漢陽市場調(diào)研報告

1、大漢陽商業(yè)市調(diào)報告大漢陽商業(yè)市調(diào)報告n 武漢市商圈分布n 漢陽商業(yè)環(huán)境n 王家灣商圈分析n 沌口商圈分析武漢市商圈分布武漢市商圈分布武漢市商圈分布武漢市商圈分布漢正街武廣江漢路鐘家村徐東中南街道口王家灣司門口光谷漢口區(qū)域：江漢路、武廣、漢正街三大商圈。漢陽區(qū)域：鐘家村、王家灣兩大商圈。武昌區(qū)域：司門口、中南、徐東、街道口、光谷五大商圈。中心商業(yè)區(qū)指商業(yè)高度集中，各類商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種齊全，服務范圍對象以區(qū)域以外消費者為主的商業(yè)繁華區(qū)域。規(guī)劃范圍為以中山大道、解放大道中段為主體，分別向沿江（河）大道、建設大道延伸，適時擴充至王家墩區(qū)域等。包括有武廣，江漢路，漢正街商圈。市級商業(yè)副中心指在居民稠密區(qū)、歷

2、史形成的商業(yè)集中路段、公共交通集散地或新興大型住宅區(qū)周邊位置的地區(qū)性商業(yè)服務中心。包括有王家灣，司門口，街道口、光谷。市級商業(yè)中心指商業(yè)中度聚集，商業(yè)服務行業(yè)完善，服務對象中近50%為區(qū)域以外消費者的繁華商業(yè)中心。規(guī)劃以武昌中南路和漢陽鐘家村地區(qū)為核心分別形成我市市級商業(yè)中心。包括有中南，鐘家村商圈。漢陽商業(yè)環(huán)境漢陽商業(yè)環(huán)境商業(yè)環(huán)境商業(yè)環(huán)境: :王家灣商圈規(guī)劃為市級商業(yè)副中心，但其區(qū)王家灣商圈規(guī)劃為市級商業(yè)副中心，但其區(qū)位對武漢新區(qū)有更強輻射力位對武漢新區(qū)有更強輻射力王家灣商圈規(guī)劃定位為市級商業(yè)副中心，在功能定位上以滿足區(qū)域消費為主，低于鐘家村商圈。王家灣商圈位于武漢城市發(fā)展空間主軸上，同時更

3、接近武漢新區(qū)腹地，未來對新區(qū)有更強的輻射力。王家灣商業(yè)中心商業(yè)環(huán)境商業(yè)環(huán)境: :王家灣商圈擴容，功能在不斷升級，超越鐘王家灣商圈擴容，功能在不斷升級，超越鐘家村商圈的趨勢家村商圈的趨勢新規(guī)“一道一圈二線”，將沿龍陽大道進一步擴容商圈，強化升級商業(yè)功能，提升商圈輻射力，從城市商圈的發(fā)展格局看，鐘家村商圈作為武漢市級商業(yè)中心的地位在受到漢口商圈的影響下，商圈將逐步?jīng)]落。王家灣商圈受到外在競爭壓力較小，發(fā)展?jié)摿薮?，將取代鐘家村輻射整個武漢新區(qū)。圖例： 漢口商業(yè)中心 市級商業(yè)中心區(qū) 市級商業(yè)副中心 “一道一圈二線”一圈指王家灣商業(yè)圈一道即龍陽大道沿線提檔升級，引入星級大酒店和大型會展中心。二線，一是

4、芳草路沿墨水湖，將修建臨湖高檔住宅、生活步行街和湖景公園。另外一線龍陽湖東路沿線，圍繞武漢摩爾城進行商業(yè)開發(fā)，引進娛樂休閑項目。商業(yè)環(huán)境商業(yè)環(huán)境: :王家灣商圈在規(guī)模和業(yè)態(tài)上已超越鐘家村王家灣商圈在規(guī)模和業(yè)態(tài)上已超越鐘家村商圈商圈商業(yè)環(huán)境：扎堆效應顯現(xiàn)，王家灣商圈主力店鋪經(jīng)商業(yè)環(huán)境：扎堆效應顯現(xiàn)，王家灣商圈主力店鋪經(jīng)營情況良好營情況良好目前，王家灣商圈內(nèi)雖然整體商業(yè)體量較大，商業(yè)單體較多，但是其經(jīng)營情況良好。特別是具有品牌效應的大洋百貨、沃爾瑪、家樂福超市、國美、蘇寧專業(yè)賣場等主力商家，其經(jīng)營狀況更是常年保持高效、穩(wěn)定。由此說明，在王家灣商圈內(nèi)，商業(yè)氛圍濃厚、且商業(yè)消費力旺盛。商業(yè)環(huán)境：王家灣

