現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析

1、中國最大的地產(chǎn)資料下載基地 http:/ 國中地產(chǎn)顧問6 64 4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析2）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（1）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的含義 從前面凈現(xiàn)值的公式可以看出，如果現(xiàn)金流量不變，凈現(xiàn)值將隨折現(xiàn)率的變化而變化，而且兩者變動(dòng)的方向相反，即折現(xiàn)率與現(xiàn)值呈反向變動(dòng)關(guān)系。如圖6-4所示：中國最大的地產(chǎn)資料下載基地 http:/ 國中地產(chǎn)顧問凈現(xiàn)值（NPV）折現(xiàn)率（i）NPV1NPV20FIRRi1i2圖圖6-4 6-4 凈現(xiàn)值與折現(xiàn)率的關(guān)系凈現(xiàn)值與折現(xiàn)率的關(guān)系中國最大的地產(chǎn)資料下載基地 http:/ 國中地產(chǎn)顧問6 64 4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析析 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收

2、益率是指房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率。其表達(dá)式為： 0() (1)0tnttC IC OF IR R 式中（CI-CO）t：第t期的凈現(xiàn)金流量； FIRR：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率； 其他同前。 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的經(jīng)濟(jì)含義是指投資項(xiàng)目在這樣的折現(xiàn)率下，到項(xiàng)目計(jì)算期終了時(shí)，當(dāng)初的所有投資可以完全被收回。中國最大的地產(chǎn)資料下載基地 http:/ 國中地產(chǎn)顧問6 64 4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析析（2）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的計(jì)算 其公式為：112112()NPVFIRRiiiNPVNPV式中：FIRR：內(nèi)部收益率； NPV1：采用低折現(xiàn)率時(shí)凈現(xiàn)值的正值； NPV2：采用

3、高折現(xiàn)率時(shí)凈現(xiàn)值的負(fù)值； i1：凈現(xiàn)值為接近于零時(shí)的正值的折現(xiàn)率； i2：凈現(xiàn)值為接近于零時(shí)的負(fù)值的折現(xiàn)率。中國最大的地產(chǎn)資料下載基地 http:/ 國中地產(chǎn)顧問6 64 4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 其計(jì)算步驟是： 先按基準(zhǔn)收益率（或目標(biāo)收益率、最低可接受的收益率等）求得項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（其中的凈現(xiàn)金流量可根據(jù)財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表得到），如為正，則采用更高的折現(xiàn)率使凈現(xiàn)值為接近于零時(shí)的正值和負(fù)值各一個(gè)，最后用上述插入法公式求出。 要注意的是，式中與之差不應(yīng)超過2%，否則，折現(xiàn)率 、和凈現(xiàn)值之間不一定呈線性關(guān)系，從而使所求得的內(nèi)部收益率失真。中國最大的地產(chǎn)資料下載基地 http:/ 國中地

4、產(chǎn)顧問6 64 4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析（3）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的作用 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是項(xiàng)目折現(xiàn)率的臨界值。在進(jìn)行獨(dú)立方案的分析評(píng)價(jià)時(shí)，一般是在求得投資項(xiàng)目的內(nèi)部收益率后，與同期貸款利率、同期行業(yè)基準(zhǔn)收益率相比較，以判定項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是否可行。中國最大的地產(chǎn)資料下載基地 http:/ 國中地產(chǎn)顧問6 64 4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析FIRR與i比較，反映項(xiàng)目的盈虧狀況： FIRRi ，項(xiàng)目盈利； FIRR=i ，項(xiàng)目盈虧平衡； FIRRi ， 項(xiàng)目虧損。FIRR與ic比較，反映項(xiàng)目與行業(yè)平均收益水平相比的盈利情況： FIRRic ，項(xiàng)目盈利超出行業(yè)平均收益水平； FIRR=

5、ic ，項(xiàng)目盈利等于行業(yè)平均收益水平； FIRRic ，項(xiàng)目盈利低于行業(yè)平均水平。中國最大的地產(chǎn)資料下載基地 http:/ 國中地產(chǎn)顧問6 64 4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 結(jié)論： 將內(nèi)部收益率與行業(yè)基準(zhǔn)收益率（或投資者目標(biāo)收益率、最低可接受的收益率）ic比較，當(dāng)FIRRic時(shí)，即認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求，投資項(xiàng)目可行，值得進(jìn)一步研究。因?yàn)槭欠衲鼙唤邮?，還有賴于投資者對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的估計(jì)和其它投資機(jī)會(huì)的吸引力；反之，則不可行，應(yīng)被拒絕。 如果沒有規(guī)定的基準(zhǔn)收益率，內(nèi)部收益率應(yīng)大于長期貸款的實(shí)際利率或銀行貸款利率i。內(nèi)部收益率表明了項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率，如果后者大于前者，投資就

