城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程與城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程修訂解讀

1、城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程與城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程修訂解讀Prepared on 22 November 2020城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程與城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程修訂解讀反映成熟技術(shù)方法主動(dòng)順應(yīng)改革方向城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程與城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程修訂解讀趙松隨著土地使用制度改革的深化及相關(guān)法律法規(guī)的健全，我國(guó)的 土地權(quán)利體系不斷完善，土地評(píng)價(jià)需求更加多樣化；同時(shí)，土地評(píng) 價(jià)技術(shù)手段大幅提升，信息化工具的應(yīng)用迅速普及，這些都對(duì)土地 分等定級(jí)與地價(jià)評(píng)估技術(shù)提出了新的要求。歷經(jīng)數(shù)年時(shí)間，已執(zhí)行十余年的城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程與 城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程（以下簡(jiǎn)稱(chēng)兩規(guī)程）現(xiàn)已修訂完畢，正 式對(duì)外公布。兩規(guī)程修訂的總體思路是什么修訂的要點(diǎn)有哪

2、些 會(huì)對(duì)未來(lái)的土地資源管理工作產(chǎn)生怎樣的影響兩規(guī)程修訂的大背景是怎樣的2001年發(fā)布的城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程與城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī) 程是我國(guó)土地管理領(lǐng)域的第一批國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。十余年間，以土地估 價(jià)師為核心的專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍按照這兩部規(guī)程的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)展了我國(guó)城鎮(zhèn) 建設(shè)用地分等、定級(jí)及價(jià)格評(píng)估等大量專(zhuān)業(yè)技術(shù)工作?？梢哉f(shuō)，兩 規(guī)程為建立我國(guó)土地的'等一級(jí)一價(jià)”體系、顯化土地資產(chǎn)、規(guī) 范土地市場(chǎng)、促進(jìn)土地節(jié)約集約利用發(fā)揮了重要的技術(shù)引導(dǎo)和保障 作用。然而，近年來(lái)社會(huì)經(jīng)濟(jì)曰益發(fā)展，土地市場(chǎng)及土地評(píng)價(jià)與管理 領(lǐng)域出現(xiàn)了新的變化和需求：2007年物權(quán)法出臺(tái)；2008年黨的 十七屆三中全會(huì)決定提出了土地管理改革的新方向；

3、2011年1 月，國(guó)有土地上房屋征收和補(bǔ)償條例正式實(shí)施；土地管理 法修改納入日程，征地制度等多項(xiàng)土地領(lǐng)域的重大改革及配套文 件正在醞釀之中。在這樣的大背景下，本輪規(guī)程修訂定位于謹(jǐn)慎調(diào)整，立足于反 映成熟技術(shù)和方法，并與已明確的改革方向主動(dòng)銜接，秉承的是堅(jiān) 持繼承性、適用性、先進(jìn)性、統(tǒng)一性的基本原則，以2001版規(guī) 程的框架為基礎(chǔ)，立足當(dāng)前土地分等定級(jí)及估價(jià)技術(shù)的普遍水 平，倡導(dǎo)使用先進(jìn)技術(shù)手段，彌補(bǔ)原規(guī)程在長(zhǎng)期使用中發(fā)現(xiàn)的不 足，注重與現(xiàn)行法律、法規(guī)、政策及其他相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一協(xié)調(diào)，順 應(yīng)可預(yù)期的發(fā)展方向。2010年，在國(guó)土資源部土地利用司的直接指導(dǎo)下，由中國(guó)土地 勘測(cè)規(guī)劃院牽頭，集合原規(guī)程起草

4、者與現(xiàn)活躍在土地評(píng)價(jià)管理領(lǐng)域 的專(zhuān)家、專(zhuān)業(yè)人士，成立了城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程與城鎮(zhèn)土 地估價(jià)規(guī)程修訂起草組，以公益性行業(yè)科研專(zhuān)項(xiàng)經(jīng)費(fèi)為支撐，兩 規(guī)程修訂工作正式啟動(dòng)。2013年1月17曰，兩規(guī)程修訂稿 正式通過(guò)國(guó)土資源標(biāo)準(zhǔn)化技術(shù)委員會(huì)審查。2014年7月，國(guó)家質(zhì)量 監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局、國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)化管理委員會(huì)正式批準(zhǔn)新規(guī)程實(shí)施。兩規(guī)程修訂從預(yù)研到正式發(fā)布，前后歷時(shí)3年半。其間， 起草組組織了 3輪全國(guó)范圍的意見(jiàn)征詢(xún)工作，來(lái)自各級(jí)土地管理部 門(mén)、土地估價(jià)行業(yè)協(xié)會(huì)及高校、研究院所的百余名專(zhuān)家貢獻(xiàn)了近 800條修改意見(jiàn)?？梢哉f(shuō)，土地估價(jià)全行業(yè)都為兩規(guī)程的修訂 貢獻(xiàn)了力量。修訂內(nèi)容有哪些要點(diǎn)需要把握是基本概念

