嘉善龍鼎御園商業(yè)街(暫定名)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告(改)

1、義烏龍庭基業(yè)房地產(chǎn)策劃銷售機(jī)構(gòu)御園·國(guó)際名品街調(diào)查報(bào)告2008.11.30義烏龍庭基業(yè)房地產(chǎn)策劃銷售機(jī)構(gòu)目 錄附 圖:第一部分 調(diào)查說明一、調(diào)查目的二、調(diào)查方法三、調(diào)查范圍四、調(diào)查時(shí)間第二部分 宏觀背景分析一、嘉善概況二、嘉善經(jīng)濟(jì)狀況三、下轄鎮(zhèn)區(qū)市場(chǎng)分析第三部分 房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況一、房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)況二、市場(chǎng)供應(yīng)情況三、商品房?jī)r(jià)格統(tǒng)計(jì)分析第四部分 商業(yè)市場(chǎng)研究一、宏觀商業(yè)環(huán)境分析二、區(qū)域商圈（商業(yè)結(jié)構(gòu)）研究分析三、集中式賣場(chǎng)狀況調(diào)查統(tǒng)計(jì)分析第五部分 項(xiàng)目市調(diào)整合一、項(xiàng)目現(xiàn)狀描述二、市調(diào)信息整合第六部分 SWOT解析一、可比項(xiàng)目狀況分析二、項(xiàng)目SWOT解析第一部分 調(diào)查說明一、調(diào)查目的結(jié)合嘉

2、善龍鼎·御園商業(yè)街（暫名）作為沿街商業(yè)的特點(diǎn)，對(duì)嘉善區(qū)域環(huán)境、房地產(chǎn)市場(chǎng)行情、商業(yè)市場(chǎng)狀況以及項(xiàng)目周邊區(qū)域的底商等環(huán)節(jié)和要素進(jìn)行調(diào)查。通過調(diào)查，對(duì)市場(chǎng)的現(xiàn)狀及需求為嘉善龍鼎·御園商業(yè)街（暫名）已有的規(guī)劃提出建議并找準(zhǔn)初步的業(yè)態(tài)規(guī)劃定位和營(yíng)銷價(jià)格定位。二、調(diào)查方法 本次調(diào)查采用訪談法和觀察法進(jìn)行。 在對(duì)本項(xiàng)目周邊街區(qū)的商戶以及本項(xiàng)目的意向客戶進(jìn)行調(diào)查時(shí)，為充分了解客戶對(duì)底商的需求及對(duì)本項(xiàng)目?jī)r(jià)格的預(yù)期，故采用訪談法對(duì)客戶進(jìn)行調(diào)查。 在對(duì)其它可借鑒的項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查時(shí)，為了整體了解其底商的構(gòu)成及規(guī)模，以觀察法為主。三、調(diào)查范圍橫向：兩大區(qū)域（市區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)）縱向：房地產(chǎn)（住宅樓盤、商業(yè)樓

3、盤；新建項(xiàng)目?jī)r(jià)格、老項(xiàng)目租金等）、商業(yè)（底商、商業(yè)街、賣場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)、百貨大樓、補(bǔ)缺業(yè)態(tài)等）、專項(xiàng)研究（消費(fèi)群體、投資客戶、商家、管理者等）四、調(diào)查時(shí)間 本次調(diào)查共派出四名調(diào)查人員，從2008年11月12日開始至2008年11月17日結(jié)束歷時(shí)6天。第二部分 宏觀背景分析一、嘉善概況 嘉善縣地處浙江省東北部，與上海、江蘇接壤，距上海、杭州、蘇州均在一百公里以內(nèi)，境內(nèi)水路、公路、鐵路縱橫交叉，距虹橋、浦東、蕭山機(jī)場(chǎng)僅一小時(shí)左右的車程，交通便捷，為浙江省接軌上海的第一站。嘉善區(qū)域面積506平方公里，下轄11個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，162個(gè)行政村，縣城所在地為魏塘鎮(zhèn)。境內(nèi)一馬平川，土地肥沃，水網(wǎng)交織，屬典型的江南水鄉(xiāng)

4、，水域面積10.8萬畝，占總面積的14。嘉善歷來人杰地靈，文化底蘊(yùn)深厚，有五千多年的“大往圩”史前文化遺址，歷代人才輩出。全縣人口總量保持低速增長(zhǎng)。2007年，戶籍總?cè)丝跒?81333人，其中非農(nóng)業(yè)人口138237人，約占總?cè)丝诘?6.25%。二、嘉善經(jīng)濟(jì)狀況嘉善經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，連創(chuàng)新高。2005年嘉善全縣財(cái)政總收入為15.33億元，2006年嘉善縣財(cái)政總收入18.77億元，比上年增長(zhǎng)22.45%。剛剛過去的2007年，嘉善縣全年財(cái)政收入首次突破20億元，經(jīng)濟(jì)發(fā)展持續(xù)呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。2007年嘉善全縣實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值181.42億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)16.4%。按戶籍人口計(jì)算，人均生產(chǎn)總值達(dá)

5、47615元，比上年增長(zhǎng)16.4%。第一產(chǎn)業(yè)增加值15.91億元，比上年增長(zhǎng)5.3%；第二產(chǎn)業(yè)增加值106.93億元，比上年增長(zhǎng)18.7%；第三產(chǎn)業(yè)增加值58.58億元，比上年增長(zhǎng)15.5%。三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由2006年的9.4:58.0:32.6，調(diào)整到2007年的8.8:58.9:32.3。2007年嘉善城鄉(xiāng)居民收入分別首次突破2萬元和1萬元大關(guān)，全縣城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為20226元，比2006年增長(zhǎng)11.1%，全縣農(nóng)村居民人均純收入為10121元，比2006年增長(zhǎng)13.9%。城鄉(xiāng)居民收入差別進(jìn)一步縮小，2007年全縣城鄉(xiāng)居民收入之比由上年的2.05:1縮小到2：1。居民生活條件得到改善，

6、年末城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積32.26平方米，農(nóng)村居民人均住房面積50.48平方米。近年來，嘉善縣大力實(shí)施外向帶動(dòng)、科教興縣、城市化、可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，外向經(jīng)濟(jì)迅速崛起，效益農(nóng)業(yè)領(lǐng)先全省，城市建設(shè)大力推進(jìn)，各項(xiàng)工作取得新進(jìn)展。特別是通過深入實(shí)施招商引資“一號(hào)工程”和推動(dòng)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“百姓致富工程”，開放型經(jīng)濟(jì)和民營(yíng)經(jīng)濟(jì)得到大發(fā)展，帶動(dòng)了全縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)邁上了新臺(tái)階。小結(jié)嘉善近年來三大產(chǎn)業(yè)發(fā)展中以第二產(chǎn)業(yè)為龍頭，第三產(chǎn)業(yè)和第一產(chǎn)業(yè)為副業(yè)。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資保持平穩(wěn)增長(zhǎng)。目前總?cè)丝跍p少，但城區(qū)人口有逐年遞增之勢(shì)，在一定程度上帶動(dòng)了嘉善城區(qū)的購(gòu)房需求。三、下轄鎮(zhèn)區(qū)市場(chǎng)分析（一）各鎮(zhèn)簡(jiǎn)況 魏塘鎮(zhèn)又

