經(jīng)紀(jì)人-房地產(chǎn)交易制度政策

1、第一章 房地產(chǎn)業(yè)與房地法律體系1、簡(jiǎn)述房地產(chǎn)業(yè)的概念和性質(zhì)。房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)和管理和行業(yè)，包括房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理、房地產(chǎn)中介服務(wù)、自由房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和其他房地產(chǎn)活動(dòng)。建筑業(yè)是第二產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)是第三產(chǎn)業(yè)，是支柱產(chǎn)業(yè)，2、簡(jiǎn)述住宅專項(xiàng)維修資金籌集、使用與管理的政策規(guī)定。住宅專項(xiàng)維修資金，是指專項(xiàng)用于住宅共用各部分、公共設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新。改造的資金。業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，從公有住房售房款中提取的住宅專項(xiàng)維修資金屬于公有住房單位所有。商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅建設(shè)安裝工程每平方米造價(jià)的5%-8%。直轄市

2、、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)本地區(qū)情況，合理確定、公布每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額并適時(shí)調(diào)整。出售的公有住房交存住宅專項(xiàng)維修資金的標(biāo)準(zhǔn)為：業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)胤扛某杀緝r(jià)的2%；售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取住宅專項(xiàng)維修資金。使用：專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用管理：業(yè)主大會(huì)成立前，郵物業(yè)所在直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門代管，委托當(dāng)?shù)厣虡I(yè)銀行作為本行政區(qū)域內(nèi)

3、的住宅專項(xiàng)維修資金的專戶管理銀行，并開設(shè)專戶。業(yè)主大會(huì)成立后，業(yè)主委員會(huì)通知相關(guān)部門將有關(guān)賬目等移交業(yè)主委員會(huì)。3、房地產(chǎn)法律體系包括哪些內(nèi)容？1、憲法2、房地產(chǎn)法律3、房地產(chǎn)行政法規(guī)4、地方性法規(guī)5、行政規(guī)章和規(guī)范性文件、最高人民法院的司法解釋4、城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定了哪些制度？1、國(guó)有土地有償、有限期使用制度2、房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度3、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度4、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度5、土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度6、房地產(chǎn)行政管理體制第二章 房地產(chǎn)權(quán)利1、我國(guó)目前房地產(chǎn)權(quán)利包括哪些種類？所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)和租賃權(quán)2、房地產(chǎn)所有

4、權(quán)、房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利包括哪些具體權(quán)利？房地產(chǎn)所有權(quán)：占有，使用，收益，處分房地產(chǎn)他向所有權(quán)：建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)和租賃權(quán)3、城鎮(zhèn)房屋所有制的類型有哪幾種？按所有制結(jié)構(gòu)劃分：1、全民所有制房產(chǎn)2、集體所有制房產(chǎn)3、私人所有房產(chǎn)、外資及中外合資房產(chǎn)5、其他房產(chǎn)按產(chǎn)權(quán)占有形式劃分：1、單獨(dú)所有房產(chǎn)2.共有房產(chǎn)4、房屋所有權(quán)取得的方式有哪些？原始取得和繼受取得5、房屋征收的條件是什么？房屋征收的核心是不需要房屋所有權(quán)人的統(tǒng)一而強(qiáng)制取得其房屋，收回國(guó)有土地所有權(quán)，“公共利益”是國(guó)家征收國(guó)有土地上單位、個(gè)人的房屋的前提條件6、我國(guó)的土地所有制性質(zhì)是什么？土地所有制的形

5、式有哪些？我國(guó)現(xiàn)行土地所有制的性質(zhì)為社會(huì)主義公有制，其形式有兩種，一種是全民所有制，一種是勞動(dòng)群眾集團(tuán)所有制7、國(guó)家建設(shè)所需的土地，可采取哪些途徑獲??？物權(quán)法規(guī)定，設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，可以采取出讓或者劃撥等方式8、什么是國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥？劃撥的范圍是什么？城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定：土地使用權(quán)劃撥是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置費(fèi)用后將該幅土地交其使用或者將土地使用權(quán)無償交給土地使用者使用的行為。城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定范圍：1、國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地2、城市基礎(chǔ)設(shè)施和公益事業(yè)用地3、國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地4、法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地9、國(guó)有建設(shè)用地使

