恒大集團(tuán)全套工程管理(失誤與經(jīng)驗(yàn))總結(jié)

1、精品文檔恒大集團(tuán)全套工程管理（失誤與經(jīng)驗(yàn)）總結(jié)（最終版）2014-11-16房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟閱讀引語為了總結(jié)經(jīng)驗(yàn)， 吸取教訓(xùn)， 提高工程管理人員的專業(yè)技能和管理水平， 提高工作質(zhì)量和工作效率，現(xiàn)結(jié)合恒大各工程部提交的 “工程管理經(jīng)驗(yàn)總結(jié) ”，由綜合計(jì)劃部和工程技術(shù)部重新整理匯總，聯(lián)合編制了恒大工程管理經(jīng)驗(yàn)總結(jié)。恒大工程管理經(jīng)驗(yàn)總結(jié) 既含有成功的經(jīng)驗(yàn)， 又有失敗的教訓(xùn)或不足， 還包含工程項(xiàng)目管理的難點(diǎn)與建議， 共分為兩部分， 第一部分為 各項(xiàng)目工程管理經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，第二部分為恒大 “搶開盤 ”工程經(jīng)驗(yàn)總結(jié)。工程管理經(jīng)驗(yàn)總結(jié)作為工程施工管理的總結(jié)性文件對(duì)各項(xiàng)目特別是新開工項(xiàng)目提高綜合管理水平有一定的指

2、導(dǎo)和借鑒意義，供各項(xiàng)目參考執(zhí)行第一部分各項(xiàng)目工程管理經(jīng)驗(yàn)總結(jié)一、各項(xiàng)目工程管理成功經(jīng)驗(yàn)1、工程進(jìn)度方面（1）恒大華府1 號(hào)地塊地下車庫施工進(jìn)度較快：車庫單層面積有一萬多平方，共兩層地下室，施工時(shí)周轉(zhuǎn)材料一次性投入，主要為架管、機(jī)件、模板、木方等，在主樓施工的同時(shí)利用主樓的工人同時(shí)進(jìn)行車庫施工。例如主樓在支模時(shí)就將所有的鋼筋工集中力量綁車庫鋼筋，主樓在澆砼時(shí)就將所有的木工集中在車庫支模。這樣既沒有影響主樓的施工又將車庫在最短的時(shí)間施工完成，周轉(zhuǎn)材料基本上只使用1-2 次，可以用于其它工地，最主要是車庫施工完成后為主樓的后續(xù)施工例如砌體和抹灰施工等及時(shí)提供了運(yùn)輸通道和施工場(chǎng)地。半個(gè)月完成35#棟樣

3、板房精裝：在接到做樣板房的指令后第一時(shí)間組織主體單位和裝修單位申報(bào)材料計(jì)劃，然后組織主體單位進(jìn)行砌體和抹灰施工，其中抹灰采取滿掛鋼絲網(wǎng)和增加抗裂砂漿， 在主體施工的同時(shí)裝修濕作業(yè)穿插進(jìn)行施工，這樣主體施工完成后裝修濕作業(yè)也同時(shí)完成， 后期就只剩下刮涂料和安裝門等簡(jiǎn)單的工作了。 在樣板房?jī)?nèi)施工的同時(shí)再集中力量進(jìn)行看房通道的施工，這樣就保證了樣板房的按期交付。（2）恒大綠洲綠洲進(jìn)度控制成功的原因主要有兩點(diǎn)， 1、招標(biāo)階段，根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度，選擇 2-3 個(gè)主體施工單位，現(xiàn)場(chǎng)管理杜絕一家獨(dú)大的狀況，各施工單位直接存在比較和競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，便于現(xiàn)場(chǎng)管理； 2、施工管理過程中工程部充分發(fā)揮服務(wù)意識(shí)，向各施工單

4、位積極提供配合，施工單位提出的問題及時(shí)給予答復(fù)解決；做好現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)，把施工單位之間的施工沖突及時(shí)化解，維護(hù)各單位的施工積極性。（3）恒大雅苑嚴(yán)格按照公司要求， 以拿地后 6 個(gè)月開盤的工期要求作為開盤前總的控制目標(biāo)，此目標(biāo)由經(jīng)理全局掌控，然后逐一分解到土方工程、配套管網(wǎng)道路和園林園建工程、樣板房、。1歡迎下載精品文檔綜合樓、大門樓土建和精裝修工程、需達(dá)到預(yù)售條件的主體施工工程，確定各個(gè)工程完成的節(jié)點(diǎn)工期，再由項(xiàng)目經(jīng)理和工程師具體跟蹤控制。整個(gè)施工過程，恒大雅苑項(xiàng)目合理組織和管理，環(huán)環(huán)相扣，責(zé)任到人。同時(shí)，合理組織周轉(zhuǎn)材和勞動(dòng)力的有效利用，也有效的加快了施工進(jìn)度，比如在綜合樓結(jié)構(gòu)施工時(shí)，以層數(shù)作為

5、應(yīng)配備的模板套數(shù)，不考慮模板在綜合樓結(jié)構(gòu)施工時(shí)進(jìn)行周轉(zhuǎn)，以最快的速度保證綜合樓封頂，然后，將拆除的模板利用到樣板樓的施工，做到既省工，又加快施工進(jìn)度。另外，樣板房樓棟進(jìn)行主體施工時(shí)， 為能及時(shí)將三層樣板房交付精裝修及為精裝施工提供足夠的時(shí)間，采取先不進(jìn)行基坑回填，在二層搭設(shè)懸挑腳手架的施工方案，從而縮短了土建工程的工期，為項(xiàng)目的順利開盤，贏得了寶貴的時(shí)間。另外，在安裝工程施工管理上，綜合樓、運(yùn)動(dòng)中心安裝工程交叉施工較多，消防安裝工程、中央空調(diào)安裝工程、三網(wǎng)安裝工程、智能化安裝工程等都隨精裝修同步進(jìn)行， 故對(duì)現(xiàn)場(chǎng)關(guān)系協(xié)調(diào)及各專業(yè)交叉作業(yè)配合要求較高，施工工藝和施工程序的選擇直接關(guān)系到各安裝工程是

