房產(chǎn)證被生效判決依法撤銷,但抵押登記行為仍應(yīng)有效

1、房產(chǎn)證被生效判決依法撤銷，但抵押登記行為仍應(yīng)有效中國(guó)銀行股份有限公司廣州東山支行訴被告李某忠、梁某某、第 三人李某光金融借款合同糾紛案裁判要旨在借款合同糾紛中，債務(wù)人用于辦理抵押的房屋的房產(chǎn)證被法院 判決依法撤銷，不導(dǎo)致抵押行為的當(dāng)然無(wú)效。如果債權(quán)人在發(fā)放貸款、 辦理抵押的過(guò)程中，沒(méi)有重大過(guò)失，支付了對(duì)價(jià)，并在房管部門辦理 了抵押登記手續(xù)，債權(quán)人基于物權(quán)登記公示公信原則對(duì)此產(chǎn)生信賴是 合理的，債權(quán)人對(duì)抵押房屋仍然享有優(yōu)先受償權(quán)。抵押權(quán)作為物權(quán)的 一種形式，可以參照中華人民共和國(guó)物權(quán)法第一百零六條關(guān)于無(wú) 處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，存在受讓人受讓該不動(dòng) 產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的、以合理的

2、價(jià)格轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn) 依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀募航?jīng)登記，不需要登記的己經(jīng)交付給受讓人 的情況時(shí)，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)。相關(guān)法條中華人民共和國(guó)物權(quán)法第一百零六條案件索引一審：（2014）穗越法金民初字第906號(hào)（裁判作出日期為2025 年5月13 H）二審：（2017）粵02民再116號(hào)（裁判作出日期為2017年11 月23日）基木案情原告訴稱：2012年5月7日，原告與被告李某忠、梁某某簽訂個(gè)人抵（質(zhì)）押循環(huán)貸款額度協(xié)議和個(gè)人貸款最高額抵押合同， 約定兩被告提供廣州市越秀區(qū)一德路196號(hào)2315房作為抵押物，被 告李某忠向原告申請(qǐng)最高950000元的循環(huán)貸款額度，有效期1

3、0年。 合同生效后，雙方就上述抵押房產(chǎn)辦理了抵押登記手續(xù)。同年5月 24日，原告與兩被告簽訂個(gè)人抵（質(zhì)）押循環(huán)貸款合同，約定原 告向被告李某忠提供950000元貸款用于購(gòu)貨，期限217個(gè)月，貸款 利率為浮動(dòng)利率（貸款基準(zhǔn)利率上浮10%）,浮動(dòng)周期為3個(gè)月。貸 款合同生效后，原告依約向被告李某忠發(fā)放了貸款，但被告李某忠在 按合同履行了部分還款義務(wù)后出現(xiàn)違約，還款出現(xiàn)逾期，原告多次督 促兩被告履行還款義務(wù)均無(wú)果。截至2014年8月20日，被告拖欠到 期借款本金、利息及罰息共830986.95元。根據(jù)抵押合同及貸款合同 約定，被告未按約定還款的，原告有權(quán)計(jì)收罰息、解除合同提前收回 貸款，并要求被告賠

4、償損失，包括實(shí)現(xiàn)債權(quán)而導(dǎo)致的律師費(fèi)等。同時(shí) 原告有權(quán)對(duì)處理抵押物所得價(jià)款優(yōu)先受償。據(jù)此，請(qǐng)求法院判令：1、 解除原告與兩被告簽訂的個(gè)人抵（質(zhì)）押循環(huán)貸款額度協(xié)議及個(gè) 人抵（質(zhì)）押循環(huán)貸款合同；2、兩被告連帶清償借款木金、利息及 罰息共830986.95元（暫計(jì)至2014年8月20日，到期木金19571.08 元、未到期本金余額796553.77元，利息14507.72元、木金罰息203.23 元、利息罰息151.15元），從2014年8月22日至合同解除前的利息、 罰息按個(gè)人抵（質(zhì)）押循環(huán)貸款合同約定計(jì)算，合同解除之次日 至實(shí)際清償之日止的利息、罰息按中國(guó)人民銀行貸款基準(zhǔn)利率上浮50%計(jì)算）;

5、3、兩被告支付原告因?qū)崿F(xiàn)債權(quán)而產(chǎn)生的律師費(fèi)42549元；4、原告對(duì)抵押物廣州市越秀區(qū)一德路196號(hào)2315房享有優(yōu)先受償權(quán)；5、木案受理費(fèi)、財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)和公告費(fèi)由兩被告承擔(dān)。被告李某忠、梁某某無(wú)答辯。第三人李某光述稱：涉案抵押房產(chǎn)實(shí)際上是第三人的父親李某名 下的房產(chǎn)，李某己于1994年去世。兩被告?zhèn)卧觳牧掀坩曳抗懿块T出 具房地產(chǎn)權(quán)證，將實(shí)際上屬于李某的房產(chǎn)作為抵押物向原告申請(qǐng)貸款, 該抵押行為應(yīng)屬無(wú)效。在第三人得知兩被告上述造假行為后，己馬上 向越秀區(qū)法院提起行政訴訟，中請(qǐng)法院撤銷兩被告造假所取得的房地 產(chǎn)權(quán)證，越秀區(qū)法院以（2014）穗越法行初字第651號(hào)行政判決書判 決撤銷了以被告李某忠名義

