科技園物業(yè)管理方案

1、永川商貿(mào)城物業(yè)管理方案目錄第一章公司概況及管理理念第二章物業(yè)管理整體設(shè)想第三章管理組織構(gòu)架及人員配備、培訓(xùn)第四章檔案的建立與管理第五章管理服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)第六章物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用測算第七章物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)投標(biāo)報(bào)價(jià)第八章管理規(guī)章制度（目錄）第一章公司概況及管理概念第一節(jié) 公司介紹第二節(jié) 組織機(jī)構(gòu)圖天地物業(yè)公司理念體系核心價(jià)值觀：經(jīng)世以人為重市場導(dǎo)向  以人為本  不斷學(xué)習(xí)  尋求發(fā)展組織定位：后發(fā)展商后繼開發(fā)  永續(xù)經(jīng)營  保值增值  創(chuàng)造業(yè)績管理理念：新錦標(biāo)主義創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)  印象美好  業(yè)主滿意

2、0; 樹立品牌服務(wù)理念：建設(shè)性互動親情服務(wù)  體貼快捷  雙向互動  共同受益經(jīng)營理念：集成式配套整合資源  集成供應(yīng)  一業(yè)為主  多種經(jīng)營質(zhì)量方針：真心服務(wù)  模范管理  創(chuàng)新經(jīng)營第二章 物業(yè)管理整體設(shè)想第一節(jié) 管理思路一、樹立精品意識，共創(chuàng)優(yōu)質(zhì)品牌大賀科技園因其高品位和物業(yè)的高檔次，決定了其物業(yè)管理服務(wù)的高質(zhì)量目標(biāo)。這一目標(biāo)無疑與我們一慣堅(jiān)持的“追求卓越，盡善盡美，誠信高效，奉獻(xiàn)社會”的企業(yè)宗旨相一致。在物業(yè)管理服務(wù)運(yùn)作中，我們將充分理解業(yè)主的需求和意圖，運(yùn)用目標(biāo)、計(jì)劃、培訓(xùn)、考核、競爭、

3、激勵(lì)等機(jī)制，通過系統(tǒng)、規(guī)范、科學(xué)的管理，將精益求精的精品意識貫徹到每項(xiàng)服務(wù)工作和每個(gè)服務(wù)環(huán)節(jié)中。我們有信心并有能力通過我們的服務(wù)，在南京創(chuàng)造出一個(gè)精品級的物業(yè)管理典范。二、導(dǎo)入ISO9000管理，確保服務(wù)品質(zhì)系統(tǒng)、規(guī)范、科學(xué)的管理是我們的管理特色。通過高品質(zhì)的物業(yè)管理，實(shí)現(xiàn)創(chuàng)建公司服務(wù)品牌和物業(yè)精品目標(biāo)，沒有一套切實(shí)可行的“服務(wù)產(chǎn)品”質(zhì)量管理和控制機(jī)制是不行的。因此，在大賀工業(yè)園物業(yè)管理中，我們將嚴(yán)格按照ISO9000國際標(biāo)準(zhǔn)建立一套與項(xiàng)目本身相適應(yīng)、內(nèi)容全面、環(huán)節(jié)設(shè)置量化的質(zhì)量要求和檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)、操作程序、作業(yè)方法，理解公司的管理概念和質(zhì)量方針，并將其貫徹到具體的工作和操作中。在監(jiān)控管理服務(wù)質(zhì)量

4、上，我們將建立和完善品質(zhì)考核制度，由管理處主任組織實(shí)施季度現(xiàn)場考評一次，并且將考核結(jié)果直接與員工經(jīng)濟(jì)利益掛鉤；在員工管理方面采用全員聘用制，做到職位能上能下、員工能進(jìn)能出、工資收入高低與其業(yè)績大小相一致，以增強(qiáng)員工危機(jī)意識，獎勤罰懶，確保高品質(zhì)服務(wù)。三、強(qiáng)調(diào)優(yōu)質(zhì)服務(wù)，注重社會效益對于南京業(yè)主而言，對接受物業(yè)管理消費(fèi)觀念還有一段距離，許多業(yè)主仍然希望物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量越高越好，物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)越低越好。我們將本著企業(yè)理念在公司不虧損前提下，以真誠的態(tài)度、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)取信于業(yè)主，讓業(yè)主真正感受到他們的付出是物有所值；在確保管理服務(wù)質(zhì)量前提下，通過加強(qiáng)內(nèi)部管理、精打細(xì)算、合理配置資源等方法盡可能降低管理

5、成本，以合理的管理成本取得最佳的管理效果，實(shí)現(xiàn)創(chuàng)“精品”物業(yè)目標(biāo)。四、突出優(yōu)質(zhì)服務(wù)，滿足個(gè)性需求良好的物業(yè)管理體現(xiàn)的是優(yōu)質(zhì)服務(wù)，優(yōu)質(zhì)服務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)的立足之本。我們將秉承大賀工業(yè)園的管理定位，提供高品質(zhì)的公共服務(wù)。在服務(wù)提供過程中，以真誠的服務(wù)態(tài)度、以人為本的貼心服務(wù)取信于業(yè)主，將管理寓于服務(wù)之中，真誠為業(yè)主服務(wù)，并得到他們的認(rèn)同，從而共同創(chuàng)建精品級物業(yè)服務(wù)。建立與業(yè)主順暢的溝通渠道，設(shè)置意見箱，接受業(yè)主監(jiān)督，不斷改善公司服務(wù)質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)創(chuàng)建公司服務(wù)品牌目標(biāo)。五、注眾安全管理，確保一方平安有效組織出入管理、車輛管理，是安全保衛(wèi)的日長工作；防盜、防火、防交通事故，是安全保衛(wèi)的重點(diǎn)工作。根據(jù)大賀科

6、技園的安全保衛(wèi)管理特點(diǎn)，我們將通過嚴(yán)格的選拔、嚴(yán)格的訓(xùn)練，建立一個(gè)素質(zhì)高、業(yè)務(wù)精、紀(jì)律嚴(yán)、形象佳的準(zhǔn)軍事化安保班組；采用全員參與安保管理和外松內(nèi)緊的安保運(yùn)作模式，制訂并實(shí)施貼合大賀科技園特點(diǎn)的安保運(yùn)作計(jì)劃，構(gòu)筑24小時(shí)人防、技防的安保管理網(wǎng)絡(luò)；建立消防和治安管理責(zé)任制，融洽與業(yè)主的安?；雨P(guān)系；密切配合公安、交通、消防等部門對大賀科技園的齊抓共管，實(shí)現(xiàn)不發(fā)生重大刑事治安、交通安全、火災(zāi)事故的安全保衛(wèi)目標(biāo)，營造出安全、有序、祥和、溫馨的工作環(huán)境。六、營造文化氛圍，創(chuàng)建文明工業(yè)園區(qū)隨著生活水平的不斷提高，人們對精神生活的追求和情感認(rèn)同的需求逐漸增強(qiáng)。我們將努力營造濃郁的文化氛圍，創(chuàng)造和諧的社區(qū)環(huán)境

7、，讓大賀科技園成為名副其實(shí)的人文文化的高尚工業(yè)園。我們將統(tǒng)一員工著裝，統(tǒng)一佩戴服務(wù)標(biāo)識，規(guī)范員工行為舉止等，塑造整齊合一、品位高尚的服務(wù)形象；加強(qiáng)員工素質(zhì)培養(yǎng)，提升員工服務(wù)形象，開展微笑、禮貌服務(wù)活動，開展“每月之星”評比活動，并在科技園明顯位置公榜展示；開展豐富多彩的園區(qū)文化活動，緊扣時(shí)事新聞、社會熱點(diǎn)、休閑時(shí)尚、科技發(fā)展、社會公益、節(jié)日慶祝、知識教育等主題，每年開展社區(qū)活動；開展精神文明宣傳教育，倡導(dǎo)文明、健康、自主、愉悅新生活。一、整體運(yùn)作流程第三章 組織架構(gòu)及人員配備第一節(jié) 管理組織構(gòu)架大賀工業(yè)園物業(yè)管理組織構(gòu)架第二節(jié) 人員配備管理處主任（兼安保）   &