6、否能正常進(jìn)行。施工前，由工程部牽頭組織各專業(yè)安裝單位及我司總工室，設(shè)計(jì)院、設(shè)備供應(yīng)商到施工現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)出現(xiàn)設(shè)備安裝、管線安裝打架的部分，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況及時(shí)變更設(shè)計(jì)，以解決現(xiàn)場(chǎng)施工矛盾，確保施工進(jìn)度及質(zhì)量。雅苑項(xiàng)目在雨季施工過程中，基本都是趕在合同要求節(jié)點(diǎn)工期前完成各項(xiàng)工程目標(biāo)，如何提高施工單位的積極性，是一項(xiàng)很重要的工作任務(wù)。項(xiàng)目采取了重獎(jiǎng)重罰的經(jīng)濟(jì)刺激手段，確保了施工單位勞動(dòng)力的投入。具體為，春節(jié)期間為搶進(jìn)度給項(xiàng)目管理人員和民工發(fā)加班工資和設(shè)立工期目標(biāo)獎(jiǎng)；開盤前夕，為各個(gè)施工單位設(shè)立工期目標(biāo)獎(jiǎng)，確保各項(xiàng)工作在合同要求工期內(nèi)完成。 結(jié)果證明，有效的經(jīng)濟(jì)刺激手段是確保施工進(jìn)度最有效的途徑。雅苑項(xiàng)目為完

7、成公司的進(jìn)度目標(biāo)，同時(shí)也在工程技術(shù)方面下了不少功夫，比如說，為克服現(xiàn)澆樓板砼結(jié)構(gòu)需達(dá)到一定的強(qiáng)度才能拆模的技術(shù)局限性要求，采取將樣板層及以下樓層砼的強(qiáng)度等級(jí)提高一個(gè)等級(jí)的技術(shù)措施，在保證了混凝土設(shè)計(jì)要求強(qiáng)度質(zhì)量的前提下，提前了拆模時(shí)間，從而縮短了樣板房施工工期。雅苑項(xiàng)目因地面面積很大，且拆遷尚未完成，土方工程量巨大，土方工程無法按照集團(tuán)的要求，一步到位，所以，在整個(gè)施工過程中，因土方問題和拆遷問題，給項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理帶來了前所未有的難度。雅苑項(xiàng)目采取有所側(cè)重，各個(gè)擊破的工作方法完成土方和拆遷工程，配合工程施工的開展。比如說，先填施工道路路基，再填園建路路基和園建地基，最后完成整個(gè)銷售區(qū)域的園林土方

8、需求，土方工程自始至終貫穿于整個(gè)施工過程。同樣拆遷工程也是先完成工期最長(zhǎng)的綜合樓，再完成樣板樓，最后完成大門樓和運(yùn)動(dòng)中心。確保項(xiàng)目的順利開盤。（4）郴州華府工程進(jìn)度控制的依據(jù)是恒大集團(tuán)綜合計(jì)劃部下發(fā)的總進(jìn)度計(jì)劃及月度進(jìn)度計(jì)劃，通常這個(gè)進(jìn)度計(jì)劃是在滿足工期要求和滿足開盤的前提下，由恒大公司根據(jù)長(zhǎng)期開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)周期的經(jīng)驗(yàn)編制的。 我們?cè)诠こ踢M(jìn)度監(jiān)控中要及時(shí)掌握工程進(jìn)度，與事先審批通過的進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行對(duì)比，對(duì)滯后嚴(yán)重的要進(jìn)行書面的警告，可要求施工單位增加人員、設(shè)備等。2歡迎下載精品文檔的投入以提高工程進(jìn)度，確保按時(shí)交工。對(duì)于工期嚴(yán)重超前的，要根據(jù)情況，增加對(duì)工程質(zhì)量的監(jiān)控，以避免因追求速度而影響質(zhì)量的

9、情況發(fā)生。2、工程質(zhì)量方面恒大華府二期飄窗塞縫施工做的較好， 后期塞縫采用專業(yè)防水施工隊(duì)伍進(jìn)行施工，并且專人進(jìn)行管理，塞縫后全權(quán)進(jìn)行檢查，這樣就避免了勞務(wù)隊(duì)自行塞縫施工不到位造成漏水隱患，塞縫質(zhì)量大大提高。1 號(hào)地塊砼結(jié)構(gòu)觀感質(zhì)量較好： 主要是加強(qiáng)過程中的控制， 在支模過程中對(duì)模板的標(biāo)高、平整度、 接縫等均進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)實(shí)測(cè)實(shí)量， 發(fā)現(xiàn)超出規(guī)范的部位當(dāng)時(shí)就要求作業(yè)人員進(jìn)行整改，另外在澆砼前嚴(yán)格對(duì)支模架進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收不合格整改不到位堅(jiān)決不允許澆砼，澆砼旁站時(shí)對(duì)重點(diǎn)部位進(jìn)行監(jiān)督，就樣就保證了砼澆筑成型后觀感質(zhì)量較好。（2）恒大雅苑工程實(shí)體的質(zhì)量控制級(jí)級(jí)落實(shí)到經(jīng)理、 項(xiàng)目經(jīng)理和工程師，建立以工程部經(jīng)理為中

10、心的質(zhì)量控制體系，各個(gè)環(huán)節(jié)嚴(yán)格把控，嚴(yán)格執(zhí)行公司的失職問責(zé)制度，維護(hù)集團(tuán)公司的品牌形象；為應(yīng)對(duì)雅苑復(fù)雜的地質(zhì)環(huán)境，在基礎(chǔ)施工階段，工程部就及時(shí)與總工室和工程技術(shù)部溝通，變更與現(xiàn)場(chǎng)情況不符的設(shè)計(jì)，確保工程質(zhì)量。比如因預(yù)制管樁在施工過程中達(dá)不到收錘標(biāo)準(zhǔn)，為保證地基的承載力，采取加樁和變更承臺(tái)等措施；小區(qū)內(nèi)瀝青路路基淤泥無法清除干凈，及因雨季施工，回填土含水量過大，無法壓實(shí)到位，采取路基填磚渣或拋石處理，在路面砼中增配鋼筋的措施；因樣板房工期緊張，所以工作面無法到達(dá)技術(shù)要求的工期間歇， 采取在樣板層的表面抹灰層增加玻纖網(wǎng)布的措施防止墻面后期的開裂。（3） 郴州華府召開質(zhì)量現(xiàn)場(chǎng)和會(huì)議交流會(huì)， 強(qiáng)調(diào)質(zhì)量

