康樂養(yǎng)老中心可行性報(bào)告

1、“一家人”養(yǎng)老康樂中心可行性報(bào)告二0一三年五月目 錄一、項(xiàng)目依據(jù)二、目標(biāo)客戶需求及消費(fèi)特征分析三、應(yīng)具備的基本條件四、社區(qū)規(guī)劃五、風(fēng)險(xiǎn)分析六、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避與控制措施七、項(xiàng)目實(shí)施八、結(jié)論一、項(xiàng)目依據(jù)（一）政策依據(jù)（二）市場機(jī)遇Ø 我國已進(jìn)入老齡化社會(huì)階段按照國際標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)一個(gè)國家或地區(qū)65歲以上人口占總?cè)丝?%或60歲以上人口占總?cè)丝?0%以上時(shí)，即為老齡化社會(huì)。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料顯示，目前我國是世界上老年人口最多的國家，60歲以上的老齡人口已超過2億，占我國總?cè)丝诘?2.5%，而且這個(gè)數(shù)字每年都在以3%的速度增長。我國進(jìn)入老齡化社會(huì)已是不爭的事實(shí)。根據(jù)國家有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)預(yù)測，到2025年，老年人

2、將占全國總?cè)丝?9.34%；到2040年，老年人將占全國總?cè)丝诘?7.8%，屆時(shí)每三個(gè)半人口中就有一個(gè)老年人口。Ø “養(yǎng)老院（老年公寓）”市場潛力巨大2000年國家有關(guān)部門通過調(diào)查和分析預(yù)測，到本世紀(jì)一十年代末，中國退休勞動(dòng)者一生的積蓄總和相當(dāng)于全國國內(nèi)生產(chǎn)總值的1/3；另據(jù)中國老齡人協(xié)會(huì)估計(jì)，中國老年人消費(fèi)約每年3000億人民幣，而且隨著老年人消費(fèi)觀念的逐步轉(zhuǎn)變，其消費(fèi)數(shù)額還將得到進(jìn)一步增長。由此可見“老年人市場”是一個(gè)潛力很大的市場，老年人產(chǎn)業(yè)，尤其是老年住宅產(chǎn)業(yè)是一個(gè)極待開發(fā)的產(chǎn)業(yè)。Ø 老年人養(yǎng)老逐步向集中養(yǎng)老轉(zhuǎn)移受傳統(tǒng)觀念的影響（他們認(rèn)為那些所謂的養(yǎng)老院是些沒兒、沒

3、女的孤寡老人的安身之地），國內(nèi)老年人養(yǎng)老講究“三代同堂”，老死不離兒孫。但隨著近年居民生活水平的提高和居住觀念的改變；核心家庭趨于普及，傳統(tǒng)家庭逐漸減少，一方面下一代與老一代分居現(xiàn)象不斷增加，另一方面家庭結(jié)構(gòu)演變又表現(xiàn)為老少兩代在居住上“分而不離，離而不遠(yuǎn)”的特點(diǎn)，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤單寂寞之苦，從過去不肯到養(yǎng)老院開始向往養(yǎng)老院，養(yǎng)老觀念和居住觀念正在發(fā)生根本性變化。Ø 家庭因素催生老年住宅的產(chǎn)生和發(fā)展自我國七十年代中期實(shí)行計(jì)劃生育控制以來，“三口之家”現(xiàn)已成為社會(huì)的主力家庭結(jié)構(gòu)。許多獨(dú)生子女成家之后，所面臨的是每對中青年夫婦在繁忙的工作壓力和殘酷的生存發(fā)展競爭條件下要照料

4、四個(gè)老人和一個(gè)孩子，時(shí)間和精力嚴(yán)重不足，再加之老年人多愁善感及實(shí)際上的“代溝”，由此引起了一系列沒完沒了的家庭煩惱及社會(huì)問題，養(yǎng)老院（老年公寓）呼聲高漲，呼之欲出。Ø 國家、省、市各級政府鼓勵(lì)進(jìn)行養(yǎng)老院（老年公寓）的建設(shè)面對我國進(jìn)入老齡化社會(huì)，老年人生活問題已越來越被社會(huì)所關(guān)注。1998年起各級政府就出臺了相關(guān)政策，鼓勵(lì)民間組織、企業(yè)、個(gè)人創(chuàng)辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)。在2003年召開中共十六大三中全會(huì)上有關(guān)代表提及老年人養(yǎng)老一事，中央領(lǐng)導(dǎo)對此十分重視。近日國家民政部及地方各級民政部門從社會(huì)各方面宣傳全面關(guān)心和幫助老人，尤其是老年人養(yǎng)老與生活方面，并鼓勵(lì)從事老年住宅的建設(shè)。河南省政府更是認(rèn)識到全

5、國人口第一大省老齡化形勢的嚴(yán)峻性，出臺的政策更具有可執(zhí)行性：養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)建設(shè)用地可劃撥；十余項(xiàng)稅費(fèi)可減免；貸款條件放寬、利率優(yōu)惠；財(cái)政可給一次性開辦補(bǔ)助;向非營利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的捐贈(zèng)繳所得稅前扣除Ø 老年住宅在京、滬兩地倍受熱寵最早的養(yǎng)老院（老年公寓）就出現(xiàn)在北京和上海。上世紀(jì)的九十年代初，在當(dāng)時(shí)的上海商品房積壓量高達(dá)上千萬平方米的情況下，中高檔養(yǎng)老院（老年公寓）一直供不應(yīng)求，排隊(duì)預(yù)訂的場面時(shí)有發(fā)生。九十年代中期，北京的一些機(jī)構(gòu)在吸取上海養(yǎng)老院（老年公寓）的成功經(jīng)驗(yàn)后，結(jié)合本地區(qū)老年人生活習(xí)性建養(yǎng)老院（老年公寓），取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益?？偨Y(jié)：如果說2億的老年人口基數(shù)是老年住

6、宅建設(shè)的必要條件、家庭因素和老年人社會(huì)問題是催生老年人公寓產(chǎn)生的重要原由，那么國家鼓勵(lì)和京滬兩地養(yǎng)老院（老年公寓）熱寵應(yīng)該能使我們看到的養(yǎng)老院（老年公寓）建設(shè)的希望。從今天老年人口基數(shù)、老年人社會(huì)問題及老年人養(yǎng)老觀念重大轉(zhuǎn)變的趨勢看，實(shí)施養(yǎng)老院（老年公寓）建設(shè)應(yīng)該說是一種機(jī)遇，養(yǎng)老院（老年公寓）建設(shè)恰逢其時(shí)，水到渠成?？梢灶A(yù)見，養(yǎng)老院（老年公寓）必將逐步被老年人極其子女所接受。北京可考察項(xiàng)目：海淀區(qū)四季青鎮(zhèn)養(yǎng)老院，昌平區(qū)太申祥和山莊（國際養(yǎng)老院），朝陽區(qū)將府莊養(yǎng)老院，太陽城銀鈴老年公寓（三）老年人公寓現(xiàn)狀分析Ø 國內(nèi)養(yǎng)老院（老年公寓）的現(xiàn)狀據(jù)有關(guān)部門的調(diào)查表明，與目前超過2億的60歲