8、#160;            1人公共事務(wù)處主管（兼文字、保潔）      1人保潔員                             

9、3人護(hù)衛(wèi)隊(duì)員（24小時(shí)）                  5人設(shè)備保障部主管兼弱電                1人配電值班（24小時(shí)）           

10、0;      3人電梯兼空調(diào)維修                      1人水電兼房管維修                    &#

11、160; 1人給排水                              1人綠化工                  &#

12、160;           1人大賀科技園管理處擬配備各類人員合計(jì)  18人第三節(jié) 管理服務(wù)人員培訓(xùn)員工培訓(xùn)是提高員工整體隊(duì)伍素質(zhì)，順利實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)的重要條件之一。公司展開員工培訓(xùn)工作的主要目的是根據(jù)物管方案ISO9001質(zhì)量管理體系及公司現(xiàn)行的成功管理經(jīng)驗(yàn)，以人為本，通過培訓(xùn)建立一支高素質(zhì)的員工隊(duì)伍，充分激發(fā)員工潛能，以適應(yīng)大賀高品質(zhì)管理服務(wù)要求，從而確保創(chuàng)“精品物業(yè)”質(zhì)量目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。一、 培訓(xùn)目標(biāo)  一年內(nèi)，培養(yǎng)一支敬業(yè)愛崗、精力精湛、具有良好服務(wù)意識的物業(yè)管

13、理人才隊(duì)伍。工作人員須持證上崗，并做到入職培訓(xùn)合格率100，崗位培訓(xùn)合格率98，特殊崗位培訓(xùn)合格率98，素質(zhì)培訓(xùn)和后續(xù)教育培訓(xùn)完成率95。 管理人員對公司架構(gòu)、人員、管理面積、企業(yè)方針、企業(yè)目標(biāo)等隨問隨答，正確率達(dá)98以上，并熟練掌握本職業(yè)務(wù)技能。 安保員有禮貌、守紀(jì)律，掌握擒拿格斗技能和應(yīng)急處理規(guī)程，回答崗位職責(zé)、處理火警、防盜等問題正確率達(dá)98以上。 保潔員熟悉清潔標(biāo)準(zhǔn)，掌握清潔各種材質(zhì)的操作規(guī)程。 維修員熟悉設(shè)施、設(shè)備種類、位置分布、維修保養(yǎng)和運(yùn)作程序，掌握設(shè)備操作規(guī)程和應(yīng)急處理規(guī)程，以保證設(shè)備完好率達(dá)98以上，對上述問題抽查回答正確率達(dá)98以上。二、 培訓(xùn)方式 自辦班級培訓(xùn)。

14、由公司相關(guān)部門資深經(jīng)理負(fù)責(zé)各專業(yè)員工培訓(xùn)。 外派培訓(xùn)。派選特殊工種持證年審培訓(xùn)。 學(xué)習(xí)交流。組織主要管理人員公司內(nèi)部專業(yè)交流，定期組織同行業(yè)務(wù)交流。 崗位練兵。管理處主任根據(jù)崗位要求制定年度崗位技能和全面素質(zhì)提高的培訓(xùn)計(jì)劃，結(jié)合實(shí)際工作，重點(diǎn)加強(qiáng)本崗位的技能演練，立足本崗位成才（含崗前訓(xùn)練）。 以考代訓(xùn)。定期對每個(gè)工作崗位設(shè)題考試，督促員工邊工作邊學(xué)習(xí)，不斷提高工作能力和業(yè)務(wù)水平。 鼓勵(lì)自學(xué)。鼓勵(lì)員工參加與崗位相關(guān)的各種專業(yè)的業(yè)余學(xué)習(xí)，凡取得畢業(yè)證或結(jié)業(yè)證書的給予報(bào)銷部分學(xué)費(fèi)。三、 培訓(xùn)計(jì)劃   第一階段：接管前人員培訓(xùn)   為使管理處全體人員

15、在接管大賀科技園后能迅速適應(yīng)環(huán)境，進(jìn)入工作狀態(tài)，我公司將集中組織各類人員開始強(qiáng)化培訓(xùn)，具體強(qiáng)化培訓(xùn)計(jì)劃如下：培訓(xùn)內(nèi)容主講人/機(jī)構(gòu)培訓(xùn)對象培訓(xùn)方式企業(yè)概況、組織機(jī)構(gòu)、質(zhì)量方針、質(zhì)量計(jì)劃、項(xiàng)目概況、管理模式、管理目標(biāo)公司總經(jīng)理全體人員內(nèi)部培訓(xùn)大賀工業(yè)園管理規(guī)章制度、崗位責(zé)任制公司物業(yè)管理部全體人員內(nèi)部培訓(xùn)大賀工業(yè)園設(shè)施及設(shè)備維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)程序、規(guī)范公司工程師維修人員內(nèi)部培訓(xùn)大賀工業(yè)園服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)程序公司質(zhì)檢部全體人員內(nèi)部培訓(xùn)大賀工業(yè)園治安保衛(wèi)工作目標(biāo)及作業(yè)程序、規(guī)范物業(yè)管理部安護(hù)人員內(nèi)部培訓(xùn)大賀工業(yè)園清潔衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)程序、規(guī)范公物業(yè)管理部保潔員內(nèi)部培訓(xùn)物業(yè)管理基本知識公司培訓(xùn)主管新聘員工內(nèi)部培

16、訓(xùn)服務(wù)意識、職業(yè)道德、言行規(guī)范、公眾形象、儀容儀表教育公司培訓(xùn)主管全體員工內(nèi)部培訓(xùn)護(hù)衛(wèi)軍體訓(xùn)練安護(hù)主管安護(hù)員崗位練兵清潔工技能培訓(xùn)事務(wù)主管保潔員崗位練兵第二階段：日常管理期人員培訓(xùn)公司經(jīng)常性培訓(xùn)計(jì)劃如下：A、 新進(jìn)員工崗前培訓(xùn)：新員工入職培訓(xùn)，每新員工一次，每次培訓(xùn)不限人數(shù)，于上崗前完成，由管理處主任及各部門主管主講。培訓(xùn)內(nèi)容有：企業(yè)概況、組織架構(gòu)、企業(yè)方針、質(zhì)量方針介紹；大賀工業(yè)園概況、管理模式及管理目標(biāo)介紹；管理規(guī)章制度、崗位責(zé)任制介紹；崗位基本技能、工作標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)程序、規(guī)范講授；質(zhì)量意識、服務(wù)意識、員工行為規(guī)范、職業(yè)道德規(guī)范講授。B、 在崗人員培訓(xùn)：由管理處主任組織，

17、管理處主任或公司相關(guān)部門主講。培訓(xùn)內(nèi)容有：員工素質(zhì)培訓(xùn)：質(zhì)量意識、服務(wù)意識、儀容儀表、公眾形象、員工行為規(guī)范、服務(wù)規(guī)范用語、職業(yè)道德規(guī)范、法律知識、消防知識、溝通技巧、急救常識等；各崗位工作標(biāo)準(zhǔn)、技能技巧培訓(xùn)；各崗位責(zé)任制培訓(xùn)。四、培訓(xùn)后的檢查及考核培訓(xùn)結(jié)束后進(jìn)行現(xiàn)場或考核及考評，考核分為實(shí)操和書面考核兩種形式。考核成績做記錄，建立培訓(xùn)檔案，作為員工量化考核的依據(jù)之一。第四節(jié) 人員管理一、人員管理的原則全體員工全部采用聘用制，做到職位能上能下，員工能進(jìn)能出，工資能高能低與其業(yè)績掛鉤，競爭上崗，優(yōu)勝劣汰。以政府的有關(guān)法律法規(guī)、管理處的各項(xiàng)規(guī)章制度、ISO9000質(zhì)量管理體系作為員工行為規(guī)范和考核

