土地估價(jià)師繼續(xù)教育課件(1)

1、土地估價(jià)師繼續(xù)教育土地估價(jià)師繼續(xù)教育 主講：杜主講：杜 葵（昆明理工大學(xué)葵（昆明理工大學(xué) 教授）教授）1.1.房地（樓價(jià)）估價(jià)與土地（地價(jià)）估價(jià)方法比較分析房地（樓價(jià)）估價(jià)與土地（地價(jià)）估價(jià)方法比較分析 2. 地價(jià)在樓價(jià)中分?jǐn)偡椒ǚ治龅貎r(jià)在樓價(jià)中分?jǐn)偡椒ǚ治龅谝徊糠值谝徊糠址康兀莾r(jià)）估價(jià)與土地（地價(jià)）估價(jià)房地（樓價(jià)）估價(jià)與土地（地價(jià)）估價(jià)方法比較分析方法比較分析基本概念基本概念u房地產(chǎn)的整體概念房地產(chǎn)的整體概念 房地產(chǎn)的定義：指土地、建筑物及其他地上定著房地產(chǎn)的定義：指土地、建筑物及其他地上定著物，是實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位三者的綜合體。物，是實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位三者的綜合體。 房地產(chǎn)存在形態(tài)：土地、建

2、筑物、房地房地產(chǎn)存在形態(tài)：土地、建筑物、房地 房地產(chǎn)其他稱呼：房地產(chǎn)、物業(yè)房地產(chǎn)其他稱呼：房地產(chǎn)、物業(yè)u土地的概念土地的概念 房地產(chǎn)估價(jià)中的土地定義：地球的陸地表面及其房地產(chǎn)估價(jià)中的土地定義：地球的陸地表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。上下一定范圍內(nèi)的空間。u建筑物的概念建筑物的概念 廣義的建筑物是指人工建筑而成的所有東西，包廣義的建筑物是指人工建筑而成的所有東西，包括房屋和構(gòu)筑物。括房屋和構(gòu)筑物。 狹義的建筑物是指房屋，不包括構(gòu)筑物。狹義的建筑物是指房屋，不包括構(gòu)筑物。估價(jià)方法估價(jià)方法u收益還原法收益還原法u市場比較法市場比較法u成本法成本法u剩余法剩余法u路線價(jià)法路線價(jià)法u基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法基

3、準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法房地、建筑物、土地房地、建筑物、土地土地土地收益還原法收益還原法u收益還原法概念收益還原法概念 是預(yù)測估價(jià)對象的未來收益，然后將其轉(zhuǎn)換為價(jià)是預(yù)測估價(jià)對象的未來收益，然后將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值，以此求取估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的值，以此求取估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。方法。 收益還原法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預(yù)期收益能力為收益還原法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預(yù)期收益能力為導(dǎo)向求取估價(jià)對象的價(jià)值。導(dǎo)向求取估價(jià)對象的價(jià)值。 u收益還原法適用對象和條件收益還原法適用對象和條件 收益法適用的對象是有收益或有潛在收益的房地收益法適用的對象是有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)，它不限于估價(jià)對象本身現(xiàn)在是否有收

4、益，只產(chǎn)，它不限于估價(jià)對象本身現(xiàn)在是否有收益，只要估價(jià)對象所屬的這類房地產(chǎn)有獲取收益的能力要估價(jià)對象所屬的這類房地產(chǎn)有獲取收益的能力即可。即可。 收益法適用的條件是能較客觀的預(yù)測未來凈收益。收益法適用的條件是能較客觀的預(yù)測未來凈收益。收益還原法收益還原法u收益還原法的操作步驟收益還原法的操作步驟 搜集估價(jià)對象未來總收益、成本費(fèi)用、稅金等方搜集估價(jià)對象未來總收益、成本費(fèi)用、稅金等方面的資料，包括相類似的房地產(chǎn)的收益。面的資料，包括相類似的房地產(chǎn)的收益。 計(jì)算房地產(chǎn)的純收益。包括土地純收益、房屋純計(jì)算房地產(chǎn)的純收益。包括土地純收益、房屋純收益、房地純收益。收益、房地純收益。 分析確定還原利率。包括

