目標(biāo)成本在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程管理中的重要性上課講義

1、精品文檔目標(biāo)成本在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程管理中的重要性目標(biāo)成本的管理工作是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行項(xiàng)目全過(guò)程管理的一項(xiàng)重要工作。目標(biāo)成本管理指房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)市場(chǎng)環(huán)境、企業(yè)潛力和發(fā)展規(guī)劃，綜合測(cè)算、確定目標(biāo)利潤(rùn)后，以目標(biāo)利潤(rùn)約束成本支出的管理方法。它具有 全面、綜合、超前的特征。目標(biāo)成本的制定作為一項(xiàng)綜合性的工作，其準(zhǔn)確性直接影響到建設(shè)項(xiàng)目成本的管理與 控制，目標(biāo)成本標(biāo)準(zhǔn)定得過(guò)高，就無(wú)法實(shí)現(xiàn)成本控制的真正價(jià)值，而目標(biāo)成本定得過(guò)低，又不利于工程項(xiàng)目的順 利開展。通過(guò)科學(xué)合理地制定目標(biāo)成本，并在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中嚴(yán)格把控，可以促進(jìn)建設(shè)項(xiàng)目自身經(jīng)濟(jì)效益的提高，并且減少不必要的投資。要實(shí)現(xiàn)準(zhǔn)確的目標(biāo)成本控制，應(yīng)充分

2、熟悉建設(shè)項(xiàng)目各個(gè)環(huán)節(jié)的特征。一、目標(biāo)成本制定階段（一）拿地階段的目標(biāo)成本近年來(lái)，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也更加迅猛。拿地成本的日漸增高，要求房企在拿地前就 能測(cè)算出相對(duì)精準(zhǔn)的目標(biāo)成本，這樣才能從拿地的初始階段即開始控制建設(shè)項(xiàng)目的成本，在保證項(xiàng)目成本控制工作順利進(jìn)行的前提下，減少成本投入，使企業(yè)獲取最大的經(jīng)濟(jì)效益。在拿地階段，合理地選取周圍住宅及社區(qū)商業(yè)標(biāo)桿企業(yè)成本控制的相關(guān)信息，通過(guò)對(duì)其競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)環(huán)境產(chǎn)品價(jià)格資料的分析，計(jì)算出該項(xiàng)目的拿地成本， 合理地預(yù)估該地塊的目標(biāo)利潤(rùn)率，是房企的首要任務(wù)。此階段的拿地成本,作為該項(xiàng)目的投資估算，是該工程造價(jià)的最高限額，是此項(xiàng)目的指導(dǎo)價(jià)格，此價(jià)

3、格合理與否，是本次工程投資決 策成敗的關(guān)鍵。（二）定位階段的目標(biāo)成本定位版目標(biāo)成本也稱方案版目標(biāo)成本。設(shè)計(jì)定位在整個(gè)成本領(lǐng)域中所占權(quán)重最大，具有“一錘定音”的地位和作用。因此，房產(chǎn)公司在拿地后盡快完成定位版目標(biāo)成本，完成經(jīng)濟(jì)上合理、銷售業(yè)態(tài)上完善的限定設(shè)計(jì)，不僅可 以降低工程造價(jià)，同時(shí)也保證了開發(fā)產(chǎn)品的價(jià)格及速度。大型的房企所開發(fā)的項(xiàng)目大多為多項(xiàng)目、多業(yè)態(tài)、跨地區(qū)的形式。因此，公司應(yīng)結(jié)合本地區(qū)的實(shí)際情況，制定企業(yè)內(nèi)部各業(yè)態(tài)的標(biāo)準(zhǔn)化做法，建立最新的標(biāo)準(zhǔn)化指標(biāo)，并設(shè)立標(biāo)桿產(chǎn)品。這一版的目標(biāo)成本，需要準(zhǔn)備幾項(xiàng)優(yōu)選方案，通過(guò)對(duì)各種方案的經(jīng)濟(jì)分析和對(duì)比，使方案之間的計(jì)算費(fèi)用和盈利測(cè)算的口徑一致，以提高項(xiàng)

