特級(jí)建筑集團(tuán)合同洽談與簽訂操作手冊(cè)

1、合同洽談與簽訂操作手冊(cè)1、合同的擬草1.1 經(jīng)營(yíng)科長(zhǎng)根據(jù)與建設(shè)單位接觸的情況進(jìn)行系統(tǒng)分析，依據(jù)我公司對(duì)建設(shè)單位的承諾、招標(biāo)和投標(biāo)文件的內(nèi)容，就工程的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（包括人工費(fèi)的調(diào)整）、付款方式、材料的供應(yīng)和調(diào)整方式、工期和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、違約責(zé)任等主要條款整理與建設(shè)單位進(jìn)行洽談的基本條件。1.2 根據(jù)初步擬定的基本條件，由經(jīng)營(yíng)科長(zhǎng)起草建設(shè)工程施工合同 （ 盡最大可能爭(zhēng)取合同由我方起草，掌握主動(dòng)），合同擬定的基本原則如下：（ 1）不能使企業(yè)蒙受重大損害；如總價(jià)包死合同、任何政策性調(diào)整文件不執(zhí)行等。（ 2）無(wú)重大法律風(fēng)險(xiǎn)；如工期違約的違約責(zé)任、質(zhì)量方面的違約責(zé)任（工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的約定，重點(diǎn)規(guī)避確保“魯班獎(jiǎng)”、

2、“長(zhǎng)城杯”、“泰山杯”、 或 “楊子杯”等確定性語(yǔ)言，約定為確保國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的 “合格”工程，爭(zhēng)創(chuàng)“XX杯或獎(jiǎng)”）。（ 3）規(guī)避企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。（ 4）雙方的違約責(zé)任要對(duì)等或趨于對(duì)等；也即建設(shè)單位不按合同約定支付工程進(jìn)度款、工程結(jié)算價(jià)款應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任要與施工單位原因拖延工期應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任對(duì)等，并且違約責(zé)任應(yīng)加設(shè)上限，上限的標(biāo)準(zhǔn)為標(biāo)的或承包人結(jié)算價(jià)款的2%，最高不能超過(guò)5%，更不能重復(fù)承擔(dān)違約責(zé)任。（ 5）合同的雙方其責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)，一要對(duì)等、二要表述清晰、三要語(yǔ)言通順、不留活口、四要遵循建設(shè)部示范文本的強(qiáng)制性規(guī)定。（ 6） 合同條款要明確如下主要內(nèi)容：合同主體 （當(dāng)事人的名稱）、承包范圍、標(biāo)的（

3、如是按實(shí)結(jié)算工程，則必須在合同中明確暫定合同造價(jià)） 、質(zhì)量要求（按上述2.2 款要求） 、工期、付款方式、結(jié)算依據(jù)（執(zhí)行的定額、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、人工費(fèi)調(diào)整、下浮的基數(shù)等）、材料的供應(yīng)和調(diào)整方式、違約責(zé)任、保修金的支付方式、解決爭(zhēng)議的辦法等。（ 7）合同采用書(shū)面形式，合同文本必須采用國(guó)家或省已發(fā)布的示范文本，特殊情況經(jīng)總公司經(jīng)理層評(píng)審后報(bào)董事長(zhǎng)確定。合同內(nèi)容必須語(yǔ)言規(guī)范、字跡 （符號(hào)） 清晰、 條款完整、內(nèi)容具體、前呼后應(yīng)、用語(yǔ)準(zhǔn)確無(wú)歧義。（ 8）建設(shè)部建設(shè)工程施工合同的相關(guān)規(guī)定，其重要一條，專(zhuān)用條款是對(duì)通用條款的修改和補(bǔ)充，即專(zhuān)用條款中列出的條款可以對(duì)通用條款進(jìn)行修改和補(bǔ)充，專(zhuān)用條款中未列出的條款必