7、以上的老年人相比較，我國只有42000多所的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，所擁有的床位還不到100萬張，只能為1%（1.32億）的老年人解決住房問題。據(jù)估計(jì)，目前全國老年人的退休金、再就業(yè)收入和贍養(yǎng)費(fèi)大約有4000億元，借鑒發(fā)達(dá)國家入住養(yǎng)老院（老年公寓）的人口數(shù)占總?cè)丝跀?shù)的4%5%的數(shù)據(jù)，全國要為560萬到700萬的老人修建養(yǎng)老院（老年公寓），投資總額在160億到200億元。Ø 國內(nèi)老年人的居住模式 a、購買房屋居住 2000年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，購買商品房的占2.4%，購買經(jīng)濟(jì)適用房的占2.1%，購買原公有住房的占10.5%。其中，市、鎮(zhèn)購買商品房的家庭占6.2%和5.6%，購買經(jīng)濟(jì)適

8、用房5.6%和4.2%,購買原公有住房的戶分別為 37.1%和12.7%。縣購買商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和原公有住房的戶總共不超過1.9%。可以看出，目前我國城鎮(zhèn)居民已購買住宅的比重增加迅速，己經(jīng)有三成以上居民家庭是住在自己購買的住房中。 b、自行建房居住 個(gè)人建房有自籌自建、自建公助、集資聯(lián)建或集資合作建房等多種形式。個(gè)人出資建房也是我國居民住宅來源的主要方式之一。2000年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，自建住房的占77.2%其中市、鎮(zhèn)自建住房的占30.3%和64.7%，而縣自建住房高95.5%。說明自建住房是目前我國居民尤其是農(nóng)民家庭住房來源的主要途徑。 c、租房居住 這是住宅消費(fèi)者支付一

9、定的房屋租金，取得房屋居住使用權(quán)的一種住房消費(fèi)形式。2000年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，租房居住的占5.2%，其中，租用公有住房的為4.6%，租用商品房的占0.6%,如果分城鄉(xiāng)看，在市、鎮(zhèn)老年家庭中，有15.37%和6.5%的家庭租用公有住房，租用商品房的均為1.6%。居住在農(nóng)村地區(qū)的老年家庭戶，僅有0.5%的戶租住公有住房或經(jīng)濟(jì)適用房。Ø 目前國內(nèi)老年設(shè)施的形式 目前有大型的退休社區(qū)北京東方太陽城、廣州頤年園； 酒店式服務(wù)的養(yǎng)老院（老年公寓）浦東養(yǎng)老院（老年公寓）、上海假日養(yǎng)老院（老年公寓）； 按照星級賓館標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)的“賓館型”養(yǎng)老院上海松江社會(huì)福利院； 各地均出現(xiàn)一些私人

10、性質(zhì)的、營利性質(zhì)的小型養(yǎng)老院。（四）重慶市養(yǎng)老現(xiàn)狀Ø 老年人口高齡化日趨明顯人口抽樣調(diào)查結(jié)果顯示： 年我市常住人口為 萬人，其中60歲及以上的人口為 萬人，占 ，平均每 人中就有一名老年人。Ø 戶型設(shè)計(jì)不合理、功能相對單一、服務(wù)范圍狹窄目前重慶現(xiàn)有的養(yǎng)老院戶型面積大小不等，主要為單人間、雙人間和多人間，房屋布局不合理，功能不全，不能滿足老年人生活的基本要求，更不能從規(guī)劃設(shè)計(jì)上體現(xiàn)人性化關(guān)懷。Ø 住宅區(qū)規(guī)模小、配套設(shè)施不足、管理水平低下目前重慶市的養(yǎng)老公寓以中小型為主，多屬傳統(tǒng)的養(yǎng)老院、福利院，擁有200個(gè)床位以上規(guī)模的還比較少。整體規(guī)劃設(shè)計(jì)落后，生活設(shè)施不完善，健

11、身、休閑、娛樂設(shè)施單一，醫(yī)療護(hù)理、保健不配套，服務(wù)水平低下，缺乏人性化，不能滿足老年人特別是新一代老年人的心理和生理需求。Ø 服務(wù)人員缺乏專業(yè)培訓(xùn)在養(yǎng)老院從事服務(wù)的人員多為下崗職工和農(nóng)民工，他們沒有經(jīng)過專業(yè)的上崗培訓(xùn)，缺乏心理和護(hù)理專業(yè)知識，對老人的服務(wù)只是滿足于簡單的端茶、送飯、洗衣，而無法從老年人心理、生理需求的角度出發(fā)，提供人性化的全方位專業(yè)服務(wù)?？傊壳吧鐣?huì)提供的養(yǎng)老方式著眼的是最普通人群，提供的是最基本的服務(wù)。這種養(yǎng)老與老年人的尊嚴(yán)、舒適不匹配，與子女的孝心、放心不匹配。（五）養(yǎng)老院（老年公寓）發(fā)展趨勢Ø 社會(huì)需要居家式養(yǎng)老院（老年公寓）以滿足中國傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念

12、Ø 社會(huì)需要規(guī)?；酿B(yǎng)老社區(qū)以降低養(yǎng)老成本保證養(yǎng)老管理服務(wù)水平Ø 產(chǎn)權(quán)式養(yǎng)老院（老年公寓）將成為未來老年人住宅市場的發(fā)展趨勢縱觀重慶市老年人住宅市場的發(fā)展現(xiàn)狀，各養(yǎng)老院無論是從硬件設(shè)施和軟件配套上都存在數(shù)量和質(zhì)量的問題。有許多老年人既想遠(yuǎn)離城市的喧囂和孤單又恐在養(yǎng)老公寓無法滿足寧靜、舒適生活的要求，產(chǎn)權(quán)式養(yǎng)老院（老年公寓）的出現(xiàn)將打消老年人養(yǎng)老的多種顧慮，在北京、廣州等地此類型的養(yǎng)老住宅深受老年人喜愛。他們的成功建設(shè)，可以預(yù)示產(chǎn)權(quán)式養(yǎng)老院（老年公寓）將成為未來老年住宅發(fā)展主流。Ø 養(yǎng)老院（老年公寓）將逐步從主城區(qū)向城郊轉(zhuǎn)移老年人進(jìn)入養(yǎng)老社區(qū)的目的就是安享晚年和健康

