第三章 市場(chǎng)法 教案

1、第三章 市場(chǎng)比較法學(xué)習(xí)目標(biāo)：通過本章的學(xué)習(xí)，使同學(xué)們掌握交易情況修正、交易日期修正、區(qū)域因素和個(gè)別因素修正的公式和應(yīng)用；熟悉市場(chǎng)比較法的含義及原理，可比實(shí)例的選取及價(jià)格可比基礎(chǔ)的確定等。學(xué)習(xí)方法：講述及案例研究學(xué)習(xí)重點(diǎn)、難點(diǎn)：區(qū)域因素、個(gè)別因素、交易情況及日期修正內(nèi)容及計(jì)算方法時(shí)間安排：4學(xué)時(shí)基本內(nèi)容：3.1市場(chǎng)比較法概述3.1.1市場(chǎng)比較法概念市場(chǎng)比較法是將估價(jià)對(duì)象與估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法，采用比較法求得的房地產(chǎn)價(jià)格又稱比準(zhǔn)價(jià)格。復(fù)習(xí)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)原則有哪些，思考市場(chǎng)法應(yīng)用的技術(shù)原則是什么

2、？市場(chǎng)法基本原理是替代原則（替代原理作用于房地產(chǎn)市場(chǎng)，表現(xiàn)為效用相同、條件相近的房產(chǎn)價(jià)格總是相互牽引，趨于一致） 該種方法應(yīng)用的關(guān)鍵是選擇類似房地產(chǎn)復(fù)習(xí)與提問：類似房地產(chǎn)的概念，此概念已在第二章做過介紹3.1.2市場(chǎng)比較法的基本前提及應(yīng)用條件1）基本前提 （1）要有一個(gè)活躍的公開市場(chǎng)； （2）公開市場(chǎng)上要有可比的房地產(chǎn)。 2）應(yīng)用條件A.房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)、活躍和完善的地區(qū)，有大量市場(chǎng)交易資料 （可選取的交易實(shí)例應(yīng)數(shù)量充足，一般要求理想的交易實(shí)例有10個(gè)以上，其中與待估房地產(chǎn)狀況最接近的實(shí)例要有34個(gè)）B.交易時(shí)間接近 ：（不超過一年以內(nèi)） C.成交實(shí)例與待估房地產(chǎn)差異小D.交易實(shí)例資料應(yīng)完整、準(zhǔn)

3、確、可靠，各種因素對(duì)價(jià)格影響易量化 3.1.2市場(chǎng)比較法的基本程序搜集交易實(shí)例選擇可比實(shí)例建立可比基礎(chǔ)交易情況修正交易日期修正區(qū)域因素修正個(gè)別因素修正計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格 3.2可比實(shí)例的搜集與選取3.2.1搜集交易實(shí)例1）收集交易實(shí)例的途徑先找?guī)孜煌瑢W(xué)說一下他們想到的搜集交易實(shí)例的方法后再講解（1）查閱政府有關(guān)部門的房地產(chǎn)交易登記等資料 如成交價(jià)格、交易登記資料，近期政府出讓土地價(jià)格，公布的基礎(chǔ)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和房屋重置價(jià)格資料等。（2）查閱報(bào)刊上有關(guān)房地產(chǎn)出售、出租廣告、信息資料（3）參加房地產(chǎn)交易會(huì)，了解房地產(chǎn)價(jià)格行情，搜集價(jià)格信息，索取有關(guān)資料（4）向房地產(chǎn)交易當(dāng)事人、四鄰、經(jīng)紀(jì)人、金融機(jī)構(gòu)、司