6、用權(quán)出讓的方式有哪幾種？出讓的最高年限國(guó)家是怎樣規(guī)定的？方式：招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議年限：居住用地70年，工業(yè)用地50年，教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地40年，綜合或其他用地50年第二章 房地產(chǎn)開發(fā) 1、城市規(guī)劃的編制分為哪幾個(gè)階段？城市規(guī)劃包括城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市規(guī)劃、鎮(zhèn)規(guī)劃、鄉(xiāng)規(guī)劃和村莊規(guī)劃2、城市總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃的任務(wù)各是什么？3、簡(jiǎn)述城規(guī)規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系。4、城市規(guī)劃的審批權(quán)限是如何規(guī)定的？城市總體規(guī)劃由本級(jí)政府編制、社會(huì)公眾參與、同級(jí)人大常委會(huì)審議、上級(jí)政府審批詳細(xì)規(guī)劃由5、城市規(guī)劃的實(shí)施管理有哪幾部分內(nèi)容？6、什么是建設(shè)項(xiàng)目選址意見書？城鄉(xiāng)規(guī)劃法規(guī)

7、定：按照國(guó)家規(guī)定需要有關(guān)部門批準(zhǔn)或者核準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目，以劃撥方式提供國(guó)有土地使用權(quán)的，建設(shè)單位在報(bào)送有關(guān)部門批準(zhǔn)或者核準(zhǔn)前，應(yīng)向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請(qǐng)核發(fā)選址意見書。7、什么是建設(shè)用地規(guī)劃許可證？怎樣辦理建設(shè)用地許可證？城鄉(xiāng)規(guī)劃法規(guī)定：在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以劃撥方式提供國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案后，建設(shè)單位應(yīng)向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出建設(shè)用地規(guī)劃許可申請(qǐng)，由城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃核定建設(shè)用地的位置、面積、允許建設(shè)的范圍，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。8、建設(shè)工程規(guī)劃管理的主要內(nèi)容是什么？1、建筑管理2、道路管理3、管線管理4、審定涉及方案5

8、、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證6、放線、驗(yàn)線制度7、建設(shè)工程的竣工驗(yàn)收8、竣工資料的報(bào)送9、在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)取得建設(shè)用地應(yīng)經(jīng)過哪兩道程序？1、建設(shè)項(xiàng)目選址意見2、建設(shè)用地規(guī)劃許可證10、什么是建設(shè)工程規(guī)劃許可證？在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他功能建設(shè)的，建設(shè)單位或者個(gè)人應(yīng)當(dāng)向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門胡總惡化省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證11、辦理施工許可證應(yīng)具備哪些條件？1、依法應(yīng)當(dāng)辦理用地批準(zhǔn)手續(xù)的，已經(jīng)辦理該建筑工程用地批準(zhǔn)手續(xù)。2、在城市規(guī)劃區(qū)的建筑工程，已經(jīng)取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證3、施工場(chǎng)地已經(jīng)基本具備施工條件，需要征收房屋

9、的，其進(jìn)度符合施工要求4、已經(jīng)確定施工企業(yè)5、有滿足施工需要的技術(shù)材料，施工圖設(shè)計(jì)文件已按規(guī)定審查合格6、有保證工程質(zhì)量和安全的具體措施7、按照規(guī)定應(yīng)該委托加你了的工程已委托監(jiān)理8、建設(shè)資金已經(jīng)落實(shí)12、建設(shè)工程質(zhì)量管理的原則是什么？1、縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門和其他有關(guān)部門負(fù)責(zé)對(duì)建設(shè)工程質(zhì)量實(shí)行監(jiān)督管理2、從事建設(shè)工程果凍，必須嚴(yán)格執(zhí)行基本建設(shè)程序，堅(jiān)持先勘察、后設(shè)立、再施工的原則3、縣級(jí)以上人民政府及其有關(guān)部門不得超越權(quán)限審批建設(shè)項(xiàng)目或者擅自建華基本建設(shè)程序4、國(guó)家鼓勵(lì)采用先進(jìn)的可序而技術(shù)和管理方法，提高建設(shè)工程質(zhì)量13、如何對(duì)建設(shè)工程質(zhì)量實(shí)施監(jiān)督管理？1、建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督管理可以

