)新的企業(yè)文化，在這種企業(yè)文化的感召、融合下，各路精英充分發(fā)揮自己的聰明才智，以團(tuán)隊(duì)為單位，為企業(yè)的發(fā)展默默的做著自己的貢獻(xiàn)，共同鑄就我公司的輝煌！我公司在無(wú)為縣職業(yè)教育中心的高素質(zhì)、高文化的物業(yè)管理氛圍下，將會(huì)更加充分發(fā)揮我們的企業(yè)文化的作用，為學(xué)校提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。(三)管理工作目標(biāo)序號(hào)指標(biāo)名稱管理指標(biāo)管理采取的主要措施1綠化完好率98%以上 1實(shí)行全員管理，每一位員工都有責(zé)任對(duì)環(huán)

9、境進(jìn)行保護(hù)，積極開(kāi)展宣傳工作，人人有義務(wù)對(duì)損壞綠化的行為進(jìn)行制止，并認(rèn)真聽(tīng)取師生意見(jiàn)，接受師生監(jiān)督。 2嚴(yán)格審核綠化工作計(jì)劃，內(nèi)容包括時(shí)間要求和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。 3根據(jù)各種植物的生長(zhǎng)特性，制定科學(xué)的日常養(yǎng)護(hù)、維護(hù)計(jì)劃，并結(jié)合實(shí)際情況認(rèn)真實(shí)施；根據(jù)周圍的環(huán)境和人文特點(diǎn)修剪具有藝術(shù)性的造型。 4每周對(duì)綠化工作完成情況、工作質(zhì)量進(jìn)行檢查、考核。2清潔保潔率98%以上 1采用合理、科學(xué)的作業(yè)方式，給師生營(yíng)造一個(gè)良好的工作環(huán)境。 2垃圾分類處理，日產(chǎn)日清，封閉轉(zhuǎn)運(yùn)，杜絕二次污染。 3定期進(jìn)行消殺，區(qū)域內(nèi)無(wú)白蟻、蚊蠅、鼠害。 4杜絕亂張貼現(xiàn)象。 5管理人員每日巡視檢查衛(wèi)生保潔質(zhì)量情況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)協(xié)調(diào)處理。3治

10、安案件發(fā)生率0 1執(zhí)行24小時(shí)秩序維護(hù)巡查制度，實(shí)行固定崗、巡邏崗交叉結(jié)合的立體防范，做到人防、技防、物防相結(jié)合。 2成立應(yīng)急小分隊(duì)，處理應(yīng)急事件。 3落實(shí)秩序維護(hù)崗位職責(zé)，明確責(zé)任區(qū)域。 4對(duì)秩序維護(hù)人員實(shí)行準(zhǔn)軍事化管理，加強(qiáng)對(duì)秩序維護(hù)人員的培訓(xùn)和考核。 5對(duì)秩序維護(hù)人員工作進(jìn)行嚴(yán)格檢查。4火災(zāi)發(fā)生率0 1實(shí)行全員義務(wù)消防員制度，根據(jù)無(wú)為縣職業(yè)教育中心的實(shí)際情況制定消防應(yīng)急作戰(zhàn)方案。 2實(shí)行24小時(shí)消防值班制度。 3消防工作責(zé)任到人，日常巡查與定期檢查相結(jié)合。 4裝修、動(dòng)火作業(yè)實(shí)行嚴(yán)格的申報(bào)、審批制度，并進(jìn)行跟蹤、巡查管理。 5充分利用火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)和消防系統(tǒng)的自動(dòng)探測(cè)、自動(dòng)聯(lián)動(dòng)消防設(shè)備等

11、功能，杜絕火災(zāi)事故的發(fā)生。 6 消防管理人員全部持證上崗，熟練掌握消防設(shè)施設(shè)備的使用方法。5有效投訴率0.5以下 1以“師生至上、優(yōu)質(zhì)高效”為服務(wù)準(zhǔn)則，竭誠(chéng)為師生提供一流的服務(wù) 2加強(qiáng)與師生的溝通，了解師生的愿望和要求，滿足師生的需求。 3設(shè)立24小時(shí)投訴電話。 4接到投訴，及時(shí)記錄并處理，同時(shí)建立檔案，跟蹤處理結(jié)果。投訴處理率100%6管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率100% 精編科學(xué)、先進(jìn)、實(shí)用的培訓(xùn)教材，選派教學(xué)經(jīng)驗(yàn)豐富的教員，對(duì)員工進(jìn)行入職培訓(xùn)、崗位培訓(xùn)和定期的培訓(xùn)。7物業(yè)管理服務(wù)滿意率95%以上 1每半年做一次師生意見(jiàn)調(diào)查，將征詢到的信息進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，及時(shí)糾正和采取預(yù)防措施，并將處理結(jié)果予以公

12、布。（四）管理工作計(jì)劃1.前期工作序號(hào)工作項(xiàng)目具體內(nèi)容1制定詳細(xì)管理方案1.總結(jié)以往的管理經(jīng)驗(yàn)；2.制定詳細(xì)的物業(yè)管理方案。2人力資源組織1.人員的招聘和調(diào)配；2.員工的上崗培訓(xùn)。3簽訂委托合同 1.就管理用房及其他管理問(wèn)題進(jìn)行充分協(xié)商；2.簽訂項(xiàng)目管理合同。4完善管理及辦公條件1.安排管理用房；2.安排員工宿舍及其他生活用房；3.管理所需物資的配備。5成立學(xué)校管理部1.選聘派駐人員；2.與外部建立公共關(guān)系網(wǎng)落。6制訂及完善管理規(guī)章1.導(dǎo)入ISO9002質(zhì)量保證體系制度；2.配合管理特點(diǎn)，制定和完善切合實(shí)際的各項(xiàng)制度。2.管理期序號(hào)工作項(xiàng)目具體內(nèi)容1房屋及公共設(shè)施維修1.制定維修保養(yǎng)方案；2.

13、落實(shí)維修管理及養(yǎng)護(hù)服務(wù)。2治安管理1.治安安全管理；2.車輛管理；3.消防管理。3環(huán)境管理1.園林綠化管理；2.保潔衛(wèi)生管理3.環(huán)保4后勤保障服務(wù)1.為師生提供便民服務(wù)2.完善各項(xiàng)設(shè)施3.生活起居指導(dǎo)5智能化設(shè)備管理1.日常使用操作；2.設(shè)備維護(hù)及管理6財(cái)務(wù)及檔案的建立1.專項(xiàng)財(cái)務(wù)管理；2財(cái)務(wù)收支透明；3收集并科學(xué)分檔檔案(五)服務(wù)承諾我公司鄭重承諾將努力做好無(wú)為縣職業(yè)教育中心的物業(yè)管理各項(xiàng)工作，為學(xué)校全體師生提供熱情周到，認(rèn)真負(fù)責(zé)的服務(wù)，使師生滿意率達(dá)到95%以上；在物業(yè)管理工作方面接受學(xué)校的領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)督，及時(shí)對(duì)工作中的不足加以整改，達(dá)到整改合格率100%；利用各種宣傳有關(guān)物業(yè)管理的法則及工作