4、須執(zhí)行通用條款，是強(qiáng)制性的條款。2、合同洽談前的準(zhǔn)備工作2.1 根據(jù)擬草的合同，由經(jīng)營(yíng)科長(zhǎng)提請(qǐng)分公司經(jīng)理召集生產(chǎn)經(jīng)理（包括安裝）、 經(jīng)營(yíng)科副科長(zhǎng)（律師） 、 技術(shù)質(zhì)檢科長(zhǎng)、預(yù)算科長(zhǎng) （包括安裝）、財(cái)務(wù)科長(zhǎng)、材料科長(zhǎng)共同對(duì)合同文本逐條評(píng)審，從各自的專(zhuān)業(yè)角度拿出各自的意見(jiàn)和觀點(diǎn)， 并在ERP系統(tǒng)中簽署，評(píng)審必須認(rèn)真細(xì)致。2.2 除經(jīng)過(guò)總公司經(jīng)理層評(píng)審?fù)饣蚨麻L(zhǎng)批準(zhǔn)的情況外，嚴(yán)格禁止未簽訂任何意向書(shū)、協(xié)議書(shū)或未簽訂合同先進(jìn)場(chǎng)施工。2.3 擬與建設(shè)單位談判的主要條款內(nèi)容及時(shí)向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)相關(guān)情況，確保信息對(duì)稱，統(tǒng)一口徑，達(dá)成上下一致的意見(jiàn)，以便在合同談判時(shí)掌握主動(dòng)，把握先機(jī)。2.4 擬參與談判人員首

5、先熟悉合同各條款內(nèi)容，分析與建設(shè)單位談判時(shí)可能出現(xiàn)分歧意見(jiàn)，采取具體的應(yīng)對(duì)措施和策略，任何情況下不得在未向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)溝通匯報(bào)的情況下輕率表態(tài)而使自己陷于被動(dòng)。3、合同洽談的基本要求3.1 第一輪、第二輪建設(shè)工程施工合同的談判，由經(jīng)營(yíng)科長(zhǎng)、分公司經(jīng)理根據(jù)擬草的合同與建設(shè)單位進(jìn)行洽談，談判時(shí)要采取磨合、深談、據(jù)理力爭(zhēng)，決不能盲目表態(tài)輕易讓步。3.2 談判過(guò)程中，所有談判人員要統(tǒng)一意見(jiàn)、口徑一致，重大問(wèn)題不失原則，細(xì)小問(wèn)題適度彈性，不能不加思考脫口而出，說(shuō)出來(lái)就錯(cuò)。3.3 經(jīng)過(guò)一至二輪的談判后，由分公司經(jīng)營(yíng)科長(zhǎng)根據(jù)談判結(jié)果整理合同文件，同時(shí)列出爭(zhēng)議條款內(nèi)容，提交總公司評(píng)審，由經(jīng)營(yíng)科長(zhǎng)根據(jù)評(píng)審意見(jiàn)重新整

6、理合同文件后再與建設(shè)單位進(jìn)行第三輪談判，合同談判由分公司經(jīng)營(yíng)科長(zhǎng)、分公司經(jīng)理和總公司市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理部經(jīng)理或經(jīng)營(yíng)副總共同參與談判，重大合同由總經(jīng)理親自出場(chǎng)談判。3.4 在第三輪談判過(guò)程中出現(xiàn)的分歧意見(jiàn)及時(shí)向經(jīng)營(yíng)副總、總經(jīng)理直至董事長(zhǎng)匯報(bào)。在實(shí)質(zhì)性談判的關(guān)鍵階段，若出現(xiàn)重大問(wèn)題、特殊情況時(shí)可越級(jí)向董事長(zhǎng)電話匯報(bào)請(qǐng)示。3.5 合同談判人員必須熟悉并熟練應(yīng)用相關(guān)國(guó)家法律、地方法規(guī)及地方性收費(fèi)、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和與執(zhí)行的定額配套的相關(guān)文件等知識(shí)，針對(duì)對(duì)方提出的苛刻要求及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況，做到知己更要知彼，有理更要有節(jié)，有的放矢。3.6 掌握國(guó)家的物價(jià)政策，在市場(chǎng)物價(jià)上漲、下浮、穩(wěn)定的各個(gè)階段要分別采取不同的談判思路和

7、方法，用不同的合同條款進(jìn)行制約。3.7 當(dāng)建設(shè)單位有無(wú)理要求或者苛刻條款時(shí)要及時(shí)組織分析和研究，并把握如下原則：（ 1）不能使企業(yè)蒙受重大損害。（2）無(wú)重大法律風(fēng)險(xiǎn)。（3）不損害企業(yè)重大利益。（4）采取磨合、深談、據(jù)理力爭(zhēng)或以“款”換“條”的方式爭(zhēng)取主動(dòng)，決不能輕易讓步。3.8 合同談判中出現(xiàn)重大分歧條款，事前擬定的所有措施和策略使用后仍不能達(dá)成一致的，參與合同談判人員仍無(wú)權(quán)讓步，必須請(qǐng)示總經(jīng)理和董事長(zhǎng)同意后方可適當(dāng)讓步。3.9 任何一個(gè)工程最后一次談判或者最重要的一次談判，分公司經(jīng)營(yíng)科長(zhǎng)必須及時(shí)（提前48 個(gè)小時(shí)）通知經(jīng)營(yíng)副總、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理部經(jīng)理參加談判。3.10 對(duì)于超過(guò)10萬(wàn)m2的工程或

