成都羊西線項(xiàng)目總體策略-博瑞置業(yè)-50

1、博瑞置博瑞置業(yè)業(yè)目 錄p 區(qū)域及市場(chǎng)區(qū)域及市場(chǎng)p 土地價(jià)值認(rèn)知土地價(jià)值認(rèn)知p 產(chǎn)品定位建議產(chǎn)品定位建議p 經(jīng)濟(jì)收益概算經(jīng)濟(jì)收益概算p 市場(chǎng)出路市場(chǎng)出路p 合作服務(wù)合作服務(wù)p 區(qū)域及市場(chǎng)區(qū)域及市場(chǎng)成都自古西為貴成都自古西為貴高新西區(qū)高新西區(qū)餐飲餐飲發(fā)達(dá)區(qū)發(fā)達(dá)區(qū)居住服務(wù)區(qū)居住服務(wù)區(qū)成都第一生活大道成都第一生活大道第一創(chuàng)業(yè)大道第一創(chuàng)業(yè)大道第一人居大道第一人居大道第一旅游大道第一旅游大道 第一第一上風(fēng)上水上風(fēng)上水之地之地餐飲娛樂餐飲娛樂規(guī)模優(yōu)勢(shì)，檔次齊全，特色明顯規(guī)模優(yōu)勢(shì)，檔次齊全，特色明顯居住氛圍居住氛圍配套完善，教育超前，舒適度高配套完善，教育超前，舒適度高商務(wù)配套商務(wù)配套定位模糊，市場(chǎng)消耗需要引

2、導(dǎo)定位模糊，市場(chǎng)消耗需要引導(dǎo)科技園區(qū)科技園區(qū)規(guī)模發(fā)展，國(guó)際接軌，產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)規(guī)模發(fā)展，國(guó)際接軌，產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)高新技術(shù)高新技術(shù)醫(yī)藥領(lǐng)先，通訊、水電、教育產(chǎn)業(yè)集中醫(yī)藥領(lǐng)先，通訊、水電、教育產(chǎn)業(yè)集中景觀優(yōu)勢(shì)景觀優(yōu)勢(shì)上風(fēng)上水，連接青城山快速通道，兩河森林公園上風(fēng)上水，連接青城山快速通道，兩河森林公園光華片區(qū)光華片區(qū)開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域，居住氛圍優(yōu)越，知性色彩濃郁；開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域，居住氛圍優(yōu)越，知性色彩濃郁；熱點(diǎn)逐漸外移，區(qū)域宜居因素較多，區(qū)域功能單一；熱點(diǎn)逐漸外移，區(qū)域宜居因素較多，區(qū)域功能單一；20072007年典型項(xiàng)目：博瑞優(yōu)品道、鑄信境界、仁和春天大道，珠江國(guó)際花年典型項(xiàng)目：博瑞優(yōu)品道、鑄信境界、仁和春天大道，珠

3、江國(guó)際花園園。營(yíng)門口片區(qū)營(yíng)門口片區(qū)后來(lái)居上區(qū)域，斷層發(fā)展，金房路和交大社區(qū)曾經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)居住理念；后來(lái)居上區(qū)域，斷層發(fā)展，金房路和交大社區(qū)曾經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)居住理念；熱點(diǎn)轉(zhuǎn)向化成社區(qū)、生資市場(chǎng)（熱點(diǎn)轉(zhuǎn)向化成社區(qū)、生資市場(chǎng)（沙西線沙西線）和國(guó)賓版塊；）和國(guó)賓版塊；20072007年典型項(xiàng)目：華宇錦城名都、萬(wàn)科西嶺、熙城國(guó)際、加州國(guó)際。年典型項(xiàng)目：華宇錦城名都、萬(wàn)科西嶺、熙城國(guó)際、加州國(guó)際。中海國(guó)際社區(qū)中海國(guó)際社區(qū)18111811畝規(guī)模，三大產(chǎn)品序列畝規(guī)模，三大產(chǎn)品序列國(guó)際化項(xiàng)目規(guī)劃和合作平臺(tái)國(guó)際化項(xiàng)目規(guī)劃和合作平臺(tái)自我完善型社區(qū)配套自我完善型社區(qū)配套項(xiàng)目持續(xù)建設(shè)中，項(xiàng)目持續(xù)建設(shè)中，城西標(biāo)桿大盤城西標(biāo)桿大盤目前售

