國內(nèi)會(huì)所研究-驍悉研究

1、不止是營銷道具全國城市小區(qū)會(huì)所研究本專題以上海、北京、深圳、廣州、蘇州、杭州、沈陽、成都、重慶和武漢，這十個(gè)中國房地產(chǎn)發(fā)展較為成熟的城市為研究范圍，選取其中100個(gè)配有小區(qū)會(huì)所并具代表性的住宅小區(qū)項(xiàng)目為研究對(duì)象。將城市區(qū)域劃分為城市市中心區(qū)域、城市次中心區(qū)域、城市近郊區(qū)域和城市遠(yuǎn)郊區(qū)域，小區(qū)會(huì)所分類依據(jù)主要取決于該項(xiàng)目在城市中的所處區(qū)位。一、小區(qū)會(huì)所的現(xiàn)狀1、會(huì)所的四大類別（1）城市會(huì)所城市會(huì)所地處城市市中心、城市次中心區(qū)域。土地屬性位于城市市中心、次中心區(qū)域，地塊商務(wù)屬性較高所屬物業(yè)屬性中、高檔住宅小區(qū)，具有一定品質(zhì)感，小區(qū)周邊交通發(fā)達(dá)、配套設(shè)施完善會(huì)所客戶屬性會(huì)所所屬小區(qū)業(yè)主、周邊辦公人群

2、，其中有一定財(cái)富積累的中青年人士居多；客戶工作繁忙，下班后愿意花時(shí)間、金錢健身和進(jìn)行休閑娛樂消費(fèi)會(huì)所核心價(jià)值多為健身型定位，細(xì)部功能完善代表項(xiàng)目上海凱欣豪園、蘇州萬科金色家園、重慶龍湖·春森彼岸（2）城郊會(huì)所城郊會(huì)所地處城市近郊區(qū)域。土地屬性位于城市近郊區(qū)域所屬物業(yè)屬性多為中檔住宅小區(qū)，居住密度較市區(qū)低；交通便捷，可快速到達(dá)市中心；周邊配套較欠缺，需通過小區(qū)自身配套建設(shè)提升項(xiàng)目價(jià)值會(huì)所客戶屬性多為會(huì)所所屬小區(qū)業(yè)主和周邊小區(qū)業(yè)主，其中事業(yè)剛起步的單身青年、即將成婚或結(jié)婚不久的夫妻、外地中青年居多；客戶生活節(jié)奏較快，追求快捷和便利，休閑娛樂活動(dòng)受經(jīng)濟(jì)承受能力制約較強(qiáng)會(huì)所核心價(jià)值收費(fèi)價(jià)格適

3、中，服務(wù)能夠滿足客戶日常生活需求代表項(xiàng)目上海奧林匹克花園、上海萬科四季花城、重慶龍湖·江與城（3）郊區(qū)會(huì)所郊區(qū)會(huì)所地處城市遠(yuǎn)郊區(qū)域。土地屬性位于城市遠(yuǎn)郊區(qū)域所屬物業(yè)屬性多為中或中低檔住宅小區(qū)；交通不便利，公交線路缺乏；周邊缺乏生活配套，基本依靠小區(qū)內(nèi)部配套會(huì)所客戶屬性大部分為會(huì)所所屬小區(qū)業(yè)主和周邊生活人群；消費(fèi)多講究經(jīng)濟(jì)實(shí)用，不盲目追求時(shí)尚，也有一些人士有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，將其作為投資之用會(huì)所核心價(jià)值大眾型消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、功能實(shí)用，或通過較高的定位吸引客戶代表項(xiàng)目上海新浦江城、上海金地格林郡、廣州中海金沙灣（4）高檔會(huì)所近年來，不斷有高端物業(yè)小區(qū)重金規(guī)劃打造小區(qū)配套會(huì)所，這些會(huì)所無論在建筑設(shè)計(jì)

4、本身、還是會(huì)所內(nèi)部使用功能、亦或是其運(yùn)營管理上，都體現(xiàn)出了高端物業(yè)配套應(yīng)具備的素質(zhì)。由于高端物業(yè)的小區(qū)會(huì)所具有一定的特殊性，因此將此部分會(huì)所從以區(qū)位為會(huì)所分類依據(jù)的邏輯中獨(dú)立出來，定義為高尚會(huì)所。土地屬性多位于城市中心稀缺地段或城市郊區(qū)占有稀缺景觀資源的地段所屬物業(yè)屬性高端物業(yè)，多為高檔公寓或純別墅社區(qū)會(huì)所客戶屬性會(huì)所所屬小區(qū)業(yè)主、社會(huì)精英階層，其中外國人多；客戶強(qiáng)調(diào)生活品味，追求低調(diào)、高雅、高品質(zhì)，多社交活動(dòng)，喜歡出入高級(jí)娛樂場(chǎng)所及會(huì)所，喜歡各類投資會(huì)所核心價(jià)值建筑空間奢華，功能多樣化，有一定的商務(wù)功能，具有高消費(fèi)項(xiàng)目代表項(xiàng)目上海九間堂（十樂會(huì)所）、上海萬科蘭喬圣菲（蘭會(huì)所）、上海佘山高爾夫