10、又建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門委托的建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)具體實(shí)施2、縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)想著主管部門和其他有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)有關(guān)建設(shè)工程質(zhì)量的法律、法規(guī)和強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行情況的監(jiān)督檢查3.有關(guān)單位和個(gè)人對(duì)縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門和其他有關(guān)部門進(jìn)行的監(jiān)督檢查應(yīng)當(dāng)支持與配合，不得拒絕或者阻礙建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督檢察人員依法履行公務(wù)4、建設(shè)工程發(fā)生質(zhì)量事故，有關(guān)單位應(yīng)當(dāng)在24小時(shí)內(nèi)向當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門和其他有關(guān)部門報(bào)告。14、對(duì)房屋建筑工程的質(zhì)量保修期限有哪些具體規(guī)定？1、地基基礎(chǔ)和主體機(jī)構(gòu)工程，為涉及文件規(guī)定的該工程的合理使用年限2、屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲

11、漏為5年 3、供熱和供冷系統(tǒng)為2個(gè)采暖期供冷期4、電氣系統(tǒng)、給排水管道、設(shè)備安裝2年5、裝修工程2年15、簡(jiǎn)述工程竣工驗(yàn)收的條件和程序？條件：1.完成工程設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容2、施工單位在工程完工后對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行了檢查，確認(rèn)工程質(zhì)量符合有關(guān)法律、法規(guī)和工程簡(jiǎn)述強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，符合設(shè)計(jì)文件及合同要求，并提出工程竣工報(bào)告，工程竣工報(bào)告應(yīng)經(jīng)項(xiàng)目經(jīng)理和施工單位有關(guān)負(fù)責(zé)人審核簽字3、對(duì)于委托監(jiān)理的工程項(xiàng)目，監(jiān)理單位對(duì)工程進(jìn)行了質(zhì)量評(píng)估，具有完成的監(jiān)理資料并提出工程質(zhì)量評(píng)估報(bào)告，工程質(zhì)量評(píng)估報(bào)告應(yīng)經(jīng)總監(jiān)理工程師和監(jiān)理單位有關(guān)負(fù)責(zé)人審核簽字4、勘察、設(shè)計(jì)單位對(duì)勘察、設(shè)計(jì)文件及施工過程中由設(shè)計(jì)單位簽署的設(shè)計(jì)變

12、更通知書進(jìn)行了檢查，并提出質(zhì)量檢查報(bào)告，質(zhì)量檢查報(bào)告應(yīng)該晶項(xiàng)目勘察、設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人分和勘察、設(shè)計(jì)單位有關(guān)負(fù)責(zé)人審核簽字5、有完成的技術(shù)檔案和施工管理資料6、有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)噢誒吉安和設(shè)備的進(jìn)場(chǎng)實(shí)驗(yàn)報(bào)告，以及工程質(zhì)量檢測(cè)和功能性試驗(yàn)資料7、建設(shè)單位已按合同約定支付工程款8、由施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書9、對(duì)于住宅工程，進(jìn)行分戶驗(yàn)收并驗(yàn)收合格，建設(shè)單位按戶出具住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表10、建設(shè)主管部門及工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)責(zé)令整改的問題全部整改完畢11、法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件程序1、工程完工后，施工單位向建設(shè)單位提交工程竣工報(bào)告，申請(qǐng)工程竣工驗(yàn)收。實(shí)行建立的工程，工程竣工報(bào)告須經(jīng)總監(jiān)理工

13、程師簽署意見2、建設(shè)單位收到工程竣工報(bào)告后，對(duì)符合竣工驗(yàn)收要求的工程，組織勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位組成驗(yàn)收組，制定驗(yàn)收方案。對(duì)于重大工程和技術(shù)復(fù)雜工程，根據(jù)需要可邀請(qǐng)有關(guān)專家參加驗(yàn)收組3、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在工程竣工驗(yàn)收7個(gè)工作內(nèi)容前將驗(yàn)收的時(shí)間、地點(diǎn)及驗(yàn)收組名單書面通知負(fù)責(zé)監(jiān)督該工程的工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)4、建設(shè)單位組織工程竣工驗(yàn)收16、簡(jiǎn)述房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量責(zé)任的主要內(nèi)容。城市房地產(chǎn)開發(fā)靜音管理?xiàng)l例規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)、建筑工程勘察、設(shè)計(jì)、施工的技術(shù)規(guī)范以及合同的約定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)其開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量

