酒店投資估算報(bào)告

1、v1.0可編輯可修改1.項(xiàng)目投資評(píng)估項(xiàng)目投資評(píng)估說(shuō)明項(xiàng)目投資評(píng)估，是站在投資者的角度，研究酒店的整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程，對(duì)項(xiàng)目的總 投資成本、營(yíng)業(yè)收益情況進(jìn)行估算，并依此計(jì)算項(xiàng)目的投資利潤(rùn)，編制各期的 凈現(xiàn)金流量，對(duì)酒店項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利能力、資金平衡情況進(jìn)行分析。對(duì)酒店開(kāi)發(fā)過(guò)程的模擬為：第 1年前半年計(jì)劃為止損、下半開(kāi)始盈利，預(yù)計(jì)3年時(shí)間回收投資成本，第3年開(kāi)始進(jìn)入酒店利潤(rùn)增長(zhǎng)期，待獲得合法營(yíng)業(yè)許可證以后，可考慮酒店的整體轉(zhuǎn)讓?zhuān)厥召Y金。本報(bào)告僅從項(xiàng)目投資與經(jīng)營(yíng)的角度分析項(xiàng)目的可行性，由于目前沒(méi)有營(yíng)業(yè)執(zhí)照無(wú)法通過(guò)合法正規(guī)渠道進(jìn)行大肆宣傳，故經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)與有和合法執(zhí)照的酒店有著一定的差距。酒店的總投資額，經(jīng)營(yíng)期

2、間的營(yíng)業(yè)收入和經(jīng)營(yíng)成本，均基于預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)。本報(bào)告投資評(píng)估中，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行3年的財(cái)務(wù)模擬預(yù)測(cè)，期間所發(fā)生的項(xiàng)目的品 牌及酒店市場(chǎng)增值部分，不在本次測(cè)算考慮之中。假設(shè)本項(xiàng)目在未來(lái)使用年限內(nèi)， 每年可獲得穩(wěn)定的年凈收益， 運(yùn)用收益還原法 測(cè)算本項(xiàng)目的未來(lái)售價(jià)，估算價(jià)格可能相對(duì)比較保守。酒店基本主體構(gòu)成郁金香酒店公寓項(xiàng)目主要主體構(gòu)成如下:序號(hào)指標(biāo)數(shù)量單位1面積平方米2層數(shù)3客房數(shù)380間11v1.0可編輯可修改投資成本估算1.3.1測(cè)算依據(jù)總成本測(cè)算轉(zhuǎn)讓方提供的投資成本估算數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)。根據(jù)酒店目前資產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)，酒店成本資產(chǎn)構(gòu)成：（預(yù)計(jì)200萬(wàn)投資成本明細(xì)）序號(hào)內(nèi)容金額1.房租成本房間面積mi房間數(shù)量間目

3、前租金2.設(shè)施設(shè)備門(mén)窗工程改造廣告費(fèi)用門(mén)鎖系統(tǒng)酒店管理系統(tǒng)辦公設(shè)備衛(wèi)浴改造空調(diào)維護(hù)水電能耗費(fèi)用布草洗滌物業(yè)管理電視電話3.內(nèi)裝修內(nèi)裝修工程（含家具、飾品）22v1.0可編輯可修改匯總成本明細(xì)如下:序號(hào)項(xiàng)目總價(jià)（萬(wàn)兀）1房屋租金2轉(zhuǎn)讓費(fèi)3基礎(chǔ)設(shè)施改造費(fèi)4內(nèi)部裝修5管理費(fèi)用（人力成本）33v1.0可編輯可修改經(jīng)營(yíng)測(cè)算1.4.1測(cè)算依據(jù)酒店經(jīng)營(yíng)情況測(cè)算，是站在酒店經(jīng)營(yíng)者的角度，對(duì)酒店進(jìn)入經(jīng)營(yíng)期后的營(yíng)業(yè)收入、成本費(fèi)用支出及經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)進(jìn)行預(yù)測(cè)。經(jīng)營(yíng)測(cè)算以目前公司經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)。酒店擁有客房數(shù)約50間，預(yù)測(cè)第一年出租率為75%每年以5%畐度遞增，平均房?jī)r(jià)以每年 10-20元的遞增。酒店經(jīng)營(yíng)期前三年 的各項(xiàng)經(jīng)

