資產(chǎn)評(píng)估基礎(chǔ)理論習(xí)題講述

1、1被評(píng)估機(jī)組為5年前購置，賬面價(jià)值20萬元人民幣，評(píng)估時(shí)該類型機(jī)組已不再生產(chǎn)了，已經(jīng)被新型機(jī)組所取代。經(jīng)調(diào)查和咨詢了解到，在評(píng)估時(shí)點(diǎn)，其他企業(yè)購置新型機(jī)組的取得價(jià)格為30萬元人民幣，專家認(rèn)定被評(píng)估機(jī)組與新型機(jī)組的功能比為0.8，被評(píng)估機(jī)組尚可使用8年，預(yù)計(jì)每年超額運(yùn)營成本為1萬元。假定其他費(fèi)用可以忽略不計(jì)。要求：試根據(jù)所給條件（1）估測該機(jī)組的現(xiàn)時(shí)全新價(jià)格；（2）估算該機(jī)組的成新率；（3）估算該機(jī)組的評(píng)估值。解： （1）被評(píng)估機(jī)組的現(xiàn)時(shí)全新價(jià)格最有可能為24萬元：30×80%=24（萬元）（2）該機(jī)組的成新率=8÷(5+8) ×100%=61.54%（3）該機(jī)組的

2、評(píng)估值=24×61.54%=14.77（萬元）2某臺(tái)機(jī)床需評(píng)估。企業(yè)提供的購建成本資料如下：該設(shè)備采購價(jià)5萬元，運(yùn)輸費(fèi)0.1萬元，安裝費(fèi)0.3萬元，調(diào)試費(fèi)0.1萬元，已服役2年。經(jīng)市場調(diào)查得知，該機(jī)床在市場上仍很流行，且價(jià)格上升了20%；鐵路運(yùn)價(jià)近兩年提高了1倍，安裝的材料和工費(fèi)上漲幅度加權(quán)計(jì)算為40%，調(diào)試費(fèi)用上漲了15%。試評(píng)估該機(jī)床原地續(xù)用的重置全價(jià)。解：現(xiàn)時(shí)采購價(jià)=5×（1+20%）=6（萬元）現(xiàn)時(shí)運(yùn)輸費(fèi)=0.1×（1+1）=0.2（萬元）安裝、調(diào)試費(fèi)=0.3×（1+40%）+0.1×（1+15%）=0.535（萬元）被評(píng)估機(jī)床原地續(xù)用

3、的重置全價(jià)=6+0.2+0.535=6.735（萬元）3現(xiàn)有一臺(tái)與評(píng)估資產(chǎn)X設(shè)備生產(chǎn)能力相同的新設(shè)備Y，使用Y設(shè)備比X設(shè)備每年可節(jié)約材料、能源消耗和勞動(dòng)力等約60萬元。X設(shè)備的尚可使用年限為6年，假定年折現(xiàn)率為10%，該企業(yè)的所得稅稅率為40%，求X設(shè)備的超額運(yùn)營成本。年凈超額運(yùn)營成本為=60×（1-40%）=36（萬元）X設(shè)備的超額運(yùn)營成本=36×1-（1+10%）-5/10%=136.47（萬元）4某上市公司欲收購一家企業(yè)，需對(duì)該企業(yè)的整體價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。已知該企業(yè)在今后保持持續(xù)經(jīng)營，預(yù)計(jì)前5年的稅前凈收益分別為40萬元，45萬元，50萬元，53萬元和55萬元；從第六年開

4、始，企業(yè)進(jìn)入穩(wěn)定期，預(yù)計(jì)每年的稅前凈收益保持在55萬元。折現(xiàn)率與資本化率均為10%，企業(yè)所得稅稅率為40%，試計(jì)算該企業(yè)的評(píng)估值是多少？解：前5年企業(yè)稅前凈收益的現(xiàn)值為：181.47（萬元）穩(wěn)定期企業(yè)稅前凈收益的現(xiàn)值為：55/10%/（1+10%）5=341.51（萬元）企業(yè)稅前凈收益現(xiàn)值合計(jì)為：181.47+341.51=522.98（萬元）該企業(yè)的評(píng)估值為：522.98×（1-40%）=313.79（萬元）有一待估宗地A，與待估宗地條件類似的宗地甲，有關(guān)對(duì)比資料如下表所示：宗地成交價(jià)交易時(shí)間交易情況容積率區(qū)域因素個(gè)別因素交易時(shí)間地價(jià)值數(shù)A 2000.1001.10010

