1421綠都投資發(fā)展運營提升報告

1、綠都地產(chǎn)戰(zhàn)略地圖鄭州，2015年4月14.2.1綠都投資發(fā)展運營提升報告2專業(yè)職能運營提升報告2015_0305.pptx1.綠都地產(chǎn)在投資發(fā)展工作模塊中存在的問題2.外部企業(yè)在投資發(fā)展工作中值得參考的地方：組織架構(gòu)及職責(zé)劃分投資決策流程信息渠道支持標(biāo)準(zhǔn)化工具應(yīng)用3.提出針對綠都投資發(fā)展工作的核心改進(jìn)建議4.投資發(fā)展職能提升的工作計劃 形成更有效的組織結(jié)構(gòu)的以滿足綠都發(fā)展的需要 完善并提升綠都投資發(fā)展職能，保障投資職能精準(zhǔn)高效運行 優(yōu)化項目決策模型及可行性分析體系； 建立投資發(fā)展獎罰體制；投資發(fā)展工作是集團(tuán)業(yè)務(wù)開展與擴(kuò)張的源泉與核心基礎(chǔ)，也是綠都運營工作的關(guān)鍵提升點之一提升工作內(nèi)容提升工作內(nèi)容

2、提升工作目標(biāo)提升工作目標(biāo)3專業(yè)職能運營提升報告2015_0305.pptx投資拿地提升要點投資發(fā)展工作是集團(tuán)業(yè)務(wù)開展與擴(kuò)張的源泉與核心基礎(chǔ)，也是綠都運營工作的關(guān)鍵提升點之一職能劃分所屬單位管控方式?jīng)Q策層董事會、投資委員會投委會決策機(jī)制職能部門投資發(fā)展中心、投資專評組、地區(qū)/城市公司計劃管理機(jī)制、分子公司管控機(jī)制、投資管理辦法宇通集團(tuán)投資委員會投資專評小組地區(qū)城市公司拓展部投資發(fā)展中心投發(fā)中心投資部投資信息收集初步研究發(fā)起評審專業(yè)研判發(fā)起項目立項判斷投資預(yù)審?fù)顿Y專業(yè)指導(dǎo)組織審批審批職能管控職能部門決策層建議投資發(fā)展職能運營框架建議投資發(fā)展職能運營框架投資決策投資投資拿地拿地問題問題 土地信息不足

3、，渠道單一 投資測算模型和投資決策機(jī)制有待優(yōu)化 集團(tuán)層面需建立投資職能組織并中心并提升人員的專業(yè)能力投資投資發(fā)展發(fā)展提升提升要點要點 新建投資中心作為開發(fā)鏈前段的核心組織引領(lǐng)區(qū)域/城市公司投資工作 明確投資決策流程，并通過流程探討與培訓(xùn)促成執(zhí)行部門的職能配合與專業(yè)提升 明確投資方向，拓寬信息渠道 投資模塊各項工作及投資模型數(shù)據(jù)集成與分析，需要相關(guān)職能部門（特別是規(guī)劃/營銷/財務(wù)/成本）的責(zé)任對接及配合支持 建議綠都建立標(biāo)準(zhǔn)投資激勵與追責(zé)機(jī)制，明確各階段相關(guān)職能權(quán)責(zé)，項目投資成功對職能小組進(jìn)行激勵，投資失誤合理追責(zé)4專業(yè)職能運營提升報告2015_0305.pptx綠都土地信息來源于政府網(wǎng)站公示，

4、信息渠道單一，且土地資源信息來源閉塞信息信息閉塞閉塞綠都投資發(fā)展前置工作中營銷、設(shè)計等其他相關(guān)職能部門缺乏參與支持決策決策機(jī)制機(jī)制現(xiàn)有土地拓展部門在組織層級、部門架構(gòu)上都無法滿足業(yè)務(wù)開展需要部門部門組織組織由于信息閉塞導(dǎo)致土地投資的拓展渠道過于單一，主要依靠政府招拍掛渠道渠道單一單一綠都現(xiàn)有的投資決策模型存在判斷指標(biāo)不全面銷售價格假設(shè)缺乏支撐等問題決策決策模型模型城市公司及集團(tuán)土地拓展部門都存在人力資源短缺、專業(yè)技能欠缺的情況人力人力資源資源限制土地投資拓展的進(jìn)程，影響開發(fā)業(yè)務(wù)的發(fā)展及擴(kuò)張限制土地投資拓展的進(jìn)程，影響開發(fā)業(yè)務(wù)的發(fā)展及擴(kuò)張綠都需要擴(kuò)充土地信息渠道，優(yōu)化投資測算模型，固化投資決策機(jī)

5、制，建立集團(tuán)層面的投資中心并提升投資人員的專業(yè)能力資料來源：綠都項目內(nèi)部審計5專業(yè)職能運營提升報告2015_0305.pptx項目發(fā)展部投資職能是地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)，以萬科為例，千億級企業(yè)在集團(tuán)總部、區(qū)域本部和城市公司均設(shè)置了投資組織，分擔(dān)不同職能建筑研究中心產(chǎn)品管理部產(chǎn)品品類部工程管理部資金管理中心戰(zhàn)略投資管理部集團(tuán)辦公室財務(wù)管理部物業(yè)管理部人力資源部董事會辦公室風(fēng)險投資成本控制黨委辦公室 (監(jiān)控線)副總經(jīng)理 (管理線)副總經(jīng)理 (運營線)副總經(jīng)理 (產(chǎn)品線)總經(jīng)理區(qū)域本部總經(jīng)理新項目評審委員會產(chǎn)品決策委員會常務(wù)副總經(jīng)理副總經(jīng)理品質(zhì)管理部綜合管理部產(chǎn)品管理部營銷總監(jiān)物業(yè)管理總監(jiān)市場營銷部物業(yè)