6、登記涉案房產(chǎn)的房地產(chǎn)權(quán)證，在上述判決 作出后，各方均無(wú)上訴，并己于2015年3月4日發(fā)生法律效力。綜 上，第三人認(rèn)為原告對(duì)涉案房產(chǎn)并不享有抵押權(quán)。法院經(jīng)審理查明：2012年5月7日，原告與兩被告簽訂編號(hào) JG8GGA20121573號(hào)個(gè)人抵（質(zhì)）押循環(huán)貸款額度協(xié)議，約定原告 向兩被告提供950000元的個(gè)人抵（質(zhì)）押循環(huán)貸款額度，額度有效 期為10年，自2022年5月7 H至2022年5月7日；額度由兩被告 根據(jù)需求分次循環(huán)使用，額度項(xiàng)下敘作貸款時(shí)，雙方應(yīng)簽訂個(gè)人抵 （質(zhì)）押循環(huán)貸款合同；若兩被告在本協(xié)議及依據(jù)木協(xié)議簽署的借 款合同項(xiàng)下發(fā)生違約的，原告有權(quán)終止信用額度，并有權(quán)宣布額度項(xiàng) 下的貸

7、款全部或部分提前到期，依據(jù)木協(xié)議簽署的所有借款合同項(xiàng)下 的借款債務(wù)，市兩被告提供最高額抵押擔(dān)保。同日，原告與兩被告簽訂編號(hào)DG8GGA20121573號(hào)個(gè)人循環(huán)貸 款最高額抵押合同，約定該合同的主合同為原告與兩被告簽訂的編 號(hào)為JG8GGA20121573的個(gè)人循環(huán)貸款額度協(xié)議及依據(jù)該協(xié)議已 經(jīng)或?qū)⒁炇鸬馁J款合同，及其修訂或者補(bǔ)充；自額度協(xié)議生效 之日至該協(xié)議所規(guī)定的額度有效期屆滿之日，主合同項(xiàng)下實(shí)際發(fā)生的 債權(quán)，構(gòu)成木合同的主債權(quán)；木合同項(xiàng)下所擔(dān)保的債權(quán)之最高木金余 額為950000元；本合同所確定的主債權(quán)發(fā)生期間屆滿之日，被確定 屬于木合同之被擔(dān)保主債權(quán)的，則基于該主債權(quán)木金所發(fā)生的利息

8、 （包括利息、復(fù)利、罰息）、違約金、損害賠償金、實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用 （包括但不限于訴訟費(fèi)、律師費(fèi)、執(zhí)行費(fèi)等）、因兩被告違約給原告 造成的損失和其他應(yīng)付的費(fèi)用等，也屬于被擔(dān)保債權(quán)；依據(jù)本條上述 兩款確定的債權(quán)金額之和，即為本合同所擔(dān)保的最高債權(quán)額；如兩被 告未按約定及時(shí)清償主合同項(xiàng)下債務(wù)，原告有權(quán)依法行使抵押權(quán)，在 木合同規(guī)定的最高額內(nèi)就抵押物優(yōu)先受償。被告李某忠提供廣州市越秀區(qū)一德路196號(hào)2315房作為上述貸 款的抵押擔(dān)保。2012年5月10日，上述抵押房產(chǎn)在房地產(chǎn)管理部門 辦理了抵押登記，房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證顯示：權(quán)屬人為被告李某忠，他項(xiàng) 權(quán)利人為原告，房地產(chǎn)權(quán)證號(hào)為0150216540。2012年

9、5月24 H ,原告與兩被告簽訂編號(hào)JG8GFA20122139號(hào) 個(gè)人抵（質(zhì)）押循環(huán)貸款合同，約定根據(jù)雙方簽署的上述個(gè)人 抵（質(zhì)）押循環(huán)貸款額度協(xié)議，原告向兩被告發(fā)放貸款950000元用 于個(gè)人購(gòu)貨，貸款期限127個(gè)月，自貸款人實(shí)際放款日起算，貸款利 率實(shí)行浮動(dòng)利率，浮動(dòng)周期為3個(gè)月，即從貸款人實(shí)際放款日起每3 個(gè)月重新定價(jià)一次，第一個(gè)浮動(dòng)周期內(nèi)的貸款月利率為6.4625%。，每 滿一個(gè)浮動(dòng)周期后，以重新定價(jià)日適用的中國(guó)人民銀行公布的相應(yīng)檔 次的貸款基準(zhǔn)利率上浮20%作為下一個(gè)浮動(dòng)周期的適用利率；按月結(jié) 息和付息；兩被告從發(fā)放貸款次月起按月等額本息還款，還款期共計(jì) 117期，還款日為每月16