4、價(jià)：目前售價(jià)：洋房洋房 55005500元元/ /小高層小高層 46004600元元/ /別墅別墅 1000010000元元/ /新里派克公館新里派克公館375375畝規(guī)模，洋房和疊拼別墅產(chǎn)品為主畝規(guī)模，洋房和疊拼別墅產(chǎn)品為主低調(diào)的奢華主義低調(diào)的奢華主義項(xiàng)目持續(xù)建設(shè)中，項(xiàng)目持續(xù)建設(shè)中，城西品質(zhì)領(lǐng)先樓盤城西品質(zhì)領(lǐng)先樓盤目前目前3 3批次銷售價(jià)格為批次銷售價(jià)格為45004500元元/ /白鴿島尚白鴿島尚依托白鴿島內(nèi)部環(huán)境依托白鴿島內(nèi)部環(huán)境打造原生態(tài)高層電梯公寓社區(qū)打造原生態(tài)高層電梯公寓社區(qū)戶型以戶型以8080、120 120 、140 140 舒適舒適度較高的產(chǎn)品為主度較高的產(chǎn)品為主目前售價(jià)目前售

5、價(jià)47004700元元/ /青房尚瑞天韻青房尚瑞天韻6767畝規(guī)模，高層電梯公寓畝規(guī)模，高層電梯公寓8686130130戶型戶型2020萬(wàn)萬(wàn)建筑體量建筑體量?jī)r(jià)格預(yù)判：價(jià)格預(yù)判：50005000元元/ /翡翠港灣翡翠港灣已建成項(xiàng)目，尾房銷售已建成項(xiàng)目，尾房銷售全舒適型戶型全舒適型戶型20062006年開盤價(jià)年開盤價(jià)42004200元元/ /20072007年準(zhǔn)現(xiàn)房年準(zhǔn)現(xiàn)房47004700元元/ /泰基花語(yǔ)廊泰基花語(yǔ)廊在建已售完項(xiàng)目在建已售完項(xiàng)目20062006年銷售最高價(jià)年銷售最高價(jià)43004300元元/ /20072007年次新房流動(dòng)價(jià)年次新房流動(dòng)價(jià)46004600元元/ /一品天下一品天下城

6、西大型特色餐飲步行街區(qū)城西大型特色餐飲步行街區(qū)西沿線西沿線潮皇閣、紅杏、大蓉和、味道江湖、周大媽潮皇閣、紅杏、大蓉和、味道江湖、周大媽 歐尚歐尚大型百貨超市大型百貨超市寫庭閣酒店、泰逸酒店寫庭閣酒店、泰逸酒店等等房源數(shù)：房源數(shù)：120120260260個(gè)個(gè)房?jī)r(jià)：房?jī)r(jià)：128128228228元元/ /間間/ /天天開房率：開房率：8585?以上以上三環(huán)內(nèi)，吃住行娛購(gòu)便捷齊備三環(huán)內(nèi)，吃住行娛購(gòu)便捷齊備三環(huán)外，高新西區(qū)，純工業(yè)園區(qū)辦公樓汽車三環(huán)外，高新西區(qū)，純工業(yè)園區(qū)辦公樓汽車4S4S店店項(xiàng)目所在地項(xiàng)目所在地1 1公里直徑范圍內(nèi)商務(wù)斷層，服務(wù)型產(chǎn)品較為稀缺公里直徑范圍內(nèi)商務(wù)斷層，服務(wù)型產(chǎn)品較為稀缺