5、8甲7801999.2+1%1.2-2%0102表中百分比指標(biāo)為參照物與待估宗地相比增減變動(dòng)幅度。據(jù)調(diào)查，該市此類用地容積率每增加0.1，宗地單位地價(jià)比容積率為1時(shí)的地價(jià)增加5%。要求：（1）計(jì)算參照物與待估宗地的容積率與地價(jià)相關(guān)系數(shù)（2）計(jì)算參照物修正系數(shù)：交易情況修正系數(shù)、交易時(shí)間修正系數(shù)、區(qū)域因素修正系數(shù)、個(gè)別因素修正系數(shù)、容積率修正系數(shù)。（3）計(jì)算參照物修正后的地價(jià)解（1）A宗地容積率地價(jià)相關(guān)系數(shù)為105，甲宗地的容積率地價(jià)相關(guān)系數(shù)為110（2）交易情況修正系數(shù)為或者0.99交易時(shí)間修正系數(shù)為或者1.06區(qū)域因素修正系數(shù)為或者1.02個(gè)別因素修正系數(shù)為或者1容積率修正系數(shù)為或者0.95

6、（3）參照物修正后地價(jià)=（萬元）4、評(píng)估對(duì)象為某企業(yè)1998年購進(jìn)的一條生產(chǎn)線，賬面原值為150萬元，2001年進(jìn)行評(píng)估。經(jīng)調(diào)查分析確定，該生產(chǎn)線的價(jià)格每年比上一年增長10%，據(jù)估計(jì)，該資產(chǎn)還可使用6年，又知道目前市場上已經(jīng)出現(xiàn)功能更先進(jìn)的資產(chǎn)，并被普遍應(yīng)用，新設(shè)備與評(píng)估對(duì)象相比，可節(jié)省3人，每人的月工資為650元。此外，由于市場競爭加劇，致使該設(shè)備開工不足，由此造成收益損失額每年為20萬(該企業(yè)所得稅稅率為33%，假定者現(xiàn)率為10%)。要求根據(jù)上述資料，采用成本法對(duì)該資料進(jìn)行評(píng)估。答案要點(diǎn)：評(píng)估值=重置成本-實(shí)體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值重置成本=150*(1+10%)3=199.65萬

7、元實(shí)體性損耗率=3/(3+6)=33.33%功能性貶值=3*12*650*(1-33%)*(P/A,10%,6)=6.83萬元經(jīng)濟(jì)性貶值=20*(1-33%)*(P/A,10%,6)=5.84萬元評(píng)估值=199.65*(1-33.33%)-6.83-5.84=120.44萬元5、某企業(yè)將某項(xiàng)資產(chǎn)與國外企業(yè)合資，要求對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。具體資料如下，該資產(chǎn)賬面原值為270萬，凈值為108萬，按財(cái)務(wù)制度規(guī)定該資產(chǎn)折舊年限為30年，已經(jīng)計(jì)提20年。經(jīng)過調(diào)查分析，按照現(xiàn)在市場上材料價(jià)格和工資費(fèi)用水平，新建相同構(gòu)造的資產(chǎn)的全部費(fèi)用支出為480萬元。實(shí)際累計(jì)利用時(shí)間為50,400小時(shí)。經(jīng)專業(yè)人員勘查估算，該資

8、產(chǎn)還能使用8年。又知該資產(chǎn)由于設(shè)計(jì)不合理，造成耗電量大，維修費(fèi)用高，與現(xiàn)在同類標(biāo)準(zhǔn)資產(chǎn)相比，每年多支出營運(yùn)成本3萬元(該企業(yè)所得稅稅率為33%，假定折現(xiàn)率為10%)。要求根據(jù)上述資料，采用成本法對(duì)該資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。答案要點(diǎn)：資產(chǎn)的重置成本=480萬資產(chǎn)的已使用年限=20*(50,400/57,600)=17.5年實(shí)體性貶值率=17.5/(17.5+8)=68.63%資產(chǎn)的功能性貶值=3*(1-33%)*(P/A,10%,8)=10.72萬元評(píng)估值=480*(1-68.63%)-10.72=139.86萬元第三章1、被評(píng)估設(shè)備為1995年從英國引進(jìn)設(shè)備，進(jìn)口合同中的FOB價(jià)為了20萬英鎊。2000

