土地增值稅清算復(fù)核內(nèi)容-9文檔資料

1、土地增值稅清算復(fù)核內(nèi)容（一）扣除的項目除工資、福利費、折舊費、拆遷補償外，原始單 據(jù)是否是稅務(wù)發(fā)票、財政收據(jù)、完稅憑證。工資、福利費、折舊支出是否 是與直接組織管理項目人員有關(guān)，支出是否合理?？鄢椖渴欠袢颗c清 算項目有關(guān)，是否將其他項目支出、與項目無關(guān)支出計入清算項目；是否 存在將房地產(chǎn)開發(fā)費用擠入房地產(chǎn)開發(fā)成本的情況；是否存在為政府、城 市建設(shè)委員會及其他單位代墊支出；存在和其他項目共同的支出是否已進 行分攤，分攤方法是否合理；拆遷補償支出是否符合規(guī)定標準并取得支付 對象簽字名冊。（二）項目成本歸集期間是否嚴格界定，立項之前的費用是否存在 扣除問題，項目竣工驗收后發(fā)生的除執(zhí)行尚未執(zhí)行完畢

2、的合同、裝飾裝修 支出外的后續(xù)維護、維修及其他后續(xù)支出費用是否存在扣除問題。（三）計入開發(fā)成本的甲方供材支出是否存在重復(fù)扣除問題。（四）施工單位開具的發(fā)票是否為工程項目所在地主管地方稅務(wù)機 關(guān)開具，與開具發(fā)票金額對應(yīng)的營業(yè)稅金及附加是否及時、足額入庫，施 工單位是否存在以商品銷售發(fā)票替代工程款的不合規(guī)發(fā)票。（五）取得的工程項目建筑安裝（包括裝修）發(fā)票金額、甲供材料 發(fā)票金額與工程咨詢造價報告之間的勾稽關(guān)系是否正確，是否存在超工程 總造價獲取發(fā)票，蓄意加大開發(fā)成本現(xiàn)象。（六）建安營業(yè)稅是否存在異地繳納問題。（七）工程造價咨詢單位是否取得建設(shè)部門核發(fā)的工程造價咨詢資 質(zhì)證書，工程結(jié)算報告與建委備案

3、的工程總承包合同約定的條款是否相 符，工程結(jié)算審核報告實際采用的定額與備案合同約定使用定額是否一 致，是否存在因采用不同定額虛增建安成本的情況。（八）銷售收入與實測銷售面積是否對應(yīng)，是否存在應(yīng)開具發(fā)票而 未開具發(fā)票少計銷售收入問題。（九）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金及附加是否屬于清算項目，計算的 扣除金額是否正確。（十）需延伸檢查事項1、對房開企業(yè)取得土地時未及時索取發(fā)票的，檢查銷售土地方土地 轉(zhuǎn)讓有關(guān)稅收是否按規(guī)定繳納。2、甲方供材未開具建安發(fā)票的，檢查甲方供材是否存在漏稅問題。3、建安營業(yè)稅存在異地繳納的，檢查是否存在各縣區(qū)引稅問題。三、需要明確的政策（一）關(guān)于土地增值稅清算時收入確認的問題土地

4、增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載 金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售 合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有 關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應(yīng)在計算土 地增值稅時予以調(diào)整。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未支付的質(zhì)量保證金，其扣除項目金額的確 定問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝 施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金，在計算土地增 值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的， 按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除。（三

5、）房地產(chǎn)開發(fā)利息支出的扣除問題1、財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提 供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期 貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按照“取得土地使用權(quán)所支 付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的 5%計算扣除。2、凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu) 證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn) 開發(fā)成本”金額之和的 10%計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn) 開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用上述 1、

6、 2項所述兩種辦法。4、土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào) 整至財務(wù)費用中計算扣除。（四）房地產(chǎn)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費的扣除問題 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。（五）關(guān)于取得土地使用權(quán)按國家規(guī)定繳納的費用扣除問題 按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用，是指納稅人在取得土地使用權(quán)時 按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的登記、過戶手續(xù)費等有關(guān)費用。（六）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)時支付的契稅的扣除問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國家 統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用”，計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣 除。（七）關(guān)于繳納的規(guī)費扣除問題對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)房

7、地產(chǎn)繳納的規(guī)費，只要取得合法財政票據(jù)的，參照山東省地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā) 山東省地方稅務(wù)局房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅預(yù)征和清算管理暫行辦法 的通知（魯?shù)囟惏l(fā) 200433 號）第十九條第四款的規(guī)定：“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加和經(jīng)省以上人民政府批準征收的規(guī)費、 基金，也可視同稅金予以扣除” 的規(guī)定執(zhí)行。（八）關(guān)于土地轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)未取得合法票據(jù)問題 對土地成本未取得合法票據(jù)的，相關(guān)主管稅務(wù)機關(guān)進一步核實在土 地轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)未開具發(fā)票的單位轉(zhuǎn)讓土地時稅收繳納情況，若確屬偷漏稅 的，追繳相關(guān)稅款、滯納金及罰款，并責(zé)令其按規(guī)定開具轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)

8、 發(fā)票作為房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅扣除憑證。（九）關(guān)于拆遷安置土地增值稅計算問題1、房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同 銷售處理，按國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有 關(guān)問題的通知（國稅發(fā) 2006187 號）第三條第（一）款規(guī)定確認收入， 同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回 遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差 價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補償費2、開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按國稅發(fā) 2006187 號第三條第（一）款的規(guī)定計算，計入本項 目的拆遷補償費；異地安置的房屋