18、的標(biāo)準(zhǔn)。二、 人員錄用按照公司規(guī)定的員工上崗條件和素質(zhì)要求，嚴(yán)把人員錄用關(guān)。由管理處主任及相關(guān)部門對應(yīng)聘人員的思想品德、知識層次、專業(yè)技能、工作經(jīng)驗(yàn)等進(jìn)行考核、選拔，做到人盡其才。凡新聘者都要進(jìn)行上崗前的必要培訓(xùn)，實(shí)行三個(gè)月試用，試用期滿，由管理處主任及相關(guān)部門再次考核，提出錄用意見，經(jīng)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后，正式簽訂聘用合同。三、 人員考核實(shí)行管理目標(biāo)責(zé)任制。實(shí)施全員量化考核制。建立員工工資與考評計(jì)分相掛鉤的薪資管理制。四、 激勵(lì)與淘汰實(shí)施上述一系列的考評、考核辦法，除每月評出量化分?jǐn)?shù)作為分公司每一個(gè)員工當(dāng)月效益工資的發(fā)放依據(jù)外，每月量化分?jǐn)?shù)累計(jì)到年底還將作為管理處及

19、員工年終獎和評選先進(jìn)的重要依據(jù)；依據(jù)員工表現(xiàn)和各項(xiàng)管理目標(biāo)實(shí)現(xiàn)情況，確定責(zé)任追究和適當(dāng)淘汰指標(biāo)，增強(qiáng)員工危機(jī)意識，提高員工隊(duì)伍整體素質(zhì)和績效。第四章 檔案的建立與管理檔案資料的管理是物業(yè)管理工作的一個(gè)重要組成部分，科學(xué)的、規(guī)范的檔案管理能夠使我們充分了解大賀工業(yè)園設(shè)施、設(shè)備的使用、維修和改建情況，并為日常管理工作提供依據(jù)。本公司有一套完整的檔案管理方案及嚴(yán)密科學(xué)的檔案管理制度，采用電腦存儲、原始檔案入庫保存并用的方式，將檔案資料按不同性質(zhì)、類別、編號、造冊、分柜保管，以便于日常的查找和調(diào)用。第一節(jié)大賀工業(yè)園檔案的建立一、 總體思路：所收集的資料按大賀工業(yè)園辦公樓及廠房資料、用戶檔案資

20、料、物業(yè)管理資料分成三類，進(jìn)行整理、造冊、存檔。檔案管理實(shí)行原始資料與電腦管理資料相結(jié)合的管理模式。各種檔案資料并重，充分掌握大賀工業(yè)園的情況，形成無盲點(diǎn)的管理網(wǎng)絡(luò)。大賀工業(yè)園的各項(xiàng)管理工作必須建立檔案資料，依照規(guī)范程序，逐一建檔，形成標(biāo)準(zhǔn)化、制度化的檔案管理體系。二、 需建立的檔案、資料表一  大賀工業(yè)園辦公樓及廠房資料名稱資料內(nèi)容工程建筑規(guī)劃圖紙、項(xiàng)目批文、用地批文產(chǎn)權(quán)資料建筑許可證、投資許可證、開工許可證物業(yè)資料A、 辦公樓及廠房基本資料B、 用戶檔案資料C、 附屬設(shè)施資料工程技術(shù)資料A、 竣工圖、（總平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙）

21、B、 地質(zhì)勘察報(bào)告C、 工程合同及開工、竣工報(bào)告D、工程預(yù)算E、 圖紙會審記錄F、 工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單（含質(zhì)量事故處理記錄）G、隱蔽工程驗(yàn)收簽證H、 沉降觀察記錄I、   竣工驗(yàn)收證明書J、  主要建材的質(zhì)量保證書K、 新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書L、 水、電、空調(diào)、電梯等設(shè)備檢驗(yàn)合格證書M、 砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告N、供水、供暖的試壓報(bào)告O、園林綠化的圖紙和清單P、 設(shè)備清單、安裝調(diào)試記錄、使用注意事項(xiàng)說明、合格證和保修單、操作手冊等Q、有關(guān)工程基礎(chǔ)上的其他重要技術(shù)決定和文件表二   大賀工業(yè)園業(yè)主、用戶檔案資料名稱資料內(nèi)容單位（

22、部門）名稱A、負(fù)責(zé)人 B、人員數(shù)量 C、聯(lián)系電話 D、緊急聯(lián)系人、電話 E、業(yè)務(wù)職能 F、樓層、房號 G、面積表三物業(yè)管理資料名稱資料內(nèi)容行政文件行政部門法規(guī)文件物業(yè)公司文件管理處規(guī)章制度員工管理檔案員工個(gè)人詳細(xì)資料員工業(yè)績考核記錄員工業(yè)務(wù)管理檢查記錄培訓(xùn)檔案各項(xiàng)培訓(xùn)計(jì)劃及實(shí)施記錄培訓(xùn)考核記錄及獎懲記錄設(shè)備管理檔案各類公共設(shè)施保養(yǎng)維修記錄各項(xiàng)機(jī)電設(shè)備保養(yǎng)維修及運(yùn)行記錄設(shè)備檢查記錄維修記錄維修服務(wù)登記表維修回訪記錄護(hù)衛(wèi)管理記錄日常巡查記錄交接班記錄車輛管理記錄物資放行記錄閉路監(jiān)控系統(tǒng)記錄突發(fā)事件處理記錄值班記錄轉(zhuǎn)發(fā)的消防記錄綠化管理檔案綠化總體規(guī)劃圖綠化統(tǒng)計(jì)表綠化養(yǎng)護(hù)表綠化養(yǎng)護(hù)、更換記錄保潔檔案

23、保潔工作記錄衛(wèi)生檢查考核記錄消殺記錄管理檔案收支明細(xì)及匯總表與業(yè)主工作聯(lián)系記錄管理處與外單位簽訂的各類合同物資發(fā)放、申領(lǐng)、庫存記錄投訴及處理記錄業(yè)主、用戶投訴記錄投訴的調(diào)查、處理、回訪記錄會務(wù)服務(wù)記錄單位（部門）名稱會議名稱、時(shí)間服務(wù)要求第二節(jié) 大賀工業(yè)園檔案的管理一、 檔案存儲采用各種形式的文檔存儲方法，如電腦磁盤、錄像帶、錄音帶、照片、圖表等，并采用適當(dāng)?shù)谋９?、存儲方法。盡可能把其他形式的檔案資料轉(zhuǎn)換為電腦儲存，以便查找和利用。對于重要文檔除保證原始資料及時(shí)存入電腦外，應(yīng)復(fù)制1-2套另行保管，防止緊急情況下資料損毀。二、 檔案分類電腦文件必須由專人按照規(guī)定設(shè)置子目錄進(jìn)行

24、分類，并定期清除過期失效的文件。原始文件按不同業(yè)務(wù)性質(zhì)分塊，不同內(nèi)容分類，逐一編號，登記造冊，編輯目錄，按不同業(yè)務(wù)部門分柜保管。三、 檔案鑒定對檔案是否有效、作廢、復(fù)印份數(shù)及保存期限、保存數(shù)量等，必須由管理處主任或指定人員負(fù)責(zé)。四、 檔案保管檔案的保管必須由專人負(fù)責(zé)，以達(dá)到文件管理要求，必須做到檔案標(biāo)識清晰，分類明確，易查找。檔案借閱必須由具備資格的人員經(jīng)過登記后方可借出，文件借閱者必須妥善保管所借文件，不得涂改、損毀等，否則應(yīng)追究當(dāng)事人的責(zé)任。檔案歸還必須經(jīng)過檢查，如有輕微破損應(yīng)立即修補(bǔ)，損壞嚴(yán)重的需追究借閱人員的責(zé)任。檔案管理人員需按時(shí)檢查檔案借閱情況，以便及時(shí)收回在外