6、管理部投資運營部城市公司A客戶關(guān)系中心營銷策劃部營銷總監(jiān)城市公司總經(jīng)理城市公司B城市公司C城市公司D設(shè)計總監(jiān)設(shè)計部總經(jīng)理助理物業(yè)公司總經(jīng)理辦公室財務(wù)管理部成本管理部工程總監(jiān)工程管理部項目部區(qū)域區(qū)域本部本部集團(tuán)集團(tuán)總部總部城市城市公司公司投資發(fā)展在萬科企業(yè)架構(gòu)中的位置資料來源: 行業(yè)訪談，案頭研究；羅蘭貝格與乾獅行業(yè)聯(lián)盟分析6專業(yè)職能運營提升報告2015_0305.pptx萬科投資發(fā)展工作屬于集團(tuán)總部強(qiáng)管，集團(tuán)對投資戰(zhàn)略、投資決策與資金管理擁有絕對的話語權(quán)區(qū)域本部區(qū)域本部l 制定土地投資計劃l 組成決策小組進(jìn)行項目投資決策l 對新進(jìn)入城市或區(qū)域進(jìn)行評估審核l 融資，集團(tuán)集中的資金管理l 對區(qū)域、

7、城市進(jìn)行研究分析 l 前期投資信息收集l 負(fù)責(zé)與合作伙伴初步溝通和談判l(wèi) 對投資項目進(jìn)行初步評估集團(tuán)總部集團(tuán)總部城市公司城市公司l 城市進(jìn)行研究分析及知識沉淀 l 前期投資信息收集（本城市）計劃制定投資決策資金管理信息收集投資研究初步洽談信息收集初步研究萬科投資發(fā)展分工萬科投資發(fā)展分工萬科投資發(fā)展管控程度萬科投資發(fā)展管控程度投資計劃投資計劃分權(quán)集權(quán)城市進(jìn)入決策城市進(jìn)入決策分權(quán)集權(quán)市場研究市場研究分權(quán)集權(quán)信息收集信息收集分權(quán)集權(quán)溝通洽談溝通洽談分權(quán)集權(quán)投資決策投資決策分權(quán)集權(quán)資金管理資金管理分權(quán)集權(quán)萬科投資發(fā)展更多以總部與區(qū)域本部為操作主體，城市公司更多側(cè)重于投資信息收集與市場研究總部最終把控投

8、資決策與資金管理，同時也進(jìn)行投資戰(zhàn)略與計劃的制定資料來源: 行業(yè)訪談，案頭研究；羅蘭貝格與乾獅行業(yè)聯(lián)盟分析7專業(yè)職能運營提升報告2015_0305.pptx投資運營發(fā)展部是龍湖的核心職能管理部門，集團(tuán)擁有最終投資決策權(quán)總經(jīng)理室客戶及公司品牌部法務(wù)中心體驗中心營銷中心物業(yè)中心客戶中心公共事務(wù)及行政中心人力資源部績效考核中心招聘中心投資及運營發(fā)展部戰(zhàn)略及營運中心投資發(fā)展中心產(chǎn)品中心工程技術(shù)質(zhì)量中心商務(wù)運營中心信息中心財務(wù)部會計中心風(fēng)險管理及內(nèi)部審計中心投 融資中心龍湖投資運營管控程度龍湖投資運營管控程度投資戰(zhàn)略投資戰(zhàn)略分權(quán)集權(quán)新進(jìn)城市選擇新進(jìn)城市選擇分權(quán)集權(quán)信息收集信息收集分權(quán)集權(quán)市場研究市場研究

9、分權(quán)集權(quán)投資決策投資決策分權(quán)集權(quán)投資及運營發(fā)展部作為職能管理核心部門，負(fù)責(zé)項目營銷前所有工作；集團(tuán)投資決策委員會系集團(tuán)范圍內(nèi)所有擬開發(fā)項目投資決策的最高權(quán)利機(jī)構(gòu)，直接受集團(tuán)董事會領(lǐng)導(dǎo)集團(tuán)投融資管理中心是為集團(tuán)投資決策委員會提供決策支持和進(jìn)行集團(tuán)范圍內(nèi)投資計劃執(zhí)行管理的常設(shè)機(jī)構(gòu)，受集團(tuán)公司總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo) 區(qū)域公司計財部（管理組）為區(qū)域公司擬投資項目提供初步?jīng)Q策支持，負(fù)責(zé)項目投資計劃具體執(zhí)行情況的信息收集和反饋，受區(qū)域公司總經(jīng)理和集團(tuán)投融資管理中心的雙重領(lǐng)導(dǎo)。龍湖投資運作管理模式龍湖投資運作管理模式資料來源: 行業(yè)訪談，案頭研究；羅蘭貝格與乾獅行業(yè)聯(lián)盟分析8專業(yè)職能運營提升報告2015_0305.pp