7、名武塘?！跋鄠魉未笮瘴骸⑽渚哟?，聚商成市”故名，是嘉善縣的第一大鎮(zhèn)，也是縣城所在地，全鎮(zhèn)區(qū)域面積122.75平方公里，轄36個(gè)村，10個(gè)社區(qū)，總?cè)丝?3萬人。滬杭鐵路與320國(guó)道橫貫鎮(zhèn)北，滬杭甬高速公路在鎮(zhèn)南通過，善江公路南連平湖，北通江蘇吳江，善西公路貫通嘉善南北，構(gòu)成了四通八達(dá)的公路網(wǎng)，已成為嘉善水陸交通樞紐。 西塘鎮(zhèn)西塘，三國(guó)時(shí)隸屬東吳。明宣德五年（1430）嘉善建縣時(shí)為斜塘鎮(zhèn)。清乾隆三十八年（1773）設(shè)縣丞署。它位于江浙滬交界，是嘉善縣北部的經(jīng)濟(jì)、文化和交通中心，全鎮(zhèn)區(qū)域面積83.61平方公里，下轄26個(gè)行政村、4個(gè)社區(qū)、1個(gè)水產(chǎn)養(yǎng)殖場(chǎng)，總?cè)丝诮?萬人，是全國(guó)文明鎮(zhèn)、全國(guó)小城鎮(zhèn)綜合改

8、革試點(diǎn)鎮(zhèn)。 干窯鎮(zhèn)地處縣境中部。境內(nèi)地勢(shì)平坦，土地肥沃。因其河浜眾多，黏性泥土豐富，水上交通運(yùn)輸方便，歷史上磚瓦業(yè)發(fā)達(dá)，在明清時(shí)期多產(chǎn)“京磚”，窯業(yè)文化燦爛，史稱“千窯之鎮(zhèn)”。全鎮(zhèn)區(qū)域面積38平方公里，下轄12個(gè)行政村和1個(gè)社區(qū)，總?cè)丝?.1萬人，曾獲浙江省社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)示范鎮(zhèn)、浙江省文明鎮(zhèn)、浙江省衛(wèi)生鎮(zhèn)等榮譽(yù)稱號(hào)。 姚莊鎮(zhèn)位于嘉善縣東北部，又名姚莊橋，早在元代后期已成集鎮(zhèn)。全鎮(zhèn)總面積30.8平方公里，下轄9個(gè)行政村和1個(gè)社區(qū)，總?cè)丝?萬人，曾榮獲全國(guó)創(chuàng)建文明村鎮(zhèn)工作先進(jìn)鎮(zhèn)、中國(guó)蘑菇之鄉(xiāng)、浙江省文明鎮(zhèn)、浙江黃桃之鄉(xiāng)等榮譽(yù)稱號(hào)。 丁柵鎮(zhèn)據(jù)史料考證，丁柵鎮(zhèn)早在三四千年前，已有先民在沼澤開田，種

9、植水稻和飼養(yǎng)牲畜。全鎮(zhèn)總面積44.6平方公里，下轄13個(gè)行政村和1個(gè)社區(qū)，位于縣境東北，古名六塔鎮(zhèn)。境內(nèi)張安村古遺址出土的文總?cè)丝?.1萬人，曾獲中國(guó)番茄之鄉(xiāng)、浙江甲魚之鄉(xiāng)、嘉興市文明鎮(zhèn)等榮譽(yù)稱號(hào)。 大云鎮(zhèn)位于縣城南端，鎮(zhèn)上有建于北宋乾德二年（964）的大云寺，鎮(zhèn)因寺而得名。滬杭高速公路橫穿鎮(zhèn)域。全鎮(zhèn)總面積27.5平方公里，下轄8個(gè)行政村和1個(gè)社區(qū)，總?cè)丝?.6萬，曾獲中國(guó)鮮切花之鄉(xiāng)、浙江省衛(wèi)生鎮(zhèn)、嘉興市文明鎮(zhèn)等榮譽(yù)稱號(hào)。 陶莊鎮(zhèn)位于縣境西北端，江浙滬交界處，古名柳溪，素有“溪中十八鎮(zhèn)，柳溪第一鎮(zhèn)”之美譽(yù)。南宋紹興年間（11311162）開始形成集市。境內(nèi)河流成網(wǎng)，一馬平川，尤以汾湖最為著名。

10、全鎮(zhèn)總面積45.31平方公里，下轄15個(gè)行政村、1個(gè)社區(qū)、1個(gè)水產(chǎn)養(yǎng)殖場(chǎng)，總?cè)丝?.1萬人。 楊廟鎮(zhèn)位于縣境西部，明代屬麟瑞鄉(xiāng)，清朝道光年間（18211850）建楊王廟后遂更名為楊廟。全境呈正方形，境內(nèi)地勢(shì)平坦，河流密布。全鎮(zhèn)總面積28.1平方公里，下轄10個(gè)行政村和1個(gè)社區(qū)，總?cè)丝?萬人，曾獲中國(guó)雪菜之鄉(xiāng)、浙江省衛(wèi)生鎮(zhèn)、嘉興市文明鎮(zhèn)等榮譽(yù)稱號(hào)。 洪溪鎮(zhèn)位于縣境西北。古名“黃家灘”、“洪家灘”。明代中葉，漸成集市，因傍村之水稱洪溪而得名，全境地勢(shì)南高北低。境內(nèi)河流縱橫，交通便利。全鎮(zhèn)總面積25.9平方公里，下轄11個(gè)行政村和1個(gè)社區(qū)，總?cè)丝?萬人，曾獲全國(guó)基層體育先進(jìn)鎮(zhèn)、浙江省文明鎮(zhèn)、浙江省衛(wèi)

11、生鎮(zhèn)等榮譽(yù)稱號(hào)。 天凝鎮(zhèn)古稱凝溪，因市河凝溪得名，又名天凝莊，位于嘉善縣境西北。境內(nèi)河流密布，交通便捷。全鎮(zhèn)總面積21.49平方公里，下轄11個(gè)行政村和1個(gè)社區(qū)，總?cè)丝?.1萬人，曾獲嘉興市文明鎮(zhèn)等榮譽(yù)稱號(hào)。 惠民鎮(zhèn)位于縣城東郊。境內(nèi)原有惠民庵，鎮(zhèn)因庵得名。境內(nèi)地勢(shì)平坦，河港密布，交通便利。全鎮(zhèn)總面積40.3平方公里，下轄11個(gè)行政村和1個(gè)社區(qū)，總?cè)丝?.42萬人，曾獲浙江省衛(wèi)生鎮(zhèn)等榮譽(yù)稱號(hào)。（二）抽樣鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)描述嘉善縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)整體經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出北強(qiáng)南弱的局勢(shì)，北區(qū)經(jīng)濟(jì)主要是由于古鎮(zhèn)西塘的旅游、陶莊廢鐵收購(gòu)和個(gè)體塊狀產(chǎn)業(yè)等影響，帶動(dòng)了周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的商貿(mào)業(yè)發(fā)展。根據(jù)項(xiàng)目前期住宅銷售情況來看，鄉(xiāng)鎮(zhèn)購(gòu)買群體所占