11、的重要性， 并要求施工單位嚴(yán)格按照規(guī)范及設(shè)計(jì)要求進(jìn)行施工，否則堅(jiān)決予以返工，嚴(yán)格實(shí)行樣板先行制度，做好技術(shù)交底。3、材料計(jì)劃方面（1）恒大華府為提高三月計(jì)劃的準(zhǔn)確率要求施工單位提前半個(gè)月申報(bào)下月實(shí)際用料計(jì)劃， 再以實(shí)際用料計(jì)劃為基礎(chǔ)編制三月材料計(jì)劃，這樣就保證了三月計(jì)劃的準(zhǔn)確率。（2）恒大雅苑甲供材方面， 按照項(xiàng)目工期要求和工程技術(shù)部下發(fā)的甲供材模板，充分考慮甲供材的排產(chǎn)周期，及時(shí)按集團(tuán)要求報(bào)計(jì)劃排產(chǎn)，確保不會(huì)出現(xiàn)停工待料的局面；乙供材方面，及時(shí)監(jiān)督施工單位的自購(gòu)材料，如鋼筋、水泥、模板和石材等備料情況，出現(xiàn)斷供等苗頭的時(shí)候，及時(shí)了解原因并督促施工單位及時(shí)采購(gòu)。設(shè)備及水電類材料基本為我司自行采

12、購(gòu)，水電類甲供材料種類多且復(fù)雜，水管、閥門、電線電纜、配電箱、開關(guān)面板等，故材料計(jì)劃的準(zhǔn)確性、及時(shí)性尤為重要。公建部分中央空調(diào)安裝工程的空調(diào)主機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管、電梯均由我司自行采購(gòu)，設(shè)備的排產(chǎn)時(shí)間及到貨時(shí)間需根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況準(zhǔn)確把握，避免出現(xiàn)人等設(shè)備或設(shè)備等人的現(xiàn)象。（3）郴州華府。3歡迎下載精品文檔對(duì)施工單位實(shí)行嚴(yán)格的限額領(lǐng)料制度，必須在施工前成文，即由施工單位按工程量加規(guī)定的材料損耗率報(bào)材料計(jì)劃，再由我司審核、供貨，施工完成后由預(yù)決算部及工程技術(shù)部共同審核工程量，之后對(duì)比實(shí)際使用量，節(jié)省了材料就獎(jiǎng)勵(lì)、超用了材料就對(duì)施工單位進(jìn)行一定額度的罰款。如此，一是讓施工單位形成一定的成本節(jié)約意識(shí)；二是我司從根

13、本上控制了材料的超用及浪費(fèi)等情況。成本控制方面：（1）恒大華府4 號(hào)地塊整體地下室施工完成后周圍回填土采用2、3 號(hào)地塊的外運(yùn)土方， 以最大限度實(shí)現(xiàn)土方平衡，為公司節(jié)約了成本。（ 2）郴州華府強(qiáng)調(diào)圖紙會(huì)審，減少返工；根據(jù)實(shí)際情況優(yōu)化圖紙，降低投資；仔細(xì)熟悉合同條款減少簽證的發(fā)生。3、材料計(jì)劃方面（1）恒大華府為提高三月計(jì)劃的準(zhǔn)確率要求施工單位提前半個(gè)月申報(bào)下月實(shí)際用料計(jì)劃，再以實(shí)際用料計(jì)劃為基礎(chǔ)編制三月材料計(jì)劃，這樣就保證了三月計(jì)劃的準(zhǔn)確率。（2）恒大雅苑甲供材方面， 按照項(xiàng)目工期要求和工程技術(shù)部下發(fā)的甲供材模板，充分考慮甲供材的排產(chǎn)周期，及時(shí)按集團(tuán)要求報(bào)計(jì)劃排產(chǎn)，確保不會(huì)出現(xiàn)停工待料的局面；

14、乙供材方面，及時(shí)監(jiān)督施工單位的自購(gòu)材料，如鋼筋、水泥、模板和石材等備料情況，出現(xiàn)斷供等苗頭的時(shí)候，及時(shí)了解原因并督促施工單位及時(shí)采購(gòu)。設(shè)備及水電類材料基本為我司自行采購(gòu)，水電類甲供材料種類多且復(fù)雜，水管、閥門、電線電纜、配電箱、開關(guān)面板等，故材料計(jì)劃的準(zhǔn)確性、及時(shí)性尤為重要。公建部分中央空調(diào)安裝工程的空調(diào)主機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管、電梯均由我司自行采購(gòu)，設(shè)備的排產(chǎn)時(shí)間及到貨時(shí)間需根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況準(zhǔn)確把握，避免出現(xiàn)人等設(shè)備或設(shè)備等人的現(xiàn)象。（3）郴州華府對(duì)施工單位實(shí)行嚴(yán)格的限額領(lǐng)料制度，必須在施工前成文，即由施工單位按工程量加規(guī)定的材料損耗率報(bào)材料計(jì)劃，再由我司審核、供貨，施工完成后由預(yù)決算部及工程技術(shù)部共同審

15、核工程量，之后對(duì)比實(shí)際使用量，節(jié)省了材料就獎(jiǎng)勵(lì)、超用了材料就對(duì)施工單位進(jìn)行一定額度的罰款。如此，一是讓施工單位形成一定的成本節(jié)約意識(shí)；二是我司從根本上控制了材料的超用及浪費(fèi)等情況。成本控制方面：（1）恒大華府4 號(hào)地塊整體地下室施工完成后周圍回填土采用2、3 號(hào)地塊的外運(yùn)土方， 以最大限度實(shí)現(xiàn)土方平衡，為公司節(jié)約了成本。（ 2）郴州華府強(qiáng)調(diào)圖紙會(huì)審，減少返工；根據(jù)實(shí)際情況優(yōu)化圖紙，降低投資；仔細(xì)熟悉合同條款減少簽證的發(fā)生。4歡迎下載精品文檔現(xiàn)場(chǎng)管理方面：（1）恒大華府2、3 號(hào)地塊交樓區(qū)域室外環(huán)境配套協(xié)調(diào)各專業(yè)較到位，施工較為順利， 基本未出現(xiàn)扯皮打架現(xiàn)象。（ 2）郴州華府甲方與監(jiān)理于一身的管