10、tx萬達(dá)地區(qū)公司負(fù)責(zé)土地信息收集與當(dāng)?shù)仃P(guān)系維護(hù)，投資部作為萬達(dá)集團(tuán)核心部門直接向總裁負(fù)責(zé)，分責(zé)機(jī)制促進(jìn)萬達(dá)快速拓展總裁投資部財務(wù)部集團(tuán)辦公室人力資源部法律事務(wù)部審計部企業(yè)文化部信息工程部副總裁商業(yè)地產(chǎn)研究院規(guī)劃研究院發(fā)展部商務(wù)部副總裁項目中心成本控制部安監(jiān)客服部副總裁商管總部院線總部百貨公司酒店總部副總裁萬達(dá)投資運營管控程度萬達(dá)投資運營管控程度投資戰(zhàn)略投資戰(zhàn)略分權(quán)集權(quán)規(guī)劃設(shè)計規(guī)劃設(shè)計分權(quán)集權(quán)信息收集信息收集分權(quán)集權(quán)可研報告可研報告分權(quán)集權(quán)投資決策投資決策分權(quán)集權(quán) 萬達(dá)采用高度集權(quán)化的管控模式，除部分工程管理和銷售實施放在區(qū)域公司，其它大部分職能由集團(tuán)總部牢牢把控 投資部作為萬達(dá)近年快速發(fā)展的核

11、心職能部門，與財務(wù)部一起在集團(tuán)總部直接向總裁負(fù)責(zé)； 集團(tuán)發(fā)展部是負(fù)責(zé)項目發(fā)展的專職管理部門，對于項目發(fā)展工作進(jìn)行統(tǒng)籌管理。發(fā)展部依據(jù)股份公司確定的發(fā)展計劃開展項目發(fā)展工作； 項目公司為所在城市項目發(fā)展公司的主要責(zé)任部門，新項目發(fā)展業(yè)績作為公司、總經(jīng)理及領(lǐng)導(dǎo)班子成員的考核指標(biāo)，將此作為考核的依據(jù)之一 萬達(dá)投資管理模式萬達(dá)投資管理模式職能部門職能部門項目前期項目前期項目中期項目中期項目后期項目后期資料來源: 行業(yè)訪談，案頭研究；羅蘭貝格與乾獅行業(yè)聯(lián)盟分析9專業(yè)職能運營提升報告2015_0305.pptx中信地產(chǎn)投資發(fā)展工作采用高集權(quán)管理模式，除信息收集及初步拓展論證在地區(qū)公司，其他都由總部把控中信

12、地產(chǎn)總部中信地產(chǎn)總部戰(zhàn)略管理戰(zhàn)略管理投資決策投資決策資源管理資源管理行業(yè)市場研究城市分析研究項目投資決策資本項目運作戰(zhàn)略性投資、并購、重組市場預(yù)警預(yù)測集團(tuán)戰(zhàn)略規(guī)劃與實施監(jiān)控集團(tuán)戰(zhàn)略實施結(jié)果評價與戰(zhàn)略目標(biāo)調(diào)整商業(yè)模式創(chuàng)新戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型人力資源管理信息管理知識管理客戶管理公共關(guān)系管理產(chǎn)品研發(fā)產(chǎn)品研發(fā)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計管理產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品創(chuàng)新運營管理運營管理經(jīng)營計劃管理經(jīng)營目標(biāo)考核成本控制戰(zhàn)略采購預(yù)算管理營銷管理審計監(jiān)察法律合規(guī)品牌文化品牌文化企業(yè)文化建設(shè)品牌管理中信地產(chǎn)投資運營管控程度中信地產(chǎn)投資運營管控程度投資戰(zhàn)略投資戰(zhàn)略分權(quán)集權(quán)市場研究市場研究分權(quán)集權(quán)信息收集信息收集分權(quán)集權(quán)可研報告可研報告分權(quán)集權(quán)投資決策

13、投資決策分權(quán)集權(quán)中信投資管理模式中信投資管理模式 已進(jìn)入城市，由城市公司設(shè)計開發(fā)部發(fā)起項目拓展論證工作，由總部戰(zhàn)略發(fā)展部組織項目投資評審； 新拓展城市原則上由總部戰(zhàn)略發(fā)展部發(fā)起項目拓展論證工作，并組織項目投資評審。特殊情況下，可由總部戰(zhàn)略發(fā)展部授權(quán)相應(yīng)的城市公司設(shè)計開發(fā)部發(fā)起項目拓展論證工作。 在評審階段由產(chǎn)品研發(fā)部對方案可行性、成本管理部對成本可控性、品牌營銷部對定位與售價的合理性、財務(wù)部對資金方案的可行性、法律部對交易方案的法律風(fēng)險控制，最終由戰(zhàn)略發(fā)展部對項目進(jìn)行判斷資料來源: 行業(yè)訪談，案頭研究；羅蘭貝格與乾獅行業(yè)聯(lián)盟分析10專業(yè)職能運營提升報告2015_0305.pptx萬科投資決策流

14、程劃分為五個工作階段，以項目發(fā)展部為工作主體，戰(zhàn)略投資部作為決策主體，多職能部門相互配合（1）投資運營部項目發(fā)展部*法律營銷萬創(chuàng)成本財務(wù)公司領(lǐng)導(dǎo)戰(zhàn)略投資部集團(tuán)資金管理中心準(zhǔn)備階段準(zhǔn)備階段基礎(chǔ)研究土地信息收集、甄別立項階段立項階段立項報告合作意向書框架協(xié)議*城市公司項目發(fā)展部主要負(fù)責(zé)土地信息收集獲取和業(yè)務(wù)支持土地信息獲取法律市場初判土地信息歸檔條件摸底可行性判斷初步洽談合作意向書啟動立項程序信息通報表立項報告土地信息歸檔項目確定擬定資金方案方案可行組織實地考察立項決策會YESNOYESNOYESNOYESYES資料來源: 行業(yè)訪談，案頭研究；羅蘭貝格與乾獅行業(yè)聯(lián)盟分析11專業(yè)職能運營提升報告20

