五星級星級酒店籌建總體方案優(yōu)選酒店管理優(yōu)選

1、五星級酒店籌建工作總體方案（綱要草案） 籌建工作就是充分考慮到項目整體及項目各個環(huán)節(jié)的所有細(xì)節(jié)，并將這些細(xì)節(jié)做好；籌建統(tǒng)籌就是將項目時間進(jìn)度 和方案最優(yōu)化組合，合理利用資金。 現(xiàn)代五星級酒店籌建可劃分五大階段：規(guī)劃階段、設(shè)計階段、建造階段、開業(yè)籌備階段和酒店營運(yùn)階段。按其工作 性質(zhì)區(qū)分，主要是如下幾個階段的工作：規(guī)劃設(shè)計階段（前期）、基建裝修階段（建造）、開業(yè)籌備階段（籌備）。 （一）、酒店籌建各階段總體工作任務(wù)： 1 1 規(guī)劃設(shè)計階段： （1 1） 主要籌建籌備內(nèi)容：建造標(biāo)準(zhǔn)、酒店各種定位以及酒店項目的設(shè)計論證、市場調(diào)研、可行性分析、功能布局、 設(shè)施設(shè)備配置、制定經(jīng)營思路及方案、酒店設(shè)計與方

2、案審定、圖紙修改； （2 2） 參與團(tuán)隊組成：投資者、市場調(diào)研員、規(guī)劃設(shè)計師、酒店籌建及未來經(jīng)營者、設(shè)計人員、監(jiān)理人員； （3 3） 項目管理內(nèi)容：專案背景描述、目標(biāo)確定、范圍規(guī)劃及定義、工作分解后排序及延續(xù)時間估計、進(jìn)度計劃、 資源計劃、費(fèi)用估算和預(yù)算、質(zhì)量保證及計劃； （4 4）重點(diǎn)問題：先調(diào)研后規(guī)劃設(shè)計。必須重點(diǎn)解決如下問題： (a(a 八 建設(shè)什么樣的酒店？ (b(b 八 什么樣的酒店適合當(dāng)?shù)叵M(fèi)環(huán)境？ (c(c)、 投資要多少？回報期時間多長？ (d(d 八 怎樣的設(shè)計規(guī)劃可避免經(jīng)營面積的浪費(fèi)? (e(e 八 怎樣的設(shè)計可避免人力、物力的浪費(fèi)？ (f(f 八 如何合理組建配置籌建團(tuán)隊

3、？ (g(g 八 如何降低日后的營運(yùn)成本及維修成本？ 2 2、基建裝修階段： （1 1） 主要籌建籌備內(nèi)容：施工要求、土建、設(shè)備安裝督導(dǎo)、室內(nèi)外裝修裝飾、道路管網(wǎng)工程、環(huán)保工程、基建數(shù) 據(jù)歸檔等； （2 2） 參與團(tuán)隊組成：酒店建設(shè)者、監(jiān)理、內(nèi)外裝修裝飾設(shè)計及施工人員、酒店籌建人員； （3 3） 項目管理內(nèi)容：采購計劃和招標(biāo)及實(shí)施，合同簽訂和執(zhí)行及監(jiān)督，各種實(shí)施計劃，安全計劃，項目進(jìn)展報告, 進(jìn)度、費(fèi)用、質(zhì)量、安全的控制，范圍變更控制，生產(chǎn)管理，現(xiàn)場管理及環(huán)境控制。漏水問題是日后維保最頭痛的 問題，必須嚴(yán)格把控質(zhì)量關(guān)。 （4 4）重點(diǎn)問題：嚴(yán)格把控質(zhì)量關(guān)，杜絕日后的工程質(zhì)量問題及漏水現(xiàn)象。必須