12、比例超過50%的去化，且以北區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)為主。針對(duì)以上因素對(duì)北區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)行商業(yè)抽樣調(diào)查如下：干窯鎮(zhèn)干窯鎮(zhèn)主要由兩條平行的新老商業(yè)街組成，老街為窯新街，但已逐漸沒落，主要靠過往公交路線繁華；新街是目前的核心商業(yè)街，名為葉新街，沿街店面的租金每月約30-33元/M2。鎮(zhèn)上有萬客隆、農(nóng)工商兩大超市。陶莊鎮(zhèn)陶莊鎮(zhèn)主要商業(yè)街區(qū)是由陶莊大道和一條無名老街組成，兩街分別橫跨東西和南北。其中無名老街以餐飲和生活日用品為主，街頭和街段中部有大田園和陶莊早夜超市兩個(gè)大型超市；陶莊大道是一條新建街道，目前還沒有成熟業(yè)態(tài)聚集。無名老街和陶莊大道長(zhǎng)150米左右，目前的租金水平每月約2833元/M2。丁柵鎮(zhèn)丁柵鎮(zhèn)的商業(yè)集中于絲綢

13、路，是一條南北向的長(zhǎng)街，主要商業(yè)地段集中于農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)一帶，從南端農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)開始沿北200余米均為商業(yè)街區(qū)，其中南段主要是鞋服類、北段主要為日用品類，整體商業(yè)分布略顯雜亂。目前丁柵的租金每月約2225元/M2。西塘鎮(zhèn)西塘鎮(zhèn)是嘉善北部的經(jīng)濟(jì)、文化和交通中心，旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，其商業(yè)街區(qū)主要由郵電路和宏福路兩條交叉街區(qū)組成。其中宏福路業(yè)態(tài)主要為中低檔品牌的服裝和通訊器材為主，商鋪面積也較小、基本無裝潢，商鋪面積一般在15-20平米左右，租金水平每月約6568元/M2。郵電路是西塘最繁華的商業(yè)街區(qū)，其中郵電西主要經(jīng)營(yíng)各類品牌服裝和時(shí)裝為主，郵電東路時(shí)裝店較多，郵電路租金水平每月約8593元/M2。郵電路里面的

14、叉街人流也非常多，主要經(jīng)營(yíng)各類服裝、特產(chǎn)食品、珠寶飾品等，租金水平每月達(dá)到7072元/M2。小結(jié)嘉善各鄉(xiāng)鎮(zhèn)均有不同的商業(yè)產(chǎn)業(yè)支撐，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)配套均以村民日常生活所需的商業(yè)服務(wù)行業(yè)以及提供農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料供應(yīng)服務(wù)的便民、便利店為主，方便附近居民購(gòu)物和消費(fèi)。特別是西塘古鎮(zhèn)，是嘉善縣的城市副中心，商業(yè)街區(qū)體現(xiàn)傳統(tǒng)特色，開設(shè)了一些老字號(hào)、有水鄉(xiāng)特色的店鋪，并穿插有一些古玩、花鳥店鋪、休閑娛樂場(chǎng)所等。第三部分 房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況一、房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)況嘉善房地產(chǎn)業(yè)主要是從二十世紀(jì)末以后開始發(fā)展較快。1999年以來，隨著嘉善縣經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展、城市建設(shè)和城市化的快速推進(jìn)，以及住房制度和土地使用制度改革的不

15、斷深入，市場(chǎng)體系日益完善，縣域房地產(chǎn)業(yè)有了長(zhǎng)足的發(fā)展?？傮w上嘉善的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)幾大特點(diǎn)：（一）房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。從19992005年的七年中，全縣房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)完成41.67億元，年平均增長(zhǎng)32.2%。其中2003年增幅最大，達(dá)77%。2004年以來國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)實(shí)施宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)投資增速有所減緩。歷年房地產(chǎn)開發(fā)投資額如右表：同時(shí)在政府政策引導(dǎo)下開發(fā)向住宅傾斜的特征明顯，近幾年來商品住宅竣工面積占全部竣工面積的比重不斷提高，其中2002年占74.29%，2003年占76.95%，2004年高達(dá)84.45%，2005年占82.1%， 如上表所示。（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)產(chǎn)銷兩旺的發(fā)

16、展態(tài)勢(shì)。自1999年以來，全縣商品房施工面積、銷售面積快速增長(zhǎng)。19992005年累計(jì)商品房銷售面積157.25萬平方米，年平均增長(zhǎng)23.89%，2005年銷售面積達(dá)50.18%，比上年增長(zhǎng)60.58%。其中住宅銷售面積七年累計(jì)達(dá)131.04萬平方米，年平均增長(zhǎng)23.89%。二手房交易七年累計(jì)15億元，年平均增長(zhǎng)18.5%，其中2005年達(dá)3.9億元，同比增長(zhǎng)76.23%，增幅高于七年平均遞增速度。近幾年來房?jī)r(jià)大幅上漲，從1999年的1300元M2，上漲到2007年約4000元M2。歷年商品房銷售、竣工及施工面積如下表所示：（三）房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)規(guī)模迅速擴(kuò)大，企業(yè)呈現(xiàn)多元化發(fā)展。截止2006年

17、6月底，嘉善縣共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)62家，其中三級(jí)資質(zhì)10家，四級(jí)資質(zhì)19家，暫定資質(zhì)33家。外縣外資來嘉善開發(fā)的企業(yè)有25家，房地產(chǎn)信息咨詢、經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)公司及機(jī)構(gòu)接近100家，物業(yè)管理企業(yè)有17家，從業(yè)人員達(dá)535人，管理53個(gè)居民小區(qū)1.5萬戶居民戶，管理面積180萬平方米，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)已注冊(cè)的1家，初步形成了種類齊全的房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)經(jīng)營(yíng)隊(duì)伍。數(shù)據(jù)表明，嘉善目前房地產(chǎn)行業(yè)已趨向成熟，整體骨架基本健全，初步形成房地產(chǎn)開發(fā)及消費(fèi)的硬體條件。小結(jié)嘉善房地產(chǎn)開發(fā)投資從1998年至2004年間一直保持著強(qiáng)勢(shì)增長(zhǎng)勢(shì)頭，但從2004年到2006年，連續(xù)兩年投資額出現(xiàn)略微下降趨勢(shì)。從2002年到2004年

18、嘉善的住宅竣工面積占全部竣工面積的比重逐年增大，而2005年后，這一比例出現(xiàn)下降跡象，說明除住宅外其他建筑形態(tài)也開始亮相市場(chǎng)，住宅供給量有所減少。2005年施工面積陡然下降，但到2006年又回升至較高水平。由于2006年新開工的商品房面積較大，2007年有多個(gè)樓盤的房源集中上市供應(yīng)，并且產(chǎn)品的雷同化比較嚴(yán)重，2007年市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)十分激烈。地段好、環(huán)境好、服務(wù)好、容積率低，品質(zhì)高、品位高、性價(jià)比高、市場(chǎng)知名度高的樓盤將占據(jù)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；相反，則處于競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)，甚至出現(xiàn)滯銷。因此對(duì)本項(xiàng)目的產(chǎn)品定位和目標(biāo)客戶深層次挖掘至關(guān)重要。二、市場(chǎng)供應(yīng)情況 1、2005年2006年2006年相比2005年,從數(shù)據(jù)對(duì)比