13、長壽，因此對環(huán)境質(zhì)量要求較多，而現(xiàn)有的養(yǎng)老院、福利院因歷史原因，大多選址于市中心，噪音和空氣污染相當(dāng)嚴(yán)重，相信隨著老年人對養(yǎng)老質(zhì)量要求的提高，其老年住宅從主城區(qū)向城郊轉(zhuǎn)移將成必然之勢，且唯有城郊獨(dú)特的地理環(huán)境才能滿足老年人對居住環(huán)境的特殊要求。Ø 養(yǎng)老院（老年公寓）的開發(fā)以中檔為主、輔之中低檔和中高檔產(chǎn)品對養(yǎng)老院（老年公寓）的檔次之分，現(xiàn)尚無明確界定，但可以肯定重慶市現(xiàn)有的多家養(yǎng)老院中絕大多數(shù)應(yīng)界定為低檔產(chǎn)品，而絕大多數(shù)老年人需求的中檔產(chǎn)品嚴(yán)重不足。高檔產(chǎn)品市場稀缺，有效需求相對較大。二、目標(biāo)客戶需求及應(yīng)對分析（一）目標(biāo)客戶需求特征分析Ø 老年住宅的內(nèi)在需求主要從以下表現(xiàn)在

14、以下幾個(gè)方面 （1）老年社會(huì)的來臨 我國是世界上老年人口最多、增長最快的國家之一。80年代以來，60歲以上的老年人口平均每年以3%的速度持續(xù)增長，目前已經(jīng)超過2 億，占世界老年人口的15，占全國總?cè)丝诒戎氐?0%以上，中國已開始進(jìn)入人口老年型國家行列。 專家預(yù)計(jì)我國到21世紀(jì)中葉 ，60歲以上的老年人將達(dá)到4億左右，約占亞洲老年人口總數(shù)的36%，約占世界老年人口總數(shù)的22.3%。我國老年人口規(guī)模之大，老齡化速度之快，高齡人口之多，都是世界人口發(fā)展史上前所未有的。 隨著計(jì)劃生育政策的貫徹執(zhí)行，三口之家、單親家庭甚至單人家庭日益增多，“4 2 1”家庭結(jié)構(gòu)將大量出現(xiàn)，加上市場經(jīng)濟(jì)條件下競爭日益激烈

15、，子女工作壓力大、閑暇時(shí)間少，外出經(jīng)商、留學(xué)人員增加，城市“空巢家庭”越來越多，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老服務(wù)功能日益弱化。 我國的人口現(xiàn)狀，成為了老年住宅需求增大的內(nèi)在宏觀因素，為老年住宅產(chǎn)品提供的巨大的市場和廣闊的發(fā)展空間。 （2）老年人收入水平 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們生活水平的逐步提高已是不言而喻，而隨著現(xiàn)階段高收入人群的增加，未來具有高消費(fèi)能力的老年群體將會(huì)凸現(xiàn)，另外，隨著收入結(jié)構(gòu)的多元化，未來老年人的收入將不再是過去單一的退休補(bǔ)貼，投資、保險(xiǎn)等收益也將納入老年人收入構(gòu)成中去。未來老年人收入水平的提高，為老年住宅產(chǎn)品提供了強(qiáng)大的消費(fèi)支持。 (3)老年人福利水平 隨著社會(huì)保障制度的強(qiáng)制性實(shí)施和人們保險(xiǎn)

16、意識的增強(qiáng)，未來老年人的福利水平將會(huì)大大提高。在解除了醫(yī)療、養(yǎng)老等后顧之憂后，老年人手中的積蓄就可解放出來，尋求更優(yōu)質(zhì)的生活環(huán)境，為老年住宅市場的壯大提供了有力保障。 (4)老年人居住狀況 2000年人口普查資料顯示，在老年家庭戶中，還有將近5.9%的家庭人均建筑面積不足8平方米或沒有住房，有5.9%的戶是合住房，有 33.4%住房少于 2間，有3.4%的老年人居住在7層以上的樓房（其中市占14.2%,鎮(zhèn)占1.4%）。給這些家庭的高齡老年人的生活起居帶來很大不便。 2000年北京市老年人基本需求調(diào)查中有55.9%的老年人對目前的住房狀況表示滿意，20.9%的人不太滿意。對住房問題不滿意的主要是

17、城區(qū)老年人。對住房狀況不滿意的主要原因：第一是房屋的使用面積太??；其次是因?yàn)榄h(huán)境太差，再次是房屋的質(zhì)量和設(shè)施差。希望能夠改善住房狀況的老年人主要是居住在城區(qū)、多子女、身體狀況較好、收入較高和低齡老年人。 另外，一些標(biāo)準(zhǔn)很低的簡易樓、砌塊樓、磚拱樓以及設(shè)施不全、年代久遠(yuǎn)的住宅還不同程度的存在。 可見，國內(nèi)老年人的居住現(xiàn)狀亟待改善。這一現(xiàn)狀，蘊(yùn)涵了老年住宅的巨大需求。 Ø 老年住宅的外在需求主要包括以下兩方面 老年住宅的外在需求包括以下兩個(gè)部分： (1)社會(huì)居住觀念的改變 中國“養(yǎng)兒防老”、“三、四代同堂”的觀念和家庭組合在不斷發(fā)生變化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不斷上升。

18、而且由于計(jì)劃生育政策的實(shí)施，目前“四二 一”的供養(yǎng)關(guān)系不斷增加，使中間代所承受的壓力很大，家庭矛盾也隨之增加。同時(shí)，隨著老年人觀念的變化，不少老年人更加關(guān)心生活質(zhì)量的提高，而不愿意和子女同住，獨(dú)老戶的比重不斷上升。中國老人“養(yǎng)兒防老”的觀念正在發(fā)生變化。而且老人的不同組群選擇養(yǎng)老的方式又不同。文化程度較高，中級以上職稱，月收入中等或以上，身體健康，生活能自理者，養(yǎng)老院（老年公寓）為首選，有的認(rèn)為“養(yǎng)老院（老年公寓）是理想頤養(yǎng)天年之所”。 由此可見，隨著觀念的變化，對養(yǎng)老院（老年公寓）的需求是加快增長的。 （2）子女改善父母居住狀況的需求 子女以為改善父母居住狀況為目的而選擇養(yǎng)老專用的養(yǎng)老院（老