4、法機(jī)關(guān)等調(diào)查了解（5）以房地產(chǎn)購買者的名義，與房地產(chǎn)出售者，如開發(fā)商、代理商等洽談（6）同行之間相互提供（7）市場(chǎng)調(diào)查等其他途徑 注意：平時(shí)資料的積累非常重要，必要時(shí)建立數(shù)據(jù)庫2）收集交易實(shí)例的內(nèi)容（1）交易雙方的基本情況及交易目的 ：交易稅費(fèi)的負(fù)擔(dān)方式，有無債務(wù)清償、人為抬價(jià)或親友間交易等特殊交易情況（2）交易實(shí)例房地產(chǎn)狀況 ：權(quán)益、實(shí)物、環(huán)境狀況等。如坐落位置、面積、用途、交通、容積率、使用年限、環(huán)境景觀等。 （3）成交價(jià)格及價(jià)格類型 （如總價(jià)、房屋總價(jià)、土地總價(jià)及相應(yīng)單價(jià)；如拍賣價(jià)格、招標(biāo)價(jià)格、協(xié)議價(jià)格；如美元、港幣、日元等）（4）成交日期 （5）付款方式 （一次性付款、分期付款、抵押貸

5、款的方式及比例等）3）建立交易實(shí)例庫目的：交易實(shí)例統(tǒng)一集中管理作用：實(shí)例查詢及選取方便、快捷，提高工作效率3.2.2選取可比實(shí)例可比實(shí)例一般要求3個(gè)以上，10個(gè)以下，具體滿足以下幾項(xiàng)條件：類似房地產(chǎn)：地段、用途、規(guī)模、檔次、結(jié)構(gòu)、權(quán)利性質(zhì)等相同估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近：1年以內(nèi)為宜 交易類型吻合 ：買賣、租賃成交價(jià)格正?；蚩尚拚秊檎r(jià)格 3.2.3建立價(jià)格可比基礎(chǔ)1）統(tǒng)一付款方式：統(tǒng)一在成交日期時(shí)一次付清2）統(tǒng)一采用單價(jià)：?jiǎn)挝幻娣e價(jià)格3）統(tǒng)一幣種和貨幣單位：人民幣、港幣、美元等，匯率采用中國(guó)人民銀行公布的結(jié)果4）統(tǒng)一面積內(nèi)涵：建筑面積、使用面積5）統(tǒng)一面積單位：平方米（m2)、公頃、畝 3.3市場(chǎng)比較法

6、的各項(xiàng)修正3.3.1交易情況修正1）交易情況修正的含義：交易情況修正指排除交易行為中的特殊因素所造成的可比實(shí)例成交價(jià)格偏差，將可比實(shí)例的成交價(jià)格調(diào)整為正常價(jià)格。2）造成成交價(jià)格偏差的原因有特殊利害關(guān)系人之間的交易 急于出售或急于購買的交易 受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易 交易雙方或一方對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息了解不充分 交易雙方或者一方有特別動(dòng)機(jī)或者偏好的交易 相鄰房地產(chǎn)的合并交易 特殊方式交易 交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易 就上述可能出現(xiàn)的偏差對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響進(jìn)行討論，請(qǐng)幾位同學(xué)說一下他們的認(rèn)識(shí)3）交易情況修正的方法 （1）測(cè)定種種特殊因素對(duì)房地產(chǎn)交易價(jià)格的影響程度 （2）實(shí)際估價(jià)中常采用百分率法進(jìn)行交易情

7、況修正 計(jì)算公式：可比實(shí)例成交價(jià)格*1/（1±S%）可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格或：可比實(shí)例成交價(jià)格*100/（100±S）可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格式中：1/（1±S%）、100/（100±S）為交易情況修正系數(shù)注意兩種不同說法的理解：可比實(shí)例價(jià)格比正常價(jià)格高（低）多少，正常價(jià)格比可比實(shí)例價(jià)格高（低）多少例可比實(shí)例價(jià)格比正常價(jià)格高10%，已知可比實(shí)例價(jià)格為1650元/m2 ，求正常價(jià)格？解：V正 = V比/(1+10%) =1650/（1+10%）=1500元/m2注：對(duì)于交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易 A.買方負(fù)擔(dān)稅費(fèi)時(shí)：正常成交價(jià)格應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)賣方實(shí)際得到的價(jià)格