5、別墅2、會(huì)所基本分布情況根據(jù)對(duì)不同會(huì)所類別的定義，我們對(duì)100個(gè)數(shù)據(jù)樣本進(jìn)行了分類。其中高尚會(huì)所25個(gè)，城市會(huì)所26個(gè)，城郊會(huì)所31個(gè)，郊區(qū)會(huì)所18個(gè)。數(shù)據(jù)來源：100個(gè)樣本數(shù)據(jù)在研究中我們發(fā)現(xiàn)，會(huì)所的定位一般與其所在小區(qū)產(chǎn)品形式相關(guān)。高尚會(huì)所由于其定位高端，服務(wù)少數(shù)人群，故其所在社區(qū)的產(chǎn)品形式多以別墅（指純別墅小區(qū)）見長，比例高達(dá)56.0%。城市會(huì)所主要集中在城市市中心、次中心的公寓類項(xiàng)目中，在本次抽樣的100個(gè)樣本數(shù)據(jù)中并未有其他產(chǎn)品形式的城市會(huì)所小區(qū)。城郊會(huì)所建于城市近郊區(qū)域，功能多以運(yùn)動(dòng)康體類為主，該類會(huì)所所在小區(qū)產(chǎn)品形式多以高層、小高層、多層等公寓項(xiàng)目出現(xiàn)。郊區(qū)會(huì)所位于城市遠(yuǎn)郊區(qū)域，

6、一般周邊交通尚不發(fā)達(dá)，配套匱乏，產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)在于低價(jià)，因此多為公寓項(xiàng)目。但也有少部分郊區(qū)會(huì)所所屬小區(qū)為別墅小區(qū)，或是兼有別墅、公寓的混合型小區(qū)，但由于會(huì)所檔次較普通，未能劃入高尚會(huì)所之列，此處也將其作為郊區(qū)會(huì)所分析。3、會(huì)所面積情況統(tǒng)計(jì)（1）會(huì)所面積在100個(gè)會(huì)所樣本中，面積最大的為重慶龍湖·江與城的會(huì)所，其面積達(dá)30000；最小的是上海萬科朗潤園的會(huì)所，面積為800。高尚會(huì)所平均面積最大，達(dá)5844。這與高尚會(huì)所的定位相符合，強(qiáng)調(diào)會(huì)所功能的多樣性和完善性，以迎合業(yè)主的各類需求，提高業(yè)主的生活品質(zhì)。城市會(huì)所由于周邊配套較為完善，故其會(huì)所在設(shè)計(jì)時(shí)面積一般不大。城郊會(huì)所由于其所在區(qū)域距離城市

7、成熟區(qū)域配套有一定距離，生活配套較依賴于小區(qū)會(huì)所或周邊配套，故會(huì)所面積一般略大于城市會(huì)所。郊區(qū)會(huì)所平均面積在四類會(huì)所中最小，為2953。造成這種結(jié)果的原因在于，郊區(qū)會(huì)所所在小區(qū)位置偏，小區(qū)附近集聚人口少，會(huì)所的使用對(duì)象有限，且因周邊人群消費(fèi)能力有限，會(huì)所在功能設(shè)置時(shí)，以滿足小區(qū)業(yè)主的基本生活需求為主，故會(huì)所面積較小。 數(shù)據(jù)來源：100個(gè)樣本數(shù)據(jù)*說明：本專題所指的會(huì)所面積，包括室外籃球場(chǎng)、室外網(wǎng)球場(chǎng)等戶外項(xiàng)目的面積。（2） 戶均會(huì)所面積戶均會(huì)所面積是小區(qū)業(yè)主生活中實(shí)際使用會(huì)所的舒適度的一個(gè)重要指標(biāo)，本文所指會(huì)所面積除表示會(huì)所的室內(nèi)面積外，也包括室外的運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地面積。戶均會(huì)所面積一般受小區(qū)檔次的指

8、導(dǎo)，而小區(qū)檔次又從樓盤的售價(jià)中得到反映。例如上海的九間堂別墅，售價(jià)高達(dá)10-12萬元/，其高尚會(huì)所的戶均會(huì)所面積亦相應(yīng)高達(dá)43.38。在其周邊1公里范圍內(nèi)，價(jià)格次高的是仁恒河濱城，其目前在售項(xiàng)目價(jià)格為3.5-4.0萬/，會(huì)所面積達(dá)到12000，但因其74萬的總建筑面積，居住人口多，規(guī)劃戶數(shù)有4700戶，因此戶均會(huì)所面積下降為2.5（實(shí)際上，由于小區(qū)會(huì)所的服務(wù)對(duì)象不完全局限于小區(qū)業(yè)主，正如九間堂的十樂會(huì)所對(duì)外開放，而仁恒河濱城的會(huì)所僅限業(yè)主和租客使用，因此戶均會(huì)所面積有時(shí)也僅作為參考指標(biāo)之一）。 數(shù)據(jù)來源：100個(gè)樣本數(shù)據(jù)從上述圖表中可以看到，戶均會(huì)所面積與會(huì)所分類狀況明顯相關(guān)，而這種會(huì)所分類又