14、，取得學(xué)校師生及周邊群眾的廣泛支持，為師生創(chuàng)造一個(gè)安寧、衛(wèi)生、舒適的辦公、學(xué)習(xí)、生活環(huán)境，爭(zhēng)取將無(wú)為縣職業(yè)教育中心打造成高校物業(yè)的一個(gè)亮點(diǎn)。我公司承諾自接管之日起，在一年內(nèi)使無(wú)為縣職業(yè)教育中心物業(yè)管理總體形象得到全面提升，設(shè)施設(shè)備運(yùn)行良好，創(chuàng)造校園物業(yè)推向社會(huì)化、專業(yè)化管理的成功典范。 我們要在無(wú)為縣職業(yè)教育中心物業(yè)管理實(shí)踐中，體現(xiàn)公司的實(shí)力，發(fā)揮公司的優(yōu)勢(shì)，弘揚(yáng)公司的企業(yè)精神，規(guī)范運(yùn)作，科技先導(dǎo)，創(chuàng)造優(yōu)異成績(jī)，向社會(huì)、向無(wú)為縣職業(yè)教育中心領(lǐng)導(dǎo)和師生呈獻(xiàn)一份合格、滿意的答卷。物業(yè)組織管理(一)物業(yè)管理組織架構(gòu)圖設(shè)立物業(yè)管理中心，全面負(fù)責(zé)學(xué)校的設(shè)施設(shè)備及房屋本體維護(hù)管理工作。管理中心下設(shè)公共事務(wù)

15、部、工程部、保安部、清潔部和財(cái)務(wù)部，無(wú)為縣職教中心物業(yè)管理中心項(xiàng)目經(jīng)理保安部財(cái)務(wù)部工程部清潔部公共事務(wù)部日常事務(wù)、檔案資料處理班學(xué)生公寓管理班（二）人員的配置在無(wú)為縣職教中心物業(yè)管理中心的人員配備方案中以“高效精干”作為指導(dǎo)原則：一是在職務(wù)、職能分配與職位設(shè)置中講求簡(jiǎn)約直線，二是人員編制力求精干并根據(jù)員工特長(zhǎng)分配職務(wù)，三是在內(nèi)部形成通暢無(wú)阻的溝通渠道以促進(jìn)資源共享，四是培養(yǎng)每位員工的團(tuán)結(jié)協(xié)作精神，構(gòu)筑具有高度團(tuán)隊(duì)凝聚力的集體。（1）、人員配備一覽表序號(hào)崗位設(shè)置人數(shù)崗位安排1管理中心經(jīng)理1負(fù)責(zé)服務(wù)中心全面管理工作2保安主管1負(fù)責(zé)保安部的全面工作3保潔主管1負(fù)責(zé)保潔隊(duì)伍的管理4宿舍主管1負(fù)責(zé)學(xué)生公

16、寓班的全面工作。5宿管員3負(fù)責(zé)各個(gè)學(xué)生公寓的管理工作6保潔員4負(fù)責(zé)學(xué)校各項(xiàng)衛(wèi)生保潔工作7水電工1負(fù)責(zé)學(xué)校設(shè)備設(shè)施養(yǎng)護(hù)和管理8保安7負(fù)責(zé)監(jiān)控值守，門(mén)崗執(zhí)勤及學(xué)校各項(xiàng)安全工作9綠化養(yǎng)護(hù)1負(fù)責(zé)校園綠化的養(yǎng)護(hù)維護(hù)工作合計(jì)20人（2）、素質(zhì)要求崗位設(shè)置崗位要求崗位職責(zé)管理中心經(jīng)理大專以上學(xué)歷，具有物業(yè)管理中級(jí)證書(shū)，從事物業(yè)管理多年，有過(guò)商業(yè)項(xiàng)目的管理經(jīng)驗(yàn)，具有豐富的理論知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，對(duì)物業(yè)管理有獨(dú)到的思路和構(gòu)想，有一定的凝聚力；熟悉ISO9001質(zhì)量管理體系。負(fù)責(zé)服務(wù)中心全面工作及與外部協(xié)調(diào)工作保安主管退伍軍人，有物業(yè)管理資格證書(shū)，有3年以上秩序維護(hù)管理工作經(jīng)驗(yàn)，有一定的軍事計(jì)能、消防知識(shí)。協(xié)助主任做

17、好校區(qū)內(nèi)秩序維護(hù)工作，負(fù)責(zé)部門(mén)人員管理、培訓(xùn)工作保安退伍軍人優(yōu)先，男身高1.75米以上，女1.60米以上，身體健康。負(fù)責(zé)校區(qū)公共秩序和車輛管理保潔員工作勤快，能吃苦耐勞，年齡50歲以下負(fù)責(zé)校區(qū)公共場(chǎng)所清潔及保潔工作綠化工專業(yè)技術(shù)強(qiáng)，熟悉各種植物的養(yǎng)護(hù)常識(shí)負(fù)責(zé)校區(qū)范圍內(nèi)綠化養(yǎng)護(hù)、消殺工作等宿管員大專以上學(xué)歷，有愛(ài)心者負(fù)責(zé)各個(gè)學(xué)生公寓的管理工作備注 1.具備良好的思想素質(zhì)，講求社會(huì)公德和職業(yè)道德；2.熱愛(ài)物業(yè)管理工作，追求卓越，勇于創(chuàng)新，勤奮敬業(yè)，具有奉獻(xiàn)精神；3.管理人員持物業(yè)管理資格上崗證；工程技術(shù)人員持勞動(dòng)部門(mén)統(tǒng)一頒發(fā)的資格上崗證；秩序維護(hù)人員以退伍軍人為主。身體條件達(dá)標(biāo)。所錄用人員無(wú)傳染性

18、疾病、無(wú)刑事犯罪記錄、品行端正、有從業(yè)經(jīng)歷和熟練計(jì)能。 (三)監(jiān)督機(jī)制1.接受主管部門(mén)的監(jiān)督、考核、指導(dǎo)主管部門(mén)可通過(guò)行使以下權(quán)利，對(duì)本公司及物業(yè)管理處的管理行為進(jìn)行監(jiān)督。·審核管理處提交的月管理報(bào)告。·組織對(duì)管理工作的抽驗(yàn)、檢查、審查管理效果。·通過(guò)會(huì)議或其他形式，評(píng)審無(wú)為縣職業(yè)教育中心物業(yè)管理狀況，交流意見(jiàn)。·可即時(shí)就管理中的問(wèn)題向管理處或公司投訴。·對(duì)管理中出現(xiàn)的重大事項(xiàng)進(jìn)行審議。2.信息反饋系統(tǒng)：我們將聘請(qǐng)師生代表作為監(jiān)督員，工作指令下達(dá)后，運(yùn)作機(jī)構(gòu)的運(yùn)行情況可通過(guò)反饋渠道向管理中心提供信息，監(jiān)督控制采取例行檢查和突擊檢查相結(jié)合的方式進(jìn)

19、行。附信息反饋處理流程圖備案存檔是否需處理載 體采取正確措施處理調(diào)查分析信 息篩選排除可行性方案論證判斷決策是否可利用調(diào)查分析實(shí) 施(四)崗位職責(zé) 管理中心經(jīng)理崗位職責(zé)1、組織、領(lǐng)導(dǎo)全體員工完成無(wú)為縣職業(yè)教育中心物業(yè)服務(wù)中心承擔(dān)的各項(xiàng)工作任務(wù)；2、制訂各項(xiàng)規(guī)章制度、各崗位職責(zé)、工作標(biāo)準(zhǔn)；3、根據(jù)公司的管理目標(biāo)編制無(wú)為縣職業(yè)教育中心物業(yè)管理方案；4、負(fù)責(zé)實(shí)施員工管理目標(biāo)責(zé)任制；5、檢查指導(dǎo)各崗位的工作，督促員工切實(shí)履行各崗位職責(zé)，遵守各項(xiàng)規(guī)章制度和安全操作規(guī)程；6、努力學(xué)習(xí)與物業(yè)管理有關(guān)的業(yè)務(wù)知識(shí)和技能，熟悉物業(yè)結(jié)構(gòu)和師生基本情況；7、負(fù)責(zé)與外部的協(xié)調(diào)工作，加強(qiáng)合作與交流；8、定期檢查和總結(jié)工作