10、日；若兩被告未按照約定期限還款，就逾 期部分從逾期之H起按照逾期貸款的罰息利率按日計(jì)收利息，直至清 償木息為止，罰息利率為本合同約定的利率水平上加收50%；兩被告 未按期歸還貸款本息則構(gòu)成違約，原告有權(quán)解除合同、收回貸款、行 使擔(dān)保物權(quán)。2012年5月25日，原告向兩被告發(fā)放了貸款950000元。兩被 告自2014年6月16日起未按時(shí)償還借款木息，成訟。原告未提交其 己實(shí)際支出律師費(fèi)的證據(jù)材料。本院就李某光不服廣州市國(guó)土資源和房屋管理局（以下簡(jiǎn)稱市房 管局）核發(fā)的粵房地證穗字第0150116540號(hào)房地產(chǎn)權(quán)證一案，于2014 年22月18日依法作出（2014）穗越法行初字第651號(hào)行政判決書,

11、 該判決書查明：李某（于1994年5月26日死亡）為廣州市一德路 196號(hào)2315房的權(quán)屬人，廣州市公證處出具的（2022）粵穗廣證內(nèi) 經(jīng)字第140187號(hào)公證書，內(nèi)容為李遠(yuǎn)某以李某委托代理人的身份 與李某忠于2011年12月29日簽訂廣州市存量房買賣合同，市房 管局于2011年22月32 H向李某忠核發(fā)粵房地證穗字第0150116540 號(hào)房地產(chǎn)權(quán)證；2012年5月9日，李某忠、中國(guó)銀行股份有限公司 廣州長(zhǎng)堤支行申請(qǐng)持房產(chǎn)證抵押。2014年10月20日，廣州市公證處 以穗廣證復(fù)字2014J1號(hào)文決定撤銷（2011）粵穗廣證內(nèi)經(jīng)字第140187 號(hào)委托公證書。該判決書認(rèn)為（2011）粵穗廣證內(nèi)

12、經(jīng)字第140187號(hào) 公證書被撤銷，合法性基礎(chǔ)已不存在，判決撤銷市房管局于2021年 12月31日向李某忠核發(fā)的粵房地證穗字第0250216540號(hào)房地產(chǎn)權(quán) 證。上述行政判決作出后，雙方均無(wú)上訴，己于2015年3月4日發(fā) 生法律效力。裁判結(jié)果廣州市越秀區(qū)人民法院于2015年5月13日作出（2014）穗越法 金民初字第906號(hào)民事判決：一、自本判決發(fā)生法律效力之日起，原 告中國(guó)銀行股份有限公司廣州長(zhǎng)堤支行與被告李某忠、梁某某簽訂的 個(gè)人抵（質(zhì)）押循環(huán)貸款額度協(xié)議個(gè)人抵（質(zhì)）押循環(huán)貸款合 同予以解除；二、在本判決發(fā)生法律效力之日起10日內(nèi)，被告李 某忠、梁某某向原告中國(guó)銀行股份有限公司廣州長(zhǎng)堤支行

13、償還借款本 金830986.95元及利息（含罰息，計(jì)至2014年8月20日利息為 14507.72元、罰息354.38元，從2014年8月21日起至合同解除前 的利息、罰息按個(gè)人抵（質(zhì)）押循環(huán)貸款合同約定計(jì)算，合同解 除之次日至實(shí)際清償之日止的利息按中國(guó)人民銀行同期人民幣貸款 基準(zhǔn)利率上浮50%計(jì)算）；三、駁回原告中國(guó)銀行股份有限公司廣州 長(zhǎng)堤支行的其他訴訟請(qǐng)求。宣判后，各方均未提出上訴。上述判決發(fā) 生法律效力后，原告中國(guó)銀行股份有限公司廣州長(zhǎng)堤支行向廣州市中 級(jí)人民法院申請(qǐng)?jiān)賹?，廣州市中級(jí)人民法院于2017年11月23日作 出（2017）粵01民再116號(hào)再審判決：一、維持廣東省廣州市越秀