25、的文件，防止因管理疏忽所導(dǎo)致的文件流失和泄密。五、 檔案保管環(huán)境有防盜措施。配置有效的消防器材，嚴(yán)禁煙火。檔案存放干凈整齊，柜架內(nèi)放置防蟲劑、防霉劑，并定期檢查、更換，保證文檔保管條件符合公司文件管理要求第五章 管理服務(wù)內(nèi)容第一節(jié) 房屋、設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù)房屋維修養(yǎng)護(hù)和設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)、管理的責(zé)任部門是一家人物業(yè)保潔工程有限公司大賀工業(yè)園物業(yè)管理處設(shè)備保障部。一、 設(shè)備保障部各崗位職11設(shè)備保障部主管職責(zé)組織制訂大賀工業(yè)園內(nèi)各專業(yè)設(shè)備系統(tǒng)的詳細(xì)維保計(jì)劃，確保設(shè)備設(shè)施的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，延長設(shè)備的使用壽命。做好大賀工業(yè)園內(nèi)房屋、給排水設(shè)備設(shè)施、電器設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)及供配電、空調(diào)、

26、電梯、弱電等設(shè)備的管理工作，滿足用戶使用要求。制定切實(shí)可行的節(jié)能措施，減少水、電及維修材料的消耗，降低費(fèi)用的支出。組織建立完善的設(shè)備檔案、設(shè)備卡、機(jī)電設(shè)備臺帳、計(jì)器具臺帳，按規(guī)定組織各項(xiàng)檢測，使用器具都在有效期。建立部門人員、物品、工具、技術(shù)資料、鑰匙臺帳，交接領(lǐng)用有記錄。負(fù)責(zé)對內(nèi)、對外信息的溝通，負(fù)責(zé)與環(huán)保局的業(yè)務(wù)往來，負(fù)責(zé)對部門員工的工作進(jìn)行檢查、督促、考核。完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。12供配電工崗位職責(zé)負(fù)責(zé)供配電設(shè)備的運(yùn)行、倒閘、抄表及設(shè)備、房間的衛(wèi)生，負(fù)責(zé)供配電設(shè)備的巡視和供配電異常情況報(bào)告，負(fù)責(zé)與供電部門聯(lián)系業(yè)務(wù)，負(fù)責(zé)分發(fā)停電通知單，配合工程部員工進(jìn)行維修工作，各項(xiàng)記錄完整。每天24小

27、時(shí)有人值班，實(shí)行四班三倒。13電梯工崗位職責(zé)負(fù)責(zé)電梯設(shè)備的正常日常運(yùn)行管理。按時(shí)開關(guān)電梯，注意兼顧乘坐方便和節(jié)約能耗。每日檢查電梯的運(yùn)行情況，發(fā)現(xiàn)設(shè)備問題及時(shí)處理，如發(fā)生電梯困人，應(yīng)及時(shí)用電話安慰被困人員，并在10分鐘內(nèi)趕赴現(xiàn)場，采取安全有效的救援措施，放出被困人員。配合工程部員工完成其它工作任務(wù)。負(fù)責(zé)與質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局的業(yè)務(wù)往來，各項(xiàng)記錄完整。14給排水維修工崗位職責(zé)負(fù)責(zé)工業(yè)園內(nèi)給排水設(shè)備的運(yùn)行、維修、管理，負(fù)責(zé)污水處理設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)、管理，每日巡查給排水設(shè)備、污水處理設(shè)備，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，確保給排水水質(zhì)達(dá)標(biāo)，排水通暢無滿溢。配合工程部員工完成其它工作任務(wù)，各項(xiàng)記錄完整。15房屋維修工崗位

28、職責(zé)負(fù)責(zé)房屋設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)，負(fù)責(zé)維修辦公桌椅、櫥柜，每日巡查物管區(qū)域，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，配合完成工程部其他工作任務(wù)，各項(xiàng)記錄完整。16弱電工崗位職責(zé)負(fù)責(zé)消防主機(jī)、探頭的運(yùn)行、維護(hù)，負(fù)責(zé)通訊、有線電視、會議系統(tǒng)和監(jiān)控設(shè)備的運(yùn)行、維修、安裝管理，每天巡查職責(zé)范圍內(nèi)的設(shè)備設(shè)施工作情況，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，配合工程部完成其他工作和任務(wù)，各項(xiàng)記錄完整。17電氣設(shè)備維修工崗位職責(zé)負(fù)責(zé)各類配電柜、箱的檢查、保養(yǎng)、維修，負(fù)責(zé)各類開關(guān)、燈具、插座電氣設(shè)備的檢查、保養(yǎng)、維修，每天巡查職責(zé)范圍內(nèi)的設(shè)備設(shè)施工作情況，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，配合工程部完成其他工作和任務(wù)，各項(xiàng)記錄完整。18空調(diào)工崗位職責(zé)負(fù)責(zé)空調(diào)機(jī)組、制冷機(jī)組、各

29、類通風(fēng)機(jī)的運(yùn)行、維護(hù)、管理，每天巡查職責(zé)范圍內(nèi)的設(shè)備設(shè)施工作情況，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，配合工程部完成其他工作和任務(wù)，各項(xiàng)記錄完整。以上各工種人員除完成日常工作外，還必須完成計(jì)劃維修養(yǎng)護(hù)工作。二、工程部報(bào)修、投訴處理流程三、房屋日常維護(hù)計(jì)劃和實(shí)施方案項(xiàng)目維修類別劃分日常維修計(jì)劃方案標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施效果房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位局部受損施工質(zhì)量原因造成的結(jié)構(gòu)問題每周巡查一次。入住階段每天巡視，發(fā)現(xiàn)問題，立即處理。如局部受損較輕，由設(shè)備保障部按房屋修繕規(guī)定維修；如受損較重，應(yīng)請專家會診，提出方案，委托專業(yè)公司實(shí)施。如因施工質(zhì)量原因造成的結(jié)構(gòu)問題，應(yīng)報(bào)請建設(shè)單位處理。房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)；有關(guān)工程施工技術(shù)規(guī)范。安全，正常使

30、用；功能完好。外墻面外墻面脫落的修補(bǔ)；外墻面局部滲漏；每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維修。由設(shè)備保障部聯(lián)系、監(jiān)督外墻面裝修單位派員修復(fù)。房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)；外墻面修繕技術(shù)規(guī)范。無凹凸、無脫落、無破損、無滲水。公共屋面屋面積水、滲漏。每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維修。由設(shè)備保障部按相關(guān)作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修。房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)。無積水、無滲漏。公共通道、門廳、樓梯間公用地面維修改造；公用通道和樓梯間墻面粉刷；扶手、門面、玻璃、踏步的維修。每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。由設(shè)備保障部按有關(guān)規(guī)定實(shí)施維修。房屋修繕規(guī)范。地面、墻面、踏步完好；門、窗、鎖、扣、插銷完好，開閉靈活；扶手完好。四、房屋定期維護(hù)計(jì)劃和實(shí)施方案項(xiàng)目維修

31、類別劃分日常維修計(jì)劃方案標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施效果房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位局部受損施工質(zhì)量原因造成的結(jié)構(gòu)問題1、  每年對房屋基礎(chǔ)進(jìn)行一次檢查，防止白蟻及腐蝕性液體的侵害；2、  及時(shí)了解有無白蟻情況做到早發(fā)現(xiàn)，早處理。由設(shè)備保障部按相關(guān)作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修。建筑物白蟻防治標(biāo)準(zhǔn)； 建筑物完好等級標(biāo)準(zhǔn)。結(jié)構(gòu)安全，正常使用；功能完好。外墻面外墻面脫落的修補(bǔ)；外墻面局部滲漏；外墻面大面積滲漏；外墻面清洗。1、  每2年對于較大面積滲漏外墻久修無效的，應(yīng)局部翻新擴(kuò)大及污染墻面；2、  第15年對幕墻膠進(jìn)行更換整修。3、  每年清洗2次外墻面。由設(shè)備保障部負(fù)責(zé)實(shí)施。房屋修繕