19、年公寓），成為了老年養(yǎng)老消費(fèi)的主力。 年輕的一輩因?yàn)楣ぷ鞯木壒?，在購房時(shí)均盡量選擇靠近城市中心，但是這樣的地方卻未必適合老年人居住。隨著年齡的增大，對生活環(huán)境的要求逐漸提高，為父母的健康長壽考慮，選擇環(huán)境優(yōu)美，空氣清新的養(yǎng)老院（老年公寓）以改善父母的居住環(huán)境是子女養(yǎng)老服務(wù)消費(fèi)的主要誘因。 子女為父母選擇養(yǎng)老院（老年公寓）主要是從以下幾個(gè)方面考慮： 為父母提供一個(gè)優(yōu)質(zhì)的晚年生活維護(hù)了老人、子女的雙重尊嚴(yán)； 老年建筑的特殊功能能為老人提供居住安全的保障； 老年住宅社區(qū)的專業(yè)服務(wù)，能為父母提供更科學(xué)、細(xì)致的照顧，解除了子女們的后顧之憂； 社區(qū)活動(dòng)可以豐富父母的生活。以彌補(bǔ)因?yàn)楣ぷ鞣泵ι罹o張而對父母

20、陪護(hù)不足的歉疚。（二）老年住宅目標(biāo)客戶消費(fèi)特征分析 老年住宅目標(biāo)客戶群的消費(fèi)有如下特點(diǎn)： 1) 老年消費(fèi)是一個(gè)純消費(fèi)階段，這是老年消費(fèi)的性質(zhì)特征。絕大多數(shù)的老年人在退休后就成為純消費(fèi)者，部分老年人還可能會(huì)再參加一段時(shí)間的社會(huì)勞動(dòng)，但相當(dāng)部分老年人再就業(yè)的時(shí)間不會(huì)很長，一般在65歲前后還是會(huì)真正退回到純消費(fèi)人口的行列之中。 2) 老齡純消費(fèi)人口比低齡純消費(fèi)人口有著更加漫長的純消費(fèi)年數(shù)，這是老年消費(fèi)的時(shí)限特征。按照我國的勞動(dòng)制度，人們滿16歲后方能就業(yè)，這樣，低齡人口的純消費(fèi)年限應(yīng)以15年計(jì)。而據(jù)1998年公布的資料，我國人口目前的平均出生預(yù)期壽命為71歲，其中男性為69歲，女性為73歲。按平均預(yù)

21、期壽命推算，老年人口純消費(fèi)年限為男9年，女18歲，平均為13.5年，接近低齡純消費(fèi)人口的消費(fèi)年限。平均預(yù)期壽命是按生命表計(jì)算的，它概括了總?cè)丝谥懈髂挲g段的死亡概率。而實(shí)際上，社會(huì)上相當(dāng)部分老年人在退休以后能夠活到75歲以上，這樣，作為老齡人口的純消費(fèi)年限就超出了低齡純消費(fèi)人口的消費(fèi)年限。對于女性老年人口而主，純消費(fèi)年限不僅比低齡人口，而且比男性老年人口的純消費(fèi)年限都要長得多。 3)老年消費(fèi)是一種自主消費(fèi)，這是老年消費(fèi)的行為特征。與低齡消費(fèi)其消費(fèi)意志主要通過父母來體現(xiàn)不同，老年消費(fèi)在意志上是自主的，老年即使到了高齡，行動(dòng)不便，消費(fèi)行動(dòng)可能會(huì)發(fā)生障礙，需要?jiǎng)e人幫助方可完成時(shí)，只要老人獨(dú)立思考的能力

22、依然存在，老年消費(fèi)意志的自主性就不會(huì)消失。再者，少年人口由于尚未進(jìn)入社會(huì)，他們的消費(fèi)實(shí)際上是一種依賴消費(fèi)。而作為純消費(fèi)人口的老人口，其經(jīng)濟(jì)收入應(yīng)是相對獨(dú)立的，消費(fèi)能力是自主的。 4)老年人的消費(fèi)觀較為成熟，沖動(dòng)型熱情消費(fèi)和目的不明的盲目消費(fèi)少，這是老年消費(fèi)的思想特征。當(dāng)然，這種成熟的消費(fèi)觀與新時(shí)代的消費(fèi)觀相比較顯得相對保守，老年人對消費(fèi)新潮的反應(yīng)會(huì)顯得較為遲鈍，他們不跟時(shí)髦，講究實(shí)惠，兼顧家庭，個(gè)人消費(fèi)還富有犧牲性，但老年人口的這種消費(fèi)觀又相對穩(wěn)定，他們一旦形成消費(fèi)傾向，不會(huì)輕易改變與放棄，反過來這會(huì)使老年型商品市場變得相對穩(wěn)定。 5)老年消費(fèi)對商品質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量的要求高于一般消費(fèi)，這是老年消

23、費(fèi)的質(zhì)量特征。目前，商品市場常常以經(jīng)濟(jì)效益來確定商品質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量，在服務(wù)質(zhì)量上對老年消費(fèi)者往往缺乏耐心，更談不上周到。這種市場消費(fèi)質(zhì)量傾向?qū)嶋H上對老年消費(fèi)起到了抑制作用，許多老年人因?yàn)樵谙M(fèi)中曾經(jīng)遭遇冷淡或搶白，由此而產(chǎn)生害怕消費(fèi)、躲避消費(fèi)的心理，在行動(dòng)上則表現(xiàn)為不進(jìn)行消費(fèi)或只進(jìn)行惰性消費(fèi)。這種消費(fèi)心態(tài)與消費(fèi)現(xiàn)象對積極發(fā)展老年消費(fèi)是很不利的。6)老年消費(fèi)中休閑性消費(fèi)與服務(wù)性消費(fèi)所占比例大，這是老年消費(fèi)的內(nèi)在特征。大致是低齡老人以休閑性消費(fèi)為主，高齡老人以服務(wù)性消費(fèi)為主。隨著老人所處的年齡段的不同，在消費(fèi)上會(huì)各有側(cè)重，各具特色。三、應(yīng)具備的基本條件以老年人住宅為主，集休閑、娛樂、度假、會(huì)務(wù)、養(yǎng)

24、生、醫(yī)療保?。ūＵ希橐惑w。根據(jù)老年人的生理和心理需求，分析認(rèn)為：康樂中心作為老年人的養(yǎng)身、養(yǎng)心、養(yǎng)性、養(yǎng)情的地方應(yīng)滿足以下幾個(gè)方面的要求：Ø 地塊中間或周邊應(yīng)該具有山地、丘陵、水域或者遼闊的田野，因?yàn)橹挥羞@樣的地塊條件，住宅周圍的環(huán)境才會(huì)優(yōu)美，空氣必然清新，才適合老人頤養(yǎng)天年。良好的生態(tài)環(huán)境能使老年人心情舒暢，滿足老年人的生活行為要求。Ø 地塊周邊道路應(yīng)暢通，水、電、氣基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，出入應(yīng)該有公路，以滿足老人親朋探親訪友，來往便捷的需要。Ø 地塊規(guī)模宜大不宜小，小則100200畝，大則500800畝，因?yàn)槔夏耆穗m需要安寧，但更害怕孤獨(dú)，老年人需要醫(yī)療、需要社