9、與上述小區(qū)檔次相匹配。在四類會(huì)所中，高尚會(huì)所的戶均會(huì)所面積最大，為24.52；郊區(qū)會(huì)所的戶均會(huì)所面積最小，為3.31。結(jié)合會(huì)所平均面積來看，我們可以發(fā)現(xiàn)，盡管城郊會(huì)所的平均面積較大，達(dá)4711，但由于城郊樓盤一般體量較大，規(guī)劃戶數(shù)相對(duì)較多，故會(huì)所實(shí)際的共享率較高，造成戶均會(huì)所面積大大減小，僅為4.67。案例解析：以上海奧林匹克花園為例，該項(xiàng)目地處上海松江區(qū)九亭鎮(zhèn)，總建面724000，共分5期開發(fā)。雖然其會(huì)所面積高達(dá)10000，但總戶數(shù)達(dá)到6084戶，使其戶均會(huì)所面積僅為1.64。各業(yè)主和租客在使用會(huì)所時(shí)的舒適度將大打折扣。二、小區(qū)會(huì)所的功能剖析1、會(huì)所常見功能綜述會(huì)所一般具有康體、休閑、娛樂、

10、社交、商業(yè)、餐飲、文化交流等功能，常見的會(huì)所功能模塊布置包括康體項(xiàng)目、休閑項(xiàng)目、娛樂項(xiàng)目、商業(yè)服務(wù)項(xiàng)目四大類。主要分類常見功能設(shè)置康體類健身房、瑜伽室、室內(nèi)外游泳池、乒乓房、羽毛球館、網(wǎng)球館、壁球館、室內(nèi)攀巖館、籃球場(chǎng)休閑類室內(nèi)高爾夫球場(chǎng)、桌球房、桑拿房、SPA娛樂類棋牌室、閱覽室、兒童活動(dòng)室商業(yè)/服務(wù)類咖啡廳/休閑茶座、酒吧、多功能室*、商務(wù)中心*注：多功能室包括影音室和多功能宴會(huì)廳；商務(wù)中心包括會(huì)客室和會(huì)議室等。u 康體項(xiàng)目特點(diǎn)須借助一定的設(shè)施和場(chǎng)所；不是以競(jìng)技為主，而是為了達(dá)到特定的目的；運(yùn)動(dòng)中講究科學(xué)方法，即運(yùn)動(dòng)有一定規(guī)律性，運(yùn)動(dòng)時(shí)間和運(yùn)動(dòng)量適中等。u 休閑項(xiàng)目特點(diǎn)須借助特定的設(shè)施和服

11、務(wù)；運(yùn)動(dòng)不激烈，強(qiáng)調(diào)趣味性和技巧性。u 娛樂項(xiàng)目特點(diǎn)強(qiáng)調(diào)氛圍感和文化氣息；具有多樣性，限制條件少，沒有嚴(yán)格的操作程序和要求。u 商業(yè)/服務(wù)項(xiàng)目特點(diǎn)提供社區(qū)業(yè)主交流和商務(wù)會(huì)談的空間，多為按實(shí)際消費(fèi)進(jìn)行的收費(fèi)服務(wù)。2、會(huì)所常見功能模塊簡(jiǎn)析（1）游泳池一般而言，會(huì)所對(duì)于游泳池的設(shè)置可分為露天泳池和室內(nèi)恒溫泳池，建造成本為一次性投資，依據(jù)室內(nèi)、室外所需的不同設(shè)備及泳池面積大小而定，普通大?。?3*25米）的室外泳池建造成本約80萬元，而好的室內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)泳池造價(jià)則可能達(dá)上千萬元。泳池在運(yùn)營中的投入也很大。露天泳池的運(yùn)營費(fèi)用一般為1萬元/月，而室內(nèi)恒溫泳池的運(yùn)營費(fèi)用高達(dá)10萬元/月，兩者的月運(yùn)營費(fèi)用相差10倍

12、。在本次研究的100個(gè)住宅項(xiàng)目中，70%的項(xiàng)目都配置了游泳池，而在城郊會(huì)所中，這個(gè)比例達(dá)34.3%。由此可見，游泳池已經(jīng)成為現(xiàn)代會(huì)所配置中不可或缺的一項(xiàng)功能。值得指出的是，小區(qū)會(huì)所的泳池建造均需事先經(jīng)過嚴(yán)格的風(fēng)險(xiǎn)、收益等分析，因?yàn)橐坏┙ǔ珊蟛荒芎芎玫剡\(yùn)營，不但先期投入無法收回，對(duì)于會(huì)所的活動(dòng)空間也同樣造成浪費(fèi)。一般標(biāo)準(zhǔn)配置面積：室內(nèi)泳池400-500；室外泳池800-1000成都鷺島國際會(huì)所室內(nèi)恒溫泳池 蘇州金色家園室外泳池（2） 健身房健身房作為功能最齊全、活動(dòng)內(nèi)容最豐富的功能集合體，為大多數(shù)會(huì)所采用，其配置比例高達(dá)95%。且健身房的投入屬于一次性投入，基本用于健身器械的購買，其后只需少量資

13、金用于器械維護(hù)。健身房一般包括有氧健身房和器械房，自帶淋浴房（如果會(huì)所有游泳項(xiàng)目，那么健身和游泳的淋浴房可能在一起）?，F(xiàn)在大部分會(huì)所的健身區(qū)域旁邊，還會(huì)包括休息區(qū)域。根據(jù)其內(nèi)部細(xì)化功能配置的不同，各區(qū)域面積大小亦有所差別。一般標(biāo)準(zhǔn)配置面積：器械區(qū)（視功能多少而定）120-200，有氧區(qū)50-80，淋浴房70-80，休息室100-120。² 上海三鑫花苑會(huì)所健身區(qū)域（淋浴區(qū)納入泳池配套內(nèi)）器械區(qū)約150 有氧區(qū)約120 休息區(qū)約60 （3） 桑拿房桑拿浴能夠加快血液循環(huán)，使全身各部位肌肉得到完全放松，達(dá)到消除疲勞，恢復(fù)體力，煥發(fā)精神的目的。對(duì)于業(yè)主而言，是一種高級(jí)的享受與休閑。一般標(biāo)準(zhǔn)