5、商圈商業(yè)物業(yè)價值凸顯，租金水商業(yè)環(huán)境：王家灣商圈商業(yè)物業(yè)價值凸顯，租金水平已超過鐘家村商圈平已超過鐘家村商圈在租金水平方面，鐘家村商圈主要商業(yè)單體租金水平大約為一樓300元/月，二樓150元/月，三樓100元/月；王家灣商圈主要商業(yè)單體租金 水 平 大 約 為 一 樓300-400元/月，二樓200-300元/月，三樓100-150元/月。總體而言，王家灣商圈租金水平已經(jīng)超過鐘家村商圈約50-100元/ /月。王家灣商圈分析王家灣商圈分析王家灣商圈：王家灣正處在商圈磁場效應成熟階段，王家灣商圈：王家灣正處在商圈磁場效應成熟階段，巨型商業(yè)聚集，發(fā)展機遇大巨型商業(yè)聚集，發(fā)展機遇大王家灣商圈附近擁有

6、300多個小區(qū)，毗鄰世界五百強企業(yè)林立的沌口經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，聚集大量白領、金領，二環(huán)線快速連接硚口、古田等地，是蔡甸和市區(qū)的連接點，由大型超市、大型商場及多個電器賣場組成，規(guī)模和體量均超過鐘家村，形成漢陽區(qū)域最成熟的商圈。王家灣商圈：區(qū)位條件王家灣商圈：區(qū)位條件王家灣商圈位于以漢陽大道和龍陽大道交匯點為核心，向四周發(fā)散，是近年來形成的新興商圈，商業(yè)體量約75萬方。市級商業(yè)副中心，定位中檔，主要輻射漢陽、沌口、蔡甸、等地漢陽大道龍陽大道王家灣商圈王家灣商圈：軌道交通：地鐵交匯，能吸附龐大人王家灣商圈：軌道交通：地鐵交匯，能吸附龐大人群群在未來，3、4號線的開通將與王家灣27條公交線路形成立體交通網(wǎng)，

7、帶動區(qū)域商業(yè)和經(jīng)濟的發(fā)展，提升商業(yè)價值；3號線：沌陽大道站體育中心站升官渡站漢陽客運中心站四新大道站蔡家灣站王家灣站下宗關站雙墩站后湖大道站市民中心站；據(jù)規(guī)劃，3號線預計在2015年完成；4號線：黃金口站玫瑰苑站王家灣站十里鋪站七里廟站 五里墩站 漢陽火車站鐘家村站 武昌火車站站 中南路站 洪山廣場站.武漢火車站站；據(jù)規(guī)劃，4號線預計在2016年完成。王家灣站王家灣站王家灣商圈：區(qū)域商業(yè)布局王家灣商圈：區(qū)域商業(yè)布局王家灣商圈，以大型商業(yè)單體為主，如21世紀購物中心、大洋百貨、摩爾城，沿街商鋪為輔。單體主要匯聚在龍陽大道南段，因傳統(tǒng)消費習慣和單體扎堆漢陽大道龍陽大道好美家大洋百貨國美電器武漢摩爾

8、城金馬凱旋家居海天歡樂購家樂福21世紀購物中心王家灣商圈商業(yè)單體：商業(yè)扎堆，有效的匯聚人流王家灣商圈商業(yè)單體：商業(yè)扎堆，有效的匯聚人流量量王家灣商圈：業(yè)態(tài)面積占比王家灣商圈：業(yè)態(tài)面積占比商圈內(nèi)服飾類占比最大，達34%，因區(qū)域有大洋百貨、廣百百貨，及21世紀購物中心中服飾業(yè)分布廣，但特色時尚購物缺乏；其次為餐飲，因單體建筑的較高樓層餐飲店聚集休閑娛樂和家居建材也占有相當大的比例，因區(qū)域內(nèi)擁有影院和多個電玩游戲中心和家居賣場。王家灣商圈：漢陽大道臨街商業(yè)詳解王家灣商圈：漢陽大道臨街商業(yè)詳解漢陽大道沿街商鋪較為零散，整體業(yè)態(tài)比較雜亂，基本滿足周邊居民日常生活的需求；漢陽大道北面沿街商鋪租金約在250

