基于全生命周期的酒店建設項目成本控制

1、基于全生命周期的酒店建設工程本錢控制 周欣財會通訊 2021年02期進入21世紀以來，隨著我國經(jīng)濟的快速開展，旅游消費逐步成為我國的一大消費熱點，作為旅游業(yè)三大支柱之一的酒店業(yè)尤其是高星級酒店對國民經(jīng)濟的奉獻度不斷提高。根據(jù)相關數(shù)據(jù)顯示，自20002021年間，全國酒店復合年增長率為13%，從整體開展來看我國酒店工程的建設已經(jīng)進入頂峰期。酒店工程具有投資額大、生命周期長、參與方眾多、工程風險度高等特點。對酒店投資者而言，在酒店建設過程中必須考慮到如何有效實現(xiàn)酒店工程的商業(yè)價值以及如何在未來的運營中及早收回工程初始投資的問題，如何控制酒店工程建設本錢、縮短資金回收期成為眾多酒店投資者最為關注的問

2、題。一、酒店建設工程本錢控制存在的問題(一)無視工程決策與設計階段的本錢控制 投資者普遍重視工程實施階段本錢控制，無視工程決策和設計階段的本錢控制；重視工程建設本錢控制，無視酒店運行費用控制。由于投資者未能站在酒店全生命周期的視角對工程進行整體系統(tǒng)的本錢控制，造成目前酒店建設本錢管理模式片面追求較低的建設本錢，而工程建成后運行和維護費用較高。(二)酒店投資建管別離 酒店經(jīng)營管理者很少參與前期規(guī)劃與工程建設，酒店建成后，再由建設方交付管理方進行管理。一方面，將造成酒店建設方易從本位出發(fā)，在工程目標本錢制定時，只注重建設期間的一次性投資，較少考慮酒店工程經(jīng)營管理時的運營本錢；另一方面，建設方對酒店

3、設施設備運營情況以及維修和保養(yǎng)費用通常了解不多。這都將導致酒店運營階段費用過高。(三)缺乏系統(tǒng)完善的技術標準與本錢評價方法 投資者對酒店工程的品質(zhì)要求、質(zhì)量目標、技術要求定義模糊，缺乏系統(tǒng)完善的技術標準和本錢評價方法，而在酒店規(guī)劃設計、工程招標、貨物采購等環(huán)節(jié)往往又以“低價為原那么，造成低價但非優(yōu)質(zhì)。在酒店經(jīng)營過程中，出現(xiàn)酒店的設計、系統(tǒng)和設備材料難以滿足酒店使用需求或設施設備更新周期短、運營能耗高等問題。(四)缺乏科學合理的價值評價體系與資源分配手段 在國內(nèi)酒店工程建設中，投資者在資金和資源投入方面常常進入兩個誤區(qū)：一方面是重外表、輕內(nèi)在；重裝修、輕機電；重施工、輕設計，在華麗堂皇的裝修背后

4、是故障頻發(fā)、使用不便的設施設備。另一方面是投資前松后緊，工程前期盲目追求高端品質(zhì)，加大投資；工程后期發(fā)現(xiàn)預算超支，又盲目壓縮本錢。如此不合理的資源配置勢必造成酒店在運營期無法為客人提供物有所值的舒適環(huán)境和優(yōu)質(zhì)效勞，難以實現(xiàn)其應有的價值。二、基于全生命周期的酒店建設工程本錢控制(一)全生命周期本錢分析的概念 LCCA(Life Cycle Cost Analysis，全生命周期本錢分析)是一種實現(xiàn)工程全生命周期，包括建設前期、建設期、運營使用期和撤除期等階段總本錢最小化的理論體系。LCCA方法作為工程投資決策的重要分析工具，在工程前期決策、設計、實施過程中用于指導設計方案選擇、系統(tǒng)配置比擬、設備

5、材料選擇，可以幫助投資者從工程生命周期的范圍來考慮節(jié)約本錢，實現(xiàn)工程全生命周期總費用的最小化，從而使工程具有較高的價值。如上所述，酒店建設工程全生命周期本錢分析系統(tǒng)可以理解為：有方案、有步驟地收集、組織酒店工程設計、實施、運營各階段的生命周期費用數(shù)據(jù)，并通過一套完整的生命周期費用分析過程加以處理，從而使酒店工程的價值得以優(yōu)化的方法。工程生命周期本錢分析的核心是識別生命周期各階段的費用工程，并按照一定的本錢估算模型與方法進行本錢費用的定量化估算和分析，最終得到工程的生命周期本錢，并在此根底上進行工程的決策。建設工程生命周期本錢估算分析的技術框架，如圖1所示。首先，確定工程的評價范圍，并定義作為分

