【半年報】2021年揚州半年報

1、【半年報】2021年揚州半年報 【半年報】2021 年揚州半年報 資訊速遞 2021 年上半年，銀行房貸利率小范圍波動，二手房貸款周期拉長；交通與教育配套逐步落地，交通框架全面拉開 【信貸政策】揚州多家銀行利率上漲 LPR 已經連續(xù) 12 個月保持不變，揚州房貸利率有小范圍波動，上漲約 5 個基點，目前平均水平為，首套房 5.05%，二套房5.3%，利率報價略高的有興業(yè)銀行、中信銀行，首套房利率分別為 5.45%、5.5%，工作人員透露，上調原因與額度管控有關； 【城建規(guī)劃】交通和教育全面拉開 3 月中旬，邗江區(qū)公布了 2021 年民生項目中小學及幼兒園建設項目，2021 年，位于邗江區(qū)的市機

2、關第三幼兒園綠楊園將提檔升級，楊廟鎮(zhèn)中心幼兒園異地新建，GZ230 地塊幼兒園將建設，維揚中學進行改擴建； 揚州江都區(qū) 4 月住建局公布了江都區(qū)住房保障及城鄉(xiāng)統(tǒng)籌"十四五'發(fā)展規(guī)劃（征求意見稿），98 個重大項目出爐，總投資額超 500 億，列表中顯示，華山路、黃海路將進行快速化改造。空港新城影視基地 2023 年建成，打造數字文創(chuàng)產業(yè)園，文體旅蓬勃發(fā)展。關注居民健康事業(yè)，進一步推進醫(yī)療項目建設。啟動大涵河生態(tài)修復，城北迎來城市濕地公園。城北教育集中區(qū)、南部教育集中區(qū)等一大批教育項目，啟動建設時間全部曝光； 5 月邗江區(qū)教育局、蔣王街道辦事處，和邗江區(qū)實驗學校簽約，合作共建邗

3、江區(qū)實驗學校蔣王分校，根據協(xié)議，邗江區(qū)實驗學校蔣王分校，由邗江區(qū)實驗學校組建管理團隊，派出一線教師，對蔣王分校實施一體化教育教學管理； 5 月揚州召開滬渝蓉（北沿江）高鐵揚州段工作推進會，滬渝蓉（北沿江）高鐵作為連接長三角與成渝經濟區(qū)的主干通道，是推進長三角一體化、打造軌道上的江蘇的重要交通項目，是國家高鐵網的重要組成部分，具有十分重大的意義 市場總結： 土怕持續(xù)火熱，住宅市場"維穩(wěn)'，單盤分化嚴重，狹義庫存低位運行 【土地市場】土地供應加快，主城區(qū)土地市場依舊火熱，高溢價成交 供應：二季度開始政府加快土地供應，上半年全市供應 60 宗地，總建 336 萬方，其中主城區(qū) 18

4、2 萬方，全市的供應高地； 成交：上半年全市涉宅土地成交 51 宗，其中主城邗江區(qū)和廣陵區(qū)地塊高溢價成交，郊縣低溢價成交； 【商品房市場】供需相對平衡，價格結構性上漲，庫存低位運行 住宅市場： 2021 年上半年供需處于歷年上半年高位，供需相對平衡，同比漲幅明顯（20 年上半年疫情影響），成交價格結構性上漲。 住宅市場狹義庫存依舊低位運行，143 萬方，去化周期僅 6.3 個月； 從單盤情況來看，2021 年前十的門檻有所提升，均為全市高性價比項目，其中改善盤增多，單價 18000 以上的樓盤占一半； 別墅市場： 2021 年上半年別墅市場供銷維持在常態(tài)，單盤的集中度較高，主要來自西區(qū)中信泰富

5、錦園項目； 商辦市場： 商辦市場相對封閉，上半年供銷持續(xù)低位，成交量基本與去年同期持平，受辦公成交占比高的影響，成交價格有所下滑； 商辦庫存高企，去化周期較長 土地市場 土地市場供銷情況： 上半年揚州加快土地供應，主城區(qū)依舊是供地的主要區(qū)域，江都無供應 2021 年上半年全市供應 60 宗地塊，其中廣陵區(qū)和邗江區(qū)為主要的供地區(qū)域，共供地 30 宗，地塊總建 181.68 萬方，掛牌總金額 93.64 億元，掛牌樓面地價 5157 元/； 土地市場供應明細（涉宅）： 廣陵區(qū)是市區(qū)的主要供地區(qū)域，其中多幅城市熱點地塊，各大房企關注度較高 土地市場成交明細（涉宅）： 主城區(qū)土拍高熱，多幅地塊觸頂搖號