14、承擔(dān)責(zé)任。勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定或者合同的約定，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任第四章 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓1、什么是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓？房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。2、哪些情形下的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓？1、以出讓方式取得土地使用權(quán)用于投資開發(fā)的，按照土地使用權(quán)出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開發(fā)投資總額的25%以上；屬于成片土地開發(fā)的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。同時(shí)規(guī)定應(yīng)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部使用土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書。2、司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的。3、

15、依法收回土地使用權(quán)的、4、共有房地產(chǎn)未經(jīng)其他共有人書面同意的5、權(quán)屬有爭(zhēng)議的6、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的7、法律和行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形3、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序是什么？1、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同2、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書。當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)，并申報(bào)成交價(jià)格3、房地產(chǎn)管理部門對(duì)提供的有關(guān)文件進(jìn)行審查，并在7日內(nèi)作出是否受理申請(qǐng)的書面答復(fù)，7日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視為同意受理4、房地產(chǎn)管理部門核實(shí)申報(bào)的成交交個(gè)，并根據(jù)需要對(duì)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘和評(píng)估5、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅

16、費(fèi)6、登記機(jī)構(gòu)辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)，核發(fā)權(quán)屬證書4、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同一般包括哪些內(nèi)容？1、雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱、住所及聯(lián)系方式2、房地產(chǎn)權(quán)屬證書的名稱和編號(hào)3、房地產(chǎn)坐落位置、面積、四至界限4、土地宗地號(hào)、土地使用權(quán)取得的方式及年限5、房地產(chǎn)的用途或使用性質(zhì)6、成交價(jià)格及支付方式7、房地產(chǎn)交付使用的時(shí)間8、違約責(zé)任9、雙方約定的其他事項(xiàng)5、以劃撥方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，哪些房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可以不辦理出讓手續(xù)？1、經(jīng)城市規(guī)劃行政部門批準(zhǔn)，轉(zhuǎn)讓的土地用于城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定項(xiàng)目：國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其

17、他用地2、私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的3、按照國(guó)務(wù)院住房制度改革有關(guān)規(guī)定出售公有住宅的4、同一宗土地上部分房屋轉(zhuǎn)讓而土地使用權(quán)不可分割轉(zhuǎn)讓的5、轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時(shí)難以確定土地使用權(quán)出讓年限、土地用途和其他條件的6、根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權(quán)不宜出讓的7、縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定暫時(shí)無法或不需要采取土地使用權(quán)出讓方式的其他情形6、已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)讓應(yīng)符合哪些條件？7、共有房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓有什么規(guī)定？房屋共有指兩個(gè)或兩個(gè)以上的單位、個(gè)人對(duì)同一房屋享有所有權(quán)。共有分為按份共有和共同共有。按份共有的各所有權(quán)人按照所有權(quán)份額享有對(duì)房屋的權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)，共同共有的所有權(quán)人對(duì)于房屋享有平等的所有權(quán)。通常情況下

18、，按份共有關(guān)系是按約定或者根據(jù)出資額形成的，而共同共有關(guān)系則一般形成于配偶關(guān)系、父母子女關(guān)系中，個(gè)別情況下可可以通過合同約定。如果共有人之間沒有約定或者約定不明確，除非共有人之間具有家庭關(guān)系，否則默認(rèn)為按份共有。8、對(duì)查封登記的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有什么限制？不得辦理抵押。轉(zhuǎn)讓等權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)移登記手續(xù)、9、對(duì)失信被執(zhí)行人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的有什么限制？懲戒對(duì)象即最高人民法院公布的失信被執(zhí)行人，懲戒措施八大類第五章 新建商品房銷售1、商品房買賣合同的主要內(nèi)容有哪些？2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)售商品房應(yīng)符合哪些條件？1、現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書2、取得土地使用權(quán)證書或使用