9、元/月400元/月，南面租金約在400元/月550元/月；越靠近區(qū)域商業(yè)中心的街鋪租金越高。漢陽大道龍陽大道金馬凱旋家居新時代自助餐廳中國聯(lián)通老湘私房菜館泡泡堂網(wǎng)吧眾人網(wǎng)吧華萊士炸雞冰川羽絨服工商銀行營業(yè)廳剪神世紀風紅婷花藝同濟堂藥店好再來餐廳新農(nóng)牛肉面館玲瓏秀智仁大藥房五金商店建材水泥鳳儀軒美容美體佬表特色蒸湯館好美家家居龍陽家居武漢市車管所福建沙縣小吃永仁堂大藥房紅發(fā)副食名膳園酒店知音花藝武漢三五酒店重慶擔擔面家家樂超市湖南米粉簡樸寨利群通訊文發(fā)副食偉星管業(yè)陽康大藥房李二鮮漁村家樂福漢陽大道龍陽大道金馬凱旋家居好美家家居家樂福毓恒色諾曼琦361美克運動休閑紅豆家居服飾阿依蓮森馬正太電工新紀

10、元鞋柜LIVES生活秀雅黛麗比比希牛仔柒牌男裝明順電動工具永嘉建材雨荷元足療凱爾詩頓華榮五金工貿(mào)家電金龍路十升路迎君酒店美的專賣店WPENG衣萊克鳳凰自行車臺北眼鏡金葵花母嬰用品貓人紅豆服飾利郎男裝華科太陽能激光刻章雙虎涂料紫燕百味雞民利副食王派電動車黃鶴電動車漢口銀行營業(yè)廳格里專賣店中國移動天鴻寄售行美的專賣店皇冠蛋糕中國電信250元/月400元/月400元/月550元/月 N王家灣商圈：漢陽大道臨街商業(yè)詳解王家灣商圈：漢陽大道臨街商業(yè)詳解無論數(shù)量還是面積占比，服飾和餐飲都占據(jù)了很大比例。王家灣商圈：王家灣商圈：2121世紀購物中心世紀購物中心位于漢陽大道與龍陽大道交匯處,是王家灣最早的商業(yè)

11、單體，于1998年開業(yè)，總建面12萬方，其中原有建面8萬方，近期在南區(qū)以東擴建了4萬方商業(yè)體，后期百貨類和休閑娛樂類業(yè)態(tài) 有較多增加；屬于王家灣區(qū)域最早、業(yè)態(tài)最全的綜合商業(yè)項目，超市地位很難被取代，人流量足，即使是在工作日也人流不減，尤其受漢陽老居民的喜愛；但另一方面也面臨經(jīng)營檔次偏低，業(yè)態(tài)混雜，建筑物開始出現(xiàn)老化的問題。王家灣商圈：王家灣商圈：2121世紀購物中心樓層布局世紀購物中心樓層布局王家灣商圈：王家灣商圈：2121世紀購物中心世紀購物中心n經(jīng)營現(xiàn)狀：經(jīng)營現(xiàn)狀：n漢商21世紀經(jīng)營狀況良好，并呈現(xiàn)一下特征：王家灣最老的購物中心，業(yè)態(tài)齊全，加上家樂福作為主力店的帶動，聚集了充足的人流；建筑

12、老舊，經(jīng)營檔次偏低，目前擴建正在進行中。王家灣商圈王家灣商圈: :大洋百貨大洋百貨大洋百貨龍陽店位于王家灣樂福對面，總營業(yè)面積4.7萬方，是大洋百貨在武漢既江漢路店、光谷店之后的第三家，于2009年12月5日開業(yè)，業(yè)態(tài)定位于中高端零售百貨。項目由武漢商貿(mào)控股有限公司開發(fā)。開業(yè)后，與漢商21世紀購物中心、武漢摩爾城形成了鼎立之勢。目前經(jīng)營狀況一般。商場經(jīng)營方式為商戶返點，各商戶返點比例不一。王家灣商圈王家灣商圈: :大洋百貨大洋百貨王家灣商圈王家灣商圈: :武漢摩爾城武漢摩爾城武漢摩爾城位于漢陽龍陽大道王家灣商圈核心，是以餐飲，娛樂，購物為一體的大型商業(yè)綜合體 。總建筑面積30萬，其中一期純商業(yè)