16、理重點(diǎn)就是協(xié)調(diào)管理，從技術(shù)上考慮，提高設(shè)計(jì)圖紙的質(zhì)量，減少因技術(shù)錯(cuò)誤帶來的協(xié)調(diào)問題。從組織協(xié)調(diào)入手，建立專門的協(xié)調(diào)會(huì)議制度，施工中甲方、項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)定期組織舉行協(xié)調(diào)會(huì)議，解決施工中的協(xié)調(diào)問題。對(duì)于較復(fù)雜的部位，在施工前應(yīng)組織專門的協(xié)調(diào)會(huì)， 使各專業(yè)隊(duì)進(jìn)一步明確施工順序和責(zé)任。這里要強(qiáng)調(diào)的一點(diǎn)是，不論是會(huì)簽、會(huì)審還是隱蔽驗(yàn)收，所有制定的制度決不能是一個(gè)形式，而應(yīng)是實(shí)實(shí)在在，或者說所有的技術(shù)管理人員，對(duì)自己的工作、簽名應(yīng)承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。另外及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，作為技術(shù)管理人員，要善于不斷地總結(jié)工作中的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。施工中協(xié)調(diào)部分的常見問題包括 : 電氣部分與土建的協(xié)調(diào)； 給排水與建筑結(jié)構(gòu)的協(xié)調(diào)；建筑的外表、

17、功能與結(jié)構(gòu)的關(guān)系； 各種預(yù)制件、 預(yù)埋件、裝飾與結(jié)構(gòu)的關(guān)系、 施工的特點(diǎn)、 要求；各輔助專業(yè)之間的協(xié)調(diào)等。二、各項(xiàng)目工程管理的不足及教訓(xùn)1、工程進(jìn)度方面（1）恒大華府主體結(jié)構(gòu)進(jìn)度還算較正常， 但精裝修施工進(jìn)度極其緩慢， 往往主體結(jié)構(gòu)施工完成后粗裝修人員嚴(yán)重不足，或是相關(guān)配套工作跟不上，例如安裝滯后，吊洞滯后等等，導(dǎo)致粗裝修進(jìn)度嚴(yán)重滯后，無法按期移交場(chǎng)地給精裝修單位。勞務(wù)班組的技術(shù)管理能力及穩(wěn)定性十分重要。39#棟在主體搶預(yù)售條件的過程中，因勞務(wù)班組的更換導(dǎo)致主體進(jìn)度受到嚴(yán)重影響，導(dǎo)致公司無法如期拿到預(yù)售證。工程部應(yīng)及時(shí)關(guān)注主體承包單位和勞務(wù)班組動(dòng)向，對(duì)可能出現(xiàn)的重大變化引起足夠的重視，提前做好

18、應(yīng)對(duì)準(zhǔn)備。（2）恒大名都首期范圍的劃分不僅僅要考慮營(yíng)銷的有利位置，同時(shí)也應(yīng)考慮現(xiàn)場(chǎng)的施工組織及與后續(xù)樓棟施工的順暢銜接。 名都的首期樓棟范圍的劃分現(xiàn)在看來是在施工組織方面考慮不足的，對(duì)后續(xù)樓棟及施工圍蔽乃至后續(xù)交樓區(qū)域的圍蔽造成不利影響。（ 3）恒大城恒大城的場(chǎng)地比較特殊，二、三期樓棟大部分靠近山體。除了首期范圍的選取要考慮施工便利外， 對(duì)于鄰近山體的施工應(yīng)優(yōu)先考慮施工道路及場(chǎng)地排水，并對(duì)邊坡支護(hù)的工期應(yīng)有充足的估計(jì)。2、工程質(zhì)量方面（ 1）恒大華府一期瓢窗滲水嚴(yán)重，由于前期中高層采用外保溫，保溫層內(nèi)長(zhǎng)期積水，并且高邊塞縫不到位，造成漏水現(xiàn)象嚴(yán)重，而且很難找到漏水點(diǎn)，造成大量返工。按照正規(guī)做法

19、應(yīng)該是外保溫做到窗邊留出 10cm不做，采用水泥砂漿塞縫，并且要保證塞縫質(zhì)量。5歡迎下載精品文檔墻體開裂， 主要是梁底墻體與梁交接處開裂， 主要原因還是頂磚一次性砌筑造成墻體沉降，而抹灰時(shí)又未進(jìn)行補(bǔ)縫，釘鋼絲網(wǎng)也較隨意，造成后期墻體開裂。恒大名都飄窗滲漏水：名都首期飄窗及外墻滲漏水問題較多，基本達(dá)到80%以上，經(jīng)過幾次大規(guī)模的整改治理，除最近的一次處理效果有待檢驗(yàn)外，前幾次的處理有一定的效果。如 8#1807 房，此前滲漏水較嚴(yán)重，后經(jīng)治理，至今未發(fā)現(xiàn)滲漏現(xiàn)象。滲水原因：門窗塞縫不密實(shí)，外窗打膠流于形式，不能起到防水作用；墻體開裂，導(dǎo)致雨水經(jīng)保溫層滲入墻體，引起墻體滲漏。屋面滲水：屋面滲水集中