20、，努力提高管理水平和工作效率；9、負(fù)責(zé)員工的政治思想工作，教育員工遵守國(guó)家法律、法規(guī)及社會(huì)公德；10、樹(shù)立“服務(wù)第一、師生至上”的思想，做好精神文明建設(shè)工作；11、年終認(rèn)真總結(jié)全年工作，接受公司及師生年度任期考核；12、處理投訴，完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。 保安主管崗位職責(zé)1、保安主管是管理中心經(jīng)理在秩序維護(hù)工作中的參謀和助手，具體負(fù)責(zé)校區(qū)轄區(qū)內(nèi)的安全管理、消防管理、交通管理工作的安排、落實(shí)；2、主持安全管理工作例會(huì)，準(zhǔn)確傳達(dá)服務(wù)中心的指令；3、制定部署秩序維護(hù)的工作計(jì)劃，及時(shí)向中心匯報(bào)工作情況，負(fù)責(zé)對(duì)保安人員的考核，并對(duì)不稱職者提出處理意見(jiàn)；4、負(fù)責(zé)擬定安全管理培訓(xùn)計(jì)劃，并具體組織實(shí)施；5

21、、對(duì)區(qū)內(nèi)發(fā)生事故親自組織調(diào)查處理，受理有關(guān)安全管理工作的投訴；6、不斷巡查，督促各崗哨，及時(shí)糾正違章違紀(jì)情況，對(duì)秩序維護(hù)進(jìn)行日常業(yè)務(wù)培訓(xùn)和考勤、考核；7、按時(shí)、按質(zhì)、按量完成主任布置的各項(xiàng)工作，以及臨時(shí)交辦的其它任務(wù)。 保安人員崗位職責(zé)1、負(fù)責(zé)出入秩序進(jìn)行管理；2、文明禮貌待人，能果斷處理事情；3、統(tǒng)一著裝、佩戴工牌，姿態(tài)端正，工作時(shí)間不允許吸煙或吃零食；4、對(duì)進(jìn)入校區(qū)的來(lái)訪人員，按規(guī)定程序辦理來(lái)訪手續(xù)，指導(dǎo)來(lái)訪人員按規(guī)定路線行進(jìn)；5、堅(jiān)守崗位，服從統(tǒng)一調(diào)度，不隨意換崗，玩忽職守；6、嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)規(guī)章制度，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即處理，并通知上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)；7、積極參加學(xué)習(xí)，精通本崗位的業(yè)務(wù)，每半年進(jìn)行一次全面

22、考核；8、完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。 保安巡邏人員崗位職責(zé)1、確保校內(nèi)外及圍墻一帶無(wú)攤點(diǎn)；2、負(fù)責(zé)學(xué)生公寓保安、校園巡邏、維護(hù)校區(qū)公共秩序等工作；3、負(fù)責(zé)校區(qū)消防安全管理工作，對(duì)消防設(shè)施及器材進(jìn)行定期檢查、維護(hù)；4、負(fù)責(zé)對(duì)交通與車輛停放秩序的管理工作（包括教師車輛含電瓶車、學(xué)生宿舍自行車含電瓶車的管理）；5、負(fù)責(zé)對(duì)各類會(huì)議外來(lái)車輛的臨時(shí)停放的管理；6、負(fù)責(zé)學(xué)生公寓安全防范工作。 保潔主管工作職責(zé)1、負(fù)責(zé)小區(qū)各個(gè)棟位保潔工作的全面管理；2、制定學(xué)校月度保潔工作計(jì)劃、消殺計(jì)劃；3、對(duì)各個(gè)保潔員的工作每日進(jìn)行檢查、指導(dǎo)，并做好相應(yīng)的記錄；4、及時(shí)向匯報(bào)保潔工作，完成主任交辦的其他工作。 保潔員崗位

23、職責(zé)1、負(fù)責(zé)清潔范圍內(nèi)的清潔工作，確保達(dá)到清潔質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；2、維護(hù)責(zé)任區(qū)衛(wèi)生，勸阻和制止不衛(wèi)生，不文明的現(xiàn)象和行為；3、完成上級(jí)交辦的其他任務(wù)。 綠化工崗位職責(zé)1、熟悉物業(yè)區(qū)域內(nèi)的綠化面積和布局、花草樹(shù)木的品種和數(shù)量；2、熟悉土壤性質(zhì)，掌握季節(jié)性綠化植被的栽培技術(shù)；3、對(duì)花草樹(shù)木定期培土施肥，除雜草和病蟲(chóng)害防治，修枝剪葉、澆水，保持植被的良好長(zhǎng)勢(shì)；4、正確使用剪草機(jī)等配套設(shè)備，做好日常維修保養(yǎng)工作；5、檢查、記錄、報(bào)告綠化和樹(shù)木情況，及時(shí)處理違章，及時(shí)制止任何故意破壞綠化的行為；6、完成上級(jí)交辦的其他任務(wù)。 宿管員崗位職責(zé)1.嚴(yán)格遵守校規(guī)定校紀(jì)和后勤各項(xiàng)管理制度，以身作則，堅(jiān)持服務(wù)育人、管理育人

24、，做好學(xué)生行為管理工作。2.不斷學(xué)習(xí)政治業(yè)務(wù)知識(shí)，提高綜合素質(zhì)，端正工作態(tài)度。3.每天深入學(xué)生寢室，關(guān)心了解學(xué)習(xí)生活，掌握學(xué)生思想行為動(dòng)態(tài)，協(xié)助輔導(dǎo)員做好相關(guān)工作。作好不歸學(xué)生的登記，并于次日9：20前報(bào)到學(xué)生處。4.每周不少于1次與輔導(dǎo)員聯(lián)系和溝通，積極開(kāi)展安全、文明、紀(jì)律教育。要了解重點(diǎn)寢室情況，經(jīng)常關(guān)注，必要時(shí)要采取措施整改。5.對(duì)學(xué)生寢室進(jìn)行巡視檢查，發(fā)現(xiàn)酗酒，使用熱得快、電爐、電飯煲等大功率電器及明火器具；私拉亂接電線網(wǎng)線；在樓內(nèi)焚燒物品等不安全的違紀(jì)行為及時(shí)進(jìn)行處理并報(bào)告。6.積極做好學(xué)生寢室內(nèi)務(wù)指導(dǎo)工作，督促學(xué)生做好寢室衛(wèi)生工作，認(rèn)真組織寢室衛(wèi)生檢查評(píng)比，做好以評(píng)促進(jìn)工作，寢培養(yǎng)

25、學(xué)生良好的衛(wèi)生習(xí)慣。7.加強(qiáng)寢室內(nèi)部管理，寢室文化建設(shè)、寢室內(nèi)言行文明、紀(jì)律安全、公物使用管理等方面都要關(guān)注，負(fù)責(zé)設(shè)施的報(bào)修及維修配合工作。8.開(kāi)好每周寢室長(zhǎng)工作例會(huì)，加強(qiáng)室長(zhǎng)的思想教育，做好室長(zhǎng)的工作指導(dǎo)，重視寢室長(zhǎng)隊(duì)伍建設(shè)。9.保持良好的儀容儀表，服務(wù)熱情，工作規(guī)范。10.服從學(xué)校工作安排。 工程部職責(zé)1、負(fù)責(zé)對(duì)全校各建筑物的水電設(shè)備的維護(hù)、維修（包括學(xué)校總配電房和各建筑物的分配電房；食堂、實(shí)習(xí)實(shí)訓(xùn)設(shè)備內(nèi)部水電設(shè)施、供電設(shè)備地下管網(wǎng)及電纜、電線、電氣設(shè)備；校園上水和下水的維護(hù)、維修，清淤疏通等）；2、負(fù)責(zé)對(duì)校方安排的接水接電等小項(xiàng)目的施工（施工材料由學(xué)校提供）；3、負(fù)責(zé)對(duì)教學(xué)課桌椅及辦公設(shè)