4、目的可比性。方案版目標(biāo)成本應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)貧夂?、地質(zhì)條件，對(duì)建筑的戶型比例、面積控制、單元組合、外墻及屋面形 式、機(jī)電設(shè)備指標(biāo)、電梯指標(biāo)、配電和配水指標(biāo)，以及與其相關(guān)的其他指標(biāo)進(jìn)行限額確認(rèn)，使設(shè)計(jì)定位在成本的 可控范圍內(nèi)。如此，不僅能提升設(shè)計(jì)的速度，合理地提高產(chǎn)品的售價(jià)，還能使企業(yè)的利潤(rùn)最大化。設(shè)計(jì)院按照方 案版目標(biāo)成本中的限額對(duì)指標(biāo)進(jìn)行嚴(yán)控，設(shè)計(jì)方案完成后，應(yīng)依據(jù)方案圖紙進(jìn)行工程造價(jià)的概算，如果造價(jià)金額高于目標(biāo)成本，應(yīng)對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，并同行業(yè)內(nèi)同一地區(qū)與之相似的工程進(jìn)行對(duì)比分析，從而發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)方案中的不足之處、不經(jīng)濟(jì)環(huán)節(jié)之所在，設(shè)計(jì)單位可據(jù)此進(jìn)行有針對(duì)性的優(yōu)化改進(jìn)。（三）施工圖階段的目標(biāo)成本

5、施工圖階段已經(jīng)是目標(biāo)成本的強(qiáng)控階段，此時(shí)，目標(biāo)成本的確定是實(shí)現(xiàn)事前控制的關(guān)鍵，可以最大限度地減少事后變動(dòng)帶來(lái)的成本升高，所以該環(huán)節(jié)的控制要點(diǎn)和控制內(nèi)容相當(dāng)復(fù)雜。為保證目標(biāo)成本制定的準(zhǔn)確性與合理性，施工圖紙必須完整，施工圖審核須嚴(yán)謹(jǐn)，應(yīng)盡量減少施工圖紙的變更，以減少施工圖與招標(biāo)圖之間的差異。施工圖的設(shè)計(jì)直接影響建設(shè)費(fèi)用與建設(shè)工期， 直接決定人力、物力和財(cái)力的投入。設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和安全系數(shù)不能因?yàn)?經(jīng)濟(jì)的原因降低，必須滿足要求，但是如果在工程設(shè)計(jì)中任意提高安全系數(shù)或設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，而對(duì)經(jīng)濟(jì)上的合理性考精品文檔精品文檔慮較少，也會(huì)從根本上影響項(xiàng)目成本的有效控制。因此，這一階段的控制主要體現(xiàn)在技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的結(jié)合方面

6、，技術(shù)方面合理，經(jīng)濟(jì)方面可行，即可大大降低項(xiàng)目的 工程造價(jià)。在施工圖設(shè)計(jì)階段， 應(yīng)對(duì)其圖紙預(yù)算進(jìn)行有效的控制，對(duì)各個(gè)分項(xiàng)工程的造價(jià)均進(jìn)行細(xì)化分析，并逐一與目標(biāo)成本進(jìn)行對(duì)比，依據(jù)類似工程的相關(guān)指標(biāo)分析工程分項(xiàng)指標(biāo)，并對(duì)相關(guān)部位進(jìn)行設(shè)計(jì)優(yōu)化。例如：某項(xiàng)工程的施工 圖中，土建指標(biāo)鋼筋、混凝土的設(shè)計(jì)用量大于類似工程，即有必要對(duì)其用量進(jìn)行適度優(yōu)化，降低后期建造階段的 成本。因此，目標(biāo)成本確立，可對(duì)鋼筋及混凝土含量、墻地比、窗地比、外墻各種材質(zhì)比例、保溫材質(zhì)、厚度設(shè) 定限額。這樣既可促使建設(shè)項(xiàng)目得到合理科學(xué)的設(shè)計(jì)，又可降低工程造價(jià)。二、動(dòng)態(tài)成本控制階段動(dòng)態(tài)成本控制的關(guān)鍵在于對(duì)這些必然產(chǎn)生的動(dòng)態(tài)成本進(jìn)行合理