6、會(huì)虧損。因此，所求出的內(nèi)部收益率是可以接受貸款的最高利率。中國最大的地產(chǎn)資料下載基地 http:/ 國中地產(chǎn)顧問6 64 4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析（4）內(nèi)部收益率存在的問題 以下存在的問題，可能使得用內(nèi)部收益率方法評(píng)價(jià)項(xiàng)目得出的決策信號(hào)與其它現(xiàn)金流量貼現(xiàn)方法（如凈現(xiàn)值法）得出的結(jié)果相矛盾。 一是再投資利率問題；二是多重根問題。中國最大的地產(chǎn)資料下載基地 http:/ 國中地產(chǎn)顧問6 64 4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 再投資利率問題 再投資利率指房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在回收期內(nèi)的收入再投資的預(yù)期收益率。 采用內(nèi)部收益率分析方法對(duì)各種項(xiàng)目進(jìn)行比較時(shí)，暗含了這樣一個(gè)假定：即回收期內(nèi)

7、的現(xiàn)金流入以內(nèi)部收益率再投資。中國最大的地產(chǎn)資料下載基地 http:/ 國中地產(chǎn)顧問6 64 4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 A當(dāng)這種假定的前提條件存在時(shí)，即內(nèi)部收益率就是再投資利率時(shí)，使用內(nèi)部收益率方法分析判斷項(xiàng)目的優(yōu)劣或可行與否才是可靠的、比較實(shí)際的。 B但是，當(dāng)這種假定的前提條件不存在時(shí)，即當(dāng)時(shí)市場(chǎng)上其它投資機(jī)會(huì)的最好收益率與其內(nèi)部收益率不同時(shí)，或者說內(nèi)部收益率明顯高于資本的機(jī)會(huì)成本，并高到不現(xiàn)實(shí)的地步時(shí)，則用內(nèi)部收益率做為再投資利率就是一個(gè)不合理、不現(xiàn)實(shí)的假設(shè)。這時(shí)，再用內(nèi)部收益率方法去判斷和選擇項(xiàng)目，可能就與前面的結(jié)論相矛盾 。 C當(dāng)各種投資項(xiàng)目的使用壽命或持有期不同時(shí)，再投

8、資問題也將限制內(nèi)部收益率方法的應(yīng)用。中國最大的地產(chǎn)資料下載基地 http:/ 國中地產(chǎn)顧問6 64 4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 多重根問題 一般而言,項(xiàng)目的凈現(xiàn)值是所選擇的貼現(xiàn)率的遞減函數(shù)。如果貼現(xiàn)方程總是這樣運(yùn)行，那么使得所有現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入相等的內(nèi)部收益率就將是惟一的。 但是，除了初始投資外，投資途中有時(shí)仍會(huì)有負(fù)現(xiàn)金流量出現(xiàn)，這種情況下，內(nèi)部收益率出現(xiàn)多根現(xiàn)象。這時(shí)方程有且只有一個(gè)內(nèi)部收益率解。中國最大的地產(chǎn)資料下載基地 http:/ 國中地產(chǎn)顧問6 64 4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析析 3）動(dòng)態(tài)投資回收期 動(dòng)態(tài)投資回收期是指在基準(zhǔn)收益率（或基準(zhǔn)折現(xiàn)率）的條件下，項(xiàng)目

9、從投資開始到以凈收益補(bǔ)償投資額為止所經(jīng)歷的時(shí)間?；颈磉_(dá)式為：0() (1)0tntctCICOi 式中：n:為動(dòng)態(tài)投資回收期；其它同前。 其詳細(xì)計(jì)算公式為： 動(dòng)態(tài)投資回收期=（累計(jì)凈現(xiàn)金流量的折現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值期數(shù)-1）+（上期累計(jì)現(xiàn)金流量折現(xiàn)值的絕對(duì)值/本期凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)值。中國最大的地產(chǎn)資料下載基地 http:/ 國中地產(chǎn)顧問6 64 4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 在項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中，計(jì)算出的動(dòng)態(tài)投資回收期可以與行業(yè)規(guī)定的平均投資回收期或基準(zhǔn)回收期相比較，如果前者小于或等于后者，則投資項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上就是可以考慮接受的。 動(dòng)態(tài)投資回收期指標(biāo)一般用于分析評(píng)價(jià)開發(fā)完成后用來出租或經(jīng)營的房

10、地產(chǎn)項(xiàng)目。中國最大的地產(chǎn)資料下載基地 http:/ 國中地產(chǎn)顧問6 65 5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用的應(yīng)用 某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例財(cái)務(wù)分析事例6 65 51 1項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況 該房地產(chǎn)投資項(xiàng)目位于某市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)科技貿(mào)易園內(nèi)，根據(jù)該市規(guī)劃局關(guān)于該地塊規(guī) 劃設(shè)計(jì)方案的批復(fù)，其規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)如下： 1用地面積：11 417； 2建筑密度：35%； 3容積率（地上）：4.62； 4綠化率：25%； 5人口密度：1 085人/公頃 6規(guī)劃用途：商住綜合樓中國最大的地產(chǎn)資料下載基地 http:/ 國中地產(chǎn)顧問6 65 5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析房地產(chǎn)投資項(xiàng)