13、項目約18萬方，二期雙塔寫字樓及酒店公寓約12萬方。項目一期于2010-6-7月正式對外營業(yè)，地下負一樓2萬方營業(yè)面積的沃爾瑪、A棟廣百百貨及B棟摩爾城商場部分已開業(yè)，C棟娛樂餐飲業(yè)也已于今年年初開業(yè)。經(jīng)濟指標經(jīng)濟指標總建面：30萬方一期規(guī)模：18萬方總占地面積：200畝容積率：2.25車位：1500位租金水平：150-400元/（不扣點）B棟摩爾商場C棟餐飲、娛樂酒店公寓、寫字樓A棟廣百百貨王家灣商圈王家灣商圈: :武漢摩爾城武漢摩爾城廣百百貨廣百百貨廣百百貨目前已開業(yè)，業(yè)態(tài)遵循一般商場運營方式進行分布，入駐品牌以國際二線品牌和國內(nèi)一、二線品牌為主，少量由廣百百貨帶來的南方品牌。當季服裝價位

14、區(qū)間以200-800（夏裝）為主，走中高檔路線。王家灣商圈王家灣商圈: :武漢摩爾城武漢摩爾城摩爾商城摩爾商城摩爾城現(xiàn)在為試營業(yè)期間，業(yè)態(tài)遵循一般商場運營方式進行分布，除一樓有少許國際二線品牌及國內(nèi)一線品牌外，各樓層品牌均為國內(nèi)二、三線品牌。當季商品價格區(qū)間100-300為主，走中低檔路線。王家灣商圈王家灣商圈: :武漢摩爾城武漢摩爾城CC棟棟武漢摩爾城C棟主要以餐飲、休閑娛樂和兒童樂園為主，以滿足區(qū)域內(nèi)的餐飲娛樂配套的不足。王家灣商圈王家灣商圈: :武漢摩爾城武漢摩爾城客群來源：客群來源：客群主要來自于西南方向的蔡甸、漢南等地區(qū)，少量來自沌口。經(jīng)營狀況：經(jīng)營狀況：武漢摩爾城目前商場經(jīng)營狀況欠

15、佳，除開業(yè)時間不長，聚集人氣有待時日的因素外，還存在幾個問題：單邊展示面，僅面對龍陽大道一條城市主干道，對人流的吸引不足；沌口方向駛來的私家車和出租車無法在摩爾城門口直接轉(zhuǎn)向，需行駛至王家灣十字路口，流失了一部分客群。王家灣商圈王家灣商圈: :金馬凱旋家居金馬凱旋家居位于漢陽大道于龍陽大道交匯處，于2005年9月開業(yè)，是香港金馬凱旋集團在武漢地區(qū)打造的第四大時尚家居廣場（武昌中南店、徐東店及漢口常青店），結(jié)束了漢陽無高檔家居賣場的歷史項目經(jīng)營面積約2萬方，聚集了國內(nèi)外知名家居品牌王家灣商圈王家灣商圈: :金馬凱旋家居金馬凱旋家居項目整體為三層，一樓以家居用品為主（窗簾 、 床 上 用 品 、

16、飾 物等），二樓以家具為主，三樓以實木家具為主主要品牌一樓：多喜愛、優(yōu)美佳、米亞等 二樓：皇朝、左右、大富豪等 三樓：美林、尊典、歐迪堡等王家灣商圈王家灣商圈: :好美家家居廣場好美家家居廣場位于漢陽大道于龍陽大道交匯處（王家灣十升路特一號），經(jīng)營面積達20000，是華中區(qū)最大的建材連鎖超市主要經(jīng)營裝潢建材和家居用品, 經(jīng)營達45000余種建材、家居商品，國際知名品牌及暢銷品牌在超市均有經(jīng)營王家灣商圈王家灣商圈: :好美家家居廣場好美家家居廣場整體為兩層，一樓主要以家具、廚衛(wèi)、建材為主，二樓以家居、裝飾為主經(jīng)營的商品檔次較低，主要客群為周邊居民由于經(jīng)營商品種類較多，且又無明顯的分區(qū)，整體感覺較

17、為雜亂雜亂王家灣商圈小結(jié)王家灣商圈小結(jié)市級商業(yè)副中心，體量約市級商業(yè)副中心，體量約7575萬方，定位中檔，作為后起步商圈，處萬方，定位中檔，作為后起步商圈，處于快速發(fā)展中，規(guī)劃痕跡明顯，使得區(qū)域內(nèi)單體較多，大型知名商家于快速發(fā)展中，規(guī)劃痕跡明顯，使得區(qū)域內(nèi)單體較多，大型知名商家齊集于此，使王家灣商圈迅速實現(xiàn)全面升級，成為漢陽最大商圈；齊集于此，使王家灣商圈迅速實現(xiàn)全面升級，成為漢陽最大商圈；現(xiàn)在王家灣商圈正處于快速發(fā)展和升級中，據(jù)區(qū)政府規(guī)劃，王家灣現(xiàn)在王家灣商圈正處于快速發(fā)展和升級中，據(jù)區(qū)政府規(guī)劃，王家灣未來的商業(yè)體量將超過百萬平方米，商業(yè)前景被看好。未來的商業(yè)體量將超過百萬平方米，商業(yè)前景被