14、區(qū)人民法院（2014）穗越法金民初字第906號(hào)民事判決第一、二項(xiàng)及 案件受理費(fèi)、財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)、公告費(fèi)部分的處理；二、撤銷廣東省廣州 市越秀區(qū)人民法院（2014）穗越法金民初字第906號(hào)民事判決第三項(xiàng); 三、中國(guó)銀行股份有限公司廣州東山支行對(duì)廣州市越秀區(qū)一德路196 號(hào)2315房屋享有優(yōu)先受償權(quán)。裁判理由法院生效裁判認(rèn)為：首先，中行東山支行與李某忠、梁某某簽訂 的個(gè)人抵（質(zhì)）押循環(huán)貸款額度協(xié)議、個(gè)人循環(huán)貸款最高額抵押 合同、個(gè)人抵（質(zhì)）押循環(huán)貸款合同，沒(méi)有違反國(guó)家法律、行政 法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，一審認(rèn)定合法有效正確，本院予以維持。其次，中華人民共和國(guó)物權(quán)法第一百零六條規(guī)定：“無(wú)處分權(quán) 人將不動(dòng)產(chǎn)或者

15、動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另 有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán);（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；（二）以合理的價(jià) 格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀募航?jīng) 登記，不需要登記的己經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不 動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無(wú)處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損 失。當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定”。木案中，中行 東山支行在與李某忠、梁某某簽訂個(gè)人循環(huán)貸款最高額抵押合同 時(shí)，沒(méi)有證據(jù)顯示中行東山支行存在惡意，故應(yīng)推定是善意的；個(gè) 人循環(huán)貸款最高額抵押合同、個(gè)人抵（質(zhì)）押循環(huán)貸款合同簽訂 后，

16、中行東山支行己向李某忠、梁某某發(fā)放了 950000元貸款，支付 了對(duì)價(jià)；李某忠持有合法有效的房地產(chǎn)權(quán)證，并在房管部門辦理 了抵押登記手續(xù)，中行東山支行基于物權(quán)登記公示公信原則對(duì)此產(chǎn)生 信賴是合理的。抵押權(quán)作為物權(quán)的一種形式，可以參照上述法律規(guī)定 的相關(guān)條款進(jìn)行處理。據(jù)上，中行東山支行對(duì)涉案房屋依法享有抵押 權(quán)。雖然李某忠持有的房地產(chǎn)權(quán)證己被行政判決撤銷，但并不必 然導(dǎo)致抵押行為無(wú)效。對(duì)于李某忠無(wú)權(quán)處分產(chǎn)生的后果責(zé)任，李某光 可另循途徑解決。再次，李某光提出中行東山支行沒(méi)有履行盡職調(diào)查的職責(zé)，未能 提供中行東山支行在辦理抵押登記過(guò)程中存在重大過(guò)失的證據(jù)，故其 該項(xiàng)主張木院不予采納。李某光向本院申

17、請(qǐng)調(diào)取梁某某的個(gè)人參保 證明、社會(huì)保險(xiǎn)繳費(fèi)歷史明細(xì)表、收入證明書及李某忠、梁 某某辦理銀行貸款的全部資料，因上述證據(jù)提取與否并不影響本案的 認(rèn)定及處理，故對(duì)李某光的上述申請(qǐng)，本院不予接納。此外，中行東山支行對(duì)一審判決未提出上訴，一審判決發(fā)生法律 效力后又申請(qǐng)?jiān)賹?，根?jù)訴訟費(fèi)用交納辦法的相關(guān)規(guī)定，本案再 審案件受理費(fèi)由中行東山支行負(fù)擔(dān)。案例注解本案涉及兩個(gè)法律關(guān)系，一是銀行與李某忠、梁某某的借款合同 法律關(guān)系，二是銀行與李某忠、梁某某的抵押擔(dān)保合同法律關(guān)系。借 款合同為主合同，抵押擔(dān)保合同為從合同。根據(jù)中華人民共和國(guó)擔(dān) 保法物權(quán)法第一百七十二條規(guī)定“設(shè)立擔(dān)保物權(quán)，應(yīng)當(dāng)依照本法和 其他法律的規(guī)定訂

18、立擔(dān)保合同。擔(dān)保合同是主債權(quán)債務(wù)合同的從合同。 主債權(quán)債務(wù)合同無(wú)效，擔(dān)保合同無(wú)效。但法律另有規(guī)定的除外?！备?據(jù)中華人民共和國(guó)合同法第九條規(guī)定，合同的生效條件需同時(shí)滿 足四個(gè)條件，第一，行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；第二，意思表 示真實(shí)；第三，不違反法律和社會(huì)公共利益；第四，合同必須具備法 律所要求的形式。木案中，銀行與李某忠、梁某某簽訂的個(gè)人抵（質(zhì)） 押循環(huán)貸款合同，沒(méi)有違反國(guó)家法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，意 思表示真實(shí)，符合上述合同有效的條件，故主合同是依法成立并有效 的。作為從合同的個(gè)人循環(huán)貸款最高額抵押合同，亦符合上述合 同生效的條件。根據(jù)中華人民共和國(guó)物權(quán)法第一百零六條規(guī)定：“無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回; 除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn) 的所有權(quán)