4、營(yíng)狀況預(yù)測(cè)如下：年限項(xiàng)目預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)月?tīng)I(yíng)業(yè)額（萬(wàn)兀）第一年客房數(shù)50出租率75%平均房?jī)r(jià)120月平均營(yíng)業(yè)額（）第二年客房數(shù)60出租率80%平均房?jī)r(jià)130月平均營(yíng)業(yè)額（）第三年客房數(shù)75出租率85%平均房?jī)r(jià)140月平均營(yíng)業(yè)額（）年限項(xiàng)目預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)盈利能力第一年人力成本2萬(wàn)/月物業(yè)成本7萬(wàn)/月經(jīng)營(yíng)成本（含能耗、洗滌、傭金等）萬(wàn)/月利潤(rùn)（3萬(wàn)/ 月）第二年人力成本萬(wàn)/月物業(yè)成本萬(wàn)/月經(jīng)營(yíng)成本（含能耗、洗滌、傭金等）萬(wàn)/月禾U潤(rùn)（萬(wàn)/月）45v1.0可編輯可修改第三年人力成本5萬(wàn)/月物業(yè)成本萬(wàn)/月經(jīng)營(yíng)成本（含能耗、洗滌、傭金等）萬(wàn)/月禾U潤(rùn)（萬(wàn)/月）經(jīng)營(yíng)成本數(shù)據(jù)如下:55v1.0可編輯可修改1.4.2經(jīng)營(yíng)收

5、入200萬(wàn)的18%其中，第%以后，預(yù)計(jì)3年回預(yù)測(cè)酒店經(jīng)營(yíng)期的第一年經(jīng)營(yíng)收入利潤(rùn)為 36萬(wàn)元占投資總額 二年利潤(rùn)收入萬(wàn)元，占回收投資總額 36%第三年利潤(rùn)收入萬(wàn)元，占 收所有酒店投資成本，屬經(jīng)濟(jì)性酒店投資成本正?；厥辗秶鷥?nèi)！66v1.0可編輯可修改1.4.4第三年轉(zhuǎn)讓價(jià)格預(yù)測(cè)利用收益法對(duì)本酒店 3年后的市值進(jìn)行預(yù)估。根據(jù)酒店整個(gè)經(jīng)營(yíng)期間的凈現(xiàn)金流量 貼現(xiàn)，預(yù)計(jì)屆時(shí)連同營(yíng)業(yè)執(zhí)照及 80間房間數(shù)量的市場(chǎng)價(jià)值為 400萬(wàn)左右。項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)1.5.1靜態(tài)盈利能力項(xiàng)目總投資額為200萬(wàn)元。項(xiàng)目利潤(rùn)總額400萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)380萬(wàn)元。項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率為%項(xiàng)目投資利潤(rùn)率達(dá)到190%全部投資回收期為：13年（含建

6、設(shè)期兩年）。即單純通過(guò)酒店經(jīng)營(yíng)的收益，經(jīng) 營(yíng)13年可回收總投資成本。各項(xiàng)靜態(tài)財(cái)務(wù)指標(biāo)計(jì)算結(jié)果如下表所示：序號(hào)指標(biāo)名稱(chēng)單位數(shù)量1項(xiàng)目總投資萬(wàn)元390402營(yíng)業(yè)收入萬(wàn)元1320073營(yíng)業(yè)稅金及附加萬(wàn)元35904利潤(rùn)總額萬(wàn)元893775所得稅萬(wàn)元223446稅后利潤(rùn)萬(wàn)元670337內(nèi)部收益率%8投資利潤(rùn)率%172%77v1.0可編輯可修改88全役資凈規(guī)金涼70000芒胡事芒品於辭4濟(jì)1.5.2動(dòng)態(tài)盈利能力根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中各期現(xiàn)金流入、流出情況，繪制成全部投資累計(jì)凈現(xiàn)金流量表,并依此計(jì)算本項(xiàng)目各項(xiàng)動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 119920萬(wàn)元大于0,項(xiàng)目可行。全部投資內(nèi)部收益率為 %大于內(nèi)部收

7、益率 8%全投瓷凈現(xiàn)金流120000IaooOo «0000 60000 佃Do 20000全投資凈現(xiàn)金流累計(jì)凈現(xiàn)金流第1、2期-4066-4066第3期1708-2357第4期1957-400第5期718318第6期596913第7期9031817第8期7402556第9期10533609第10期5174125第11期9585083第12期9276010v1.0可編輯可修改第13期113910119920合計(jì)11992099v1.0可編輯可修改2.項(xiàng)目?jī)r(jià)值預(yù)估項(xiàng)目?jī)r(jià)值預(yù)估酒店在假設(shè)第1、2期建成第3期即投入營(yíng)業(yè)后，每年都能帶來(lái)穩(wěn)定的收益，且13年后實(shí)現(xiàn)租轉(zhuǎn)售，故分別把經(jīng)營(yíng)期間內(nèi)各年