9、年10月進(jìn)行評(píng)估時(shí)英國廠家不再生產(chǎn)這種待估設(shè)備了，其替代產(chǎn)品的FOB報(bào)價(jià)為35萬英鎊，而國內(nèi)其他企業(yè)2000年6月從英國進(jìn)口同種設(shè)備的CIF報(bào)價(jià)為30萬英鎊。按照通常情況，設(shè)備的實(shí)際成交價(jià)格是報(bào)價(jià)的90%，境外運(yùn)雜費(fèi)為FOB價(jià)格的5%，保險(xiǎn)費(fèi)約為FOB的0.5%，被評(píng)估設(shè)備的所在企業(yè)，以及與之交易的企業(yè)均屬于進(jìn)口關(guān)稅、增值稅免稅單位，銀行手續(xù)費(fèi)按照CIF價(jià)格的0.8%計(jì)算，國內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)按照CIF價(jià)格加上銀行手續(xù)費(fèi)之和的3%計(jì)算，安裝調(diào)試費(fèi)包含在設(shè)備價(jià)格之中不另行計(jì)算，設(shè)備尚可使用5年，年運(yùn)營成本比其替代設(shè)備每年超支2萬人民幣，被評(píng)估設(shè)備所在企業(yè)的正常投資回報(bào)率為10%，所得稅稅率為33%。評(píng)估時(shí)

10、英鎊與美元的匯率為1：1.5，人民幣與美元的匯率為8：1，2000年6月至2000年10月進(jìn)口設(shè)備價(jià)格沒有變化。要求：(1)計(jì)算被評(píng)估進(jìn)口設(shè)備的更新重置CIF價(jià)格；(2)計(jì)算被評(píng)估進(jìn)口設(shè)備的重置成本；(3)計(jì)算被評(píng)估設(shè)備的評(píng)估值。答案要點(diǎn)：(1)、被評(píng)估設(shè)備的CIF價(jià)格為30萬英鎊。(2)、重置成本=(設(shè)備的CIF價(jià)格+銀行手續(xù)費(fèi))*(1+國內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)費(fèi)率)銀行手續(xù)費(fèi)=30*8*1.5*0.8%=2.88萬元國內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)=(30*12+2.88)*3%=10.89萬元設(shè)備的重置成本=360+2.88+10.89=373.77萬元(3)、設(shè)備的成新率=5/(5+5)=50% 設(shè)備的功能性貶值=20,

11、000*(1-33%)*(P/A, 10%, 5)=5.08萬元 進(jìn)口設(shè)備的評(píng)估值=373.77*50%-5.08=181.81萬元2、被評(píng)估生產(chǎn)線年設(shè)計(jì)能力為10,000噸，評(píng)估時(shí)，由于受政策調(diào)整因素影響，產(chǎn)品銷售市場不景氣，如不降價(jià)銷售產(chǎn)品，企業(yè)必須減產(chǎn)至年產(chǎn)量6,000噸，或者采取降價(jià)措施以保持設(shè)備設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力的正常發(fā)揮，假設(shè)政策調(diào)整將會(huì)持續(xù)3年，降價(jià)造成每噸產(chǎn)品凈損失100元，該企業(yè)正常報(bào)酬率為10%，生產(chǎn)線的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)x為0.6。試根據(jù)所給的條件：(1)估測所能出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)性貶值率；(2)計(jì)算該設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性貶值額。答案要點(diǎn)：(1)、1-0.60.6*100%=26.4% (2)、

12、經(jīng)濟(jì)性貶值=10,000*100*(1-33%)(P/A , 10%, 3)=166.62萬元。3、被評(píng)估機(jī)組為5年前購置，賬面價(jià)值為20萬元人民幣，評(píng)估時(shí)該機(jī)組已經(jīng)不再生產(chǎn)了，已經(jīng)被新型的機(jī)組所取代。經(jīng)過調(diào)查和咨詢了解到，在評(píng)估時(shí)點(diǎn)，其他企業(yè)所購置新型機(jī)組的取得價(jià)格為30萬元人民幣，專家認(rèn)定被評(píng)估機(jī)組與新型機(jī)組的功能比為0.8，被評(píng)估機(jī)組尚可使用8年。假定其他費(fèi)用可以忽略不計(jì)。要求：(1)估測該機(jī)組的現(xiàn)時(shí)全新價(jià)格；(2)確定該機(jī)組的成新率；(3)確定該機(jī)組的評(píng)估值。答案要點(diǎn)：(1)、30*0.8=24萬元；(2)、成新率=(8/8+5)*100%=61.54%(3)、評(píng)估值=24*61.54