4、重點(diǎn)解決如下問題： （a a） 、酒店工程設(shè)備設(shè)施的選型如何進(jìn)行？ （b b） 、強(qiáng)電弱電的工程規(guī)劃如何進(jìn)行？ （c c） 、工程籌建成本控制如何進(jìn)行？ （d d） 、各種計劃的制定及可操作性如何控制？ （e e）、需重點(diǎn)處理的問題： 檢查防水處理是否嚴(yán)實(shí)、天面管道井與消防管連通接口是否有問題，伸縮縫隔音處理是否完成，衛(wèi)生間防水處理 是否嚴(yán)密，水漬凈化處理系統(tǒng)是否符合客房和餐飲部客用； 電量測算是否夠負(fù)荷、發(fā)電機(jī)變壓器及高低壓配電房安裝及防鼠、防水、防潮是否存在問題； 中央空調(diào)系統(tǒng)的機(jī)房和水塔節(jié)能問題； 電梯開關(guān)位和盤機(jī)位是否操作方便，高層建筑不能長期占用電梯，是否需要配備圓筒布草槽； 消防管

5、道是否滲漏，監(jiān)控設(shè)備是否清晰，報警系統(tǒng)可否復(fù)位，煙感靈敏度不可太高，噴淋嘴是否被施工損壞，水 帶、水槍、滅火器及箱標(biāo)記是否明確。消防試水建議在沒鋪地毯沒貼墻紙沒進(jìn)家私之前進(jìn)行，走火通道的防火門及隔離 墻是否靈活，指示牌箭頭及燈的插座位是否按標(biāo)準(zhǔn)安裝； 燈光音響系統(tǒng)調(diào)試后是否做好防塵措施，地下電纜、電腦系統(tǒng)（點(diǎn)歌點(diǎn)菜系統(tǒng)、客房軟件系統(tǒng)、財務(wù)管理系統(tǒng)、 考勤系統(tǒng)）、交換機(jī)、廣播系統(tǒng)、會議系統(tǒng)、有線電視線路、手機(jī)信號測試、電話線路、寬帶網(wǎng)絡(luò)與超長放大器、內(nèi)網(wǎng) 連通是否正常； 地下油庫、管道煤氣、熱水鍋爐房、電房安裝后，是否已經(jīng)確定安全措施和巡查制度泳池設(shè)備設(shè)施和水循環(huán) 系統(tǒng)及清潔池是否能正常使用；

6、不要忽略對酒店假山、園林、浮雕、噴泉、仿真花木、停車場車庫系統(tǒng)、水族觀賞設(shè)備的保護(hù) ，特別是有臺風(fēng)的 地區(qū)，園林樹木在沒生根前，絕對不能只為了美觀而提前撤掉支架；不要遺忘給員工配備娛樂設(shè)施，如網(wǎng)球場、臺球設(shè) 備、羽毛球設(shè)備、籃球場、上網(wǎng)場地等。上網(wǎng)是目前員工的需求，酒店配備“員工電子閱覽室”，可以減少員工外出上 網(wǎng)存在的不確定安全隱患； 戶外大型宣傳廣告及公路路牌，必須在酒店正式確立試業(yè)日期后再面市，因?yàn)榫频昊I備開張日期一般都會因?yàn)楣?程問題一拖再拖，決不能給外界造成說話不算數(shù)的印象； 安排酒店內(nèi)部星評小組成員之一人，在籌備期間對照飯店星級申請報告進(jìn)行逐項檢查，填寫飯店建筑結(jié)構(gòu)和 設(shè)計施工單位

7、及設(shè)施設(shè)備來源等，并逐項檢查配套設(shè)施是否符合要求，比如洗手間 （廁紙架、浴缸扶手、烘干機(jī)插座、 毛巾架、浴簾、掛式電話、地漏滲水 ）、殘疾人洗手間扶手架、推車斜坡、在殘疾人房測試推車用的洗手間可否轉(zhuǎn) 彎），很多酒店在施工時，大堂門口都忘記留殘疾人通道，直到星評前才切開大理石重做，先不談浪費(fèi)的問題，這是嚴(yán) 重缺乏服務(wù)意識問題。 3 3、開業(yè)籌備階段： （1 1） 主要籌建籌備內(nèi)容：策劃開業(yè)的各項計劃、組織實(shí)施各項工作、人員招聘、人員培訓(xùn)、內(nèi)部裝修布置要求、 各種證照手續(xù)辦理、建立工程檔案、市場調(diào)研、經(jīng)營方案、價格制定、營銷方案、廣告策劃、經(jīng)營管理等。 （2 2） 參與團(tuán)隊組成：投資者、酒店建設(shè)人