15、15_0305.pptx萬科投資決策流程：劃分五個工作階段，以項目發(fā)展部為工作主體，戰(zhàn)略投資部作為決策主體，多職能部門相互配合（2）投資運營部項目發(fā)展部*法律營銷萬創(chuàng)成本財務(wù)公司領(lǐng)導(dǎo)戰(zhàn)略投資部集團(tuán)資金管理中心*城市公司項目發(fā)展部主要負(fù)責(zé)土地信息收集獲取和業(yè)務(wù)支持可研階段可研階段規(guī)劃設(shè)計成本測算財務(wù)測算市場分析，客戶定位合同法律風(fēng)險剛分析決策階段決策階段通過決策與土地方簽署協(xié)議決策會啟動可行性研究組織現(xiàn)場勘查簽署合作意向書草擬合作合同可行性研究報告簽署合作合同移交項目經(jīng)理審查審批合作意向書審批市場調(diào)研及產(chǎn)品定位規(guī)劃草案成本測算財務(wù)測算公司內(nèi)部評審審批審批審批合作協(xié)議備案董事會議案審核土地信息歸檔

16、NO移交階段移交階段YES資料來源: 行業(yè)訪談，案頭研究；羅蘭貝格與乾獅行業(yè)聯(lián)盟分析12專業(yè)職能運營提升報告2015_0305.pptx上會資料準(zhǔn)備上會資料準(zhǔn)備龍湖投資決策流程：上會前多職能部門進(jìn)行方案準(zhǔn)備，三級決策體系保證投資發(fā)展的嚴(yán)謹(jǐn)性與高效土地儲備計劃土地信息收集發(fā)展部市場調(diào)研及定位營銷部項目預(yù)案研發(fā)部項目計劃工程部成本估算造價采購部投資測算模型-投資分析專員完成上會資料上會資料初審是否通過上會資料批準(zhǔn)及上報是否完成上會資料是否通過投資論證及決策通過否決修改后重報參與投標(biāo)/拍賣簽訂土地意向書簽訂土地合同地區(qū)公司發(fā)展部地區(qū)公司發(fā)展部地區(qū)公司地區(qū)公司PMO會議會議地區(qū)公司總經(jīng)理地區(qū)公司總經(jīng)理

17、集團(tuán)投融資中心集團(tuán)投融資中心集團(tuán)投資集團(tuán)投資決策委員會決策委員會地區(qū)公司發(fā)展部地區(qū)公司發(fā)展部是否資料來源: 行業(yè)訪談，案頭研究；羅蘭貝格與乾獅行業(yè)聯(lián)盟分析13專業(yè)職能運營提升報告2015_0305.pptx發(fā)展工作分項關(guān)聯(lián)公司項目公司股份公司職能部門股份公司領(lǐng)導(dǎo)董事長商管公司酒店公司投資部 財務(wù)部成本控制部法律事務(wù)部項目中心規(guī)劃院 發(fā)展部分管副總裁總裁1項目立項有項目公司無項目公司2規(guī)劃交底有項目公司無項目公司3方案匯報有項目公司無項目公司4可研審批所有項目5合同會簽6摘牌會簽7出讓合同：主辦；：配合；：審核；：審批萬達(dá)展管理權(quán)責(zé)界面項目選址階段評審可研階段合同談判階段土地摘牌階段支撐業(yè)支撐業(yè)

18、務(wù)務(wù)項目項目公司公司集團(tuán)職能部門集團(tuán)職能部門決策決策層面層面管理層級審核流程萬達(dá)投資決策流程：因獨特的商業(yè)模式，信息收集、部分關(guān)系維護(hù)與方案設(shè)計由項目公司負(fù)責(zé)，但投資發(fā)展工作仍保持高度集權(quán)資料來源: 行業(yè)訪談，案頭研究；羅蘭貝格與乾獅行業(yè)聯(lián)盟分析14專業(yè)職能運營提升報告2015_0305.pptx中信地產(chǎn)投資決策：兩級管控體制，由分公司配合相關(guān)職能部門發(fā)起，戰(zhàn)略發(fā)展部主導(dǎo)推進(jìn)，審批權(quán)高度集中地產(chǎn)子公司相關(guān)職能部門戰(zhàn)略發(fā)展部分管領(lǐng)導(dǎo)投資決策評審委員會總裁董事長董事會/股東會投資發(fā)起與材料準(zhǔn)備協(xié)助審核與子公司溝通投資評審報告項目概念設(shè)計方案成本目標(biāo)經(jīng)濟(jì)測算調(diào)整報告或?qū)ふ倚马椖繉徍瞬⑴c子公司溝通初步

19、審核意見審核組織投資決策評審會評審審核審核審批會議紀(jì)要簽訂項目開發(fā)經(jīng)營目目標(biāo)責(zé)任書相關(guān)備案投資決策與投資決策與初審初審?fù)顿Y決策評審?fù)顿Y決策評審?fù)顿Y決策反饋投資決策反饋NOYES資料來源: 行業(yè)訪談，案頭研究；羅蘭貝格與乾獅行業(yè)聯(lián)盟分析15專業(yè)職能運營提升報告2015_0305.pptx企業(yè)發(fā)展階段、業(yè)務(wù)模式的不同，導(dǎo)致其在投資流程及內(nèi)部管控上做出不同選擇，但無一例外投資決策權(quán)都收歸總部萬科龍湖萬達(dá)中信投資決策集中管理高高高高新項目立項程序地區(qū)公司地區(qū)公司地區(qū)公司地區(qū)公司可研報告負(fù)責(zé)主體地區(qū)公司地區(qū)公司地區(qū)公司地區(qū)公司總部投資管理部門戰(zhàn)略投資部集團(tuán)投融資中心發(fā)展部戰(zhàn)略發(fā)展部項目決策范圍寬較寬泛窄