32、標(biāo)準(zhǔn)；玻璃幕墻工程技術(shù)規(guī)范、金屬和石材幕墻工程技術(shù)規(guī)范。 A、  外墻平面完好，無滲漏；B、  外墻面清潔美觀。公共屋面屋面積水、滲漏。A、   每半年疏通一次屋面漏水口；B、   每年對屋面檢修一次，每5年翻新更換老化部分。由設(shè)備保障部按相關(guān)作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修。屋面防水每15年全面翻新一次。 房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)。相應(yīng)修繕作業(yè)規(guī)程。無積水、防水層正常，有效發(fā)揮功用，無滲漏。公共通道、門廳、樓梯間公用地面維修改造；公用通道和樓梯間墻面粉刷；扶手、門面、玻璃、踏步的維修。A、   每半年對公共地面進(jìn)行維護(hù)一次，補(bǔ)換損

33、壞或空鼓地磚；B、   每2年刷新一次通道門、梯間墻壁天棚、扶手及欄桿；C、   每年全面維護(hù)一次樓梯踏步、清除空鼓、開破損等。由設(shè)備保障部按有關(guān)規(guī)定實(shí)施維修。房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)。相應(yīng)建筑部分修繕技術(shù)規(guī)程。美觀、完好、整潔、清爽。五、設(shè)備、設(shè)施日常維護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案類 別項(xiàng) 目日 常 維 修計(jì) 劃方 案標(biāo) 準(zhǔn)實(shí)施效果院內(nèi)道路A、  路面B、  路牙每天檢查二遍，隨壞隨修。冬季及時(shí)掃除冰雪，并采取防滑措施。由設(shè)備保障部專業(yè)維修工按項(xiàng)目維修規(guī)程實(shí)施。路面修繕質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。平整、無坑洼、無水、無積雪、無缺損，完好率達(dá)100%。室外照明A、 

34、 庭院燈B、  泛光燈每天檢查一遍，隨壞隨修。由設(shè)備保障部專業(yè)維修工按項(xiàng)目維修規(guī)程實(shí)施。A、  電器作業(yè)安全操作規(guī)程；B、  燈具施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。燈泡正常使用，燈罩完好無損清潔，完好率達(dá)100%。排水池井管口網(wǎng)A、  雨水口B、  雨水井C、  雨水管D、  污水井E、  污水管F、  化糞池G、  閥門井H、  隔油池每天檢查一遍，隨壞隨修。由設(shè)備保障部專業(yè)維修工按項(xiàng)目維修規(guī)程實(shí)施。A、   井內(nèi)無積物，井壁無脫落；B、   井蓋上標(biāo)志清晰；C、

35、   管道暢通，無堵塞。A、  井蓋完好率100%。B、  無缺損，少污積；C、  無堵塞，無漫溢。綠地綠化每天檢查一遍及時(shí)修剪。綠化主管制定工作方案。A、  綠化工作標(biāo)準(zhǔn)B、  園林工作標(biāo)準(zhǔn)綠草樹木修剪整齊，長勢良好，無病蟲害。停車場、棚A、  地面停車場B、  室內(nèi)停車場每天檢查一遍，隨壞隨修。由設(shè)備保障部門專業(yè)維修工按項(xiàng)目維修規(guī)程實(shí)施。A、  路面修繕質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；B、  停車場地面施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。平整、無積水、無積雪、無缺損，完好率達(dá)100%。室外消防設(shè)施A、  室外消防栓

36、B、  水泵結(jié)合器每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)維修。由設(shè)備保障部專業(yè)維修工按項(xiàng)目維修規(guī)程實(shí)施。A、  給水施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)；B、  消防設(shè)施施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。A、  無銹蝕；B、  無滴漏；C、  消防設(shè)施正常有效。公用標(biāo)志設(shè)施A、  標(biāo)識牌B、  警示牌C、  圍欄D、  伸縮門每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)維修。由設(shè)備保障部專業(yè)維修工按項(xiàng)目維修規(guī)程實(shí)施。A、  標(biāo)識清楚，無污跡、破損；B、  安裝牢固。A、  標(biāo)志設(shè)施完好率100%；B、  標(biāo)志無損壞；C、&#

37、160; 開關(guān)靈活。電梯客梯每天檢查電梯內(nèi)選、外呼、層顯、轎內(nèi)照明、風(fēng)扇、電話等。由設(shè)備保障部專業(yè)維修工按項(xiàng)目維修規(guī)程實(shí)施。電梯維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)。A、  安全正常運(yùn)行；B、  機(jī)房、轎箱整潔；C、  電梯各組成部分完好率100%?？照{(diào)A、  分體空調(diào)B、  風(fēng)機(jī)A、  每日對空調(diào)運(yùn)行情況進(jìn)行檢查，觀察電流、壓力、溫度等。B、  每日對設(shè)備表面保潔。C、  每日對凝結(jié)水排放情況進(jìn)行檢查。D、  每天檢查排風(fēng)機(jī)是否正常工作。由設(shè)備保障部門專業(yè)維修工按項(xiàng)目維修規(guī)程實(shí)施?？照{(diào)、風(fēng)機(jī)系統(tǒng)運(yùn)行、維修、保養(yǎng)工作規(guī)程。A、&

38、#160; 設(shè)備完好率100%。B、  無超標(biāo)噪音。供配電A、  變壓器B、  高低壓配電柜、配電箱每天巡視各重儀表、變壓器是否正常。由值班電工、專業(yè)維修工按項(xiàng)目維修規(guī)程實(shí)施。供配電系統(tǒng)運(yùn)行、維修、保養(yǎng)規(guī)程。安全、正常運(yùn)行、確保萬無一失。室內(nèi)照明、插座A、  各類照明燈B、  出口標(biāo)志燈、指示燈C、  插座每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)維修。由設(shè)備保障部門專業(yè)維修工按項(xiàng)目維修規(guī)程實(shí)施。A、  電氣作業(yè)安全操作規(guī)程B、  燈具施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)燈泡、燈罩、燈座完好清潔，無破損。給排水A、  消防水箱B、 

39、 消防泵C、  噴淋泵D、  生活水泵每天檢查管道閥門、水泵壓力、電機(jī)電流。由設(shè)備保障部門專業(yè)維修工按項(xiàng)目維修規(guī)程實(shí)施。A、  給排水各種規(guī)程B、  水泵技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)A、  供水符合用水標(biāo)準(zhǔn)B、  排水通暢C、  隨時(shí)有效提供消防用水消防報(bào)警A、  消防報(bào)警系統(tǒng)B、  消火栓箱C、  防排煙風(fēng)機(jī)D、  紅外報(bào)警系統(tǒng)每天檢查管道閥門有無滲漏，檢查消防報(bào)警系統(tǒng)，消除故障及誤報(bào)。由設(shè)備保障部門專業(yè)維修工按項(xiàng)目維修規(guī)程實(shí)施。消防設(shè)施施工標(biāo)準(zhǔn)。A、  無滴漏；B、  消防設(shè)施正常

40、有效；C、  送風(fēng)、排煙機(jī)狀態(tài)完好；D、  紅外報(bào)警系統(tǒng)完好。弱電A、  結(jié)構(gòu)化布線B、  廣播系統(tǒng)C、  有線電視D、  會議系統(tǒng)A、   每天對監(jiān)控、攝像頭、紅外報(bào)警系統(tǒng)等外觀及性能檢查一遍。B、   每天檢查通訊、有線電視、會議系統(tǒng)設(shè)備，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。由設(shè)備保障部門專業(yè)維修工按項(xiàng)目維修規(guī)程實(shí)施。各系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)A、  各系統(tǒng)性能良好，運(yùn)行正常。B、  設(shè)施完好、整潔。六、設(shè)備、設(shè)施定期維護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案類 別項(xiàng) 目日 常 維 修計(jì) 劃方 案標(biāo) 準(zhǔn)實(shí)施效果院內(nèi)道路A