26、備、校舍門(mén)窗及小五金、學(xué)生床鋪及衣柜、消防栓及玻璃、下水管道及水籠頭等方面的維修。(五)、具體管理制度一、一般管理制度1、經(jīng)理日巡制度 管理工作難免百密一疏，因此，建立經(jīng)理日巡制度可以拾遺補(bǔ)缺。經(jīng)理帶領(lǐng)管理人員不定時(shí)在學(xué)校巡視，巡視中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，可以立即解決的問(wèn)題立即解決，需要總體協(xié)調(diào)的由經(jīng)理協(xié)調(diào)后，交給各部門(mén)分頭執(zhí)行，做好巡視時(shí)間、發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、整改措施及落實(shí)情況等記錄，作為各部門(mén)的工作臺(tái)帳以備查核。2、聯(lián)動(dòng)管理制度各部門(mén)工作人員在分工負(fù)責(zé)的基礎(chǔ)上，分工不分家，有緊密配合、協(xié)作的義務(wù)，例如：保潔發(fā)現(xiàn)一處門(mén)窗損壞，自己解決不了的有告之相關(guān)部門(mén)的責(zé)任，履行該責(zé)任較好的員工給予鼓勵(lì)，反之給予相應(yīng)的處罰。

27、3、持證上崗制度各部門(mén)管理人員必須經(jīng)過(guò)專業(yè)培訓(xùn)，取得相關(guān)證書(shū)方可上崗。管理處物業(yè)經(jīng)理持有崗位證書(shū)，一般員工必須進(jìn)行崗前培訓(xùn)，經(jīng)考核后方可錄用上崗，以確保員工素質(zhì)適應(yīng)學(xué)校的管理服務(wù)工作。4、宿管員制度宿管員必須提前15分鐘進(jìn)行交接，并堅(jiān)持每周一次隊(duì)務(wù)會(huì)，總結(jié)一周工作情況，提出改進(jìn)意見(jiàn)，表?yè)P(yáng)好的員工；每月一次例會(huì)，全面總結(jié)一個(gè)月管理服務(wù)的情況，找出存在問(wèn)題，布置下月工作和要求，做到工作情況及時(shí)溝通，信息反饋及時(shí)，問(wèn)題處理及時(shí)，促使工作不斷改進(jìn)、提高。5、師生測(cè)評(píng)制度為促進(jìn)我們管理服務(wù)質(zhì)量的提高，每半年管理處邀請(qǐng)學(xué)校組織一次師生測(cè)評(píng)，接受監(jiān)督，廣泛征求意見(jiàn)和建議，促使我們能及時(shí)改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量，不斷提高

28、管理服務(wù)水平。6、其他各種管理制度（1）對(duì)內(nèi)部人、財(cái)、物的管理制度：制訂部門(mén)職責(zé)、崗位職責(zé)、考核制度、財(cái)務(wù)制度、考勤制度、領(lǐng)發(fā)制度、工資分配制度、臺(tái)帳制度、跟蹤回訪制度、資料歸檔制度和會(huì)議制度。（2）對(duì)外部事物的管理制度。治安消防管理制度和對(duì)違反學(xué)校綜合管理規(guī)定行為的處罰制度。7、獎(jiǎng)懲制度（1）我公司采取工作成績(jī)和工資收入掛鉤的方式，采取低工資、高獎(jiǎng)金的勞動(dòng)報(bào)酬，獎(jiǎng)優(yōu)罰劣，獎(jiǎng)勤罰懶，工作成績(jī)分為差、一般、好三個(gè)檔次，對(duì)“好”和“一般”檔次拉大，促使各項(xiàng)工作創(chuàng)優(yōu)，每項(xiàng)工作快速落到實(shí)處。差的在低工資的基礎(chǔ)上還要降低工資，“一般”則拿基本工資，“好”的在拿全工資和獎(jiǎng)金的基礎(chǔ)上另外增加獎(jiǎng)金。（2）對(duì)宿

29、管員、保潔員實(shí)行扣分淘汰制，由部門(mén)負(fù)責(zé)人制定工作考核細(xì)則，每月會(huì)同班組長(zhǎng)對(duì)員工進(jìn)行考核，屬于工作責(zé)任心所造成的工作失誤，一個(gè)月出現(xiàn)兩次嚴(yán)重疏漏扣5分者予以辭退。二、規(guī)章制度 保潔部工作制度1.制定工作計(jì)劃及物品使用計(jì)劃，建立健全保潔部規(guī)章制度及工作程序，按照要求搞好物業(yè)的清潔衛(wèi)生工作。2.編制一周的部門(mén)工作日程，并負(fù)責(zé)組織實(shí)施。3.做好年預(yù)算和部門(mén)內(nèi)控制費(fèi)用，組織定期的部門(mén)盤(pán)點(diǎn)，最大限度地節(jié)約開(kāi)支，壓縮成本。4.負(fù)責(zé)制定員工考核標(biāo)準(zhǔn)及獎(jiǎng)勵(lì)條例，嚴(yán)格管理。5.負(fù)責(zé)編制人員的計(jì)劃安排。6.及時(shí)了解保潔員的思想和生活動(dòng)態(tài)，解決疑難問(wèn)題。7.定期巡查管理區(qū)域內(nèi)保潔任務(wù)完成的情況。 保安部工作制度1.2

30、4小時(shí)負(fù)責(zé)職教中心校園內(nèi)外的安全保衛(wèi)工作，確保所管區(qū)域良好的工作學(xué)習(xí)環(huán)境。2.屬于所管區(qū)域的地形，樓層結(jié)構(gòu)，做好安全防范工作。3.做好來(lái)賓的登記接待工作，制服整潔，掛牌上崗，禮貌盤(pán)查進(jìn)入校園的外來(lái)人員及攜帶物品，嚴(yán)禁閑雜人員和危險(xiǎn)物品進(jìn)入所管區(qū)域。4.嚴(yán)格執(zhí)行值班巡邏制度，做好各種記錄、臺(tái)賬，每小時(shí)至少要對(duì)所管區(qū)域進(jìn)行一次巡視，發(fā)現(xiàn)案情，及時(shí)處理，報(bào)告。5.對(duì)妨礙師生工作學(xué)習(xí)的不法行為及時(shí)予以制止。6.所以保安設(shè)施、消防器材要熟練掌握使用方法，并定期維護(hù)和保養(yǎng)。交接班制度1.接班人員必須提前10分鐘到達(dá)崗位接班，在相互轉(zhuǎn)換崗位時(shí)，須認(rèn)真做好崗位工作記錄。2.交接時(shí)要將本班工作情況詳細(xì)交待給下一

31、班，以便下一班開(kāi)展工作。3.交班人員將公物轉(zhuǎn)交下一班，并在工作記錄欄上，由交接人雙方簽名確認(rèn)。4.發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，交接雙方須當(dāng)面說(shuō)明。如果交班人離開(kāi)后，接班人才發(fā)現(xiàn)屬于上一班問(wèn)題的，應(yīng)立即報(bào)告領(lǐng)班或主管處理。5.交接班須正點(diǎn)、守時(shí)，非特殊情況，不得超時(shí)接班。6.接班人未到，交班人不得離崗，否則由此產(chǎn)生的一切后果由交班人負(fù)責(zé)。消防安全制度1.認(rèn)真學(xué)習(xí)貫徹落實(shí)消防法及公安部61號(hào)令，加大宣傳、培訓(xùn)力度，對(duì)員工進(jìn)行消防常識(shí)的教育，讓全體員工熟知消防常識(shí)，做到人人都企業(yè)消防工作負(fù)責(zé)。2.明確任務(wù)，落實(shí)責(zé)任，逐級(jí)簽訂安全防火責(zé)任書(shū)，按照 誰(shuí)主管，誰(shuí)負(fù)責(zé) 的工作原則，真正把消防工作落實(shí)到實(shí)處。3.加大檢查.整改