8、員、酒店籌備人員； （3 3） 項目管理內(nèi)容：質(zhì)量驗(yàn)收、管理范圍確定、費(fèi)用決算和審計、項目資料與驗(yàn)收、項目交接與清算、項目審計 和專案評價、策劃修改經(jīng)營方案等； （4 4）重點(diǎn)問題：保護(hù)好成品、做好人、財、物的準(zhǔn)備。必須清楚解決落實(shí)的重點(diǎn)問題： （a a） 、 酒店經(jīng)營模式該如何設(shè)計？ （b b） 、 酒店客戶定位、功能設(shè)計、管理方案該如何設(shè)計？ （c c） 、 酒店運(yùn)營手冊如何編寫？ （d d） 、酒店開業(yè)物品采購計劃、預(yù)算如何進(jìn)行？（如何列采購物品清單？如何實(shí)現(xiàn)表格單據(jù)設(shè)計及印刷品的合理 性？哪些收費(fèi)項目必須考察當(dāng)?shù)厥袌?？怎樣落?shí)物品到位情況？） （e e） 、如何辦理開業(yè)證照？ （f f

9、 ）酒店試業(yè)必做的工作有哪些？ （二） 、酒店籌建管理部門需具備的職權(quán)： 1 1、 全面負(fù)責(zé)及協(xié)調(diào)酒店籌建項目的統(tǒng)籌工作； 2 2、 根據(jù)籌建工作需要，各相關(guān)專業(yè)人員參與酒店項目籌建工作的調(diào)動權(quán)； 3 3、 籌建工作職能部門負(fù)責(zé)的相關(guān)籌建項目的參與權(quán)和決定權(quán)。 （三） 、酒店籌建步驟： 1 1、 選址、土地勘查； 2 2、 市場調(diào)研及酒店定位，確定酒店規(guī)模和檔次； 3 3、 項目定位及可行性分析； 4 4、 規(guī)劃審批和立項審批； 5 5、 工程報建； 6 6、 酒店設(shè)計（包括委托設(shè)計、概念設(shè)計及概算、施工圖設(shè)計、擴(kuò)初設(shè)計、機(jī)電和技術(shù)設(shè)計配套等及預(yù)算；其中設(shè) 計又由分為建筑設(shè)計及室內(nèi)外裝修裝飾設(shè)

10、計）； 7 7、 圖紙審查、優(yōu)化、確定及所有合格證的辦理； 8 8 土建； 9 9、 道路管網(wǎng)與設(shè)備安裝工程（包括水電、消防等）； 1010、 土建各單項工程驗(yàn)收及綜合驗(yàn)收； 1111、 園林綠化、室內(nèi)外裝修、裝飾；開業(yè)籌備（包括人、財、物的籌備和服務(wù)體系、管理體系、市場體系的建立及 證照的辦理）； 1212、 對外試營業(yè)； 1313、 對外正式開業(yè)。 （四） 、酒店籌建工作的基本原則 星級酒店的建設(shè)不同于一般的建筑工程項目，有著其特殊性。從規(guī)劃、設(shè)計、施工、開業(yè)、運(yùn)營全過程，都是酒店 投資的系統(tǒng)工程，每一個步驟都需要專業(yè)化的思考和專業(yè)化人員的認(rèn)真實(shí)施，并且要嚴(yán)格兼顧各專業(yè)間的密切聯(lián)系。酒 店

11、建造項目投資巨大，投資回收周期漫長，又涉及規(guī)劃、設(shè)計、建筑學(xué)、結(jié)構(gòu)學(xué)、人體工學(xué)、美學(xué)、環(huán)保、管理、裝飾 學(xué)、美學(xué)、聲光學(xué)、心理學(xué)、材料學(xué)等等諸多學(xué)科，因此需要很好地加以研究和系統(tǒng)總結(jié)。同時，行業(yè)與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、 發(fā)展綠色建筑、人才隊伍建設(shè)、提升建設(shè)工程項目管理水平、智能化酒店等等方面的實(shí)際工作也都需要有系統(tǒng)的科學(xué)的 理論來指導(dǎo)，需要職業(yè)經(jīng)理人專業(yè)地去實(shí)施。因此，星級酒店必須遵循以下基本原則：籌建計劃的周密性、總體設(shè)計的 前瞻性、功能設(shè)置的特色性、區(qū)域布局的合理性、現(xiàn)場管理的科學(xué)性。 （五）、酒店籌建期間的組織架構(gòu)： 酒店籌建團(tuán)隊分兩類：一類是負(fù)責(zé)籌建酒店，一類是負(fù)責(zé)開業(yè)籌備，各設(shè)一名副組長，整