41、、  路面B、  路牙A、每年對局部損壞嚴(yán)重、修補(bǔ)多次的部位進(jìn)行翻新。由設(shè)備保障部自行組織或委托有關(guān)單位實(shí)施。路面施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。A、  減少不必要的受損和破壞。B、  延長使用壽命。室外照明A、  庭院燈B、  泛光燈A、  燈座每年刷漆一次B、  每檢修線路一次由設(shè)備保障部按有關(guān)規(guī)程維護(hù)或更換。A、  線路無老化；B、  清潔完好；C、  燈具施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。A、  燈具外觀良好；B、  照明系統(tǒng)、設(shè)施完好有效。排水池井管口網(wǎng)A、  雨水口B、 

42、 雨水井C、  雨水管D、  污水井E、  污水管F、  化糞池G、  閥門井H、  隔油池A、  化糞池每半年清掏一次；B、  井蓋每年刷漆一次；C、  每季度清理井內(nèi)雜物一次；D、  每年全面維護(hù)完善一次。由設(shè)備保障部按項(xiàng)目維修規(guī)程實(shí)施。A、   化糞池污水裝置清理作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)；B、   井內(nèi)無沉積物堵塞。A、  化糞池污水處理裝置內(nèi)無沉積物；B、  井蓋正常使用、密合；C、  流水通暢。綠地綠化A、  花木每半年修

43、剪一次B、  草坪每月修剪一次C、  喬木每月修剪一次綠化主管制定工作方案。A、  綠化工作標(biāo)準(zhǔn)B、  園林工作標(biāo)準(zhǔn)綠草樹木修剪整齊，長勢良好，無病蟲害。停車場棚A、  地面停車場B、  室內(nèi)停車場每年對局部損壞部位進(jìn)行修補(bǔ)更新一次，5年翻新一次；由設(shè)備保障部門專業(yè)維修工按項(xiàng)目維修規(guī)程實(shí)施。A、  路面修繕質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；B、  停車場地面施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。平整、無積水、無積雪、無缺損，完好率達(dá)100%。室外消防設(shè)施A、  室外消防栓B、  水泵結(jié)合器每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)維修。由設(shè)備保障部專業(yè)維修

44、工按項(xiàng)目維修規(guī)程實(shí)施。A、  給水施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)；B、  消防設(shè)施施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。A、  無銹蝕；B、  無滴漏；C、  消防設(shè)施正常有效。公用標(biāo)志設(shè)施A、  標(biāo)識牌B、  警示牌C、  圍欄D、  伸縮門每月清潔一次；每季度檢查一次；每半年對安放基礎(chǔ)穩(wěn)固情況進(jìn)行檢查維護(hù)；由設(shè)備保障部專業(yè)維修工按項(xiàng)目維修規(guī)程實(shí)施。標(biāo)識、警示牌制作安裝及管理規(guī)定A、  標(biāo)志清潔美觀；B、  安放穩(wěn)固；C、  標(biāo)志清晰完好，使用正常。電梯客梯A、   每月檢查電梯設(shè)備，機(jī)械傳動部

45、分；B、   每半年檢查控制系統(tǒng)，對運(yùn)行部分加油，調(diào)整。C、   每年全面檢測一次，通過年檢。由設(shè)備保障部專業(yè)維修工按項(xiàng)目維修規(guī)程實(shí)施。電梯維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)。A、  安全正常運(yùn)行平穩(wěn)；B、  機(jī)房、轎箱整潔；C、  電梯各組成部分完好率100%?？照{(diào)A、  分體空調(diào)B、  風(fēng)機(jī)A、  每月對空調(diào)、濾網(wǎng)進(jìn)行清洗；B、  每季對空調(diào)運(yùn)行情況和電氣性能絕緣情況以及所有進(jìn)出壓力表的進(jìn)行檢查C、  每年檢查新風(fēng)機(jī)和空調(diào)機(jī)組控制保護(hù)回路；由設(shè)備保障部門專業(yè)維修工按項(xiàng)目維修規(guī)程實(shí)施?？照{(diào)、風(fēng)機(jī)

46、系統(tǒng)運(yùn)行、維修、保養(yǎng)工作規(guī)程。A、  設(shè)備完好率100%。B、  無超標(biāo)噪音。供配電A、  變壓器B、  高低壓配電柜、配電箱每年請供電部門進(jìn)行一次試驗(yàn)，并作全面檢查，每月檢查一遍各配電箱、控制箱。由值班電工、專業(yè)維修工按項(xiàng)目維修規(guī)程實(shí)施。供配電系統(tǒng)運(yùn)行、維修、保養(yǎng)規(guī)程。供電部門規(guī)定低壓電器安裝運(yùn)行規(guī)范完好、安全確保供電系統(tǒng)正常運(yùn)行確保各設(shè)備供電、控制正常，確保萬無一失。室內(nèi)照明、插座A、  各類照明燈B、  出口標(biāo)志燈、指示燈C、  插座每季檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維修。由設(shè)備保障部門按相關(guān)作業(yè)規(guī)程實(shí)施。照明維修保養(yǎng)規(guī)程。A

47、、  線路無老化；B、  插座、燈具使用正常。給排水A、  消防水箱B、  消防泵C、  噴淋泵D、  生活水泵每月檢查；每半年輪換備用泵；每年進(jìn)行油漆、防凍處理。由設(shè)備保障部按相關(guān)作業(yè)規(guī)程實(shí)施。A、  開啟靈活；B、  水質(zhì)達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)。A、  供水符合用水標(biāo)準(zhǔn)B、  消防用水供給可靠；C、  污水排放通暢。消防報(bào)警A、  消防報(bào)警系統(tǒng)B、  消火栓箱C、  防排煙風(fēng)機(jī)D、  紅外報(bào)警系統(tǒng)A、  每月由消防報(bào)警系統(tǒng)維修單位進(jìn)行一次調(diào)試。B

48、、  安護(hù)人員每半年對滅火器進(jìn)行檢查。C、  每兩年由消防檢測部門進(jìn)行測試，取得合格證書。安護(hù)隊(duì)長組織實(shí)施消防系統(tǒng)測試，由設(shè)備保障部按相關(guān)作業(yè)規(guī)程實(shí)施，維修保養(yǎng)，并配合安護(hù)部做各類測試。消防設(shè)施施工標(biāo)準(zhǔn)。滅火器行業(yè)規(guī)定。產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)?；馂?zāi)報(bào)警系統(tǒng)。紅外線報(bào)警系統(tǒng)各種正常。消防設(shè)施正常有效。滅火器火力正常，在有效期內(nèi)。弱電A、  結(jié)構(gòu)化布線B、  廣播系統(tǒng)C、  有線電視D、  會議系統(tǒng)對各系統(tǒng)的設(shè)施、設(shè)備性能進(jìn)行月檢、季檢和年檢。由設(shè)備保障部門按相關(guān)作業(yè)規(guī)程實(shí)施。各系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)A、  各系統(tǒng)性能良好，運(yùn)行正常。B、 

49、; 設(shè)施完好、整潔。七、工程部設(shè)備設(shè)施管理服務(wù)內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)要求管理指標(biāo)及實(shí)施措施設(shè)備設(shè)施管理大樓建筑及所有設(shè)備、設(shè)施圖紙、資料檔案齊全，管理完善，交接手續(xù)齊備。落實(shí)責(zé)任人，設(shè)立檔案室，全部采用計(jì)算機(jī)管理，檢索方便，嚴(yán)格按交接規(guī)定執(zhí)行。設(shè)備設(shè)施完好率100%，運(yùn)行正常，設(shè)備管理、保養(yǎng)、檢修制度完備。建立嚴(yán)格的運(yùn)行維修保養(yǎng)制度，嚴(yán)格按程序操作，按維修計(jì)劃進(jìn)行保養(yǎng)，并做好相應(yīng)記錄，確保設(shè)備設(shè)施完好。配電房嚴(yán)格按國家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范管理。嚴(yán)格上崗制度、值班制度、檢修制度、巡查制度、停送電各種票、倒閘操作票準(zhǔn)確無誤，設(shè)備缺陷記錄、交接班記錄填寫詳實(shí)，確保心臟部位的萬無一失。弱電系統(tǒng)確保狀態(tài)良好，設(shè)備整潔、標(biāo)識明顯，

