小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力問題

1、小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力問題小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力問題、本集體組織成員之間買賣小產(chǎn)權(quán)房一般認定合同有效法律規(guī)定：1)憲法第10條規(guī)定:城市的土地屬于國家全部。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家全部的以外，屬于集體全部;宅基地和自留地、自留山，也屬于集體全部。任何組織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知(國辦發(fā)(199939號其次條規(guī)定:加強對農(nóng)民集體土地的轉(zhuǎn)讓管理,嚴禁非法占用農(nóng)民集體土地進展房地產(chǎn)開發(fā)；農(nóng)民集體土地用法權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建立；農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售,也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，

2、有關(guān)部門不得為違法建筑和購置的住宅發(fā)放土地用法證和房產(chǎn)證。3)國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建立用地法律和政策的通知國辦發(fā)2771號規(guī)定,農(nóng)村住宅用地只能安排給本村村民,城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購置宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房。解讀:依據(jù)上述法律規(guī)定可以看出,我國法律明文規(guī)定農(nóng)村住宅即所謂的小產(chǎn)權(quán)房只能安排給本村村民,并制止向城市居民出售，但并沒有制止小產(chǎn)權(quán)房在同一集體組織成員之間流轉(zhuǎn)、買賣，依據(jù)私法原理,法無制止即可為，我國法律法規(guī)并沒有制止本集體成員之間的小產(chǎn)權(quán)房進展買賣，因此,只要同一集體成員具有相應(yīng)的民事權(quán)利力量和民事行為力量，簽訂小產(chǎn)權(quán)房買賣合同時意思表示真實,不違背法律或社會公共利

3、益，一般認定該小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效。2、本集體與他集體組織成員之間買賣小產(chǎn)權(quán)房一般認定合同無效案例索引江西省贛州市中級人民法院民事判決書201)贛中民一終字第264號案情簡介：原告鐘某系崇義縣城xx鎮(zhèn)xx村角村民小組(現(xiàn)更改為崇義縣x鎮(zhèn)xx新村村民，被告殷某為崇義縣x鄉(xiāng)x村xx組村民。200年月14日,原告與被告雙方簽訂一份房屋買賣協(xié)議，商定原告將坐落在崇義縣xx鎮(zhèn)xx新村x號小大路邊新建的磚混構(gòu)造第三層房屋及柴棚間賣給被告,因該協(xié)議商定由原告負責辦理國有土地全部權(quán)房產(chǎn)證,國有土地用法權(quán)證等,被告因未獲得二證所以未把購房余款付清給原告。被告所購房經(jīng)裝修整理后已居住至今。后雙方發(fā)生爭議,訴至法院

4、。裁判要旨：一審法院)農(nóng)村集體土地宅基地用法權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員享有的權(quán)利,與享有者特定身份相聯(lián)絡(luò),非本集體經(jīng)濟組織成員無權(quán)獲得或變相獲得。原、被告之間所簽訂的房屋買賣協(xié)議的買賣標的物不僅是房屋,其中還包括相應(yīng)的集體土地宅基地的用法權(quán)。原、被告所簽訂的房屋買賣協(xié)議違背我國有關(guān)法律、法規(guī)強迫性規(guī)定，應(yīng)認定為無效協(xié)議。(二審法院宅基地用法權(quán)的主體是農(nóng)村特定集體經(jīng)濟組織的農(nóng)村居民。上訴人殷某的戶籍雖屬農(nóng)村戶口,但其是崇義縣鄉(xiāng)x村x組的村民,并非崇義縣xx鎮(zhèn)x新村的集體經(jīng)濟組織成員，其不具有用法xx鎮(zhèn)x新村宅基地的資格，而雙方所簽房屋買賣協(xié)議是一種集體土地上房屋買賣,該房屋買賣行為也未獲得xx鎮(zhèn)x

5、x新村的同意,故上訴人殷某與被上訴人鐘某簽訂的房屋買賣協(xié)議無效。同類案例：江西省贛州市中級人民法院民事判決書(201)贛中民一終字第號;江西省南昌市西湖區(qū)人民法院民事判決書2014西桃民初字第1018號。3、集體組織成員與城鎮(zhèn)居民之間買賣小產(chǎn)權(quán)房一般認定合同無效案例索引江西省南昌市中級人民法院民事判決書(015洪民三終字第91號案情簡介:20年，南昌經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)區(qū)工委、管委會打算對下羅村自然村施行拆遷。原告汪某的自建農(nóng)房屬于拆遷范圍。200年1月6日,下羅村委會與汪某簽訂一份下羅x自然村農(nóng)房拆遷補償協(xié)議，該協(xié)議對拆遷補償事宜進展了商定。203年9月底，原告汪某獲得下羅村委會拆遷安置房一套，即

6、下羅新村x區(qū)xx號。005年7月1日,原告汪某作為甲方)與被告黃某作為乙方，為城鎮(zhèn)居民簽訂了一份協(xié)議書，商定由乙方認購甲方全部的位于下羅新村x區(qū)xx號拆遷安置房一套。后原告知至法院要求被告返還上述小產(chǎn)權(quán)房。裁判要旨：(一審法院農(nóng)村的土地,除由法律規(guī)定屬于國家全部的以外,屬于農(nóng)民集體全部。本案訴爭的拆遷安置房附著的土地屬于農(nóng)村集體土地，依據(jù)國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建立用地法律和政策的通知關(guān)于“農(nóng)村住宅用地只能安排給本村村民,城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購置宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房的規(guī)定,宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房僅能在農(nóng)村同一集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員之間進展流轉(zhuǎn)，城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購置農(nóng)民住宅的行為