5、的修訂或確立。此類(lèi)修訂表面上看僅是術(shù)語(yǔ)或定 義的文字表達(dá)調(diào)整，但其實(shí)質(zhì)或是關(guān)乎對(duì)某事物認(rèn)知、理解的廣度 和深度，或是與相關(guān)工作的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)、管理布局相銜接。例如，新修訂的城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程對(duì)“地價(jià)”的定義進(jìn)行了 較大調(diào)整，不再僅限于。未來(lái)收益的現(xiàn)值”這一視角，而強(qiáng)調(diào)了在市 場(chǎng)條件下形成的土地權(quán)利價(jià)格”，特別提出了包括在“公開(kāi)市場(chǎng)條件 下形成的客觀(guān)合理價(jià)格和在特定市場(chǎng)條件下形成的市場(chǎng)關(guān)聯(lián)各方可 接受的價(jià)格”。這一定義，使評(píng)估領(lǐng)域的“地價(jià)內(nèi)涵”有所擴(kuò)大，更適 于反映市場(chǎng)中的價(jià)格多樣性，滿(mǎn)足市場(chǎng)的特殊需求；同時(shí)，為了與 物權(quán)法提出的建設(shè)用地使用權(quán)的立體設(shè)置相銜接，增加了。其空 間內(nèi)涵包括地表及地上、

6、地下的一定范圍，也可依據(jù)權(quán)屬劃分，單 獨(dú)界定為地下空間使用權(quán)或空中使用權(quán)價(jià)格”的表述，從而使價(jià)格與 權(quán)利的設(shè)置相對(duì)應(yīng)。再如，城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程中增加了公示地價(jià)”、“課稅地價(jià)” 。公示地價(jià)系數(shù)修正法”等術(shù)語(yǔ)，其目的在于與完善我國(guó)地價(jià)管理體 系，逐步建立地價(jià)公示制度等工作布局提前做好技術(shù)銜接。二是技術(shù)途徑、方法或具體技術(shù)環(huán)節(jié)要點(diǎn)的調(diào)整。此類(lèi)調(diào)整是本輪修訂的重點(diǎn)，調(diào)整后的內(nèi)容要么是業(yè)內(nèi)人士在 多年實(shí)踐中總結(jié)提煉形成的共識(shí)，已有大量實(shí)踐操作基礎(chǔ)，要么是 與現(xiàn)實(shí)情況存在一定沖突，亟須明確提出或突破原有束縛，便于促 進(jìn)工作更加科學(xué)合理地開(kāi)展，還有一類(lèi)就是信息化手段帶來(lái)的相應(yīng) 技術(shù)改進(jìn)。在城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程

7、中，分等因素中增加了軌道交通 （城鐵、地鐵）、供電狀況、建設(shè)用地占用行政區(qū)域面積比例等； 定級(jí)因素因子中則增加了近年各地已普遍使用的反映。景觀(guān)條件優(yōu)劣 度”的相關(guān)內(nèi)容。關(guān)于定級(jí)工作的開(kāi)展，提出了“設(shè)立城市新區(qū)或各 類(lèi)開(kāi)發(fā)區(qū)，成片土地或大面積開(kāi)發(fā)之前，應(yīng)參照本規(guī)程開(kāi)展規(guī)劃定 級(jí)：使定級(jí)評(píng)價(jià)成果成為新區(qū)土地開(kāi)發(fā)工作必要的技術(shù)參考。關(guān)于 定級(jí)單元的劃分及作用分值的衰減計(jì)算等，均考慮了與計(jì)算機(jī)系統(tǒng) 工具使用的靈活性、高效性相銜接。修訂后的城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程確立了宗地地價(jià)評(píng)估和區(qū)域性 地價(jià)評(píng)估兩種技術(shù)思路構(gòu)成的技術(shù)體系；調(diào)整了市場(chǎng)比較法、收益 還原法、剩余法、成本法等常用估價(jià)方法中部分參數(shù)的確定要求； 提

8、出了標(biāo)地定地價(jià)系數(shù)修正法的應(yīng)用思路；細(xì)化了基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)用范 圍、更新頻度及利用地價(jià)指數(shù)更新的相關(guān)要求。針對(duì)部分地區(qū)基準(zhǔn) 地價(jià)陳舊，失去了市場(chǎng)表征性的情況，估價(jià)規(guī)程明確提出了基準(zhǔn)地 價(jià)更新的時(shí)間要求，即更新頻率不得低于每3年一次，每隔6年應(yīng)進(jìn) 行一次全面更新”，并相應(yīng)地將基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的應(yīng)用范圍限制 在政府已公布基準(zhǔn)地價(jià)，具有完備的基準(zhǔn)地價(jià)修正體系的區(qū)域，且 涉及國(guó)有土地資產(chǎn)處置或土地資產(chǎn)抵押時(shí)；所采用的基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)具 有現(xiàn)勢(shì)性，待估宗地的估價(jià)期日距基準(zhǔn)地價(jià)的期曰一般不超過(guò)3 年”。估價(jià)規(guī)程還重新梳理了'不同用途土地價(jià)格評(píng)估”和。不同權(quán)利土 地價(jià)格評(píng)估”兩部分內(nèi)容，其中對(duì)涉及“公共管理與