20、在聯(lián)棟間的屋面及墻體變形縫位置、出屋面管道處、頂層陽臺(tái)天花處。如 28#棟 12-18 層主臥墻體， 交樓前滲水極其嚴(yán)重， 后經(jīng)治理，現(xiàn)已不再滲漏。滲水原因： 該位置的滲水原因主要是屋面卷材的附加層施工不到位，變形縫未按要求施工，導(dǎo)致雨季立面墻體經(jīng)變形縫進(jìn)水，頂層天花位置處防水施工不到位。陽臺(tái)滲漏水：陽臺(tái)滲漏水主要集中在排水立管管根處。此現(xiàn)象較為普遍， 出現(xiàn)頻率為60%左右。滲水原因：該位置滲水原因主要是陽臺(tái)排水立管孔洞封堵不到位，且管根處未按要求做好防水處理及閉水試驗(yàn)。另外，陽臺(tái)未整體設(shè)計(jì)防水、地磚采用干鋪施工也是滲水原因之一?？蛷d及臥室踢腳、天花位置滲水：現(xiàn)部分房間出現(xiàn)客廳踢腳、臥室踢腳甚

21、至客廳天花出現(xiàn)滲水情況。 典型案例： 22#棟 211、311、411、511，21#棟 206、1106，9#棟 1506、1707、1206，滲水原因： 1 給水管做好后未進(jìn)行有效的成品保護(hù)，導(dǎo)致后續(xù)施工中破壞給水管；2 施工中水管的熱熔連接不到位，導(dǎo)致爆管； 3 個(gè)別給水管質(zhì)量達(dá)不到要求，導(dǎo)致爆管。4 前期施工中因房間內(nèi)積水過多，地磚施工完畢后，潮氣無法有效排出，經(jīng)墻體踢腳位置滲出。墻體開裂、空鼓：首期墻體裂縫比較普遍，現(xiàn)經(jīng)過幾次全面整改，仍有部分裂縫陸續(xù)出現(xiàn)。此類問題較為普遍，出現(xiàn)頻率約為 80%。原因： 1 不同材料交界處未按要求掛鋼絲網(wǎng)，此類裂縫均為貫穿裂縫； 2 墻體批蕩層裂縫，

22、此類裂縫多為局部墻體過厚或墻體批蕩厚度不均勻，且未按要求采取加強(qiáng)措施。3 管線位置處裂縫，該類裂縫因墻體中敷設(shè)有管線，但批蕩過程中未按要求在管線處加掛鋼絲網(wǎng)。4 墻漆膩?zhàn)訉恿芽p。此類裂縫較細(xì)，主要是膩?zhàn)訉优幉坏轿弧?5 墻體空鼓。主要是批蕩前基層清理、拉毛不到位，灰塵較多，導(dǎo)致批蕩層與砌體間粘接不牢， 此外，批蕩后養(yǎng)護(hù)不到位也是空鼓的原因之一。天花開裂、空鼓、脫落：現(xiàn)首期已出現(xiàn)二十多處天花批蕩層脫落現(xiàn)象。原因：結(jié)構(gòu)基層清理不到位，批蕩前未按要求進(jìn)行拉毛、脫堿清洗處理。房間、飄窗大小頭：大小頭現(xiàn)象比較普遍， 主要原因是結(jié)構(gòu)、 砌體施工中定位放線不準(zhǔn)，批蕩過程中未進(jìn)行校正，而在豪裝移交中裝修單位

23、又未指出，導(dǎo)致裝修后出現(xiàn)大小頭。室內(nèi)標(biāo)高差：主要集中在生活陽臺(tái)與廚房間的標(biāo)高差。原因：主體結(jié)構(gòu)施工中標(biāo)高未按設(shè)計(jì)要求施工， 而豪裝移交中裝修單位未對(duì)標(biāo)高問題提出疑義，且施工中根據(jù)實(shí)際標(biāo)高進(jìn)行了地磚施工，導(dǎo)致產(chǎn)生標(biāo)高問題。典型案例：20#棟 203，21#棟 1106石材開裂、色差明顯：首期裝修中在以下部位產(chǎn)生了較多的石材開裂、色差明顯現(xiàn)象：飄窗板石材、門檻石、洗臉臺(tái)、鏡框線石材、淋浴隔斷淺啡網(wǎng)石材。原因：1 石材為天。6歡迎下載精品文檔然石材，本身易開裂，易產(chǎn)生色差； 2 運(yùn)輸、施工過程中操作不當(dāng)導(dǎo)致石材開裂，而施工人員又未進(jìn)行更換； 3 成品保護(hù)不當(dāng)導(dǎo)致石材開裂； 4 石材進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收、施工中把

24、關(guān)不嚴(yán)，未進(jìn)行嚴(yán)格篩選，導(dǎo)致產(chǎn)生色差。排水管堵塞：基本上主立管，地漏、潔具支管均存在不同程度的堵塞現(xiàn)象。原因：1 施工單位未按要求進(jìn)行通水試驗(yàn)； 2 施工完成后，未進(jìn)行有效的成品保護(hù)， 導(dǎo)致施工垃圾、廢棄物等掉入管內(nèi)； 3 工序交接時(shí)未按要求移交， 導(dǎo)致責(zé)任不清， 出現(xiàn)問題后存在推諉、扯皮現(xiàn)象。典型案例： 22#棟 211， 5#棟 204， 7#棟 811。電梯故障頻繁： 首期電梯共 52 部，截至目前，基本上 60%左右的電梯不能正常使用。原因：奧的斯電梯廠家售后服務(wù)人員少，目前僅兩個(gè)；售后服務(wù)人員技術(shù)水平不能滿足要求，絕大多數(shù)問題是反復(fù)發(fā)生的，很多問題均存在治標(biāo)不治本的情況；奧的斯廠家本

25、身的售后服務(wù)機(jī)制繁瑣，尤其是維修所用的配件配貨，自申請(qǐng)至貨到現(xiàn)象，時(shí)間大概需約一個(gè)月，極大的影響了正常維修。3、材料計(jì)劃方面（ 1）恒大華府：鋁合金玻璃補(bǔ)料計(jì)劃申報(bào)不及時(shí)，造成后期交樓被動(dòng)，主要原因是未及時(shí)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)材料進(jìn)行清點(diǎn)，無法對(duì)玻璃破損情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。（ 2）恒大綠洲非標(biāo)門計(jì)劃，門洞進(jìn)深尺寸較多。主要原因是現(xiàn)場(chǎng)未能及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)及施工存在問題，不能及時(shí)調(diào)整解決，避免非標(biāo)情況發(fā)生。（ 3）郴州恒大華府同一型號(hào)材料反復(fù)補(bǔ)料， 造成臨時(shí)計(jì)劃項(xiàng)數(shù)較多。 主要原因是現(xiàn)場(chǎng)對(duì)工程進(jìn)度和材料使用情況把握不夠準(zhǔn)確，預(yù)測(cè)量與實(shí)際需求量相差較大。（ 4）各項(xiàng)目存在臨時(shí)用料計(jì)劃、取消推遲函項(xiàng)數(shù)較多現(xiàn)象，影響材料計(jì)劃申