32、力度，除每周組織專項(xiàng)檢查外，每天都要有保安部三級(jí)巡查制檢查安全防火情況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)匯報(bào)，及時(shí)處理。4.每年組織滅火疏散演練不低于二次。5.做好重大節(jié)日期間防火工作，并制定具體保衛(wèi)方案。6.加強(qiáng)火源，電源的管理，落實(shí)好天然氣.液化氣的檢查制度，電氣線路設(shè)備的檢查制度，及時(shí)清楚火險(xiǎn)隱患。7.建立消防檔案，組建義務(wù)消防隊(duì)，做到預(yù)防為主，防消結(jié)合。加強(qiáng)吸煙管理制度，學(xué)校內(nèi)禁止吸煙。8.堅(jiān)持做好安全出口，疏散通道的專項(xiàng)治理和檢查工作。9.保障消防設(shè)施設(shè)備在位，完整好用，符合法律法規(guī)要求，并落實(shí)維護(hù)責(zé)任人。檔案管理制度1、按照 有關(guān)規(guī)定做好 文件材料的收集、整理、分類、歸檔等工2、按照歸檔范圍、要求，

33、將文件材料按時(shí)歸檔。3、工作人員應(yīng)當(dāng)遵紀(jì)守法、忠于職守，努力維護(hù)公司檔案的完整與安全。 三、員工培訓(xùn)(1)、培訓(xùn)目標(biāo)1.管理處經(jīng)理：除熟練掌握物業(yè)管理系統(tǒng)知識(shí)和技能外，重點(diǎn)是具備專業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的宏觀分析，決策組織、協(xié)調(diào)和控制能力，具備現(xiàn)代管理學(xué)、組織行為學(xué)等前沿學(xué)科知識(shí)，以及具備獨(dú)立、創(chuàng)新、進(jìn)去、博愛(ài)等現(xiàn)代觀念和人文品質(zhì)。2.管理層員工：具備熟練的專業(yè)技術(shù)知識(shí)和能力，勤奮、踏實(shí)、敬業(yè)，有勇于創(chuàng)新，開(kāi)拓進(jìn)去的精神，以及處理各類突發(fā)事件的能力。3.操作層員工：熟練掌握自己的工作職責(zé)、ISO9002質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和管理要求，了解管理部的經(jīng)營(yíng)思想，以及任勞任怨、團(tuán)結(jié)協(xié)作、精益求精的團(tuán)對(duì)精神和良好的服務(wù)形象。4

34、.分解目標(biāo)為：管理人員持證上崗率100%；特種工持證上崗率100%；操作層員工專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)時(shí)間每年不少于80小時(shí)。(2)、培訓(xùn)主要內(nèi)容1.項(xiàng)目管理中的熱點(diǎn)、難點(diǎn)和焦點(diǎn)問(wèn)題的知識(shí)和處理等專業(yè)技術(shù)知識(shí)；2.ISO14000環(huán)境管理體系知識(shí)；3.CS顧客滿意戰(zhàn)略和CI企業(yè)形象識(shí)別系統(tǒng)知識(shí)；4.企業(yè)文化（物業(yè)管理理念，企業(yè)精神等）、職業(yè)道德和現(xiàn)代思想文化觀念。(3)、培訓(xùn)類別與方式1培訓(xùn)類別入職培訓(xùn)：側(cè)重于對(duì)物業(yè)管理基本知識(shí)及質(zhì)量體系和各項(xiàng)規(guī)章制度的培訓(xùn)；上崗培訓(xùn)：側(cè)重于專業(yè)技能與職業(yè)道德的培訓(xùn)，在員工到崗的頭兩個(gè)星期內(nèi)進(jìn)行；在職培訓(xùn)：管理層側(cè)重于綜合管理能力的培訓(xùn)，操作層側(cè)重于專業(yè)技能的提高和多種技

35、術(shù)的掌握，在員工工作中穿插進(jìn)行；轉(zhuǎn)崗培訓(xùn)：側(cè)重于新崗位的專業(yè)知識(shí)及技能的培訓(xùn)，在員工到新崗位頭幾個(gè)星期內(nèi)進(jìn)行，采用授課或帶崗的方式的進(jìn)行；職外培訓(xùn)：主要是組織員工參加行業(yè)主管部門(mén)組織的各項(xiàng)專業(yè)培訓(xùn)，經(jīng)公司批準(zhǔn)后，采用獲得畢業(yè)證書(shū)即予以報(bào)銷學(xué)費(fèi)的方式進(jìn)行鼓勵(lì)。2培訓(xùn)的組織方式集中授課，組織學(xué)習(xí)；參觀學(xué)習(xí)，操作現(xiàn)場(chǎng)實(shí)踐；定期舉行學(xué)習(xí)研討會(huì)，教學(xué)與自學(xué)相結(jié)合；根據(jù)不同的主題，物業(yè)管理中的難點(diǎn)問(wèn)題，進(jìn)行轉(zhuǎn)項(xiàng)研討、攻關(guān)，學(xué)習(xí)，旨在培訓(xùn)員工的研究分析能力和處理難點(diǎn)問(wèn)題的能力。四、物業(yè)管理檔案的建立與管理 物業(yè)檔案資料的收集整理是物業(yè)管理工作中的一個(gè)重要組成部分，科學(xué)的、規(guī)范化的檔案管理能有效的為公用設(shè)施、

36、設(shè)備的使用、維修、改建和各項(xiàng)管理工作提供指引和服務(wù)。針對(duì)無(wú)為縣職教中心的物業(yè)管理形式，我們將做到每一項(xiàng)管理工作有理論、有制度規(guī)范、有工作詳細(xì)記錄，采用系統(tǒng)化、科學(xué)化、電腦化的管理手段，抓住檔案資料的收集、整理、歸檔，對(duì)所以檔案資料進(jìn)行嚴(yán)格、科學(xué)、集中的管理。1. 檔案的收集管理（1）設(shè)立檔案室，采取系統(tǒng)化、科學(xué)化、電腦化的先進(jìn)手段，由管理中心經(jīng)理負(fù)責(zé)保管。建立相應(yīng)的規(guī)章制度，對(duì)所有檔案資料進(jìn)行嚴(yán)格管理。（2）資料的收集堅(jiān)持內(nèi)豐富的原則，根據(jù)實(shí)體資料和信息資料的內(nèi)容，在實(shí)際工作中從需要出發(fā)，擴(kuò)大信息資料的來(lái)源渠道，從時(shí)間上講是指從規(guī)劃設(shè)計(jì)到工程竣工的全部工程技術(shù)維修資料；從空間上講是指物業(yè)構(gòu)成的

37、方方面面，大到房屋本體、公共設(shè)施，小到一草一木都有詳細(xì)的資料收集。2、資料分類整理收集后的所有信息，統(tǒng)一由檔案室集中整理。整理的重點(diǎn)是去偽存真，根據(jù)檔案的來(lái)源、信息的內(nèi)容、信息的表現(xiàn)形式等特點(diǎn)進(jìn)行細(xì)分，做到條理清晰、分類合理。3、資料歸檔管理（1）歸檔就是按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律、聯(lián)系進(jìn)行科學(xué)地分類與保存。根據(jù)實(shí)際需要，學(xué)校的資料管理擬采用原始檔案和電腦雙軌制。采用多種形式的文檔儲(chǔ)存方式，便于原始檔案的保存，如錄像帶、膠卷、照片、圖景等。檔案組卷按不同業(yè)務(wù)性質(zhì)編號(hào)、造冊(cè)、編輯，并分柜保存，運(yùn)用計(jì)算機(jī)等先進(jìn)的管理手段，盡可能的把其他形式的檔案資料轉(zhuǎn)化為電腦儲(chǔ)存，便于查找和調(diào)用。（2）檔案室的出室、