8、所發(fā)生的收益金流量都折現(xiàn)到投資方案開(kāi)始 實(shí)施時(shí)的現(xiàn)值之和，進(jìn)行現(xiàn)值評(píng)估。單位：萬(wàn)元Rate第3期第4期第5期第6期第7期第8期第9期第10期第11期第12期Value1Value2Value3VaIUe4Value5Value6Value7Value8Value9Value108%3741399042504523480951085421574960926451注：第1、2年為建設(shè)期，收益凈現(xiàn)金 =0,第3年開(kāi)始進(jìn)入經(jīng)營(yíng)期，每年收益凈現(xiàn)金流詳見(jiàn)“全 部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表”，第13年項(xiàng)目出售。公式：V/-1VaItL&S1十廠口鹿y1010經(jīng)過(guò)估算，本項(xiàng)目在目前時(shí)間點(diǎn)的市值V= 32，萬(wàn)元

9、v1.0可編輯可修改3附件酒店13年經(jīng)營(yíng)情況測(cè)算表指標(biāo)第1、2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年第11年第12年第13年客房出租率建設(shè)期65%66%68%69%70%72%73%75%76%78%79%平均房?jī)r(jià)（元/天/間）650663676690704718732747762777792餐飲上座率65%66%68%69%70%72%73%75%76%78%79%人均消費(fèi)100102104106108110113115117120122會(huì)議經(jīng)營(yíng)面積30003000300030003000300030003000300030003000會(huì)議租金30313233343536373

10、83940一、年經(jīng)營(yíng)收入（萬(wàn)兀）985310234106301104111469119131237512855133541387214410客房營(yíng)業(yè)收入58606097634365996866714374327732804583708708餐飲營(yíng)業(yè)收入23732468256826722780289230093130325733893525會(huì)議收入162016691719177018231878193419922052211421771112v1.0可編輯可修改二、年經(jīng)營(yíng)成本（萬(wàn)兀）55625673578659026020614062636389651666476780營(yíng)業(yè)成本973992101

11、210321053107410951117114011621186營(yíng)業(yè)費(fèi)用23232369241724652514256526162668272127762831管理費(fèi)用22662311235824052453250225522603265527082762三、經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)（萬(wàn)兀）239255270287304322341361382403426四、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)（萬(wàn)兀）40524306457348535145545157716106645668227205經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率41%42%43%44%45%46%47%47%48%49%50%1212v1.0可編輯可修改項(xiàng)目總投資估算表占地面積：容積率：項(xiàng)目總建面

12、：內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)合計(jì)（萬(wàn)元）計(jì)量（m2）單價(jià)（元m2）1. 土地費(fèi)用60012796土地及相關(guān)稅費(fèi)60015002.建筑安裝費(fèi)243676100土建主體工程39951000土方回填及地基處理工程799200地下泳池及地基處理工程32080門(mén)窗工程1318330外墻飾面工程1598400天然氣工程16040電纜工程399100智能化工程30075水電消防工程899225中央空調(diào)1598400熱水工程及鍋爐房499125廚房設(shè)備451113電梯300751314v1.0可編輯可修改電視電話工程26065路燈工程8822自來(lái)水工程20050內(nèi)裝修工程1118528003.前期費(fèi)用1957490前期規(guī)費(fèi)32

13、080市政雨污水工程639160設(shè)計(jì)/勘探等費(fèi)用9992504.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)1478370道路下水道16040綠化工程719180水景及室外景觀5991505.公共配套費(fèi)1222306變電所12223066.管理費(fèi)用3283823工程管理費(fèi)用24060開(kāi)業(yè)前物資采購(gòu)2029508開(kāi)辦費(fèi)811203開(kāi)業(yè)周轉(zhuǎn)流動(dòng)資金2045112.不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)731183合計(jì)：390401414v1.0可編輯可修改經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)匯總表序號(hào)指標(biāo)名稱(chēng)單位數(shù)量1項(xiàng)目總投資萬(wàn)元390402資金籌措29040資本金萬(wàn)元100003營(yíng)業(yè)收入萬(wàn)元1320074營(yíng)業(yè)稅金及附加萬(wàn)元73666利潤(rùn)總額萬(wàn)元856017所得稅萬(wàn)元214008

14、稅后利潤(rùn)萬(wàn)元642019全投資內(nèi)部收益率%10投資利潤(rùn)率%164%1515v1.0可編輯可修改全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)第期第3期第4期第5期第6期第7期第8期第9期第10期第11期第12期第13期1現(xiàn)金流入290881390409853102341063011041114691191312375128551335413872134245銷(xiāo)售收入119835119835借款金額2904029040經(jīng)營(yíng)收入132007985310234106301104111469119131237512855133541387214410自有資金投入10000100002現(xiàn)金流出170961431058144827799121044610566111741132312339123961294420335開(kāi)發(fā)建設(shè)投資3904039040借款利息206864066203320332033192817881648147312981053808528運(yùn)營(yíng)費(fèi)用6767755625673578659026020614062636389651666476780經(jīng)營(yíng)稅金及附加736655057159361664066569