8、 修正公式： 正常成交價(jià)格=賣方實(shí)際得到的價(jià)格÷(1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率）B.賣方負(fù)擔(dān)稅費(fèi)時(shí)：正常成交價(jià)格+應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)買方實(shí)際付出的價(jià)格 修正公式： 正常成交價(jià)格=買方實(shí)際付出的價(jià)格÷(1+應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率）例一宗房產(chǎn)的正常成交價(jià)格為2500元/m2，賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7，買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5，試計(jì)算賣方實(shí)際得到的價(jià)格和買方實(shí)際付出的價(jià)格。解： 賣方實(shí)際得到的價(jià)格=2500-2500×7% =2325元/m2 買方實(shí)際付出的價(jià)格=2500+2500×5% =2625元/m2例某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫

9、明，買方付給賣方2325元/m2，買賣中涉及的稅費(fèi)均由買方來負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7，應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5，試計(jì)算該宗房地產(chǎn)交易的正常成交價(jià)格。 解：正常成交價(jià)格=賣方實(shí)際得到的價(jià)格÷(1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率） =2325÷（1-7%）=2500（元/m2)例 某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方2625元/平方米，買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方來負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7，應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5，試計(jì)算該宗房地產(chǎn)交易的正常成交價(jià)格。解：正常成交價(jià)格=

10、買方實(shí)際付出的價(jià)格÷(1+應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率） =2625÷（1+5%）=2500（元/m2)3.3.2交易日期修正1)交易日期修正的含義將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格的過程稱交易日期修正2）交易日期修正公式采用百分率法修正，其公式為：可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×交易日期修正系數(shù)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格交易日期修正系數(shù)應(yīng)以成交日期時(shí)的價(jià)格為基礎(chǔ)來確定假設(shè)從成交日期到估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)，可比實(shí)例價(jià)格漲跌的百分率為±T 在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×（1±T）或：可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×（100&#

11、177;T）/100式中：1/（1±T%）、100/（100±T）為交易日期修正系數(shù)3)交易日期修正的具體方法A.利用房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)進(jìn)行修正時(shí)間價(jià)格定基價(jià)格指數(shù)環(huán)比價(jià)格指數(shù)1P1P1/ P1100P1/ P02P2P2/ P1P2/ P13P3P3/ P1P3/ P2········nPnPn/ P1Pn/ Pn-1a.采用定基價(jià)格指數(shù)修正公式：在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格指數(shù)/成交日期時(shí)的價(jià)格指數(shù)例某地區(qū)某類房地產(chǎn)2002年4月至10月的價(jià)格指數(shù)分別為7

12、9.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1（以2002年1月為100）。已知某宗房地產(chǎn)在2002年6月的價(jià)格為1800元/m2，試計(jì)算修正到2002年10月的價(jià)格。解：1800*98.1/76.7=2302.2元/m2b. 采用環(huán)比價(jià)格指數(shù)修正的公式為： 在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格可比實(shí)例在成交日期的價(jià)格*成交日期的下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù)*再下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù)*在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格指數(shù)例某地區(qū)某類房地產(chǎn)2006年4月至10月的價(jià)格指數(shù)分別為99.6，94.7，96.7，105.0，109.2，112.5，118.1（均以上個(gè)月為100）。已知某宗房地產(chǎn)在2006年6月的價(jià)格為2000元

13、/m2，試計(jì)算修正到2006年10月的價(jià)格。解： V=2000×1.05×1.092×1.125×1.1181 =3046.8(元/m2)B.利用房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行修正采用逐期遞增或遞減的價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行交易日期修正的公式為：在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格可比實(shí)例在成交日期的價(jià)格*（1±價(jià)格變動(dòng)率）期數(shù)采用期內(nèi)平均上升或下降的價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行交易日期修正的公式為：在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格可比實(shí)例在成交日期的價(jià)格*（1±價(jià)格變動(dòng)率*期數(shù)）例某個(gè)可比實(shí)例房地產(chǎn)2006年2月1日的價(jià)格為1000美元/ m2，該類房地產(chǎn)以人民幣為基準(zhǔn)的價(jià)格變動(dòng)，平均每月比上月上漲0