38、入室都有嚴(yán)格的規(guī)定：出室必須經(jīng)管理部主管領(lǐng)導(dǎo)同意經(jīng)登記后可借出；入室時(shí)，須由專人進(jìn)行檢查，如有破損，立即修復(fù)，并追究有關(guān)人員的責(zé)任。檔案管理人員需及時(shí)收回在外文件，嚴(yán)防文件的流失；檔案管理員定期檢查資料保管情況，并及時(shí)補(bǔ)充相關(guān)技術(shù)資料歸檔保存。（3）檔案的管理環(huán)境必須做到“三防”，即防火、防潮、防變質(zhì)。4、檔案的運(yùn)用 采用先進(jìn)的檢索軟件，建立電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，充分發(fā)揮檔案的貯存和使用價(jià)值。 （1）外部網(wǎng)：與廣大使用人進(jìn)行聯(lián)網(wǎng)，所有管理資料如：財(cái)務(wù)狀況等，隨時(shí)可以查閱調(diào)用，便于工作監(jiān)督和檢查。 （2）內(nèi)部網(wǎng)：管理部?jī)?nèi)部各室聯(lián)網(wǎng)，運(yùn)用現(xiàn)代化辦公手段和設(shè)施，對(duì)文件進(jìn)行分級(jí)管理分層使用。五、其他特色服務(wù)方

39、案 宿舍文化建設(shè)我公司從專業(yè)物業(yè)管理的角度針對(duì)無(wú)為縣職業(yè)教育中心學(xué)生公寓提出可行性的意見(jiàn)，與校方聯(lián)手制定學(xué)生公寓管理規(guī)定（學(xué)生住宿管理制度、學(xué)生公寓公物管理制度、學(xué)生公寓來(lái)人來(lái)訪制度、學(xué)生宿舍鑰匙管理制度），使學(xué)生在宿舍有一個(gè)行為規(guī)范，便于管理。明確“處處為學(xué)生著想，全方位為學(xué)生服務(wù)”的管理理念。提倡服務(wù)育人，管理育人，環(huán)境育人，改變過(guò)去單一生活服務(wù)型的學(xué)生公寓管理模式，引導(dǎo)和促進(jìn)學(xué)生公寓管理向“為生活服務(wù)，為學(xué)習(xí)服務(wù)，為成長(zhǎng)服務(wù)”的全方位服務(wù)轉(zhuǎn)變。 （1）根據(jù)學(xué)校招生人數(shù)，在學(xué)期初統(tǒng)一在床鋪貼學(xué)生資料，最大限度地為學(xué)生和學(xué)校帶來(lái)方便，貫徹最大限度地利用學(xué)生公寓具體思路，制訂學(xué)生住宿計(jì)劃，交由

40、學(xué)校職能部門(mén)審批后執(zhí)行。 （2）根據(jù)住宿計(jì)劃和學(xué)生具體情況，安排、調(diào)整好學(xué)生的住宿，使之賓至如歸。 根據(jù)學(xué)校職能部門(mén)批準(zhǔn)的住宿計(jì)劃，耐心做好入住學(xué)生的引導(dǎo)工作，撫慰學(xué)生的情緒，安排、調(diào)整好學(xué)生的住宿，讓學(xué)生感到家的溫暖，“緣來(lái)一家人”，學(xué)生入住先到公寓值班室辦理入住手續(xù)并與我方簽訂學(xué)生公寓物業(yè)管理協(xié)議書(shū)（內(nèi)容經(jīng)過(guò)學(xué)校審批同意后執(zhí)行），領(lǐng)取住宿證，然后按指定的宿舍及床位住宿。寒暑假期間，假期公寓實(shí)行封閉管理，學(xué)生應(yīng)在學(xué)校規(guī)定的時(shí)間內(nèi)及時(shí)離校度假。 （3）開(kāi)展多種形式的文明住宿活動(dòng)和服務(wù)，增強(qiáng)與入住學(xué)生的溝通和聯(lián)系，倡導(dǎo)學(xué)生遵守公共道德，宣揚(yáng)文明風(fēng)氣，通過(guò)物業(yè)人員的優(yōu)質(zhì)服務(wù)和良好形象，營(yíng)造安全、和

41、諧、健康、文明的公寓住宿、育人氛圍。 . 公寓管理人員要經(jīng)常深入到學(xué)生的生活中，了解學(xué)生的需求和困難，甚至要細(xì)致地了解不同學(xué)生的不同個(gè)性和特殊需求，以周到的微笑服務(wù)來(lái)打動(dòng)學(xué)生，使管理人員得到學(xué)生的好感，成為他們值得信賴和能得到幫助的朋友。這樣，即使遇到矛盾，學(xué)生也能從理解的角度配合管理人員一起解決。管理要講究技巧，但最重要的是要和學(xué)生融為一體，服務(wù)在他們的心坎上。 (4)增強(qiáng)與入住學(xué)生的經(jīng)常性溝通和聯(lián)系，消除誤會(huì)、取得理解，爭(zhēng)取入住學(xué)生對(duì)我們工作的支持，主動(dòng)征求老師對(duì)物業(yè)管理建議與意見(jiàn)，根據(jù)建議與意見(jiàn)及時(shí)改進(jìn)我方工作，我方會(huì)第一時(shí)間把學(xué)生在宿舍表現(xiàn)情況告知學(xué)生老師（既反映好情況，也反映差情況）

42、。 (5)本公司在公寓值班室免費(fèi)為學(xué)生溫馨小服務(wù)：打氣筒、小藥箱、針線、小工具、暫時(shí)看護(hù)物品。 (6)本公司與學(xué)校協(xié)商為學(xué)生提供送水、定奶、送快餐等服務(wù)，所有服務(wù)均一站式電話服務(wù)，只要學(xué)生撥通號(hào)碼隨即就能上門(mén)服務(wù)，真正為學(xué)生提供方便，以給學(xué)生創(chuàng)造更好更多的學(xué)習(xí)生活環(huán)境，同時(shí)提高學(xué)校的形象和知名度。 (7)創(chuàng)建溫馨學(xué)生公寓 為了營(yíng)造健康活潑、個(gè)性鮮明、安全、美好、和諧、健康、文明的學(xué)生公寓住宿、育人氛圍，寓教育于學(xué)生公寓文化活動(dòng)之中，創(chuàng)建高品位的人文環(huán)境，活躍學(xué)生公寓氣氛，增強(qiáng)學(xué)生的參與意識(shí)，使物業(yè)的工作得到學(xué)生的支持與理解，建立良好的公共關(guān)系，我方將在學(xué)生公寓開(kāi)展豐富多彩的學(xué)生公寓文化活動(dòng)：