14、配置面積：400左右桑拿房內(nèi)部桑拿房外部 （4） 乒乓房乒乓房在城郊會(huì)所中較為常見，主要以本小區(qū)及周邊小區(qū)業(yè)主為服務(wù)對(duì)象。標(biāo)準(zhǔn)的乒乓桌大小為2740*1525mm，臺(tái)高為760mm。一般標(biāo)準(zhǔn)配置面積：40-45/桌 重慶富力現(xiàn)代廣場(chǎng)會(huì)所乒乓球室（5） 羽毛球館與乒乓球室一樣，羽毛球館在城郊會(huì)所中的配置率相對(duì)其他三類會(huì)所較高。主要為小區(qū)內(nèi)家庭提供了休閑娛樂的場(chǎng)所，部分時(shí)段對(duì)外開放。正規(guī)比賽場(chǎng)地長13.40米，寬6米(雙打)或5.18米(單打)。整個(gè)球場(chǎng)上空空間最低為9米。一般標(biāo)準(zhǔn)配置面積：65-80/片，場(chǎng)地空間高度不低于9米羽毛球館實(shí)景圖（6） 網(wǎng)球場(chǎng)網(wǎng)球場(chǎng)由于占用場(chǎng)地面積較多，多分布于大面積

15、會(huì)所中（一般均為戶外網(wǎng)球場(chǎng)），而這類會(huì)所主要以城市會(huì)所和城郊會(huì)所為主。一片標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場(chǎng)地的占地面積不小于36.58m*18.29m。在這個(gè)面積內(nèi)，有效雙打場(chǎng)地的標(biāo)準(zhǔn)尺寸是23.77m*10.97m，每條端線后應(yīng)留有不小于6.40m的余地，在每條邊線外應(yīng)留有余地不小于3.66m。一般標(biāo)準(zhǔn)配置面積：280-300/片網(wǎng)球場(chǎng)實(shí)景圖 （7） 桌球房桌球是一項(xiàng)年輕人的運(yùn)動(dòng)，操作簡(jiǎn)單，對(duì)于場(chǎng)地沒有太大的限制，對(duì)于年輕業(yè)主有很大的吸引力。該功能在本次研究的樓盤會(huì)所中，配置比例達(dá)34%。一張標(biāo)準(zhǔn)的斯諾克臺(tái)球桌尺寸為3820*2035*850mm；美式落袋臺(tái)球桌尺寸為2810*1530*850mm；花式九球臺(tái)球桌

16、尺寸為2850*1580*850mm。此外，球臺(tái)四周一般預(yù)留1.5-2米左右的空間。一般標(biāo)準(zhǔn)配置面積：15-18/桌 重慶富力現(xiàn)代廣場(chǎng)會(huì)所桌球室（8） 壁球館壁球項(xiàng)目消費(fèi)人群以都市白領(lǐng)、商界精英、政客名流、愛美女性、時(shí)尚青年為主，在我國社會(huì)結(jié)構(gòu)中屬能夠引領(lǐng)時(shí)尚、影響社會(huì)、具有很強(qiáng)消費(fèi)實(shí)力的中堅(jiān)力量。壁球項(xiàng)目特點(diǎn)鮮明，塑身效果極佳，單位時(shí)間運(yùn)動(dòng)量比網(wǎng)球大近3倍。壁球項(xiàng)目管理簡(jiǎn)單，維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用低。壁球館占地面積也不算大，單位面積產(chǎn)生的效益較大。一般而言，壁球館分大、中、小三種，面積30-55不等。一般標(biāo)準(zhǔn)配置面積：小場(chǎng)地28-30，大場(chǎng)地53-55（9） 室內(nèi)高爾夫練習(xí)場(chǎng)又稱高爾夫推桿練習(xí)場(chǎng)，多見

17、于以高爾夫別墅小區(qū)為代表的高尚會(huì)所，在一般會(huì)所中較少配置。室內(nèi)高爾夫推桿練習(xí)場(chǎng)的場(chǎng)地尺寸一般為8m×4.6m，高度不能低于3.3m。一般標(biāo)準(zhǔn)配置面積：40-50（10） SPA館SPA水療館多以女性客戶為主，由于其收費(fèi)較高，目標(biāo)客戶群主要是公司白領(lǐng)等一些高消費(fèi)群體。SPA面積視其所含功能而定，一個(gè)普通的SPA館通常包括按摩房、水療房、腳摩房、美容室等。一般標(biāo)準(zhǔn)配置面積：按摩房12/間，水療房35-40/間，腳摩房9-10/間，美容室20-25/間蘇州萬科金色家園會(huì)所SPA館（11） 棋牌室棋牌室老少皆宜，適合各類人群，且投入成本低，在所有會(huì)所中的配置率達(dá)58%，除在高尚會(huì)所中配置率較