11、目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用的應(yīng)用 某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例財(cái)務(wù)分析事例6 65 52 2規(guī)劃方案及主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)規(guī)劃方案及主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)的要求及對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查與分析，擬在該地塊上興建一幢23層的商住綜合樓宇。 樓宇設(shè)兩層地下停車庫。裙樓共4層，12層為商業(yè)用途，34層以配套公建為主，包括社會(huì)文化活動(dòng)中心、區(qū)級(jí)中心書店、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理辦公室等。裙樓頂層作平臺(tái)花園。塔樓2個(gè)，均為19層高，為住宅用途。 本項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)參見表6-16與6-17。中國最大的地產(chǎn)資料下載基地 http:/ 國中地產(chǎn)顧問項(xiàng) 目單 位 數(shù) 量 項(xiàng) 目 單 位數(shù) 量占地總面積 11

12、417 居住人數(shù) 人1 064總建筑面積 52 426（地上）平均每戶建筑面積 122居住面積 36 898平均每戶居住人數(shù) 人 3.5公建面積 4 280人均居住用地 34.68綠化用地 2 854道路面積 4 681居住戶數(shù)戶 304車庫面積 7 200 表表6-16 6-16 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)( (一一) )中國最大的地產(chǎn)資料下載基地 http:/ 國中地產(chǎn)顧問 層 數(shù) 功 能所占面積() 總面積()裙 樓 4商 鋪 11 248 15 528 公建面積 4 280 塔 樓19(2個(gè)) 住 宅 1 942(每層) 36 898地上總建筑面積 52 426 地下室

13、2 停車庫 7 200 7 764 設(shè)備面積 300 人防面積 264 表表6-17 6-17 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)( (二二) )中國最大的地產(chǎn)資料下載基地 http:/ 國中地產(chǎn)顧問6.56.5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用 某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例6 65 53 3項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營的組織與實(shí)施計(jì)劃項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營的組織與實(shí)施計(jì)劃 1有關(guān)工程計(jì)劃的說明 項(xiàng)目總工期為36個(gè)月（從2001年3月至2004年3月）。 當(dāng)完成地下室第一層工程時(shí)，開展預(yù)售工作。 2項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃如表6-18所示。中

14、國最大的地產(chǎn)資料下載基地 http:/ 國中地產(chǎn)顧問序號(hào) 項(xiàng)目名稱工程量持續(xù)時(shí)間(月) 進(jìn)度安排（按雙月計(jì)） 2001 2002 2003 200446810122468101224681012241征地拆遷 62前期工程3基礎(chǔ)工程 64主體結(jié)構(gòu)工程 75設(shè)備安裝工程 66室內(nèi)外裝修工程 77紅線內(nèi)外工程 38公建配套工程 39竣工驗(yàn)收 210銷售 27 表表6-18 6-18 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表中國最大的地產(chǎn)資料下載基地 http:/ 國中地產(chǎn)顧問6 65 5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用的應(yīng)用 某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例財(cái)務(wù)分析事例6

15、 65 54 4項(xiàng)目各種財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的估算項(xiàng)目各種財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的估算1投資與成本費(fèi)用估算 1）土地出讓地價(jià)款。包括兩部分： （1）土地使用權(quán)出讓金。根據(jù)該市國有土地使用權(quán)出讓金標(biāo)準(zhǔn)，可計(jì)算出該地塊的土地使用權(quán)出讓金為6 131萬元。 （2）拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)。根據(jù)拆遷補(bǔ)償協(xié)議，該地塊拆遷補(bǔ)償費(fèi)為9 060萬元。 上述兩項(xiàng)合計(jì)：15 191萬元。中國最大的地產(chǎn)資料下載基地 http:/ 國中地產(chǎn)顧問6.56.5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用 某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例（2）前期工程費(fèi)。本項(xiàng)目前期工程費(fèi)估算參見表6-19。（3）建安工程費(fèi)。參照有關(guān)類似建

16、安工程的投資費(fèi)用，用單位指標(biāo)估算法得到該項(xiàng)目的建安工程費(fèi)估算結(jié)果。參見表6-20。（4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。其估算過程參見表6-21。（5）開發(fā)期稅費(fèi)。其估算過程參見表6-22。（6）不可預(yù)見費(fèi)。取以上（1）（4）項(xiàng)之和的3%。則不可預(yù)見費(fèi)為：（15 191+894.48+11 013+660.51）3%=832.77（萬元） 開發(fā)成本小計(jì)：30 966.4萬元中國最大的地產(chǎn)資料下載基地 http:/ 國中地產(chǎn)顧問序 號(hào)項(xiàng) 目計(jì) 算 依 據(jù) 金 額 1規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)建安工程費(fèi)3% 33039 2可行性研究費(fèi)建安工程費(fèi)1.5% 16520 3水文、地質(zhì)、勘探費(fèi)建安工程費(fèi)0.5% 5506 4通水、通電、通路