18、看好。鐘家村商圈分析鐘家村商圈分析鐘家村商圈鐘家村商圈作為漢陽傳統(tǒng)商業(yè)集中區(qū)域，鐘家村已經(jīng)形成一個穩(wěn)定的商圈氛圍，以鐘家村密集商業(yè)為軸心向四周擴散。鐘家村核心區(qū)域以漢陽商場、閩東國際城、銅鑼灣廣場為主力，其他區(qū)域以中小鋪面為主。 鐘家村商圈鐘家村商圈: :漢陽商場漢陽商場1958年落成，成為漢陽唯一大型商場，檔次較低、服務漢陽，目標消費以漢陽中老年為主；商場規(guī)模小，檔次定位較低，市場影響力不大，市場形象不好，但一直是漢陽的商業(yè)中心；采取聯(lián)營扣點的形式，不保底扣取商家10-25%營業(yè)額 鐘家村商圈鐘家村商圈: :銅鑼灣銅鑼灣銅鑼灣項目屬于純商業(yè)地產(chǎn)項目，總建筑面積10萬平米，共分9層，集百貨主力

19、店、國際連鎖商業(yè)、超市、電器賣場、國際影院、主題餐飲、休閑娛樂等全方位功能為一體，滿足現(xiàn)代消費需求。 鐘家村商圈鐘家村商圈: :閩東國際城閩東國際城 項目位于鐘家村十字路口西北側(cè)規(guī)劃集購物、娛樂休閑、商務辦公、居住為一體，設有大型商業(yè)步行街、大型超市、高級公寓、高檔住宅、寫字樓等多種物業(yè)形態(tài)。商業(yè)體量4.2萬方； 鐘家村商圈小結(jié)鐘家村商圈小結(jié)鐘家村商圈的商業(yè)業(yè)態(tài)呈現(xiàn)出明顯的全面性和多樣性，涉及到生活、商務的鐘家村商圈的商業(yè)業(yè)態(tài)呈現(xiàn)出明顯的全面性和多樣性，涉及到生活、商務的全部商業(yè)業(yè)態(tài)。而服裝、鞋類、數(shù)碼手機、電器、餐飲娛樂、銀行網(wǎng)點等則全部商業(yè)業(yè)態(tài)。而服裝、鞋類、數(shù)碼手機、電器、餐飲娛樂、銀行

20、網(wǎng)點等則構(gòu)形成了商圈的主體。與此同時，所有的商業(yè)形態(tài)在表現(xiàn)上則不約而同的表構(gòu)形成了商圈的主體。與此同時，所有的商業(yè)形態(tài)在表現(xiàn)上則不約而同的表現(xiàn)出小、雜、亂的共性特點，沒有形成明顯的品牌形象，其商業(yè)形象與漢陽現(xiàn)出小、雜、亂的共性特點，沒有形成明顯的品牌形象，其商業(yè)形象與漢陽鐘家村這一地理位置存在相當大的差距。鐘家村這一地理位置存在相當大的差距。鐘家村地區(qū)的商業(yè)多為自發(fā)形成，缺乏必要的引導與規(guī)劃，在經(jīng)營定位上呈鐘家村地區(qū)的商業(yè)多為自發(fā)形成，缺乏必要的引導與規(guī)劃，在經(jīng)營定位上呈現(xiàn)出明顯的中心流通經(jīng)濟的特點，商圈內(nèi)二十萬常住人口的基本生活配套則現(xiàn)出明顯的中心流通經(jīng)濟的特點，商圈內(nèi)二十萬常住人口的基本生