20、窄專業(yè)部門參與決策程度高中中低對比企業(yè)發(fā)展流程及內(nèi)部管控對比企業(yè)發(fā)展流程及內(nèi)部管控評述評述 投資決策權(quán)高度集中在集團(tuán)總部是選取企業(yè)投資發(fā)展上的一個共性； 總部都具備投資中心的只職能，在總部的部門設(shè)置上都分別有負(fù)責(zé)管理集團(tuán)投資事物的職能部門； 選取企業(yè)因發(fā)展階段的特殊性，項目立項程序的管理權(quán)與可研報告都已下放到地區(qū)公司； 因企業(yè)的模式路線不同，在項目的決策范圍上也凸顯了不同；資料來源: 行業(yè)訪談，案頭研究；羅蘭貝格與乾獅行業(yè)聯(lián)盟分析16專業(yè)職能運營提升報告2015_0305.pptx知名企業(yè)均非常重視建立起與企業(yè)發(fā)展模式相符合的投資信息收集渠道，由此獲取高效、高質(zhì)量和及時性的投資信息公開信息公開

21、信息國土局網(wǎng)站、土地儲備中心網(wǎng)站、產(chǎn)權(quán)交易網(wǎng)站房地產(chǎn)網(wǎng)站、報紙等公開的土地信息行業(yè)信息行業(yè)信息信息來源主要指行業(yè)內(nèi)部獲取的土地投資信息，其中包括個人、合作單位及資產(chǎn)管理公司提供的信息中介機(jī)構(gòu)中介機(jī)構(gòu)土地中介機(jī)構(gòu)/個人等以收取土地中介費用獲取的土地信息等政府拓展政府拓展由公司中高層領(lǐng)導(dǎo)通過拜訪區(qū)政府、非注冊區(qū)政府（開發(fā)區(qū)管委會等）、職能政府部門獲取的土地信息招商推介招商推介通過參加土地招商會或土地推介會上獲取的土地投資信息資源非常規(guī)渠道非常規(guī)渠道律師事務(wù)所、法院（拍賣、抵押）銀行（抵押）等渠道獲得的土地信息資源萬科龍湖萬達(dá)中信投資信息渠道投資信息渠道資料來源: 行業(yè)訪談，案頭研究；羅蘭貝格與乾獅

22、行業(yè)聯(lián)盟分析17專業(yè)職能運營提升報告2015_0305.pptx政府信息維護(hù)渠道（例）針對政府信息等重點維護(hù)渠道，建立起自上而下一整套的接洽與投資信息拓展的模式制度渠道渠道拜訪對象拜訪對象公司公司對接員工對接員工途徑途徑拜訪資料拜訪資料拜訪成果拜訪成果注冊區(qū)政府區(qū)委書記、區(qū)長、分管城建、分管招商副區(qū)長XXXX1-電話預(yù)約2-函件拜訪3-其他人員引薦1-集團(tuán)宣傳片、置業(yè)宣傳片2-投資規(guī)劃書3-集團(tuán)宣傳畫冊、置業(yè)宣傳畫冊重點改造項目計劃及詳細(xì)信息非注冊區(qū)政府1-函件拜訪2-其他人員引薦重點改造項目計劃及詳細(xì)信息市直部門市招商局局長、分管局長XXXX1-電話預(yù)約2-函件拜訪3-引薦招商手冊地塊基本信

23、息市國土局局長、分管局長年度土地出讓計劃地塊基本信息市規(guī)劃局局長、分管局長土地利用規(guī)劃城市發(fā)展規(guī)劃軌道交通規(guī)劃專項規(guī)劃市城投董事長、總經(jīng)理重點改造項目計劃市舊改辦主任、副主任工業(yè)園區(qū)主任、副主任工業(yè)用地儲備信息統(tǒng)戰(zhàn)部、工商聯(lián)等市區(qū)級部長、主席等領(lǐng)導(dǎo)XXXX1-電話預(yù)約2-函件拜訪取得支持，引薦市區(qū)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)資料來源: 行業(yè)訪談，案頭研究；羅蘭貝格與乾獅行業(yè)聯(lián)盟分析18專業(yè)職能運營提升報告2015_0305.pptx龍湖通過標(biāo)準(zhǔn)化的工具及工作模式應(yīng)用，促進(jìn)了投資發(fā)展工作的高效性、精準(zhǔn)性、專業(yè)性及穩(wěn)健性投資計劃投資計劃由集團(tuán)投資及運營發(fā)展部根據(jù)集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略制定投資計劃由區(qū)域公司根據(jù)土儲現(xiàn)狀、存貨比、

24、銷售資源缺口制定土地儲備計劃信息收集及跟信息收集及跟蹤蹤匯總各種信息渠道收集的土地投資信息，建立土地投資項目池并進(jìn)行跟蹤土地市場監(jiān)控土地市場監(jiān)控集團(tuán)職能部門負(fù)責(zé)全國土地市場、重點城市、重點開發(fā)商的監(jiān)控區(qū)域公司負(fù)責(zé)本區(qū)域內(nèi)的土地市場監(jiān)控測算模型測算模型主要由集團(tuán)的職能部門負(fù)責(zé)編制投資決策模型，同時進(jìn)行投資模型的更新收益跟蹤收益跟蹤依據(jù)全景模型對項目進(jìn)行每月的動態(tài)評估，對比經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析原因并提出更改措施專業(yè)分析與沉專業(yè)分析與沉淀淀由集團(tuán)或地區(qū)公司職能部門完成專業(yè)分析或技能沉淀，搭建知識管理體系，為后續(xù)工作開展提供一定基礎(chǔ)集團(tuán)總部地區(qū)公司標(biāo)準(zhǔn)化工作工具標(biāo)準(zhǔn)化工作工具資料來源: 行業(yè)訪談，案頭研究；羅