25、團(tuán)活動(dòng)、需要社群文化、需要對外交往、需要家政服務(wù)、需要終極關(guān)懷、需要一個(gè)人生命全新階段開始的精神感覺。只有那種大規(guī)模的老年社區(qū)，居住人口多，才有條件滿足老年人的這種生理和心理需求。四、社區(qū)規(guī)劃對項(xiàng)目的具體定位是構(gòu)筑中老年人嶄新的生活方式，使建筑與居者的精神生活之間產(chǎn)生前所未有的親密度，力圖通過對“退休社區(qū)進(jìn)修生活”的倡導(dǎo)，把社區(qū)構(gòu)建為一個(gè)退休者的超級文化生活園地，進(jìn)而達(dá)到以全新退休方案解決養(yǎng)老問題的目的。結(jié)合我們的定位，在此提出社區(qū)規(guī)劃方案，以期達(dá)成美好的愿景。（一）社區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求在老年人的住宅規(guī)劃和設(shè)計(jì)上，不僅要滿足居住功能的要求，使老年人的居住建筑設(shè)計(jì)達(dá)到安全、衛(wèi)生、方便和適用的要求，還

26、要無處不在的體現(xiàn)出對老人的關(guān)懷，更要考慮社會(huì)心理學(xué)所涉及的居住心理問題。Ø 環(huán)境要園林化（低容積率0.75）幽雅的環(huán)境，讓老人充分享受陽光，接觸自然，廣闊的公共活動(dòng)空間以及安全的娛樂、鍛煉場所。Ø 公建設(shè)施要高比例化配套要完善化小區(qū)配有完善的醫(yī)療保健、超市商場、銀行、保險(xiǎn)、郵局、會(huì)所、健身房、閱覽室、書畫室、花房、老年大學(xué)、棋牌娛樂室、門球場、釣魚臺等生活配套設(shè)施。Ø 設(shè)計(jì)要人性化平面設(shè)計(jì)要方便老人出行，不能有過多的臺階（有臺階處應(yīng)有相應(yīng)的輪椅通道）；電梯前廳和電梯內(nèi)要確保擔(dān)架及輪椅的活動(dòng)范圍；要保證充足的陽光入室，空間通透；樓梯踏步高度不大于140，踏面寬度不小

27、于300，坡道坡度小于1/12，兩側(cè)要有扶手，每間隔200m應(yīng)設(shè)休息坐椅；室內(nèi)地面應(yīng)采用防滑設(shè)計(jì)，防跌扶手；各種開關(guān)、按紐均采用大型號，避免老年人因視力下降而使用不方便；入戶陽光花園、陽臺相通，便于串門和互相照應(yīng)等等，總之設(shè)計(jì)要人性化，無障礙居住，滿足老年人的特殊使用功能和要求。Ø 生活要智能化配備緊急呼叫對講系統(tǒng)，安防系統(tǒng)，網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、消防系 統(tǒng)等保障老人安全。戶型要合理化充分考慮不同年齡階段、不同階層、不同居住人數(shù)等的不同居住要求，大部分戶面積控制在4060左右。戶型設(shè)計(jì)要個(gè)性化、合理化。也可以根據(jù)市場需要增加家庭公寓，別墅等。Ø 建筑要藝術(shù)化在此居住的老年人均有較高的藝

28、術(shù)品位和欣賞要求，相應(yīng) 要有較高水平的建筑藝術(shù)，給視覺以美感，使之由美感產(chǎn)生吸引力。滿足以上這些要求的同時(shí)，當(dāng)然還要保證建筑工程質(zhì)量合格、建材環(huán)保、裝修美觀大方、功能分區(qū)明確等基本建筑標(biāo)準(zhǔn)。（二）社區(qū)規(guī)劃特征低密度、低容積率、高綠化率；全區(qū)無障礙設(shè)計(jì)，以多層為主，輔之以少量低層；有相應(yīng)的配套服務(wù)設(shè)施；整體建筑風(fēng)格以的歐式田園風(fēng)光為主，通過體塊、片、構(gòu)架等幾何化的建筑元素的組織，在比例、韻律、構(gòu)圖、秩序等方面，運(yùn)用多種建筑語言展現(xiàn)田園風(fēng)貌，同時(shí)在立面細(xì)部處理上，要避免田園風(fēng)格的簡單粗陋，注重細(xì)部處理，創(chuàng)造性的展現(xiàn)傳統(tǒng)田園風(fēng)格的形象。裝飾在色彩、造型和用料方面要獨(dú)特，豐富建筑立面的質(zhì)感，與周邊建筑

29、物有鮮明的色彩對比，突出本項(xiàng)目的獨(dú)特性。（三）社區(qū)構(gòu)架社區(qū)構(gòu)架建議以社區(qū)干道、組團(tuán)道路、庭院道路為骨架，以住宅、公建配套、園林景觀為主體形成的建筑景觀群?？煞譃槿龎K四層次，即住宅、公建設(shè)施、園林景觀三塊。其中住宅分四層次：社區(qū)、小區(qū)、組團(tuán)、單體。整個(gè)社區(qū)分四個(gè)小區(qū)，每100畝-200畝為一個(gè)小區(qū)，每個(gè)小區(qū)規(guī)劃總建筑面積 萬；每個(gè)組團(tuán)既自成體系，又與小區(qū)相協(xié)調(diào)；每個(gè)小區(qū)既自成體系，又與整個(gè)社區(qū)相一致，聚散得體、疏密有度、渾然一體。為保障行人和車輛出入安全、方便，社區(qū)應(yīng)在不同方向設(shè)34個(gè)主出入通道，組團(tuán)內(nèi)應(yīng)設(shè)置2個(gè)出入通道。（四）總體平面布置所有住宅均南北朝向，保證每棟樓，每間房均有充足的陽光照射

30、（可適當(dāng)偏西南、偏東南15°，避免“兵營”式排列，沒有層次感），沿湖、主題公園、丘地走勢呈流線型或圍合式布置，使之高低錯(cuò)落有致。各組團(tuán)住宅部分底層部分架空，設(shè)有小型會(huì)所、休閑娛樂和公共活動(dòng)場所。在同一小區(qū)內(nèi)既有低層，又有多層，要正確處理低層和多層的平面布置關(guān)系。（五）產(chǎn)品功能組合產(chǎn)品主要功能為養(yǎng)老、休閑，并要針對老年人這一特殊客戶群體的特殊需要“量身定做”，既要滿足他們居住的物質(zhì)需求，也要滿足他們的精神需要，無論是住宅部分還是公建設(shè)施部分，都應(yīng)該讓老年人沒有孤寂失落感。住宅產(chǎn)品要保證能滿足日常生活所需，以及安全（主要指生命安全）、方便、舒適等老年人的特殊需要。公建設(shè)施要注意老年人的參