17、費(fèi)建安工程費(fèi)2.5% 27533 5場(chǎng)地平整費(fèi) 60元/ 6850 總 計(jì) 89448表表6-19 6-19 前期工程費(fèi)估算表前期工程費(fèi)估算表 單位：萬元單位：萬元中國最大的地產(chǎn)資料下載基地 http:/ 國中地產(chǎn)顧問序號(hào)項(xiàng) 目建筑面積土 建裝 飾 設(shè) 備金額合計(jì)單 價(jià) 金 額單 價(jià)金額單價(jià)金額1塔樓36 8981 483 5 472161.35595351.721 298 7 3652裙樓 15 528其中商鋪：11 2481 483 2 303514.72799351.725463 6481 483 1 668514.72579351.723962 643合計(jì)11 013表表6-20 6-

18、20 建安工程費(fèi)估算表建安工程費(fèi)估算表 單位：萬元單位：萬元中國最大的地產(chǎn)資料下載基地 http:/ 國中地產(chǎn)顧問序號(hào)項(xiàng) 目單 價(jià)計(jì)價(jià)數(shù)量合 計(jì) 1供電工程 65萬元/公頃 52426公頃 340 2供水工程 15萬元/公頃52426公頃 7864 3道路工程4213萬元/公頃 04681公頃 1972 4綠化工程54萬元/公頃03501公頃 189 5其他工程占建安工程費(fèi)的2% 11 013萬元 22026 合 計(jì) 66051表表6-21 6-21 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)估算表基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)估算表 單位：萬元單位：萬元中國最大的地產(chǎn)資料下載基地 http:/ 國中地產(chǎn)顧問序號(hào) 項(xiàng) 目金 額 估算說明（估算依

19、據(jù)） 1固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 55065 建安工程費(fèi)5% 2分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi) 1 32156 建安工程費(fèi)12% 3建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督費(fèi) 4405 建安工程費(fèi)4 4供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi)住宅：22.28商鋪：67.49 住宅：0.3噸/人，600元/噸 商鋪：0.1噸/人，600元/噸 5供電用電負(fù)荷費(fèi)住宅：58.37商鋪：89.98住宅：4kVA/戶，480元/kVA商鋪：8kVA/百，1 000元/kVA 6其 他 22026 建安工程費(fèi)的2% 合 計(jì) 2 37464表表6-22 6-22 開發(fā)期稅費(fèi)估算表開發(fā)期稅費(fèi)估算表 單位：萬元單位：萬元中國最大的地產(chǎn)資料下載基地 http:/

20、國中地產(chǎn)顧問6.56.5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用 某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例 2開發(fā)費(fèi)用估算 1）管理費(fèi)用。取以上（1）（4）項(xiàng)之和的3%。則管理費(fèi)用為： （15 191+894.48+11 013+660.51）3%=832.77（萬元） 2）銷售費(fèi)用。銷售費(fèi)用主要包括：廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)，占銷售收入的2%；銷售代理費(fèi)，占銷售收入的2%；其他銷售費(fèi)用，占銷售收入的1%。合計(jì)為：2 706.28萬元。銷售收入詳見表6-27。中國最大的地產(chǎn)資料下載基地 http:/ 國中地產(chǎn)顧問6.56.5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用房地產(chǎn)投資項(xiàng)目

21、財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用 某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例 3）財(cái)務(wù)費(fèi)用。指建設(shè)期借款利息。第1 年借款10 000萬元，貸款利率為7.11%，每年等本償還，要求從建設(shè)期第2年起2年內(nèi)還清。建設(shè)期借款利息計(jì)算如下： 第1年應(yīng)計(jì)利息：（0+10 0002）7.11% =355.5 第2年應(yīng)計(jì)利息：（10 355.5+02）7.11%=736.28 第3年應(yīng)計(jì)利息：（5 177.75+02）7.11%=368.14 則財(cái)務(wù)費(fèi)用為上述合計(jì)：1 459.92萬元。詳見表6-30：貸款還本付息表。 開發(fā)費(fèi)用小計(jì)： 4 998.97萬元 總成本費(fèi)用合計(jì)：35 965.72萬元。中國最大的地產(chǎn)

22、資料下載基地 http:/ 國中地產(chǎn)顧問6.56.5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用 某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例3投資與總成本費(fèi)用估算匯總表。 詳見表6-23。中國最大的地產(chǎn)資料下載基地 http:/ 國中地產(chǎn)顧問序號(hào)項(xiàng) 目金 額估算說明其中:住宅分?jǐn)偨ǚ砍杀?元/)商鋪分?jǐn)偨ǚ砍杀?元/) 1 開發(fā)成本 30 966.4以下(1)(7)項(xiàng)合計(jì) 5 648 7 815 (1) 土地費(fèi)用 15 191 2 769 4 442 (2) 前期工程費(fèi) 894.48 186 186 (3)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 660.51 137 137 (4) 建安工程