19、中，商品房開發(fā)投資額、商品房銷售額及銷售面積都在下降其中銷售面積下降幅度最為明顯，表明房地產(chǎn)開發(fā)的熱度正在消退。同時(shí)盡管總的銷售面積下降，但主要體現(xiàn)在住宅的銷售面積下降，而寫字樓和商業(yè)用房等其他建筑形態(tài)正在增量走向市場(chǎng)，尤其是寫字樓增長(zhǎng)幅度達(dá)到400%以上。反映了嘉善住宅過火的時(shí)期已經(jīng)過去，其他綜合性物業(yè)有所抬頭。2、2007年2008年2007年19月全縣完成房地產(chǎn)投10.66 億元，同比增長(zhǎng)53.5%；房地產(chǎn)施工面積139.18萬平方米，同比增長(zhǎng)9.72%；銷售面積31.64萬平方米，同比增長(zhǎng)10.05%；銷售額11.65億元，同比增長(zhǎng)32.27%。2007年十一月上旬舉行了“2007人居

20、嘉善金秋房地產(chǎn)展示（交易）會(huì)”，共有19家房產(chǎn)企業(yè)和部分金融機(jī)構(gòu)參加，展會(huì)面積5000多平方米，意向交易210套，實(shí)際成交102套，成交金額5000多萬元，房展會(huì)基本達(dá)到預(yù)期的效果。3、在建在售商業(yè)項(xiàng)目情況目前嘉善市區(qū)共有30多個(gè)在建在銷樓盤，其中大部分都是住宅類項(xiàng)目，商業(yè)項(xiàng)目主要有聯(lián)華銀河景苑、藍(lán)天家園、中央花園和溫州商業(yè)街等。其溫州商業(yè)街的銷售工作已基本結(jié)束，目前正大力開展招商工作；藍(lán)天家園以住宅為主，已經(jīng)預(yù)售了180余套；中央花園雖有部分底商，但該項(xiàng)目類似于集資新建，以內(nèi)部消化為主；聯(lián)華銀河景苑位于龍鼎御園項(xiàng)目西側(cè)，目前主推住宅項(xiàng)目分，已經(jīng)售出150套左右，底商部分還未正式開盤銷售。小結(jié)

21、從07年開始，嘉善房地產(chǎn)投資開發(fā)量減少，以往住宅為市場(chǎng)主流，目前寫字樓和商業(yè)用房有跡象走出低沉期?，F(xiàn)階段住宅市場(chǎng)仍然存在一定的競(jìng)爭(zhēng)，多層和小高層為主要建筑形態(tài)，以普通公寓樓為主要物業(yè)類型，今年上半年，嘉善市區(qū)住宅均價(jià)保持在4100元M2以上，個(gè)別樓盤最高價(jià)格已經(jīng)超過6000元M2，相對(duì)較高，80130平方米的普通公寓仍是市場(chǎng)供給量最大的面積段，大面積戶型也占一定的比重。近期，由于國(guó)家對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控和嘉善上市量等原因。2008年至今整體市場(chǎng)雖有一定的下降，但由于嘉善相對(duì)穩(wěn)定的市場(chǎng)環(huán)境下，發(fā)展還處于相對(duì)健康階段，適當(dāng)價(jià)位和新穎合理的產(chǎn)品還具有一定的市場(chǎng)吸引力。三、商品房?jī)r(jià)格統(tǒng)計(jì)分析嘉善

22、市區(qū)目前共有在建在銷樓盤35個(gè)，分布于嘉善城區(qū)的八個(gè)主要區(qū)域，住宅年均價(jià)在4200元/M2左右；城鎮(zhèn)約有23個(gè)在建在銷樓盤，住宅年均價(jià)約為2450元/M2。嘉善市區(qū)分為中心區(qū)域、城東區(qū)域、城南區(qū)域、城西區(qū)域、城北區(qū)域、東南區(qū)域、東北區(qū)域和西北區(qū)域八個(gè)部分組成，其中心區(qū)域由體育路、人民大道、施家路和環(huán)北路合圍而成。中心區(qū)域的租金和房?jī)r(jià)要明顯高于其他地區(qū)，中心區(qū)域住宅價(jià)格基本都在4000元M2以上，部分項(xiàng)目?jī)r(jià)格可達(dá)5600元M2左右，而城南和東南區(qū)域以別墅項(xiàng)目為主。08年嘉善市區(qū)主要區(qū)域均價(jià)簡(jiǎn)表 所屬區(qū)域住宅均價(jià)中心區(qū)域4150元/M2城東區(qū)域3800元/M2城北區(qū)域2950元/M2城南區(qū)域410

23、0元/M2東南區(qū)域5500元/M2 左表為08年嘉善市區(qū)主要區(qū)域均價(jià)簡(jiǎn)表：下表為嘉善市區(qū)主要樓盤價(jià)格簡(jiǎn)表：嘉善市區(qū)主要樓盤價(jià)格簡(jiǎn)表所屬區(qū)域樓盤名城項(xiàng)目地址均價(jià)城北區(qū)域水韻金城善江公路南側(cè)，木業(yè)大道東側(cè)住宅4300元/M2城南區(qū)域四季江南世紀(jì)大道南，體育南路東住宅4300元/M2城東區(qū)域嘉業(yè)陽光城永豐橋河?xùn)|,張孟郁橋港以西住宅3150元/M2中心區(qū)域世博名邸廣電中心南側(cè)，嘉善大道東側(cè)住宅4500元/M2中心區(qū)域中央花園車站路與羅星路交叉口商鋪8500元/M2中心區(qū)域藍(lán)天家園魏塘鎮(zhèn)體育南路東,人民大道北側(cè)住宅4850元/M2中心區(qū)域溫州商業(yè)街亭橋北路東側(cè)、格林春天小區(qū)南側(cè)商鋪19000元/M2中心

24、區(qū)域嘉華世紀(jì)城施家南路與晉陽西路交叉口住宅3100元/M2商鋪7200元/M2中心區(qū)域聯(lián)華銀河景苑魏塘鎮(zhèn)市河南，體育南路西側(cè)住宅4700元/M2商鋪12000元/M2嘉善共有11個(gè)城鎮(zhèn)，其中魏塘鎮(zhèn)是市區(qū)的主要組成部分。其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)分別是干窯鎮(zhèn)、大云鎮(zhèn)、洪溪鎮(zhèn)、惠民鎮(zhèn)、陶莊鎮(zhèn)、楊廟鎮(zhèn)、姚莊鎮(zhèn)、天凝鎮(zhèn)和丁柵鎮(zhèn)和西塘鎮(zhèn)。其中西塘鎮(zhèn)和陶莊鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)尤為發(fā)達(dá)。08年嘉善主要鄉(xiāng)鎮(zhèn)主要區(qū)域均價(jià)簡(jiǎn)表所屬區(qū)域住宅均價(jià)西塘鎮(zhèn)3450元/M2陶莊鎮(zhèn)2500元/M2干窯鎮(zhèn)2200元/M2大云鎮(zhèn)2900元/M2惠民鎮(zhèn)3200元/M2表為08年嘉善鄉(xiāng)鎮(zhèn)主要區(qū)域均價(jià)簡(jiǎn)表： 下表為嘉善鄉(xiāng)鎮(zhèn)主要樓盤價(jià)格簡(jiǎn)表：嘉善鄉(xiāng)鎮(zhèn)主要樓盤價(jià)格簡(jiǎn)表所