8、者可能存在重大風(fēng)險(xiǎn)的工程合 同談判，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理部經(jīng)理、經(jīng)營(yíng)副總必須參與合同的談判。3.11 參與合同談判的所有人員必須在合同洽商記錄表中簽 字。3.12 在合同談判過(guò)程中，一般性的問(wèn)題處理由經(jīng)營(yíng)副總確定， 重大分歧以及可能引起公司巨大經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的處理由總經(jīng)理、董事長(zhǎng)確定。3.13 在遇到建設(shè)單位提出的條款較苛刻（如工期要求特緊但違 約責(zé)任又偏大、取費(fèi)費(fèi)率較低、巨額墊資、高額保證金等）、時(shí)間又 緊、各評(píng)審人員意見(jiàn)又不統(tǒng)一等情況，由分公司經(jīng)理提請(qǐng)采用電話會(huì) 議或者視頻會(huì)議集中評(píng)審。3.14 在合同談判過(guò)程中對(duì)受市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)較大的材料（特別是 鋼材、商品硅、裝飾主材、安裝主材等）嚴(yán)禁一次性包死。3.

9、15 在合同談判過(guò)程中就人工費(fèi)的調(diào)整，必須明確執(zhí)行國(guó)家、 ?。ㄊ校年X月X日XX號(hào)文件，盡量執(zhí)行?。ㄊ校┱{(diào)整文件。并 具體明確人工費(fèi)調(diào)整的標(biāo)準(zhǔn)，3.16 如市場(chǎng)與現(xiàn)行定額規(guī)定有抵觸的必須在合同中明確約定 （如地材的調(diào)整等，市場(chǎng)價(jià)高于定額價(jià)，但定額規(guī)定是不允許調(diào)整的 所有內(nèi)容均要在合同中明確約定）。3.17 如雙方約定實(shí)際采用各地方已廢止的定額，必須根據(jù)以往 工程合同履行過(guò)程中的實(shí)際情況，對(duì)容易產(chǎn)生爭(zhēng)議的內(nèi)容在合同補(bǔ)充 條款中明確和完善（如人工費(fèi)的調(diào)整、材料價(jià)格的確認(rèn)、材料的采購(gòu)保管費(fèi)用、機(jī)械費(fèi)的調(diào)整、檢驗(yàn)和試驗(yàn)費(fèi)的承擔(dān)、建筑垃圾的清理和外運(yùn)、超高費(fèi)的計(jì)算、配合費(fèi)的計(jì)算依據(jù)和比例以及包括的內(nèi)容

10、、周轉(zhuǎn)材料費(fèi)的調(diào)整、補(bǔ)充文件規(guī)定和補(bǔ)充定額的執(zhí)行等均要在合同中明確約定）。3.18 在合同談判過(guò)程中加強(qiáng)對(duì)建設(shè)單位指定分包管理的約定。3.19 若建設(shè)單位指定分包的分部項(xiàng)工程，納入我方總包管理的，一是收取總包管理和總包配合費(fèi)，二是指定分包的付款和分包隊(duì)伍的選擇要有權(quán)利。3.20 若建設(shè)單位指定分包的分部項(xiàng)工程，不屬我方總包管理的，一是要收取總包配合費(fèi)，二是我方不承擔(dān)指定分包的分部項(xiàng)工程任何違約責(zé)任。3.21 工程分包約定，不能約定為不允許分包，應(yīng)約定為除合法的勞務(wù)分包和專(zhuān)業(yè)分包外，未經(jīng)建設(shè)單位同意將承接工程肢解分包或轉(zhuǎn)包。3.22 合同談判過(guò)程中盡量縮短對(duì)工程進(jìn)度款、結(jié)算尾款的回收周期，保修金