23、費(fèi) 11 013 1 996 2 350 (5) 開發(fā)期稅費(fèi) 2 374.64 444 584 (6) 不可預(yù)見費(fèi) 832.77 116 116 2 開發(fā)費(fèi)用 4 998.97以下(1)(3)項(xiàng)合計(jì) 789 1 379 (1) 管理費(fèi)用 832.77 116 116 (2) 銷售費(fèi)用 2 706.28銷售收入5% 370 960 (3) 財(cái)務(wù)費(fèi)用1 459.92 303 3033 合 計(jì) 35 965.72 6 437 9 194表表6-23 6-23 投資與總成本費(fèi)用估算匯總表投資與總成本費(fèi)用估算匯總表 單位：萬元單位：萬元中國最大的地產(chǎn)資料下載基地 http:/ 國中地產(chǎn)顧問6.56.5房

24、地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用 某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例4項(xiàng)目銷售收入估算 1）銷售價(jià)格估算。 銷售價(jià)格的估算采用市場(chǎng)比較法和成本定價(jià)法確定。（1）住宅部分 市場(chǎng)比較法定價(jià)過程 在市場(chǎng)上收集到與該住宅所在區(qū)域、個(gè)別因素、交易情況及交易日期均類似或接近的4個(gè)比較案例A、B、C、D。其中A、B、D項(xiàng)目的交易日期均為2000年11月1日，C項(xiàng)目的交易日期為2000年9月 1日。已知2000年下半年至今，該城市該類住宅和商鋪價(jià)格的變動(dòng)呈上升趨勢(shì)，月平均變動(dòng)率為+0.5%。其他條件見表6-24和表6-25。 考慮了所有因素后，通過系數(shù)修正計(jì)算出其加

25、權(quán)平均數(shù)，確定本項(xiàng)目的住宅價(jià)格為：7 458元/。詳見表6-24和表6-25。中國最大的地產(chǎn)資料下載基地 http:/ 國中地產(chǎn)顧問序號(hào)項(xiàng)目名 稱成交價(jià)（元/）交易日期修正 區(qū)域因素修正 個(gè)別因素修正交易情況修正比準(zhǔn)價(jià)格（元/）交通配套環(huán)境小計(jì)裝修使用率小計(jì) 1 A7 9861.02 +1+2+3100/106+5+1100/106100/1007 250 2 B8 6601.02 0+5+3100/108+5+2100/107100/1007 644 3 C8 5001.031 +1+5+3100/109+7+1100/108100/1007 444 4 D8 2001.02 0+2 010

26、0/102+5+3100/108100/1007 593表表6-24 6-24 本項(xiàng)目住宅價(jià)格市場(chǎng)比較法系數(shù)修正表本項(xiàng)目住宅價(jià)格市場(chǎng)比較法系數(shù)修正表中國最大的地產(chǎn)資料下載基地 http:/ 國中地產(chǎn)顧問項(xiàng) 目 名 稱 A B C D 合計(jì)比準(zhǔn)價(jià)格（元/） 7 250 7 644 7 444 7 593銷售狀況權(quán)重（銷售率） 82% 35% 57% 86% 260%加權(quán)的相對(duì)價(jià)格（元/） 5 945 2 675 4 243 6 530 19 393本項(xiàng)目住宅銷售價(jià)格（元/） 7 458表表6-25 6-25 本項(xiàng)目住宅價(jià)格市場(chǎng)比較法本項(xiàng)目住宅價(jià)格市場(chǎng)比較法 銷售狀況權(quán)重系數(shù)修正表銷售狀況權(quán)重系數(shù)

27、修正表 單位：元單位：元/ /平方米平方米中國最大的地產(chǎn)資料下載基地 http:/ 國中地產(chǎn)顧問6.56.5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用 某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例 成本定價(jià)法過程 經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目住宅部分的建房成本為6 437元/（見投資與總成本費(fèi)用表6-23），成本利潤率取10%，則該項(xiàng)目住宅部分的銷售單價(jià)為： 銷售單價(jià) = 建房成本（1+成本利潤率） =6 437（1+10%） =7 080（元/）中國最大的地產(chǎn)資料下載基地 http:/ 國中地產(chǎn)顧問6.56.5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用 某房地產(chǎn)開發(fā)

28、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例（2）商鋪部分 市場(chǎng)比較法定價(jià)過程 目前該市房地產(chǎn)市場(chǎng)商鋪多為租售并舉，且以出租為多，因此可比實(shí)例資料較少，我們只選取到兩個(gè)相近項(xiàng)目E、F作比較實(shí)例。其中，E項(xiàng)目的交易日期是2000年11月1日，F(xiàn)項(xiàng)目的交易日期是2001年1月1日，其價(jià)格變動(dòng)情況同住宅相同。但由于二者的銷售狀況權(quán)重難以確定，故最后采用算術(shù)平均值確定了本項(xiàng)目的商鋪單價(jià)為：19 283元/。詳見表6-26。中國最大的地產(chǎn)資料下載基地 http:/ 國中地產(chǎn)顧問序號(hào)項(xiàng)目名稱成交價(jià)（元/）交易日期修正 區(qū)域因素修正個(gè)別因素修正交易情況修正比準(zhǔn)價(jià)格交 通繁華程度小計(jì) 1廣場(chǎng)22 000102