19、土地的批準(zhǔn)文件3、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證4、已通過竣工驗(yàn)收5、拆遷安置已經(jīng)落實(shí)6、供水、供電、供熱、燃?xì)?、通信等配套設(shè)置具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)備具備交付使用條件或已確定施工進(jìn)度和交付日期3、商品房銷售中的禁止行為有哪些？1、放低開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房3、不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用4、商品住宅不得分割拆零銷售4、商品房預(yù)售的條件是什么？1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書2

20、、持有建筑工程規(guī)劃許可證3、按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期4、向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證5、商品房預(yù)售監(jiān)管的主要內(nèi)容是什么？1、嚴(yán)格商品住房預(yù)售許可管理2、強(qiáng)化商品住房預(yù)售方案管理3、完善預(yù)售資金監(jiān)管機(jī)制4、嚴(yán)格預(yù)售商品住房退房管理。預(yù)售的商品房交付使用之日起90日內(nèi)，承購人應(yīng)當(dāng)依法到登記機(jī)構(gòu)辦理權(quán)屬登記手續(xù)6、對(duì)違反商品房預(yù)售許可證的行為是如何處罰的？開發(fā)企業(yè)未取得商品房預(yù)售許可證預(yù)售商品房的，依照城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例的有關(guān)規(guī)定處罰；開發(fā)企業(yè)不按規(guī)定使用商品房預(yù)收款項(xiàng)的，

21、由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期糾正，并可處以違法所得3倍以下但不超過3萬元的罰款；開發(fā)企業(yè)隱瞞有關(guān)情況，提供虛假材料，或者采用欺騙、賄賂等不正當(dāng)手段取得商品房預(yù)售許可的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令停止預(yù)售，撤銷商品房預(yù)售許可證，并處3萬元罰款第六章 房屋租賃1、什么是房屋租賃？房屋租賃是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租或給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為2、房屋租賃有哪些種類？根據(jù)房屋用途可分住宅用房租賃與用于商業(yè)、辦公、生產(chǎn)等非住宅房租賃；根據(jù)房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)不同可分為市場(chǎng)化的商品房屋租賃和政府支持的保障性住房租賃；按照提供者不同可分個(gè)人房屋租賃與機(jī)構(gòu)房屋租賃3、房屋租賃的基本要求有哪些？1、

22、房屋依法可以出租2、租住面積符合規(guī)定3、租金不得隨意提高4、房屋租賃合同的特征如何？1、轉(zhuǎn)移的是房屋使用權(quán)而非所有權(quán)2、諾誠(chéng)、雙務(wù)、有償合同3、實(shí)行登記備案制度5、房屋租賃合同的內(nèi)容有哪些？1、當(dāng)事人姓名或者名稱及住所2.房屋的坐落、面積、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施、家居和家電等室內(nèi)設(shè)施情況3、租金和押金數(shù)額及交付方式4、租賃用途和房屋使用要求5、房屋和室內(nèi)設(shè)施的安全性能6、租賃期限7、房屋維修責(zé)任8、物業(yè)服務(wù)、水、電、燃?xì)獾认嚓P(guān)費(fèi)用的繳納9、爭(zhēng)議解決辦法和違約責(zé)任10、其他約定6、房屋租賃合同當(dāng)事人有哪些權(quán)利與義務(wù)？出租人：權(quán)利是享有租金收益，義務(wù)是提供符合要求的房屋及其附屬設(shè)施，對(duì)房屋進(jìn)行維修承租人：

23、權(quán)利是出租房屋的使用權(quán)、收益權(quán)，優(yōu)先購買權(quán)，買賣不破租賃，義務(wù)是交付租金，合理使用、善意保管房屋，租賃關(guān)系終止時(shí)歸還房屋7、多份租賃合同的法律效力如何認(rèn)定？按順序：1、已經(jīng)合法占有租賃房屋的2、已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的3、合同成立在先得8、房屋轉(zhuǎn)租的要求與效力如何？要求：1、須經(jīng)出租人書面同意2、轉(zhuǎn)租期限不得超過原合同規(guī)定的期限效力：承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的房屋租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃造成損失的，承租人應(yīng)賠償損失，承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同9、房屋租賃合同單方解除的情形？出租人單方解除：1、承租人未經(jīng)出租人同意將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的2、承租人擅自變動(dòng)房屋建筑主