7、市場(chǎng)機(jī)會(huì)市場(chǎng)機(jī)會(huì)復(fù)合型商務(wù)產(chǎn)品復(fù)合型商務(wù)產(chǎn)品u 高新西區(qū)企業(yè)中高管理層（外地或外籍人士）高新西區(qū)企業(yè)中高管理層（外地或外籍人士）u 項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)社區(qū)住戶項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)社區(qū)住戶u 車業(yè)企業(yè)職員車業(yè)企業(yè)職員u 其他行業(yè)中高級(jí)管理人員其他行業(yè)中高級(jí)管理人員u 善于投資的人善于投資的人u 中小型辦公企業(yè)中小型辦公企業(yè)p 土地價(jià)值認(rèn)知土地價(jià)值認(rèn)知辦公、商業(yè)用地辦公、商業(yè)用地公寓、商業(yè)用地公寓、商業(yè)用地指標(biāo)情況：建筑密度不超過指標(biāo)情況：建筑密度不超過4040，綠化和容積率不限，目前限高，綠化和容積率不限，目前限高6060米，可建米，可建1818層層有望增加至有望增加至2424層。層。S S：優(yōu)勢(shì)：優(yōu)勢(shì)

8、城西成熟區(qū)域 區(qū)域配套完善 消費(fèi)者認(rèn)知度高 產(chǎn)品精細(xì)化后總價(jià)優(yōu)勢(shì)，投資置業(yè)兩相宜 周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)的客戶需求可大量引導(dǎo)，成為主力客群WW：劣勢(shì)：劣勢(shì) 交通流量太大，無(wú)重要路口引導(dǎo) 地塊較小，不利于規(guī)模發(fā)展 地塊出入口具有交通瓶頸 臨路（含防洪渠）的噪聲環(huán)境影響 項(xiàng)目附加值提升空間有限 土地屬性導(dǎo)致的使用年限有一定銷售抗性O(shè) O：機(jī)會(huì)：機(jī)會(huì) 精致型產(chǎn)品 公建化立面 商務(wù)地標(biāo) 短平快運(yùn)作 服務(wù)型定位T T：威脅：威脅 工業(yè)園配套，代價(jià)較低? 商務(wù)酒店外延 綜合社區(qū)配套逐漸完善帶來(lái)的潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目地塊項(xiàng)目地塊北北公寓樓紫坪鋪調(diào)度中心商務(wù)樓三和汽車4S店住宅小區(qū)公寓商務(wù)用地公寓商務(wù)用地商務(wù)復(fù)合體，更容商務(wù)復(fù)

9、合體，更容易找到市場(chǎng)出路易找到市場(chǎng)出路辦公商業(yè)用地辦公商業(yè)用地單純的商務(wù)樓或者單純的商務(wù)樓或者酒店酒店項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位復(fù)合型精品商務(wù)公寓復(fù)合型精品商務(wù)公寓（24F24F）n 服務(wù)式公寓（服務(wù)式公寓（1818層）層） 28800 28800 ，可，可銷銷售售n 底層商業(yè)（底層商業(yè)（2 2層）層） 3200 3200 ，可售可存，可售可存n 商務(wù)酒店（商務(wù)酒店（3 3層）層） 4800 4800 ，可售可存，可售可存n 茶餐廳茶餐廳會(huì)所（會(huì)所（1 1層）層） 1600 1600 ，可售可存，可售可存地塊凈用地面積地塊凈用地面積40014001建筑密度建筑密度4040基底面基底面積為積為160016

10、00建筑高度：存在一定可建筑高度：存在一定可調(diào)調(diào)空空間間復(fù)合型精品商務(wù)公寓復(fù)合型精品商務(wù)公寓（18F18F）n 服務(wù)式公寓（服務(wù)式公寓（1515層）層） 24000 24000 ，可，可銷銷售售n 底層商業(yè)（底層商業(yè)（2 2層）層） 3200 3200 ，可，可銷銷售售n 茶餐廳茶餐廳會(huì)所（會(huì)所（1 1層）層） 1600 1600 ，可售可存，可售可存p 產(chǎn)品定位建議產(chǎn)品定位建議結(jié)論：結(jié)論：獨(dú)棟建筑體獨(dú)棟建筑體時(shí)尚風(fēng)格濃郁時(shí)尚風(fēng)格濃郁筒狀筒狀外置觀光電梯外置觀光電梯戶型戶型5050左右（左右（45456060）1 1室套間室套間小小2 2房房大堂大堂立面立面公建化，新典雅主義公建化，新典雅主義