14、.2。假設(shè)人民幣與美元的市場(chǎng)匯率2006年2月1日為1美元8.26元人民幣，2006年10月1日為1美元8.29元人民幣。試計(jì)算修正到2006年10月1日的價(jià)格。解： 該房地產(chǎn)在2006年2月1日的人民幣價(jià)格為： 1000×8.26=8260元人民幣/m2 修正到2006年10月1日的價(jià)格為： 8260×（1+0.2%）8=8393.09 (元/m2)例評(píng)估某宗房地產(chǎn)2006年9月末的價(jià)格，選取了下列可比實(shí)例：成交價(jià)格3000元/m2，成交日期2005年10月末。另調(diào)查獲知該類房地產(chǎn)價(jià)格2005年6月末至2006年2月末平均每月比上月上漲1.5，2006年2月末至2006年

15、9月末平均每月比上月上漲2。試計(jì)算修正到2006年9月的價(jià)格。解： 修正到2006年2月末的價(jià)格：3000×（1+1.5%）4=3184 (元/m2) 再修正到2006年9月末的價(jià)格：3184×（1+2%）7=3657 (元/m2)例某宗房地產(chǎn)2006年6月成交價(jià)格3500元/m2 ，該地區(qū)該類房地產(chǎn)價(jià)格2006年6月至2007年6月平均每月價(jià)格變動(dòng)率為0.5，則該宗房地產(chǎn)2007年6月的價(jià)格是多少？解： 2007年6月的價(jià)格為： 3500×（1+0.5%×12）=3710 (元/m2)在實(shí)際估價(jià)中，可利用的價(jià)格指數(shù)/變動(dòng)率有：u 一般物價(jià)指數(shù)或變動(dòng)率u

16、 建筑造價(jià)指數(shù)或變動(dòng)率u 建筑材料價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率u 建筑人工費(fèi)指數(shù)或變動(dòng)率u 房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率ª 全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率ª 某地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率ª 某類房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率3.3.3區(qū)域因素修正1）區(qū)域因素修正概念： 區(qū)域因素修正，是將可比實(shí)例房地產(chǎn)在其外部環(huán)境狀況下的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)外部環(huán)境狀況下的價(jià)格2）主要考慮因素：復(fù)習(xí)并提問：影響房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)域因素主要包括哪些l 繁華程度l 交通便捷程度l 環(huán)境l 景觀l 公共設(shè)施配套完備程度房地產(chǎn)用途不同，考慮因素也不同：住宅：安全、寧靜；商業(yè)：繁華、交通；工業(yè)：交通。此處大家先討論3）區(qū)

17、域因素修正方法 實(shí)際估價(jià)中常采用百分率法進(jìn)行交易情況修正 可比實(shí)例在其區(qū)域因素狀況下的價(jià)格*1/（1±R%）或100/（100±R）可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象區(qū)域狀況下的價(jià)格 式中1/（1±R%）、100/（100±R）為區(qū)域因素修正系數(shù)例可比實(shí)例房地產(chǎn)成交價(jià)格為3500元/m2,與估價(jià)對(duì)象比較，可比實(shí)例房地產(chǎn)相對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)環(huán)境景觀等外部狀況優(yōu)6%，試求可比實(shí)例房地產(chǎn)在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格。解： 3500×1/(1+6%)=3302 (元/m2)3.3.4個(gè)別因素修正1）個(gè)別因素修正概念： 個(gè)別因素修正，是將可比實(shí)例房地產(chǎn)在其個(gè)體狀況下的價(jià)格