5、土地還原率、房屋還原分析確定還原利率。包括土地還原率、房屋還原率、綜合還原率。率、綜合還原率。 評估房地產(chǎn)價(jià)格。評估房地產(chǎn)價(jià)格。 由上式可知，收益法評估結(jié)果的準(zhǔn)確性取決于凈由上式可知，收益法評估結(jié)果的準(zhǔn)確性取決于凈收益收益A A和還原利率和還原利率Y Y。V收益還原法收益還原法u凈收益的求取凈收益的求取 租金剝離模型（租金剝離模型（針對出租的房地產(chǎn)針對出租的房地產(chǎn)）1. 1.潛在毛租金收入潛在毛租金收入2. 2.有效租金收入有效租金收入3. 3.租金成本費(fèi)用（設(shè)備折舊、維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)租金成本費(fèi)用（設(shè)備折舊、維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、營業(yè)稅及附加、房產(chǎn)稅、各種能耗費(fèi)等費(fèi)、營業(yè)稅及附加、房產(chǎn)稅

6、、各種能耗費(fèi)等4. 4.房地產(chǎn)的凈收益房地產(chǎn)的凈收益5. 5.房地價(jià)格房地價(jià)格收益還原法收益還原法u凈收益的求取凈收益的求取 租金剝離模型（租金剝離模型（針對出租的房地產(chǎn)針對出租的房地產(chǎn)）6. 6.土地凈收益土地凈收益= =房地凈收益房地凈收益- -房屋凈收益房屋凈收益 = =房地凈收益房地凈收益- -房屋現(xiàn)值房屋現(xiàn)值房屋投資回報(bào)率房屋投資回報(bào)率 = =房地凈收益房地凈收益- -有效毛收入有效毛收入 r r2 2%7 7、地價(jià)、地價(jià)收益還原法收益還原法u凈收益的求取凈收益的求取 收益收益要素模型（商業(yè)、工業(yè)、房地產(chǎn)）要素模型（商業(yè)、工業(yè)、房地產(chǎn)） 凈收益凈收益= =年總收入年總收入- -農(nóng)業(yè)生

7、產(chǎn)成本費(fèi)用農(nóng)業(yè)生產(chǎn)成本費(fèi)用- -稅金稅金 - -正常利潤正常利潤 此模型一般不適用，非正常影響要素較多。此模型一般不適用，非正常影響要素較多。 農(nóng)用地農(nóng)用地凈收益凈收益= =總收益總收益- -農(nóng)業(yè)生產(chǎn)成本費(fèi)用農(nóng)業(yè)生產(chǎn)成本費(fèi)用- -稅金稅金- -正常利潤正常利潤收益還原法收益還原法u還原利率的求取還原利率的求取 還原利率的實(shí)質(zhì)就是房地產(chǎn)投資的期望收益率。還原利率的實(shí)質(zhì)就是房地產(chǎn)投資的期望收益率。1. 1.累加法累加法 報(bào)酬率包含報(bào)酬率包含無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和和風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率兩大部分，兩大部分，分別求出每一部分，再將它們相加得到報(bào)酬率的分別求出每一部分，再將它們相加得到報(bào)酬率的方法。方

8、法。2. 2.市場提取法市場提取法 市場提取法是搜集市場提取法是搜集同類市場同類市場上上三宗以上三宗以上類似房地產(chǎn)類似房地產(chǎn)的價(jià)格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的報(bào)酬資本化的價(jià)格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的報(bào)酬資本化法公式，反求出報(bào)酬率。法公式，反求出報(bào)酬率。收益還原法收益還原法u還原利率的求取還原利率的求取3 3. .投資風(fēng)險(xiǎn)排序插入法投資風(fēng)險(xiǎn)排序插入法 投資風(fēng)險(xiǎn)排序插入法的操作步驟和主要內(nèi)容如下：投資風(fēng)險(xiǎn)排序插入法的操作步驟和主要內(nèi)容如下： 調(diào)查、搜集估價(jià)對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)投資、相關(guān)投調(diào)查、搜集估價(jià)對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)投資、相關(guān)投資及其報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)程度的資料。資及其報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)程度的資料。 將所