29、+2 +3100/105100/100100/10019 429 2大廈18 000101 0 0100/100100/95100/10019 137表表6-26 6-26 本項(xiàng)目商鋪價(jià)格市場(chǎng)比較法系數(shù)修正表本項(xiàng)目商鋪價(jià)格市場(chǎng)比較法系數(shù)修正表 單位：元單位：元/ /平方米平方米中國最大的地產(chǎn)資料下載基地 http:/ 國中地產(chǎn)顧問6.56.5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用 某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例 成本定價(jià)法過程 經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目商鋪部分的建房成本為9 194元/（見投資與總成本費(fèi)用表6-23），成本利潤率取10%，則該項(xiàng)目商鋪部分的銷售

30、單價(jià)為： 銷售單價(jià)=建房成本（1+成本利潤率）=9 194（1+10%）=10 113.4（元/）中國最大的地產(chǎn)資料下載基地 http:/ 國中地產(chǎn)顧問6.56.5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用 某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例（3）車位銷售價(jià)格的確定 根據(jù)該市該區(qū)域目前的情況，車位平均售價(jià)為25萬元/個(gè)30萬元/個(gè)。（4）建議銷售單價(jià) 在綜合考慮了市場(chǎng)和成本兩方面對(duì)定價(jià)的影響后，分析人員建議該項(xiàng)目各部分的銷售單價(jià)為： 住宅：7 400元/ 商鋪：19 200元/ 車位：25萬元/個(gè)中國最大的地產(chǎn)資料下載基地 http:/ 國中地產(chǎn)顧問6.56

31、.5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用 某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例 2）銷售收入的估算。本項(xiàng)目可銷售數(shù)量為：住宅36 898；裙樓中的商鋪部分11 248，地下車位209個(gè)。詳見表6-27。 3）銷售計(jì)劃與收款計(jì)劃的確定。詳見表6- 28。中國最大的地產(chǎn)資料下載基地 http:/ 國中地產(chǎn)顧問用 途可 售 數(shù) 量 建議銷售單價(jià)銷 售 收 入住 宅 36 898 7 400元/ 27 304.52 商 鋪 11 248 19 200元/ 21 596.16 車 位 209個(gè) 250 000元 5 225 合 計(jì) 54 125.68表表6-27

32、6-27 銷售總收入預(yù)測(cè)表銷售總收入預(yù)測(cè)表 單位：萬元單位：萬元中國最大的地產(chǎn)資料下載基地 http:/ 國中地產(chǎn)顧問 銷 售 計(jì) 劃各 年 度 收 款 情 況合 計(jì)年 份銷售比例銷售數(shù)量第1年第2年第3年 第1年 第2年住宅：60%22 152.31（）16 392.7132 475.41商鋪：60% 6 748.8（）12 957.70車位：60% 125（個(gè)） 3 125 第3年住宅：40%14 745.6910 911.8121 650.27商鋪：40% 4 499.28 638.46車位：40% 84 2 100 合 計(jì) 100% 100%32 475.4121 650.2754 1

33、25.68表表6-28 6-28 銷售收入分期按比例預(yù)測(cè)銷售收入分期按比例預(yù)測(cè) 單位：萬元單位：萬元中國最大的地產(chǎn)資料下載基地 http:/ 國中地產(chǎn)顧問6.56.5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用 某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例5稅金估算 1）銷售稅金與附加估算。詳見表6- 29。 2）土地增值稅估算。詳見表6-30。中國最大的地產(chǎn)資料下載基地 http:/ 國中地產(chǎn)顧問序 號(hào)類 別 計(jì)算依據(jù) 計(jì) 算 期 1 2 3 1 營業(yè)稅銷售收入5%1 623.77 1 082.51 2 城市維護(hù)建設(shè)稅營業(yè)稅7%113.6675.78 3教育費(fèi)附加營業(yè)

34、稅3%48.71 32.48 4 教育專項(xiàng)基金營業(yè)稅4%64.95 43.30 5 防洪工程維護(hù)費(fèi)銷售收入1.8%58.46 38.97 6 印花稅銷售收入0.05%16.24 10.83 7 交易管理費(fèi)銷售收入0.5%162.38 108.25合 計(jì)銷售收入6.43%2 088.17 1 392.11表表6-29 6-29 銷售稅金及附加估算表銷售稅金及附加估算表 單位：萬元單位：萬元中國最大的地產(chǎn)資料下載基地 http:/ 國中地產(chǎn)顧問序 號(hào) 項(xiàng) 目 計(jì) 算 依 據(jù)計(jì)算過程 1 銷售收入 54 125.68 2 扣除項(xiàng)目金額 以下4項(xiàng)之和 45 638.93 21 22 23 24 開發(fā)成