11、科技元素科技元素新風(fēng)系統(tǒng)新風(fēng)系統(tǒng)空氣循環(huán)空氣循環(huán)紅外智能空調(diào)紅外智能空調(diào)p 經(jīng)濟(jì)收益概算經(jīng)濟(jì)收益概算復(fù)合型精品商務(wù)公寓復(fù)合型精品商務(wù)公寓（18F18F）n 服務(wù)式公寓（服務(wù)式公寓（1515層）層） 24000 24000 ，可，可銷銷售售n 底層商業(yè)（底層商業(yè)（2 2層）（除大廳）層）（除大廳） 2400 2400 ，可售可存，可售可存n 茶餐廳茶餐廳會(huì)所（會(huì)所（1 1層）層） 1600 1600 ，可售可存，可售可存45004500元均價(jià)（保守值），元均價(jià)（保守值），1.081.08億元；億元；50005000元均價(jià)（正常值），元均價(jià)（正常值），1.21.2億元；億元；55005500元均價(jià)

12、（樂觀值），元均價(jià)（樂觀值），1.321.32億元；億元；80008000元均價(jià)（保守值），元均價(jià)（保守值），0.190.19億元；億元；60006000元均價(jià)（保守值），元均價(jià)（保守值），0.10.1億元；億元；總產(chǎn)值總產(chǎn)值1.61.6億元左右億元左右復(fù)合型精品商務(wù)公寓復(fù)合型精品商務(wù)公寓（24F24F）n 服務(wù)式公寓（服務(wù)式公寓（1818層）層） 28800 28800 ，可，可銷銷售售n 底層商業(yè)（底層商業(yè)（2 2層）（除大廳）層）（除大廳） 2400 2400 ，可售可存，可售可存n 商務(wù)酒店（商務(wù)酒店（3 3層）層） 4800 4800 ，可售可存，可售可存n 茶餐廳茶餐廳會(huì)所（會(huì)所（

13、1 1層）層） 1600 1600 ，可售可存，可售可存45004500元均價(jià)（保守值），元均價(jià)（保守值），1.31.3億元；億元；50005000元均價(jià)（正常值），元均價(jià)（正常值），1.441.44億元；億元；55005500元均價(jià)（樂觀值），元均價(jià)（樂觀值），1.581.58億元；億元；80008000元均價(jià)（保守值），元均價(jià)（保守值），0.190.19億元；億元；總產(chǎn)值總產(chǎn)值2 2億元左右億元左右60006000元均價(jià)（保守值），元均價(jià)（保守值），0.280.28億元；億元；60006000元均價(jià)（保守值），元均價(jià)（保守值），0.10.1億元；億元；p 市場(chǎng)出路預(yù)判市場(chǎng)出路預(yù)判西格瑪國(guó)際

14、商寓西格瑪國(guó)際商寓 和諧、友愛、禮尚和諧、友愛、禮尚昆仕昆仕瀾星際寓所瀾星際寓所 國(guó)際化服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)國(guó)際化服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)波希米亞國(guó)際青年公寓波希米亞國(guó)際青年公寓 時(shí)尚、休閑、開放時(shí)尚、休閑、開放成都博瑞置成都博瑞置業(yè)顧問業(yè)顧問有限公司有限公司 依托依托成都商成都商報(bào)報(bào)、博瑞、博瑞傳傳媒集媒集團(tuán)團(tuán)（上市公司）、成都日（上市公司）、成都日?qǐng)?bào)報(bào)集集團(tuán)團(tuán)，立足，立足傳傳媒媒產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)，整合各，整合各種資種資源源優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)，已，已發(fā)發(fā)展成展成為為以房地以房地產(chǎn)產(chǎn)全程全程營(yíng)銷營(yíng)銷及推廣代理及推廣代理為為核心核心業(yè)務(wù)業(yè)務(wù)的的專業(yè)專業(yè)機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)。2006200620072007成功案例：成功案例：n “ “紅紅泰翰城泰翰城”