9、搜集的不同類型投資的報(bào)酬率按從低到高的順序?qū)⑺鸭牟煌愋屯顿Y的報(bào)酬率按從低到高的順序排列，制成圖表。排列，制成圖表。 將估價(jià)對象與這些類型投資的風(fēng)險(xiǎn)程度進(jìn)行分析比較，將估價(jià)對象與這些類型投資的風(fēng)險(xiǎn)程度進(jìn)行分析比較，判斷出同等風(fēng)險(xiǎn)的投資，確定估價(jià)對象風(fēng)險(xiǎn)程度應(yīng)落判斷出同等風(fēng)險(xiǎn)的投資，確定估價(jià)對象風(fēng)險(xiǎn)程度應(yīng)落的位置。的位置。 根據(jù)估價(jià)對象風(fēng)險(xiǎn)程度應(yīng)落的位置，在圖標(biāo)上找出對根據(jù)估價(jià)對象風(fēng)險(xiǎn)程度應(yīng)落的位置，在圖標(biāo)上找出對應(yīng)的報(bào)酬率，從而求出估價(jià)對象的報(bào)酬率。應(yīng)的報(bào)酬率，從而求出估價(jià)對象的報(bào)酬率。收益還原法收益還原法u還原利率的求取還原利率的求取4 4. .復(fù)合投資收益率法復(fù)合投資收益率法（1 1）

10、土地與建筑物的組合）土地與建筑物的組合 評估的是房地價(jià)值，還是土地價(jià)值，或是建筑物價(jià)值，評估的是房地價(jià)值，還是土地價(jià)值，或是建筑物價(jià)值，采用的資本化率應(yīng)有所不同，相應(yīng)的三種資本化率分采用的資本化率應(yīng)有所不同，相應(yīng)的三種資本化率分別是綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率。別是綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率。 三者之間的關(guān)系：三者之間的關(guān)系：收益還原法收益還原法u還原利率的求取還原利率的求取4 4. .復(fù)合投資收益率法復(fù)合投資收益率法（2 2）抵押貸款與自有資金的組合）抵押貸款與自有資金的組合 購買房地產(chǎn)的資金通常由兩部分構(gòu)成：一部分為抵押貸購買房地產(chǎn)的資金通常由兩部分構(gòu)成：一部

11、分為抵押貸款；另一部分為自由資金?？?；另一部分為自由資金。 收益還原法收益還原法u收益期限的確定收益期限的確定 收益期限是估價(jià)對象自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至未來可以獲得收收益期限是估價(jià)對象自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至未來可以獲得收益的時(shí)間。益的時(shí)間。 對于單獨(dú)土地和單獨(dú)建筑物的估價(jià)對于單獨(dú)土地和單獨(dú)建筑物的估價(jià)，應(yīng)分別根據(jù)土地，應(yīng)分別根據(jù)土地使用權(quán)剩余年限和建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命確定收益期限，使用權(quán)剩余年限和建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命確定收益期限，選用相應(yīng)的收益法公式進(jìn)行計(jì)算。選用相應(yīng)的收益法公式進(jìn)行計(jì)算。 對于土地與建筑物合成體的估價(jià)對象對于土地與建筑物合成體的估價(jià)對象，建筑物經(jīng)濟(jì)壽，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命晚于或與土地使用年限一起結(jié)束的

12、，應(yīng)根據(jù)土地使命晚于或與土地使用年限一起結(jié)束的，應(yīng)根據(jù)土地使用權(quán)剩余年限確定收益期限；建筑物經(jīng)濟(jì)壽命早于土用權(quán)剩余年限確定收益期限；建筑物經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用年限結(jié)束的，可先根據(jù)建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命確地使用年限結(jié)束的，可先根據(jù)建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命確定收益期限，選用相應(yīng)的收益期限為有限年的公式進(jìn)定收益期限，選用相應(yīng)的收益期限為有限年的公式進(jìn)行計(jì)算，然后加上建筑物經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束之后的剩余年行計(jì)算，然后加上建筑物經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束之后的剩余年限土地使用權(quán)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)值。限土地使用權(quán)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)值。 收益還原法收益還原法u收益法特例收益法特例剩余技術(shù)剩余技術(shù) 剩余技術(shù)剩余技術(shù)(residual techn