7、優(yōu)化，盡量控制不必要的動(dòng)態(tài)成本的發(fā)生。工程項(xiàng)目在施工的各個(gè)階段都會(huì)產(chǎn)生動(dòng)態(tài)成本，我們應(yīng)對(duì)其發(fā)生的原因仔細(xì)考察、細(xì)化論證，挖掘消除該事件的合理方式，即使無(wú)法消除，也應(yīng)探尋優(yōu)化該事件的方式，從而有效地降低動(dòng)態(tài)成本總量，使之縮減至最低。目標(biāo)成本制定后，應(yīng)及時(shí)完成目標(biāo)成本的系統(tǒng)錄入工作，并分業(yè)態(tài)拆分。同時(shí)，應(yīng)及時(shí)完成相應(yīng)的合約規(guī)劃，使 開發(fā)項(xiàng)目的每一單合同、簽證、變更及付款均進(jìn)入與目標(biāo)成本相對(duì)應(yīng)的動(dòng)態(tài)成本中，及時(shí)對(duì)動(dòng)態(tài)成本進(jìn)行監(jiān)控， 如有超支狀況，可及時(shí)得到預(yù)警。目標(biāo)成本制定后的合約規(guī)劃，已經(jīng)強(qiáng)控限定今后每單合同的總價(jià)。所有合同都應(yīng)實(shí)行招標(biāo)，至少選取三家或以上的承包人投標(biāo)， 從而選取性價(jià)比合理的承包人

8、簽訂合同。在合同簽訂環(huán)節(jié)，文字上的任何差錯(cuò)均可能使工程造價(jià)出現(xiàn)波動(dòng)，因此，對(duì)合同的編制不應(yīng)留下任何漏洞，合同條款的嚴(yán)密性須嚴(yán)格審查，合同編制人員應(yīng)充分 認(rèn)識(shí)到合同編制的嚴(yán)謹(jǐn)性與準(zhǔn)確編制的重要性，不能為施工單位索賠提供任何借口，不能給施工單位留下鉆空子的機(jī)會(huì)。履行合同的過(guò)程中，應(yīng)根據(jù)合同內(nèi)容，嚴(yán)格審核各類設(shè)計(jì)變更與施工簽證，建立和完善合同履約跟蹤檢 查制度，提高合同的履約率。在成本控制的過(guò)程中，應(yīng)盡可能減少設(shè)計(jì)變更并嚴(yán)格履行施工簽證制度。對(duì)不可避 免的變更，應(yīng)對(duì)其合理性與可行性進(jìn)行多方論證，尋求經(jīng)濟(jì)適用的方案。同時(shí)，對(duì)變更及簽證的各環(huán)節(jié)流程及其 資料的真實(shí)性要進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)，建立完善的合同履約跟蹤

9、檢查制度，對(duì)虛假變更簽證資料引發(fā)的工程造價(jià)增加， 要做到及時(shí)審查，并嚴(yán)格禁止。變更的內(nèi)容須由設(shè)計(jì)方或施工方提出方案，依據(jù)項(xiàng)目成本提供價(jià)格估算，再由總 部負(fù)責(zé)審核，使變更的內(nèi)容和金額在可控制的范圍內(nèi)。對(duì)變更及簽證應(yīng)及時(shí)審核，避免超過(guò)最佳審查期限。如： 隱蔽工程被完全封閉后，現(xiàn)場(chǎng)便無(wú)法取證、無(wú)法審核了，這類不利于公司的情況應(yīng)避免發(fā)生。對(duì)于專項(xiàng)施工相關(guān) 組織方案應(yīng)重點(diǎn)審查，以確保其合理性和經(jīng)濟(jì)可行性。例如：基坑的支護(hù)施工，不同的施工方案對(duì)價(jià)格的影響較 大，因此，在施工前應(yīng)有合理的方案涉及及論證階段，達(dá)到方案上可行、經(jīng)濟(jì)上合理方可施工；土方開挖工程， 在開挖前應(yīng)做好實(shí)地測(cè)量工作，測(cè)量的量須由工程、成本