31、與和互動(dòng)，能調(diào)動(dòng)老人活動(dòng)的積極性等，讓他們在心理上感到年輕。（六）社區(qū)會(huì)所設(shè)計(jì)與布置社區(qū)會(huì)所分兩大塊，一是整個(gè)社區(qū)的大會(huì)所，一是各小區(qū)的小會(huì)所。所有會(huì)所都應(yīng)集休閑、娛樂、健身、交流等于一體，使其不但具有社區(qū)配套服務(wù)功能，還具有景觀功能和商業(yè)價(jià)值。會(huì)所配套用房占總建筑面積5%，用于配套服務(wù)的商業(yè)用房占總建筑面積的3%。（七）社區(qū)內(nèi)環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)園區(qū)的環(huán)境應(yīng)為老人提供優(yōu)美、安全、方便的娛樂交往場所。老年人，特別是6070歲年齡階段的老年人，因離職、退休，生活方式的轉(zhuǎn)變帶來了身心、環(huán)境等多方面的不適應(yīng)，對戶外活動(dòng)有著強(qiáng)烈的渴望。主要的活動(dòng)有：敘談、飲茶、賞鳥、下棋、散步、健身、釣魚、看書、作畫、寫字、

32、種菜養(yǎng)花等，（康復(fù)室、閱覽室、棋牌室、沐浴室、娛樂室、手工制作室、門球場、羽毛球場、乒乓球場、籃球場、游泳池、室內(nèi)劇院、茶藝室、字畫練習(xí)室等室內(nèi)外活動(dòng)設(shè)施）（也可以根據(jù)目的不同以生命保健會(huì)、養(yǎng)生中心、康復(fù)理療中心、營養(yǎng)餐廳、健身中心、休閑中心、靜心室等加以區(qū)分）（也看可以根據(jù)用途不同劃分文化娛樂區(qū)，生活配套區(qū)，中心控制室，高端親情公寓，老年用品市場，老年創(chuàng)業(yè)基地等區(qū)域）Ø 不同文化水平，不同活動(dòng)能力的老年人有不同的需求，因此在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)充分認(rèn)識到這一特殊群體的特殊需要。整個(gè)社區(qū)的景觀規(guī)劃總體上應(yīng)該是典雅、歡快、童趣和積極向上的，使其充滿生活情趣，這樣可以激發(fā)老年人熱愛生活的欲望，有

33、助于改善其身體機(jī)能，促進(jìn)健康長壽。園區(qū)內(nèi)修建大型具有特色的中央主題花園，給老人帶來美的享受，發(fā)揮景觀功能作用，同時(shí)可以作為老年人交流、休憩以及娛樂活動(dòng)場所。完善的步行交通系統(tǒng)。步行是老年人主要空間轉(zhuǎn)移方式，也是老年人日常重要活動(dòng)。完善的步行系統(tǒng)可結(jié)合園區(qū)交通與景觀路線，將居民日常生活出行置于步行區(qū)域之中，人流與車流近而不擾；應(yīng)沿湖設(shè)置蛇行健康步行道，供老人清晨跑步或者散步；道路要進(jìn)行無障礙設(shè)計(jì)，每間隔直線距離200m左右即修建休息坐椅，方便老人休息。道路設(shè)計(jì)應(yīng)有清晰道路脈絡(luò)系統(tǒng)和特色的空間意象設(shè)計(jì)，老年人可以通過道路脈絡(luò)找到自己熟悉的感覺，找到認(rèn)同感和歸屬感，消除孤獨(dú)和自閉癥。為保證景觀規(guī)劃設(shè)

34、計(jì)與小區(qū)建筑風(fēng)格相協(xié)調(diào)，滿足老人懷舊心理，修建體現(xiàn)中國傳統(tǒng)文化的以“梅、蘭、竹、菊”，“歲寒三友”為主題的組團(tuán)花園，供老人近距離的養(yǎng)心、養(yǎng)性、養(yǎng)情。整個(gè)社區(qū)規(guī)劃形成從整體到局部，從組團(tuán)到單體，多層次，多樣化景觀體系。同時(shí)，各組團(tuán)景觀和各小區(qū)景觀既相對獨(dú)立，各成體系，又和小區(qū)、社區(qū)景觀脈絡(luò)相通，一脈相承，豐富多彩。（八）單體建筑設(shè)計(jì)建筑結(jié)構(gòu)：低層和多層均為框架結(jié)構(gòu)；樓層：低層為2-3層，多層為4-5層，均配有電梯。部分底層架空，用作組團(tuán)小型會(huì)所和娛樂活動(dòng)中心，保證視野通透。架空層層高不低于3米，最好能達(dá)到3.6米，提升物業(yè)檔次。Ø 采用環(huán)保地?zé)峁┡謶粲?jì)費(fèi)。分戶空調(diào)室外機(jī)懸掛位置，做

35、到統(tǒng)一，保證立面整齊美觀?！叭€三管”入戶，即電話線、有線、寬帶和自來水管、直飲水管、集中供熱水管。Ø 隱蔽管線，管道設(shè)置在室外的凹槽中，室外和外立面都看不到；室內(nèi)管線暗敷，尤其在管線布置上要集中布線，避免管線出現(xiàn)在視線明顯可及的位置。Ø 房屋內(nèi)窗戶大量采用外飄窗形式，保證每戶均有一個(gè)陽光花房。（九）戶型面積控制及戶內(nèi)設(shè)施戶型多層主要是一房及部分二房，（均帶廚衛(wèi)？）；一房面積控制在30-40左右，二房面積控制在5060，一房、二房占總套數(shù)的70%。低層建大戶型，滿足兩代、三代甚至四代同堂的需要。陽光是健康生活不可或缺的。所有的戶型都最大限度地保證采光。陽光透過大飄窗，灑在房

36、間的每一個(gè)角落，一種溫暖擁入心房。中空隔熱斷橋鋁合金保溫窗，保持房屋節(jié)能通透、四季如春。大起居室寬敞明亮，滿足老人交流、活動(dòng)之需要。房間每個(gè)細(xì)節(jié)都需要求設(shè)計(jì)師深思熟慮：無障礙設(shè)計(jì)，保證家中老人安全。長柄門鎖，便于使用。超寬入戶門足夠兩個(gè)老人并排攙扶通過。步入式浴缸（沖涼房）、防滑扶手，保證老人洗浴安全。房屋還安裝電子安防系統(tǒng)、緊急呼叫援助系統(tǒng)等。（十）車位、商業(yè)配套的設(shè)置Ø 在不影響小區(qū)道路交通的前提下，設(shè)置部分露天停車位，按每千平方米4個(gè)車位的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置，方便車輛停放。道路布置：在主干道構(gòu)架下，合理布置組團(tuán)道路及庭院道路，形成合理道路系統(tǒng)。Ø 商業(yè)配套設(shè)置按商業(yè)步行街物業(yè)形