25、蘭貝格與乾獅行業(yè)聯(lián)盟分析19專業(yè)職能運營提升報告2015_0305.pptx作為集團(tuán)日常土地投資發(fā)展的決策管理流程與辦法，一般由城市公司或是投資發(fā)展中心發(fā)起，依層級上報 為保證投資發(fā)展的持續(xù)性與及時性，龍湖集團(tuán)實施了包括投資決策、投資計劃執(zhí)行（投資模型與投資收益跟蹤）的投資管理工作發(fā)展部/區(qū)域公司投資分析專員區(qū)域公司總經(jīng)理集團(tuán)投融資管理中心投資決策委員會開始擬定投資方案初審?fù)顿Y方案復(fù)審?fù)顿Y方案終審?fù)顿Y方案是項目進(jìn)入實施程序否否否是各業(yè)務(wù)部門相關(guān)負(fù)責(zé)人區(qū)域公司總經(jīng)理/區(qū)域公司投資分析專員集團(tuán)投融資管理中心集團(tuán)總經(jīng)理開始按月向區(qū)域公司計劃財務(wù)部反饋項目投資計劃執(zhí)行情況組織各階段投資分析/定期更新投

26、資分析模型/項目現(xiàn)金流和收益指標(biāo)的動態(tài)跟蹤和監(jiān)控整合集團(tuán)范圍內(nèi)所有項目的收益和現(xiàn)金流，監(jiān)控各區(qū)域公司執(zhí)行情況，按月向集團(tuán)提交投資計劃執(zhí)行報告。了解集團(tuán)整體運營情況，對區(qū)域公司進(jìn)行績效評價投資決策管理投資決策管理 日常項目計劃和資金計劃執(zhí)行管理由各區(qū)域公司計財部相應(yīng)崗位負(fù)責(zé)，集團(tuán)范圍內(nèi)的總控和監(jiān)督由集團(tuán)投融資管理中心負(fù)責(zé)。投資計劃執(zhí)行管理投資計劃執(zhí)行管理 資料來源: 行業(yè)訪談，案頭研究；羅蘭貝格與乾獅行業(yè)聯(lián)盟分析20專業(yè)職能運營提升報告2015_0305.pptx龍湖地產(chǎn)投資分析模型的運用投資模型管理體系能實現(xiàn)對項目的定量評價，龍湖在投資分析和項目啟動前引導(dǎo)公司生成最優(yōu)運營方案，并形成考評項目團(tuán)

27、隊的依據(jù)完成經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表研發(fā)經(jīng)理完成成本回顧表成本經(jīng)理完成銷售價格進(jìn)度表營銷經(jīng)理完成項目進(jìn)度計劃表工程經(jīng)理完成土地版投資分析模型發(fā)展經(jīng)理審核土地版投資分析模型運營部審批土地版投資分析模型總經(jīng)理提交集團(tuán)投融資中心土地階段相關(guān)成果發(fā)展智能負(fù)責(zé)人土地投資分析階段的投資分析模型土地投資分析階段的投資分析模型更新經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表研發(fā)經(jīng)理更新成本回顧表成本經(jīng)理更新銷售價格進(jìn)度表營銷經(jīng)理更新項目進(jìn)度計劃表工程經(jīng)理完成啟動/方案投資分析模型項目總監(jiān)審核啟動/方案投資分析模型運營部階段性成果探討啟動/方案投資分析模型運營管理委員會委員審批啟動/方案投資分析模型地區(qū)公司總經(jīng)理啟動啟動方案階段的投資分析模型的更新方

28、案階段的投資分析模型的更新月度更新經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表研發(fā)經(jīng)理月度更新成本回顧表成本經(jīng)理月度更新銷售價格進(jìn)度表營銷經(jīng)理月度更新項目進(jìn)度計劃表工程經(jīng)理更新投資分析模型回顧指標(biāo)變化原因項目總監(jiān)審核投資模型指標(biāo)變換原因運營部審批投資模型指標(biāo)變換原因地區(qū)公司總經(jīng)理報送集團(tuán)運營中心月度投資分析簡報成果運營職能負(fù)責(zé)人月度投資分析模型的維護(hù)及審核月度投資分析模型的維護(hù)及審核資料來源: 行業(yè)訪談，案頭研究；羅蘭貝格與乾獅行業(yè)聯(lián)盟分析21專業(yè)職能運營提升報告2015_0305.pptx龍湖項目收益跟蹤龍湖通過項目全景模型月度動態(tài)跟蹤對比基準(zhǔn)收益指標(biāo)，判斷項目狀況并提出相應(yīng)改進(jìn)措施，在實施過程中提升投資能力全景模型每月

29、動態(tài)更新全景模型每月動態(tài)更新成本回顧報告銷售及回款報告進(jìn)度計劃報告資金計劃及總結(jié)對比對比項目基準(zhǔn)收益項目基準(zhǔn)收益指標(biāo)指標(biāo)小于上月指標(biāo)小于上月指標(biāo)小于年度預(yù)算指標(biāo)小于年度預(yù)算指標(biāo)小于上會指標(biāo)小于上會指標(biāo)地區(qū)公司解釋原因，并提出改進(jìn)措施地區(qū)公司提交書面報告報請投委會重新復(fù)審資料來源: 行業(yè)訪談，案頭研究；羅蘭貝格與乾獅行業(yè)聯(lián)盟分析22專業(yè)職能運營提升報告2015_0305.pptx建議綠都明確建立集團(tuán)層面投資發(fā)展組織，新建投資中心作為開發(fā)鏈前段的核心組織引領(lǐng)區(qū)域/城市公司投資工作財務(wù)管理部融資管理部合約管理部預(yù)算管理部營銷管理部品牌客服部商業(yè)地產(chǎn)部市場策劃部工程管理部景觀裝飾部規(guī)劃設(shè)計部環(huán)藝設(shè)計部