25、屬區(qū)域樓盤名城項(xiàng)目地址均價(jià)西塘鎮(zhèn)夢(mèng)里水鄉(xiāng)郵電東路住宅3100元/M2西塘鎮(zhèn)圓夢(mèng)天地西塘原棉紡廠北側(cè)商鋪5600元/M2西塘鎮(zhèn)錦繡江南住宅3200元/M2大云鎮(zhèn)潤(rùn)江花園雙云路與云寺西路交叉口住宅2750元/M2惠民鎮(zhèn)中景名苑善通公路以南，晉陽東路以北住宅3600元/M2姚莊鎮(zhèn)澳洲花園新景南路與姚莊路西北側(cè)住宅3250元/M2第四部分 商業(yè)市場(chǎng)研究一、宏觀商業(yè)環(huán)境分析 嘉善地理位置相當(dāng)優(yōu)越，距上海、杭州、蘇州僅一小時(shí)左右車程，優(yōu)越的地理環(huán)境對(duì)嘉善的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了很大的連帶作用；隨著人民生活水平的日漸提高，嘉善的消費(fèi)購(gòu)買力持續(xù)增長(zhǎng)，消費(fèi)觀念不斷更新，生活需求更趨于多元化和高層次，但是目前嘉善整體商業(yè)

26、市場(chǎng)缺乏規(guī)劃，不能滿足嘉善人的消費(fèi)需求，高檔商品都到臨近的上海和杭州等大城市進(jìn)行消費(fèi)，生活極為不便。嘉善的商業(yè)布局缺乏一定的商業(yè)功能區(qū)域規(guī)劃，目前嘉善塊狀商業(yè)行業(yè)主要有在體育北路的浙北五金城和華東建材市場(chǎng)、320國(guó)道上的嘉善車城和家具市場(chǎng)、談公北路上的嘉善食品商城、亭橋南路的手機(jī)一條街和休閑娛樂一條街、環(huán)北路上的五金電動(dòng)工具和建材一條街；嘉善的塊狀商業(yè)基本是工業(yè)性商業(yè)，日常消費(fèi)型如服裝、鞋帽、箱包、皮具、家電、禮品、家居等商業(yè)還沒有形成塊狀規(guī)模，商業(yè)分布比較雜亂，檔次和商品類別難以分辨，這樣的現(xiàn)象是完全不適應(yīng)消費(fèi)者的消費(fèi)方式和理念需求。通過市場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)嘉善諸多商業(yè)街的商業(yè)特色并不明顯，特別是消

27、費(fèi)類商業(yè)比較分散，隨著城市規(guī)模和范圍的不斷發(fā)展擴(kuò)大，多個(gè)商圈將逐漸形成，商圈之間的強(qiáng)弱競(jìng)爭(zhēng)也成為必然，如果商業(yè)街沒有功能特色、沒有完善配套、沒有愉悅的購(gòu)物環(huán)境在競(jìng)爭(zhēng)中將失去吸引力。新興商業(yè)街的出現(xiàn)將改變目前嘉善雜亂無序、缺乏整體商業(yè)集群的老商業(yè)街商業(yè)格局，新興商業(yè)街如何有效、合理的整合嘉善商業(yè)行業(yè)決定了是否具有吸引消費(fèi)者的關(guān)鍵所在。完善的功能布局和配套消費(fèi)、高檔次品牌組合系列和統(tǒng)一的業(yè)態(tài)形象展示才是新興商業(yè)街興旺的必要條件。二、區(qū)域商圈（商業(yè)結(jié)構(gòu)）研究分析（一）商圈概述嘉善商業(yè)體系可分為：縣級(jí)商業(yè)中心、區(qū)域商業(yè)中心、居住區(qū)（集鎮(zhèn)）商業(yè)中心三級(jí)。形成“一軸、兩心、五點(diǎn)”空間布局形態(tài)，“一軸”指連

28、接主城與新區(qū)之間的嘉善大道；“兩心”指主城的縣級(jí)商業(yè)中心與新城區(qū)的區(qū)域商業(yè)中心；“五點(diǎn)”指五個(gè)居住區(qū)級(jí)商業(yè)中心。備注：以上商圈表述結(jié)合嘉善商貿(mào)流通業(yè)規(guī)劃進(jìn)行。（二）主要商業(yè)街研究分析縣級(jí)商業(yè)中心位于主城區(qū)，由環(huán)城北路、體育路、晉陽路、施家路圍合而成的區(qū)域，由于歷史的原因，該中心的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)模小且分散，業(yè)態(tài)雷同特色不明顯。因此，應(yīng)重點(diǎn)規(guī)劃發(fā)展商業(yè)街。鑒于嘉善龍鼎·御園商業(yè)街（暫定名）隸屬于縣城老城中心地段，以下主要商業(yè)街研究分析所選取街道為該商圈之內(nèi)，即為縣級(jí)商業(yè)中心。1、解放路商業(yè)街區(qū)解放路商業(yè)街東接施家路，西與體育路相連，是嘉善縣城最繁華的商業(yè)街之一，商業(yè)服務(wù)于整個(gè)縣域范圍。由于年

29、代已久，業(yè)態(tài)分布不是很合理，應(yīng)對(duì)原有的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行改造提升，以經(jīng)營(yíng)中、高檔商品的百貨店、專業(yè)店、專賣店為主，限制大型綜合超市、大型購(gòu)物中心的發(fā)展。2、中山路商業(yè)街區(qū)中山路商業(yè)街東連施家路、西接體育路。應(yīng)對(duì)原有的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行改造，引進(jìn)新型的業(yè)態(tài)，以經(jīng)營(yíng)日常生活用品為主，發(fā)展便利店、特色副食品商店。目前在中山路與體育場(chǎng)路交叉口大型綜合商場(chǎng)時(shí)博匯已建成使用，可服務(wù)于縣城主城區(qū)。3、亭橋路商業(yè)街區(qū)亭橋路商業(yè)街北接環(huán)城北路，南連晉陽路。在中山路至環(huán)城北路段，以經(jīng)營(yíng)通訊器材為主的專業(yè)街，中山路至?xí)x陽路段，形成茶吧、酒吧、咖啡屋、娛樂房為主的休閑街。4、車站路商業(yè)街區(qū)車站路商業(yè)街北接環(huán)城北路，南達(dá)晉陽路。對(duì)