37、態(tài)考慮，單位面積根據(jù)商業(yè)使用功能確定，商業(yè)步行街應(yīng)該既具備商業(yè)配套功能，同時(shí)具備休閑游玩景觀功能。五、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析(一)老年人及其子女對養(yǎng)老院（老年公寓）這種居住養(yǎng)老方式和生活方式的認(rèn)知、認(rèn)可需要一段時(shí)間養(yǎng)老院（老年公寓）這種居住養(yǎng)老方式和生活方式必須得到老年人客戶群體及其子女認(rèn)知、認(rèn)可，而認(rèn)知、認(rèn)可更需要一個(gè)時(shí)間過程，其認(rèn)知認(rèn)可程度決定了老年人住宅市場成熟程度，認(rèn)知認(rèn)可時(shí)間長短決定了老年人住宅市場成熟時(shí)間長短，因此，本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)之一就在于老年人及其子女對養(yǎng)老院（老年公寓）這種居住養(yǎng)老方式和生活方式認(rèn)知認(rèn)可程度及時(shí)間長短。六、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避與控制措施 1、必須首先做好總體規(guī)劃，有了科學(xué)完整、協(xié)調(diào)統(tǒng)一、

38、個(gè)性特色的總體規(guī)劃，項(xiàng)目就具有了健康骨架和活的靈魂，就有了“量身定做”的依據(jù)和藍(lán)圖，就可避免項(xiàng)目建設(shè)中的隨意性、盲目性，確保產(chǎn)品個(gè)性特色，整體風(fēng)格。 2、項(xiàng)目總體方案和建筑設(shè)計(jì)必須遵從三條原則：一是建筑設(shè)計(jì)必須體現(xiàn)養(yǎng)老院（老年公寓）的個(gè)性、特色及建筑風(fēng)格；二是充分滿足老年人特殊群體養(yǎng)老、休閑的特殊需要，以人為本，實(shí)現(xiàn)人性化設(shè)計(jì)；三是養(yǎng)老院（老年公寓）必須“量身定做”，“量身定做”應(yīng)從設(shè)計(jì)開始。3、項(xiàng)目實(shí)施時(shí)，在硬件完備的基礎(chǔ)上，還必須在軟件上下功夫，提高管理水平，保證服務(wù)質(zhì)量，做好推介宣傳。提出詳盡的具有針對性的可操作方案，以服務(wù)為導(dǎo)向，化解人們對養(yǎng)老中心的疑慮。七、項(xiàng)目實(shí)施（一）項(xiàng)目情況1、

39、項(xiàng)目名稱:重慶市“雙天池”養(yǎng)老康樂中心（待定）2、現(xiàn)土地權(quán)利人：重慶市沙坪壩區(qū)歌樂山鎮(zhèn)金剛村雙天池經(jīng)濟(jì)合作社3、土地性質(zhì)：流轉(zhuǎn)用地4、項(xiàng)目性質(zhì)：新建5、建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容項(xiàng)目規(guī)劃總占地 畝，綠化率為 %，規(guī)劃建筑面積 平方米，容積率為 ,設(shè)置床位約 張。6、項(xiàng)目最終目標(biāo)：成為目前中國頂級的健康養(yǎng)老中心7、項(xiàng)目進(jìn)程及預(yù)算：總預(yù)算在 億人民幣左右。8、項(xiàng)目地址及天然條件：重慶市沙坪壩區(qū)歌樂山鎮(zhèn)金剛村雙天池社a、位于歌樂山風(fēng)景區(qū)森林公園的附近的金剛村雙天池社，距沙坪區(qū)中心10公里，村域內(nèi)有319國道南北橫線全境，并緊鄰渝長高速和渝遂高速公路，村內(nèi)交通通訊網(wǎng)絡(luò)已形成，全村公路全部硬化，已實(shí)現(xiàn)了社社通水

40、泥公路。b、氣候條件-重慶市沙坪壩區(qū)氣候的主要特征：氣候溫和、雨量充沛、冬暖春早、夏熱秋涼、初夏多雨、夏多伏旱、秋多綿雨、冬多云霧。濕度大、日照少、霜雪少、風(fēng)力小。c、生態(tài)環(huán)境條件-重慶市沙坪壩區(qū)森林資源主要集中在歌樂山、中梁山片區(qū)，沙坪壩被歌樂山脈分為東、西兩城。山脈之上的歌樂山鎮(zhèn)、中梁鎮(zhèn)一帶森林植被完好，生態(tài)旅游資源豐富。歌樂山片區(qū)山域面積54平方公里，屬喀斯特地貌，平均海拔500米左右，主峰海拔678米，為重慶市主城群峰之冠，素有“山城綠寶石”之美譽(yù)。歌樂山山脈森林植被豐富，覆蓋率達(dá)46%。被國家環(huán)?？偩衷u為全國僅有的12座“優(yōu)秀體育公園”之一。d、基礎(chǔ)設(shè)施條件-區(qū)政府負(fù)責(zé)投資1.6億元

41、開工建設(shè)的沙坪壩至歌樂山公路，已于2011年底建成，徹底改變上山彎多路窄的問題；已投資3000多萬元用于歌樂山抗戰(zhàn)文化一條街的建設(shè)，進(jìn)一步加強(qiáng)了歌樂山片區(qū)的歷史文化氛圍；已投資500多萬元建設(shè)垃圾中轉(zhuǎn)站的修建，提高歌樂山片區(qū)的衛(wèi)生環(huán)境，下一步將根據(jù)項(xiàng)目需要合理布點(diǎn)；已建成污水處理廠4個(gè)，擬增設(shè)2個(gè)，下一步同樣將根據(jù)項(xiàng)目需要合理布點(diǎn)；投資建設(shè)中梁山水廠、改善歌樂山片區(qū)公路網(wǎng)、完善公益養(yǎng)老設(shè)施等基礎(chǔ)建設(shè)。目前村村通水泥公路，通訊、自來水、閉路電視、寬帶網(wǎng)、天然氣管網(wǎng)貫通全村。10、項(xiàng)目總體定位a、強(qiáng)調(diào)品位，不求流行。b、成為高層次人群休閑、健康消費(fèi)中心。c、塑造行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)概念。d、以高為起點(diǎn)和目標(biāo)，