6、析根底的假設、限制和約束條件。其次，在確定的評價范圍內(nèi)，識別工程各個階段的本錢，在此根底上建立工程的生命周期本錢分解結構(Cost Breakdown SIruczure，CBS)。對工程生命周期各階段所有產(chǎn)生的費用，確定其費用類型，并按照類別分類匯總。費用類型應該分解到本錢分析所要求的獨立費用要素，以確保費用分析的易操作性。再次，選擇適當?shù)谋惧X估算模型。模型的構建是以生命周期本錢分析為根底的，所選擇的模型可能是一種或多種，這些模型應該考慮貨幣的時間價值。在這個階段還需要確定估算模型所需要的根底數(shù)據(jù)，模型涉及的費用要素應滿足HCC估算的輸出要求，以為實現(xiàn)工程的生命周期的優(yōu)化提供指導。最后，工程

7、本錢分析。通過工程的本錢分解結構，分析相關本錢要素及各要素之間的關系，探索工程生命周期內(nèi)各階段工作對工程各要素本錢的影響。圖1 工程生命周期本錢估算分析技術框架(二)酒店建設工程本錢控制的關鍵節(jié)點1.工程投資決策階段的本錢控制。酒店建設的最終目標是根據(jù)酒店的市場定位，建設并交付符合酒店管理要求和標準的產(chǎn)品，以獲得預期的收益，酒店的收入來源主要包括客房、餐飲會議、娛樂等局部，表1為酒店收入構成比例表。因此，酒店的本錢控制應建立在酒店單位面積的投入產(chǎn)出比根底上，以到達較高的投資收益水平。在酒店工程投資決策階段，準確的定位對酒店的本錢控制和酒店未來的盈利水平起著至關重要的作用。一旦酒店定位錯誤，即便

8、酒店建設的本錢控制再好，也難以改變酒店盈利水平不佳，甚至虧損的命運，這在國內(nèi)許多酒店工程中已有慘痛教訓。而準確的酒店定位需要依靠科學的方法，酒店定位合理的步驟是通過對擬建酒店所在地的地理環(huán)境特征、交通條件、根底配套設施的分析，對當?shù)亟?jīng)濟水平、旅游業(yè)開展趨勢及酒店市場需求的評估，對擬建酒店的經(jīng)營水平進行預測，從而確定酒店的檔次(五星、四星等)、類型(會議型、度假型、商務型等)、建筑風格、經(jīng)營品牌、建設規(guī)模、設施組合等關鍵要素，進而確定酒店工程的建設標準和目標本錢，酒店定位階段的工作模型見圖2。酒店工程定位明確后，工程的投資估算也就根本可以確定。通過科學方法進行酒店定位，可以使酒店更貼近市場需求，

9、并提高酒店的有效營業(yè)面積，防止資源的浪費，減少酒店未來經(jīng)營的風險，從而提升酒店的市場競爭力和盈利水平。酒店定位明確后，就為土地獲取的本錢控制提供了重要依據(jù)，一般來說，高星級酒店的土地本錢不應超過工程總投資的30%。超過此上限，酒店的投資回收期將大大延長。由于土地一旦取得，土地本錢即根本確定，因此控制土地本錢的關鍵在于獲取土地時能提供較為準確的目標本錢分析數(shù)據(jù)，采取一定的投標報價策略，并嚴格控制交地風險。因此，工程投資決策階段的本錢控制重點首要任務在于工程定位的明確及土地本錢的控制。圖2 酒店定位階段工作模型2.工程設計階段的本錢控制。酒店規(guī)劃設計階段對工程的建設本錢和運營本錢起著舉足輕重的作用

10、，是在整個酒店生命周期中實現(xiàn)酒店價值的關鍵環(huán)節(jié)。酒店規(guī)劃設計階段的本錢控制應關注其對酒店開發(fā)建設、運營維護全過程的本錢影響。酒店的規(guī)劃與設計是一個復雜的系統(tǒng)工程，它涉及建筑學、機電工程、通信工程、管理學、經(jīng)濟學、美學、心理學等各方面的知識以及酒店本身獨特的經(jīng)營模式等。優(yōu)質(zhì)的設計能通過對建筑形態(tài)、風格、氣氛的把握，創(chuàng)造舒適、方便、平安、環(huán)保的空間環(huán)境，塑造酒店良好的品牌形象，為酒店經(jīng)營打下了完好的根底，從而提升酒店資產(chǎn)價值。優(yōu)質(zhì)的設計對酒店建設本錢的節(jié)約表達在滿足功能前提下優(yōu)化的系統(tǒng)構架、準確的設備選型和合理的材料、部品選擇帶來的本錢節(jié)約；工程變更減少帶來的本錢節(jié)約；施工工程措施費的減少以及工程