6、，誕生 9 幅萬元以上地塊 土地市場小結： 政府調整供地節(jié)奏，土地成交超往年，主城區(qū)土拍熱度依舊，地價穩(wěn)定在高位。 住宅市場 住宅市場供銷情況分析： 供應：2021 年上半年，因新項目入市，拉高上半年供應量，供應量處于近幾年高位，供應量 133 萬方，環(huán)比上漲 43%； 銷售：春節(jié)后市場以"穩(wěn)'為主，因去年疫情的影響，環(huán)比答復上漲，成交 140 萬方，環(huán)比漲幅達 90%； 價格：受高價項目入市的影響，上半年商品住宅成交均價上漲明顯，漲至 16538 元/，環(huán)比小幅上漲 2%。 住宅市場區(qū)域供銷情況： 供應：西區(qū)和東區(qū)是 2021 年上半年主要的供應區(qū)域，東區(qū)供應 59 萬方，

7、其次是西區(qū) 36 萬方； 成交：受供應以及區(qū)域成熟度的影響，東區(qū)和西區(qū)成交相當，分別成交 57 萬方和 55 萬方，南區(qū)因項目少、價格實現度高，供銷低位； 價格：西區(qū)為市區(qū)價格的第一梯隊，上半年以 17414 元/領跑市區(qū)，東區(qū)因高價項目備案，價格位列第二，南區(qū)仍為市區(qū)的價格洼地。 住宅市場存量及去化周期： 6 月底揚州市區(qū)住宅市場存量 143 萬方，6 個月去化周期 6.3 個月，東區(qū)因近期新盤入市較多，庫存量有所抬升，漲至 60 萬方，去化周期 6.9 個月，競爭環(huán)境相對激烈，但整體市場狹義庫存處于低位運行。 住宅市場排行榜： 住宅市場開盤監(jiān)測：二季度供應放緩，上半年新盤項目增多，14 個

8、新盤入市，僅剩京華城板塊 2 個項目搖號，去化率處于低位 別墅市場 別墅市場供銷情況分析： 供應：2021 年上半年別墅市場供應低位，供應 3.6 萬方，同比去年小幅上漲 21%； 銷售：成交量回歸常態(tài)，成交 7.7 萬方，同比去年上漲 126%； 價格：上半年受個別單盤的影響，別墅均價 19627/，價格小幅下滑。 別墅市場區(qū)域供銷情況： 2021 年上半年受別墅市場供應的影響，供銷主要來自西區(qū)中信泰富錦園項目。 別墅市場存量及去化周期： 截止 6 月底，揚州市區(qū)別墅市場存量 24 萬方，主要集中在北區(qū)和南區(qū)，其中北區(qū)別墅庫存 13.1 萬方，占比 55%，去化周期24 個月，受別墅市場流速

9、慢的影響，除東區(qū)和西區(qū)，其他區(qū)域別墅去化周期都較長。 別墅市場排行榜： 商品住宅市場精品樓盤賞析：中海左岸，中海 19 年 10 月競得地塊，項目位于 328 國道以北，緊靠國道，偏離東南新城核心區(qū)域，項目 2021 年 6 月首開以來，因價格優(yōu)勢明顯，加上區(qū)域高價項目入市，凸顯本案價格優(yōu)勢，21 年流速較快，2021 年上半年銷售 867 套。面積 10.14 萬方，小高精裝折后 15500 元/，洋房精裝折后價格 16500 元/ 商辦市場 商辦市場供銷情況分析： 2021 年上半年商辦供應量有所上漲但仍處于低位，成交量維穩(wěn)，成交 4.1 萬方，環(huán)比小幅上漲 10%，受結構性影響，價格下滑 28%； 商辦市場區(qū)域供銷情況： 供應：上半年商辦供應主要來自西區(qū)，3.5 萬方，主要是西區(qū)佳源玖瓏灣項目，其次是東區(qū)和老城區(qū)； 成交：成交主要來自東區(qū)、西區(qū)，除老城區(qū)外，南區(qū)成交低位，僅 0.3 萬方； 價格：東區(qū)以 15972 元/平領跑全市，西區(qū)以 11004 元/平位居第二； 商辦市場存量及去化周期： 截止 6 月底，揚州市區(qū)商辦狹義存量 188 萬方，庫存量高位運行，其中西區(qū)庫存量占比最大，89 萬方，占比 47%，從去化周期來看，各區(qū)域去化周期均在 10 年以上，庫存量較大。 商辦市場存量及去化周期： 截止