15、 ”全程全程營(yíng)銷營(yíng)銷及招商及招商運(yùn)營(yíng)運(yùn)營(yíng)（溫溫江）；江）；n “ “唐唐風(fēng)風(fēng)名苑名苑” ”全程全程營(yíng)銷營(yíng)銷（新都）；（新都）；n “ “津都花城津都花城” ”全程全程營(yíng)銷營(yíng)銷（新津）；（新津）；n “ “禾嘉花禾嘉花園園” ”商商業(yè)項(xiàng)業(yè)項(xiàng)目全程目全程營(yíng)銷營(yíng)銷；n “ “熊貓城熊貓城” ”寫寫字字樓樓部分部分銷銷售代理；售代理；n “凱悅凱悅新城新城香街香街” ”全程商全程商業(yè)運(yùn)營(yíng)業(yè)運(yùn)營(yíng)；n “ “錦繡錦繡上城上城” ”全程全程營(yíng)銷營(yíng)銷 博瑞置博瑞置業(yè)業(yè)雙雙管管齊齊下下市市場(chǎng)調(diào)研場(chǎng)調(diào)研策略制策略制訂訂營(yíng)銷營(yíng)銷督督導(dǎo)導(dǎo)銷銷售售執(zhí)執(zhí)行行客客戶戶管理管理團(tuán)隊(duì)團(tuán)隊(duì)管理管理專業(yè)專業(yè)體系體系設(shè)設(shè)置置產(chǎn)產(chǎn)品核

16、心價(jià)品核心價(jià)值值產(chǎn)產(chǎn)品附加價(jià)品附加價(jià)值值產(chǎn)產(chǎn)品品創(chuàng)創(chuàng)新價(jià)新價(jià)值值產(chǎn)產(chǎn)品延展價(jià)品延展價(jià)值值從從市市場(chǎng)尋場(chǎng)尋找找規(guī)規(guī)律律從從市市場(chǎng)學(xué)習(xí)經(jīng)驗(yàn)場(chǎng)學(xué)習(xí)經(jīng)驗(yàn)從從市市場(chǎng)場(chǎng)追求差追求差異異從從市市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)機(jī)機(jī)會(huì)會(huì)客客戶購(gòu)買戶購(gòu)買心理心理客客戶戶消消費(fèi)習(xí)慣費(fèi)習(xí)慣客客戶戶潛在需求潛在需求客客戶戶期待愿景期待愿景市市場(chǎng)場(chǎng)產(chǎn)產(chǎn)品品客客戶戶項(xiàng)項(xiàng)目目營(yíng)銷營(yíng)銷理念理念團(tuán)隊(duì)資團(tuán)隊(duì)資源源客客戶資戶資源源公公關(guān)資關(guān)資源源媒體媒體資資源源社社會(huì)資會(huì)資源源優(yōu)勢(shì)資優(yōu)勢(shì)資源源公司公司執(zhí)執(zhí)行行優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)博瑞博瑞傳傳媒核心媒核心優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)，上市公司，上市公司公信力公信力各各種類種類型企型企業(yè)業(yè)活活動(dòng)動(dòng)策策劃組織實(shí)劃組織實(shí)施，施，執(zhí)執(zhí)行力強(qiáng)行