35、本 開發(fā)費(fèi)用 銷售稅金及附加 其他扣除項(xiàng)目 取(2.1)項(xiàng)的20%30 966.4 4 998.97 3 480.28 6 193.28 3 增值額 (1) - (2) 8 486.75 4 增值率 (3) / (2) 18.6% 5 增值稅率 (4)50% 取30% 6 土地增值稅(3)(5) (2)(6) 2 546.03表表6-30 6-30 土地增值稅估算表土地增值稅估算表 單位：萬元單位：萬元中國最大的地產(chǎn)資料下載基地 http:/ 國中地產(chǎn)顧問6.56.5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用 某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例 6投資計(jì)劃與

36、資金籌措 本項(xiàng)目開發(fā)投資總計(jì)需35 965.72萬元。其資金來源有三個(gè)渠道，一是企業(yè)的自有資金即資本金；二是銀行貸款；三是預(yù)售收入用于再投資部分。本項(xiàng)目開發(fā)商投入資本金13 000萬元作為啟動(dòng)資金，其中第1年投入約44.11%，第2年投入約33.53%，第3年投入約22.36%；從銀行貸款10 000萬元，全部于第1年投入；不足款項(xiàng)根據(jù)實(shí)際情況通過預(yù)售收入解決。詳見投資計(jì)劃與資金籌措表6-31。中國最大的地產(chǎn)資料下載基地 http:/ 國中地產(chǎn)顧問 序 號(hào) 項(xiàng)目名稱合 計(jì) 計(jì) 算 期 第1年 第2年 第3年 1建設(shè)投資35 965.7215 734.73 8 422.4611 808.53 2

37、資金籌措35 965.72 2.1自有資金13 0005 734.734 359.16 2 906.11 2.2借貸資金10 00010 000 0 0 2.3預(yù)售收入再投入12 965.72 0 4 063.3 8 902.42表表6-31 6-31 投資計(jì)劃與資金籌措表投資計(jì)劃與資金籌措表 單位：萬元單位：萬元中國最大的地產(chǎn)資料下載基地 http:/ 國中地產(chǎn)顧問6.56.5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用 某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例 7借款還本付息估算 長期借款10 000萬元，等本償還，寬限期1年，2年內(nèi)還清，貸款利率7.11。詳見

38、表6-32。中國最大的地產(chǎn)資料下載基地 http:/ 國中地產(chǎn)顧問序號(hào)項(xiàng)目名稱合 計(jì) 計(jì) 算 期第1年 第2年第3年1借款還本付息1.1年初借款累計(jì) 010 355.55 177.751.2本年借款10 00010 000 0 01.3本年應(yīng)計(jì)利息1 459.92 355.5736.28 368.141.4年底還本付息11 459.92 05 914.035 545.891.5年末借款累計(jì)10 355.55 177.75 0 2借款還本付息的資金來源2.1投資回收11 459.92 05 914.035 545.89表表6-32 6-32 借款還本付息估算表借款還本付息估算表 單位：萬元單位：

39、萬元中國最大的地產(chǎn)資料下載基地 http:/ 國中地產(chǎn)顧問6.56.5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用 某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例6 65 55 5項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 1現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利分析 1）全部投資現(xiàn)金流量表（ic9%）。詳見表6-33。 評(píng)價(jià)指標(biāo)： （1）稅前全部投資凈現(xiàn)值NPV9 695.16萬元 （2）稅后全部投資凈現(xiàn)值NPV6 431.69萬元 （3）稅前全部投資內(nèi)部收益率FIRR66.2% （4）稅后全部投資內(nèi)部收益率FIRR47.82%中國最大的地產(chǎn)資料下載基地 http:/ 國中地產(chǎn)顧問序號(hào)項(xiàng) 目 名 稱 計(jì)

40、算 期 1 2 3 1 現(xiàn)金流入 032 475.4121 650.27 1.1銷售收入 032 475.4121 650.27 2現(xiàn)金流出 15 734.7313 526.6815 280.74 2.1建設(shè)投資 15 734.737 508.4311 262.64 2.2銷售稅金及附加 02 088.171 392.11 2.3土地增值稅 01 527.621 018.41 2.4所得稅 02 402.461 607.58 3凈現(xiàn)金流量（1）（2）-15 734.73 18 948.736 369.53 4折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-14 435.5315 948.774 918.45 5稅前凈現(xiàn)金流量

41、（3）+（2.4）-15 734.7321 351.237 977.11 6稅前折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-14 435.5317 970.906 159.79表表6-33 6-33 現(xiàn)金流量表（全部投資）現(xiàn)金流量表（全部投資） 單位：萬元單位：萬元中國最大的地產(chǎn)資料下載基地 http:/ 國中地產(chǎn)顧問6.56.5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用 某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例 2）資本金現(xiàn)金流量表（ic=9%）。詳見表6-34。 評(píng)價(jià)指標(biāo)： （1）資本金稅后內(nèi)部收益率=113.62% （2）資本金稅后凈現(xiàn)值5 154.98萬元中國最大的地產(chǎn)資料下載基地