12、個團(tuán)隊設(shè)一名組長。組長 必須是個善于打江山的人，是戰(zhàn)略家、實(shí)干家、技術(shù)專家、領(lǐng)導(dǎo)者于一身的集大成者。負(fù)責(zé)籌建的專業(yè)工程技術(shù)人員需 求如下： 1 1、土建工程師：要求具有高星級酒店建筑施工經(jīng)驗(yàn)，能夠處理現(xiàn)場施工問題； 2 2、結(jié)構(gòu)工程師：要求具有高層建筑結(jié)構(gòu)施工經(jīng)驗(yàn)，能在符合規(guī)范的前提下，最大限度地控制鋼含量，對建筑設(shè)計 院的結(jié)構(gòu)圖能夠提出優(yōu)化建議， 3 3、給排水工程師：要求具有高星級酒店給排水施工經(jīng)驗(yàn)，熟悉酒店中水系統(tǒng)，知曉相應(yīng)施工材料，能夠處理現(xiàn)場 施工問題； 4 4、暖通工程師：要求具有高星級酒店暖通施工經(jīng)驗(yàn)，熟悉中央空調(diào)各類品牌，熟悉管道材料及末端設(shè)備的選型、 基本市場價格，能夠處理現(xiàn)

13、場施工問題； 5 5、電氣工程師：要求具有高星級酒店電氣施工經(jīng)驗(yàn)，熟悉配發(fā)電、中央空調(diào)、電梯、泵房設(shè)備等大功率設(shè)備的用 電配置，餐飲、會議、客房等經(jīng)營場所的規(guī)范用電標(biāo)準(zhǔn)與實(shí)際需求的差距經(jīng)驗(yàn)等等； 6 6、弱電工程師：要求具備高星級酒店弱電系統(tǒng)設(shè)計、施工經(jīng)驗(yàn)，熟悉高星級酒店的弱電項目配置，熟悉綜合布線、 計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)、程控交換機(jī)、樓宇自控、火災(zāi)自動報警及消防聯(lián)動、安全監(jiān)控報警、客房 RCURCU 智能控制（含 VODVOD 點(diǎn)播）、 停車場管理、電子巡更、無線對講、衛(wèi)星電視、電子信息顯示、多媒體會議、酒店管理等各系統(tǒng)的功能、配置、常用產(chǎn) 品性價比。 （六） 、酒店工程的總體計劃 1 1、 設(shè)計總體計劃 2 2、 酒店土建工程控制進(jìn)度節(jié)點(diǎn)計劃 3 3、 酒店機(jī)電、水電、弱電工程控制進(jìn)度節(jié)點(diǎn)計劃 4 4、 室內(nèi)裝修工程節(jié)點(diǎn)進(jìn)度控制計劃 5 5、 安裝工程計劃 （注意：制作總體工程施工計劃時要注意的要點(diǎn)： 1 1、 根據(jù)項目的竣工時間計劃，要求土建、裝修方做出詳細(xì)的、切實(shí)可行的施工計劃橫道圖，并做出獎懲約定； 2 2、 要求以下施工方：消防、給排水、強(qiáng)電、弱電（含樓控、安全監(jiān)控、客房智能控制、會議設(shè)備、綜合布線等）、 暖通末端安裝等，根據(jù)項目要求的竣工計劃及土建、裝修的施工計劃做出自己的詳細(xì)可行的施工計劃； 3 3、 要求設(shè)備廠家，如中央空調(diào)、電梯、鍋爐、水蓄冷設(shè)備、游泳池、桑拿、洗衣設(shè)備