13、ique)(residual technique)是當(dāng)已知整體房地產(chǎn)的凈收是當(dāng)已知整體房地產(chǎn)的凈收益、其中某一構(gòu)成部分的價(jià)值和各構(gòu)成部分的資本化益、其中某一構(gòu)成部分的價(jià)值和各構(gòu)成部分的資本化率時(shí)率時(shí), ,從整體房地產(chǎn)的凈收益中扣除歸屬于已知構(gòu)成部從整體房地產(chǎn)的凈收益中扣除歸屬于已知構(gòu)成部分的凈收益分的凈收益, ,求出歸屬于另外構(gòu)成部分的凈收益求出歸屬于另外構(gòu)成部分的凈收益, ,再用相再用相應(yīng)的資本化率資本化從而得出房地產(chǎn)中未知部分構(gòu)成應(yīng)的資本化率資本化從而得出房地產(chǎn)中未知部分構(gòu)成部分的價(jià)值的方法。部分的價(jià)值的方法。 一、土地剩余技術(shù)一、土地剩余技術(shù) 土地與地上建筑物共同產(chǎn)生收益土地與地上建筑物

14、共同產(chǎn)生收益, ,但如果用收益法以外但如果用收益法以外的方法能求得建筑物的價(jià)值時(shí)的方法能求得建筑物的價(jià)值時(shí), ,可利用收益法公式求得可利用收益法公式求得歸屬于建筑物的凈收益歸屬于建筑物的凈收益, ,得到歸屬于土地的凈收益得到歸屬于土地的凈收益, ,再用再用土地資本化率資本化土地資本化率資本化, ,即可求得土地的價(jià)值即可求得土地的價(jià)值土地剩土地剩余技術(shù)余技術(shù) 收益還原法收益還原法u收益法特例收益法特例剩余技術(shù)剩余技術(shù) 一、土地剩余技術(shù)一、土地剩余技術(shù) 土地剩余技術(shù)的公式為土地剩余技術(shù)的公式為: :式中式中 V VL L土地價(jià)值土地價(jià)值 A AO O土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的凈收益土地與地上建筑物

15、共同產(chǎn)生的凈收益 V VB B建筑物價(jià)值建筑物價(jià)值( (采用收益法以外的方法采用收益法以外的方法, ,多數(shù)情況下多數(shù)情況下是采用成本法求取是采用成本法求取) ) R RB B建筑物資本化率建筑物資本化率 R RL L土地資本化率土地資本化率 另外，將建筑物價(jià)值與土地價(jià)值相加可得到整體房地另外，將建筑物價(jià)值與土地價(jià)值相加可得到整體房地產(chǎn)價(jià)值。產(chǎn)價(jià)值。 LBBLRRVAV0收益還原法收益還原法u收益法特例收益法特例剩余技術(shù)剩余技術(shù) 二、建筑物剩余技術(shù)二、建筑物剩余技術(shù) 土地與地上建筑物共同產(chǎn)生收益土地與地上建筑物共同產(chǎn)生收益, ,但如果用收益法以外但如果用收益法以外的方法的方法( (如市場法如市場

16、法) )能求得土地的價(jià)值時(shí)能求得土地的價(jià)值時(shí), ,則可利用收益則可利用收益法公式求得歸屬于土地的凈收益法公式求得歸屬于土地的凈收益, ,得到歸屬于建筑物的得到歸屬于建筑物的凈收益凈收益, ,再用建筑物資本化率資本化再用建筑物資本化率資本化, ,即可求得建筑物的即可求得建筑物的價(jià)值價(jià)值建筑物剩余技術(shù)建筑物剩余技術(shù) 建筑物剩余技術(shù)的公式為建筑物剩余技術(shù)的公式為: : 將建筑物價(jià)值與土地價(jià)值相加可得到整體房地產(chǎn)價(jià)值。將建筑物價(jià)值與土地價(jià)值相加可得到整體房地產(chǎn)價(jià)值。 建筑物剩余技術(shù)還可用來測算建筑物的折舊。將建筑建筑物剩余技術(shù)還可用來測算建筑物的折舊。將建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格減去運(yùn)用建筑物剩余技術(shù)求取的