9、屬于購入的，以實際支付的購房支出計 入拆遷補償費。3、貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償 費。對拆遷補償費應(yīng)確認是否實際發(fā)生，尤其是支付給個人的拆遷補償 款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應(yīng)。對以上要 件缺一不可，否則不得作為扣除項目扣除。納稅人因從事拆遷安置從政府部門取得的補償以及財政補貼款項， 抵減土地征用及拆遷補償費。（十）關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準予扣除項目的加計問題財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知（財稅 200621 號）第二條第一款規(guī)定“納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得 評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認，條例第六條 第（

10、一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買 年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計 5%計算”。計算扣除項目時“每年”按購房 發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿 12個月計一年；超過一年， 未滿 12個月但超過 6個月的，可以視同為一年。（十一）關(guān)于稅金扣除問題 對公司開發(fā)多個項目的，無法區(qū)分是哪個項目上繳稅金的，要由公 司提供說明，并在完稅憑證上蓋章注明為哪個項目上繳的稅金。（十二）關(guān)于開發(fā)間接費用與期間費用的劃分問題 對房地產(chǎn)已建未售房屋的物業(yè)看護費、產(chǎn)權(quán)交易費和售樓處的水電、 辦公費、行政性罰款、工程審計費以及工程竣工驗收后發(fā)生的工資、福利 費應(yīng)作為期間費用處理；對未在土地增

11、值稅清算管理規(guī)程列舉開發(fā)間接費 用明細范圍內(nèi)，而又難以區(qū)分為項目開發(fā)成本和期間費用的，作為企業(yè)發(fā) 生的期間費用處理。（十三）關(guān)于扣除成本截止時間問題 扣除成本的實際發(fā)生時間原則上以項目竣工驗收報告上的驗收竣工 時間為界限，在竣工驗收日后發(fā)生的費用不允許扣除。（十四）關(guān)于房地產(chǎn)項目有關(guān)涉稅面積確認問題 房地產(chǎn)項目有關(guān)涉稅面積一律以測繪報告為依據(jù)。（十五）關(guān)于普通住房的界定問題 普通住房標準為同時滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率1.0 以上、單套建筑面積 144平方米以下、實際成交價格低于同級別土地住房平均交 易價格 1.44 倍以下。普通住房面積標準以房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的建筑面積為 準，不包括單獨

12、注明的車庫、地下室面積。住宅小區(qū)建筑容積率以規(guī)劃部門批準文書為準。單套建筑面積以套 內(nèi)面積進行計量的，應(yīng)換算成建筑面積。（十六）關(guān)于納稅人開發(fā)多個房地產(chǎn)項目，其共有的成本費用，以 及分期分批開發(fā)項目共有的公共配套設(shè)施的成本費用扣除問題納稅人開發(fā)多個房地產(chǎn)項目，其共有的成本費用，以及分期分批開發(fā)項目共有的公共配套設(shè)施的成本費用不能夠直接認定的，按照下列順序 合理分攤：1、將“取得土地使用權(quán)所支付的金額、土地征用及拆遷補償費”按 照實際占用土地面積占土地總面積的比例，在可售與不可售的房地產(chǎn)之間 進行分配。2、將“前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施 費、開發(fā)間接費用、房地產(chǎn)開發(fā)費用

13、、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金、國家規(guī) 定的其他扣除項目”，按照建筑面積占總建筑面積的比例，在可售與不可 售的房地產(chǎn)之間進行分配。3、屬于全體業(yè)主共有或者無償移交給政府、公共事業(yè)單位用于非營 利性社會公共事業(yè)的公共配套設(shè)施費，一般按照可售面積分攤各期、各項 目應(yīng)負擔(dān)的成本。4、對于成片開發(fā)分期清算項目的公共配套設(shè)施費用，在先期清算時 應(yīng)按實際發(fā)生的費用進行分攤。對于后期清算時實際支付的公共配套設(shè)施 費用分攤比例大于前期的金額時，允許在整體項目全部清算時，按照整體 項目重新進行調(diào)整分攤。（十七）關(guān)于納稅人取得土地使用權(quán)后未進行實質(zhì)的開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的 成本費用扣除問題1、納稅人取得土地使用權(quán)后，未進行任何形

14、式的開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計 算其增值額時，只允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額，按國家統(tǒng)一規(guī) 定交納的有關(guān)費用以及與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)有關(guān)的稅金（包括營業(yè)稅、城市 維護建設(shè)稅、教育費附加和印花稅）。2、納稅人僅進行土地開發(fā)（如“三通一平”等）不建造房屋即轉(zhuǎn)讓 土地使用權(quán)的，在計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的地 價款，按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用，開發(fā)土地所需成本和加計開發(fā)土 地成本的 20%，以及與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)有關(guān)的稅金（包括營業(yè)稅、城市維 護建設(shè)稅、教育費附加和印花稅）。3、納稅人購買未竣工房地產(chǎn)后，未進行任何實質(zhì)性的改良或開發(fā)即 再轉(zhuǎn)讓的，計算其增值額時，只允許扣除取得房地產(chǎn)所支付的金額，按國 家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用以及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（包括營業(yè)稅、 城市維護建設(shè)稅、教育費附加和印花稅）。（十八）關(guān)于納稅人將公共配套設(shè)施等轉(zhuǎn)為自用土地增值稅計算問 題公共配套設(shè)施原則上應(yīng)屬于全體業(yè)主共有，若納稅人將公共配套設(shè) 施等轉(zhuǎn)為自用，不確認收入，其應(yīng)分擔(dān)的成本、費用也不得扣除。（十九）關(guān)于納稅人將車庫、停車位轉(zhuǎn)讓或附贈土地增值稅計算問 題凡納稅人與購房人簽訂銷售合同，約定將車庫或停車位的所有權(quán)出 售給購房人的，地下車位或車庫取得的收入按非普通住宅標