26、報(bào)準(zhǔn)確率。主要原因是未能根據(jù)現(xiàn)象工程進(jìn)度情況，準(zhǔn)確把握實(shí)際材料需求情況，計(jì)劃申報(bào)不系統(tǒng)，造成申報(bào)錯(cuò)漏及部分材料過多申報(bào)現(xiàn)象（ 5）各項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)甲供材料使用存在浪費(fèi)現(xiàn)象。主要原因是施工單位亂堆亂放，使用保管不善造成部分材料損壞及浪費(fèi)。4、成本控制方面恒大華府項(xiàng)目部份簽證由于當(dāng)時(shí)未達(dá)成一致造成積壓因而形成大量遺留簽證，給現(xiàn)場(chǎng)管理帶來很大的難度各項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更滯后或建安裝圖與裝修圖紙沖突問題造成的簽證較多，造成的損失較大；各項(xiàng)目轉(zhuǎn)扣簽證、遺留簽證存在諸多不利因素；各項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理的組織施工安排不細(xì)致及預(yù)見性差導(dǎo)致現(xiàn)場(chǎng)管理的成本增加。5、現(xiàn)場(chǎng)管理方面（ 1）恒大華府對(duì)施工單位的管理辦法不多，始終處于被動(dòng)狀態(tài)

27、。7歡迎下載精品文檔（2）恒大雅苑因員工基本由新員工組成，對(duì)公司制度和文化的不熟悉，無法以最有效的工作方法及時(shí)解決問題，比如前期的立項(xiàng)工作，不能提出有利于現(xiàn)場(chǎng)管理的關(guān)鍵性條款，導(dǎo)致現(xiàn)場(chǎng)管理的難度加大； 另外主體施工單位的施工總平面布置和臨時(shí)施工道路的界定等問題，現(xiàn)場(chǎng)管理時(shí)，導(dǎo)致施工單位推諉扯皮；因?qū)局贫鹊牟皇煜?，不能及時(shí)就施工單位提出的技術(shù)、成本、合同問題及時(shí)與公司相關(guān)部門及時(shí)溝通，提出有效的解決辦法，導(dǎo)致與施工單位扯皮，耽誤工期；為確保工期的實(shí)現(xiàn)，導(dǎo)致簽證增加等等三、項(xiàng)目管理的難點(diǎn)、需注意事項(xiàng)及建議：（ 1）恒大華府對(duì)主體單位的管理始終較難，由于本項(xiàng)目只有一個(gè)主體單位，沒有任何競(jìng)爭(zhēng)，這是

28、先天不足，另外由于主體單位的體制問題， 主體單位的自身管理人員也無法對(duì)作業(yè)班組進(jìn)行有效的管理， 造成自開工至今工程部對(duì)主體單位的管理一直處于被動(dòng)狀態(tài)，局面一直無法徹底扭轉(zhuǎn)。主體向精裝場(chǎng)地移交進(jìn)行極其緩慢，主體單位粗裝修大面積完成后往往存在大量問題無法滿足精裝要求，而整改進(jìn)度又極其緩慢，造成精裝單位不接收?qǐng)龅?，主要措施為將需整改的問題要求主體單位限期整改，到時(shí)未整改便交給精裝單位整改，費(fèi)用轉(zhuǎn)扣主體單位。交樓后出現(xiàn)的質(zhì)量問題整改較慢，質(zhì)量問題由于量小面廣，而且大部分是在裝修好的成品上進(jìn)行返工，因此難度較大，也需要一定的專門維修人員，但往往施工單位不是很重視，加上部分業(yè)主較為挑剔，產(chǎn)生對(duì)立情緒，因此

29、整改速度較慢，對(duì)我司精品形象也造成了一定的影響。主要措施是另外成立專門的維修隊(duì)伍，費(fèi)用再?gòu)南嚓P(guān)單位轉(zhuǎn)扣。（2）恒大城恒大城樓棟全為小高層，外架搭設(shè)為整體封閉式懸挑架，一般2 層開始懸挑，導(dǎo)致外架拆除完成時(shí)建筑外立面（首層）不能完成，還須重新搭設(shè)首層外架來施工首層外立面。為了加快整體進(jìn)度， 要求外架開始拆除前先搭設(shè)首層外架并完成首層外立面，外架一起拆除。這樣做到了外架拆除完時(shí)，整體立面完成。恒大城各樓棟土建與精裝移交， 精裝進(jìn)場(chǎng)施工后， 由于與土建合同上沒明確土建室外施工電梯使用時(shí)間， 導(dǎo)致精裝后期施工時(shí)土建單位以進(jìn)度要求和自己工作面已完成為由要對(duì)室外電梯進(jìn)行拆除， 并且向我司索要額外的室外電梯

30、使用費(fèi)用。我建議應(yīng)在以后的合同中明確土建單位室外電梯移交精裝使用時(shí)間，以減少合同糾紛與額外費(fèi)用的支付。采取的措施：工程師及時(shí)跟蹤電梯合同、排產(chǎn)、到貨、安裝、驗(yàn)收的進(jìn)度情況，同時(shí)安排工程師對(duì)土建配合事宜及時(shí)跟蹤落實(shí)， 確保室外電梯拆除完畢前室內(nèi)電梯能試運(yùn)行，保證工作連續(xù)。土建移交精裝時(shí)， 土建移交太追求進(jìn)度， 太過盲目移交， 會(huì)導(dǎo)致后續(xù)的精裝施工越緩慢，質(zhì)量問題越多。 應(yīng)對(duì)土建質(zhì)量問題狠抓落實(shí)， 嚴(yán)格執(zhí)行土建驗(yàn)收整改完成后再移交精裝，并且要求土建單位邊施工邊整改，這樣既保證了進(jìn)度也落實(shí)了質(zhì)量，使得土建移交精裝后，精裝單位的質(zhì)量投訴少了很多，并且精裝的質(zhì)量與進(jìn)度也有了一定的提升。8歡迎下載精品文檔