10、、監(jiān)理、施工四方簽字確認(rèn)，開挖后的收方工作也應(yīng)加 以確認(rèn)。上述這些方面，每項(xiàng)是否超支，是否在可控范圍，均應(yīng)在每月動(dòng)態(tài)成本中及時(shí)顯現(xiàn)，如發(fā)生超支、系統(tǒng) 標(biāo)紅預(yù)警，項(xiàng)目方應(yīng)及時(shí)找出超支的原因，制定合理的措施預(yù)防此類事件的發(fā)生。動(dòng)態(tài)成本的把控應(yīng)實(shí)行分級(jí)管控制度。動(dòng)態(tài)成本管理需要有合理高效的組織結(jié)構(gòu)。管理動(dòng)態(tài)成本須由集團(tuán)和項(xiàng)目方的工作人員實(shí)行全方位管理，須建立合理的組織體系，使各部門人員協(xié)調(diào)一致地工作。實(shí)施動(dòng)態(tài)成本管理還要遵循一定的程序。如每年年底應(yīng)制定新一年的資金計(jì)劃，根據(jù)工程的進(jìn)度確定下一年度的資金支出狀況。此項(xiàng)工作，需由項(xiàng)目工程部上報(bào)來(lái)年的工程施工進(jìn)度，由項(xiàng)目工程及成本部按進(jìn)度制訂付款計(jì)劃，精品

11、文檔精品文檔送交總部資金計(jì)劃審核小組審定及修訂。總部根據(jù)提交的計(jì)劃付款的重要性，確定控制重點(diǎn)，再以可控性原則以長(zhǎng)期預(yù)算、年度預(yù)算和每月預(yù)算的形式，由財(cái)務(wù)、工程、成本三部門會(huì)同管理組織層的各部門將有關(guān)付款計(jì)劃分 解到位，最后由管理組織層將確認(rèn)后的年度付款計(jì)劃下達(dá)至實(shí)際執(zhí)行層。新一年度的支付金額一經(jīng)確認(rèn)，原則上便不得超付。超出限額的部分，沒有特殊的情況將無(wú)法辦理付款。每筆付款都要嚴(yán)格把關(guān)，進(jìn)度款支付的審批應(yīng) 提供由項(xiàng)目工程及成本部人員、監(jiān)理方、施工方三方確認(rèn)的施工進(jìn)度，并附項(xiàng)目成本部人員確認(rèn)的付款進(jìn)度計(jì)算書，避免發(fā)生超付。須對(duì)承包方制定獎(jiǎng)罰機(jī)制，項(xiàng)目管理人員應(yīng)按季度進(jìn)行實(shí)測(cè)實(shí)量，測(cè)量的結(jié)果可在對(duì)承

12、包商 的獎(jiǎng)勵(lì)和罰款中體現(xiàn)，獎(jiǎng)罰款在付款中須及時(shí)體現(xiàn)。工程進(jìn)度款控制可有效杜絕超付現(xiàn)象的發(fā)生，獎(jiǎng)罰措施可激勵(lì)承包方提升工作效率，令工程項(xiàng)目提前完工，不產(chǎn)生延誤工期的現(xiàn)象。要建立動(dòng)態(tài)成本的定期報(bào)告與分析、專題報(bào)告與分析制度。每月須有月度報(bào)告，報(bào)告的格式設(shè)定要系統(tǒng)化、固定 化，專題分析應(yīng)形成專題報(bào)告。每月的動(dòng)態(tài)成本須與目標(biāo)成本對(duì)比，各業(yè)態(tài)的目標(biāo)成本應(yīng)進(jìn)行分?jǐn)偅O(shè)立動(dòng)態(tài)成本監(jiān)控系統(tǒng)， 監(jiān)控整體的目標(biāo)成本與動(dòng)態(tài)成本須作對(duì)比， 更要分業(yè)態(tài)分科目完成對(duì)比分析，這樣才能使動(dòng)態(tài)的成本更精確。各業(yè)態(tài)管理需建立責(zé)任考核制度，需對(duì)責(zé)任部門進(jìn)行定期考核，對(duì)專門項(xiàng)目進(jìn)行專項(xiàng)考核，目標(biāo)成本核算與財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算應(yīng)有統(tǒng)一的核算接

13、口，使兩者的最終核算結(jié)果一致。三、竣工結(jié)算階段工程建設(shè)項(xiàng)目的成本控制是一項(xiàng)全方位、漫長(zhǎng)、艱巨而又復(fù)雜的重要任務(wù)，其成本控制的有效性與科學(xué)性直接影響到企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益與健康發(fā)展。由于建設(shè)項(xiàng)目一般建設(shè)工期較長(zhǎng)，應(yīng)深入探索中間環(huán)節(jié)支付進(jìn)度款項(xiàng)的復(fù)雜特征，明確工程建設(shè)項(xiàng)目結(jié)算成本的合理價(jià)位，從而有效地實(shí)現(xiàn)合理控制成本的科學(xué)目標(biāo)。該階段，應(yīng)依據(jù)合 同規(guī)定的條款，科學(xué)地開展結(jié)算工作，對(duì)與合同原則相矛盾的費(fèi)用產(chǎn)生進(jìn)行嚴(yán)格控制。結(jié)算完成后，應(yīng)分產(chǎn)品、 分業(yè)態(tài)進(jìn)行各類數(shù)據(jù)指標(biāo)的評(píng)估工作，并建立健全公司內(nèi)部的資料庫(kù)，使之成為今后拿地測(cè)算、 造價(jià)估算及目標(biāo)成本控制的重要依據(jù)。同時(shí)應(yīng)總結(jié)該工程項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)成本變化的原因。