18、低外，在其他三類會(huì)所中配置率較高。一般標(biāo)準(zhǔn)配置面積：12-25不等（12） 閱覽室閱讀室作為社區(qū)文化建設(shè)的重要陣地，盡管其文化內(nèi)涵較高，但盈利能力較弱，若要保證正常營運(yùn)，前期必須采購一定量的報(bào)刊及定期購買大量書籍。故其維護(hù)成本較高，一般不被采用。一般標(biāo)準(zhǔn)配置面積：20-30成都鷺島國際會(huì)所閱覽室（13） 兒童活動(dòng)室兒童活動(dòng)室多為免費(fèi)開放，屬于非盈利項(xiàng)目，一般較少配置。但在高尚會(huì)所中，為了體現(xiàn)開發(fā)商對(duì)于社區(qū)業(yè)主的關(guān)懷和居家習(xí)慣的尊重，會(huì)配置一定比例的兒童活動(dòng)室。一般標(biāo)準(zhǔn)配置面積：30-40 （14） 室內(nèi)攀巖一般不在會(huì)所中單獨(dú)設(shè)置場(chǎng)地，常設(shè)置于籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)內(nèi)。由于運(yùn)動(dòng)的普及性及對(duì)參與人的身體素

19、質(zhì)要求較高，在會(huì)所中較少配置，常見于運(yùn)動(dòng)主題定位的會(huì)所內(nèi)。一般標(biāo)準(zhǔn)配置面積：結(jié)合室內(nèi)籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)等大小而定廣州中海金沙灣會(huì)所室內(nèi)籃球場(chǎng)該會(huì)所為城郊會(huì)所，配備了標(biāo)準(zhǔn)室內(nèi)籃球場(chǎng)，但并未在其一側(cè)布置攀巖墻。上海翠湖天地會(huì)所該會(huì)所為高尚會(huì)所，在室內(nèi)網(wǎng)球場(chǎng)的側(cè)面布置了攀巖設(shè)施，完善了會(huì)所功能，使其符合高尚會(huì)所追求功能完善的特征。（15） 咖啡茶座咖啡茶座提供了業(yè)中交流的空間，由于其消費(fèi)層次較高，且具有較高的運(yùn)營要求，部分高尚會(huì)所會(huì)作配置，且可用作商務(wù)會(huì)談或辦公場(chǎng)所使用。一般標(biāo)準(zhǔn)配置面積：視會(huì)所面積而定，30-100不等上海萬科燕南園會(huì)所（16） 酒吧常見于高尚會(huì)所內(nèi)，多以紅酒及洋酒供應(yīng)為主。酒吧區(qū)域一

20、般由吧臺(tái)和飲酒休憩區(qū)組成，面積視具體要求而定。一般標(biāo)準(zhǔn)配置面積：200-500不等 成都鷺島國際會(huì)所酒吧 上海佘山3號(hào)會(huì)所酒吧 上海中海翡翠湖岸會(huì)所酒吧 上海佘山高爾夫別墅會(huì)所酒吧（17） 多功能室多功能室一般用作影音廳或宴會(huì)廳使用，多屬于收費(fèi)項(xiàng)目，配置于城市會(huì)所中的比例高于其他三類會(huì)所。（18） 商務(wù)中心包括會(huì)客室和會(huì)議室，專為商務(wù)務(wù)人士而提供的場(chǎng)所，一般多以收費(fèi)形式在高尚會(huì)所中出現(xiàn)。一般標(biāo)準(zhǔn)配置面積：50-60/間成都鷺島國際會(huì)所會(huì)議室3、會(huì)所各功能模塊分析會(huì)所各功能模塊配置比例在所選樓盤的會(huì)所中，配置比例超過50%的功能模塊是游泳池、健身房、網(wǎng)球場(chǎng)、棋牌室。其中健身房的配置率最高，達(dá)到了

21、88%，這說明購房者對(duì)于健康的消費(fèi)需求較旺盛。同樣這一結(jié)論也能從游泳池75%的配置率上反應(yīng)出來。而一些高消費(fèi)項(xiàng)目，如SPA館、酒吧兒童活動(dòng)室等項(xiàng)目的配置率較低，不足8%，在一般會(huì)所中不常設(shè)置。在不同的會(huì)所類別中，功能模塊的布置也不盡相同。（1）高尚會(huì)所u 泳池、健身房與桑拿房是高尚會(huì)所里優(yōu)先考慮的項(xiàng)目。u 乒乓球館、羽毛球館等項(xiàng)目較少被采用。（2）城市會(huì)所u 城市會(huì)所設(shè)施配置多會(huì)考慮游泳池、健身室、棋牌室、網(wǎng)球場(chǎng)等項(xiàng)目。u 游泳池和健身房配置比例最高。（3）城郊會(huì)所u 游泳池、健身室、桌球室、網(wǎng)球場(chǎng)等項(xiàng)目較易受到城郊會(huì)所的青睞。u 乒乓球館、羽毛球館的配置率在城郊會(huì)所中的配置率較其他三類會(huì)所高