13、%=14.77萬元4、被評(píng)估設(shè)備購建于1985年，賬面價(jià)值為30,000元，1990年和1993年進(jìn)行兩次技術(shù)改造，主要添置了一些自動(dòng)控制裝置，當(dāng)年投資分別為3,000和2,000元，1995年對(duì)設(shè)備進(jìn)行評(píng)估，假設(shè)從1985年1995年每年的價(jià)格上升率為10%，該設(shè)備的尚可使用年限為8年。要求：根據(jù)所給條件計(jì)算被估設(shè)備的成新率。答案要點(diǎn)：(1)評(píng)估時(shí)設(shè)備的現(xiàn)行成本，即更新成本： 30,000×2.6+3,000×1.61+2,000×1.21=85,250(賬面原值×價(jià)格變動(dòng)率)=設(shè)備現(xiàn)行成本合計(jì)(2)評(píng)估時(shí)設(shè)備的加權(quán)更新成本為：根據(jù)公式:設(shè)備的加權(quán)更新

14、成本=更新成本×已使用年限,得出:30,000×2.6×10+3,000×1.61×5+2,000×1.21×2=808,990元(3)設(shè)備的加權(quán)投資年限=(加權(quán)更新成本)/ (更新成本) =808,990/85,250=9.5(年)(4)設(shè)備的成新率=8/(9.5+8) ×100%=45.7%5、某被評(píng)估設(shè)備計(jì)劃長期用于租賃。根據(jù)該設(shè)備當(dāng)前的狀況，估測其尚可使用年限為10年；根據(jù)市場調(diào)查，估測該設(shè)備的預(yù)期年收益為7,500元；另外，有搜集了三個(gè)類似于被評(píng)設(shè)備的參照物的銷售和租金信息(見下表)。參照物日期售價(jià)(元)

15、年收益(元)1上周44,3006,2002上周42,5006,8003上周57,3008,600 要求：試用收益法評(píng)估該設(shè)備的價(jià)值。答案要點(diǎn)：(1)折現(xiàn)率按照三個(gè)參照物設(shè)備的實(shí)際收益率的算術(shù)平均值為準(zhǔn)： =(6,200/44,300+6,800/42,500+8,600/57,300)/3×100%=15% (2)設(shè)備的評(píng)估值=7,500/15%×1-(1+15%)-10=37,640(元)1機(jī)器設(shè)備1臺(tái)，3年前購置，據(jù)了解，該設(shè)備尚無替代產(chǎn)品。該設(shè)備的賬面原值為10萬元，其中買價(jià)為8萬元，運(yùn)輸費(fèi)為0.4萬元，安裝費(fèi)用（包括材料）為1萬元，調(diào)試費(fèi)用為0.6萬元。經(jīng)調(diào)查，該設(shè)

16、備的現(xiàn)行價(jià)格為9.5萬元，運(yùn)輸費(fèi)、安裝費(fèi)、調(diào)試費(fèi)分別比3年前上漲了40、30、20。求該設(shè)備的重置成本。（保留兩位小數(shù)）重置成本=9.5+0.4×（1+40%）+1×（1+30%）+0.6×（1+20%）=12.08（萬元）21995年1月評(píng)估設(shè)備一臺(tái)，該設(shè)備于1991年12月購建，賬面原值為20萬元，1993年進(jìn)行一次技術(shù)改造，改造費(fèi)用（包括增加設(shè)備）為2萬元。若定基物價(jià)指數(shù)1991年1.05，1993年為1.20，1995年為1.32，求該設(shè)備的重置成本。重置成本=20×+2×=27.34（萬元）3評(píng)估資產(chǎn)為一臺(tái)年產(chǎn)量為8萬件甲產(chǎn)品的生產(chǎn)線