42、使項(xiàng)目成為成功人群標(biāo)志。11、目標(biāo)客戶群體a、企事業(yè)退休老干部b、高收入人群c、12、營銷策略a、建立主導(dǎo)人群形象：以特許條件吸引社會(huì)主流人物進(jìn)入，增進(jìn)人氣入影響力。b、吸引大部份目標(biāo)群體注意并加入。c、采用個(gè)人、團(tuán)體會(huì)員制，保證消費(fèi)數(shù)量。d、產(chǎn)品強(qiáng)調(diào)個(gè)人身心感受及社會(huì)形象，增強(qiáng)顧客無形價(jià)值。e、價(jià)格策略：高品質(zhì)、高價(jià)位，以保證項(xiàng)目品質(zhì)及顧客形象。（二）swot分析1、優(yōu)勢a、定位優(yōu)勢：高起點(diǎn)戰(zhàn)略，建成設(shè)施設(shè)備完善的養(yǎng)老中心，配以周到全面的酒店式服務(wù)以達(dá)到高層消費(fèi)者的養(yǎng)老需求。b、醫(yī)療優(yōu)勢：區(qū)域內(nèi)醫(yī)療衛(wèi)生資源得天獨(dú)厚，全區(qū)擁有醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)388所，其中部隊(duì)三級甲等醫(yī)院（第三軍醫(yī)大學(xué)附屬西南醫(yī)院

43、、新橋醫(yī)院）2所、市屬?？漆t(yī)院4所、區(qū)屬二級綜合醫(yī)療機(jī)構(gòu)1所、二級中醫(yī)院1所、醫(yī)療保健機(jī)構(gòu)1所、民營醫(yī)療機(jī)構(gòu)5所，社區(qū)服務(wù)站33所，醫(yī)療設(shè)施齊全，專業(yè)技術(shù)一流。豐富的醫(yī)療資源，為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)奠定了堅(jiān)實(shí)的健康保健基礎(chǔ)。也可與國內(nèi)一流的醫(yī)療機(jī)構(gòu)合作，保證其健康概念，擁有合作優(yōu)勢。c、地理優(yōu)勢：沙坪壩區(qū)為全市的科教文化之區(qū)，知識分子家庭較多，易于接受新的產(chǎn)業(yè)、消費(fèi)理念。d、生態(tài)優(yōu)勢：沙坪壩區(qū)歌樂山地處中梁山脈，歷史文化厚實(shí)。紅巖文化、陪都文化、抗戰(zhàn)文化、巴渝文化聞名中外，四季常青，集山、水、林、泉、洞、云、霧等自然景觀于一體，素有“渝州第一氧吧”、“山城綠寶石”、“城市綠島”之美名，是養(yǎng)老休閑的極佳之地

44、。 e、宜居優(yōu)勢：歌樂山距沙坪壩區(qū)中心10公里，其海拔高度在550-650米之間，適宜人居住的海拔高度，常年氣溫在26攝氏度，可坐享“森林之旅”“田園之旅”，極有利于身心健康，是老年人宜居之首選。f、交通優(yōu)勢：國道319線橫貫歌樂山鎮(zhèn)，周邊交通便捷，目前已擁有2條上山公路，2011年梨歌公路全面貫通后，歌樂山至沙坪壩區(qū)中心車程僅需20分鐘，為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)打開了方便之門。2、劣勢a、具有較大的創(chuàng)新性，需要時(shí)間取得消費(fèi)群體的認(rèn)同。這就需要專業(yè)策劃公司在項(xiàng)目前期就進(jìn)入。3、機(jī)會(huì)a、重慶市尚無可競爭的同類項(xiàng)目。b、高消費(fèi)群體一直在尋求同類消費(fèi)模式，在時(shí)間、成本、空間等消耗較大，一旦銷售成功，將形成巨大的消

45、費(fèi)空間。4、風(fēng)險(xiǎn)a、項(xiàng)目規(guī)模大，投資大，投資回收關(guān)鍵點(diǎn)在于 卡的銷售。b、高起點(diǎn)戰(zhàn)略要求較高營銷策劃水準(zhǔn)操作與管理，國內(nèi)經(jīng)驗(yàn)尚有不足。c、項(xiàng)目所涉及規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、資金、營銷、管理等業(yè)務(wù)龐大復(fù)雜，資源整合難度大，項(xiàng)目進(jìn)行效率保證要求高。5、結(jié)論a、在規(guī)劃期限完成項(xiàng)目并快速拓展?fàn)I銷業(yè)務(wù)，短期內(nèi)建品牌形象。 b、與相應(yīng)機(jī)構(gòu)合作與相互承諾，以保證項(xiàng)目時(shí)間與背景資源的競爭力。c、保證項(xiàng)目專有性，防止競爭。d、建立有吸引力的服務(wù)體系，形成消費(fèi)潮流。建立有吸引力e、輔助政府及相應(yīng)機(jī)構(gòu)的，增強(qiáng)持續(xù)影響力。 f、依靠項(xiàng)目規(guī)模與投資，影響區(qū)域規(guī)劃與建設(shè)，保證競爭力與支持力。 g、保證高起點(diǎn)與高水平操作，降低風(fēng)

46、險(xiǎn)。h、利用政策及人脈關(guān)系，尋求政策穩(wěn)定支持。 通過swot分析，得出結(jié)論如下：此項(xiàng)目運(yùn)作成功機(jī)會(huì)遠(yuǎn)大于風(fēng)險(xiǎn)，內(nèi)部優(yōu)勢明顯大于劣勢，關(guān)鍵點(diǎn)為 卡的銷售。高起點(diǎn)的項(xiàng)目需要高起點(diǎn)的策劃和運(yùn)作。（三）、贏利模式：a、銷售公寓產(chǎn)權(quán)卡（10年卡、20年卡、50年卡）1. 目標(biāo)市場：定位于關(guān)注自身養(yǎng)老及父母養(yǎng)老的成功人士。2. 目標(biāo)區(qū)域：3營銷策略：b銷售俱樂部會(huì)員卡（可以免費(fèi)參加中心舉辦的各種活動(dòng)）c中心經(jīng)營收入：未購買產(chǎn)權(quán)卡的客戶也可按月、季、年在中心居住消費(fèi)，并且通過他們的影響，必將有一批他們的親朋好友及客戶同事會(huì)來中心入住。d生命保健會(huì)經(jīng)營收入： e養(yǎng)生中心經(jīng)營收入：通過養(yǎng)生講座，食療及養(yǎng)生保健品的銷售等方式，實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)。f經(jīng)營場地租金收入： 本項(xiàng)目能否快速收回投資的關(guān)鍵在于公寓產(chǎn)權(quán)卡的銷售,所以本項(xiàng)目無論軟硬件的配套建設(shè)以及項(xiàng)目經(jīng)營都要做到精益