18、調(diào)整為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)個(gè)體狀況下的價(jià)格2）主要考慮因素：復(fù)習(xí)并提問影響房地產(chǎn)價(jià)格的個(gè)別因素有哪些房地產(chǎn)用途不同，考慮的個(gè)別因素也不同，一般包括：l 土地：面積、形狀、臨路狀況、地形、地勢(shì)、地質(zhì)、基礎(chǔ)設(shè)施、規(guī)劃限制、土地使用年限、土地平整程度等；l 建筑物：新舊程度、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、樓層、朝向、完損程度等。 3）個(gè)別因素修正方法實(shí)際估價(jià)中常采用百分率法進(jìn)行交易情況修正 ?？杀葘?shí)例在其個(gè)別因素狀況下的價(jià)格*1/（1±G%）或100/（100±G）可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象個(gè)別因素狀況下的價(jià)格 式中1/（1±G%）、100/（100±G）為個(gè)別因素修正系數(shù)

19、例可比實(shí)例房地產(chǎn)使用面積成交價(jià)格為3500元/m2,使用面積比率為80%,與可比實(shí)例房地產(chǎn)比較，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)相對(duì)可比實(shí)例房地產(chǎn)裝修及設(shè)備等個(gè)別因素狀況優(yōu)6%，試求可比實(shí)例房地產(chǎn)在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格。解： (1)可比實(shí)例房地產(chǎn)建筑面積成交價(jià)格為： S 使用面積/S建筑面積=80% V1*S使用面積=V2*S建筑面積 V2= V1*S使用面積/ S建筑面積 =3500*80%=2800元/m2 (2)可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)格為： （V正-V比）/V比=6% V正=V比×（1+6%） =2800 ×1.06 =2968 (元/m2)3.3.5容積率修正1）容積率修

20、正目的： 消除由于容積率不同而造成的地價(jià)水平差異 2）修正方法：容積率修正后的可比實(shí)例價(jià)格可比實(shí)例價(jià)格*待估宗地容積率修正系數(shù)/可比實(shí)例容積率修正系數(shù)式中容積率修正系數(shù)可查表確定3.3.6土地使用年期修正1）待估宗地使用年期修正系數(shù)計(jì)算公式式中：ky 待估宗地年期修正系數(shù) r 土地還原率 m 待估宗地可使用年期 n 可比實(shí)例的使用年限3.4市場(chǎng)比較法計(jì)算公式1）計(jì)算公式百分率法的修正、調(diào)整系數(shù)連乘公式2）比準(zhǔn)價(jià)格的計(jì)算方法 l 平均法：簡(jiǎn)單算術(shù)平均法、加權(quán)算術(shù)平均法l 中位數(shù)法 ：數(shù)值按由低到高排列，取位于中間的價(jià)格（分為奇偶數(shù)兩種情況）l 眾數(shù)法： 出現(xiàn)頻數(shù)最多的數(shù)值其中平均數(shù)法應(yīng)用最多，其

21、次是中位數(shù)法，眾數(shù)較少采用3.5市場(chǎng)比較法的應(yīng)用主要用于其他估價(jià)方法中有關(guān)參數(shù)的求取u 采用假設(shè)開發(fā)法估算其土地價(jià)格時(shí)，可用市場(chǎng)比較法先求取估價(jià)對(duì)象房屋的單位售價(jià)；u 采用收益法估算房屋或土地的價(jià)格或價(jià)值，用市場(chǎng)比較法求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的凈收益、資本化率、空置率u 采用成本法估算房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)用市場(chǎng)比較法求取成本費(fèi)用、開發(fā)經(jīng)營(yíng)周期例為評(píng)估某寫字樓2006年10月1日的正常市場(chǎng)價(jià)格，在該寫字樓附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗類似寫字樓的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，有關(guān)資料見下表：可比因素可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C成交價(jià)格5000（元/ m2）650（美元/ m2）5500（元/ m2）成交日期200