43、I、組織成立學(xué)生公寓文化小組，由學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)、輔導(dǎo)員、先進(jìn)學(xué)生代表和管理處負(fù)責(zé)人共同組成。 II、制訂年度學(xué)生公寓文化活動(dòng)計(jì)劃，有計(jì)劃、有組織、有目的實(shí)施學(xué)生公寓文化活動(dòng)，包括：A.傳統(tǒng)、重大節(jié)日的文化活動(dòng)，如：五一、迎接新生、歡送老生、中秋節(jié)、教師節(jié)、國(guó)慶節(jié)等。B.健身體育活動(dòng)，根據(jù)學(xué)生的興趣愛(ài)好，組織簡(jiǎn)單可行的健身賽事，如：羽毛球、籃球、乒乓球、網(wǎng)球等。C.學(xué)生公寓自身文化活動(dòng)宣傳，如：倡導(dǎo)學(xué)生遵守公共道德，宣揚(yáng)文明風(fēng)氣，表?yè)P(yáng)文明住宿，曝光不文明住宿等。 （8）發(fā)現(xiàn)學(xué)生在公寓內(nèi)有違反學(xué)校規(guī)定的行為，堅(jiān)決予以勸阻、制止。 公寓管理員加強(qiáng)學(xué)生在宿舍期間的巡樓，保持半小時(shí)巡樓一次，并且是深入學(xué)生宿舍

44、巡視，保潔人員在保潔過(guò)程中留意學(xué)生在宿舍的行動(dòng)，維修人員在巡視設(shè)備設(shè)施的過(guò)程中也要注意學(xué)生在宿舍的舉動(dòng)，發(fā)現(xiàn)學(xué)生有違反學(xué)校規(guī)定的行為（如吵架、打架，向走廊、洗臉池、便池、窗外扔倒垃圾、亂潑、亂倒臟水等，摔砸物品、燃燒廢紙、雜物，禁止隨地吐痰，隨地大小便，在走廊懸掛衣物及其他物品，未經(jīng)學(xué)校同意張貼各種廣告、字畫(huà)、宣傳單、通知等，公寓樓內(nèi)存放自行車等），立即上前過(guò)問(wèn)，堅(jiān)決予以勸阻、制止。詳細(xì)登記在案，向?qū)W生老師反映，情節(jié)嚴(yán)重時(shí)報(bào)學(xué)校。 （9）根據(jù)每年畢業(yè)的學(xué)生人數(shù)，清理騰空的公寓房間，清點(diǎn)房間里的家具和設(shè)施。如發(fā)現(xiàn)人為損壞，按制度要求當(dāng)事人負(fù)責(zé)賠償。 根據(jù)學(xué)校每年提供的畢業(yè)學(xué)生人數(shù)以及我方實(shí)際掌握

45、的住宿學(xué)生情況，由公寓管理員和保潔人員共同負(fù)責(zé)清理騰空的公寓房間，逐一清點(diǎn)房間里的家具和設(shè)施完好情況，登記造冊(cè)，并把房間打掃干凈。如發(fā)現(xiàn)人為損壞，按學(xué)校制定的學(xué)生公寓公物管理制度規(guī)定，要求當(dāng)事人負(fù)責(zé)賠償，并把情況及時(shí)通報(bào)學(xué)校。 （10）對(duì)學(xué)生的水電使用進(jìn)行管理。宣傳、倡導(dǎo)節(jié)約用水、用電，監(jiān)控每個(gè)宿舍的水電使用情況，每?jī)蓚€(gè)月抄查一次宿舍水表。由維修人員與公寓管理員共同負(fù)責(zé)學(xué)生水電使用的監(jiān)督管理，學(xué)生在宿舍時(shí)間是監(jiān)管的重點(diǎn)，加大巡視力度，一定進(jìn) 學(xué)生宿舍查勘，普遍檢查與重點(diǎn)檢查相結(jié)合，發(fā)現(xiàn)違規(guī)用水用電：使用三無(wú)（無(wú)生產(chǎn)廠家、無(wú)生產(chǎn)日期、無(wú)商標(biāo)）、無(wú)3C認(rèn)證的劣質(zhì)電器，使用電爐、電熱杯、熱得快、電熱

46、褥、取暖器等電熱器具、床頭燈等有潛在危險(xiǎn)的電器及未經(jīng)學(xué)校批準(zhǔn)的功率大于200瓦的其它電器設(shè)備；擅自拉電線、跑水管線等，立即采取有效措施制止，沒(méi)收違章電器，消除安全隱患，并通知其老師，情節(jié)嚴(yán)重時(shí)上報(bào)學(xué)校。 在公寓大廳開(kāi)辟專欄張貼宣傳節(jié)約水電標(biāo)語(yǔ)，發(fā)表學(xué)生自己寫(xiě)作的節(jié)約用水用電倡議、心得等。 （11）加強(qiáng)學(xué)生公寓樓宇及室外場(chǎng)地張貼、懸掛標(biāo)語(yǔ)、廣告的管理，張貼、懸掛標(biāo)語(yǔ)、廣告內(nèi)容及設(shè)立位置要經(jīng)過(guò)學(xué)校批準(zhǔn)，不經(jīng)學(xué)校批準(zhǔn)，不能張貼、懸掛，及時(shí)清理未經(jīng)學(xué)校批準(zhǔn)的張貼、懸掛標(biāo)語(yǔ)、廣告。 （12）加強(qiáng)學(xué)生公寓室外場(chǎng)地管理，不得讓人隨意設(shè)攤、賣(mài)貨，加強(qiáng)對(duì)在學(xué)生公寓室外場(chǎng)地設(shè)攤、賣(mài)貨人員的勸說(shuō)工作，堅(jiān)決取締在學(xué)生

47、公寓室外場(chǎng)地設(shè)攤、賣(mài)貨。保安管理與服務(wù)方案保障師生生活秩序正常，為切實(shí)做好的無(wú)為縣職業(yè)教育中心秩序維護(hù)工作，確立了“人防為主，技防為輔、全面防范”的維護(hù)思路，制定可行的安全消防防范措施，確保管理無(wú)盲點(diǎn)，治安無(wú)事件。（一）、日常安全管理1、建立一支高素質(zhì)的保安隊(duì)伍保安隊(duì)伍建設(shè)按“高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求”的指導(dǎo)思想，嚴(yán)抓招聘、培訓(xùn)、上崗、考核等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，實(shí)施“準(zhǔn)軍事化管理”。定期組織保安人員政治思想教育及物業(yè)管理知識(shí)和業(yè)務(wù)技能的培訓(xùn)，保證保安人員具有良好的思想品質(zhì)和精湛的業(yè)務(wù)技能。建立業(yè)務(wù)、績(jī)效考核與工資、職位掛鉤的機(jī)制。2、管理目標(biāo)要求 、實(shí)施24小時(shí)全面防范，“三崗”結(jié)合，即巡邏崗、守衛(wèi)崗、機(jī)動(dòng)崗三崗

48、聯(lián)合防范，做好點(diǎn)、線、面的配合與互動(dòng)，確保無(wú)治安死角。 、巡邏統(tǒng)籌安排，根據(jù)無(wú)為縣職業(yè)教育中心的地形、地貌、建筑及功能布局，合理制定無(wú)為縣職業(yè)教育中心的安全護(hù)衛(wèi)巡邏路線與時(shí)段，并隨時(shí)對(duì)巡邏進(jìn)行有效監(jiān)控。（3）、門(mén)崗建立外來(lái)人員來(lái)訪、車輛和物資出入登記制度，確保校區(qū)無(wú)廣告推銷、廣告張貼及拾荒等現(xiàn)象。 3、所有在崗人員都須配備對(duì)講機(jī)，發(fā)現(xiàn)異常情況及時(shí)匯報(bào)、溝通，確保無(wú)重大刑事案件、火災(zāi)或交通事故；其他重大責(zé)任事故發(fā)生率低于1，事故處理及時(shí)率100%。（二）、工作流程1、工作規(guī)程工作安排固定崗24小時(shí)三班制：出入口、巡邏崗?fù)＼噲?chǎng)、公共場(chǎng)所、空置位及重點(diǎn)部位：24小時(shí)三班制消防設(shè)施：2次/周學(xué)習(xí)培訓(xùn)法