30、法律事務(wù)部集團(tuán)總經(jīng)理宇通集團(tuán)工程管理中心研發(fā)中心市場營銷中心成本中心財務(wù)中心城市公司成本部售后部客服部營銷部開發(fā)部項目部綜合部財務(wù)部財務(wù)管理部融資管理部合約管理部預(yù)算管理部營銷管理部品牌客服部商業(yè)地產(chǎn)部工程管理部景觀裝飾部規(guī)劃設(shè)計部環(huán)藝設(shè)計部法律事務(wù)部集團(tuán)總經(jīng)理宇通集團(tuán)工程管理中心研發(fā)中心市場營銷中心成本中心財務(wù)中心投資發(fā)展中心投資部研策部城市公司成本部售后部客服部營銷部開發(fā)部項目部綜合部財務(wù)部拓展部現(xiàn)有投資發(fā)展職能架構(gòu)層級現(xiàn)有投資發(fā)展職能架構(gòu)層級建議投資發(fā)展職能架構(gòu)層級建議投資發(fā)展職能架構(gòu)層級決策層中心集團(tuán)職能部門城市公司職能部門建議：在區(qū)域選擇的基礎(chǔ)上針對重點城市公司設(shè)立拓展部，城市公司拓

31、展職能部門受集團(tuán)頭發(fā)中心直管資料來源: 羅蘭貝格與乾獅行業(yè)聯(lián)盟分析23專業(yè)職能運營提升報告2015_0305.pptx建議綠都建立強(qiáng)控型集團(tuán)總部投資職能中心，引領(lǐng)日常投資執(zhí)行和專業(yè)技能支持服務(wù)，保障投資機(jī)制順暢實施投資發(fā)展中心總經(jīng)理1投資發(fā)展總監(jiān)1投資發(fā)展總監(jiān)1研策經(jīng)理1投資經(jīng)理1投資專員2投資經(jīng)理1投資專員2研策專員3城市公司A拓展經(jīng)理/專員投資部投資部研策部研策部城市公司A拓展經(jīng)理/專員管理層投資專員投資總監(jiān) 投資經(jīng)理基礎(chǔ)管理工作執(zhí)行。能獨立完成投資工作模塊。具有較好的分析能力及綜合素質(zhì)具備技術(shù)業(yè)務(wù)管理能力。對應(yīng)區(qū)域內(nèi)有較好社會資源。能獨立開展區(qū)域土地拓展工作綜合業(yè)務(wù)管理及團(tuán)隊管理戰(zhàn)略理解

32、、分析及執(zhí)行能力配合投資總監(jiān)進(jìn)行區(qū)域土地拓展。能獨立負(fù)責(zé)常規(guī)拍賣項目投資工作投資發(fā)展中心管理結(jié)構(gòu)投資發(fā)展中心管理結(jié)構(gòu)投資部：投資部：主要負(fù)責(zé)管理區(qū)域內(nèi)投資信息收集、城市公司拓展部門對接、與政府對接、商務(wù)初步洽談，可行性分析報告的擬寫及土地摘牌移交等后續(xù)工作（考慮運作效率，投資總監(jiān)及管理部門按照區(qū)域進(jìn)行劃分，不按土地投資性質(zhì)劃分）研策部：研策部：主要負(fù)責(zé)宏觀土地市場及政策分析研究、目標(biāo)城市可進(jìn)入性研究與行業(yè)研究、項目池的建立、可行性研究報告的擬寫、技術(shù)性知識沉淀及城市公司拓展部城市公司拓展部：負(fù)責(zé)本區(qū)域內(nèi)的投資信息收集，部分政府關(guān)系的維護(hù)，向所劃分區(qū)域的集團(tuán)投資總監(jiān)負(fù)責(zé)資料來源: 羅蘭貝格與乾獅

33、行業(yè)聯(lián)盟分析24專業(yè)職能運營提升報告2015_0305.pptx建議綠都成立投資專評小組，綜合營銷、規(guī)劃設(shè)計、財務(wù)等職能進(jìn)行投資信息的初步研判，成立投資委員會在集團(tuán)層面進(jìn)行投資決策職能劃分所屬單位管控方式?jīng)Q策層董事會、投資委員會投委會決策機(jī)制職能部門投資發(fā)展中心、投資專評組、地區(qū)/城市公司計劃管理機(jī)制、分子公司管控機(jī)制、投資管理辦法宇通集團(tuán)集團(tuán)總經(jīng)理市場營銷中心市場策劃部決策層產(chǎn)品規(guī)劃部預(yù)算管理部財務(wù)部宇通集團(tuán)投資委員會投資專評小組地區(qū)城市公司拓展部投資發(fā)展中心投發(fā)中心投資部現(xiàn)有投資發(fā)展職能運營框架現(xiàn)有投資發(fā)展職能運營框架地區(qū)/城市公司信息上報配合審批審批職能部門投資信息收集初步研究發(fā)起評審專