17、。經(jīng)調(diào)查，市場上現(xiàn)有的類似生產(chǎn)線成本為24萬元，年產(chǎn)量為12萬件。如果規(guī)模經(jīng)濟(jì)規(guī)模指數(shù)為0.8，求該資產(chǎn)的重置全價(jià)。重置全價(jià)=24×（8/12）0.8=17.35（萬元）4被評(píng)估機(jī)組購建于1999年3月，主要由主機(jī)、輔助裝置和工藝管道組成，賬面原值60萬元人民幣，其中主機(jī)占70，輔助裝置占20，工藝管道占10。至評(píng)估基準(zhǔn)日，機(jī)組主機(jī)價(jià)格下降2，輔助裝置價(jià)格上升1，工藝管道價(jià)格上升了5。求該機(jī)組評(píng)估基準(zhǔn)日的重置成本。重置成本=60×70%×（1-2%）+60×20%×(1+1%)+60×10%×(1+5%)=59.58(萬元)

18、5某評(píng)估機(jī)構(gòu)采用統(tǒng)計(jì)分析法對(duì)某企業(yè)的100臺(tái)某類設(shè)備進(jìn)行評(píng)估，其賬面原值共計(jì)1000萬元，評(píng)估人員經(jīng)抽樣選擇了10臺(tái)具有的代表性的設(shè)備進(jìn)行評(píng)估，其賬面原值共計(jì)150萬元，經(jīng)估算其重置成本之各為180萬元，則該企業(yè)被評(píng)估設(shè)備的重置成本是多少？重置成本=1000×=1200(萬元)6現(xiàn)有一臺(tái)與評(píng)估資產(chǎn)A設(shè)備生產(chǎn)能力相同的新設(shè)備B，采用B比A每年可節(jié)約材料、能源消耗和勞動(dòng)力等40萬元。A設(shè)備尚可使用5年，假定年折現(xiàn)率為8，該企業(yè)的所得稅稅率為33，求A設(shè)備的超額運(yùn)營成本。年凈超額運(yùn)營成本=40×(1-33%)=26.8(萬元)A設(shè)備的超額運(yùn)營成本=26.8×(P/A，8

19、%，5)=107（萬元）7被評(píng)估設(shè)備為1989年從德國引進(jìn)的設(shè)備，進(jìn)口合同中的FOB價(jià)是20萬馬克。1994年評(píng)估時(shí)德國生產(chǎn)廠家已不再生產(chǎn)這種設(shè)備了，其替代產(chǎn)品的FOB報(bào)價(jià)為35萬馬克，而國內(nèi)其他企業(yè)1994年從德國進(jìn)口設(shè)備的CIF價(jià)格為30萬馬克。按照通常情況，設(shè)備的實(shí)際成交價(jià)應(yīng)為報(bào)價(jià)的70%90%，境外運(yùn)雜費(fèi)約占FOB價(jià)格的5%，保險(xiǎn)費(fèi)約占FOB價(jià)格的0.5%，被評(píng)估設(shè)備所在企業(yè)，以及與之發(fā)生交易的企業(yè)均屬于進(jìn)口關(guān)稅、增值稅免稅單位，銀行手續(xù)費(fèi)按CIF價(jià)格的0.8%計(jì)，國內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)按CIF價(jià)格加銀行手續(xù)費(fèi)之和的3%計(jì)算，安裝調(diào)試費(fèi)含在設(shè)備價(jià)格中不再另行計(jì)算，被評(píng)估設(shè)備尚可使用5年，評(píng)估時(shí)馬克

20、與美元的匯率為1.51，人民幣與美元的匯率為81。根據(jù)上述數(shù)據(jù)估測該進(jìn)口設(shè)備的續(xù)用價(jià)值。答（1）被評(píng)估設(shè)備的CIF價(jià)格取其他企業(yè)從德國進(jìn)口更新?lián)Q代型設(shè)備的CIF價(jià)格最為合理，即被評(píng)估設(shè)備的CIF價(jià)格為30萬馬克，或20萬美元。（2）被評(píng)估設(shè)備的重置成本為：（設(shè)備的CIF價(jià)格+銀行手續(xù)費(fèi)）×（1+國內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)率）銀行手續(xù)費(fèi)=20×8×0.8%=1.28（萬元人民幣）國內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)=（160+1.28）×3%=4.84（萬元人民幣）進(jìn)口設(shè)備重置成本=160+1.28+4.84=166（萬元人民幣）（3）設(shè)備的成新率=5÷（5+5）×100%=5