17、建物的重新構(gòu)建價(jià)格減去運(yùn)用建筑物剩余技術(shù)求取的建筑物價(jià)值即為建筑物的折舊。筑物價(jià)值即為建筑物的折舊。BLLBRRVAV0收益還原法收益還原法u收益法在房地和土地估價(jià)中對比分析收益法在房地和土地估價(jià)中對比分析分類 指標(biāo)評估房地價(jià)格評估房地價(jià)格評估土地價(jià)格評估土地價(jià)格純收益房地純收益土地純收益收益還原率綜合還原利率土地還原利率收益期限建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命土地使用權(quán)剩余年限,取土地使用權(quán)剩余年限。建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命土地使用權(quán)剩余年限,取土地使用權(quán)剩余年限。 建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命 a a2 2 a a3 3 a an-1n-1 a an n累計(jì)深度價(jià)格修正率的關(guān)系為：累計(jì)深度價(jià)格修正率的關(guān)系為： a a1

18、 1 a a1 1+a+a2 2 a a1 1+a+a2 2+a+a3 3 a (a (a1 1+a+a2 2)/2 (a)/2 (a1 1+a+a2 2+a+a3 3)/3 )/3 (a (a1 1+a+a2 2+a+a3 3+ +a+an-1n-1+a+an n)/n)/n 路線價(jià)法路線價(jià)法u 路線價(jià)法的操作步驟：路線價(jià)法的操作步驟： 深度價(jià)格修正方法深度價(jià)格修正方法 路線價(jià)法路線價(jià)法u 路線價(jià)法的操作步驟：路線價(jià)法的操作步驟：制作臨街深度價(jià)格修正率表的要領(lǐng)是：制作臨街深度價(jià)格修正率表的要領(lǐng)是：設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度；設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度；將標(biāo)準(zhǔn)臨街深度分為若干等份；將標(biāo)準(zhǔn)臨街深度分為若干等份；制定

19、單獨(dú)深度價(jià)格修正率，或?qū)为?dú)深度價(jià)格修正率轉(zhuǎn)換為制定單獨(dú)深度價(jià)格修正率，或?qū)为?dú)深度價(jià)格修正率轉(zhuǎn)換為累計(jì)深度價(jià)格修正率或平均深度價(jià)格修正率。累計(jì)深度價(jià)格修正率或平均深度價(jià)格修正率。 路線價(jià)法路線價(jià)法u 路線價(jià)法的操作步驟：路線價(jià)法的操作步驟： 編制其他宗地條件修正系數(shù)表編制其他宗地條件修正系數(shù)表 寬度修正；寬度修正； 寬深比率修正；寬深比率修正； 容積率修正；容積率修正； 出讓、轉(zhuǎn)讓年期修正；出讓、轉(zhuǎn)讓年期修正； 朝向修正；朝向修正； 地價(jià)分配率修正。地價(jià)分配率修正。路線價(jià)法路線價(jià)法u 路線價(jià)法的操作步驟：路線價(jià)法的操作步驟： 計(jì)算臨街土地的價(jià)值計(jì)算臨街土地的價(jià)值 就路線價(jià)與臨街深度價(jià)格修正率

20、兩者的對應(yīng)關(guān)系來說，就路線價(jià)與臨街深度價(jià)格修正率兩者的對應(yīng)關(guān)系來說，在單獨(dú)深度價(jià)格修正率、累計(jì)深度價(jià)格修正率和平均深度價(jià)在單獨(dú)深度價(jià)格修正率、累計(jì)深度價(jià)格修正率和平均深度價(jià)格修正率中，究竟應(yīng)采用哪一種，要根據(jù)所給路線價(jià)的含義格修正率中，究竟應(yīng)采用哪一種，要根據(jù)所給路線價(jià)的含義來確定。采用不同的臨街深度價(jià)格修正率，路線價(jià)法的計(jì)算來確定。采用不同的臨街深度價(jià)格修正率，路線價(jià)法的計(jì)算公式有所不同。公式有所不同?；鶞?zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法u 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的概念基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的概念 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是在政府確定公布了基準(zhǔn)地基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是在政府確定公布了基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，通過具體