34、業(yè)研判發(fā)起項目立項判斷投資預(yù)審?fù)顿Y專業(yè)指導(dǎo)組織審批審批職能管控職能部門決策層建議投資發(fā)展職能運營框架建議投資發(fā)展職能運營框架投資決策資料來源: 羅蘭貝格與乾獅行業(yè)聯(lián)盟分析25專業(yè)職能運營提升報告2015_0305.pptx投資委員會投資委員會項目投資決策投資部或投資部或地區(qū)公司地區(qū)公司投資拓展人員投資拓展人員信息收集及初判啟動立項展開可研投資專評小組投資專評小組立項后啟動各專業(yè)分析提交專評成果投資發(fā)展中心投資發(fā)展中心業(yè)務(wù)成果審查啟動投委會流程可研成果質(zhì)詢擁有項目投資開發(fā)重大事項的管理決策權(quán)，協(xié)助公司董事長進(jìn)行科學(xué)決策作為項目投資的主責(zé)部門，確保公司穩(wěn)定、持續(xù)的獲取符合公司要求的可盈利項目項目投

35、資相關(guān)各專業(yè)參與組成的分析機(jī)構(gòu)，由投發(fā)中心或分公司牽頭，具有專業(yè)的建議權(quán)受投資發(fā)展中心管理，負(fù)責(zé)本區(qū)域的項目投資相關(guān)的具體工作集團(tuán)高層及重要職能中心負(fù)責(zé)人、城市公司高層、外部支持中心總經(jīng)理片區(qū)拓展總監(jiān)重點職能部門專業(yè)經(jīng)理（營銷/設(shè)計/財務(wù)/成本）地區(qū)公司拓展部負(fù)責(zé)人集團(tuán)投發(fā)中心投資部投資經(jīng)理單位單位運行流程運行流程運行職能運行職能負(fù)責(zé)人員負(fù)責(zé)人員職能職能部門部門決策決策層層建議綠都明確投資決策流程，并通過流程探討與培訓(xùn)促成執(zhí)行部門的職能配合與專業(yè)提升資料來源: 羅蘭貝格與乾獅行業(yè)聯(lián)盟分析26專業(yè)職能運營提升報告2015_0305.pptx投資模塊各項工作及投資模型數(shù)據(jù)集成與分析，需要相關(guān)職能部

36、門（特別是規(guī)劃/營銷/財務(wù)/成本）的責(zé)任對接及配合支持項目基礎(chǔ)信息項目開發(fā)分期全項目建設(shè)計劃項目銷售規(guī)劃項目回款計劃項目成本測算項目付款計劃項目稅費計劃及支付計劃項目融資計劃留存資產(chǎn)租賃測算項目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)內(nèi)部收益率/IRR項目敏感性分析前期工程費用估算表基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用估算表建筑安裝工程估算表公建設(shè)施費估算參考決策模型體系參考決策模型體系成本中心現(xiàn)金流計劃表開發(fā)期稅費估算表財務(wù)部項目開發(fā)分期建議書營銷策劃中心/設(shè)計中心項目分期建設(shè)計劃時間表設(shè)計中心項目銷售計劃表營銷策劃中心租賃價格及浮動表商業(yè)公司/物業(yè)公司融資估算表財務(wù)部資料來源: 羅蘭貝格與乾獅行業(yè)聯(lián)盟分析27專業(yè)職能運營提升報告2015_0

37、305.pptx建議綠都建立和優(yōu)化投資分析報告和投資測算模型，要求相關(guān)部門深度參與，以詳實的數(shù)據(jù)資料為投資決策奠定堅實基礎(chǔ)外部環(huán)境內(nèi)部因素城市發(fā)展規(guī)劃及政策影響宗地所屬區(qū)域的城市定位項目本身的特殊性項目的利潤貢獻(xiàn)對集團(tuán)總體發(fā)展戰(zhàn)略的影響項目在集團(tuán)發(fā)展規(guī)劃中的定位項目決策背景及摘要投資可行性研究報告內(nèi)容框架初步建議投資可行性研究報告內(nèi)容框架初步建議A:項目背景及決策要素B:項目概況 位置、現(xiàn)狀、道路及出行方式、三公里內(nèi)配套、周邊規(guī)劃C:法律政策性風(fēng)險分析 風(fēng)險點、風(fēng)險可能性預(yù)測及控制風(fēng)險手段D:市場分析 城市、片區(qū)市場分析、競爭及需求市場、產(chǎn)品客戶建議E:市場分析 規(guī)劃設(shè)計草案及分析F:工程及銷

38、售計劃 分期開工時間及銷售計劃G:成本及投資收益預(yù)測 成本預(yù)測、稅務(wù)分析、指標(biāo)分析、現(xiàn)金流分析H:土地競爭對手分析 已知同時競地開發(fā)商分析I:綜合分析與建議概況概況描述描述全程全程分析分析結(jié)論建議結(jié)論建議背景及決策要背景及決策要素素資料來源: 羅蘭貝格與乾獅行業(yè)聯(lián)盟分析28專業(yè)職能運營提升報告2015_0305.pptx建議綠都建立標(biāo)準(zhǔn)投資激勵與追責(zé)機(jī)制，明確各階段相關(guān)職能權(quán)責(zé)，項目投資成功對職能小組進(jìn)行激勵，投資失誤合理追責(zé)投資發(fā)展激勵（參考）投資發(fā)展激勵（參考）8%以下8%-9%9%-10%10%-11%11%-12%12%-13%13%以上5億以下萬分之X萬分之X萬分之X萬分之X萬分之X萬分之X萬分之X6-10億萬分之X萬分之X萬分之X萬分之X萬分之X萬分之X萬分之X11-15億萬分之X萬分之X萬分之X萬分之X萬分之X萬分之X萬分之X16-20億萬分之X萬分之X萬分之X萬分之X萬分之X萬分之X萬分之X21-30億萬分之X萬分之X萬分之X萬分之X萬分之X萬分之X萬分之X31-35億萬分之X萬分之X萬分之X萬分之X萬分之X