14、結(jié)算階段是工程造價(jià)成果累積的重點(diǎn)環(huán)節(jié)，即使進(jìn)入工程收尾階段，也不能放松警惕，需正視該階段的重要性，總結(jié)每一項(xiàng)工程的經(jīng)驗(yàn)，從而在全面的總結(jié) 中為今后的工程建設(shè)項(xiàng)目提供寶貴的經(jīng)驗(yàn)。四、結(jié)語(yǔ)隨著房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要確保利潤(rùn)最大化，目標(biāo)成本的確認(rèn)和動(dòng)態(tài)成本的管理工作就顯得尤為重要。目標(biāo)成本和動(dòng)態(tài)成本的管理始終貫串于項(xiàng)目的全周期全過(guò)程。從房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程管理角度分析，整個(gè)項(xiàng)目的控制分事前、事中、事后三個(gè)階段：事前階段，目標(biāo)成本的確立，使項(xiàng)目對(duì)每一項(xiàng)即將發(fā)生的費(fèi)用有明 確的測(cè)算，從而在事前對(duì)各類成本、 售價(jià)、管理費(fèi)、銷售費(fèi)等有明確的預(yù)期限定額；事中階段，動(dòng)態(tài)成本的控制，施工過(guò)程中的每一項(xiàng)費(fèi)用

15、均應(yīng)在動(dòng)態(tài)成本中體現(xiàn)，從而使工程的每一單變更、簽證、索賠均在可控制范圍內(nèi)；事 后階段，結(jié)算后對(duì)成本的分析、對(duì)承包商的考評(píng)，為后期項(xiàng)目的開發(fā)提供有力支持。對(duì)開發(fā)項(xiàng)目各階段作分析， 有助于及時(shí)控制工程建設(shè)的各階段，充分利用和認(rèn)真分析建設(shè)周期中的重要信息，可把握市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的脈博，最大限度地提高建設(shè)資金的投資效益。1、房地產(chǎn)目標(biāo)成本科目主要包括開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所需投入的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括：土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用以及不可預(yù)見費(fèi)用等。2、目標(biāo)成本的制定：目標(biāo)成本的制定以市

16、場(chǎng)導(dǎo)向和顧客滿意為原則，以項(xiàng)目的規(guī)劃指標(biāo)、 建造標(biāo)準(zhǔn)以及各部門共同確定的銷售交樓標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)。在開發(fā)前期階段，首先要進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研和顧客需求調(diào)查，根據(jù)調(diào)查情況制定可行性方案，財(cái)務(wù)成本管理人員、工程審計(jì)人員、市場(chǎng)營(yíng)銷人員與工程技術(shù)人員在開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的前期階段需要共同協(xié)作，根據(jù)市場(chǎng)情況和相關(guān)的歷史同類項(xiàng)目成本資料對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)成本進(jìn)行制定。各成本項(xiàng)目的工程量應(yīng)根據(jù)已竣工的相似工程的結(jié)算分析得出的關(guān)聯(lián)系數(shù)，由項(xiàng)目規(guī)劃的基本指標(biāo)推算得出；單價(jià)應(yīng)根據(jù)產(chǎn)品定位、交樓標(biāo)準(zhǔn)，圖紙要求按當(dāng)?shù)毓こ淘靸r(jià)計(jì)算依據(jù)市場(chǎng)行情計(jì)算得出。具體的制定步驟如下：第一步，預(yù)測(cè)項(xiàng)目的目標(biāo)收入。第二步，制定目標(biāo)利潤(rùn)。第三步，制定目標(biāo)成本