21、區(qū)位、土地使用年限、容積價(jià)的地區(qū)，通過具體區(qū)位、土地使用年限、容積率、土地形狀、臨街狀況等的比較，由估價(jià)對象率、土地形狀、臨街狀況等的比較，由估價(jià)對象宗地所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整得出估價(jià)對象宗地所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整得出估價(jià)對象宗地宗地價(jià)格價(jià)格的一種估價(jià)方法。的一種估價(jià)方法。 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法u 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的操作步驟基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的操作步驟運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法估價(jià)應(yīng)按如下步驟進(jìn)行：運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法估價(jià)應(yīng)按如下步驟進(jìn)行：搜集有關(guān)基準(zhǔn)地價(jià)的資料；搜集有關(guān)基準(zhǔn)地價(jià)的資料；查出估價(jià)對象所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)；查出估價(jià)對象所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)；進(jìn)行交易日期調(diào)整；進(jìn)行交易日期調(diào)整；

22、進(jìn)行土地狀況調(diào)整；進(jìn)行土地狀況調(diào)整；求出估價(jià)對象宗地的價(jià)格。求出估價(jià)對象宗地的價(jià)格。 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法u 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的具體操作：基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的具體操作： 收集有關(guān)基準(zhǔn)地價(jià)資料。包括基準(zhǔn)地價(jià)評估報(bào)告、基收集有關(guān)基準(zhǔn)地價(jià)資料。包括基準(zhǔn)地價(jià)評估報(bào)告、基準(zhǔn)地價(jià)圖、宗地地價(jià)修正體系及有關(guān)各種地價(jià)影響因準(zhǔn)地價(jià)圖、宗地地價(jià)修正體系及有關(guān)各種地價(jià)影響因素的資料；素的資料； 根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)評估報(bào)告和有關(guān)基準(zhǔn)地價(jià)批文確定待估根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)評估報(bào)告和有關(guān)基準(zhǔn)地價(jià)批文確定待估宗地所處級別及基準(zhǔn)地價(jià)，并說明基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵；宗地所處級別及基準(zhǔn)地價(jià)，并說明基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵； 分析待估宗地的地價(jià)影響因

23、素，按照分析待估宗地的地價(jià)影響因素，按照“宗地地價(jià)影響宗地地價(jià)影響因素指標(biāo)說明表因素指標(biāo)說明表”中的影響因素體系到實(shí)地調(diào)查待估中的影響因素體系到實(shí)地調(diào)查待估宗地的各影響因素狀況，確定各項(xiàng)宗地條件的檔次宗地的各影響因素狀況，確定各項(xiàng)宗地條件的檔次( (優(yōu)、優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣較優(yōu)、一般、較劣、劣) )；基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法u 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的具體操作：基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的具體操作： 根據(jù)各影響因素狀況，按照根據(jù)各影響因素狀況，按照“宗地地價(jià)影響因素指標(biāo)宗地地價(jià)影響因素指標(biāo)說明表說明表”劃分的標(biāo)準(zhǔn)，查對修正系數(shù)表、確定修正系劃分的標(biāo)準(zhǔn)，查對修正系數(shù)表、確定修正系數(shù)，并按下式

24、計(jì)算系數(shù)和：數(shù)，并按下式計(jì)算系數(shù)和： 式中式中: 為待評估宗地地價(jià)影響因素修正系數(shù)和，為待評估宗地地價(jià)影響因素修正系數(shù)和，K1、K2、K3.Kn分別為宗地在第至分別為宗地在第至n個(gè)因素條件下的修個(gè)因素條件下的修正系數(shù)。正系數(shù)。 ；n321kkkkK基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法u 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的具體操作：基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的具體操作： 期日修正。待估宗地的估價(jià)日期與基準(zhǔn)地價(jià)的評估期期日修正。待估宗地的估價(jià)日期與基準(zhǔn)地價(jià)的評估期日若不同，則需根據(jù)地價(jià)的變化程度進(jìn)行期日修正。日若不同，則需根據(jù)地價(jià)的變化程度進(jìn)行期日修正。 年期修正。待估宗地的使用權(quán)年限與基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵設(shè)年期修正。待估宗地