30、車站路的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行改造，應(yīng)提升商品的檔次，以經(jīng)營(yíng)具有中低檔服裝及小商品為主。5、健康路商業(yè)街區(qū)健康路商業(yè)街北接解放路，南連晉陽路。以經(jīng)營(yíng)中、高檔商品為主，積極發(fā)展專業(yè)店、專賣店，打造嘉善服裝一條街；同時(shí)適當(dāng)配置經(jīng)營(yíng)化妝品等商店。6、嘉善大道談公路商業(yè)街區(qū)嘉善大道商業(yè)街北接320國(guó)道，南連高速公路出口處。嘉善大道不僅是城市的景觀大道，同時(shí)也是連接主城與新區(qū)的主要商業(yè)街。以發(fā)展與商務(wù)相配套中式酒樓、賓館一條街，適當(dāng)發(fā)展百貨商店、超市。三、集中式賣場(chǎng)狀況調(diào)查統(tǒng)計(jì)分析（一）購(gòu)物中心目前嘉善市區(qū)購(gòu)物中心這一業(yè)態(tài)已經(jīng)開始發(fā)展，兩所大型購(gòu)物中心時(shí)博匯和華都廣場(chǎng)都已營(yíng)業(yè)。1、時(shí)博匯時(shí)博匯位于體育路的時(shí)博匯是

31、一所集購(gòu)物、餐飲、休閑、文化、娛樂為一體的購(gòu)物中心，建筑開發(fā)面積2.8萬平方米。目前時(shí)博匯有一公里左右的步行街道，都以品牌和時(shí)尚精品服裝為主。時(shí)博匯商場(chǎng)分四層，一層為服裝區(qū)、二層和三層為娛樂區(qū)、第四層為休閑購(gòu)物區(qū)。根據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，雙休期間時(shí)博匯購(gòu)物中心的人氣較旺，潛在客戶群體主要以?shī)蕵废M(fèi)為主。2、華都廣場(chǎng)華都廣場(chǎng)位于環(huán)城北路與施家北路交匯處的華都廣場(chǎng)，集大型家電賣場(chǎng)、娛樂、觀景、住宿、餐飲、商務(wù)等多功能為一體，占地5.7公頃，開發(fā)建筑面積8.3萬平方米，總投資1.8億元。華都廣場(chǎng)分別有國(guó)美電器、華藝名城、蘇寧電器、好又多超市、英名娛樂城、百貨會(huì)員俱樂部等購(gòu)物娛樂場(chǎng)所及銀行、酒店等配套設(shè)施環(huán)繞，

32、業(yè)態(tài)定位以中高檔消費(fèi)群體為主，商場(chǎng)內(nèi)部裝修豪華，硬軟設(shè)施齊全。（二）百貨目前嘉善縣有三家具有一定規(guī)模的百貨店：一家是位于談公路與解放路交叉口的東方大廈；一家是位于中山西路的錦江百貨；一家是位于中山西路與健康路交叉口的景文百貨。1、東方大廈東方大廈位于談公與解放路交叉口，總建筑面積22800平方米，主樓高十二層。一層主要是各類品牌服飾及男裝，二層為女裝區(qū)，其他各層是集住宿、餐飲、購(gòu)物、休閑、娛樂、商貿(mào)于一體的多功能、高標(biāo)準(zhǔn)、現(xiàn)代化綜合性商業(yè)服務(wù)中心。2、錦江百貨錦江百貨營(yíng)業(yè)面積為1560平方米。商場(chǎng)分三層，一層為皮具、箱包、鞋類；二層為內(nèi)衣、女裝、時(shí)尚服裝、品牌裝等；三樓為品牌男裝、精品童裝等。

33、總體來看，錦江百貨店的鋪位數(shù)量和規(guī)模偏小，檔次還有待提升。3、景文百貨嘉善景文百貨商場(chǎng)共兩層，營(yíng)業(yè)面積達(dá)6000多平方米，設(shè)有專廳（專柜）130余個(gè)。一層為珠寶首飾、鐘表、化妝品等；二層為男女精品服裝、運(yùn)動(dòng)服、箱包、煙酒副食及保健品等。景文百貨內(nèi)部各類設(shè)施齊備，是嘉善目前規(guī)模較大、檔次較高的一個(gè)百貨商場(chǎng)。（三）專業(yè)市場(chǎng)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)在嘉善并不十分發(fā)達(dá)，主要有嘉善商城、華東建材超市和國(guó)際農(nóng)商城三個(gè)區(qū)域市場(chǎng)。目前嘉善的批發(fā)市場(chǎng)分布較為分散，還沒有形成聚合力。1、嘉善商城嘉善商城始建于1992年，是全國(guó)百?gòu)?qiáng)市場(chǎng)之一，浙江省重點(diǎn)區(qū)域性副食品批發(fā)市場(chǎng)，浙江省三星級(jí)文明規(guī)范市場(chǎng)，位于嘉善縣城東北側(cè)，占地面積

34、7.6萬平方米，建筑面積4.8萬平方米，年銷售額超過36億元，批銷品牌近萬個(gè)，擁有超市式的配貨中心近100家，是華東地區(qū)最具影響力的副食品交易中心。2、嘉善華東建材市場(chǎng)華東建材超市緊靠320國(guó)道，占地109畝，建筑面積13萬平方米，分為南北兩區(qū)，擁有各類店面近1000個(gè)，主要經(jīng)營(yíng)膠合板、衛(wèi)生潔具、五金燈具、水暖器材、家具油漆、鋁合金制品和各種石材制品等建筑裝潢材料，年交易額達(dá)15億元，是華東地區(qū)最大的建筑裝潢專業(yè)市場(chǎng)之一。因年代久遠(yuǎn)、建筑老化等原因，目前市場(chǎng)南區(qū)部分已基本廢棄，僅有部分沿街店面還在營(yíng)業(yè)，整個(gè)市場(chǎng)只剩下北區(qū)部分商業(yè)較為繁華。3、嘉善國(guó)際農(nóng)商城嘉善國(guó)際農(nóng)商城位于嘉善縣新區(qū)中心位置，

35、規(guī)劃面積500畝，首期占地186畝，總建筑面積超10萬平方米，分為花卉交易區(qū)、干貨交易區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)物流區(qū)、國(guó)際貿(mào)易區(qū)等多個(gè)功能區(qū)，此項(xiàng)目由省政府直接立項(xiàng)，全部建成之后將成為浙江省規(guī)模最大、功能最完善的現(xiàn)代新型農(nóng)產(chǎn)品交易中心和長(zhǎng)三角最大的農(nóng)業(yè)物流基地之一。但因國(guó)際農(nóng)商城附近區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展還處于初級(jí)階段，所以目前國(guó)際農(nóng)商城周邊的人氣和商業(yè)氛圍還不是很濃郁。（四）補(bǔ)缺業(yè)態(tài)調(diào)查1、超市目前嘉善縣共有中小型超市30多家，其中規(guī)模較大的中型超市分別是家友超市嘉善店、農(nóng)工商超市和世紀(jì)聯(lián)華超市（東方大廈內(nèi)）。家友超市嘉善店位于魏塘鎮(zhèn)中山西路，營(yíng)業(yè)面積為4000平方米；農(nóng)工商超市位于嘉善縣魏塘鎮(zhèn)解放西路181號(hào)，是上