24、體和承重結(jié)構(gòu)或擴(kuò)建的3、承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用房屋，致使房屋受損的4、承租人在合理期限內(nèi)未支付租金的5、不定期租賃出租人在合理期限之前通知承租人的6、法律、法規(guī)規(guī)定的其他可以提前解除租賃合同的承租人單方解除：1、因不可歸責(zé)于承租人的事由，致使房屋部分或者全部毀損。滅失，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的2、不定期租賃3、租賃物危及承租人的安全或者監(jiān)控的4、租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封的5、租賃房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議的6、租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)宇房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定情況的10、房屋租賃登記備案的效力如何有哪些？當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由

25、，請(qǐng)求確認(rèn)合同無效的，人民法院不予支持。盡管房屋租賃合同不以登記備案為生效條件，但登記備案的房屋租賃合同具有對(duì)抗第三人的效力11、公共租賃住房合同終止的情形有哪些？1、違法使用公共租賃住房2、拖欠租金3、期滿未申請(qǐng)續(xù)期4、其他情形第七章 房地產(chǎn)抵押1、什么是房地產(chǎn)抵押？其特征是什么？房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為，特征是不轉(zhuǎn)移占有2、房地產(chǎn)抵押的主要類型有哪些？1、一般房地產(chǎn)抵押2、在建工程抵押3、預(yù)購商品房貸款抵押4、最高額抵押3、不同房地產(chǎn)類型房地產(chǎn)抵押規(guī)定有哪些？1、以土地使用權(quán)為出讓方式取得的房地產(chǎn)抵押的，所擔(dān)保債務(wù)的履行期限不得

26、超過土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限2、以共有的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)事先征得其他共有權(quán)人的書面同意3、預(yù)購商品房地阿卡抵押的，商品房開發(fā)項(xiàng)目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預(yù)售許可證4、以已出租的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)將租賃情況告知抵押權(quán)人，并將抵押情況告知承租人，原始合同繼續(xù)有效5、以享受國(guó)家優(yōu)惠政策購買的有限產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，其抵押額以房地產(chǎn)權(quán)利人可以處分和收益的份額比例為限4、房地產(chǎn)抵押合同的內(nèi)容有哪些？1、被擔(dān)保債權(quán)的種類和數(shù)額2、債務(wù)人履行債務(wù)的期限3、抵押財(cái)產(chǎn)的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、狀況、所在地、所有權(quán)歸屬或者使用權(quán)歸屬4、擔(dān)保的范圍5

27、、房地產(chǎn)抵押的效力如何？物權(quán)法規(guī)定：抵押期間抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的加快向抵押人提前清償債務(wù)或者提存。抵押權(quán)不得與債權(quán)分立而單獨(dú)轉(zhuǎn)讓或者作為其他債權(quán)的擔(dān)保。抵押人的行為足以使抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人停止其行為。抵押權(quán)人可以放棄抵押權(quán)或者抵押權(quán)的順位。以下情況擔(dān)保物權(quán)消滅：1、主債權(quán)消滅2、擔(dān)保物權(quán)實(shí)現(xiàn)3、債權(quán)人放棄擔(dān)保物權(quán)4、法律規(guī)定擔(dān)保物權(quán)消滅的其他情形第八章 住房公積金1、住房公積金的性質(zhì)和特點(diǎn)是什么？性質(zhì)：工資性，是住房分配貨幣化的重要形式 特點(diǎn)：義務(wù)性；互助性；保障性2、住房公積金的提取和使用各有何要求？提取：一、職工住房消費(fèi)提取。職工購買、