22、。（4）郊區(qū)會(huì)所u 郊區(qū)會(huì)所主要適合配置健身房、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)桌球房等康體類項(xiàng)目。從以上圖表中我們可以注意到以下幾個(gè)現(xiàn)象：1) 桑拿房、壁球館在四類會(huì)所中的配置率明顯不同。高尚會(huì)所中配置比例最高，分別為60%和20%。城市會(huì)所為27%和15%，城郊會(huì)所為16%和13%，在郊區(qū)會(huì)所中更是未有配置。這一現(xiàn)象說明，桑拿房和壁球館的配置是體現(xiàn)一個(gè)會(huì)所品質(zhì)和定位的標(biāo)準(zhǔn)之一，其經(jīng)營情況主要視會(huì)所所在社區(qū)的客戶消費(fèi)能力而定。2) 健身房、游泳池的配置率普遍在50%以上，但在四類會(huì)所中，配置率仍逐漸降低。這一現(xiàn)象說明，健身房和游泳池已經(jīng)成為現(xiàn)代社區(qū)會(huì)所的主要功能之一，其經(jīng)營情況與小區(qū)客戶的消費(fèi)能力有關(guān)，但并不

23、敏感，因?yàn)橐话愕慕∩矸慷紝?duì)外開放，且目標(biāo)客戶范圍較廣，其盈利能力具有一定的保障。3) 乒羽類和桌球功能在郊區(qū)會(huì)所和城郊會(huì)所中的配置率高于城市會(huì)所和高尚會(huì)所中的配置率。這一現(xiàn)象說明，乒羽類和桌球項(xiàng)目的盈利能力一般，屬于大眾型消費(fèi)?？刁w類項(xiàng)目是城郊會(huì)所和郊區(qū)會(huì)所中較常見的功能配置之一。4) 網(wǎng)球場(chǎng)的配置率在郊區(qū)會(huì)所中配置率最高，達(dá)58%；高尚會(huì)所中的配置率為52%，緊隨其后。這一現(xiàn)象說明，網(wǎng)球場(chǎng)的配置對(duì)于場(chǎng)地面積的要求較高（一片標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場(chǎng)地的占地面積不小于36.58m*18.29m）。5) SPA館的配置在高尚會(huì)所中的配置為20%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他三類會(huì)所的配置率，其中城郊會(huì)所和郊區(qū)會(huì)所中的配置率為0

24、。這一現(xiàn)象說明，SPA作為一種享受性消費(fèi)服務(wù)，與社區(qū)業(yè)主的經(jīng)濟(jì)能力和生活定位密切相關(guān)。同時(shí)它也是一個(gè)樓盤對(duì)外銷售的亮點(diǎn)之一，一般較能體現(xiàn)會(huì)所的品質(zhì)感，是高尚會(huì)所中較?？紤]的功能配置之一。6) 棋牌室的配置率在四類會(huì)所中的配置率差異較大，郊區(qū)會(huì)所中的配置率高達(dá)74%，而高尚會(huì)所中的配置率僅為40%。這一現(xiàn)象說明，棋牌室是一個(gè)低成本運(yùn)營項(xiàng)目，對(duì)于運(yùn)營的要求較低，同時(shí)具有一定的盈利能力。但相對(duì)于其他功能來說，其檔次不高。一般在高尚會(huì)所中不配置，而在郊區(qū)會(huì)所和城郊會(huì)所中可優(yōu)先考慮配置。7) 兒童活動(dòng)室多為免費(fèi)開放，其配置在高尚會(huì)所和城市會(huì)所中的配置率，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于城郊會(huì)所，郊區(qū)會(huì)所配置率為0。這一現(xiàn)象說明

25、，兒童活動(dòng)室作為一項(xiàng)非盈利的增值功能，可以體現(xiàn)開發(fā)商對(duì)于社區(qū)業(yè)主的關(guān)懷，是會(huì)所的加分項(xiàng)目這也成為了較多高端客戶置業(yè)的重要參考因素。但由于非盈利的特點(diǎn)，它在一般會(huì)所中較少配置。8) 酒吧僅在高尚會(huì)所和城市會(huì)所中配置，其中高尚會(huì)所的配置率為12%，城市會(huì)所為8%。這一現(xiàn)象說明，酒吧是一種高成本運(yùn)營項(xiàng)目，對(duì)于社區(qū)業(yè)主的消費(fèi)能力要求較高，同時(shí)能集中體現(xiàn)會(huì)所的價(jià)值和社區(qū)的品質(zhì)，是提升會(huì)所品質(zhì)的重要手段之一，也是樓盤的一大賣點(diǎn)。一般配置于高檔樓盤的社區(qū)會(huì)所中。會(huì)所功能配置小結(jié)高尚會(huì)所功能偏好商務(wù)型、投資型、奢華型、精神型核心價(jià)值功能多樣化，有一定的商務(wù)功能，具有高消費(fèi)項(xiàng)目功能配置室內(nèi)恒溫泳池、健身房、SP

26、A館、桑拿房、咖啡茶座、室內(nèi)高爾夫練習(xí)場(chǎng)、兒童活動(dòng)室、多功能室、壁球館、網(wǎng)球場(chǎng)、酒吧城市會(huì)所功能偏好運(yùn)動(dòng)型、奢華型、休閑型、享受型核心價(jià)值多為健身型定位，細(xì)部功能完善功能配置室外泳池、健身房、SPA館、桑拿房、網(wǎng)球場(chǎng)、桌球館、美容理發(fā)服務(wù)城郊會(huì)所功能偏好生活型、工作型、休閑型、運(yùn)動(dòng)型、健康型、家庭型、贍養(yǎng)型核心價(jià)值服務(wù)能夠滿足客戶日常生活需求功能配置健身房、游泳池、棋牌室、乒乓房、羽毛球場(chǎng)、桌球房、籃球館、美容理發(fā)服務(wù)郊區(qū)會(huì)所功能偏好生活型、健康型、工作型、享受型核心價(jià)值功能實(shí)用，或通過較高的定位吸引客戶功能配置乒乓房、羽毛球場(chǎng)、健身房、棋牌室、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、美容理發(fā)服務(wù)三、小區(qū)會(huì)所的運(yùn)營1