50、維修及時(shí)率99以上，維修 合格率100。建立嚴(yán)格的保修、運(yùn)行、維修、保養(yǎng)制度，嚴(yán)格按程序操作；維修人員接到維修指令后，應(yīng)十分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場處理，零修工程及時(shí)完成，急修工程不超過8小時(shí)，并建立回訪制度和回訪記錄；以優(yōu)質(zhì)服務(wù)為本，為單位提供舒適的工作環(huán)境。消防控制中心及消防系統(tǒng)設(shè)備隨時(shí)啟用，并訂有突發(fā)性火災(zāi)應(yīng)急預(yù)案；緊急疏散指示完好醒目，消防通道暢通。建立嚴(yán)格的維修保養(yǎng)制度，每季度對消防設(shè)備進(jìn)行測試，并做好記錄，每半年針對應(yīng)急方案進(jìn)行一次消防演習(xí)，平時(shí)不斷巡視，發(fā)現(xiàn)異常情況及時(shí)處理，確保消防工作萬無一失。電梯準(zhǔn)時(shí)準(zhǔn)點(diǎn)運(yùn)行，正常維修保養(yǎng)單位、措施落實(shí)，運(yùn)行維修有記錄。按電梯運(yùn)行制度開停電梯，建立電梯維

51、護(hù)保養(yǎng)制度，做好日常保養(yǎng)和清潔，并督促電梯公司定期對電梯進(jìn)行保養(yǎng)和年檢，使電梯安全運(yùn)行。對供水、蓄水設(shè)備設(shè)施按規(guī)定清洗、消毒，無二次污染，水質(zhì)定期檢驗(yàn)合格；排水、排污系統(tǒng)通暢，排水水質(zhì)達(dá)標(biāo)，無堵塞滿溢現(xiàn)象。建立嚴(yán)格的供水、蓄水設(shè)備、設(shè)施清洗、消毒制度，嚴(yán)格按規(guī)定水箱每年至少清洗兩次，消毒一次，并對水質(zhì)進(jìn)行送檢；落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行維護(hù)，實(shí)行巡查制度，建檔制度。以確保供水水質(zhì)達(dá)標(biāo)，排水排污通暢，排水水質(zhì)達(dá)標(biāo)，并定期疏通、清理排水管、井、池。中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行正常，設(shè)備完好99以上，噪音排放符合國家環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)。建立嚴(yán)格的運(yùn)行、操作、維護(hù)、巡視制度，按計(jì)劃進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，并做好記錄；定期監(jiān)測各區(qū)域噪音值，并做好

52、記錄；盡最大努力防止制冷劑泄漏。照明系統(tǒng)外觀整潔無缺損、松落，光源完好率、維修更換及時(shí)率100。建立嚴(yán)格的巡視制度，只從合格供方處采購維修材料，及時(shí)更換已損壞的照明燈具，及時(shí)對燈具進(jìn)行保潔。做好記錄。八、設(shè)備保障部節(jié)能管理措施81公共照明節(jié)能根據(jù)季節(jié)變化和天氣情況，隨時(shí)調(diào)整室外照明開關(guān)時(shí)間。82室內(nèi)公共照明節(jié)能每個(gè)工作日下班時(shí)間過后，安護(hù)人員及時(shí)對大樓及各個(gè)公共區(qū)域，關(guān)閉所有照明開關(guān)，如有工作人員臨時(shí)進(jìn)入辦公區(qū)域，人離開后，安護(hù)人員應(yīng)及時(shí)去檢查、關(guān)燈，每個(gè)工作日早晨上班時(shí)，由安護(hù)、保潔人員根據(jù)需要打開相應(yīng)公共區(qū)域照明燈。83辦公室內(nèi)節(jié)能辦公室照明燈、辦公設(shè)備的節(jié)能，由辦公室工作人員執(zhí)行。每晚下

53、班后，安護(hù)人員在巡查中，如發(fā)現(xiàn)有的辦公室人離開后未關(guān)燈，將發(fā)放“提示單”，提示人走前關(guān)燈。84風(fēng)機(jī)節(jié)能各衛(wèi)生間的排氣煽、排風(fēng)機(jī)，每天早上上班前半小時(shí)開，晚上下班后關(guān)。85空調(diào)節(jié)能夏季、冬季開停空調(diào)的時(shí)間由業(yè)主指定，物業(yè)公司提供參考意見，做到既滿足溫度適宜又不浪費(fèi)電能。86節(jié)能宣傳由物業(yè)公司在個(gè)照明開關(guān)附近張貼節(jié)能宣傳標(biāo)貼，宣傳節(jié)能，不定期用宣傳欄宣傳節(jié)能知識、方法，如“開空調(diào)時(shí)間內(nèi)關(guān)好門窗”等。九、工程部應(yīng)急預(yù)案91供配電應(yīng)急預(yù)案方法和配合。1、在雙回路正常供電時(shí)，當(dāng)發(fā)生某一回路突然停電時(shí)，及時(shí)按照操作規(guī)程倒閘。2、配電值班員定期進(jìn)行模擬訓(xùn)練，熟練操作92電梯被困人員應(yīng)急預(yù)案1、 首

54、先通過對講電話安扶被困人員，告知救援工作已經(jīng)開始，不要擅自打開轎箱門，需保持鎮(zhèn)定。2、 10分鐘內(nèi)趕赴現(xiàn)場，確定所有廳門全部在關(guān)閉位置。3、 檢查控制柜安全回路，如安全回路發(fā)生問題，立即檢查有關(guān)設(shè)備可否短時(shí)間修好，如可以，應(yīng)立即修好，然后恢復(fù)電梯正常運(yùn)行；或把電梯轉(zhuǎn)入檢修狀態(tài)，使安全回路暫時(shí)失效，然后用“慢車”運(yùn)行電梯。4、 在按動“慢車”按鈕前，再次通知被困人員，不要試圖打開轎門，并離開轎門，然后把轎箱升/降到適當(dāng)樓層，放出被困人員。5、 如無法利用電力驅(qū)動電梯，應(yīng)立即使用手動緊急操作工具，把電梯升/降到適當(dāng)樓層，放出被困人員，手動操作前，必須拉掉主電

55、源開關(guān)。6、 在轎頂、機(jī)房兩地配合操作時(shí)，必須上下應(yīng)答無誤后方可操作。7、如遇到其他復(fù)雜情況，應(yīng)及時(shí)通知電梯維保單位及有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。9。3電梯進(jìn)水時(shí)應(yīng)急預(yù)案1、 如底坑或井道邊進(jìn)水，應(yīng)將電梯停于二層以上或進(jìn)水樓層二層以上，關(guān)閉主電源，把底坑水除盡，檢修無異常后，恢復(fù)電梯運(yùn)行。2、當(dāng)電梯轎廂濕水后，應(yīng)立即拉開主電源，通知維保單位做相關(guān)處理，并提交處理報(bào)告，檢查無異常后，恢復(fù)電梯運(yùn)行。94噴淋頭意外破碎應(yīng)急預(yù)案如某層發(fā)生噴淋頭意外破碎，應(yīng)通知有關(guān)人員關(guān)閉相關(guān)“層閥”，清除樓層進(jìn)水。95排水不暢、引發(fā)漫溢應(yīng)急預(yù)案應(yīng)立即關(guān)閉水泵，關(guān)閉開水器電源，疏通排水管道，清除漫溢物，查找原因，采取