25、的使用權(quán)年限與基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵設(shè)定的年限不一致時(shí)，需要根據(jù)待估宗地的具體使用權(quán)定的年限不一致時(shí)，需要根據(jù)待估宗地的具體使用權(quán)年限進(jìn)行年期修正。年限進(jìn)行年期修正?；鶞?zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法u 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的具體操作：基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的具體操作： 計(jì)算待估宗地價(jià)格。在確定好各修正系數(shù)后，采用下計(jì)算待估宗地價(jià)格。在確定好各修正系數(shù)后，采用下式計(jì)算宗地價(jià)格。式計(jì)算宗地價(jià)格。式中：式中：p待估農(nóng)用地價(jià)格待估農(nóng)用地價(jià)格 P0基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)地價(jià) 宗地地價(jià)影響因素修正值宗地地價(jià)影響因素修正值 Kt 交易期日修正系數(shù)交易期日修正系數(shù) Kn年期修正系數(shù)年期修正系數(shù)；n0K1tKKPPK第二部分第二部分

26、地價(jià)在樓價(jià)中分?jǐn)偡椒ǚ治龅貎r(jià)在樓價(jià)中分?jǐn)偡椒ǚ治龅貎r(jià)在樓價(jià)中分?jǐn)偡椒ǚ治龅貎r(jià)在樓價(jià)中分?jǐn)偡椒ǚ治鰑 問題的提出：問題的提出： 在現(xiàn)代城市中，由于土地越來越稀缺，地價(jià)越來越高，在現(xiàn)代城市中，由于土地越來越稀缺，地價(jià)越來越高，以及建筑技術(shù)的日益發(fā)展，多層、高層建筑物越來越以及建筑技術(shù)的日益發(fā)展，多層、高層建筑物越來越多。多。 與此同時(shí)，隨著房地產(chǎn)交易活動的日益發(fā)展和產(chǎn)權(quán)多與此同時(shí)，隨著房地產(chǎn)交易活動的日益發(fā)展和產(chǎn)權(quán)多元化，出現(xiàn)了一座建筑物內(nèi)有著眾多的所有者或使用元化，出現(xiàn)了一座建筑物內(nèi)有著眾多的所有者或使用者的情況，但是，整座建筑物占用的土地只是一塊，者的情況，但是，整座建筑物占用的土地只是一塊，

27、在實(shí)物形態(tài)上不可分割。當(dāng)這座建筑物的開發(fā)商售出在實(shí)物形態(tài)上不可分割。當(dāng)這座建筑物的開發(fā)商售出其中的某一部分后，該塊土地的使用權(quán)的一個(gè)相應(yīng)份其中的某一部分后，該塊土地的使用權(quán)的一個(gè)相應(yīng)份額也就隨之轉(zhuǎn)移，最后是購得這座建筑物的眾多所有額也就隨之轉(zhuǎn)移，最后是購得這座建筑物的眾多所有者按份共有該塊土地的使用權(quán)，但是大家各自的份額者按份共有該塊土地的使用權(quán)，但是大家各自的份額是多少就成了一個(gè)需要解決的現(xiàn)實(shí)問題。是多少就成了一個(gè)需要解決的現(xiàn)實(shí)問題。地價(jià)在樓價(jià)中分?jǐn)偡椒ǚ治龅貎r(jià)在樓價(jià)中分?jǐn)偡椒ǚ治鰑 研究思路及意義：研究思路及意義： 解決在建筑物建成后地價(jià)如何合理分?jǐn)偟膯栴}，由此解決在建筑物建成后地價(jià)如何合理分?jǐn)偟膯栴}，由此找出每個(gè)所有者應(yīng)占有的土地份額。知道了土地占有找出每個(gè)所有者應(yīng)占有的土地份額。知道了土地占有份額，無論是土地的權(quán)利還是義務(wù)，就都可以通過它份額，無論是土地的權(quán)利還是義務(wù)，就都可以通過它順利地得到解決。順利地得到解決。 由上可見，通過高層建筑地價(jià)分?jǐn)偨鉀Q：各部分占由上可見，通過高層建筑地價(jià)分?jǐn)偨鉀Q：各部分占有的土地份額；各部分享有的土地面積；各部分有的土地份額；各部分享有的土地面積；各部分享有的地價(jià)數(shù)額等。享有的地價(jià)數(shù)額等。地價(jià)在樓價(jià)中分?jǐn)偡椒ǚ治龅貎r(jià)在樓價(jià)中分?jǐn)偡椒ǚ治鰑 高層建筑地價(jià)分?jǐn)偟姆椒ǜ邔咏ㄖ貎r(jià)分?jǐn)偟姆椒?按建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偘唇ㄖ娣e進(jìn)行分?jǐn)?按建筑面積進(jìn)行