11、周期縮短帶來的時間本錢的節(jié)約。而其對酒店運營本錢的節(jié)約直接表達在人力本錢、運營能耗、維護保養(yǎng)費用等方面。因此，在酒店設計階段的本錢控制，除了控制設計的直接本錢外，更重要的是通過優(yōu)質(zhì)的設計去控制酒店建設本錢、運營本錢。此外，還應關注優(yōu)質(zhì)設計為酒店品牌提升和企業(yè)運營效率提高帶來的無形資產(chǎn)收益，不能盲目追求投資的節(jié)約而忽略了酒店長期的使用價值。酒店規(guī)劃設計的直接本錢僅占總投資的2%4%，但設計成果卻決定了工程品質(zhì)和工程本錢的70%80%，也影響著工程運營本錢。所以對酒店工程設計直接本錢的控制應在合理范圍內(nèi)適當放寬。如此不僅有利于選擇適宜的設計單位，同時也有利于設計資源配備的優(yōu)先性。在酒店工程概念規(guī)劃

12、設計時，建設用地經(jīng)濟技術指標確定和方案選擇是設計的核心工作。在規(guī)劃條件下的合理的建設用地經(jīng)濟技術指標確定可以把酒店土地價值充分挖掘出來，圖3為酒店規(guī)劃設計階段本錢控制的目標。而在酒店的系統(tǒng)設計方案選擇時，不同技術方案的技術特點、全生命周期費用、適用條件、實施難易程度不盡相同，而不同的設計方案對工程全生命周期本錢的影響往往又十分顯著。因此，在符合酒店管理需求的前提下評估系統(tǒng)的全生命周期費用，從而確定優(yōu)選的設計方案就成為設計階段本錢控制的重要手段和方法。圖3 酒店規(guī)劃階段本錢控制的目標酒店設計面臨數(shù)百個品類的設備、材料、部品的選擇。不同類型、不同材質(zhì)的材料、部品在技術特性、適用條件、壽命周期方面都

13、有所不同，價格上也存在很大差異，有的甚至到達數(shù)倍的價格差距。此外，一個高星級酒店包含建筑、結構、市政、機電、智能化、室內(nèi)、景觀、AV、藝術/美學、標識、洗衣/廚房、聲學、燈光、交通等近30項專項設計。各專項設計之間既有相互聯(lián)系，又存在矛盾。在設計時，一方面應注意平衡各專業(yè)間的關系，實現(xiàn)各系統(tǒng)經(jīng)濟技術的合理性，兼顧工程全生命周期本錢，從而使各種矛盾關系到達最優(yōu)的組合狀態(tài)。例如，酒店窗體采用LOW-E中空玻璃設計大大提高了幕墻系統(tǒng)的本錢，但假設考慮到其優(yōu)良的隔熱性能不僅能減少空調(diào)系統(tǒng)和相應配電系統(tǒng)的裝機容量，節(jié)約空調(diào)系統(tǒng)的初始投資。同時也能大大降低酒店未來空調(diào)運行的能耗，經(jīng)過對生命周期本錢的評估，

14、采用LOW-E中窄玻璃仍然是合理的選擇。另一方面，采用專業(yè)設計前置與并行思想的一體化設計模式可使各專業(yè)的信息同步共享，將不同專業(yè)間的矛盾在工程開展前期解決，不僅有利于提高設計品質(zhì)，也有利于控制設計變更帶來的本錢增加。圖4為酒店各專業(yè)一體化集成設計網(wǎng)絡關系示意圖，圖5表達了酒店傳統(tǒng)設計模式向專業(yè)一體化集成設計模式轉變的優(yōu)化流程圖。3.工程實施階段的本錢控制。工程實施階段的本錢控制主要包括招投標階段的本錢控制和施工過程中的本錢控制。圖4 酒店各專業(yè)一體化設計網(wǎng)絡關系圖5 酒店傳統(tǒng)設計模式向同步一體化集成設計模式轉變的優(yōu)化流程圖工程、設備材料招投標是以工程設計文件為依據(jù)，以招標工程量清單為根底，擇優(yōu)