56、有效措施，防止再次發(fā)生類似事件。96空調(diào)系統(tǒng)發(fā)生制冷劑泄漏應(yīng)急預(yù)案當(dāng)室內(nèi)發(fā)生制冷劑大量泄漏時(shí)，應(yīng)立即打開門窗通風(fēng)，把泄漏出的制冷劑排到室外，防止發(fā)生人員窒息，同時(shí)杜絕一切明火，以防止制冷劑蒸汽遇明火產(chǎn)生有毒氣體。97觸電應(yīng)急預(yù)案如發(fā)生觸電事故，應(yīng)首先安全地將觸電者脫離電源，然后把觸電者移至通風(fēng)、暖和的地方，解開影響呼吸的扣子等，在現(xiàn)場進(jìn)行觀察、搶救，必要時(shí)進(jìn)行人工呼吸和體外心臟按摩、搶救，通知附近醫(yī)院派醫(yī)生到現(xiàn)場進(jìn)行搶救。第二節(jié) 安全護(hù)衛(wèi)工作一、安全護(hù)衛(wèi)部工作質(zhì)量目標(biāo)中控火災(zāi)報(bào)警處理率100；消防設(shè)備檢測、完好率100；突發(fā)事件處理及時(shí)率100；二、安全護(hù)衛(wèi)部各崗位職責(zé)21安全護(hù)衛(wèi)部主管職責(zé)&

57、#160;全面負(fù)責(zé)部門工作，對分公司領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)。 負(fù)責(zé)大賀工業(yè)園消防設(shè)備的檢驗(yàn)和防火安全工作。 負(fù)責(zé)消防監(jiān)控室的日常管理工作。 負(fù)責(zé)大賀工業(yè)園的治安護(hù)衛(wèi)工作。 組織部門人員進(jìn)行周檢。 負(fù)責(zé)對部門員工進(jìn)行培訓(xùn)和考核。 負(fù)責(zé)建立、更新用戶檔案，負(fù)責(zé)標(biāo)識的管理。 負(fù)責(zé)離崗、轉(zhuǎn)崗人員的工作、資料、物品的移交事項(xiàng)。 負(fù)責(zé)部門受控文件的管理，負(fù)責(zé)建立本部門技術(shù)文件資料和鑰匙檔案。 負(fù)責(zé)本部門質(zhì)量記錄的管理和超保存期限記錄的銷毀。 協(xié)助相關(guān)部門處理突發(fā)事件。 完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。22護(hù)衛(wèi)員職責(zé)&#

58、160;負(fù)責(zé)站崗、安全巡視工作，確保所轄區(qū)域的安全。 做好本崗值勤登記工作。 指揮車輛按規(guī)定位置整齊停泊，不得阻塞交通，維護(hù)良好的泊車秩序。 對進(jìn)出車輛作好登記工作。 對違章車輛要及時(shí)制止并加以糾正。 兼顧消防報(bào)警。23護(hù)衛(wèi)員崗位設(shè)置白班                          

59、    夜班北門：          1人                                 1人巡邏崗：   &#

60、160;    1人                                 1人三、日常安全管理31消防安全管理措施 消防安全管理是大賀工業(yè)園日常物業(yè)管理工作中極其重要的一項(xiàng)內(nèi)容，分公司將對全體員工實(shí)施全員義務(wù)消防員制度，教育員工

61、牢固樹立“隱患險(xiǎn)于明火，防范勝于救災(zāi)，責(zé)任重于泰山”的意識。制定大賀工業(yè)園消防應(yīng)急處理流程，一旦接警立即按流程實(shí)施處理。 認(rèn)真貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的方針，建立消防安全管理制度，加強(qiáng)日常的消防安全巡視，定期進(jìn)行消防檢查，對檢查中發(fā)現(xiàn)的隱患發(fā)放整改通知單給責(zé)任部門，限期整改，并追蹤整改結(jié)果，不留安全隱患。 把預(yù)防和撲救工作有機(jī)地結(jié)合起來，按照消防知識、技能培訓(xùn)計(jì)劃、消防演習(xí)計(jì)劃，認(rèn)真進(jìn)行培訓(xùn)和演習(xí)，以提高全體員工遇火警時(shí)的應(yīng)變處理能力和實(shí)際操作水平。 安全護(hù)衛(wèi)部按照消防檢測計(jì)劃，每季度對消防報(bào)警系統(tǒng)進(jìn)行檢測，對檢測出的問題責(zé)成有關(guān)部門立即解決，確保消防報(bào)警系統(tǒng)處

62、于良好的工作狀態(tài)。 對大賀工業(yè)園的滅火器實(shí)施定點(diǎn)存放，編號造冊管理。每季度對滅火器進(jìn)行一次檢查，對壓力不足等不合安全要求的滅火器，立即進(jìn)行充灌或更新。 嚴(yán)格執(zhí)行動火申請制度。 動重點(diǎn)要害部位進(jìn)行重點(diǎn)防范，增加巡視頻率，采取切實(shí)有效的防范措施，防止火災(zāi)事故的發(fā)生。32安全護(hù)衛(wèi)工作管理措施大賀工業(yè)園主要以辦公、生產(chǎn)為主，根據(jù)這一性質(zhì)，護(hù)衛(wèi)工作擬采用“技防為主，人防、物防為輔，全面防范”的總體構(gòu)想，充分發(fā)揮智能化保安系統(tǒng)的優(yōu)勢，輔以門崗值勤、安全巡邏、監(jiān)控值勤的有機(jī)結(jié)合，使安全管理無盲點(diǎn)、無死角，確保該物業(yè)不發(fā)生治安安全事故。建立一支高素質(zhì)的安全護(hù)衛(wèi)隊(duì)伍（1）從優(yōu)秀退伍

63、戰(zhàn)士和保安學(xué)校畢業(yè)生中選聘人員。（2）對安全護(hù)衛(wèi)員施行優(yōu)勝劣汰制。按照安全護(hù)衛(wèi)培訓(xùn)計(jì)劃，定期對安全護(hù)衛(wèi)員實(shí)施文明值勤，擒拿格斗等基本功的培訓(xùn)，并進(jìn)行考核。對平時(shí)工作一般，安全護(hù)衛(wèi)技能較差的護(hù)衛(wèi)員進(jìn)行淘汰，以提高和保證安全護(hù)衛(wèi)員的整體素質(zhì)。各崗有針對性地采取響應(yīng)的安全管理措施。（1）門崗安全護(hù)衛(wèi)管理措施。A、 門崗施行24小時(shí)安全護(hù)衛(wèi)值勤制，負(fù)責(zé)甄別大賀工作人員和來訪人員；對來訪人員，幫其聯(lián)系，在征得同意后、辦理來訪登記等有關(guān)手續(xù)并取得臨時(shí)證件后予以放行。B、 阻止閑雜人員進(jìn)入園區(qū)。C、 對進(jìn)出園區(qū)的車輛、貨物進(jìn)行盤查、登記，手續(xù)完備方可放行。（2）巡邏崗安全護(hù)衛(wèi)管理措施A、 巡邏崗施行24小時(shí)安全巡邏值勤制。B、 巡邏崗安全護(hù)衛(wèi)員要熟知園內(nèi)各區(qū)域、部位的情況，特別是主要領(lǐng)導(dǎo)辦公室、財(cái)務(wù)室、機(jī)房等重點(diǎn)部位的情況，在巡視過程中要重點(diǎn)巡查。C、 巡邏崗的護(hù)衛(wèi)員還作為機(jī)動力量，隨時(shí)增援其他崗位，處理突發(fā)事件。33突發(fā)事件處理預(yù)案火警處理預(yù)案發(fā)生火警區(qū)域內(nèi)工作程序：接警后應(yīng)立即到火警現(xiàn)場仔細(xì)觀察，準(zhǔn)確做出判斷。若火情沒有蔓延趨勢，屬起初之火，應(yīng)立即用滅火器進(jìn)