11、盡量采用保函的方式。4、合同洽談程序具體見(jiàn)合同洽談與評(píng)審流程。5、合同主要評(píng)審內(nèi)容5.1 對(duì)方當(dāng)事人的主體資格：5.1.1 企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照或營(yíng)業(yè)執(zhí)照的副本原件；5.1.2 對(duì)方當(dāng)事人的資格審查，應(yīng)調(diào)查清楚其地位和性質(zhì)、公司或組織是否合法存在，對(duì)方當(dāng)事人的資質(zhì)證書(shū)等級(jí)與所簽合同是否一致。5.2 對(duì)方代理人的代理身份和代理資格：5.2.1 代理人職務(wù)資格證明及個(gè)人身份證；5.2.2 代理人的授權(quán)委托書(shū)；5.2.3 代理行為是否超越了代理權(quán)限或代理期限。5.3 對(duì)方當(dāng)事人的履約能力及工程項(xiàng)目的真實(shí)狀況。簽訂合同前，應(yīng)當(dāng)仔細(xì)審查對(duì)方當(dāng)事人提供的有關(guān)證明資料，必要時(shí)應(yīng)到簽發(fā)部門(mén)進(jìn)行驗(yàn)證或進(jìn)行實(shí)地考察，

12、以防對(duì)方當(dāng)事人偽造或變?cè)熳C明材料。對(duì)方當(dāng)事人提供的各種證明資料中所使用的當(dāng)事人名稱、印章等內(nèi)容必須完全一致。5.4 合同條款：5.4.1 工期；5.4.2 質(zhì)量；5.4.3 材料供應(yīng)方式，認(rèn)價(jià)方式。5.4.4 結(jié)算依據(jù)及取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。5.4.5 付款條件、墊資情況。5.4.6 結(jié)算方式和時(shí)間規(guī)定。5.4.7 保修金；5.4.8 雙方違約責(zé)任；5.4.9 甲方指定分包項(xiàng)目管理權(quán)限和責(zé)任劃分；5.5 法律風(fēng)險(xiǎn)：5.5.1 合同條款是否合法、有效，以后是否會(huì)產(chǎn)生歧義，合同中 雙方的權(quán)利、超土 義務(wù)及違約責(zé)任是否明確；5.5.2 合同條件是否平等，有無(wú)潛在風(fēng)險(xiǎn)；5.5.3 合同價(jià)款、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、承包內(nèi)容、結(jié)

13、算方式、工期要求、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等是否合理，利潤(rùn)空間是否符合公司經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略。6、合同簽訂要求6.1 合同簽訂前要再次復(fù)核業(yè)主有關(guān)的前期手續(xù)、合同文件及全 部附件。6.2 公司對(duì)外簽訂合同，應(yīng)由法定代表人或其授權(quán)的代理人進(jìn)行。未經(jīng)法人委托書(shū)書(shū)面授權(quán)，任何人不得以公司名義對(duì)外簽訂合同。 代 理人應(yīng)簽在委托代理人欄。法定代表人或其代理人員應(yīng)當(dāng)親自在合同 文本上簽名蓋章。簽訂合同應(yīng)當(dāng)蓋單位的合同專(zhuān)用章、 騎縫章及法定 代表人章（簽字）。6.3 禁止在沒(méi)有訂立合同的情況下開(kāi)始施工。特殊情況下，經(jīng)董 事長(zhǎng)同意后方可進(jìn)行開(kāi)工，但必須在開(kāi)工后兩個(gè)月內(nèi)完成合同的簽 訂。6.4 原則上簽訂的各類(lèi)合同，應(yīng)當(dāng)約定發(fā)生糾紛后訴

14、訟法院解 決，禁止采用仲裁方式。6.5 簽約前必須對(duì)對(duì)方主體資格、代理身份、代理資格、履約能 力及合同可行性進(jìn)行審查，并收集整理相關(guān)資料，以備公司合同評(píng)審 機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)審。6.6 訂立合同的主體，必須是法人或者取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照的非法人經(jīng)濟(jì)組織。公司內(nèi)各單位的業(yè)務(wù)部門(mén)不得以本部門(mén)的名義或擅自以其他 單位、部門(mén)的名義對(duì)外簽訂合同。6.7 合同應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式，合同文本國(guó)家或省已發(fā)布示范文本 的，應(yīng)當(dāng)采用合同示范文本。如果沒(méi)有合同示范文本，由法律服務(wù)部 參照類(lèi)似的示范文本制訂格式統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)文本。采用合同示范文本 時(shí)，可以根據(jù)所訂合同的具體情況依法作出補(bǔ)充約定。6.8 合同及其有關(guān)的書(shū)面材料，應(yīng)當(dāng)語(yǔ)言規(guī)范，字跡（符號(hào)）清晰, 條款完整，內(nèi)容具體，用語(yǔ)準(zhǔn)確、無(wú)歧義。6.9 訂立合同，必須完備合同條款。合同條款一般包括當(dāng)事人的 名稱或者姓名和住所，標(biāo)的，數(shù)量和質(zhì)量，價(jià)款和報(bào)酬，履行的期限、 地點(diǎn)和方式，違約責(zé)任及解