31、電梯排產(chǎn)時(shí)間控制在塔尖封頂完成前一周，可保證塔尖外、機(jī)房?jī)?nèi)土建施工完成后電梯到場(chǎng)可及時(shí)進(jìn)場(chǎng)安裝避免電梯到貨而無法進(jìn)場(chǎng)安裝狀況發(fā)生。銷售電梯電源、樣板房單獨(dú)配置配電箱有利于管理。仔細(xì)研究各安裝專業(yè)合同，明確各施工單位安裝分界點(diǎn)，提前發(fā)現(xiàn)真空地段，盡早確定由哪個(gè)施工單位施工。 仔細(xì)核對(duì)主體水電圖紙與精裝修施工圖。 水電材料計(jì)劃存根定期與采購(gòu)部、材料公司核對(duì)。水壓試驗(yàn)及保壓施工期間驗(yàn)收、管理、施工單位責(zé)任劃分需制定合理操作制度。因?yàn)闄还駡D紙和土建電氣圖紙、 精裝電氣圖紙的廚房插座位置經(jīng)常出現(xiàn)位置不一致的情況，導(dǎo)致裝修過程中整改難度非常大，且嚴(yán)重影響了精裝進(jìn)度。我部建議在主體結(jié)構(gòu)開始施工前就應(yīng)該將櫥柜

32、圖紙和精裝電氣圖紙?jiān)O(shè)計(jì)出來并下發(fā)， 以免再發(fā)生廚房插座大面積整改和返工的情況，造成費(fèi)用的增加。同時(shí)在土建移交精裝單位時(shí)，要求精裝單位對(duì)此部分予以重點(diǎn)檢查，確保整改在前，精裝一次成活。園建工程中，設(shè)計(jì)時(shí)由于對(duì)地質(zhì)條件沒有周詳?shù)目紤]，所以個(gè)別結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)處于偏理想化，建議園建基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)施工時(shí)一定要多查看地質(zhì)條件，發(fā)現(xiàn)地質(zhì)和施工條件較差時(shí)，絕對(duì)不能盲目的為了趕進(jìn)度而完全按設(shè)計(jì)圖紙施工，應(yīng)該多考慮，盡量做到保守施工，多讓總工室到現(xiàn)場(chǎng)查看，及時(shí)修改施工方案。室外管網(wǎng)工程，由于室外園建，綠化設(shè)計(jì)施工圖滯后，造成外網(wǎng)大部分管道井、閥門井與園建綠化設(shè)計(jì)沖突，產(chǎn)生返工，建議園建綠化設(shè)計(jì)施工圖盡早提供部門，或者在室外

33、管網(wǎng)設(shè)計(jì)時(shí)，明確管井及閥門井的坐標(biāo)位置。（3）恒大綠洲燃?xì)夤軕?yīng)在精裝進(jìn)場(chǎng)之前施工完成，若燃?xì)夤茉诰b進(jìn)場(chǎng)后地磚鋪貼完成后施工，會(huì)造成地磚破壞、墻磚污染，及套管周圍無法封堵密實(shí)，人為造成漏水隱患。綠洲首期各棟均存在燃?xì)鈫挝皇┕笤斐删b成品破壞的問題。也可能造成燃?xì)夤芘c油煙管、櫥柜沖突情況，綠洲 15#、19#棟燃?xì)夤芎笱b造成櫥柜沖突， 后全部現(xiàn)場(chǎng)調(diào)整， 增加協(xié)調(diào)難度；樓板結(jié)構(gòu)高差嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)施工，特別是廚房、陽臺(tái)降板位置，降板高度一定要符合設(shè)計(jì)要求，綠洲 1#、2#棟存在因陽臺(tái)降板高度不夠造成后期陽臺(tái)整改，陽臺(tái)地面大面積打鑿，既浪費(fèi)時(shí)間有增加管理難度；陽臺(tái)降板設(shè)計(jì)為3.5cm，此設(shè)計(jì)高度理論

34、上勉強(qiáng)滿足精裝完成面陽臺(tái)與室內(nèi)的高差要求，又陽臺(tái)需預(yù)留排水坡向， 只能通過減少鋪貼厚度實(shí)現(xiàn)， 建議設(shè)計(jì)陽臺(tái)降板做到 6cm以上，保證精裝完成面的高差及排水坡向；建筑完成面需經(jīng)過精裝單位與主體單位共同確認(rèn)， 確認(rèn)后任何單位不得隨意調(diào)整， 鋁合金推拉門、電梯、防火門、及精裝室內(nèi)施工嚴(yán)格按照確定的標(biāo)高施工，按此操作可保證室內(nèi)的高差要求，達(dá)到美觀的效果。綠洲 14#16#棟部分樓層建筑面后期調(diào)整，造成感官缺陷；管道井的尺寸嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)施工，管道井的寬度關(guān)系到相連的淋浴間隔的寬度，嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)尺寸施工 , 才能保證淋浴間隔的尺寸；。9歡迎下載精品文檔電梯安裝一定要盡早安排，確保在室外提升件拆除前室內(nèi)電梯

35、能正常拖入使用，若電梯不能及時(shí)開通，將造成提升設(shè)備中斷，嚴(yán)重影響施工。綠洲17#、18#棟電梯施工較晚，提升機(jī)拆除后室內(nèi)電梯未開通，嚴(yán)重影響施工進(jìn)度；空調(diào)預(yù)埋孔洞必須嚴(yán)格按照?qǐng)D紙位置施工，綠洲 20#、21#棟近半空調(diào)孔洞預(yù)埋位置偏差，造成返工重新鉆孔；復(fù)核施工單位申報(bào)的材料單時(shí)，抓住以下要點(diǎn)：使用位置、品牌、數(shù)量、到貨時(shí)間，把以上幾點(diǎn)都確認(rèn)后，材料計(jì)劃方能上報(bào)；精裝類安裝材料不宜提前進(jìn)場(chǎng)，例如，廚房三件套、潔具等，待室內(nèi)裝修基本完成后再安排進(jìn)場(chǎng)，若提起進(jìn)場(chǎng)，現(xiàn)場(chǎng)保管壓力大，多次周轉(zhuǎn)，易造成損壞，以上材料在具備安裝條件后可直接運(yùn)送到所需樓棟，直接上樓；廚房電器中消毒碗柜及爐灶不宜提前安裝，把未