21、0%（4）進(jìn)口設(shè)備的評(píng)估值為：166×50%=83（萬元人民幣）8被評(píng)估生產(chǎn)線年設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力為10000噸，評(píng)估時(shí)，由于受政策調(diào)整因素影響，產(chǎn)品銷售市場不景氣，如不降價(jià)銷售產(chǎn)品，企業(yè)必須減產(chǎn)至年產(chǎn)7000噸，或每噸降價(jià)100元保持設(shè)備設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力的正常發(fā)揮。政策調(diào)整預(yù)計(jì)會(huì)持續(xù)3年，該企業(yè)正常投資報(bào)酬率為10%，生產(chǎn)線的規(guī)模經(jīng)濟(jì)指數(shù)X為0.6，試根據(jù)所給的條件估算經(jīng)濟(jì)性貶值率和經(jīng)濟(jì)性貶值額。（1）經(jīng)濟(jì)性貶值率=1-（7000/10000）0.6 ×100%=19%（2）經(jīng)濟(jì)性貶值額=100×10000×（1-33%） ×（P/A，10%，3）=6

22、70000×2.4869=16662239被評(píng)估機(jī)組為3年前購置，帳面價(jià)值為20萬元人民幣，評(píng)估時(shí)該類型機(jī)組已不再生產(chǎn)，被新型機(jī)組所取代。經(jīng)調(diào)查和咨詢了解到，在評(píng)估時(shí)點(diǎn)，其他企業(yè)購置新型機(jī)組的取得價(jià)格為30萬元人民幣，專家認(rèn)定被評(píng)估機(jī)組因功能落后其貶值額約占新型機(jī)組取得價(jià)格的20%，被評(píng)估機(jī)組尚可使用7年，預(yù)計(jì)每年超額運(yùn)營成本為1萬元，假定其他費(fèi)用可以忽略不計(jì)，試根據(jù)所給條件估測該生產(chǎn)線的續(xù)用價(jià)值。（1）被評(píng)估機(jī)組的現(xiàn)時(shí)全新價(jià)格最有可能為：30×（120%）=24（萬元）（2）設(shè)備的成新率為：7÷（3+7） ×100%=70%（3）設(shè)備的評(píng)估值為：24&

23、#215;70%=16.8（萬元）四、計(jì)算題1、有一宗土地，出讓年期為40年，資本化率為6%，預(yù)計(jì)未來5年的純收益分別為30萬、32萬、35萬、33萬、38萬元，從第6年開始，大約穩(wěn)定在40萬元左右，試評(píng)估該宗宗地價(jià)格。答案要點(diǎn)：P=30/(1+6%)+32/(1+6%)2+35/(1+6%)3+33/(1+6%)4+38/(1+6%)5+32/6%*(1+6%)5*1-1/(1+6%)40-5=574.06萬元2、有一宗房地產(chǎn)，假設(shè)使用年期為無限，未來第一年年純收益為100萬元，資本化率為10%，若：(1)未來各年的純收益在上一年的基礎(chǔ)上增加1萬；(2)未來各年的純收益在上一年的基礎(chǔ)上增長1

24、%。兩種情況下該宗房地產(chǎn)的評(píng)估值為多少？答案要點(diǎn)：(1)、P=a/r+b/r2=1100萬元(2)、P=a/(r-s)=1111萬元3、有一待估宗地，剩余使用年限為40年，還原利率為6%，現(xiàn)搜集到A、B、C、D四宗地交易實(shí)例，具體情況見下表，表中交易情況、區(qū)域因素和個(gè)別因素都是參照物與評(píng)估標(biāo)的相比較，以評(píng)估標(biāo)的為基準(zhǔn)確定的數(shù)值。該城市此類用地容積率與地價(jià)的關(guān)系為：當(dāng)容積率在1.52之間時(shí)，容積率每增加0.1，宗地地價(jià)比容積率為1.5時(shí)增加2%。該城市從1998年到2002年，每年地價(jià)指數(shù)上升1%。宗地成交價(jià)交易時(shí)間交易情況容積率區(qū)域因素個(gè)別因素剩余年限標(biāo)的2002.101.70040A2200

25、2001.1-1%1.60-1%38B24002001.101.8+2%040C23002001.101.70039D21002000.1-2%1.60-1%38試根據(jù)上述條件評(píng)估待估宗地2002年1月的評(píng)估值。答案要點(diǎn)：(1)P=P×交易時(shí)間修正×交易情況修正×容積率修正×區(qū)域因素修正×個(gè)別因素修正×年期修正(剩余使用年限修正)(2)建立容積率修正系數(shù)表容積率1.51.61.71.81.9修正系數(shù)100102104106108(3)年期修正KA=KD=1-(1+6%)-40/1-(1+6%)-38=1.0135KC=1-(1+6%)