7、是不受法律愛護的,該買賣行為一般是無效的。二審法院汪某與黃某簽訂的房屋認購協(xié)議書因違背了國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建立用地法律和政策的通知關(guān)于“農(nóng)村住宅用地只能安排給本村村民,城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購置宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房的規(guī)定而無效。例外情形:城鎮(zhèn)居民在簽訂小產(chǎn)權(quán)房買賣合同后獲得了該集體組織戶口并經(jīng)相關(guān)部門批準,該房屋買賣合同一般認定有效。案情簡介:案件當事人馬某原為城鎮(zhèn)居民。189年，馬某與陳某簽署房屋買賣合同,陳某將位于北京市海淀區(qū)x鄉(xiāng)x河的農(nóng)村房賣與馬某，價款2000元。雙方買賣行為發(fā)生后，馬某向有關(guān)部門交納了相應(yīng)稅款，獲得了相應(yīng)審批,并于1996年獲得北京市房地產(chǎn)管理局頒

8、發(fā)的房產(chǎn)全部證。此后，馬某又于205年將戶口遷入訴爭房屋。但陳某認為依據(jù)我國法律規(guī)定,農(nóng)村宅基地不得向城市居民出售，雙方簽訂的房屋買賣合同違背了國家法律規(guī)定,故于200年向一審法院起訴要求確認雙方簽訂的房屋買賣合同無效，并要求馬某騰退房屋。裁判要旨：一審法院)因訴爭房屋之宅基地屬當?shù)剞r(nóng)村集體全部,馬某屬城鎮(zhèn)居民購置農(nóng)村房屋，雖簽訂買賣合同當時系雙方自愿,且馬購置后在院內(nèi)增建了房屋居住至今,然地方房屋之買賣必定涉及土地用法人之改變，故不能排除此房屋買賣違背法律規(guī)定之性質(zhì)。法院判決雙方于198年簽訂的買賣合同無效,馬某于判決生效后一個月內(nèi)騰退訴爭房屋。二審法院根據(jù)我國法律規(guī)定,農(nóng)村宅基地的全部權(quán)屬

9、于農(nóng)民集體全部,宅基地用法權(quán)人在對宅基地行使收益和處分權(quán)利時，應(yīng)當受到嚴格的限制。在此前提下,城市居民購置農(nóng)村房屋的行為一般應(yīng)當認定無效。但在處理詳細案件時應(yīng)當結(jié)合個案的不憐憫況綜合加以推斷。本案中，馬某作為城市居民，其與陳某簽訂的房屋買賣合同已經(jīng)過海淀鄉(xiāng)政府的批準。此后，馬某獲得了該房屋的產(chǎn)權(quán)證書，并已于2005年將戶口遷入。在十幾年的時間中,馬某在訴爭房屋中實際居住，已對該房屋形成了穩(wěn)定的占有關(guān)系。鑒于此,在綜合案件當時的歷史背景及從有利于維護現(xiàn)有的房屋占有關(guān)系角度考慮,應(yīng)當確認馬某與陳某簽訂的買賣合同有效為宜。據(jù)此,二審法院作出撤銷原審訊決，駁回陳某訴訟懇求的終審訊決。4、小產(chǎn)權(quán)房買賣合

10、同被認定無效之后的處理規(guī)章法律規(guī)定：1)中華人民共和國合同法第五十八條規(guī)定：合同無效或者被撤銷后，因該合同獲得的財產(chǎn),應(yīng)當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當折價補償。有過錯的一方應(yīng)當賠償對方因此所受到的損失,雙方都有過錯的，應(yīng)當各自擔當相應(yīng)的責任。22006年9月14日,北京市高級人民法院下發(fā)了關(guān)于農(nóng)村私有房屋買賣合同的效力認定及案件的處理原那么問題,明確在合同無效的緣由方面,出賣人負有主要責任，買受人負有次要責任；在合同無效的處理上,應(yīng)全面考慮出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益,以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價格的差異造成損失兩方面因素,平衡買賣雙方的利益，避開認定合同無效給當事人造

11、成利益失衡。3海南省高級人民法院于01年下發(fā)的關(guān)于辦理商品房買賣合同糾紛案件的指導看法中規(guī)定:城鎮(zhèn)居民就農(nóng)村集體土地上修建的小產(chǎn)權(quán)房與別人所簽訂的買賣合同無效,由此而造成的損失由雙方按過錯責任大小分擔。(4)山東省高級人民法院于201年月30日下發(fā)的全省民事審訊工作會議紀要中亦明確：對于因買賣在集體全部的土地上開發(fā)的小產(chǎn)權(quán)房而引發(fā)的糾紛案件，要嚴格貫徹國家的公共政策和誠信交易秩序,依法確認小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效,并通過出賣人擔當締約過失責任等方式避開當事人之間利益關(guān)系失衡。5213年4月，北京市高級人民法院整理了當前民事審訊中需要留意的幾個法律適用問題,再次明確了在確定賠償買受人損失時,如訴爭房屋之后已處于拆遷程序之中，房屋重置和區(qū)位補償價格可參照拆遷程序中的評估結(jié)果予以確定;如尚未進入拆遷程序，可通過托付鑒定的方式確定房屋重置和區(qū)位補償價格。相關(guān)案例:江西省贛州市中級人民法院民事判決書2014)贛中民一終字第24號；江西省南昌市西湖區(qū)人民法院民事判決書2014)西桃民初字第018號。5、上海地區(qū)對小產(chǎn)權(quán)房糾紛特殊規(guī)定相關(guān)法規(guī)：上海審訊理論208年第1期()對于發(fā)生在本鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍內(nèi)的農(nóng)村經(jīng)濟組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，該房屋買賣合同認定為有效；(對于將房屋出售給本鄉(xiāng)鎮(zhèn)以外的人員,假如獲得有關(guān)組