28、建造、翻建、大修自住住房的2、償還購房貸款本息的3、房租超出家庭工資收入規(guī)定比例時(shí)的；房租超出家庭工資收入的比例由當(dāng)?shù)刈》抗e金管理委員會(huì)確定二、職工喪失繳存條件的提取 1、離、退休的2、完全喪失勞動(dòng)能力并與單位終止勞動(dòng)關(guān)系的3、戶口遷出所在市、縣或出境定居的4、職工死亡或者被宣告死亡的使用：包括職工個(gè)人對(duì)其住房公積金的使用各住房公積金管理中心對(duì)歸集的祝福按公積金的運(yùn)作兩個(gè)方面3、住房公積金免征哪些稅？所得稅和營(yíng)業(yè)稅4、近年來個(gè)人住房貸款政策調(diào)整內(nèi)容有哪些？第九章 房地產(chǎn)稅費(fèi)1、稅收制度的構(gòu)成要素有哪些？納稅人、征稅對(duì)象、稅目、稅率、納稅環(huán)節(jié)、納稅期限、減稅免稅、法律責(zé)任2、我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)業(yè)

29、稅種有哪些？房地產(chǎn)業(yè)稅種有房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、契稅。其他相關(guān)稅種有營(yíng)業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅，個(gè)人免得稅。企業(yè)所得稅、印花稅3、我國(guó)現(xiàn)行的主要房地產(chǎn)收費(fèi)有哪些？行政性收費(fèi)：行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金（政府規(guī)費(fèi)）經(jīng)營(yíng)服務(wù)性收費(fèi)4、契稅的納稅人包括哪些？中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人。土地、房屋權(quán)屬指土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)。單位指企業(yè)單位、事業(yè)單位、國(guó)家機(jī)關(guān)、軍事單位和社會(huì)團(tuán)隊(duì)以及其他組織。個(gè)人指?jìng)€(gè)體經(jīng)營(yíng)者及其他個(gè)人，包括中國(guó)公民和外籍人員5、契稅的計(jì)稅依據(jù)和減免規(guī)定有哪些？依據(jù)：1、國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣2、土地

30、使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與3、土地使用權(quán)交換、房屋交換3、以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，由房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者補(bǔ)交契稅稅率：3%-5%減免規(guī)定：1、國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)隊(duì)、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征契稅2、城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房的，免征契稅3、因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，酌情準(zhǔn)予減征或者免征契稅4、土地、房屋被縣級(jí)以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬的，由省級(jí)人民政府決定是否減免5、納稅人承受荒山、荒溝、荒灘、荒丘土地使用權(quán)用于農(nóng)林牧漁業(yè)生產(chǎn)的免征契稅6、經(jīng)外交部確認(rèn)，予以免稅的外國(guó)駐華使館、領(lǐng)事館、聯(lián)合國(guó)駐華機(jī)構(gòu)

31、及其外交代表、領(lǐng)事館員和其他外交人員承受土地、房屋權(quán)屬的，免征契稅7、法定繼承人繼承土地、房屋權(quán)屬的免征契稅8、自2016年2月22日起，對(duì)個(gè)人購買家庭唯一住房，面積為90平及以下的，減按1%的稅率征收契稅，面積90平以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。除北上廣深外，對(duì)于個(gè)人購買家庭第二套改善性住房的，面積為90平及以下的，減按1%的稅率征收契稅，面積90平以上的，減按2%的稅率征收契稅。9、婚姻關(guān)系續(xù)存期間，房屋土地權(quán)屬歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有的免征契稅10、對(duì)廉租住房經(jīng)營(yíng)管理單位購買住房作為廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房經(jīng)營(yíng)管理單位回購經(jīng)濟(jì)適用房繼續(xù)作為經(jīng)濟(jì)適用住房房源的免征契稅11、對(duì)

32、個(gè)人購買經(jīng)濟(jì)適用住房，在法定稅率基礎(chǔ)上減半征收契稅6、房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)和稅率有哪些？依照房產(chǎn)原值一次減除10%-30%后的余值計(jì)算繳納，房產(chǎn)出租的以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)。依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的房產(chǎn)稅稅率為1.2%，依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的房產(chǎn)稅為12%7、房產(chǎn)稅的優(yōu)惠政策規(guī)定有哪些？1、國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)隊(duì)、軍隊(duì)自用的房產(chǎn)。但其營(yíng)業(yè)用房及出租的房產(chǎn)不屬于免稅范圍2、由國(guó)家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自由的房產(chǎn)3、宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)。但其附設(shè)的營(yíng)業(yè)用房及出租的房產(chǎn)不屬免稅范圍4、個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)5、鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品房在出售前，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因