22、6.1.12006.3.12006.7.1交易情況+2+5-3區(qū)域因素000個(gè)別因素-8-4+6說明：在表中的交易情況中，正（負(fù)）值表示可比實(shí)例的成交價(jià)格高（低）于其正常價(jià)格的幅度；區(qū)域因素及個(gè)別中，正（負(fù)）值表示可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)（劣）相對(duì)于估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況導(dǎo)致的價(jià)格差異幅度。另假設(shè)人民幣與美元的市場(chǎng)匯價(jià)2006年3月1日為1：8.4；該類寫字樓以人民幣為基準(zhǔn)的市場(chǎng)價(jià)格2006年1月1日至2006年2月1日基本保持不變，2006年2月1日至5月1日平均每月比上月下降1，以后平均每月比上月上升0.5。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該寫字樓2006年10月1日的正常市場(chǎng)價(jià)格。解：（1）計(jì)算公式：比準(zhǔn)

23、價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)（2）比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算：各項(xiàng)因素調(diào)整系數(shù)計(jì)算見下表可比因素可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C交易情況修正系數(shù)1/（1+2%）1/（1+5%）1/（1-3%）交易日期修正系數(shù)(1-1%)3 ×(1+0.5%)5(1-1%)2×(1+0.5%)5(1+0.5%)3區(qū)域因素修正系數(shù)111個(gè)別因素修正系數(shù)1/（1-8%）1/（1-4%）1/（1+6%）對(duì)象A=5000 ×100/(100+2) ×(1-1%)3 ×(1+0.5%)5

24、 ×100/(100-8)=5301(元/m2)對(duì)象B=650 ×8.4×100/(100+5) ×(1-1%)2×(1+0.5%)5 × 100/(100-4)=5443(元/m2)對(duì)象C=5500 ×100/(100-3) ×(1+0.5%)3×100/(100+6)=5430(元/m2)(3)比準(zhǔn)價(jià)格綜合：上述三個(gè)可比實(shí)例價(jià)格差異不大，故可用算術(shù)平均法計(jì)算，則：估價(jià)對(duì)象單價(jià)=（5301+5443+5430）/3=5430 (元/m2)綜合估價(jià)案例：1估價(jià)對(duì)象概況 估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)為×

25、5;居住區(qū)內(nèi)別墅，宗地面積305.76平方米，建筑面積346.16平方米建筑物層數(shù)為二層。批準(zhǔn)國(guó)有土地使用權(quán)類型為劃撥，土地及房屋用途為住宅。土地使用權(quán)年限為50年，從1998年5月起計(jì)。2估價(jià)要求 需要評(píng)估該宗房地產(chǎn)2006年5月的買賣價(jià)格。 因素條件說明見下表： 比較實(shí)例比較因素估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)（別墅）可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C交易地點(diǎn)××路××生活區(qū)××大道××山莊交易日期2006.5.10(基準(zhǔn)日)2006.032006.022006.03成交價(jià)格（萬元）待估134.86250.0085.8502房產(chǎn)面積（m2）364.18262.00462.20162.73成交單價(jià)（元/m2）待估5147.335408.915275.82交易情況正常正常正常正常價(jià)格類型轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓用途別墅別墅別墅別墅區(qū)域因素商服業(yè)繁華度一般較差較差較優(yōu)交通條件較優(yōu)一般較優(yōu)較優(yōu)基礎(chǔ)設(shè)施及公用設(shè)施完備度五通一平，有幼兒園，距中小學(xué)菜市場(chǎng)等較近五通一平，有幼兒園，距中小學(xué)菜市場(chǎng)等較遠(yuǎn)五通一平，有幼兒園，距中小學(xué)菜市場(chǎng)等較近五通一平，有幼兒園，距中小學(xué)菜市場(chǎng)等較近離市中心距離近較近較近近個(gè)別因素裝修情況好較好好較好平面布置較優(yōu)較