42、http:/ 國中地產(chǎn)顧問序號(hào) 項(xiàng) 目 名 稱 計(jì) 算 期 1 2 3 1現(xiàn)金流入 0 32 475.41 21 650.27 11銷售收入 0 32 475.41 21 650.27 2現(xiàn)金流出 5 734.73 20 354.74 21 372.52 21資本金 5 734.73 4 359.16 2 906.11 22預(yù)售收入再投入 0 4 063.3 8 902.42 23貸款本息償還 0 5 914.03 5 545.89 24銷售稅金及附加 0 2 088.17 1 392.11 25土地增值稅 0 1 527.62 1 018.41 26所得稅 0 2 402.46 1 607.

43、58 3稅后凈現(xiàn)金流量（1）-（2） -5 734.73 12 120.67 277.75 4折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 -5 261.22 10 201.73 214.47表表6-34 6-34 現(xiàn)金流量表（資本金）現(xiàn)金流量表（資本金） 單位：萬元單位：萬元中國最大的地產(chǎn)資料下載基地 http:/ 國中地產(chǎn)顧問6.56.5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用 某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例3）動(dòng)態(tài)盈利分析（1）凈現(xiàn)值 開發(fā)項(xiàng)目在整個(gè)經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)各年所發(fā)生的現(xiàn)金流量差額，為當(dāng)年的凈現(xiàn)金流量。將本項(xiàng)目每年的凈現(xiàn)金流量按基準(zhǔn)收益率折算為項(xiàng)目實(shí)施初期（即為本項(xiàng)目開始

44、投資的當(dāng)年年初）的現(xiàn)值，此現(xiàn)值的代數(shù)和就是項(xiàng)目的凈現(xiàn)值。 基準(zhǔn)收益率是項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量貼現(xiàn)時(shí)所采用的折現(xiàn)率，一般取稍大于同期貸款利率為基準(zhǔn)折現(xiàn)率。本房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在長期貸款利率的基礎(chǔ)上上浮了約2%，即9%作為基準(zhǔn)折現(xiàn)率。 凈現(xiàn)值評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的臨界值是零。經(jīng)上面計(jì)算，本項(xiàng)目稅前、稅后全部投資的分別為9 695.16萬元和6 431.69萬元，均大于0，資本金的稅后凈現(xiàn)值為5 154.98萬元，也大于0。這說明本項(xiàng)目可按事先規(guī)定的基準(zhǔn)收益率獲利，在所確定的計(jì)算期內(nèi)發(fā)生投資凈收益，有經(jīng)濟(jì)效果，項(xiàng)目可行。中國最大的地產(chǎn)資料下載基地 http:/ 國中地產(chǎn)顧問6.56.5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用房地產(chǎn)投

45、資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用 某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例（2）內(nèi)部收益率。 內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計(jì)之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率。 內(nèi)部收益率是項(xiàng)目折現(xiàn)率的臨界值。本項(xiàng)目屬于獨(dú)立方案的評(píng)價(jià)與分析，經(jīng)上面計(jì)算，稅前、稅后全部投資的FIRR分別為66.2%、47.82%；資本金的稅后FIRR為113.62%，均大于同期貸款利率7.11%和基準(zhǔn)收益率9%(ic)，說明項(xiàng)目盈利，達(dá)到同行業(yè)的收益水平，項(xiàng)目可行。中國最大的地產(chǎn)資料下載基地 http:/ 國中地產(chǎn)顧問6.56.5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用 某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例某

46、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例2損益表與靜態(tài)盈利指標(biāo) 1）損益表。詳見表6-35。中國最大的地產(chǎn)資料下載基地 http:/ 國中地產(chǎn)顧問序號(hào) 項(xiàng)目名稱 計(jì)算依據(jù) 計(jì) 算 期合 計(jì) 1 2 3 1銷售收入 0 32 475.4121 650.27 54 125.68 2總成本費(fèi)用 0 21 579.4314 368.29 35 965.72 3銷售稅金及附加 0 2 088.171 392.113 480.28 4土地增值稅 0 1 527.621 018.412 546.03 5 利潤總額（1-2-3-4） 0 7 280.194 871.4612 151.65 6所得稅（5）33% 0 2 402.461 607.584 010.04 7稅后利潤（5）-（6） 0 4 877.733 263.888 141.61 8盈余公積金（7）10% 0 487.77 326.39 814.16 9可分配利潤（7）-（8） 0 4 389.962 937.497 327.45表表6-35 6-35 損益表損益表 單位：萬元單位：萬元中國最大的地產(chǎn)資料下載基地 http:/ 國中地產(chǎn)顧問6.56.5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)