49、律法規(guī)：2次/月物業(yè)管理知識(shí)：1次/周軍事訓(xùn)練：3次/周演練：1次/月重大演習(xí)：1次/年檢查項(xiàng)目與處理方法檢查項(xiàng)目檢查日常記錄表突擊檢查有無(wú)違章停車檢查有無(wú)漏電、漏水、漏氣現(xiàn)象檢查有無(wú)脫崗、睡崗現(xiàn)象檢查消防設(shè)施的記錄情況對(duì)突發(fā)事件處理的方式、方法和結(jié)果考核標(biāo)準(zhǔn)按照ISO9001質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行日檢、周檢和月檢，對(duì)不合格項(xiàng)發(fā)出整改通知書(shū)2、維護(hù)工作流程圖（三）、安全、消防管理服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)1、二道門(mén)24小時(shí)值勤。 2、對(duì)重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每1小時(shí)至少巡查1次；配有安全監(jiān)控設(shè)施的，實(shí)施24小時(shí)監(jiān)控。 3、對(duì)進(jìn)出校區(qū)的車輛實(shí)施證、卡管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放。 4、對(duì)進(jìn)出校區(qū)的勞務(wù)人員實(shí)行臨時(shí)出入證管

50、理。 5、對(duì)火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時(shí)及時(shí)報(bào)告師生委員會(huì)和有關(guān)部門(mén)，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。二、作業(yè)規(guī)范（一）、交接班工作規(guī)范交接班（1）接班人員必須提前10分鐘到達(dá)崗位接班，在相互轉(zhuǎn)換崗位時(shí)，須認(rèn)真做好崗位工作記錄。（2）交接時(shí)要將本班工作情況詳細(xì)交待給下一班，以便下一班開(kāi)展工作。（3）交班人員將公物轉(zhuǎn)交下一班，并在工作記錄欄上，由交接人雙方簽名確認(rèn)。（4）發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，交接雙方須當(dāng)面說(shuō)明。如果交班人離開(kāi)后，接班人才發(fā)現(xiàn)屬于上一班問(wèn)題的，應(yīng)立即報(bào)告領(lǐng)班或主管處理。（5）交接班須正點(diǎn)、守時(shí)，非特殊情況，不得超時(shí)接班。（6）接班人未到，交班人不得離崗，否則由此產(chǎn)生的一切后果由交班人

51、負(fù)責(zé)。（二）、固定門(mén)崗規(guī)范崗位值班人員必須著統(tǒng)一制服、佩帶胸牌，做到整齊、清潔，儀容端莊精神飽滿。值班期間不允許做與工作無(wú)關(guān)的事情（吃零食、抽煙、聽(tīng)音樂(lè)、看報(bào)刊雜志等）。對(duì)進(jìn)出管轄區(qū)域的人員、車輛、物品進(jìn)行登記管理，控制好閑雜人員。值班期間必須保持高度警惕，嚴(yán)格控制好易燃易爆品進(jìn)入學(xué)校。發(fā)生意外情況時(shí)，值班人員應(yīng)沉著冷靜，及時(shí)有效處理問(wèn)題，并與其他崗位密切配合，共同完成好各項(xiàng)工作。（三）、流動(dòng)巡查崗規(guī)范對(duì)各區(qū)域所規(guī)定的巡視路線按順序徒步檢查，并對(duì)指定位置所設(shè)的巡邏簽到表進(jìn)行如實(shí)簽到。在巡查過(guò)程中做到耳聽(tīng)、眼看、鼻聞、手動(dòng)，針對(duì)可疑情況作細(xì)致的分析檢查。在巡視的過(guò)程中發(fā)現(xiàn)可疑人員要進(jìn)行盤(pán)問(wèn)、跟蹤

52、，必要時(shí)報(bào)告。如發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為及時(shí)制止；當(dāng)發(fā)生突發(fā)事件(火災(zāi)、打架斗毆)時(shí)應(yīng)立即報(bào)告服務(wù)中心領(lǐng)導(dǎo)后快速到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，并第一時(shí)間采取恰當(dāng)處理措施。對(duì)校區(qū)內(nèi)重要部位進(jìn)行重點(diǎn)巡查。發(fā)現(xiàn)有偷盜、破壞行為的要立即上前制止和處理。三、工作標(biāo)準(zhǔn)1、樹(shù)立“安全第一”的思想，維護(hù)本物業(yè)范圍內(nèi)的生活、辦公秩序，“三防”到位，確保學(xué)校治安、消防的安全防范工作及時(shí)到位，保障正常的工作和生活秩序，服務(wù)用戶滿意率達(dá)95以上；2、杜絕重大傷亡事故、入內(nèi)盜竊事故和設(shè)備、設(shè)施損壞事故；3、貫徹“以防為主”的方針，做到所屬管理責(zé)任的刑事案件和火災(zāi)事故發(fā)生率為零；4、制定各類突發(fā)事件及應(yīng)急救援方案，危險(xiǎn)處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施；5、杜絕

53、在本物業(yè)范圍內(nèi)的亂寫(xiě)、亂張貼廣告、標(biāo)語(yǔ)等影響外觀的行為出現(xiàn)；6、保障交通秩序良好，消防通道暢通，預(yù)防交通事故的發(fā)生；7、車輛進(jìn)出必須登記、引導(dǎo)停放，車輛帶大型物品出校區(qū)時(shí)，需到管理中心辦理放行手續(xù)，憑放行手續(xù)出場(chǎng)；8、在轄區(qū)內(nèi)禁止鳴笛、車速超過(guò)15公里/小時(shí)等影響校區(qū)安全和環(huán)境等行為。四、服務(wù)工作程序（一）門(mén)衛(wèi)工作1、崗位實(shí)行24小時(shí)值班制；2、值班員的坐姿、站姿規(guī)范，注意儀容儀表、待人接物有禮貌，“請(qǐng)”字先行、服務(wù)熱情周到；3、值班室內(nèi)物品擺放整齊、室內(nèi)整潔、地面無(wú)煙頭、紙屑；4、做好崗位值班記錄，記錄要完整、詳盡，相關(guān)記錄有主管簽閱意見(jiàn)；5、物品進(jìn)出要檢查、登記，尤其是大件物品出門(mén)須出示管

54、理中心簽字認(rèn)可的出門(mén)條，方可放行。（二）巡邏工作1、崗位實(shí)行24小時(shí)不定期巡邏制；2、值班員在巡查中，按規(guī)定對(duì)校區(qū)內(nèi)公共區(qū)域、公共設(shè)施等進(jìn)行巡查，巡查完畢后，作好記錄；3、各區(qū)域的巡查路線按事先規(guī)定徒步檢查，并按照要求進(jìn)行簽到；4、值班員在巡邏過(guò)程中，要針對(duì)可疑情況，做細(xì)致的分析檢查；5、在巡邏過(guò)程中，如果發(fā)現(xiàn)存在安全隱患，應(yīng)立即采取措施消除，一時(shí)不能消除的馬上報(bào)告服務(wù)中心領(lǐng)導(dǎo)；6、若發(fā)現(xiàn)違規(guī)、違法行為的，要立即制止，值班人員將巡查情況填寫(xiě)在交接班記錄表。（三）、車輛管理及外來(lái)人員登記1、對(duì)進(jìn)出校區(qū)的車輛登記出入，力爭(zhēng)做到準(zhǔn)確無(wú)差錯(cuò)； 2、根據(jù)實(shí)際情況安排值班員指揮車輛停放到位；3、設(shè)立停車標(biāo)識(shí)，劃定停車區(qū)域，規(guī)范停車秩序；4、提醒司機(jī)遵守停車相關(guān)規(guī)定及其它注意事項(xiàng)；5、對(duì)停車道路、車輛停放、公共設(shè)施等進(jìn)行巡查；6. 人員進(jìn)