36、海市農(nóng)工商（集團(tuán)）有限公司的連鎖超市之一，總經(jīng)營(yíng)面積達(dá)到6800平方米；聯(lián)華超市位于魏塘鎮(zhèn)談公路，營(yíng)業(yè)面積為1200平方米。其它32家小型超市主要分布在解放路、中山路、晉陽路、體育路上。調(diào)查發(fā)現(xiàn)英國(guó)樂購(gòu)超市將在嘉善開設(shè)分店，具體點(diǎn)位于體育路與晉陽路交叉口處，距離龍鼎園項(xiàng)目也只有300余米的距離。2、折扣店折扣店采取開價(jià)自選、統(tǒng)一結(jié)算方式，商品平均價(jià)格低于市場(chǎng)平均水平，自有品牌占較大比例。折扣店用工精簡(jiǎn)，為顧客提供的服務(wù)不如其他品牌商店。目前，折扣店在嘉善市尚未進(jìn)入發(fā)展期。3、品牌連鎖嘉善共有各類專業(yè)店1000多家，以個(gè)體經(jīng)營(yíng)的中小商鋪為主，服裝鞋帽、建筑裝璜、交通工具、通訊器材、文體娛樂、醫(yī)藥

37、保健類的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)所占比例較大。全市共有品牌連鎖專賣30多家，絕大部分均為服飾專賣店，經(jīng)營(yíng)商品的多為面對(duì)大眾消費(fèi)的中檔品牌，同類商品所涉及的品牌也不多。小結(jié)從嘉善的區(qū)域經(jīng)濟(jì)分布概況和商業(yè)業(yè)態(tài)可知，嘉善并不是一個(gè)由專業(yè)市場(chǎng)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的城市，個(gè)體企業(yè)和商戶在嘉善的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占主導(dǎo)地位。因?yàn)闆]有大型的購(gòu)物廣場(chǎng)和品牌商業(yè)街區(qū)，所以嘉善目前還沒有比較集中的購(gòu)物中心和商業(yè)聚集區(qū)出現(xiàn)，商業(yè)區(qū)域分布零散。因特殊的地理位置和發(fā)達(dá)的旅游產(chǎn)業(yè)，到嘉善消費(fèi)的上?？蛻羧后w也較多，所以嘉善的娛樂場(chǎng)所分布較為廣泛，隨著嘉善旅游產(chǎn)業(yè)、休閑娛樂行業(yè)的發(fā)展壯大，相配套的旅游購(gòu)物和品牌街區(qū)應(yīng)該不斷增加，以滿足各類消費(fèi)人群的需要。第

38、五部分 項(xiàng)目市調(diào)整合及SWOT解析一、項(xiàng)目現(xiàn)狀描述龍鼎·御園位于嘉善縣健康大道東側(cè)，是在歷史遺存瓶山老街的風(fēng)水寶地上新建而成，北與中山路隔河而望，東臨花園路。項(xiàng)目由浙江龍鼎控股集團(tuán)投資建設(shè)開發(fā)，集團(tuán)公司成立于1995年，起步于房地產(chǎn)業(yè)，是嘉善首家規(guī)范登記的規(guī)模民營(yíng)集團(tuán)公司。項(xiàng)目總用地面積約7萬平方米，總建筑面積約15萬平方米，其中約2.3萬平方米商業(yè)建筑面積，住宅總戶數(shù)700多戶，整個(gè)項(xiàng)目分南北兩區(qū)塊建設(shè)開發(fā)。（一）銷售情況龍鼎御園項(xiàng)目共分二期開發(fā)，分別位于瓶山路的南、北兩測(cè)。項(xiàng)目一期于07年8月左右開始預(yù)售，目前住宅部分已基本售罄，沿街部分因業(yè)態(tài)定位和價(jià)格定位等因素暫未明確而封盤未

39、售。項(xiàng)目二期部分與一期臨街相對(duì)，因動(dòng)工時(shí)間和工程進(jìn)度等原因目前還未發(fā)放預(yù)售證，內(nèi)部預(yù)約等工作暫未開展。（二）工程進(jìn)展龍鼎御園項(xiàng)目一期工作基本結(jié)束，目前正在進(jìn)行沿街部分的道路平整和管道安裝等工作。二期工程正在加緊建設(shè)，目前沿體育路一段澆注到兩層以上，整體工程爭(zhēng)取在年底前澆注達(dá)到2層以上，以便在08年年底能夠推出預(yù)售。（三）商業(yè)推廣主題及內(nèi)容整體約2.3萬平方米商業(yè)建筑，主要是龍鼎御園項(xiàng)目一期和二期的底商部分。推廣內(nèi)容主要包括底商部分的定價(jià)、包裝、銷售、招商和管理運(yùn)營(yíng)等工作。（四）周邊租金情況龍鼎御園項(xiàng)目位于嘉善城市核心地段，三面環(huán)路，北臨中山路、西依體育路、東靠花園路和亭橋路，地理位置相當(dāng)優(yōu)越，

40、但周邊租金水平還處于嘉善市區(qū)平均水平之下。其中花園路嘉善塘以南路段的租金水平約43元/M2/月；瓶山街租金水平約41元/M2/月；亭橋路段租金水平約55元/M2/月。二、市調(diào)信息整合1、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)根據(jù)調(diào)查目的和要求，主要調(diào)查對(duì)象為嘉善市區(qū)從事商品交易的商家，詳細(xì)信息如下：2、信息渠道商家了解外界信息一般都會(huì)使用不同的媒體和渠道，詳細(xì)掌握潛在客戶群體的信息渠道對(duì)日后宣傳項(xiàng)目具有積極的作用。3、經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地權(quán)屬關(guān)系調(diào)查發(fā)現(xiàn)，絕大多數(shù)經(jīng)營(yíng)戶的鋪位都是租賃使用，足見嘉善投資底商的潛在客戶還是比較多的，而有少部分經(jīng)營(yíng)戶也希望能擁有一個(gè)屬于自己的沿街商鋪。4、商家經(jīng)營(yíng)年限經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，嘉善各街區(qū)經(jīng)營(yíng)戶的經(jīng)營(yíng)年限大

41、多較長(zhǎng)，老經(jīng)營(yíng)戶是最大的構(gòu)成群體，而經(jīng)營(yíng)不到一年的新生力量也相對(duì)較多。5、經(jīng)營(yíng)范圍搬遷意向嘉善商業(yè)以老經(jīng)營(yíng)戶和新生力量組成，一個(gè)穩(wěn)定性較強(qiáng)，一個(gè)則市場(chǎng)應(yīng)變能力相對(duì)較弱，所以大部分經(jīng)營(yíng)戶都沒有遷址經(jīng)營(yíng)的意向。在有意遷址的商戶中，想尋覓人氣更旺和地段更好的環(huán)境的經(jīng)營(yíng)戶較多，另外有大部分有意遷址的商戶是為了將生意做大或認(rèn)為以前經(jīng)營(yíng)的地方不夠理想。6、商戶經(jīng)營(yíng)信心這是一項(xiàng)針對(duì)經(jīng)營(yíng)戶對(duì)在嘉善經(jīng)營(yíng)信心的調(diào)查，經(jīng)統(tǒng)商戶大多對(duì)嘉善信心滿滿，看好嘉善經(jīng)濟(jì)發(fā)展。7、場(chǎng)地選擇在對(duì)嘉善各類經(jīng)營(yíng)戶調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，有意遷址的經(jīng)營(yíng)戶最愿意選擇的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所為商業(yè)街，其次為批發(fā)市場(chǎng)等。8、商戶對(duì)龍鼎御園步行街項(xiàng)目認(rèn)可度龍鼎御園項(xiàng)目在