27、、小區(qū)會(huì)所經(jīng)營方式不同小區(qū)住宅的定位不同，導(dǎo)致小區(qū)會(huì)所的目標(biāo)消費(fèi)群體也不同。在小區(qū)會(huì)所的經(jīng)營中，開發(fā)商會(huì)根據(jù)自身樓盤的特性，選擇合適的會(huì)所經(jīng)營方式。（1）主要經(jīng)營方式目前，小區(qū)會(huì)所的經(jīng)營方式主要從兩方面考慮，即其開放程度和經(jīng)營管理方式。u 開放程度Ø 封閉式會(huì)所僅對(duì)業(yè)主開放，封閉性強(qiáng)Ø 半封閉會(huì)所對(duì)業(yè)主及部分小區(qū)外部貴賓開放Ø 開放式會(huì)所對(duì)業(yè)主及小區(qū)外部人員一并開放，統(tǒng)一收費(fèi)u 經(jīng)營管理方式Ø 開發(fā)商自營Ø 物業(yè)公司經(jīng)營Ø 外包專業(yè)公司Ø 以上幾種方式并存（2）四類會(huì)所經(jīng)營方式解析u 高尚會(huì)所高端物業(yè)多為市中心公寓或城市近郊

28、區(qū)純別墅小區(qū)，這些樓盤在項(xiàng)目所在地的房地產(chǎn)市場(chǎng)占據(jù)銷售價(jià)格最高位，小區(qū)業(yè)主非常注重生活的品質(zhì)，需要高度的私密性。通常而言，高端物業(yè)都配置高尚會(huì)所，封閉或半封閉式運(yùn)營，僅對(duì)內(nèi)部業(yè)主及少部分外部會(huì)員開放，由開發(fā)商或物業(yè)管理公司自主經(jīng)營管理。本次抽樣樣本中，高尚會(huì)所對(duì)外開放的比例占到50%，可見目前高尚會(huì)所運(yùn)營狀況并不理想，一些高尚會(huì)所不得不犧牲業(yè)主的私密性對(duì)外開放，來獲得更多的收入。 由于高端物業(yè)多由知名開發(fā)商開發(fā)，開發(fā)商具有很強(qiáng)的實(shí)力，因此有33%的高尚會(huì)所由開發(fā)商自主運(yùn)營。此外，選擇由專業(yè)會(huì)所公司管理的會(huì)所比例達(dá)到48%，這類公司由于專業(yè)性強(qiáng)，故從設(shè)計(jì)、服務(wù)、管理等各方面，均能夠很好地滿足業(yè)主

29、的需求。u 城市會(huì)所城市住宅項(xiàng)目由于良好的環(huán)線位置和完善的配套設(shè)施，房價(jià)居高不下，主要適合較高收入階層、現(xiàn)代快節(jié)奏人士居住。這類人士閑暇時(shí)間少，需要方便、周全的健身、休閑方式。通常，此類城市住宅配置城市會(huì)所。這部分會(huì)所中，是否對(duì)外開放的比例也較為均衡，有47%的城市會(huì)所對(duì)外開放。而在其運(yùn)營模式中，選擇由物業(yè)公司管理或外包給專業(yè)會(huì)所運(yùn)營公司的比例各占46%，其余8%的會(huì)所由開發(fā)商自營，這些專業(yè)的運(yùn)營方式更能滿足業(yè)主的需求。u 城郊會(huì)所城郊住宅項(xiàng)目通常為較大型規(guī)模的小區(qū)，擁有住戶較多，售價(jià)較低，目標(biāo)客戶群為對(duì)價(jià)格稍有敏感、但又希望改善居住品質(zhì)的人士。城郊住宅一般配備城郊會(huì)所，對(duì)小區(qū)業(yè)主外人士也開放

30、。城郊會(huì)所中對(duì)外開放的比例占到了69%，這也在一定程度上彌補(bǔ)了小區(qū)周邊配套不足的劣勢(shì)。在會(huì)所運(yùn)營中，可以看到，60%的城郊會(huì)所由小區(qū)物業(yè)運(yùn)營，而外包給專業(yè)會(huì)所公司的僅占27%。u 郊區(qū)會(huì)所郊區(qū)住宅項(xiàng)目因其相對(duì)市中心居住密度較低，且項(xiàng)目周邊人口少，因此配備郊區(qū)會(huì)所，以滿足業(yè)主的基本生活需求。由于其服務(wù)客群少，會(huì)所配置也比較欠缺，故在選擇會(huì)所運(yùn)營商時(shí)并不十分在意。在本次報(bào)告中，由樣本得到的結(jié)論不明顯，開發(fā)商自營、物業(yè)運(yùn)營或者外包的會(huì)所各占到三分之一。將四大類型的會(huì)所進(jìn)行交叉對(duì)比，會(huì)所是否對(duì)外開放及其運(yùn)營模式情況如下：可以看到，高尚會(huì)所、城市會(huì)所及郊區(qū)會(huì)所在是否對(duì)外開放上的差別不大，基本各占50%左