36、拆包裝的電器擺放在廚房，待業(yè)主收房后在業(yè)主的要求下再安裝，這樣可以保證電器不受損壞和配件的完整。為防止樣板房墻面開裂，建議樣板房墻面抹灰時(shí)滿掛鋼絲網(wǎng)；小區(qū)的雨水可直接排入人工湖，日常養(yǎng)護(hù)、保潔可直接使用湖水，這樣可節(jié)水人工湖注水成本；穿湖底的給水管應(yīng)埋設(shè)在防水膜的上方，可埋入保護(hù)層中；防止水管爆裂維修時(shí)破壞防水膜，防水膜破壞后維修時(shí)成本較大；安裝的藍(lán)圖、安裝定位圖、精裝的安裝圖紙必須統(tǒng)一，可合并，減少圖紙量，綠洲3#、4#棟安裝預(yù)埋定位與精裝圖不統(tǒng)一，精裝進(jìn)場(chǎng)后又返工，造成浪費(fèi)。鋁合金門窗框開始安裝后要及時(shí)復(fù)核安裝的位置及開啟方式是否復(fù)合圖紙要求，避免開啟方向與圖紙不一致造成返工；鋁合金門窗塞

37、縫應(yīng)采用砂漿塞縫，四周必須保證塞縫密實(shí)，每樘必須經(jīng)過驗(yàn)收，否則不能進(jìn)入下一道工序，不予支付進(jìn)度款；為避免出現(xiàn)房間大小頭問題，在砌體砌筑時(shí)就要加強(qiáng)控制，在砌筑前先驗(yàn)線，并彈出控制線，控制線預(yù)留到抹灰完成，通過控制線來保證房間的方正，杜絕大小頭；精裝進(jìn)場(chǎng)前，陽臺(tái)、廚房也要試水，確保以上部位結(jié)構(gòu)板不漏水，穿樓板套管外吊洞合格；綠洲 14#16#棟出現(xiàn)較多陽臺(tái)套管處漏水問題，問題發(fā)現(xiàn)較晚， 陽臺(tái)地磚已經(jīng)鋪貼，整改難度較大；陽臺(tái)上鋁合金推拉門邊及傳樓板套管周圍防水工程應(yīng)由裝修單位在鋪貼地磚前施工，利于防水層的成品保護(hù)，利于防水。陽臺(tái)百葉底框必須按照設(shè)計(jì)上移2cm以上，確?？虻啄芘潘?， 綠洲首期各棟均按此

38、施工，利于百葉內(nèi)排水；集團(tuán)公司的開發(fā)要求對(duì)施工進(jìn)度要求比較高，往往精裝單位在土建尚未完全具備工作移交時(shí)提前進(jìn)場(chǎng)， 造成精裝施工與土建及其它單位的整改同時(shí)進(jìn)項(xiàng)，其它單位的整改緩慢，造成精裝單位的施工進(jìn)度受限，工期無限制延長(zhǎng)。 綠洲 3#、4#棟比較典型， 土建整改緩慢，嚴(yán)重制約精裝進(jìn)度，有的已造成精裝成品質(zhì)量缺陷。為保證精裝單位進(jìn)場(chǎng)能順暢施工，我部對(duì)場(chǎng)地移交足夠重視，制定了細(xì)致的場(chǎng)地移交標(biāo)準(zhǔn)，包括工作完成情況及質(zhì)量要求，按此標(biāo)準(zhǔn)移交，精裝進(jìn)場(chǎng)后可以不受制約，便于精裝的進(jìn)度控制及質(zhì)量控制。10歡迎下載精品文檔涉及首期交樓的配套工程應(yīng)該提前施工， 并保證首期交樓前能完成并通過驗(yàn)收，如消防、強(qiáng)電等。綠

39、洲的消防水池放在8#樓樓頂， 8#樓動(dòng)工較晚，按照計(jì)劃首期交樓前8#樓上的消防水池?zé)o法完工，勢(shì)必造成消防工程無法完成，造成交樓影響，為保證消防工程在首期交樓前完成，工程部提出改8#棟的消防水池至9#樓， 9#樓的施工進(jìn)度較快，按計(jì)劃可以滿足消防的驗(yàn)收時(shí)間。從而減少交樓時(shí)的困難且不增加成本。（4）恒大雅苑土方施工階段的規(guī)劃路和施工道路的壓實(shí)度問題，需提出具體的壓實(shí)度指標(biāo)及要求施工單位提供檢測(cè)機(jī)構(gòu)的壓實(shí)度報(bào)告，確保施工過程中不會(huì)出現(xiàn)不壓實(shí)等問題?；靥顓^(qū)的清表問題，如本項(xiàng)目的淤泥區(qū)，必須仔細(xì)核實(shí)合同的可操作性，盡量在土方合同中明確工作要求和結(jié)算方式，盡量不要出現(xiàn)漏項(xiàng)和明顯有失公平的合同。超大型園林的施工組織問題，盡量以最省的方式，找出最有效的施工路徑，減少材料的超運(yùn)距。主體樓棟的基礎(chǔ)土方回填問題，因已經(jīng)完成上部結(jié)構(gòu)的施工，導(dǎo)致基礎(chǔ)土方回填的難度加大，增加成本，若不能給施工單位合理的利潤(rùn)空間，施工單位出現(xiàn)不配合的現(xiàn)象，將加大工程現(xiàn)場(chǎng)的協(xié)調(diào)難度。消防和給水管網(wǎng)、 三網(wǎng)和智能化管線如在同一管溝內(nèi)，最好招標(biāo)確定由一家單位負(fù)責(zé)施工，以免交叉施工影響進(jìn)度。設(shè)計(jì)時(shí)，盡量少在銷售