17、力強(qiáng)各行各行業(yè)業(yè)、各、各產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)客客戶資戶資源源原尺度、世家原尺度、世家資歷資歷的策略精英，的策略精英，愛崗愛崗敬敬業(yè)業(yè)的置的置業(yè)顧問業(yè)顧問多年媒體多年媒體執(zhí)執(zhí)行行積積累的社累的社會(huì)網(wǎng)絡(luò)會(huì)網(wǎng)絡(luò)整合整合優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)執(zhí)執(zhí)行管理行管理客客戶戶需求需求根據(jù)根據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目目難難點(diǎn)和客點(diǎn)和客戶戶任任務(wù)務(wù)，發(fā)現(xiàn)發(fā)現(xiàn)需求。需求。調(diào)動(dòng)資調(diào)動(dòng)資源源庫(kù)庫(kù)體系，匹配體系，匹配適合適合資資源，制源，制訂執(zhí)訂執(zhí)行行計(jì)計(jì)劃劃。落落實(shí)執(zhí)實(shí)執(zhí)行行細(xì)節(jié)細(xì)節(jié)，核準(zhǔn)，核準(zhǔn)執(zhí)執(zhí)行步行步驟驟，強(qiáng)，強(qiáng)調(diào)執(zhí)調(diào)執(zhí)行目的行目的，團(tuán)隊(duì)組織執(zhí)團(tuán)隊(duì)組織執(zhí)行。行。公司公司資資源管理源管理u 全案策劃全案策劃u 全程營(yíng)銷全程營(yíng)銷u 廣告推廣廣告推廣u 物業(yè)服務(wù)物

18、業(yè)服務(wù)團(tuán)隊(duì)總控郝曉玲團(tuán)隊(duì)總控郝曉玲 （博瑞置業(yè)董事長(zhǎng)）（博瑞置業(yè)董事長(zhǎng)）項(xiàng)目總監(jiān)董中原項(xiàng)目總監(jiān)董中原 （博瑞置業(yè)副總經(jīng)理）（博瑞置業(yè)副總經(jīng)理）營(yíng)銷督導(dǎo)楊斯淇營(yíng)銷督導(dǎo)楊斯淇 （博瑞置業(yè)市場(chǎng)研究）（博瑞置業(yè)市場(chǎng)研究）文案策劃逯文案策劃逯 宇宇 （博瑞置業(yè)策劃經(jīng)理）（博瑞置業(yè)策劃經(jīng)理）媒體執(zhí)行萬(wàn)瓊媒體執(zhí)行萬(wàn)瓊 （博瑞置業(yè)廣告主管）（博瑞置業(yè)廣告主管）推廣執(zhí)行曹凡推廣執(zhí)行曹凡 （博瑞置業(yè)廣告助理）（博瑞置業(yè)廣告助理）商業(yè)運(yùn)營(yíng)吳強(qiáng)商業(yè)運(yùn)營(yíng)吳強(qiáng) （博瑞置業(yè)招商經(jīng)理）（博瑞置業(yè)招商經(jīng)理）銷售經(jīng)理閻銷售經(jīng)理閻 平平 （博瑞置業(yè)銷售經(jīng)理）（博瑞置業(yè)銷售經(jīng)理）銷售主管許志軍銷售主管許志軍 （博瑞置業(yè)銷售主管）（博瑞置業(yè)銷售主管）銷售秘書梁文銷售秘書梁文 （博瑞置業(yè)銷售助理）（博瑞置業(yè)銷售助理）置業(yè)顧問若干名置業(yè)顧問若干名 （根據(jù)項(xiàng)目推進(jìn)調(diào)配）（根據(jù)項(xiàng)目推進(jìn)調(diào)配）媒體執(zhí)行萬(wàn)瓊媒體執(zhí)行萬(wàn)瓊 （博瑞置業(yè)廣告主管）（博瑞置業(yè)廣告主管）全案策劃全案策劃收取全案策劃費(fèi)，按工作計(jì)劃進(jìn)度支付。收取全案策劃費(fèi)，按工作計(jì)劃進(jìn)度支付。全程營(yíng)銷全程營(yíng)銷1 1、按項(xiàng)目總銷售額、按項(xiàng)目總銷售額2 2收取代理傭金，雙方核定基準(zhǔn)售價(jià)，銷售溢價(jià)收取代理傭金，雙方核定基準(zhǔn)售價(jià)，銷售溢價(jià)3 3：7 7分成。分成。2 2、按項(xiàng)目總銷售額、按項(xiàng)目總銷售額1.51.5收取代理傭金，雙方核定基準(zhǔn)售價(jià)，銷售溢價(jià)收取代理傭金