17、。3、目標(biāo)成本控制需采取的措施：首先，應(yīng)在房地產(chǎn)開發(fā)前期充分調(diào)研當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場(chǎng)，調(diào)研各業(yè)態(tài)的銷售情況，用容積率指標(biāo)控制面積。其次，根據(jù)本地區(qū)需求情況采用不同產(chǎn)品進(jìn)行比例搭配及確定交房標(biāo)準(zhǔn)。參考往期類似業(yè)態(tài)成本情況（其中包括配套費(fèi)用、建安成本、各項(xiàng)開發(fā)稅費(fèi)等），將各不同業(yè)態(tài)進(jìn)行組合，并進(jìn)行測(cè)算（銷售收入及成本支出測(cè)算 ），選取滿足“效益最大化”的業(yè)態(tài)搭配比例。業(yè)態(tài)比例及初步交房標(biāo)準(zhǔn)出具后，形成房地產(chǎn)目標(biāo)成本第一版一一 成本“概算版”。（二）對(duì)方案的設(shè)計(jì)進(jìn)行比較，進(jìn)一步細(xì)化目標(biāo)成本。各業(yè)態(tài)搭配比例及目標(biāo)成本“概算版”確定后，對(duì)業(yè)態(tài)和戶型進(jìn)行多方案設(shè)計(jì)比較，通過(guò)比較確定單體平面和戶型；通過(guò)對(duì)建筑面積、

18、套內(nèi)面積、公攤面積的比例測(cè)算，確定最合理戶型和戶型搭配，從而獲得最大得房率 和銷售面積，并根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r確定合理成本。此階段對(duì)交房標(biāo)準(zhǔn)已基本確定，根據(jù)方案進(jìn)一步將目標(biāo)成本“概算 版”細(xì)化。（三）在施工圖設(shè)計(jì) 及深化階段，確定目標(biāo)成本的“預(yù)算版”。精品文檔精品文檔施工圖設(shè)計(jì) 階段應(yīng)將 價(jià)值工程及限額設(shè)計(jì)兩者相結(jié)合。首先，根據(jù)價(jià)值工程，做好房屋建造標(biāo)準(zhǔn)。 價(jià)值工程是把技術(shù)與經(jīng)濟(jì)結(jié)合起來(lái)的管理技術(shù)，通過(guò)對(duì)產(chǎn)品的功能分析，達(dá)到產(chǎn)品適當(dāng)?shù)膬r(jià)值，以最低的成本去實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的必要功能。房地產(chǎn)價(jià)值工程體現(xiàn)以下幾個(gè)方面：（1）功能不變，成本下降。（2）功能大幅提高，成本略有增加。（3）功能提高，成本降低。（4）功能略

19、有降低，成本大幅降低。（5）成本不變，功能提高。在價(jià)值工程體系中選取適合本項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系，并確定房屋建造標(biāo)準(zhǔn)。其次，項(xiàng)目限額設(shè)計(jì)。限額設(shè)計(jì)是按照批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書及投資估算控制設(shè)計(jì)，對(duì)設(shè)計(jì)規(guī)模、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、工程數(shù)量和預(yù)算指標(biāo)等各方面的控制，凡是能進(jìn)行定量綜合的設(shè)計(jì)內(nèi)容，均要通過(guò)計(jì)算確定，要充分考慮控制建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，控制單體工程配置標(biāo)準(zhǔn)；比較外墻保溫材料和作法，門窗材質(zhì)、標(biāo)準(zhǔn)；外裝飾材料的選擇搭配，室內(nèi)不同公共部分裝修標(biāo)準(zhǔn)、 裝飾材料的選擇搭配， 在滿足必要使用功能的同時(shí)成本最合理。充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟(jì)性。在限額設(shè)計(jì)中結(jié)合價(jià)值工程，充分運(yùn)用價(jià)值工程分析，確定合理功能。第三，在施工圖設(shè)計(jì)階段，充分