31、右。相比這三類會(huì)所而言，城郊會(huì)所的對(duì)外開放比例略微大些，占到69%。易居觀點(diǎn)：從運(yùn)營方式來看，四類會(huì)所的經(jīng)營管理方式存在以下幾種情況：1) 開發(fā)商自營會(huì)所多集中于高尚會(huì)所和郊區(qū)會(huì)所中。高尚會(huì)所大多為市中心區(qū)域的高檔住宅，或地處城市遠(yuǎn)郊的別墅項(xiàng)目，由知名開發(fā)商開發(fā)，這類開發(fā)商在公司構(gòu)架上自成完善的組織模式，具備雄厚的實(shí)力管理旗下開發(fā)的住宅項(xiàng)目。此類會(huì)所管理模式較為嚴(yán)謹(jǐn)，由于運(yùn)營成本較高，各類收費(fèi)也相對(duì)較高。2) 物業(yè)公司運(yùn)營會(huì)所主要集中在城市會(huì)所和城郊會(huì)所中。城市會(huì)所與城郊會(huì)所一般屬于城市中檔及中低檔的住宅項(xiàng)目，此類住宅的會(huì)所由物業(yè)公司直接運(yùn)營管理，可以降低會(huì)所的運(yùn)營成本，連帶降低會(huì)所的收費(fèi)，使

32、會(huì)所的利用率增高。在會(huì)所運(yùn)營前期，開發(fā)商一般采取補(bǔ)貼物業(yè)費(fèi)用的形式，確保會(huì)所正常運(yùn)營。3) 專業(yè)會(huì)所公司運(yùn)營會(huì)所占據(jù)高尚會(huì)所和城市會(huì)所各一半的市場(chǎng)份額。專業(yè)會(huì)所公司具有豐富的會(huì)所運(yùn)營管理經(jīng)驗(yàn)，一般都有多家連鎖會(huì)所，整體運(yùn)營規(guī)模比開發(fā)商自營和物業(yè)公司運(yùn)營的會(huì)所都要大得多。4）由于規(guī)模成本、管理經(jīng)驗(yàn)等優(yōu)勢(shì)所在，專業(yè)會(huì)所公司運(yùn)營會(huì)所的實(shí)際成本投入要小于開發(fā)商自營會(huì)所的運(yùn)營成本。此外，專業(yè)會(huì)所公司一般服務(wù)項(xiàng)目較全面、設(shè)施較完善，更能迎合小區(qū)業(yè)主對(duì)會(huì)所的需求。可以看到圖表中，由專業(yè)會(huì)所公司運(yùn)營的會(huì)所在高尚會(huì)所和城市會(huì)所中分別占據(jù)48%及46%的市場(chǎng)份額。2、小區(qū)會(huì)所收費(fèi)模式運(yùn)作模式是指小區(qū)會(huì)所在經(jīng)營中，

33、針對(duì)小區(qū)業(yè)主及小區(qū)外人士的收費(fèi)方式。本次選取的全國25個(gè)高尚會(huì)所，部分收費(fèi)模式如下表：城市樓盤名稱卡種費(fèi)用上海九間堂別墅會(huì)員卡按項(xiàng)目收費(fèi)中海翡翠湖岸個(gè)人卡8000元/2年，入會(huì)費(fèi)4000元家庭卡15000元/2年，入會(huì)費(fèi)7000元（球類項(xiàng)目需另支付場(chǎng)地費(fèi)）觀庭個(gè)人卡暫定8000元/年佘山3號(hào)會(huì)員卡按項(xiàng)目收費(fèi)；充值以2000元起充翠湖天地御苑個(gè)人卡8000元/年家庭卡未定仁恒河濱城個(gè)人卡按項(xiàng)目收費(fèi)；充值以2000元起充；管理費(fèi)100元/月萬科蘭喬圣菲個(gè)人卡10800元/年家庭卡13800元/年深圳香蜜湖1號(hào)會(huì)員卡按項(xiàng)目收費(fèi)北京北京星河灣個(gè)人卡對(duì)內(nèi)3.8萬/年；對(duì)外6萬/年優(yōu)山美地家庭卡對(duì)內(nèi)：10000元/年對(duì)外：10000元/年，入會(huì)費(fèi)20000元u 在已投入運(yùn)營的高尚會(huì)所中，其收費(fèi)模式全部采用會(huì)員卡制度，分為個(gè)人卡和家庭卡，大部分收費(fèi)為年費(fèi)形式。個(gè)人卡的年費(fèi)約1萬元，家庭卡按戶均3人計(jì)算，相對(duì)人均費(fèi)用較低。u 上海九間堂別墅的十樂會(huì)所、佘山3號(hào)別墅會(huì)所及深圳香蜜湖1號(hào)會(huì)所按具體項(xiàng)目收費(fèi)。一些對(duì)外開放的會(huì)所，可能采取不同的收費(fèi)方式，如北京的優(yōu)山美地別墅，對(duì)業(yè)主免入會(huì)費(fèi)，對(duì)外則需要2萬元的入會(huì)費(fèi)，而年費(fèi)都為1萬元/年。u 北京星河灣的年費(fèi)最高，其對(duì)業(yè)主及外部人士的收費(fèi)也相差很大，對(duì)業(yè)主收取3.8萬元年費(fèi)，其他人士的年費(fèi)則高達(dá)6萬元。本次選取的全國26個(gè)城市會(huì)所，部分收費(fèi)