9、公共服務(wù)和交通 運(yùn)輸用地”、“建設(shè)用地空間權(quán)利”的評(píng)估提出了初步指導(dǎo)性思路。特 別值得關(guān)注的是.為適應(yīng)各類(lèi)土地資源、權(quán)利市場(chǎng)化配置的改革方 向，本次修訂本著客觀(guān)的態(tài)度，對(duì)特殊用途和特殊權(quán)利的地價(jià)評(píng)估 調(diào)整了必須使用兩種方法”的要求，提出了評(píng)估相對(duì)完整或無(wú)特殊 限制的土地權(quán)利價(jià)格，應(yīng)選擇兩種以上評(píng)估方法，評(píng)估劃撥土地使 用權(quán)、地役權(quán)、單獨(dú)設(shè)立的地下或空中土地使用權(quán)等不完整或嚴(yán)格 受限的土地權(quán)利價(jià)格，在省級(jí)以上行業(yè)協(xié)會(huì)組織專(zhuān)家論證的基礎(chǔ) 上，可以選擇一種適宜的主要評(píng)估方法，并應(yīng)在報(bào)告中充分披露， 附具專(zhuān)家論證材料。”從而既考慮市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)特征，承認(rèn)對(duì)特殊權(quán)利 和特殊用途土地評(píng)估時(shí)，。一種方法”的合理

10、性，又嚴(yán)格限定了約束 條件，避免任意擴(kuò)大化。三是用詞的規(guī)范化修訂。這里主要體現(xiàn)了與相關(guān)法律法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)中關(guān)于特定稱(chēng)謂的 一致性表達(dá)。例如：將土地'征用”重新界定為“征收'和'征用”；“房地 產(chǎn)”改為"不動(dòng)產(chǎn)”；“商業(yè)用地”、“居住用地”分別統(tǒng)一到土地利用現(xiàn) 狀分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)中的'商服用地”、住宅用地”；將“城市非農(nóng)人口”改為 城鎮(zhèn)常住人口”等。四是整體結(jié)構(gòu)框架的優(yōu)化。方面，按照9B/”的通用規(guī)則，組織兩規(guī)程的框架結(jié)構(gòu)， 使之在形式上嚴(yán)格滿(mǎn)足國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的寫(xiě)作要求；另一方面，根據(jù)需要 和技術(shù)工作特點(diǎn)，對(duì)原有內(nèi)容進(jìn)行結(jié)構(gòu)上的優(yōu)化和重新編排，使之 更利于突出重點(diǎn)和流

11、暢表達(dá)。例如，將原作為規(guī)程附件的“名詞解 釋”進(jìn)行內(nèi)容調(diào)整后，編入“術(shù)語(yǔ)和定義”，成為規(guī)程的重要章節(jié)，在 開(kāi)篇部分對(duì)全文涉及的重要概念予以明確，有利于正確解讀規(guī)程內(nèi) 容，避免出現(xiàn)歧義。在估價(jià)規(guī)程中，將'估價(jià)原則”從原規(guī)程第 四章“估價(jià)原則及價(jià)格影響因素”中提出，納入第四章?？倓t”部分；同 時(shí)，將。價(jià)格影響因素”單獨(dú)列為第五章，突出其重要性。新標(biāo)準(zhǔn)在應(yīng)用中的預(yù)期效果如何新標(biāo)準(zhǔn)在內(nèi)容、技術(shù)與程序要求等方面與時(shí)俱進(jìn)，充分考慮了 當(dāng)前土地市場(chǎng)發(fā)育狀況及各地的技術(shù)發(fā)展水平，能夠更好地解決城 鎮(zhèn)土地分等定級(jí)估價(jià)中的部分重點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題；同時(shí)，又與近年出 臺(tái)的法律政策相一致，解決了當(dāng)前估價(jià)中遇到的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與法律政 策脫節(jié)的問(wèn)題；此外，新標(biāo)準(zhǔn)與相關(guān)領(lǐng)域已明確的改革方向相銜 接，具有一定的前瞻性，有利于其在今后較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)保持穩(wěn)定、適 用，切實(shí)指導(dǎo)土地估價(jià)工作。當(dāng)然，