21、活配套則嚴重缺乏，缺少針對普通居民的大型日常購物場所。嚴重缺乏，缺少針對普通居民的大型日常購物場所。沌口商圈分析沌口商圈分析沌口商圈：經(jīng)開萬達沌口商圈：經(jīng)開萬達商業(yè)面積22.3萬方；產(chǎn)品定位：第三代萬達廣場城市綜合體。將商業(yè)、商務、娛樂、居住、文化等多種功能集于一體，擁有室內(nèi)外步行街、時尚百貨、大型品牌超市、高級寫字樓、精品公寓、五星級酒店、萬達國際影城等豐富功能組合。市場定位：區(qū)域型綜合性商業(yè)項目。7月28日試營業(yè)，8月26日開業(yè)。 室外步行街室外步行街商業(yè)樓（持商業(yè)樓（持有）有）沌口商圈：湘隆時代廣場沌口商圈：湘隆時代廣場武漢經(jīng)濟開發(fā)區(qū)大型綜合商業(yè)體，商業(yè)面積約16.53萬方，其地處沌口經(jīng)

22、濟開發(fā)區(qū)中心地段，毗鄰武漢體育中心，三面臨街，集精品步行街、超市、休閑文體健身中心、餐飲、娛樂、辦公及時尚住宅小區(qū)于一體。 沌口商圈小結(jié)沌口商圈小結(jié)沌口目前商業(yè)體量已達沌口目前商業(yè)體量已達4040萬方；萬方；經(jīng)開萬達廣場將建成開發(fā)區(qū)首個集大型商業(yè)中心、休閑娛樂中心、五；經(jīng)開萬達廣場將建成開發(fā)區(qū)首個集大型商業(yè)中心、休閑娛樂中心、五星級酒店、高級寫字樓、精品公寓、商業(yè)步行街為一體的大型城市綜合星級酒店、高級寫字樓、精品公寓、商業(yè)步行街為一體的大型城市綜合體；經(jīng)開萬達廣場開業(yè)后，在填補武漢經(jīng)濟開發(fā)區(qū)商業(yè)發(fā)展空白。同時體；經(jīng)開萬達廣場開業(yè)后，在填補武漢經(jīng)濟開發(fā)區(qū)商業(yè)發(fā)展空白。同時攔截了沌口至王家灣的消

23、費人流。攔截了沌口至王家灣的消費人流。區(qū)域消費人群分析區(qū)域消費人群分析職業(yè)以區(qū)域內(nèi)企業(yè)職工為主，年齡集中在職業(yè)以區(qū)域內(nèi)企業(yè)職工為主，年齡集中在20-3020-30歲、歲、月收入水平集中在月收入水平集中在1500-30001500-3000元元商業(yè)消費者商業(yè)消費者一般消費產(chǎn)品主要集中在服裝、日常家庭用品；大體一般消費產(chǎn)品主要集中在服裝、日常家庭用品；大體上區(qū)域消費客戶每周消費上區(qū)域消費客戶每周消費1-21-2次；區(qū)域內(nèi)的消費金額集次；區(qū)域內(nèi)的消費金額集中在中在50-20050-200元元/ /次次周消費頻次次消費金額消費產(chǎn)品商業(yè)消費者商業(yè)消費者以便利、交通以及價格為主要偏好；商業(yè)類型需求為百以便

24、利、交通以及價格為主要偏好；商業(yè)類型需求為百貨公司、步行街及大型超市；出行工具為公交車為主貨公司、步行街及大型超市；出行工具為公交車為主消費偏好商業(yè)類型需求出行工具商業(yè)消費者商業(yè)消費者潛在需求主要為餐飲及休閑娛樂，且檔次集中在中高端潛在需求主要為餐飲及休閑娛樂，且檔次集中在中高端餐飲服務需求餐飲消費金額商業(yè)服務需求商業(yè)消費者商業(yè)消費者區(qū)域未來客戶演變：隨著區(qū)域中高端及高端樓盤的集中推出（特別是四新片區(qū)），加上目前的中高端及高端客戶，使得未來幾年區(qū)域內(nèi)中高端及高端消費需求機會明顯世茂龍世茂龍灣灣經(jīng)開萬經(jīng)開萬達達廣廣場場世茂錦繡世茂錦繡長江長江華潤中央公華潤中央公園園九龍倉地九龍倉地塊塊中煙集團地

25、中煙集團地塊塊朗詩朗詩項項目目海天歡樂海天歡樂購購萬科陶家?guī)X萬科陶家?guī)X項目項目金色港金色港灣灣嘎納印嘎納印象象水墨清水墨清華華水墨蘭水墨蘭軒軒湘隆時湘隆時代代公公館館恒大綠恒大綠洲洲湖墅觀湖墅觀止止人信千人信千年年美美麗麗溫莎半溫莎半島島商業(yè)部分分析小結(jié)商業(yè)部分分析小結(jié)王家灣商圈已成為漢陽商業(yè)中心以及武漢三大百萬級商圈之一王家灣商圈已成為漢陽商業(yè)中心以及武漢三大百萬級商圈之一王家灣商圈缺乏標桿型綜合體項目來引領王家灣商圈缺乏標桿型綜合體項目來引領王家灣商圈業(yè)態(tài)單一、檔次不高，急需升級王家灣商圈業(yè)態(tài)單一、檔次不高，急需升級區(qū)域商業(yè)消費人群未來幾年會發(fā)生較大變化，目前以中檔次及中低檔消費為主，未區(qū)