26、-40/1-(1+6%)-39=1.0066(4)參照物地價(jià)修正2200×1.01×100/99×104/102×100/99×1.0135=23432400×1.01×104/106×100/102 =23322300×1.01×1.0066 =23382100×1.012×100/98×104/102×100/99×1.0135=2282(5)評(píng)估結(jié)果=(2343+2332+2338+2282)/4=2324(元/平方米)4、有一宗七通一平待

27、開發(fā)建筑用地，面積為1,000平方米，使用期限為50年，容積率為5，擬開發(fā)建設(shè)寫字樓，建設(shè)期2年，建筑費(fèi)用3500元/平方米，專業(yè)費(fèi)用為建筑費(fèi)用的10%，建筑費(fèi)用和專業(yè)費(fèi)用在整個(gè)建設(shè)期內(nèi)均勻投入，寫字樓建成后擬對(duì)外出租，租金水平預(yù)計(jì)為2元/平方米·日，管理費(fèi)用為年租金的2%，維修費(fèi)用為建筑費(fèi)用的1.5%，保險(xiǎn)費(fèi)用為建筑費(fèi)用的0.2%，稅金為年租金的17.5%，貸款利率為6%，房地產(chǎn)綜合還原利率為7%，開發(fā)商要求的利潤率為地價(jià)和開發(fā)成本(建筑費(fèi)用和專業(yè)費(fèi)用)之和的20%，試評(píng)估該宗地地價(jià)。答案要點(diǎn):采用成本法(1)年總收益=2×365×1,000×5=3,

28、650,000(元)(2)年總費(fèi)用=3,650,000×2%+3,500×5,000×(1.5%+0.2%)+3,650,000×17.5%=1,009,250(元)(3)年純收益=3,650,000-1,009,250=2,640,750(元)(4)房地產(chǎn)總價(jià)=2,640,750/7%×1-(1+7%)-(50-2)=36,258,750(元)(5)建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)用=3,500×(1+10%)×5,000=19,250,000(元)(6)利息=地價(jià)×(1+6%)2-1+19,250,000×(1+6%)

29、-1=0.1236地價(jià)+1,155,000(7)開發(fā)商利潤=(地價(jià)+19,250,000) ×20%=0.2地價(jià)+3,850,000(8)地價(jià)=房地產(chǎn)總價(jià)-建筑費(fèi)用-專業(yè)費(fèi)用-利息-利潤地價(jià)=36,258,750-19,250,000-0.1236地價(jià)+1,155,000-0.2地價(jià)+3,850,000 地價(jià)=9,069,016(元)5、某房地產(chǎn)公司于2000年1月以有償出讓的方式取得一塊土地50年使用權(quán)，并于2002年1月在此地塊上建成一座框架結(jié)構(gòu)的寫字樓，經(jīng)濟(jì)耐用年限為60年，殘值率為0。評(píng)估基準(zhǔn)日，該類建筑物重置價(jià)格為每平方米2500元。該建筑物占地面積為1000平方米，建筑面

30、積為1800平方米，現(xiàn)在用于出租，實(shí)際每年收到租金為72萬元。另據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝悓懽謽浅鲎庾饨鹨话銥槊吭旅拷ㄖ椒矫?0元，空置率為10%，每年需要支付的管理費(fèi)為年租金的3%，維修費(fèi)為重置價(jià)格的1.5%，土地使用稅以及房產(chǎn)稅為每建筑平方米25元，保險(xiǎn)費(fèi)為重置價(jià)格的0.2%，土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%。根據(jù)以上資料評(píng)估該宗土地2003年1月土地使用權(quán)的收益價(jià)格。答案要點(diǎn)：采用收益法(1)計(jì)算總收益=50×12×1800×(1-10%)=972,000(2)計(jì)算總費(fèi)用 管理費(fèi)=972,000×3%=29,160 維修費(fèi)=2500×1800×1.5%=67,500 稅金 =25×1800=45,000 保險(xiǎn)金=2500×1800×0.2%=9,000總費(fèi)用=29,160+67,500+45,000+9,000=150,660(3)計(jì)算房地產(chǎn)純收益=972,000-150,660=821,340(4)計(jì)算房屋純收益 房屋現(xiàn)值=房屋重置價(jià)格-貶值額=2500×1800×(50-2-1)/(50-