42、嘉善的銷售情一期雖已售罄，在嘉善的知名度也比較廣，但因項(xiàng)目定位和包裝等原因，大部分商戶都不能準(zhǔn)確說出對(duì)龍鼎御園項(xiàng)目的意向度和未來商業(yè)形式。在對(duì)暫時(shí)不愿遷址或不看好龍鼎御園項(xiàng)目的商戶進(jìn)行深度調(diào)查顯示，目前全球經(jīng)濟(jì)的萎靡是他們不看好龍鼎御園項(xiàng)目的主要原因。9、鋪面面積需求調(diào)查商戶主要是中小經(jīng)營(yíng)戶，現(xiàn)階段其面積需求主要還是以小面積為主。10、租金情況目前嘉善地區(qū)經(jīng)營(yíng)戶的店鋪大部分都是租賃經(jīng)營(yíng)的，其租金范圍為：11、管理政策在對(duì)經(jīng)營(yíng)戶的調(diào)查中，有意遷址商戶希望得到的政策支持主要為房租優(yōu)惠，其次是希望給予整體包裝或開展一定的促銷活動(dòng)。12、業(yè)態(tài)選擇調(diào)查顯示，大部分經(jīng)營(yíng)戶還是選擇服裝和日用品為主營(yíng)產(chǎn)品，詳

43、細(xì)情況如下：第六部分 SWOT解析一、 可比項(xiàng)目狀況分析（一）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手確定項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手可分為兩大類：一類是與龍鼎御園項(xiàng)目同期入市，形成對(duì)市場(chǎng)投資和客戶分流競(jìng)爭(zhēng)的同期性競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手；一類是龍鼎御園項(xiàng)目欲打造嘉善商業(yè)聚集力最強(qiáng)、檔次最高、品牌最響亮的商業(yè)街，與現(xiàn)有的同質(zhì)性商業(yè)項(xiàng)目形成對(duì)下級(jí)客戶和招商客源的競(jìng)爭(zhēng)。同期性競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 聯(lián)華銀河景苑 中央花園 藍(lán)天家園同質(zhì)性競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 溫州商業(yè)街 時(shí)博匯購(gòu)物廣場(chǎng)（二）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目概況分析1、同期性競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手概況分析 聯(lián)華銀河景苑聯(lián)華銀河與龍鼎御園項(xiàng)目幾乎同時(shí)入市，該項(xiàng)目位于龍鼎御園項(xiàng)目西側(cè)正對(duì)面，與龍鼎御園項(xiàng)目?jī)H隔一條體育路，目前住宅部分的銷售工作已進(jìn)入尾聲，底商部

44、分還未正式開盤銷售，處于內(nèi)部認(rèn)購(gòu)預(yù)約中。分析：該項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)在于前期積累的客戶群體購(gòu)買力度較高，且項(xiàng)目處于老城區(qū)與新城區(qū)交接地帶，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯；劣勢(shì)在于底商部分定位不明確，且沿街的體育路為城區(qū)主干道之一，路面過寬，商鋪僅一面臨街，不宜發(fā)展商業(yè)步行街。 藍(lán)天家園藍(lán)天家園項(xiàng)目主要是以住宅為主，商鋪定位為小區(qū)的生活配套，所以不會(huì)當(dāng)作商業(yè)項(xiàng)目推出，與龍鼎御園項(xiàng)目沒有直接的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。2、同質(zhì)性競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手概況分析 溫州商業(yè)街溫州商業(yè)街位于解放北路北側(cè)，全長(zhǎng)160余米，該商業(yè)街的某一股東為溫州人氏，且主要客戶群體來自溫州，故因此而得名。溫州商業(yè)街的銷售工作基本結(jié)束，從目前正積極開展招商和租賃工作，的招商情況和現(xiàn)有

45、業(yè)態(tài)分析，溫州商業(yè)街主營(yíng)為服裝類。優(yōu)劣解析：溫州商業(yè)街定位為商業(yè)步行街，號(hào)稱北京的王府井、上海的南京路，杭州的延安路等。其優(yōu)勢(shì)在于該地段處于嘉善老城區(qū)中心區(qū)域，地理優(yōu)勢(shì)明顯；二是嘉善目前的商業(yè)業(yè)態(tài)分布雜亂，還沒有形成固定的商業(yè)步行街，溫州商業(yè)街走在了嘉善品牌商業(yè)步行街的前列。與優(yōu)勢(shì)相對(duì)，溫州商業(yè)街的劣勢(shì)也非常明顯：街道狹窄深長(zhǎng)，街尾為一小區(qū)，車輛和行人無法形成對(duì)流；臨時(shí)搭建鋪位較多，不利于形象包裝和經(jīng)營(yíng)辦證；缺乏統(tǒng)一招商和管理，業(yè)態(tài)零亂，缺乏品牌力度。 時(shí)博匯購(gòu)物廣場(chǎng)時(shí)博匯位于體育路，是一所集購(gòu)物、餐飲、休閑、文化、娛樂為一體的購(gòu)物中心。因時(shí)博匯人氣聚集和周邊配套設(shè)施的興起，給周邊商業(yè)街區(qū)帶來

46、了人氣和商機(jī)，目前體育路沿時(shí)博匯半徑500米范圍內(nèi)形成了一條商業(yè)步行街。優(yōu)劣解析：體育北路商業(yè)發(fā)展較為成熟，時(shí)博匯也正好處于體育北路與體育南路的交接帶，這也時(shí)博匯商業(yè)步行街能夠迅速擴(kuò)展的一個(gè)重要原因；其次便在于時(shí)博匯本身是一所集購(gòu)物、餐飲、休閑、文化、娛樂為一體的購(gòu)物中心，為時(shí)博匯商業(yè)步行街聚集人氣。經(jīng)調(diào)查獲得一個(gè)不能完全確定的信息，世界500強(qiáng)企業(yè)法國(guó)歐尚超市將入駐時(shí)博匯，若歐尚超市順利入駐，更多的市區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)消費(fèi)群體將到被吸引到時(shí)博匯商業(yè)街區(qū)購(gòu)物消費(fèi)，有利于進(jìn)一步帶動(dòng)時(shí)博匯步行商業(yè)街的發(fā)展和繁榮。雖然時(shí)博匯商業(yè)街已漸漸興盛起來，但弊端也同樣是存在的：體育路為城市主干道，路面過寬，不宜發(fā)展大型商業(yè)步行街；缺乏統(tǒng)一管理，商戶經(jīng)營(yíng)和服務(wù)水平參差不齊；均屬個(gè)體經(jīng)營(yíng)，無法統(tǒng)一包裝，難以形成品牌效應(yīng)。業(yè)態(tài)單一，缺少娛樂、特色小吃等休閑配套設(shè)施；二、項(xiàng)目SWOT解析