26、域商業(yè)消費人群未來幾年會發(fā)生較大變化，目前以中檔次及中低檔消費為主，未來幾年中高端及高端需求增長迅速，機會明顯來幾年中高端及高端需求增長迅速，機會明顯王家灣商圈未來升級方向為現(xiàn)代、時尚、品味的休閑娛樂、餐飲、特色零售以及中王家灣商圈未來升級方向為現(xiàn)代、時尚、品味的休閑娛樂、餐飲、特色零售以及中高端高端百貨高端高端百貨酒店市場酒店市場漢陽區(qū)域主要酒店分析漢陽區(qū)域主要酒店分析酒店級別酒店級別在漢陽區(qū)域分布的11家酒店中，傳統(tǒng)意義三星級及以上的酒店僅有3家，占比27.2%，并且區(qū)域內(nèi)沒有正在經(jīng)營的五星級酒店；剩余的8家酒店均為商務、經(jīng)濟型快捷酒店，占比72.8%；所統(tǒng)計酒店的客房數(shù)量總共約有1300

27、間，但是每間酒店的客房均在200間以內(nèi)，區(qū)域內(nèi)并沒有較大體量的酒店。漢陽區(qū)域主要酒店分析漢陽區(qū)域主要酒店分析酒店價格及入住酒店價格及入住漢陽中心區(qū)酒店，標準間房價普遍折后在180-380之間，套房房價普遍折后在400-600之間。入住率情況較好，日常入駐率基本在60%以上，節(jié)假日90%以上。沌口片區(qū)除長江大酒店為唯一一個高端酒店外，其他大部分都為快捷式酒店，以標準間為主，房間價格80-170元/間為主，入駐客戶主要以外地來漢辦公的商務人員為主。沌口區(qū)域主要酒店沌口區(qū)域主要酒店沌口區(qū)域酒店數(shù)量較少，主要分布在沌口商業(yè)中心周邊，服務與區(qū)域內(nèi)客群；因此，區(qū)域酒店以經(jīng)濟型快捷酒店為主；在東合中心后期規(guī)

28、劃中，規(guī)劃有五星級酒店，區(qū)域酒店業(yè)發(fā)展前景較好。34125621354速七快捷酒店 華坤賓館沌口長江大酒店 如家快捷6巴特爾快捷酒店 五星級酒店（規(guī)劃中）未來供應未來供應武漢國際博覽中心五星級酒店武漢國際博覽中心五星級酒店項目由會展、會議、酒店三大板塊組成，是以展覽展示為主功能，集會展、科技、文化、商務、休閑旅游為一體的多功能國際博覽城?？偯娣e200萬方,其中星級酒店建筑面積約星級酒店建筑面積約2020萬平方米，星級酒店萬平方米，星級酒店15001500個房間個房間, , ；經(jīng)開區(qū)四星級酒店經(jīng)開區(qū)四星級酒店項目北臨三環(huán)線，東臨江城大道，南臨芳草二路，規(guī)劃建面9.95萬方，其中四星級酒店建面3萬

29、方以上，客房約300間。經(jīng)開萬達廣場五星級酒店經(jīng)開萬達廣場五星級酒店經(jīng)開萬達廣場總建面44萬方，二期由五星級酒店和寫字樓組成，其酒店已于今年5月動工。武漢國際博覽中心武漢國際博覽中心經(jīng)開萬達廣場經(jīng)開萬達廣場區(qū)域內(nèi)酒店數(shù)量多，以經(jīng)濟型商務酒店為主，缺乏大體量高端酒店；區(qū)域內(nèi)酒店入住情況較好，平日入住率多在50%以上，節(jié)假日超過80%，市場需求較大；漢陽未來有一定高星際酒店供應出現(xiàn)酒店物業(yè)市場分析結(jié)論區(qū)域酒店市場基礎良好，未來競爭主要集中在高星級酒區(qū)域酒店市場基礎良好，未來競爭主要集中在高星級酒店之上，本項目發(fā)展中高端商務型主題酒店機會明顯店之上，本項目發(fā)展中高端商務型主題酒店機會明顯辦公市場辦公