15、確定工程或設備材料供給商及合同價格的方式。在招投標階段，確保與設計相匹配的設備材料定位是本錢控制的重點，應防止為保證工程品質(zhì)，盲目提高設備材料的定位，更不能為降低本錢而犧牲工程品質(zhì)。另一方面選擇適宜的潛在投標人，確保競爭的充分性也是降低工程本錢的有效方法。在評標階段，構建合理的評標標準亦是本錢控制的重點，不能盲目追求最低價中標，而是根據(jù)不同標的物的特點，建立一個綜合考慮技術、價格及運營維護本錢，以實現(xiàn)工程價值最大化為原那么的評標標準。工程施工階段的本錢控制是把工程目標本錢作為本錢控制的目標值，在工程實施過程中適時跟蹤和動態(tài)調(diào)整，以確保工程本錢控制目標處于良好的受控狀態(tài)。在施工階段，本錢控制的重

16、點在于嚴格控制工程變更、良好的質(zhì)量控制、合理的工期控制。工程變更產(chǎn)生的原因通常有市場或政策變化引起的決策變更、設計錯漏或優(yōu)化、施工錯誤或施工困難等。由于工程變更將造成工程本錢變化的不確定性，因此一旦前期定位和設計階段都得到良好的控制，施工過程中就要盡可能防止隨意的工程變更。而工程質(zhì)量的好壞不僅影響工程的品質(zhì)，也在很大程度影響到本錢。施工質(zhì)量假設達不到質(zhì)量標準，造成的返工和整改都將付出更多的本錢，也會帶來未來運營和維護本錢的提高。另外，工期過快會給施工質(zhì)量控制帶來困難，也會增加趕工的相關措施費用；而工期過慢不僅帶來資金時間本錢的增加，還會影響酒店開業(yè)經(jīng)營的營業(yè)收入。4.運營和維護階段的本錢控制。

17、酒店工程竣工驗收合格后，即可交付酒店管理公司投入運營了。工程交付標志著工程建設階段的結束和運營維護階段的開始。在運營和維護階段，對酒店設施設備進行有效的維護與管理，充分發(fā)揮設施設備的效能，控制能源消耗是酒店本錢控制的重要工作。一方面，酒店設施設備的效能與能耗水平受到酒店建設與交付標準的影響較大。因此，酒店運營維護階段的本錢控制應該在酒店建設工程階段就給予充分考慮。譬如，通過建筑圍護結構的合理選擇和遮陽系統(tǒng)配置減少空調(diào)的能耗；通過優(yōu)化的設備配置組合，減少低負荷需求下的水、電、氣的能耗水平；通過變頻技術、熱回收技術、太陽能技術等技術措施提高能源使用效率，延長設備經(jīng)濟壽命等。另一方面，在酒店運營期那

18、么需要通過科學的管理方法，應用專業(yè)的技術手段，對已投入使用的各類設施進行管理，以提高設施的經(jīng)濟價值和實用價值，降低運營和維護費用，以經(jīng)濟的費用投入，發(fā)揮出其最高的綜合效能，這一時期對提高酒店的經(jīng)濟效益起著舉足輕重的作用。酒店運營期設備管理不善，不但在經(jīng)濟上會給酒店帶來損失，還會嚴重影響酒店的聲譽。(三)酒店建設工程生命周期本錢控制的體系與措施1.酒店本錢控制體系。酒店建設工程本錢控制的目標是根據(jù)工程的開展進程，通過對不同階段工程本錢的分析、優(yōu)化、細化，并采取相應的控制措施將本錢控制在合理范圍內(nèi)，最終在滿足酒店的功能價值的前提下實現(xiàn)工程的本錢可控。由于酒店工程的本錢控制貫穿于工程的全過程，控制點

19、多，且工程的本錢與品質(zhì)、進度相互關聯(lián)影響，因此酒店本錢控制不應是簡單地降低本錢，而需要以本錢效益最大化為目標，重點關注影響本錢的關鍵環(huán)節(jié)，通過系統(tǒng)的本錢控制體系，實現(xiàn)工程的本錢目標。目標本錢管控體系。本錢控制體系是企業(yè)對工程本錢實施程控制的宏觀框架體系，它規(guī)定了本錢控制內(nèi)容、方法和流程。近年來，目標本錢管理體系成為工程建設工程管理中常用的本錢管理方法。酒店的目標本錢是基于行業(yè)本錢水平，結合公司的競爭策略，根據(jù)酒店整體目標預先確定的經(jīng)過努力所要實現(xiàn)的本錢指標。對目標本錢的管理那么需通過本錢分解結構將目標層層分解，把目標變成可執(zhí)行的行動方案，并在執(zhí)行過程中將實際結果與目標比照，分析偏差，進行改良，最終實現(xiàn)本錢控制目標。目標本錢