20、考慮細(xì)節(jié)，對(duì)土建、水、電、暖專業(yè)進(jìn)行各種技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較。在設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)上滿足后期使用功能，同時(shí)在此階段應(yīng)選擇業(yè)務(wù)實(shí)力強(qiáng)的設(shè)計(jì)院進(jìn)行設(shè)計(jì)，保證使用功能滿足要求，減少后期的設(shè)計(jì)變更。施工圖經(jīng)過(guò)深化及內(nèi)部審核后，需委托工程造價(jià)咨詢單位介入進(jìn)行預(yù)算的編制，同時(shí)根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格確定材料暫定價(jià)，編制本項(xiàng)目目標(biāo)成本第二版目標(biāo)成本“預(yù)算版”。目標(biāo)成本“預(yù)算版”編制完成后進(jìn)行招投標(biāo)工作，并與投標(biāo)單位進(jìn)行工程量及組價(jià)的核對(duì)，最終完善目標(biāo)成本“預(yù)算版”確保施工圖紙范圍內(nèi)的內(nèi)容明確，目標(biāo)成本“預(yù)算版” 一經(jīng)確定不得更改。房地產(chǎn)成本管理目標(biāo)成本解析隨著房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)日趨加劇，應(yīng)對(duì)復(fù)雜的地產(chǎn)形勢(shì)和將來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，要向管理要效益，保證成本

21、的支出獲得最大效益，以經(jīng)濟(jì)合 理性提升產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力，房地產(chǎn)成本管理控制成為重中之重。而只有做好成本控制中的目標(biāo)成本管控才能形成行業(yè)成本優(yōu)勢(shì)來(lái) 迎接更嚴(yán)峻的競(jìng)爭(zhēng)和挑戰(zhàn)。本文從房地產(chǎn)目標(biāo)成本形成、問(wèn)題分析及解決入手進(jìn)行研究，為房地產(chǎn)成本管理人員提供借鑒、參 考。1房地產(chǎn)目標(biāo)成本概念及現(xiàn)狀存在問(wèn)題目標(biāo)成本顧名思義指在一定時(shí)期內(nèi)為保證目標(biāo)利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)，并作為合成中心全體人員奮斗目標(biāo)而設(shè)定的一種預(yù)計(jì)成本，它是成本 預(yù)測(cè)與目標(biāo)管理方法相結(jié)合的產(chǎn)物。房地產(chǎn)的目標(biāo)成本是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期內(nèi)的全過(guò)程成本，遵循成本的總值可控、動(dòng)態(tài)管 理房地產(chǎn)目標(biāo)成本科目主要包括開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所需投入的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包

22、括：土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、開發(fā)期稅 精品文檔精品文檔費(fèi)、其他費(fèi)用以及不可預(yù)見費(fèi)用等。在房地產(chǎn)目標(biāo)成本科目中，土地費(fèi)用為市場(chǎng)招拍掛形式確定，公共配套費(fèi)用為各地市繳費(fèi) 標(biāo)準(zhǔn)，開發(fā)間接費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用及開發(fā)稅費(fèi)均根據(jù)國(guó)家及房產(chǎn)開發(fā)公司標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、 建筑安裝工程費(fèi)用及公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用根據(jù)市場(chǎng)招投標(biāo)及開發(fā)全過(guò)程工程控制為主，在房地產(chǎn)全過(guò)程成本控制中往往出現(xiàn) 以下問(wèn)題：1.1房地產(chǎn)用地規(guī)劃時(shí)對(duì)業(yè)態(tài)規(guī)劃模糊，未形成真正意義上的目標(biāo)成本，導(dǎo)致效益降低。例如：像城市綜合體等多業(yè)態(tài)項(xiàng)目，業(yè)態(tài) 規(guī)劃時(shí)未分析市場(chǎng)的銷售及業(yè)態(tài)成本情況，導(dǎo)致了產(chǎn)品建造后銷售慘淡及利潤(rùn)降低。1.2 方案、深化及施工圖設(shè)計(jì)階段標(biāo)準(zhǔn)化程度較低，設(shè)計(jì)滿足不了施工及銷售要求，產(chǎn)生了大量成本浪費(fèi)情況，影響了目標(biāo)成本的 準(zhǔn)確性。1.3 實(shí)施階段設(shè)計(jì)變更、簽證較多影響了目標(biāo)成本的可控性。2目標(biāo)成本存在問(wèn)題分析：房地產(chǎn)業(yè)一直為國(guó)家朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，前幾年有可觀的利潤(rùn)。隨著國(guó)家調(diào)控及市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn) 效益不斷縮水，問(wèn)題也逐漸暴露。許多房企也由原來(lái)核算型企業(yè)（做了再算）向價(jià)值創(chuàng)造型（算了再做）企業(yè)轉(zhuǎn)型?，F(xiàn)針