30、市場寫字樓市場現(xiàn)狀寫字樓市場現(xiàn)狀: :區(qū)域?qū)懽謽悄壳笆袌霰憩F(xiàn)一般，空置區(qū)域?qū)懽謽悄壳笆袌霰憩F(xiàn)一般，空置率相對較高率相對較高項目項目地址地址級別級別建面建面/ /萬萬方方租金租金售價售價出租率出租率頂琇廣場頂琇廣場漢陽漢陽王家灣十升路特1號5A級2.540750050%閩東國際閩東國際城城漢陽大道140號住宅改辦公13.720-301000060%東合中心東合中心武漢經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)車城南路30號甲級15606000二期預計9000多80%綠島大廈綠島大廈武漢經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)神龍街126號丙級1.0920750070%漢商寫字漢商寫字樓樓漢陽區(qū)鐘家村天橋旁丙級120560070%宏陽國際宏陽國際商務

31、大廈商務大廈漢陽區(qū)翠微路特一號商住1.4825580080%漢陽漢陽SOHOSOHO漢陽區(qū)翠微路特一號商住2.1525610080%漢元中心漢元中心漢陽鐘家村漢商大廈丙級2.1520550060%江山悅江山悅武漢市漢陽鸚鵡大道46號乙級4019750070%寫字樓市場產(chǎn)品分割寫字樓市場產(chǎn)品分割: :區(qū)域?qū)懽謽侵髁γ娣e為區(qū)域?qū)懽謽侵髁γ娣e為40-20040-200平方米平方米銷售情況銷售情況 近期在售寫字樓項目數(shù)量較少，整體項目情況尚可寫字樓市場客戶需求分析寫字樓市場客戶需求分析: :漢陽區(qū)域尤其是沌口以及四新板塊發(fā)展?jié)摿薮?，其中沌口板塊將被打造成為現(xiàn)代制造業(yè)基地，四新板塊則將成為市級生產(chǎn)性服

32、務中心。這將為該區(qū)域帶來一定的辦公產(chǎn)品的需求量；沌口及四新區(qū)域的高薪高管員工較多，他們都是極有潛力的投資客新區(qū)外圍即318國道沿線將被建設成為工業(yè)區(qū)，這將來帶更多的客戶群典型項目分析典型項目分析: :東合中心：基本信息東合中心：基本信息項目定位：是集五星級酒店、5A甲級寫字樓、國際商務區(qū)、酒店式公寓、經(jīng)濟型酒店于一體的城市CBD項目。作為武漢經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)目前唯一的城市綜合體，東合中心與開發(fā)區(qū)管委會、東風總部、城市廣場四者一道構(gòu)成開發(fā)區(qū)規(guī)劃新區(qū)的核心地標。一期商務區(qū)綜合服務區(qū)三期國際寫字樓會議中心及會所五星級酒店二期公寓經(jīng)濟型酒店二期定制寫字樓占地面積： 110000 開盤時間：2007年10

33、月 建筑面積：260000 入住時間：2008年5月 容積率： 2.18 環(huán)線位置：二三環(huán)間開發(fā)商：武漢東合置業(yè)有限公司 銷售均價：5470元/平米 物業(yè)費：8元/月戶型面積：90-1000平米 租金價格：60元/平米 裝修狀況：公共部分精裝修典型項目分析典型項目分析: :東合中心：項目規(guī)劃東合中心：項目規(guī)劃商務區(qū)規(guī)劃為五棟建筑，共九個單體，建筑形態(tài)為3-5層獨棟或聯(lián)體式，面積在17004800之間，未來將成為武漢經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)極具代表性的商務基地。金融服務：銀行、保險、證券商務休閑娛樂：高檔餐飲、大型連鎖咖啡館、KTV、商務會所傳媒電臺：電視臺、電信、移動、聯(lián)通咨詢服務：法律咨詢、行政咨詢、手續(xù)代辦等健身服務：美容美體、健身會館創(chuàng)意辦公：區(qū)別于普通寫字樓的創(chuàng)意辦公空間典型項目分析典型項目分析: :東合中心：入駐企業(yè)東合中心：入駐企業(yè) 具體入駐企業(yè)包括浦發(fā)銀行開發(fā)區(qū)支行、匯豐銀行、中信銀行、東風汽車報社、東風電視臺、東風設計研究院、東風嘉實多油品公司、戴蒙德電力機械（湖北）有限公司、遠洋傳