33、此對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前不征收房產(chǎn)稅，但對(duì)售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅6、對(duì)廉租住房經(jīng)營(yíng)管理單位按照政府規(guī)定價(jià)格、向規(guī)定保障對(duì)象出租廉租住房的租金收入免征房產(chǎn)稅7、股改鐵路運(yùn)輸企業(yè)及合資鐵路運(yùn)輸公司自用的房產(chǎn)、土地8、經(jīng)財(cái)政部批準(zhǔn)免稅店的其他房產(chǎn)9、自2008年3月1日起，對(duì)個(gè)人出租住房，不區(qū)分用途，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅，對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織按市場(chǎng)價(jià)格向個(gè)人出租用于居住的住房，減按4%是的稅率征收房地產(chǎn)8、企業(yè)所得稅的計(jì)稅依據(jù)和稅率有哪些？依據(jù)是應(yīng)納稅所得額，企業(yè)每一納稅年度的收入總額，減除不征稅收入、免稅收入、各項(xiàng)扣除以及允許

34、彌補(bǔ)的以前年度虧損后的余額為應(yīng)納稅所得額稅率25%9、個(gè)人所得稅的稅目和稅率是多少？1、工資、薪金所得，適用超額累進(jìn)稅率，3%-45%2、個(gè)體工商戶的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)所得和對(duì)企事業(yè)單位的承包經(jīng)營(yíng)、承租經(jīng)營(yíng)所得，適用超額累進(jìn)稅率，5%-35%3、稿酬所得、適用比例稅率，20%，并按應(yīng)繳納額減征30%4、勞務(wù)報(bào)酬所得，適用比例稅率。20%，對(duì)勞務(wù)報(bào)酬所得一次收入奇高的，可以實(shí)行加收征收5、特許權(quán)適用費(fèi)所得，利息、股息、紅利所得，財(cái)產(chǎn)租賃所得，財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，偶然所得和其他所得，適用比例稅率。20%10、營(yíng)業(yè)稅的稅目和稅率是多少？交通運(yùn)輸業(yè)3%、建筑業(yè)3%、金融保險(xiǎn)業(yè)5%、郵電通訊業(yè)3%、文化體育業(yè)3%、娛

35、樂業(yè)5%-20%服務(wù)業(yè)5%、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)5%、銷售不動(dòng)產(chǎn)5%11、土地增值稅的稅率是多少？1、增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率30%，速算扣除率為0；2、增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%部分、未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%，速算扣除率為5%3、增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%、未超過扣除項(xiàng)目金額/200%的部分，稅率為50%，速算扣除率為15%4、增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%部分，稅率為60%，速算扣除率為35%土地增值稅稅額=增值額*適用稅率-扣除項(xiàng)目金額*速算扣除率12、計(jì)算土地增值稅，準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目有哪些？1、取得土地使用權(quán)所支付的金額2、開發(fā)土地的成本、費(fèi)用3、新

36、建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金5、財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目13、城鎮(zhèn)土地使用稅的稅征對(duì)象和稅率是什么？14、城鎮(zhèn)土地使用稅的適用稅額具體有哪些？稅征對(duì)象是城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)內(nèi)的土地城鎮(zhèn)土地使用稅實(shí)行分類分級(jí)的幅度定額稅率，每平方米土地面積的年稅額如下：大城市1.530元；中等城市1.2-24元，小城市0.9-18元，縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6-12元15、耕地占用稅的計(jì)稅依據(jù)、減免規(guī)定有哪些耕地占用稅以納稅人實(shí)際占用耕地面積為計(jì)稅依據(jù)減免規(guī)定：免征1、軍事設(shè)施占用耕地2、學(xué)校、幼兒園、養(yǎng)老院、醫(yī)院占用耕地 減征1、農(nóng)村居民占用耕地新建住宅，稅額減半2、農(nóng)村革命烈士家屬。殘廢軍人、鰥寡孤獨(dú)以及革命老根據(jù)地、少數(shù)民族聚居區(qū)和邊遠(yuǎn)貧困山區(qū)生活困難的農(nóng)村居民，在規(guī)定用地標(biāo)準(zhǔn)以內(nèi)3、鐵路線路、公路線路、飛機(jī)場(chǎng)跑到、停機(jī)坪、